ECLI:NL:OGEAC:2025:144
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202402499
Vonnis van 24 maart 2025
in de zaak van
[eiseres],
wonende in [woonplaats], eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
hierna: [eiseres], gemachtigde: mr. A.C. Herrera,
tegen
1de stichtingFUNDASHON KAS POPULAR, en
2. de stichting FUNDASHON FIANSA POPULAR,
gevestigd in Curaçao, gedaagden in conventie, eiseressen in reconventie,
hierna: FKP respectievelijk FFP, gemachtigde: mr. H.W. Braam.
1 Het procesverloop
1.1. Het procesverloop blijkt uit:
het verzoekschrift van 4 juli 2024,
de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie,
de mondelinge behandeling van 26 november 2024,
de door partijen ter terechtzitting overgelegde producties,
de pleitnotities van de gemachtigde van [eiseres],
de akte uitlating voortprocederen van [eiseres] van 9 december 2024.
1.2. Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.1. De vader van [eiseres], [wijlen](hierna: wijlen [wijlen]), huurde sinds 16 juli 1973 van FKP een huurwoning aan de [adres] te Curaçao (hierna: de woning) voor een huurprijs van NAf 75 per maand.
2.2. Het Land Curaçao is eigenaar van de woning.
2.3. Wijlen [wijlen] bewoonde deze woning tot aan zijn overlijden op [overlijdensdatum] 2006. Bij hem in woonde zijn gezin bestaande uit [eiseres], haar broer en haar moeder. Na het overlijden van haar vader is [eiseres] in de woning blijven wonen. Haar broer heeft op 3 mei 2006 schriftelijk aan FKP bericht hiermee in te stemmen.
2.4. Op 30 januari 2007 hebben [eiseres] en FKP een huurovereenkomst getekend betreffende de woning, ingaande op 1 april 2006, waarin onder meer een voorlopige huurprijs is bepaald van NAf 203 per maand, telkens bij vooruitbetaling te voldoen uiterlijk op de vijfde dag van iedere maand. Verder is daarin opgenomen dat de definitieve huurprijs, die nooit hoger kan zijn dan het genoemde bedrag, afhankelijk is van het inkomen van [eiseres], te berekenen aan de hand van een door FKP uit te geven huur- en subsidietabel.
2.5. Op 23 oktober 2021 heeft [eiseres] een brief geschreven aan FKP met de strekking dat zij recht heeft op de borg van wijlen [eiseres] van NAf 75, alsook een bedrag aan door haar teveel betaalde borg van NAf 225 en een bedrag aan teveel betaalde huur van NAf 8.305, berekend aan de hand van de huurprijs die gold in de huurovereenkomst van wijlen [eiseres], te weten NAf 75 per maand.
2.6. Op 12 december 2023 heeft FKP een brief gestuurd aan [eiseres] en haar gewezen op een eerder schrijven van 19 september 2023 waarin haar te verstaan is gegeven de huurachterstand van NAf 17.853,85 binnen 7 dagen te betalen. Nu die betaling is uitgebleven ontbindt FKP de huurovereenkomst per datum van dat schrijven en verzoekt zij [eiseres] de woning te ontruimen en de sleutel in te leveren bij FKP.
2.7. Op 29 december 2023 heeft [eiseres] FKP bericht dat zij de woning niet zal ontruimen, omdat zij meent recht te hebben op een bedrag van NAf 8.992,75 aan teveel betaalde huur.
2.8. In een brief van 6 augustus 2024 heeft FKP [eiseres] een specificatie gestuurd van de huurachterstand per augustus 2024, die volgens FKP NAf 20.311,85 bedraagt. Volgens dit overzicht zijn vanaf januari 2018 geen huurbetalingen meer binnengekomen van [eiseres].
2.9. [
eiseres] woont tot op heden in de woning en heeft ook na januari 2024 geen huurpenningen betaald aan FKP.
3 De vordering en de standpunten van partijen
3.1. [
eiseres] vordert – samengevat – dat het gerecht, bij vonnis zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat FKP en FFP medewerking moeten verlenen aan het toebedelen van de huurrechten van wijlen [eiseres], waaronder de huurprijs van NAf 75, aan [eiseres], en de tussen [eiseres] en FKP gesloten huurovereenkomst nietig verklaart althans vernietigt wegens dwaling en bepaalt dat de huurovereenkomst gesloten met wijlen [eiseres] nog geldt, en FKP en FFP veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van NAf 8.992,75 aan teveel betaalde huur, met veroordeling van FKP en FFP in de proceskosten. Voorts heeft zij verzocht kosteloos te mogen procederen.
3.2. [
eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat FKP onbevoegd was een huurovereenkomst met haar aan te gaan, nu de woning van het Land Curaçao is. Verder heeft zij als grondslag aangevoerd dat zij als erfgenaam van wijlen [wijlen] op de voet van artikel 7:229 lid 3 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) recht had op overname van de huurovereenkomst van wijlen [wijlen]. Haar is echter ten onrechte een nieuwe huurovereenkomst gepresenteerd die zij heeft getekend, zonder haar over haar rechten te informeren. Dit laatste levert strijd met de goede zeden en/of de openbare orde op, dan wel dwaling.
3.3. FFP heeft verweer gevoerd inhoudende dat de vordering jegens haar moet worden afgewezen nu FFP niets van doen heeft met de gesloten huurcontracten aangaande de woning.
3.4. FKP heeft als verweer gevoerd dat zij als beheerder bevoegd was om een nieuwe huurovereenkomst met haar te sluiten, waarmee [eiseres] heeft ingestemd en waarnaar [eiseres] ook overigens decennialang heeft gehandeld. Op basis van die huurovereenkomst bestaat thans juist een forse huurachterstand en geen tegoed. Subsidiair heeft FKP gesteld dat het beroep op vernietiging is verjaard.
3.5. In reconventie vordert FKP samengevat ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
3.6. [
eiseres] heeft daartegen verweer gevoerd gegrond op haar stellingen in conventie.
4.2. De vorderingen in conventie en reconventie zijn zo zeer met elkaar verweven dat deze gezamenlijk zullen worden beoordeeld.
Bevoegdheid FKP
4.3. Overeenkomst nietig/vernietigbaar
4.4. De volgende vraag die beantwoord moet worden is of de door FKP en [eiseres] gesloten huurovereenkomst nietig of vernietigbaar is wegens strijd met de openbare orde en/of de goede zeden dan wel dwaling, zoals gesteld door [eiseres]. Het gerecht beantwoordt die vraag ontkennend. [eiseres] heeft aan deze beroepen ten grondslag gelegd dat zij door FKP geïnformeerd had moeten worden over haar wettelijk recht tot integrale overname van het huurcontract van wijlen [wijlen]. Dit laatste berust echter op een onjuiste uitleg van het wettelijk systeem. Het gerecht motiveert dit als volgt.
4.5. Ingevolge artikel 7:229 BW lid 1 komt een huurovereenkomst niet ten einde door de dood van de verhuurder of die van de huurder. De huurovereenkomst van wijlen [wijlen] liep dus door na zijn overlijden en viel in zijn nalatenschap. Dat betekent achter niet dat [eiseres] zonder meer in de woning mocht blijven wonen. De woning was namelijk exclusief toegewezen aan wijlen [wijlen]. Dat laatste blijkt uit de derde alinea op de tweede pagina van het huurcontract van wijlen [wijlen], waarin staat dat de huurder zal “zelf het gehuurde bewonen en gebruiken volgens de bestemming daarvan, en zal het gehuurde noch geheel, noch gedeeltelijk aan een ander verhuren. Zonder schriftelijke toestemming van verhuurder, zal het de huurder verboden zijn, andere personen dan tot zijn gezin behorende, in het gehuurde te huisvesten, uitgezonderd eventueel inwonend personeel”. [eiseres] heeft ingevolge deze bepaling hooguit in de woning kunnen wonen als ‘gezinslid’ van wijlen [wijlen], maar door zijn overlijden was daarvan geen sprake meer. In het Curaçaose recht bestaat geen met het Nederlandse artikel 7:268 BW vergelijkbare bepaling waarin de overgang van huurrechten naar medehuurders of samenwoners is geregeld. De conclusie is daarom dat de vorige huurovereenkomst niet was beëindigd, maar dat [eiseres] daaraan feitelijk geen rechten kon ontlenen, omdat het recht van bewoning exclusief aan wijlen [wijlen] was toebedeeld, dit recht ophield na zijn overlijden en (dus) geen doorlopend recht van de overledene betreft als bedoeld in art. 7:229 lid 3 BW.
4.6. Het voorgaande heeft tot gevolg dat het beroep van [eiseres] op strijd met de openbare orde en/of de goede zeden dan wel dwaling niet slaagt, nu op FKP niet de verplichting rustte [eiseres] te informeren over haar recht tot integrale overname van het huurcontract van wijlen [wijlen]. Het stond FKP vrij haar een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden, die zij heeft geaccepteerd.
4.7. [
eiseres] heeft onvoldoende gesteld om haar toe te laten tot bewijs dat zij ten tijde van het aangaan van deze overeenkomst in een situatie van psychische overmacht verkeerde waarin zij niet anders kon dan de haar aangeboden huurovereenkomst te ondertekenen.
De huurprijs
4.8. [eiseres] heeft verder gesteld dat de nieuwe huurprijs van NAf 203 per maand niet in overeenstemming is met de prijs die geldt voor de overige door FKP beheerde volkswoningen in dezelfde wijk. [eiseres] heeft overigens niet aangegeven tot welk rechtsgevolg het zou moeten leiden als dit vast zou komen te staan dus daarmee ook hier niet aan haar stelplicht voldaan. Wat daar verder van zij, FKP heeft deze stelling voldoende gemotiveerd betwist. Zij heeft aangegeven dat de huurprijs van de woning (ook als die behoort tot het vierde gedeelte van Brievengat) valt onder de prijsbepaling in de beschikking van de huurcommissie van 10 augustus 1981 (NAf 135 per maand) (bijlage 1 bij productie 9 van het verzoekschrift), die later bij P.B. 1983, 17 is verhoogd naar NAf 203 per maand. [eiseres] heeft daar niets meer tegenover gesteld. Ook dit kan [eiseres] dus niet baten.
4.9. [
eiseres] had volgens de onbetwiste stelling van FKP mogelijk in aanmerking kunnen komen voor een individuele huursubsidie, maar heeft hiervoor geen aanvraag bij FKP ingediend.
Tussenconclusie met betrekking tot de vordering in conventie
4.10. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen in conventie moeten worden afgewezen.
Achterstand en verjaring
4.11. Als onbetwist is komen vast te staan dat [eiseres] reeds in 2007 een betalingsachterstand heeft laten ontstaan, die zij heeft ingelopen, maar waarna vanaf januari 2014 een nieuwe achterstand is ontstaan. Vanaf januari 2018 is zij helemaal gestopt met het betalen van huurpenningen aan FKP. De achterstand bedraagt per augustus 2024 - blijkens het onder 2.8. aangehaalde overzicht - NAf 20.311,85. [eiseres] heeft met betrekking tot de vordering in reconventie tot betaling van dit bedrag een beroep op verjaring gedaan.
4.12. Ingevolge artikel 3:307 lid 1 BW verjaart een rechtsvordering als de onderhavige door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. Ingevolge artikel 3:319 BW begint met de aanvang van de dag volgende op die waarop stuiting van de verjaring plaatsvond, de verjaring opnieuw te lopen, waarbij de nieuwe verjaringstermijn gelijk is aan de oorspronkelijke.
4.13. De verjaring van een rechtsvordering wordt gestuit door een schriftelijke aanmaning of door een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt (art. 3:317 lid 1 BW). Ook erkenning van de schuld brengt een stuiting van de verjaring met zich. Art. 3:37 lid 1 BW bepaalt dat een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon moet hebben bereikt. Op degene die zich beroept op het rechtsgevolg van de door haar tot de geadresseerde gerichte verklaring, rust de stelplicht en zonodig, bij betwisting, de bewijslast dat deze verklaring de geadresseerde ook (tijdig) heeft bereikt (HR 1 december 2000, NJ 2001, 46).
4.14. De schuld waar het in de onderhavige procedure om draait betreft dus een (nieuwe) achterstand die is ontstaan vanaf 1 januari 2014. FKP stelt [eiseres] meermalen ter zake te hebben aangemaand en heeft ter onderbouwing daarvan verscheidene brieven opgesteld in 2014, 2016, 2021 en 2023 in het geding gebracht. [eiseres] heeft gesteld voor het eerst een brief hierover te hebben ontvangen in 2021. Deze brief is haar op 2 november 2021 aangetekend verzonden net als de brief van 13 juli 2016. Ook als wordt aangenomen dat zij die eveneens heeft ontvangen, dan is daartussen geen aanmaning meer gestuurd en zijn meer dan vijf jaren verstreken na 14 juli 2016, de dag waarop een nieuw verjaringstermijn is gaan lopen. Een en ander betekent dat de schuld van vóór 2 november 2016 is verjaard. Het beroep van [eiseres] slaagt dus in zoverre.
4.15. De schuld vanaf 2 november 2016 is echter niet verjaard, gelet op de stuiting van de verjaring op 2 november 2021 en de vanaf 3 november 2021 lopende nieuwe verjaringstermijn en de daarbinnen ingediende eis in reconventie in deze procedure. Deze schuld bedraagt NAf 18.879 (de achterstanden van de jaren 2016 (november en december) 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 en 2024 (januari tot en met augustus 2024). Dit bedrag kan worden toegewezen net als de betaling van de huurpenningen/gebruiksvergoeding van NAf 203 over de maanden vanaf september 2024 tot aan de daadwerkelijke (hierna toegewezen) ontruiming.
Ontbinding en ontruiming
4.16. Het (op tijd) betalen van de huurpenningen is een van de meest essentiële verplichtingen die uit de huurovereenkomst voor een huurder voortvloeien. Gelet op de hoogte van de vastgestelde huurachterstand staat vast dat [eiseres] zodanig structureel tekort is geschoten in haar verplichtingen als huurder dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hier is overigens ook geen verweer op gevoerd. De gevorderde ontruiming is dan ook eveneens toewijsbaar.
De vordering tegen FFP
4.1. De vordering tegen FFP moet worden afgewezen, nu niet is gesteld of gebleken van enige rechtsverhouding tussen [eiseres] en FFP.
Het gerecht:
In conventie
5.1. wijst de vordering af;
In reconventie
5.2. ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiseres] en FKP met betrekking tot de woning aan de [adres] te Curaçao;
5.3. beveelt [eiseres] om, uiterlijk twee maanden na betekening van dit vonnis, de woning gelegen aan de [adres] te Curaçao te ontruimen met alle personen en zaken die zich van de kant van [eiseres] in en om de woning bevinden, en om de sleutels aan FKP af te geven;
5.4. verstaat dat, indien [eiseres] niet aan het bevel onder 5.3. voldoet, de deurwaarder, door wie de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden, op grond van de wet- en regelgeving (artikel 555 e.v. Rv) bevoegd is de sterke arm van politie en justitie in te roepen, en verleent alvast toestemming voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 557 en 444 lid 2 Rv;
5.5. veroordeelt [eiseres] tot betaling aan FKP van een bedrag van NAf 18.879, vermeerderd met NAf 203 per maand ingaande de maand september 2024 tot aan de daadwerkelijke ontruiming van de woning, vermeerderd met de wettelijke rente over NAf 18.879 vanaf 7 oktober 2024 tot aan de dag van betaling en vermeerderd met de wettelijke rente over de steeds verschuldigde NAf 203 vanaf de vervaldatum (de vijfde dag van de maand) tot aan de dag van betaling;
In conventie en reconventie
5.6. staat [eiseres] toe kosteloos te procederen;
5.7. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van FKP van NAf 2.000;
5.8. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.9. wijst af wat verder is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.B. Hubben, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken.
Vlg. ECLI:NL:OGEABES:2023:13