ECLI:NL:HR:2023:1005

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN CIVIELE KAMER Nummer 22/03211 Datum 30 juni 2023 PREJUDICIËLE BESLISSING In de zaak van ORANGE PROPERTY B.V., gevestigd te Warmond, in eerste aanleg: EISERES in conventie, gedaagde in reconventie, hierna: Orange Property, niet verschenen in de prejudiciële procedure, tegen [verweerster], wonende te [woonplaats], in eerste aanleg: GEDAAGDE in conventie, eiseres in reconventie, hierna: [verweerster], niet verschenen in de prejudiciële procedure. 1De prejudiciële procedure Bij tussenvonnis in de zaak 9492011 RL EXPL 21-17062 van 25 augustus 2022 heeft de kantonrechter te Den Haag op de voet van art. 392 Rv prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. Partijen hebben geen schriftelijke opmerkingen ingediend. De conclusie van de Advocaat-Generaal G.R.B. van Peursem strekt tot beantwoording van de prejudiciële vragen in de in de conclusie onder 2.15 (eerste vraag), 2.43 (tweede tot en met vijfde vraag) en 2.47 (zesde vraag) aangegeven zin. 2Inleiding en samenvatting 2.1 In deze prejudiciële procedure is aan de orde in hoeverre bij de toetsing van de aanvangshuurprijs van een woning (art. 7:249 BW) een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst vastgesteld, geregistreerd of afgegeven energieprestatiecertificaat (dan wel: energie-index of energielabel) in de waardering van de energieprestatie van de woning mag worden betrokken. De kantonrechter heeft hierover vragen gesteld. 2.2 De antwoorden op de prejudiciële vragen komen, samengevat, op het volgende neer. Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs moet de energieprestatie van een woning worden gewaardeerd aan de hand van (voorheen) de energie-index of (nu) het energielabel. Het is niet nodig dat de energie-index of het energielabel al bepaald is op het moment waarop de huurovereenkomst ingaat. Voldoende is dat de energie-index of het energielabel op een zodanig moment beschikbaar is dat daarmee rekening kan worden gehouden bij de beslissing van de (voorzitter van de) huurcommissie of de kantonrechter. Het is ook niet nodig dat de gegevens die nodig zijn om de energie-index of het energielabel te bepalen, zijn opgenomen vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Als de opname na die datum heeft plaatsgevonden, moet de (voorzitter van de) huurcommissie of de kantonrechter beoordelen in hoeverre de gegevens die zijn opgenomen, de toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst weergeven. 2.3 De Hoge Raad legt hierna uit hoe hij tot deze antwoorden is gekomen. 3Uitgangspunten en feiten 3.1 Bij de beantwoording van de prejudiciële vragen gaat de Hoge Raad uit van de volgende feiten: (i) Orange Property is eigenaar en verhuurder van een woning. (ii) Orange Property heeft met ingang van 1 april 2020 de woning verhuurd aan [verweerster] tegen een kale huurprijs van € 875,-- per maand. (iii) Op 7 mei 2020 heeft [verweerster] een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs ingediend bij de Huurcommissie. (iv) De voorzitter van de Huurcommissie heeft op 10 mei 2020 uitspraak gedaan. Hiertegen is Orange Property in verzet gegaan. (v) Energielabel Haaglanden B.V. heeft op 15 juni 2020 een opname in de woning gedaan en vervolgens de energie-index van de woning vastgesteld op 1,56 (ofwel energielabel C). Diezelfde dag is de energie-index geregistreerd. (vi) Op 14 juli 2021 is het verzet van Orange Property tegen de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie behandeld. De uitspraak van de Huurcommissie – die is verzonden op 3 augustus 2021 – luidt onder meer als volgt: “Over het energielabel of de energie-index merkt de commissie op dat deze zijn geregistreerd op www.ep-online.nl. De Huurcommissie gebruikt de informatie op deze site als uitgangspunt voor het vaststellen van de energie-index. Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs is de ingangsdatum van de huurovereenkomst de geldende peildatum. Wanneer een energie-index ontbreekt op de peildatum, dan wordt volstaan met een waardering van de energieprestatie die een woning geacht wordt te hebben op grond van het bouwjaar van de woning. Op de datum van ingang van de huurovereenkomst, op 1 april 2020, stond er geen energie-index voor de onderhavige woonruimte geregistreerd. Het energie-index rapport dat de verhuurder bij zijn verzet heeft gevoegd is opgemaakt op 15 juni 2020. Dit is na ingangsdatum van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de commissie kan dit rapport dan ook niet gebruikt worden in de woningwaardering. De rapporteur is terecht uitgegaan van het bouwjaar van de woning, waarvoor geen punten zijn toegekend. Dat in sommige kantonrechtersuitspraken anders is geoordeeld, doet niet af aan het bestendige beleid dat door de Huurcommissie wordt gehanteerd, en dat ook in jurisprudentie is bevestigd, dat de peildatum van de procedure bepalend is bij de beoordeling of er een energie-index is opgenomen en geregistreerd. (…) De commissie stelt het puntenaantal van de woning vast op 122 punten. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 614,31 per maand. De huurprijs van € 875,00 per maand is dan ook niet redelijk. (...) Derhalve stelt de commissie de huurprijs per 1 april 2020 vast op de maximaal redelijke huurprijs van € 614,31 per maand. (...)” 3.2 Orange Property vordert, voor zover in deze prejudiciële procedure van belang, vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie en een verklaring voor recht dat sprake is van een woning waarvan de aanvangshuur gebaseerd is op 137 punten, te weten € 689,84. 3.3 De kantonrechter heeft de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld: 1. Is het, in het geval van een verzoek op grond van art. 7:249 BW in verbinding met art. 11 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) en in het licht van art. 2.1 lid 3 Besluit energieprestatie gebouwen, voor de waardering van de energieprestatie van het gehuurde op basis van het energieprestatiecertificaat, in plaats van waardering op basis van het bouwjaar, van belang dat het energieprestatiecertificaat uiterlijk bij aanvang van de huurovereenkomst aan de huurder is overhandigd of beschikbaar is gesteld? 2. Ongeacht het antwoord op de eerste vraag: geldt in geval van een verzoek op grond van art. 7:249 BW in verbinding met art. 11 Uhw dat de energieprestatie van het gehuurde gewaardeerd dient te worden aan de hand van het energieprestatiecertificaat, ook als het energieprestatiecertificaat pas is opgenomen én geregistreerd na de datum genoemd in art. 11 lid 5 Uhw (hierna: de peildatum)? 3. Indien het antwoord op de tweede vraag nee is: geldt voor het waarderen van de energieprestatie op basis van het energieprestatiecertificaat dat de opname- en de registratiedatum beide gelegen moeten zijn uiterlijk op de peildatum of is het voldoende dat de opnamedatum is gelegen uiterlijk op de peildatum? 4. Indien het voldoende is dat de opnamedatum is gelegen uiterlijk op de peildatum, geldt voor waardering van de energieprestatie op basis van het energieprestatiecertificaat een termijn waarbinnen het energieprestatiecertificaat geregistreerd moet zijn, en zo ja: hoe lang is die termijn? 5. Indien het antwoord op de tweede vraag ja is: geldt een termijn na de peildatum waarbinnen het energieprestatiecertificaat uiterlijk moet zijn opgenomen en geregistreerd? Zo ja, hoe lang is deze termijn en geldt die termijn gerekend vanaf de peildatum tot de opnamedatum of tot de registratiedatum? 6.

De Hoge Raad beantwoordt de vragen op de hiervoor in 4.3.2, 4.5.2, 4.5.3, 4.6.3 en 4.7 weergegeven wijze. Deze beslissing is gegeven door de raadsheren C.E. du Perron, als voorzitter, H.M. Wattendorff, F.J.P. Lock, F.R. Salomons en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.J.P. Lock op 30 juni 2023. Rechtbank Den Haag 25 augustus 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:9216. Richtlijn 2002/91/EG van het Europees Parlement en de Raad van 16 december 2002 betreffende de energieprestatie van gebouwen, PbEG L 1/65. Richtlijn 2010/31/EU van het Europees Parlement en de Raad van 19 mei 2010 betreffende de energieprestatie van gebouwen (herschikking), PbEU L 153/13. Stb. 2006, 608. Stcrt. 2006, 253, p. 25. Besluit van 8 september 2014, houdende wijziging van het Bouwbesluit 2012 betreffende de aanscherping van de energieprestatiecoëfficiënt en van de eisen voor thermische isolatie en een wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte, Stb. 2014, 342. Besluit van 23 juni 2011 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (wijziging wijze van waardering van energieprestatie van woonruimte), Stb. 2011, 315. Besluit van 4 november 2020 tot wijziging van diverse besluiten in verband met de aanpassing van de methodiek voor het bepalen van de energieprestatie van gebouwen en de inijking van energielabels, Stb. 2020, 454. Kamerstukken II 2008/09, 30196, nr. 72, p. 3. Kamerstukken II 2008/09, 30196, nr. 72, p. 4. Wet van 7 april 2011 tot wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (wettelijke grondslag verschillende waardering energieprestaties huurwoningen), Stb. 2011, 191. Reparatiewet BZK op het terrein van het wonen, Stb. 2012, 89. Kamerstukken II 2011/12, 33102, nr. 3, p. 2. Besluit van 8 september 2014, houdende wijziging van het Bouwbesluit 2012 betreffende de aanscherping van de energieprestatiecoëfficiënt en van de eisen voor thermische isolatie en een wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte, Stb. 2014, 342. Besluit van 23 juni 2011 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (wijziging wijze van waardering van energieprestatie van woonruimte), Stb. 2011, 315 zoals gewijzigd bij Besluit van 8 september 2014, houdende wijziging van het Bouwbesluit 2012 betreffende de aanscherping van de energieprestatiecoëfficiënt en van de eisen voor thermische isolatie en een wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte, Stb. 2014, 342. Besluit van 4 november 2020 tot wijziging van diverse besluiten in verband met de aanpassing van de methodiek voor het bepalen van de energieprestatie van gebouwen en de inijking van energielabels, Stb. 2020, 454. Besluit van 4 november 2015, houdende wijziging van het Besluit energieprestatie gebouwen in verband met de implementatie van richtlijn 2010/31/EU van het Europees Parlement en de Raad van 19 mei 2010 betreffende de energieprestatie van gebouwen, Stb. 2015, 412, p. 7. Kamerstukken II 1997/98, 26090, nr. 3, p. 23. Vgl. HR 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633, rov. 3.3.4. Vgl. HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657, rov. 2.8.3.

Geldt het antwoord op bovenstaande vragen onverkort voor procedures op grond van art. 13 Uhw respectievelijk art. 14 Uhw? 4Beantwoording van de prejudiciële vragen Toetsing van de aanvangshuurprijs; het woningwaarderingsstelsel en de energieprestatie 4.1.1 Op grond van art. 7:249 BW kan een huurder van woonruimte binnen zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. In dat geval toetst de huurcommissie de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de daarvoor geldende regels (art. 11 lid 2 Uhw in verbinding met art. 10 lid 1 Uhw). 4.1.2 De in art. 10 lid 1 Uhw bedoelde regels voor de waardering van de redelijkheid van de huurprijs, zijn opgenomen in Bijlage I, onder A, bij het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: Bhw). Deze regels worden hierna ook aangeduid als ‘het woningwaarderingsstelsel’. Op grond van het woningwaarderingsstelsel worden punten toegekend voor verschillende kenmerken van de woning. Het totale aantal punten bepaalt de maximale redelijke huurprijs. 4.1.3 Volgens onderdeel 4 van het woningwaarderingsstelsel worden punten toegekend voor de energieprestatie van de woning. Voor de bepaling van de energieprestatie van een woning zijn in de loop van de tijd verschillende methodes gebruikt, en het woningwaarderingsstelsel is daaraan steeds aangepast. De verschillende methodes om de energieprestatie van een woning te bepalen hebben hun oorsprong in Richtlijn 2002/91/EG (hierna: de Richtlijn Energieprestatie Gebouwen-oud) en de opvolger daarvan, Richtlijn 2010/31/EU (hierna: de Richtlijn Energieprestatie Gebouwen). De energieprestatie van een gebouw moet op grond van art. 11 en 12 Richtlijn Energieprestatie Gebouwen worden vastgelegd in een af te geven energieprestatiecertificaat. De richtlijnen zijn geïmplementeerd in het Besluit energieprestatie gebouwen (hierna: Beg) en de Regeling energieprestatie gebouwen (hierna: Reg). 4.1.4 De huurovereenkomst waar het in deze zaak om gaat, is op 1 april 2020 ingegaan. Destijds (van 1 januari 2015 tot 1 januari 2021) werd de energieprestatie van een gebouw gewaardeerd aan de hand van de energie-index (het destijds ook bestaande energielabel speelde daarbij geen rol). Voordien (van 1 juli 2011 tot 1 januari 2015) werd aangesloten bij het energieprestatiecertificaat. Op grond van het huidige woningwaarderingsstelsel (vanaf 1 januari 2021) wordt de energieprestatie gewaardeerd aan de hand van het energielabel van de woning. 4.1.5 De vragen van de kantonrechter hebben betrekking op het ‘energieprestatiecertificaat’. De Hoge Raad gaat ervan uit dat de kantonrechter hiermee ook doelt op de energie-index en het energielabel, en antwoorden wenst die gelding hebben voor zaken die betrekking hebben op de periode waarin de energie-index gold en voor zaken die betrekking hebben op de periode na de invoering van het huidige energielabel. Verstrekking van de energie-index of het energielabel aan de huurder 4.2.1 Uit hetgeen hiervoor in 4.1.3-4.1.4 is overwogen volgt dat een koppeling bestaat tussen de waardering van de energieprestatie van een woning in het woningwaarderingsstelsel en de geldende methode voor bepaling van die energieprestatie (eerst het energieprestatiecertificaat, later de energie-index en nu het energielabel). Een van de doelen van die koppeling is dat verhuurders worden beloond voor hun investeringen op het gebied van energiebesparing, doordat een betere energieprestatie een hoger puntenaantal en daarmee een hogere maximumhuur oplevert. Bij de invoering van deze koppeling is onder ogen gezien dat een regeling moest worden getroffen voor woningen die niet over een energieprestatiecertificaat beschikken. Daarbij is gekozen voor een waardering van de energieprestatie aan de hand van het bouwjaar van de woning. Voor dit onderscheid was een wettelijke grondslag nodig. Deze is opgenomen in art. 10 lid 1 (oud) Uhw, dat bij invoering als volgt luidde: “Art. 10 1. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gegeven voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de huurprijs en van wijziging daarvan, waarbij onderscheid kan worden gemaakt tussen woonruimte waarvan de eigenaar beschikt over een voor die woonruimte, overeenkomstig de op grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat en overige woonruimte.” Met ingang van 10 maart 2012 is deze bepaling gewijzigd. Zij luidt sindsdien als volgt (waarbij de tekst niet is aangepast aan de invoering van de energie-index of het energielabel: de bepaling spreekt nog steeds van het energieprestatiecertificaat): “Art. 10 1. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gegeven voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de huurprijs en van wijziging daarvan, waarbij onderscheid kan worden gemaakt tussen woonruimte waarvoor de eigenaar een voor die woonruimte, overeenkomstig de op grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat aan de huurder heeft verstrekt of indien dat niet het geval is daartoe op grond van die regels wel verplicht was, en overige woonruimte.” 4.2.2 Volgens het huidige art. 10 lid 1 Uhw kan in het woningwaarderingsstelsel dus onderscheid worden gemaakt tussen woningen waarvoor een energieprestatiecertificaat door de eigenaar ‘aan de huurder is of had moeten worden verstrekt’ en woningen waarvoor dat niet het geval is. Eerder kon een onderscheid worden gemaakt tussen woningen waarvoor een energieprestatiecertificaat ‘was afgegeven’ en woningen waarvoor dat niet het geval was. Volgens de toelichting is deze wijziging “wetstechnisch van aard” en werd hiermee de terminologie in overeenstemming gebracht met andere in de Uhw aangebrachte wijzigingen. 4.2.3 In (de toelichting bij) de verschillende relevante versies van het woningwaarderingsstelsel wordt een onderscheid gemaakt tussen woningen waarvoor een energie-index dan wel energielabel aanwezig is en woningen waarvoor dat niet het geval is. In het stelsel speelt geen rol of de energie-index of het energielabel aan de huurder is verstrekt. Zo bepaalt Bijlage I, onder A, bij het Bhw zoals dit gold van 1 januari 2015 tot 1 januari 2021, dat de energieprestatie van een woning op grond van de energie-index wordt gewaardeerd. Daarbij wordt verwezen naar de voor de vaststelling van de energie-index geldende voorschriften. Verder staat vermeld: “Daar waar geen energie-index volgens bovenstaande methode is bepaald, wordt de waardering van de energieprestatie in afwijking van vorenstaande tabel bepaald aan de hand van [het bouwjaar van de woning].” In de toelichting hierbij staat onder meer: “Daar waar een energie-index ontbreekt, wordt volstaan met de waardering van de energieprestatie die een woning geacht wordt minimaal te realiseren op grond van de in het bouwjaar vigerende bouwnormen. Daardoor leidt het niet aanwezig zijn van een energie-index tot een lager aantal punten dan wanneer zo’n energie-index wel is verstrekt. Immers, het waarderen van de energieprestatie uitgaande van het bouwjaar van de woning houdt geen rekening met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het treffen van energiebesparende voorzieningen in de loop der tijd verbetert.

Die verbeteringen komen in een energie-index wel tot uitdrukking.” 4.2.4 In Bijlage I, onder A, van het huidige Bhw wordt verwezen naar de normen die gelden voor de berekening van de energieprestatie-indicator die de basis vormt voor het energielabel. Verder staat vermeld: “Daar waar geen energieprestatie volgens bovenstaande methode is bepaald, of indien de geldigheidsduur van het energielabel is verstreken, wordt de waardering van de energieprestatie in afwijking van vorenstaande tabellen bepaald aan de hand van [het bouwjaar van de woning].” In de toelichting hierbij staat onder meer: “Daar waar een geldig energielabel ontbreekt, wordt volstaan met de waardering van de energieprestatie die een woning geacht wordt minimaal te realiseren op grond van de in het bouwjaar vigerende bouwnormen. Daardoor leidt het niet aanwezig zijn van een energielabel tot een lager aantal punten dan wanneer een energielabel wel is verstrekt. Immers, het waarderen van de energieprestatie uitgaande van het bouwjaar van de woning houdt geen rekening met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het treffen van energiebesparende voorzieningen in de loop der tijd verbetert. Die verbeteringen komen in een energielabel wel tot uitdrukking.” 4.2.5 Hoewel de huidige tekst van art. 10 lid 1 Uhw dit wel mogelijk maakt, is in de verschillende versies van het woningwaarderingsstelsel dus geen onderscheid gemaakt tussen woningen ten aanzien waarvan een energie-index of energielabel aan de huurder is verstrekt, en woningen ten aanzien waarvan dat niet is gebeurd terwijl voor die woningen wel een energie-index of energielabel aanwezig is. Sancties verbonden aan het niet verstrekken van het energielabel 4.2.6 Art. 12 lid 2 Richtlijn Energieprestatie Gebouwen verplicht de lidstaten erop toe te zien dat bij de bouw, verkoop of verhuur van een gebouw of gebouwunit het energieprestatiecertificaat of een kopie daarvan aan de toekomstige nieuwe huurder of koper wordt getoond en aan de koper of nieuwe huurder wordt overhandigd (vgl. art. 7 lid 1 Richtlijn Energieprestatie Gebouwen-oud). Deze bepaling is geïmplementeerd in art. 2.1 Beg. Sinds 1 januari 2015 bepaalt art. 2.1 lid 3 Beg dat bij de verhuur van een gebouw de eigenaar een afschrift van een geldig energielabel voor dat gebouw beschikbaar stelt aan de nieuwe huurder. Art. 27 Richtlijn Energieprestatie Gebouwen verplicht de lidstaten om te voorzien in sancties op het niet voldoen aan deze verplichting. Zoals beschreven in de conclusie van de Advocaat-Generaal (onder 2.9) is voorzien in bestuursrechtelijke handhaving van deze verplichting door de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) van het ministerie van Infrastructuur en Milieu. Deze kan bij niet-naleving een last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete opleggen (art. 120b Woningwet). In de toelichting bij de wijziging van het Beg ter implementatie van de Richtlijn Energieprestatie Gebouwen is het Bhw niet genoemd als onderdeel van de op grond van art. 27 van die richtlijn ingevoerde sancties. Beantwoording van de eerste prejudiciële vraag 4.3.1 Uit hetgeen hiervoor in 4.2.1-4.2.6 is overwogen, volgt dat in het woningwaarderingsstelsel steeds bepalend is geweest of voor de woning een energie-index of energielabel aanwezig is en dat de wetgever niet ervoor heeft gekozen om het al dan niet verstrekt zijn daarvan aan de huurder te laten meewegen bij de waardering van de energieprestatie van de woning. De wetgever heeft gekozen voor bestuursrechtelijke handhaving van de verplichting van de eigenaar van een woning om een energielabel aan de huurder te verstrekken. Dit betekent dat voor de waardering van de energieprestatie van de woning in het kader van het woningwaarderingsstelsel niet van belang is of de energie-index of het energielabel aan de huurder is verstrekt. 4.3.2 Het antwoord op de eerste prejudiciële vraag luidt daarom ontkennend. Moment waartegen de energieprestatie moet worden gewaardeerd 4.4.1 Uit de tekst van art. 11 lid 5 Uhw en uit de totstandkomingsgeschiedenis van die bepaling volgt dat de kwaliteit van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst (de peildatum) bepalend is bij de woningwaardering. Gelet op de uitwerking van het begrip ‘kwaliteit’ in het woningwaarderingsstelsel gaat het daarbij om de feitelijke toestand van de woning. In het woningwaarderingsstelsel (Bijlage 1 onder A bij het Bhw) wordt de kwaliteit van de woning immers, behalve door de energieprestatie, onder meer bepaald door het vloeroppervlak (onderdelen 1 en 2), het aantal verwarmde vertrekken (onderdeel 3), de lengte van het aanrecht in de keuken (onderdeel 5) en het aantal toiletten en andere sanitaire voorzieningen (onderdeel 6). Hiermee strookt dat ook waar het de energieprestatie betreft, de feitelijke toestand van de woning op de peildatum bepalend is, en niet of deze energieprestatie op die datum al volgens de toepasselijke methode was bepaald. Dat laatste is immers op zichzelf niet van invloed op de kwaliteit van de woning. Voldoende is daarom dat de energie-index of het energielabel beschikbaar is op het moment dat (de voorzitter van) de huurcommissie of de kantonrechter over de woningwaardering beslist (zie hierna in 4.6.1 e.v.). Met het voorgaande is verder in overeenstemming dat in het woningwaarderingsstelsel rekening kan worden gehouden met een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst afgegeven WOZ-beschikking als op de ingangsdatum nog geen WOZ-waarde beschikbaar was. 4.4.2 De uitleg van art. 11 lid 5 Uhw waarin voor de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs de energieprestatie van de woning op de peildatum bepalend is, doet ook recht aan het doel waarmee het energieprestatiecertificaat in het woningwaarderingsstelsel is opgenomen. Dat doel is om verhuurders te stimuleren investeringen te doen in de energieprestatie van de door hen verhuurde woningen, doordat zij die investeringen kunnen terugverdienen in de vorm van een hogere maximumhuur (zie hiervoor in 4.2.1). Daarbij is van belang dat de wet, als de maximale redelijke huur eenmaal is beoordeeld – afgezien van de wettelijk vastgestelde maximale huurverhoging – geen mogelijkheden biedt om op een later tijdstip de huur te verhogen in verband met vóór aanvang van de huurovereenkomst getroffen maatregelen of verrichte werkzaamheden (vgl. art. 7:255 lid 1, aanhef en onder b, BW). Beantwoording van de tweede, derde en vierde prejudiciële vraag 4.5.1 Het voorgaande betekent dat het niet noodzakelijk is dat de energieprestatie uiterlijk op de peildatum is vastgesteld of dat de gegevens voor het bepalen van de energieprestatie uiterlijk op de peildatum zijn opgenomen. Dit laatste mag ook na de peildatum zijn gebeurd (zie hierna in 4.6.1), als maar duidelijk is dat de feitelijke toestand van de woning, voor zover het de energieprestatie betreft, op het moment van de opname niet veranderd is ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst. 4.5.2 Het antwoord op de tweede prejudiciële vraag luidt dus bevestigend. De waardering van de energieprestatie van een woning dient plaats te vinden aan de hand van de energie-index of het energielabel, ook als de energie-index is vastgesteld respectievelijk het energielabel is afgegeven na ingang van de huurovereenkomst. Het maakt daarbij geen verschil of de opname van de voor bepaling van de energieprestatie benodigde gegevens heeft plaatsgevonden voor of na de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Als de opname na deze datum plaatsvindt, zal op grond van hetgeen huurder en verhuurder daarover aanvoeren en/of op basis van een voorbereidend onderzoek in de zin van art.