ECLI:NL:GHSHE:2026:312

ECLI:NL:GHSHE:2026:312 text/xml public 2026-05-08T10:11:21 2026-02-11 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof 's-Hertogenbosch 2026-02-03 200.342.750_01 Uitspraak Hoger beroep NL 's-Hertogenbosch Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2026:312 text/html public 2026-05-08T10:11:02 2026-05-08 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHSHE:2026:312 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 03-02-2026 / 200.342.750_01 Geschil tussen moeder en dochter over pand dat eigendom is van dochter. Koopoptie met bepaling dat op koopprijs de door ouders gemaakte kosten ter zake aankoop en verbetering van pand in mindering worden gebracht. Wilsovereenstemming? Gerechtvaardigd vertrouwen (artikel 3:35 BW)? GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.342.750/01 arrest van 3 februari 2026 in de zaak van [appellante] , wonende te [woonplaats] , appellante in principaal hoger beroep, geïntimeerde in incidenteel hoger beroep; hierna te noemen: [appellante] , advocaat: mr. A.C. van der Bent te Rotterdam, tegen 1 [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats] , geïntimeerde in principaal hoger beroep; appellante in incidenteel hoger beroep; hierna te noemen: [geïntimeerde] , 2. [X B.V.] , gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde in principaal hoger beroep; appellante in incidenteel hoger beroep; hierna te noemen: [X B.V.] , geïntimeerden, advocaat: mr. J.P.A.M. van Balen te Amsterdam, als vervolg op het door het hof gewezen arrest in incident ex 22 Rv van 11 februari 2025 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, onder zaak-/rolnummer C/01/392671/ HA ZA 23-291gewezen vonnis van 6 maart 2024 tussen [geïntimeerde] c.s. als eiseressen in conventie, verweersters in reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie. 5 De procedure in hoger beroep 5.1. Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenarrest van 11 februari 2025 gewezen in het incident ex artikel 22 Rv, waarbij de vordering in incident is afgewezen en waarbij de zaak in de hoofdzaak is verwezen naar de rol van 18 februari 2025 voor memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep en verder uit: de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van [appellante] ; de bij H3-formulier van 13 augustus 2025, van de zijde van [appellante] , aan het hof toe gezonden akte overlegging producties met producties 47 tot en met 61; de bij H3-formulier van 19 augustus 2025 van de zijde van [geïntimeerde] aan het hof toe gezonden akte overlegging nadere producties, met producties 46 tot en met 48; de mondelinge behandeling op 25 augustus 2025, waarbij voornoemde aktes, in het geding zijn gebracht en waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd en voorgedragen; 5.2. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 5.3. Bij Zivver-bericht van 20 augustus 2025 heeft het hof mr. Van der Bent verzocht om de in het vonnis van 6 maart 2024 genoemde aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 7 december 2023 aan het hof te sturen. Nu het hof deze niet had ontvangen heeft het hof, nadat bij de mondelinge behandeling in hoger beroep de datum van arrest is bepaald, dit verzoek, bij Zivver-bericht van 3 oktober 2025, kort gezegd, herhaald. Het hof heeft voornoemde aantekeningen niet ontvangen. In plaats daarvan heeft bij Zivver-bericht van mr. Van der Bent van 3 oktober 2025 [appellante] het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in eerste aanleg, gehouden op 7 december 2023, aan het hof gezonden. Mr Van Balen is betrokken in voornoemde correspondentie. Naar het hof begrijpt maakt dit proces-verbaal geen onderdeel uit van het procesdossier in eerste aanleg. Nu partijen daarop evenmin hebben kunnen reageren, heeft het hof zijn oordeel daarop niet (mede) gebaseerd. 6 De vaststaande feiten 6.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 6.1.1. [appellante] is de dochter van [geïntimeerde] en [persoon A] (hierna: [persoon A] ). 6.1.2. [geïntimeerde] en [persoon A] zijn een zelfstandige mondhygiënepraktijk genaamd [vestiging 1] gestart die is uitgegroeid tot een onderneming met meerdere vestigingen. De onderneming werd in eerste instantie gedreven in de vorm van een vennootschap onder firma, [vestiging 2] , met als vennoten [geïntimeerde] en [persoon A] (hierna: de onderneming). Per 28 september 2017 is de onderneming overgegaan in een besloten vennootschap, [mondzorg holding B.V.] [geïntimeerde] en [persoon A] hielden ieder de helft van de aandelen daarin. [persoon A] is op 1 augustus 2022 overleden. Zijn aandelen [mondzorg holding B.V.] zijn toen toegekomen aan [geïntimeerde] . 6.1.3. In 2012 heeft [appellante] het (bedrijfs)pand aan het [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: het pand) gekocht tegen betaling van een koopprijs van € 585.000. Voor de financiering van dat bedrag heeft, kort gezegd: - [persoon B] (hierna: [persoon B] ) op 17 februari 2012 een bedrag van € 135.000 geleend aan [appellante] ; - de ABN AMRO Bank N.V. (hierna: de bank) op 1 maart 2012 een hypothecaire geldlening van totaal € 450.000 verstrekt aan [appellante] . 6.1.4. Vanaf 2012 heeft [appellante] het pand verhuurd aan de onderneming. In artikel 5 van de huurovereenkomst is de huurprijs voor het pand bij aanvang van de huurovereenkomst bepaald op € 57.000 per jaar (€ 4.750 per maand, hof). 6.1.5. In 2015 is door een notaris een overeenkomst opgemaakt, waarin [appellante] enerzijds en [persoon A] en [geïntimeerde] (in privé en voor [vestiging 2] ) anderzijds als partijen worden genoemd. In deze overeenkomst is bepaald dat [appellante] aan [persoon A] en [geïntimeerde] een voorkeursrecht en een koopoptie verleent met betrekking tot het pand en dat de koopprijs voor het pand in dat verband in beginsel € 585.000 bedraagt. Iedere pagina van deze overeenkomst is voorzien van drie parafen en de datum 9 oktober 2015. Op de laatste pagina van deze overeenkomst staat dat deze is getekend te Heesch op 9 oktober 2015. Daaronder staan de namen van [persoon A] en [geïntimeerde] , beiden mede namens [vestiging 2] , en de naam van [appellante] . Bij alle namen staan handtekeningen. 6.1.6. Bij e-mailbericht van 19 oktober 2020 met als onderwerp ‘Overeenkomst voorkeursrecht en koopoptie [adres] te [vestigingsplaats] ’ heeft een medewerker van het notariskantoor aan [persoon A] en [appellante] een concept overeenkomst van voorkeursrecht en koopoptie toegestuurd. 6.1.7. Bij e-mailbericht van 3 december 2020 met als onderwerp ‘ Overeenkomst voorkeursrecht en koopoptie [adres] te [vestigingsplaats] en [adres] te [vestigingsplaats] ’ heeft een medewerker van het notariskantoor aan [persoon A] onder meer een aangepaste overeenkomst van voorrecht en koopoptie met betrekking tot het pand toegestuurd. De inhoud van het e-mailbericht luidt als volgt: “(…) stuur ik u hierbij toe de aangepaste overeenkomsten van koopoptie en voorkeursrecht. De belangrijkste wijzigingen zijn: (…) - staat nu bij de koopprijs dat hierop in mindering wordt gebracht het bedrag van de kosten die u voor de aankoop en verbeteringen van de woning heeft gemaakt. (…)”. 6.1.8. Bij e-mailberichten van 20 augustus 2021 en 24 augustus 2021 met als onderwerp ‘ Overeenkomst voorkeursrecht en koopoptie [adres] te [vestigingsplaats] en [adres] te [vestigingsplaats] ’ heeft een medewerker van het notariskantoor aan [persoon A] nogmaals de overeenkomst voorkeursrecht en koopoptie respectievelijk de aangepaste versie met betrekking tot het pand toegestuurd. 6.1.9. In een stuk met de titel “ OVEREENKOMST VOORKEURSRECHT EN KOOPOPTIE ” (hierna: de overeenkomst) is onder meer het volgende opgenomen: “( … ) OVEREENKOMST VOORKEURSRECHT EN KOOPOPTIE Ondergetekenden: 1. [appellante] , hof ] en 2. a. [persoon A] , hof ] (…) b. [geïntimeerde] , hof ] (…) (…) (…) 1.

ECLI:NL:GHSHE:2026:312 text/xml public 2026-05-08T10:11:21 2026-02-11 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof 's-Hertogenbosch 2026-02-03 200.342.750_01 Uitspraak Hoger beroep NL 's-Hertogenbosch Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2026:312 text/html public 2026-05-08T10:11:02 2026-05-08 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHSHE:2026:312 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 03-02-2026 / 200.342.750_01 Geschil tussen moeder en dochter over pand dat eigendom is van dochter. Koopoptie met bepaling dat op koopprijs de door ouders gemaakte kosten ter zake aankoop en verbetering van pand in mindering worden gebracht. Wilsovereenstemming? Gerechtvaardigd vertrouwen (artikel 3:35 BW)? GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.342.750/01 arrest van 3 februari 2026 in de zaak van [appellante] , wonende te [woonplaats] , appellante in principaal hoger beroep, geïntimeerde in incidenteel hoger beroep; hierna te noemen: [appellante] , advocaat: mr. A.C. van der Bent te Rotterdam, tegen 1 [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats] , geïntimeerde in principaal hoger beroep; appellante in incidenteel hoger beroep; hierna te noemen: [geïntimeerde] , 2. [X B.V.] , gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde in principaal hoger beroep; appellante in incidenteel hoger beroep; hierna te noemen: [X B.V.] , geïntimeerden, advocaat: mr. J.P.A.M. van Balen te Amsterdam, als vervolg op het door het hof gewezen arrest in incident ex 22 Rv van 11 februari 2025 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, onder zaak-/rolnummer C/01/392671/ HA ZA 23-291gewezen vonnis van 6 maart 2024 tussen [geïntimeerde] c.s. als eiseressen in conventie, verweersters in reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie. 5 De procedure in hoger beroep 5.1. Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenarrest van 11 februari 2025 gewezen in het incident ex artikel 22 Rv, waarbij de vordering in incident is afgewezen en waarbij de zaak in de hoofdzaak is verwezen naar de rol van 18 februari 2025 voor memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep en verder uit: de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van [appellante] ; de bij H3-formulier van 13 augustus 2025, van de zijde van [appellante] , aan het hof toe gezonden akte overlegging producties met producties 47 tot en met 61; de bij H3-formulier van 19 augustus 2025 van de zijde van [geïntimeerde] aan het hof toe gezonden akte overlegging nadere producties, met producties 46 tot en met 48; de mondelinge behandeling op 25 augustus 2025, waarbij voornoemde aktes, in het geding zijn gebracht en waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd en voorgedragen; 5.2. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. 5.3. Bij Zivver-bericht van 20 augustus 2025 heeft het hof mr. Van der Bent verzocht om de in het vonnis van 6 maart 2024 genoemde aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 7 december 2023 aan het hof te sturen. Nu het hof deze niet had ontvangen heeft het hof, nadat bij de mondelinge behandeling in hoger beroep de datum van arrest is bepaald, dit verzoek, bij Zivver-bericht van 3 oktober 2025, kort gezegd, herhaald. Het hof heeft voornoemde aantekeningen niet ontvangen. In plaats daarvan heeft bij Zivver-bericht van mr. Van der Bent van 3 oktober 2025 [appellante] het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in eerste aanleg, gehouden op 7 december 2023, aan het hof gezonden. Mr Van Balen is betrokken in voornoemde correspondentie. Naar het hof begrijpt maakt dit proces-verbaal geen onderdeel uit van het procesdossier in eerste aanleg. Nu partijen daarop evenmin hebben kunnen reageren, heeft het hof zijn oordeel daarop niet (mede) gebaseerd. 6 De vaststaande feiten 6.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 6.1.1. [appellante] is de dochter van [geïntimeerde] en [persoon A] (hierna: [persoon A] ). 6.1.2. [geïntimeerde] en [persoon A] zijn een zelfstandige mondhygiënepraktijk genaamd [vestiging 1] gestart die is uitgegroeid tot een onderneming met meerdere vestigingen. De onderneming werd in eerste instantie gedreven in de vorm van een vennootschap onder firma, [vestiging 2] , met als vennoten [geïntimeerde] en [persoon A] (hierna: de onderneming). Per 28 september 2017 is de onderneming overgegaan in een besloten vennootschap, [mondzorg holding B.V.] [geïntimeerde] en [persoon A] hielden ieder de helft van de aandelen daarin. [persoon A] is op 1 augustus 2022 overleden. Zijn aandelen [mondzorg holding B.V.] zijn toen toegekomen aan [geïntimeerde] . 6.1.3. In 2012 heeft [appellante] het (bedrijfs)pand aan het [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: het pand) gekocht tegen betaling van een koopprijs van € 585.000. Voor de financiering van dat bedrag heeft, kort gezegd: - [persoon B] (hierna: [persoon B] ) op 17 februari 2012 een bedrag van € 135.000 geleend aan [appellante] ; - de ABN AMRO Bank N.V. (hierna: de bank) op 1 maart 2012 een hypothecaire geldlening van totaal € 450.000 verstrekt aan [appellante] . 6.1.4. Vanaf 2012 heeft [appellante] het pand verhuurd aan de onderneming. In artikel 5 van de huurovereenkomst is de huurprijs voor het pand bij aanvang van de huurovereenkomst bepaald op € 57.000 per jaar (€ 4.750 per maand, hof). 6.1.5. In 2015 is door een notaris een overeenkomst opgemaakt, waarin [appellante] enerzijds en [persoon A] en [geïntimeerde] (in privé en voor [vestiging 2] ) anderzijds als partijen worden genoemd. In deze overeenkomst is bepaald dat [appellante] aan [persoon A] en [geïntimeerde] een voorkeursrecht en een koopoptie verleent met betrekking tot het pand en dat de koopprijs voor het pand in dat verband in beginsel € 585.000 bedraagt. Iedere pagina van deze overeenkomst is voorzien van drie parafen en de datum 9 oktober 2015. Op de laatste pagina van deze overeenkomst staat dat deze is getekend te Heesch op 9 oktober 2015. Daaronder staan de namen van [persoon A] en [geïntimeerde] , beiden mede namens [vestiging 2] , en de naam van [appellante] . Bij alle namen staan handtekeningen. 6.1.6. Bij e-mailbericht van 19 oktober 2020 met als onderwerp ‘Overeenkomst voorkeursrecht en koopoptie [adres] te [vestigingsplaats] ’ heeft een medewerker van het notariskantoor aan [persoon A] en [appellante] een concept overeenkomst van voorkeursrecht en koopoptie toegestuurd. 6.1.7. Bij e-mailbericht van 3 december 2020 met als onderwerp ‘ Overeenkomst voorkeursrecht en koopoptie [adres] te [vestigingsplaats] en [adres] te [vestigingsplaats] ’ heeft een medewerker van het notariskantoor aan [persoon A] onder meer een aangepaste overeenkomst van voorrecht en koopoptie met betrekking tot het pand toegestuurd. De inhoud van het e-mailbericht luidt als volgt: “(…) stuur ik u hierbij toe de aangepaste overeenkomsten van koopoptie en voorkeursrecht. De belangrijkste wijzigingen zijn: (…) - staat nu bij de koopprijs dat hierop in mindering wordt gebracht het bedrag van de kosten die u voor de aankoop en verbeteringen van de woning heeft gemaakt. (…)”. 6.1.8. Bij e-mailberichten van 20 augustus 2021 en 24 augustus 2021 met als onderwerp ‘ Overeenkomst voorkeursrecht en koopoptie [adres] te [vestigingsplaats] en [adres] te [vestigingsplaats] ’ heeft een medewerker van het notariskantoor aan [persoon A] nogmaals de overeenkomst voorkeursrecht en koopoptie respectievelijk de aangepaste versie met betrekking tot het pand toegestuurd. 6.1.9. In een stuk met de titel “ OVEREENKOMST VOORKEURSRECHT EN KOOPOPTIE ” (hierna: de overeenkomst) is onder meer het volgende opgenomen: “( … ) OVEREENKOMST VOORKEURSRECHT EN KOOPOPTIE Ondergetekenden: 1. [appellante] , hof ] en 2. a. [persoon A] , hof ] (…) b. [geïntimeerde] , hof ] (…) (…) (…) 1.

Begripsbepaling (…) ‘het registergoed’: - het woonhuis met tuin en verder toebehoren, gelegen te [postcode] ’ [woonplaats] , [adres] , kadastraal bekend [woonplaats] , sectie I nummer [1] , ter grootte van één are vijftig centiare (1a 50ca;) en (…) Deze overeenkomst is aangegaan onder de volgende bepalingen. (…) Koopoptie 1. Partij 1 verleent aan partij 2 (…) een koopoptie. Deze koopoptie houdt in dat partij 2 het recht verkrijgt het registergoed van partij 1 te kopen wanneer zij wil, zulks overeenkomstig de hierna volgende bepalingen. 2. Als (een of meer van de betrokkenen bij) partij 2 de koopoptie wenst (wensen) uit te oefenen, maakt (maken) hij (zij) dit bij aangetekend schrijven aan partij 1 kenbaar. 3. a. De koopprijs bedraagt (…) (EUR 585.000,00) en wordt niet geïndexeerd. Mocht uit nadere onderhandelingen tussen partij 1 en partij 2 een andere koopprijs worden overeengekomen, zal die andere koopprijs ter zake van deze koopoptie tussen hen bindend zijn. b. Op de koopprijs wordt in mindering gebracht het totaalbedrag van de kosten die partij 2 heeft gemaakt ter zake van de aankoop en verbetering van het registergoed. 4. Bij een geschil tussen partij 1 en partij 2 over de overige voorwaarden van de koop, wordt zo veel mogelijk aangesloten bij de bepalingen van de koopovereenkomst waarbij partij 1 koper was. (…) 6. De overdrachtsbelasting, het kadastraal tarief, de notariskosten en de overige kosten die aan de levering van het registergoed verbonden zijn, zijn voor rekening van degenen(n) van partij 2 die de koopoptie uitoefent (uitoefenen). (…) 8. Binnen tien dagen nadat (een of meer van betrokkenen bij) partij 2 de koopoptie uitoefent (uitoefenen), sluiten partij 1 en (die betrokkene(n) bij) partij 2 een schriftelijke koopovereenkomst (…) . 10. (…) . Bij overlijden van [persoon A] en/of [geïntimeerde] gaan de rechten voortvloeiende uit deze koopoptie van rechtswege over op diens rechtsopvolger(s) onder algemene titel (…)”. Op de laatste bladzijde van dit stuk is vermeld “(…) getekend te [woonplaats] op 27 augustus 2021 ”. Daaronder staan de namen van [persoon A] , [geïntimeerde] en [appellante] . Boven alle namen is een handtekening gezet. Hierna zal met de koopoptie worden bedoeld de koopoptie, zoals geformuleerd in de hierboven weergegeven overeenkomst. 6.1.10. Na het overlijden van [persoon A] op 1 augustus 2022 heeft [geïntimeerde] in september 2022 tegenover [appellante] aanspraak gemaakt op de koopoptie. 6.1.11. Bij brief van 28 oktober 2022 is door haar (toenmalig) advocaat namens [appellante] aan [geïntimeerde] medegedeeld dat [appellante] de overeenkomst van voorkeursrecht en koopoptie, die door haar op 27 augustus 2021 zou zijn getekend, vernietigt op grond van misbruik van omstandigheden, dwaling of bedrog. 6.1.12. Namens [geïntimeerde] is bij brief van haar advocaat van 1 november 2022 aan [appellante] de koopoptie in de overeenkomst ingeroepen. In de brief is medegedeeld dat het beroep van [appellante] op vernietiging niet slaagt, omdat bij de ondertekening van de overeenkomst geen sprake is geweest van misbruik van omstandigheden, dwaling of bedrog. Verder is medegedeeld dat, gelet op de bepaling in de overeenkomst dat de door het uitoefenen van de koopoptie tot stand gekomen koop binnen 10 dagen schriftelijk moet worden vastgelegd, zo spoedig mogelijk een exemplaar van de koopovereenkomst ter ondertekening zal worden toegestuurd. 6.1.13. Namens [geïntimeerde] is bij brief van 9 november 2022, van haar advocaat, aan [appellante] de schriftelijke koopovereenkomst met betrekking tot het pand toegezonden met het verzoek deze uiterlijk 1 november 2022 [hof: bedoeld zal zijn 11 november 2022] getekend te retourneren. Deze overeenkomst is een aangepaste versie van de tussen [appellante] en de verkopende partij in 2012 gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het pand en vermeldt dat [geïntimeerde] het pand van [appellante] koopt voor € 217.250. 6.1.14. [appellante] is niet overgegaan tot ondertekening van de bij brief van 9 november 2022 toegestuurde koopovereenkomst. 6.1.15. Bij vonnis in kort geding van 24 januari 2023 (C/01/387370 / KG ZA 22-561) heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch, aangenomen dat [geïntimeerde] bevoegd was de koopoptie uit te oefenen (rechtsoverweging 4.9.). De voorzieningenrechter heeft daarbij overwogen onvoldoende aanknopingspunten te hebben om tot een bedrag te komen waarvan voldoende aannemelijk is dat dit in mindering zou kunnen strekken op de in artikel 3a van de overeenkomst genoemde minimale koopprijs (rechtsoverweging 4.10.). De voorzieningenrechter heeft [appellante] vervolgens op vordering [geïntimeerde] veroordeeld om mee te werken aan de levering van het pand aan [geïntimeerde] tegen betaling van het bedrag van € 585.000 k.k., kort gezegd, van welk bedrag de op het pand rustende hypothecaire schuld dient te worden voldaan en met in depot stelling van het meerdere tot zekerheid van de uitkomst van een door [geïntimeerde] in te stellen bodemprocedure waarin de koopprijs zal worden vastgesteld. De voorzieningenrechter heeft ten slotte bepaald dat indien [appellante] haar medewerking aan de levering niet verleent dit vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de notariële leveringsakte vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van [appellante] , zodat de levering van het pand zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis met de leveringsakte in de daartoe bestemde openbare registers. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 6.1.16. Bij dagvaarding van 9 februari 2023 heeft [appellante] tegen voornoemd kort geding vonnis hoger beroep ingesteld. De procedure in dat hoger beroep bij dit hof ligt stil daar deze is geroyeerd. 6.1.17. Op 17 februari 2023 is het pand aan [geïntimeerde] geleverd door inschrijving van het kort geding vonnis van 24 januari 2023 en de leveringsakte in de registers tegen betaling van € 585.000 k.k. Van de koopprijs is de aflosnota ter zake van de hypothecaire schuld van [appellante] aan de bank voldaan. Het meerdere (€ 373.359,82) is in depot gesteld op de kwaliteitsrekening van de met de levering belaste notaris tot zekerheid van de uitkomst van een door [geïntimeerde] in te stellen bodemprocedure waarin de koopprijs bij vonnis zal worden vastgesteld. 7. De procedure bij de rechtbank in conventie 7.1. De rechtbank heeft bij het bestreden vonnis de vordering van [X B.V.] , die betrekking heeft op een ander pand in ’s-Hertogenbosch, ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar de kamer voor kantonzaken van de rechtbank Oost-Brabant, locatie ’s-Hertogenbosch. In het bestreden vonnis is dus niet beslist op de vordering van [X B.V.] . Hierna zullen daarom alleen de vorderingen van [geïntimeerde] en van [appellante] in eerste aanleg worden weergegeven. 7.2.

Begripsbepaling (…) ‘het registergoed’: - het woonhuis met tuin en verder toebehoren, gelegen te [postcode] ’ [woonplaats] , [adres] , kadastraal bekend [woonplaats] , sectie I nummer [1] , ter grootte van één are vijftig centiare (1a 50ca;) en (…) Deze overeenkomst is aangegaan onder de volgende bepalingen. (…) Koopoptie 1. Partij 1 verleent aan partij 2 (…) een koopoptie. Deze koopoptie houdt in dat partij 2 het recht verkrijgt het registergoed van partij 1 te kopen wanneer zij wil, zulks overeenkomstig de hierna volgende bepalingen. 2. Als (een of meer van de betrokkenen bij) partij 2 de koopoptie wenst (wensen) uit te oefenen, maakt (maken) hij (zij) dit bij aangetekend schrijven aan partij 1 kenbaar. 3. a. De koopprijs bedraagt (…) (EUR 585.000,00) en wordt niet geïndexeerd. Mocht uit nadere onderhandelingen tussen partij 1 en partij 2 een andere koopprijs worden overeengekomen, zal die andere koopprijs ter zake van deze koopoptie tussen hen bindend zijn. b. Op de koopprijs wordt in mindering gebracht het totaalbedrag van de kosten die partij 2 heeft gemaakt ter zake van de aankoop en verbetering van het registergoed. 4. Bij een geschil tussen partij 1 en partij 2 over de overige voorwaarden van de koop, wordt zo veel mogelijk aangesloten bij de bepalingen van de koopovereenkomst waarbij partij 1 koper was. (…) 6. De overdrachtsbelasting, het kadastraal tarief, de notariskosten en de overige kosten die aan de levering van het registergoed verbonden zijn, zijn voor rekening van degenen(n) van partij 2 die de koopoptie uitoefent (uitoefenen). (…) 8. Binnen tien dagen nadat (een of meer van betrokkenen bij) partij 2 de koopoptie uitoefent (uitoefenen), sluiten partij 1 en (die betrokkene(n) bij) partij 2 een schriftelijke koopovereenkomst (…) . 10. (…) . Bij overlijden van [persoon A] en/of [geïntimeerde] gaan de rechten voortvloeiende uit deze koopoptie van rechtswege over op diens rechtsopvolger(s) onder algemene titel (…)”. Op de laatste bladzijde van dit stuk is vermeld “(…) getekend te [woonplaats] op 27 augustus 2021 ”. Daaronder staan de namen van [persoon A] , [geïntimeerde] en [appellante] . Boven alle namen is een handtekening gezet. Hierna zal met de koopoptie worden bedoeld de koopoptie, zoals geformuleerd in de hierboven weergegeven overeenkomst. 6.1.10. Na het overlijden van [persoon A] op 1 augustus 2022 heeft [geïntimeerde] in september 2022 tegenover [appellante] aanspraak gemaakt op de koopoptie. 6.1.11. Bij brief van 28 oktober 2022 is door haar (toenmalig) advocaat namens [appellante] aan [geïntimeerde] medegedeeld dat [appellante] de overeenkomst van voorkeursrecht en koopoptie, die door haar op 27 augustus 2021 zou zijn getekend, vernietigt op grond van misbruik van omstandigheden, dwaling of bedrog. 6.1.12. Namens [geïntimeerde] is bij brief van haar advocaat van 1 november 2022 aan [appellante] de koopoptie in de overeenkomst ingeroepen. In de brief is medegedeeld dat het beroep van [appellante] op vernietiging niet slaagt, omdat bij de ondertekening van de overeenkomst geen sprake is geweest van misbruik van omstandigheden, dwaling of bedrog. Verder is medegedeeld dat, gelet op de bepaling in de overeenkomst dat de door het uitoefenen van de koopoptie tot stand gekomen koop binnen 10 dagen schriftelijk moet worden vastgelegd, zo spoedig mogelijk een exemplaar van de koopovereenkomst ter ondertekening zal worden toegestuurd. 6.1.13. Namens [geïntimeerde] is bij brief van 9 november 2022, van haar advocaat, aan [appellante] de schriftelijke koopovereenkomst met betrekking tot het pand toegezonden met het verzoek deze uiterlijk 1 november 2022 [hof: bedoeld zal zijn 11 november 2022] getekend te retourneren. Deze overeenkomst is een aangepaste versie van de tussen [appellante] en de verkopende partij in 2012 gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het pand en vermeldt dat [geïntimeerde] het pand van [appellante] koopt voor € 217.250. 6.1.14. [appellante] is niet overgegaan tot ondertekening van de bij brief van 9 november 2022 toegestuurde koopovereenkomst. 6.1.15. Bij vonnis in kort geding van 24 januari 2023 (C/01/387370 / KG ZA 22-561) heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch, aangenomen dat [geïntimeerde] bevoegd was de koopoptie uit te oefenen (rechtsoverweging 4.9.). De voorzieningenrechter heeft daarbij overwogen onvoldoende aanknopingspunten te hebben om tot een bedrag te komen waarvan voldoende aannemelijk is dat dit in mindering zou kunnen strekken op de in artikel 3a van de overeenkomst genoemde minimale koopprijs (rechtsoverweging 4.10.). De voorzieningenrechter heeft [appellante] vervolgens op vordering [geïntimeerde] veroordeeld om mee te werken aan de levering van het pand aan [geïntimeerde] tegen betaling van het bedrag van € 585.000 k.k., kort gezegd, van welk bedrag de op het pand rustende hypothecaire schuld dient te worden voldaan en met in depot stelling van het meerdere tot zekerheid van de uitkomst van een door [geïntimeerde] in te stellen bodemprocedure waarin de koopprijs zal worden vastgesteld. De voorzieningenrechter heeft ten slotte bepaald dat indien [appellante] haar medewerking aan de levering niet verleent dit vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de notariële leveringsakte vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van [appellante] , zodat de levering van het pand zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis met de leveringsakte in de daartoe bestemde openbare registers. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 6.1.16. Bij dagvaarding van 9 februari 2023 heeft [appellante] tegen voornoemd kort geding vonnis hoger beroep ingesteld. De procedure in dat hoger beroep bij dit hof ligt stil daar deze is geroyeerd. 6.1.17. Op 17 februari 2023 is het pand aan [geïntimeerde] geleverd door inschrijving van het kort geding vonnis van 24 januari 2023 en de leveringsakte in de registers tegen betaling van € 585.000 k.k. Van de koopprijs is de aflosnota ter zake van de hypothecaire schuld van [appellante] aan de bank voldaan. Het meerdere (€ 373.359,82) is in depot gesteld op de kwaliteitsrekening van de met de levering belaste notaris tot zekerheid van de uitkomst van een door [geïntimeerde] in te stellen bodemprocedure waarin de koopprijs bij vonnis zal worden vastgesteld. 7. De procedure bij de rechtbank in conventie 7.1. De rechtbank heeft bij het bestreden vonnis de vordering van [X B.V.] , die betrekking heeft op een ander pand in ’s-Hertogenbosch, ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar de kamer voor kantonzaken van de rechtbank Oost-Brabant, locatie ’s-Hertogenbosch. In het bestreden vonnis is dus niet beslist op de vordering van [X B.V.] . Hierna zullen daarom alleen de vorderingen van [geïntimeerde] en van [appellante] in eerste aanleg worden weergegeven. 7.2.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg (in conventie), na eisvermeerderingen, samengevat, gevorderd: voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad de koopprijs voor het pand te bepalen op nihil, kosten koper, onder gelijktijdige gehoudenheid voor [geïntimeerde] tot aflossing of overname van de hele hypothecaire schuld van [appellante] bij de bank, dan wel op een door de rechtbank in goede justitie te bepalen koopprijs; voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te bepalen dat uitkering aan [geïntimeerde] kan plaatsvinden van het in depot gehouden bedrag van € 373.359,82, dan wel uitkering aan haar van het in depot gehouden bedrag van € 373.359,82 verminderd met de - eventueel - door de rechtbank in goede justitie bepaalde koopprijs voor zover die hoger is dan nihil; te bepalen dat [appellante] geen aanspraak kan maken op uitkering van het in depot gehouden bedrag, voor zover dat niet aan [geïntimeerde] kan worden uitgekeerd, tot de koopprijs bij vonnis in kracht van gewijsde definitief vast is komen te staan; voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [appellante] te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een boete van 3 promille van de koopprijs, over de periode die aanvangt op 16 december 2022 en eindigt op 17 februari 2023, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen boete; voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [appellante] te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een schadevergoeding van € 14.040, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 17 februari 2023; voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [appellante] te veroordelen tot betaling van de schade van [geïntimeerde] bestaande uit de door [geïntimeerde] verschuldigde rente van 6% op een gedeelte van de door haar gesloten lening van € 450.000, te weten op het bedrag van € 373.359,82, berekend over de periode die aanvangt op 16 februari 2023 tot en met de dag van uitkering door de notaris aan [geïntimeerde] ; [appellante] te veroordelen tot vergoeding aan [geïntimeerde] , van de schade die zij lijdt doordat zij de onderneming niet kan verkopen, dan wel op ongunstiger voorwaarden, als gevolg van het door [appellante] ingestelde hoger beroep tegen het kort geding vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Oost-Brabant (C/01/387370/ KG ZA 22-561), nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van [appellante] in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis aan [geïntimeerde] zijn voldaan. in reconventie 7.3. [appellante] heeft in eerste aanleg, na eisvermindering, in reconventie, samengevat, gevorderd om, uitvoerbaar bij voorraad: - voor recht te verklaren dat de koopoptie van 27 augustus 2021 buitengerechtelijk is vernietigd, althans te vernietigen; voor recht te verklaren, indien en voor zover op grond van artikel 3 van de koopoptie uit 2021 toch tot vaststelling van de koopprijs moet worden overgegaan, dat de koopprijs van het pand € 585.000 kosten koper bedraagt; te bepalen dat, binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis, volledige uitkering aan haar van het thans bij de notaris in depot staande bedrag van € 373.359,82 dient plaats te vinden, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag; - te bepalen dat [geïntimeerde] geen aanspraak kan maken op uitkering van het in depot gehouden bedrag van € 373.359,82 (ook niet gedeeltelijk), voor zover dat niet op grond van het in dit petitum verzochte onder 2 aan [appellante] kan worden uitgekeerd, tot de koopprijs bij vonnis onherroepelijk vast is komen te staan; - [geïntimeerde] c.s. te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis aan [appellante] zijn voldaan, met veroordeling van [geïntimeerde] in de nakosten. in conventie en reconventie 7.4. Partijen hebben in conventie en reconventie verweer gevoerd. Hierop zal, voor zover in hoger beroep van belang, hierna bij de beoordeling worden ingegaan. 7.5. Bij het bestreden vonnis van 6 maart 2024 heeft de rechtbank, voor zover in hoger beroep van belang, als vaststaand aangenomen dat de overeenkomst op de laatste bladzijde daarvan niet alleen door [persoon A] en [geïntimeerde] maar ook door [appellante] is getekend en geoordeeld dat [appellante] geacht moet worden te hebben ingestemd met de volledige tekst van de overeenkomst. De rechtbank heeft daarnaast geoordeeld dat de door [appellante] aangevoerde wilsgebreken (misbruik van omstandigheden, dwaling dan wel bedrog) niet opgaan. De rechtbank heeft het beroep van [appellante] op artikel 6:227 BW en 3:40 BW verworpen en geoordeeld dat geen omstandigheden zijn aangevoerd of gebleken die maken dat toepassing van de bepalingen van de overeenkomst, in het bijzonder toepassing van het bepaalde in artikel 3 daarvan, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Voorts oordeelt de rechtbank dat dient te worden uitgegaan van het bestaan van de overeenkomst. Verder is de rechtbank in het bestreden vonnis tot het oordeel gekomen dat het totaal van de kosten die in mindering moeten worden gebracht bij het inroepen van de koopoptie, méér bedraagt dan de koopprijs en dat de koopprijs daarom per saldo op nihil moet worden gesteld. De rechtbank heeft vervolgens in conventie: de koopprijs voor het pand op nihil, kosten koper, bepaald, onder gelijktijdige gehoudenheid van [geïntimeerde] tot aflossing of overname van de hele hypothecaire schuld van [appellante] bij de ABN AMRO Bank NV; bepaald dat het in depot gehouden bedrag van € 373.359,82 aan [geïntimeerde] kan worden uitgekeerd; het vonnis voor wat betreft bovengenoemde punten uitvoerbaar bij voorraad verklaard; het meer of anders gevorderde, waaronder de door [geïntimeerde] gevorderde schadevergoeding van € 14.040 afgewezen. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] in reconventie afgewezen. Ten slotte heeft de rechtbank de proceskosten zowel in conventie als in reconventie gecompenseerd in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt. 8 De vorderingen in hoger beroep in principaal en incidenteel hoger beroep 8.1. [appellante] voert in principaal hoger beroep drie grieven aan tegen het vonnis van 6 maart 2024, waarvan beroep. Deze grieven betreffen: het oordeel van de rechtbank dat [appellante] heeft ingestemd met de volledige tekst van de overeenkomst, dat het bestaan van de overeenkomst vaststaat en dat niet in geschil is dat de notaris de volledige tekst van de overeenkomst vóór 27 augustus 2021 aan [appellante] heeft doen toekomen; de toewijzing door de rechtbank van de vordering van [geïntimeerde] (in conventie) tot bepaling van de koopprijs op nihil en de afwijzing van de vordering van [appellante] (in reconventie) om voor recht te verklaren dat de koopprijs € 585.000 k.k. bedraagt en om te bepalen dat volledige uitkering van het in depot staande bedrag van € 373.359,82 aan [appellante] dient plaats te vinden en dat [geïntimeerde] geen aanspraak kan maken op uitkering daarvan; 3. het oordeel van de rechtbank dat toepassing van de bepalingen van de overeenkomst, in het bijzonder artikel 3, naar redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Zij concludeert tot vernietiging van, het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, tot het alsnog af wijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] in eerste aanleg. [appellante] wijzigt in hoger beroep haar eis en vordert na eisvermeerdering, bij memorie van grieven, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, kort gezegd: I. te verklaren voor recht dat de koopoptie uit 2015 niet tegenover haar kan worden geëffectueerd; II. [geïntimeerde] te veroordelen tot ongedaanmaking van de levering van het pand aan het [adres] te [vestigingsplaats] aan haar binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen arrest aan [geïntimeerde] , op straffe van een dwangsom van € 1.000 voor iedere dag dat [geïntimeerde] daarmee in gebreke blijft; III.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg (in conventie), na eisvermeerderingen, samengevat, gevorderd: voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad de koopprijs voor het pand te bepalen op nihil, kosten koper, onder gelijktijdige gehoudenheid voor [geïntimeerde] tot aflossing of overname van de hele hypothecaire schuld van [appellante] bij de bank, dan wel op een door de rechtbank in goede justitie te bepalen koopprijs; voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te bepalen dat uitkering aan [geïntimeerde] kan plaatsvinden van het in depot gehouden bedrag van € 373.359,82, dan wel uitkering aan haar van het in depot gehouden bedrag van € 373.359,82 verminderd met de - eventueel - door de rechtbank in goede justitie bepaalde koopprijs voor zover die hoger is dan nihil; te bepalen dat [appellante] geen aanspraak kan maken op uitkering van het in depot gehouden bedrag, voor zover dat niet aan [geïntimeerde] kan worden uitgekeerd, tot de koopprijs bij vonnis in kracht van gewijsde definitief vast is komen te staan; voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [appellante] te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een boete van 3 promille van de koopprijs, over de periode die aanvangt op 16 december 2022 en eindigt op 17 februari 2023, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen boete; voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [appellante] te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een schadevergoeding van € 14.040, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 17 februari 2023; voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [appellante] te veroordelen tot betaling van de schade van [geïntimeerde] bestaande uit de door [geïntimeerde] verschuldigde rente van 6% op een gedeelte van de door haar gesloten lening van € 450.000, te weten op het bedrag van € 373.359,82, berekend over de periode die aanvangt op 16 februari 2023 tot en met de dag van uitkering door de notaris aan [geïntimeerde] ; [appellante] te veroordelen tot vergoeding aan [geïntimeerde] , van de schade die zij lijdt doordat zij de onderneming niet kan verkopen, dan wel op ongunstiger voorwaarden, als gevolg van het door [appellante] ingestelde hoger beroep tegen het kort geding vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Oost-Brabant (C/01/387370/ KG ZA 22-561), nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van [appellante] in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis aan [geïntimeerde] zijn voldaan. in reconventie 7.3. [appellante] heeft in eerste aanleg, na eisvermindering, in reconventie, samengevat, gevorderd om, uitvoerbaar bij voorraad: - voor recht te verklaren dat de koopoptie van 27 augustus 2021 buitengerechtelijk is vernietigd, althans te vernietigen; voor recht te verklaren, indien en voor zover op grond van artikel 3 van de koopoptie uit 2021 toch tot vaststelling van de koopprijs moet worden overgegaan, dat de koopprijs van het pand € 585.000 kosten koper bedraagt; te bepalen dat, binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis, volledige uitkering aan haar van het thans bij de notaris in depot staande bedrag van € 373.359,82 dient plaats te vinden, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag; - te bepalen dat [geïntimeerde] geen aanspraak kan maken op uitkering van het in depot gehouden bedrag van € 373.359,82 (ook niet gedeeltelijk), voor zover dat niet op grond van het in dit petitum verzochte onder 2 aan [appellante] kan worden uitgekeerd, tot de koopprijs bij vonnis onherroepelijk vast is komen te staan; - [geïntimeerde] c.s. te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis aan [appellante] zijn voldaan, met veroordeling van [geïntimeerde] in de nakosten. in conventie en reconventie 7.4. Partijen hebben in conventie en reconventie verweer gevoerd. Hierop zal, voor zover in hoger beroep van belang, hierna bij de beoordeling worden ingegaan. 7.5. Bij het bestreden vonnis van 6 maart 2024 heeft de rechtbank, voor zover in hoger beroep van belang, als vaststaand aangenomen dat de overeenkomst op de laatste bladzijde daarvan niet alleen door [persoon A] en [geïntimeerde] maar ook door [appellante] is getekend en geoordeeld dat [appellante] geacht moet worden te hebben ingestemd met de volledige tekst van de overeenkomst. De rechtbank heeft daarnaast geoordeeld dat de door [appellante] aangevoerde wilsgebreken (misbruik van omstandigheden, dwaling dan wel bedrog) niet opgaan. De rechtbank heeft het beroep van [appellante] op artikel 6:227 BW en 3:40 BW verworpen en geoordeeld dat geen omstandigheden zijn aangevoerd of gebleken die maken dat toepassing van de bepalingen van de overeenkomst, in het bijzonder toepassing van het bepaalde in artikel 3 daarvan, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Voorts oordeelt de rechtbank dat dient te worden uitgegaan van het bestaan van de overeenkomst. Verder is de rechtbank in het bestreden vonnis tot het oordeel gekomen dat het totaal van de kosten die in mindering moeten worden gebracht bij het inroepen van de koopoptie, méér bedraagt dan de koopprijs en dat de koopprijs daarom per saldo op nihil moet worden gesteld. De rechtbank heeft vervolgens in conventie: de koopprijs voor het pand op nihil, kosten koper, bepaald, onder gelijktijdige gehoudenheid van [geïntimeerde] tot aflossing of overname van de hele hypothecaire schuld van [appellante] bij de ABN AMRO Bank NV; bepaald dat het in depot gehouden bedrag van € 373.359,82 aan [geïntimeerde] kan worden uitgekeerd; het vonnis voor wat betreft bovengenoemde punten uitvoerbaar bij voorraad verklaard; het meer of anders gevorderde, waaronder de door [geïntimeerde] gevorderde schadevergoeding van € 14.040 afgewezen. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] in reconventie afgewezen. Ten slotte heeft de rechtbank de proceskosten zowel in conventie als in reconventie gecompenseerd in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt. 8 De vorderingen in hoger beroep in principaal en incidenteel hoger beroep 8.1. [appellante] voert in principaal hoger beroep drie grieven aan tegen het vonnis van 6 maart 2024, waarvan beroep. Deze grieven betreffen: het oordeel van de rechtbank dat [appellante] heeft ingestemd met de volledige tekst van de overeenkomst, dat het bestaan van de overeenkomst vaststaat en dat niet in geschil is dat de notaris de volledige tekst van de overeenkomst vóór 27 augustus 2021 aan [appellante] heeft doen toekomen; de toewijzing door de rechtbank van de vordering van [geïntimeerde] (in conventie) tot bepaling van de koopprijs op nihil en de afwijzing van de vordering van [appellante] (in reconventie) om voor recht te verklaren dat de koopprijs € 585.000 k.k. bedraagt en om te bepalen dat volledige uitkering van het in depot staande bedrag van € 373.359,82 aan [appellante] dient plaats te vinden en dat [geïntimeerde] geen aanspraak kan maken op uitkering daarvan; 3. het oordeel van de rechtbank dat toepassing van de bepalingen van de overeenkomst, in het bijzonder artikel 3, naar redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Zij concludeert tot vernietiging van, het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, tot het alsnog af wijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] in eerste aanleg. [appellante] wijzigt in hoger beroep haar eis en vordert na eisvermeerdering, bij memorie van grieven, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, kort gezegd: I. te verklaren voor recht dat de koopoptie uit 2015 niet tegenover haar kan worden geëffectueerd; II. [geïntimeerde] te veroordelen tot ongedaanmaking van de levering van het pand aan het [adres] te [vestigingsplaats] aan haar binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen arrest aan [geïntimeerde] , op straffe van een dwangsom van € 1.000 voor iedere dag dat [geïntimeerde] daarmee in gebreke blijft; III.

[geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan [appellante] van de tot en met februari 2023 achterstallige huur ten bedrage van € 72.253,64; IV. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan [appellante] van de maandelijkse huur van € 5.623,74, per 1 maart van ieder jaar te indexeren aan de hand van de CPI “alle huishoudens”; V. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan [appellante] van de wettelijke handelsrente over iedere afzonderlijke huurtermijn bedoeld onder III en IV, vanaf de eerste dag van de maand waarover de huur verschuldigd is; VI. indien en voor zover op grond van artikel 3 van de koopoptie tot vaststelling van de koopprijs moet worden overgegaan: te verklaren voor recht dat de koopprijs van het pand € 585.000 kosten koper bedraagt; VII. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de koopprijs van het pand aan [appellante] , te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 17 februari 2023; met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. 8.2. Bij memorie van antwoord, tevens incidenteel hoger beroep: - bestrijdt [geïntimeerde] in principaal hoger beroep de grieven van [appellante] , zij concludeert tevens tot afwijzing van de vorderingen van [appellante] in principaal hoger beroep; - voert [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep één grief aan tegen het bestreden vonnis, gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van de door [geïntimeerde] gevorderde schadevergoeding van € 14.040. Zij concludeert in incidenteel hoger beroep tot vernietiging van dat vonnis voor zover de rechtbank daarbij haar vordering om [appellante] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 14.040 heeft afgewezen en de proceskosten in conventie en reconventie heeft gecompenseerd en zij vordert alsnog toewijzing van het in incidenteel hoger beroep gevorderde; - concludeert [geïntimeerde] zowel in principaal als in incidenteel hoger beroep tot veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure in beide instanties. 8.3. Bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep bestrijdt [appellante] de grief van [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep en concludeert zij tot bekrachtiging van het bestreden vonnis voor zover bestreden in incidenteel hoger beroep en tot veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad. omvang van het incidenteel hoger beroep 8.4. Gelet op het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] , liggen in dit hoger beroep de overige door de rechtbank afgewezen vorderingen van [geïntimeerde] in conventie uit hoofde van boete respectievelijk schadevergoeding (hiervoor weergegeven in rechtsoverweging 7.2. onder het 4e, 6e en 7e gedachtestreepje) niet meer ter beoordeling aan het hof voor. 9 De beoordeling in hoger beroep In principaal en incidenteel hoger beroep Rechtsmacht Nederlandse rechter 9.1. [appellante] woonde ten tijde van de inleidende dagvaarding (en woont nog altijd) in België. Het geschil heeft dus internationale aspecten, zodat ambtshalve moet worden onderzocht of de Nederlandse rechter bevoegd is kennis van de onderhavige zaak te nemen. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de Nederlands rechter op grond van artikel 8 lid 4 van de herschikte EEX-Verordening 1215/2012 rechtsmacht heeft. De vordering van [geïntimeerde] betreft een verbintenis uit overeenkomst die vergezeld gaat met een zakelijke vordering betreffende een onroerend goed tegen [appellante] . Daarmee kan [appellante] die woonplaats heeft op het grondgebied van een lidstaat worden opgeroepen voor de gerechten van de lidstaat op het grondgebied waarvan het onroerend goed gelegen is. In deze zaak gaat het om een onroerend goed dat is gelegen in ’s-Hertogenbosch en dus in Nederland. 9.2. Geen grief is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat Nederlands recht van toepassing is, zodat het hof van de toepasselijkheid van Nederlands recht uitgaat. Eisvermeerderingen 9.3. In hoger beroep vermeerdert [appellante] haar eis in die zin dat zij vordert [geïntimeerde] en [X B.V.] te veroordelen tot, kort gezegd, betaling van achterstallige huur, de maandelijkse huur en de wettelijke rente daarover. 9.4. Het hof is in dit hoger beroep echter niet bevoegd om van deze huurvorderingen kennis te nemen. Op grond van artikel 93 Rv aanhef en onder c worden zaken betreffende een huurovereenkomst door de kantonrechter behandeld en beslist. Met dit hoger beroep wordt niet opgekomen tegen een vonnis van de kantonrechter, maar van de rechtbank. Het hof zal zich dan ook in zoverre onbevoegd verklaren, dan wel [appellante] niet-ontvankelijk verklaren in deze vorderingen. 9.5. [appellante] vordert daarnaast voor het eerst in hoger beroep [geïntimeerde] te veroordelen tot ongedaanmaking van de levering van het pand aan [geïntimeerde] . Nu [geïntimeerde] tegen deze eiswijziging geen bezwaar heeft gemaakt en de eiswijziging overigens niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde, zal het hof uitgaan van deze gewijzigde eis. Ontvankelijkheid hoger beroep ten aanzien van [X B.V.] 9.6. Gelet op wat het hof hiervoor onder 7.1 en onder 9.4 heeft overwogen, spelen vorderingen van of tegen [X B.V.] in hoger beroep geen rol. Dit betekent dat [appellante] niet-ontvankelijk zal worden verklaard in haar hoger beroep voor zover dit is gericht tegen [X B.V.] . Principaal hoger beroep: rechtsgeldigheid koopoptie kort geding vonnis uitgevoerd 9.7. Zoals hierboven al overwogen, is het pand op 17 februari 2023 aan [geïntimeerde] geleverd door inschrijving van het kort geding vonnis van 24 januari 2023 en de leveringsakte in de registers tegen betaling van € 585.000 kosten koper. Vervolgens is, na voldoening van de aflosnota van de hypothecaire schuld van [appellante] aan de bank, een bedrag van € 373.359,82 van de koopprijs in depot gesteld in afwachting van de uitkomst van een door [geïntimeerde] in te stellen bodemprocedure waarin de koopprijs bij vonnis zal worden vastgesteld. de vordering van [geïntimeerde] in de bodemprocedure 9.8. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg (in conventie) in deze procedure gevorderd de koopprijs voor het pand te bepalen op nihil, kosten koper, onder gelijktijdige gehoudenheid van haar tot aflossing of overname van de gehele hypothecaire schuld van [appellante] bij de bank en uitkering van het volledige depotbedrag aan haar. [geïntimeerde] legt aan haar vordering (onder meer) ten grondslag dat het de bedoeling van de bepaling koopoptie onder 3 van de overeenkomst is dat [appellante] van de koop van het pand niet beter maar ook niet slechter wordt. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellante] vanaf 1 maart 2012 nooit iets aan het pand betaald, omdat alle kosten door haar ouders, al dan niet via de onderneming, zijn betaald. Feitelijk is steeds gehandeld alsof het pand eigendom van de onderneming was. De aankoop van het pand en de betalingen moesten vanwege bijzonder beheer van Rabobank buiten het zicht van de Rabobank blijven, daar deze anders mogelijk de reeds bestaande financieringen direct zou opeisen. Om die reden zijn door [geïntimeerde] en [persoon A] in privé, en door de onderneming, de benodigde bedragen overgemaakt aan [appellante] . Vanaf de aankoop van het pand in 2012 ontving [appellante] de middelen om de rente en de aflossingsverplichtingen aan de bank en aan de moeder van [persoon B] , van wie [persoon B] had geleend, te voldoen, via de door [vestiging 2] betaalde huur voor het pand respectievelijk van [geïntimeerde] , [persoon A] dan wel de onderneming. Voorts deed [persoon A] losse betalingen van enkele honderden tot meer dan duizend euro aan [appellante] , die werden aangewend voor de betaling van aflossing en rente op de financiering door de bank en [persoon B] . Ook kon [appellante] ter aflossing van en rentebetalingen op de geldleningen van de bank en [persoon B] betalingen doen van de netto winst van [bedrijfsnaam] , een door de onderneming, op naam van [appellante] , gedreven eenmanszaak. Welke winst werd gegenereerd door koop door de onderneming met een opslag van 100% op de inkoop door [bedrijfsnaam] .

[geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan [appellante] van de tot en met februari 2023 achterstallige huur ten bedrage van € 72.253,64; IV. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan [appellante] van de maandelijkse huur van € 5.623,74, per 1 maart van ieder jaar te indexeren aan de hand van de CPI “alle huishoudens”; V. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan [appellante] van de wettelijke handelsrente over iedere afzonderlijke huurtermijn bedoeld onder III en IV, vanaf de eerste dag van de maand waarover de huur verschuldigd is; VI. indien en voor zover op grond van artikel 3 van de koopoptie tot vaststelling van de koopprijs moet worden overgegaan: te verklaren voor recht dat de koopprijs van het pand € 585.000 kosten koper bedraagt; VII. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de koopprijs van het pand aan [appellante] , te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 17 februari 2023; met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. 8.2. Bij memorie van antwoord, tevens incidenteel hoger beroep: - bestrijdt [geïntimeerde] in principaal hoger beroep de grieven van [appellante] , zij concludeert tevens tot afwijzing van de vorderingen van [appellante] in principaal hoger beroep; - voert [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep één grief aan tegen het bestreden vonnis, gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van de door [geïntimeerde] gevorderde schadevergoeding van € 14.040. Zij concludeert in incidenteel hoger beroep tot vernietiging van dat vonnis voor zover de rechtbank daarbij haar vordering om [appellante] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 14.040 heeft afgewezen en de proceskosten in conventie en reconventie heeft gecompenseerd en zij vordert alsnog toewijzing van het in incidenteel hoger beroep gevorderde; - concludeert [geïntimeerde] zowel in principaal als in incidenteel hoger beroep tot veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure in beide instanties. 8.3. Bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep bestrijdt [appellante] de grief van [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep en concludeert zij tot bekrachtiging van het bestreden vonnis voor zover bestreden in incidenteel hoger beroep en tot veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad. omvang van het incidenteel hoger beroep 8.4. Gelet op het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] , liggen in dit hoger beroep de overige door de rechtbank afgewezen vorderingen van [geïntimeerde] in conventie uit hoofde van boete respectievelijk schadevergoeding (hiervoor weergegeven in rechtsoverweging 7.2. onder het 4e, 6e en 7e gedachtestreepje) niet meer ter beoordeling aan het hof voor. 9 De beoordeling in hoger beroep In principaal en incidenteel hoger beroep Rechtsmacht Nederlandse rechter 9.1. [appellante] woonde ten tijde van de inleidende dagvaarding (en woont nog altijd) in België. Het geschil heeft dus internationale aspecten, zodat ambtshalve moet worden onderzocht of de Nederlandse rechter bevoegd is kennis van de onderhavige zaak te nemen. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de Nederlands rechter op grond van artikel 8 lid 4 van de herschikte EEX-Verordening 1215/2012 rechtsmacht heeft. De vordering van [geïntimeerde] betreft een verbintenis uit overeenkomst die vergezeld gaat met een zakelijke vordering betreffende een onroerend goed tegen [appellante] . Daarmee kan [appellante] die woonplaats heeft op het grondgebied van een lidstaat worden opgeroepen voor de gerechten van de lidstaat op het grondgebied waarvan het onroerend goed gelegen is. In deze zaak gaat het om een onroerend goed dat is gelegen in ’s-Hertogenbosch en dus in Nederland. 9.2. Geen grief is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat Nederlands recht van toepassing is, zodat het hof van de toepasselijkheid van Nederlands recht uitgaat. Eisvermeerderingen 9.3. In hoger beroep vermeerdert [appellante] haar eis in die zin dat zij vordert [geïntimeerde] en [X B.V.] te veroordelen tot, kort gezegd, betaling van achterstallige huur, de maandelijkse huur en de wettelijke rente daarover. 9.4. Het hof is in dit hoger beroep echter niet bevoegd om van deze huurvorderingen kennis te nemen. Op grond van artikel 93 Rv aanhef en onder c worden zaken betreffende een huurovereenkomst door de kantonrechter behandeld en beslist. Met dit hoger beroep wordt niet opgekomen tegen een vonnis van de kantonrechter, maar van de rechtbank. Het hof zal zich dan ook in zoverre onbevoegd verklaren, dan wel [appellante] niet-ontvankelijk verklaren in deze vorderingen. 9.5. [appellante] vordert daarnaast voor het eerst in hoger beroep [geïntimeerde] te veroordelen tot ongedaanmaking van de levering van het pand aan [geïntimeerde] . Nu [geïntimeerde] tegen deze eiswijziging geen bezwaar heeft gemaakt en de eiswijziging overigens niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde, zal het hof uitgaan van deze gewijzigde eis. Ontvankelijkheid hoger beroep ten aanzien van [X B.V.] 9.6. Gelet op wat het hof hiervoor onder 7.1 en onder 9.4 heeft overwogen, spelen vorderingen van of tegen [X B.V.] in hoger beroep geen rol. Dit betekent dat [appellante] niet-ontvankelijk zal worden verklaard in haar hoger beroep voor zover dit is gericht tegen [X B.V.] . Principaal hoger beroep: rechtsgeldigheid koopoptie kort geding vonnis uitgevoerd 9.7. Zoals hierboven al overwogen, is het pand op 17 februari 2023 aan [geïntimeerde] geleverd door inschrijving van het kort geding vonnis van 24 januari 2023 en de leveringsakte in de registers tegen betaling van € 585.000 kosten koper. Vervolgens is, na voldoening van de aflosnota van de hypothecaire schuld van [appellante] aan de bank, een bedrag van € 373.359,82 van de koopprijs in depot gesteld in afwachting van de uitkomst van een door [geïntimeerde] in te stellen bodemprocedure waarin de koopprijs bij vonnis zal worden vastgesteld. de vordering van [geïntimeerde] in de bodemprocedure 9.8. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg (in conventie) in deze procedure gevorderd de koopprijs voor het pand te bepalen op nihil, kosten koper, onder gelijktijdige gehoudenheid van haar tot aflossing of overname van de gehele hypothecaire schuld van [appellante] bij de bank en uitkering van het volledige depotbedrag aan haar. [geïntimeerde] legt aan haar vordering (onder meer) ten grondslag dat het de bedoeling van de bepaling koopoptie onder 3 van de overeenkomst is dat [appellante] van de koop van het pand niet beter maar ook niet slechter wordt. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellante] vanaf 1 maart 2012 nooit iets aan het pand betaald, omdat alle kosten door haar ouders, al dan niet via de onderneming, zijn betaald. Feitelijk is steeds gehandeld alsof het pand eigendom van de onderneming was. De aankoop van het pand en de betalingen moesten vanwege bijzonder beheer van Rabobank buiten het zicht van de Rabobank blijven, daar deze anders mogelijk de reeds bestaande financieringen direct zou opeisen. Om die reden zijn door [geïntimeerde] en [persoon A] in privé, en door de onderneming, de benodigde bedragen overgemaakt aan [appellante] . Vanaf de aankoop van het pand in 2012 ontving [appellante] de middelen om de rente en de aflossingsverplichtingen aan de bank en aan de moeder van [persoon B] , van wie [persoon B] had geleend, te voldoen, via de door [vestiging 2] betaalde huur voor het pand respectievelijk van [geïntimeerde] , [persoon A] dan wel de onderneming. Voorts deed [persoon A] losse betalingen van enkele honderden tot meer dan duizend euro aan [appellante] , die werden aangewend voor de betaling van aflossing en rente op de financiering door de bank en [persoon B] . Ook kon [appellante] ter aflossing van en rentebetalingen op de geldleningen van de bank en [persoon B] betalingen doen van de netto winst van [bedrijfsnaam] , een door de onderneming, op naam van [appellante] , gedreven eenmanszaak. Welke winst werd gegenereerd door koop door de onderneming met een opslag van 100% op de inkoop door [bedrijfsnaam] .

Omdat in de op 9 oktober 2015 met [appellante] gesloten overeenkomst met betrekking tot het pand een koopoptie was opgenomen die [geïntimeerde] de mogelijkheid gaf het pand op ieder gewenst moment te kopen voor de oorspronkelijke koopprijs, hetgeen niet strookt met de bedoeling dat [appellante] niet beter en niet slechter van de koop van het pand zou worden, moest die overeenkomst worden aangepast. Immers gelet op artikel 3 van de overeenkomst van 9 oktober 2015 zou [appellante] ontvangen hetgeen zij met de huurbetalingen door de onderneming had afgelost. Op grond van de aanpassing in 2021 van de overeenkomst, met artikel 3b, worden op de door [geïntimeerde] aan [appellante] te betalen koopprijs voor het pand de door [geïntimeerde] en [persoon A] dan wel de onderneming ter beschikking gestelde bedragen voor het pand in mindering gebracht. Nu het totaal van deze bedragen de koopprijs overstijgt, dient de koopprijs op nihil te worden gesteld, onder gelijktijdige aflossing van de hypotheekschuld van [appellante] aan de bank. Daarmee dient ook het op grond van het vonnis in kort geding in depot gehouden bedrag van € 373.359,82 aan [geïntimeerde] te worden uitgekeerd. het geschil over de koopoptie en de wijze van vaststelling van de koopprijs 9.9. Gelet op dat wat met de grieven in principaal hoger beroep is aangevoerd: - dient ten eerste te worden beoordeeld of de overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen (grief 1 en 2 in principaal hoger beroep): rechtsoverweging 9.10. e.v. hierna; - vervolgens komt de (wijze van) vaststelling van de kooprijs aan bod (grief 2 en 3 in principaal hoger beroep): rechtsoverweging 9.12. e.v. hierna. Is de overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen? 9.10.1. Met haar eerste twee grieven (in principaal hoger beroep) legt [appellante] in de kern aan het hof de vraag voor of, zoals [geïntimeerde] stelt maar [appellante] betwist, partijen zijn overeengekomen dat (1) [appellante] gehouden is het pand te verkopen aan [geïntimeerde] en (2) of de door [geïntimeerde] aan [appellante] in dat verband te betalen koopprijs moet worden verminderd met door [persoon A] en [geïntimeerde] al dan niet via de onderneming gemaakte kosten met betrekking tot de aankoop en verbetering van het pand. 9.10.2. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep betwist [appellante] dat de handtekening onder haar naam op de laatste bladzijde van de overeenkomst door haar is geplaatst. Het hof stelt vast dat [appellante] dit in hoger beroep niet eerder heeft betwist. Zij heeft in haar memorie van grieven ook geen grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellante] de ondertekening van de overeenkomst door haar niet stellig heeft ontkend en evenmin tegen het als vaststaand aannemen door de rechtbank dat de overeenkomst op de laatste pagina daarvan door [appellante] is getekend. Zij betoogt in haar memorie van grieven dat deze overeenkomst niet op 27 augustus 2021 door haar is getekend en dat zij slechts de laatste pagina heeft getekend, terwijl de eerdere pagina’s later zijn toegevoegd en zij met deze eerdere pagina’s en de inhoud daarvan niet bekend was. De betwisting van de handtekening ter zitting komt dus neer op een nieuwe grief. Dit is in strijd met de twee-conclusie-regel van artikel 347 Rv. Deze regel brengt mee dat de rechter in beginsel niet behoort te letten op grieven en verweren die in een later stadium dan in de memorie van grieven worden aangevoerd. [geïntimeerde] heeft niet ondubbelzinnig ermee ingestemd dat dit nieuwe standpunt/deze nieuwe grief van [appellante] in de rechtsstrijd wordt betrokken. Evenmin is gesteld of gebleken dat de aard van het geschil meebrengt dat deze nieuwe grief van [appellante] nog kan worden aangevoerd. Het hof laat de betwisting door [appellante] ter zitting dat de handtekening onder haar naam op de overeenkomst haar handtekening is, dan ook buiten beschouwing. 9.10.3. Het hof gaat bij de verdere beoordeling er dus van uit dat [appellante] de overeenkomst heeft getekend. Dit betekent dat de overeenkomst is vervat in een onderhandse akte (zie artikel 156 Rv) die dwingend bewijs oplevert (artikel 157 lid 2 Rv), behoudens tegenbewijs (artikel 151 Rv). Het voorgaande brengt mee dat [appellante] door ondertekening van de overeenkomst artikel 3b in beginsel heeft aanvaard. Wilsovereenstemming? 9.11.1. [appellante] betoogt evenwel dat de overeenkomst tussen partijen niet tot stand is gekomen, omdat haar wil niet overeenstemde met de inhoud van de overeenkomst. Zij voert in dat verband aan dat zij slechts de laatste pagina van deze overeenkomst heeft getekend, terwijl de eerdere pagina’s later zijn toegevoegd en zij met deze eerdere pagina’s en de inhoud daarvan ten tijde van de ondertekening van de overeenkomst niet bekend was en dus niet wist wat zij tekende. Bovendien betoogt [appellante] dat deze eerdere pagina’s geen deel uitmaken van de akte die [appellante] heeft getekend en die pagina’s daarom geen dwingend bewijs opleveren. 9.11.2. Het hof stelt het volgende voorop (zie ook rechtsoverweging 9.10.3. hierboven). Artikel 156 lid 1 Rv bepaalt dat akten ondertekende geschriften zijn die bestemd zijn om tot bewijs te dienen. Art. 156 lid 1 Rv ziet ook op een meer bladzijden tellend stuk dat uitsluitend aan het slot daarvan is ondertekend (zie HR 19 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:641). Als de echtheid van een onderhandse akte wordt betwist, dat wil zeggen als wordt betwist dat het stuk dat als akte wordt gepresenteerd, overeenkomt met het stuk dat is ondertekend, rust de bewijslast in beginsel op degene die zich op deze valsheid beroept (zie HR 19 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:641). 9.11.3. [geïntimeerde] betwist dat [appellante] niet wist wat zij tekende. Zij voert daartoe aan dat er op 27 augustus 2021 een bijeenkomst heeft plaatsgevonden in het pand waarbij [persoon A] , [geïntimeerde] , [appellante] en [persoon C] aanwezig waren, dat [persoon A] toen de inhoud van de overeenkomst aan [appellante] heeft toegelicht en dat [appellante] de overeenkomst vervolgens heeft getekend. [geïntimeerde] verwijst in dat verband onder meer naar een schriftelijke verklaring van [persoon C] , die onder meer inhoudt dat [persoon A] , [geïntimeerde] , [appellante] en hij op 27 augustus 2021 rond 12.45 uur in het pand aanwezig waren. 9.11.4. [appellante] weerspreekt op haar beurt gemotiveerd dat er op 27 augustus 2021 een gezamenlijke bijeenkomst in het pand heeft plaatsgevonden. Zij legt daartoe onder meer een afbeelding over van de whatsapp-correspondentie die op 27 augustus 2021 tussen haar en [geïntimeerde] heeft plaatsgevonden. Hieruit volgt dat er op die dag om 12.44 uur een (gemiste) telefoonoproep is geweest van [appellante] aan haar moeder en voorts dat [geïntimeerde] die dag om 12.59 uur aan [appellante] (per WhatsApp) heeft bericht ‘ [persoon C] is onderweg pa rijdt naar huis!’ en vervolgens om 13.00 uur, na het antwoord van [appellante] om 12.59 uur ( ‘Ok!’) , ‘Ik ook tenzij ik iets moet doen’ en ‘Want die mevr met die vullingen heb ik hier net gehad!’ 9.11.5. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] , gelet op het voorgaande, onvoldoende betwist dat de ondertekening niet op 27 augustus 2021 heeft plaatsgevonden. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat uit de verklaring van [geïntimeerde] van 8 augustus 2023 kan worden afgeleid dat ondertekening na 13.00 zou hebben plaatsgevonden. Dat strookt evenwel niet met voornoemde WhatsApp correspondentie. Het hof gaat daarom ervan uit dat [appellante] de overeenkomst niet op 27 augustus 2021 heeft getekend. 9.11.6. De vraag is vervolgens wanneer [appellante] de overeenkomst dan wel heeft getekend. [appellante] voert aan dat [persoon A] op enig moment de laatste pagina van de overeenkomst onder haar neus heeft geschoven, en bij de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft zij nader toegelicht dat hij haar regelmatig opdroeg stukken te tekenen, ook tijdens de behandeling van patiënten, en dat zij dan niet met haar vader in discussie ging en, naar het hof heeft begrepen, tekende. Dat het voorgaande een gebruikelijke gang van zaken was, wordt door [geïntimeerde] niet weersproken.

Omdat in de op 9 oktober 2015 met [appellante] gesloten overeenkomst met betrekking tot het pand een koopoptie was opgenomen die [geïntimeerde] de mogelijkheid gaf het pand op ieder gewenst moment te kopen voor de oorspronkelijke koopprijs, hetgeen niet strookt met de bedoeling dat [appellante] niet beter en niet slechter van de koop van het pand zou worden, moest die overeenkomst worden aangepast. Immers gelet op artikel 3 van de overeenkomst van 9 oktober 2015 zou [appellante] ontvangen hetgeen zij met de huurbetalingen door de onderneming had afgelost. Op grond van de aanpassing in 2021 van de overeenkomst, met artikel 3b, worden op de door [geïntimeerde] aan [appellante] te betalen koopprijs voor het pand de door [geïntimeerde] en [persoon A] dan wel de onderneming ter beschikking gestelde bedragen voor het pand in mindering gebracht. Nu het totaal van deze bedragen de koopprijs overstijgt, dient de koopprijs op nihil te worden gesteld, onder gelijktijdige aflossing van de hypotheekschuld van [appellante] aan de bank. Daarmee dient ook het op grond van het vonnis in kort geding in depot gehouden bedrag van € 373.359,82 aan [geïntimeerde] te worden uitgekeerd. het geschil over de koopoptie en de wijze van vaststelling van de koopprijs 9.9. Gelet op dat wat met de grieven in principaal hoger beroep is aangevoerd: - dient ten eerste te worden beoordeeld of de overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen (grief 1 en 2 in principaal hoger beroep): rechtsoverweging 9.10. e.v. hierna; - vervolgens komt de (wijze van) vaststelling van de kooprijs aan bod (grief 2 en 3 in principaal hoger beroep): rechtsoverweging 9.12. e.v. hierna. Is de overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen? 9.10.1. Met haar eerste twee grieven (in principaal hoger beroep) legt [appellante] in de kern aan het hof de vraag voor of, zoals [geïntimeerde] stelt maar [appellante] betwist, partijen zijn overeengekomen dat (1) [appellante] gehouden is het pand te verkopen aan [geïntimeerde] en (2) of de door [geïntimeerde] aan [appellante] in dat verband te betalen koopprijs moet worden verminderd met door [persoon A] en [geïntimeerde] al dan niet via de onderneming gemaakte kosten met betrekking tot de aankoop en verbetering van het pand. 9.10.2. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep betwist [appellante] dat de handtekening onder haar naam op de laatste bladzijde van de overeenkomst door haar is geplaatst. Het hof stelt vast dat [appellante] dit in hoger beroep niet eerder heeft betwist. Zij heeft in haar memorie van grieven ook geen grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellante] de ondertekening van de overeenkomst door haar niet stellig heeft ontkend en evenmin tegen het als vaststaand aannemen door de rechtbank dat de overeenkomst op de laatste pagina daarvan door [appellante] is getekend. Zij betoogt in haar memorie van grieven dat deze overeenkomst niet op 27 augustus 2021 door haar is getekend en dat zij slechts de laatste pagina heeft getekend, terwijl de eerdere pagina’s later zijn toegevoegd en zij met deze eerdere pagina’s en de inhoud daarvan niet bekend was. De betwisting van de handtekening ter zitting komt dus neer op een nieuwe grief. Dit is in strijd met de twee-conclusie-regel van artikel 347 Rv. Deze regel brengt mee dat de rechter in beginsel niet behoort te letten op grieven en verweren die in een later stadium dan in de memorie van grieven worden aangevoerd. [geïntimeerde] heeft niet ondubbelzinnig ermee ingestemd dat dit nieuwe standpunt/deze nieuwe grief van [appellante] in de rechtsstrijd wordt betrokken. Evenmin is gesteld of gebleken dat de aard van het geschil meebrengt dat deze nieuwe grief van [appellante] nog kan worden aangevoerd. Het hof laat de betwisting door [appellante] ter zitting dat de handtekening onder haar naam op de overeenkomst haar handtekening is, dan ook buiten beschouwing. 9.10.3. Het hof gaat bij de verdere beoordeling er dus van uit dat [appellante] de overeenkomst heeft getekend. Dit betekent dat de overeenkomst is vervat in een onderhandse akte (zie artikel 156 Rv) die dwingend bewijs oplevert (artikel 157 lid 2 Rv), behoudens tegenbewijs (artikel 151 Rv). Het voorgaande brengt mee dat [appellante] door ondertekening van de overeenkomst artikel 3b in beginsel heeft aanvaard. Wilsovereenstemming? 9.11.1. [appellante] betoogt evenwel dat de overeenkomst tussen partijen niet tot stand is gekomen, omdat haar wil niet overeenstemde met de inhoud van de overeenkomst. Zij voert in dat verband aan dat zij slechts de laatste pagina van deze overeenkomst heeft getekend, terwijl de eerdere pagina’s later zijn toegevoegd en zij met deze eerdere pagina’s en de inhoud daarvan ten tijde van de ondertekening van de overeenkomst niet bekend was en dus niet wist wat zij tekende. Bovendien betoogt [appellante] dat deze eerdere pagina’s geen deel uitmaken van de akte die [appellante] heeft getekend en die pagina’s daarom geen dwingend bewijs opleveren. 9.11.2. Het hof stelt het volgende voorop (zie ook rechtsoverweging 9.10.3. hierboven). Artikel 156 lid 1 Rv bepaalt dat akten ondertekende geschriften zijn die bestemd zijn om tot bewijs te dienen. Art. 156 lid 1 Rv ziet ook op een meer bladzijden tellend stuk dat uitsluitend aan het slot daarvan is ondertekend (zie HR 19 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:641). Als de echtheid van een onderhandse akte wordt betwist, dat wil zeggen als wordt betwist dat het stuk dat als akte wordt gepresenteerd, overeenkomt met het stuk dat is ondertekend, rust de bewijslast in beginsel op degene die zich op deze valsheid beroept (zie HR 19 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:641). 9.11.3. [geïntimeerde] betwist dat [appellante] niet wist wat zij tekende. Zij voert daartoe aan dat er op 27 augustus 2021 een bijeenkomst heeft plaatsgevonden in het pand waarbij [persoon A] , [geïntimeerde] , [appellante] en [persoon C] aanwezig waren, dat [persoon A] toen de inhoud van de overeenkomst aan [appellante] heeft toegelicht en dat [appellante] de overeenkomst vervolgens heeft getekend. [geïntimeerde] verwijst in dat verband onder meer naar een schriftelijke verklaring van [persoon C] , die onder meer inhoudt dat [persoon A] , [geïntimeerde] , [appellante] en hij op 27 augustus 2021 rond 12.45 uur in het pand aanwezig waren. 9.11.4. [appellante] weerspreekt op haar beurt gemotiveerd dat er op 27 augustus 2021 een gezamenlijke bijeenkomst in het pand heeft plaatsgevonden. Zij legt daartoe onder meer een afbeelding over van de whatsapp-correspondentie die op 27 augustus 2021 tussen haar en [geïntimeerde] heeft plaatsgevonden. Hieruit volgt dat er op die dag om 12.44 uur een (gemiste) telefoonoproep is geweest van [appellante] aan haar moeder en voorts dat [geïntimeerde] die dag om 12.59 uur aan [appellante] (per WhatsApp) heeft bericht ‘ [persoon C] is onderweg pa rijdt naar huis!’ en vervolgens om 13.00 uur, na het antwoord van [appellante] om 12.59 uur ( ‘Ok!’) , ‘Ik ook tenzij ik iets moet doen’ en ‘Want die mevr met die vullingen heb ik hier net gehad!’ 9.11.5. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] , gelet op het voorgaande, onvoldoende betwist dat de ondertekening niet op 27 augustus 2021 heeft plaatsgevonden. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat uit de verklaring van [geïntimeerde] van 8 augustus 2023 kan worden afgeleid dat ondertekening na 13.00 zou hebben plaatsgevonden. Dat strookt evenwel niet met voornoemde WhatsApp correspondentie. Het hof gaat daarom ervan uit dat [appellante] de overeenkomst niet op 27 augustus 2021 heeft getekend. 9.11.6. De vraag is vervolgens wanneer [appellante] de overeenkomst dan wel heeft getekend. [appellante] voert aan dat [persoon A] op enig moment de laatste pagina van de overeenkomst onder haar neus heeft geschoven, en bij de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft zij nader toegelicht dat hij haar regelmatig opdroeg stukken te tekenen, ook tijdens de behandeling van patiënten, en dat zij dan niet met haar vader in discussie ging en, naar het hof heeft begrepen, tekende. Dat het voorgaande een gebruikelijke gang van zaken was, wordt door [geïntimeerde] niet weersproken.

Nu niet (voldoende) is gesteld of gebleken, op grond waarvan anders moet worden geoordeeld, moet het ervoor worden gehouden dat ook de onderhavige overeenkomst op deze wijze door [appellante] is getekend en zij toen alleen de laatste pagina van die overeenkomst heeft gezien. Aan het stuk komt daarom geen dwingende bewijskracht toe (zie ook rechtsoverweging 9.10.3, 9.11.1 en 9.11.2). 9.11.7. Volgens [geïntimeerde] is [appellante] vooraf op de hoogte geweest van de inhoud van de overeenkomst. Zij wijst er in dat kader op dat een medewerker van het notariskantoor op 19 oktober 2020 een e-mailbericht aan [appellante] heeft gestuurd met als bijlage een concept van de overeenkomst. 9.11.8. Vast staat dat [appellante] op 19 oktober 2020 een concept overeenkomst van voorkeursrecht en koopoptie heeft ontvangen. Tussen partijen is daarnaast niet in geschil dat deze concept overeenkomst is overgelegd als productie 28 bij conclusie van antwoord in reconventie. Volgens [appellante] betreft dit concept echter niet haar pand, maar het pand van haar broer [persoon C] . Het hof volgt haar daarin niet. Aan [appellante] kan worden toegegeven dat in de concept overeenkomst niet de koopprijs van haar pand is vermeld , maar (€ 337.500), naar zij stelt, de koopprijs voor het pand van [persoon C] en dat als datum van levering 31 augustus 2015 is vermeld, naar zij stelt, de leveringsdatum van het pand van [persoon C] . Daar staat echter tegenover dat de concept overeenkomst [appellante] als partij vermeldt en onder ‘A. Definities’ het pand met het juiste adres, de juiste kadastrale gegevens en de juiste afmetingen noemt ( “het woonhuis met tuin en verder toebehoren, gelegen te [postcode] ’s-Hertogenbosch, [adres] , kadastraal bekend gemeente ’s-Hertogenbosch, sectie I nummer [1] , ter grootte van één are vijftig centiare (1a 50ca)” . Bovendien vermeldt de onderwerpregel van het e-mailbericht het adres van het pand. Naar het oordeel van het hof kan dan ook niet anders worden geconcludeerd dan dat [appellante] begreep, althans had moeten begrijpen dat de haar toegestuurde concept overeenkomst zag op haar pand en dus voor haar was bestemd, althans daartoe navraag had moeten doen. Nu [appellante] zelf stelt dat zij deze concept overeenkomst heeft ontvangen én heeft gezien (punt 63 memorie van grieven), moet ervan worden uitgegaan dat zij kennis heeft genomen althans kunnen nemen van de inhoud van deze concept overeenkomst. Koopoptie 9.12. Het hof stelt vast dat de koopoptie in de aan [appellante] op 19 oktober 2020 toegestuurde concept overeenkomst voor zover relevant in dezelfde bewoordingen is geformuleerd als de koopoptie in de overeenkomst waarvan [appellante] bij ondertekening alleen de laatste pagina heeft gezien en getekend. In beide stukken staat vermeld: ‘Partij 1 verleent aan partij 2 bovendien een koopoptie. Deze koopoptie houdt in dat partij 2 het recht verkrijgt het registergoed van partij 1 te kopen wanneer zij wil, zulks overeenkomstig de hierna volgende bepalingen.’ Dit betekent dat [appellante] vóór de ondertekening van de overeenkomst in ieder geval bekend moet worden geacht met de koopoptie in de overeenkomst en zich er dus van bewust moet zijn geweest dat haar ouders deze koopoptie met haar wilden overeenkomen. Waarom zij deze koopoptie met [appellante] wilden overeenkomen, is ook begrijpelijk, gelet op de hierna te noemen omstandigheden waaronder de koop van het pand in 2012 tot stand is gekomen en op het doel waarmee het pand is gekocht (zie hierna onder 9.14.2 en verder). [appellante] had er dan ook rekening mee moeten houden dat op het moment dat haar vader haar stukken voorlegde om te tekenen, die stukken zagen op deze koopoptie. Ten aanzien van de koopoptie kan [appellante] zich er naar het oordeel van het hof dan ook niet op beroepen dat zij bij ondertekening niet daarmee bekend was en haar wil daarom niet overeenstemde met de verklaring betreffende de koopoptie. Hoewel in de concept overeenkomst een andere koopprijs staat vermeld, betwist [appellante] niet dat partijen daarbij een koopprijs zijn overeengekomen van € 585.000. [appellante] vordert in het petitum van de memorie van grieven onder VI ‘ te verklaren voor recht, indien en voor zover op grond van artikel 3 van de koopoptie tot vaststelling van de koopprijs moet worden overgegaan, dat de koopprijs van het pand (…) € 585.000 kosten koper bedraagt’. Het hof gaat bij de verdere beoordeling dan ook uit van een koopprijs van € 585.000. Artikel 3b (over op de koopprijs in mindering te brengen kosten) 9.13.1. Naar het oordeel van het hof ligt het echter anders ten aanzien van artikel 3b van de overeenkomst dat luidt: “ Op de koopprijs wordt in mindering gebracht het totaalbedrag van de kosten die partij 2 heeft gemaakt ter zake van de aankoop en verbetering van het registergoed.” Dit beding ontbreekt in de aan [appellante] op 19 oktober 2020 toegestuurde concept-overeenkomst. Niet is gesteld of gebleken dat [appellante] vóór de ondertekening van de overeenkomst nog een aangepaste dan wel de definitieve versie van de overeenkomst onder ogen heeft gekregen. Bij e-mailbericht van 3 december 2020 is alleen aan [persoon A] een aangepaste overeenkomst van koopoptie en voorkeursrecht met betrekking tot het pand toegestuurd, zo leidt het hof af uit de koptekst van het e-mailbericht, waarin, zo leidt het hof uit de tekst van het e-mailbericht af, is opgenomen dat op de koopprijs in mindering wordt gebracht het bedrag van de kosten die voor de aankoop en verbetering van het pand zijn gemaakt. Ook de e-mailberichten van het notariskantoor van 20 augustus 2021 en 24 augustus 2021, waarbij gelet op de koptekst van beide e-mailberichten, die luidt “(…) Overeenkomst voorkeursrecht en koopoptie [adres] te [vestigingsplaats] (…)” (kennelijk) nogmaals een aangepaste overeenkomst van koopoptie en voorkeursrecht met betrekking tot het pand is verstuurd, zijn alleen aan [persoon A] gericht. Daarnaast staat vast dat de notaris [appellante] niet heeft geïnformeerd over de inhoud van de overeenkomst, en dus ook niet over artikel 3b, en de rechtsgevolgen daarvan, zodat [appellante] evenmin op die wijze kennis heeft genomen van de inhoud van het verrekenbeding. De notaris is bij beslissing van de Kamer van het notariaat in het ressort Den Haag van 9 juli 2025 berispt, omdat deze [appellante] niet bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft betrokken. 9.13.2. Nu [geïntimeerde] ook overigens geen feiten en omstandigheden stelt waaruit kan blijken dat [appellante] vóór de ondertekening van de overeenkomst op de hoogte was van de inhoud van artikel 3b van de overeenkomst, staat voor het hof voldoende vast dat [appellante] de overeenkomst heeft getekend zonder de inhoud van genoemd artikel te kennen. Onder deze omstandigheden moet ervan worden uitgegaan dat de wil van [appellante] op dit punt niet overeenstemde met de door haar getekende overeenkomst. Gerechtvaardigd vertrouwen dat bepaalde kosten in mindering zouden worden gebracht op de koopprijs? 9.14.1. Ondanks het niet overeenstemmen van wil en verklaring kan er toch een overeenkomst tot stand zijn gekomen, indien is voldaan aan de vereisten van artikel 3:35 BW. Dit artikel bepaalt het volgende: “ Tegen hem die eens anders verklaring of gedraging, overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, kan geen beroep worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil. ” Met andere woorden: [appellante] kan geen beroep doen op het ontbreken van haar wil tot het overeenkomen van artikel 3b in de overeenkomst, indien [geïntimeerde] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen (althans de koopoptie aldus moet worden uitgelegd) dat [appellante] instemde met het op de koopprijs in mindering brengen van door [geïntimeerde] en of [persoon A] dan wel de onderneming betaalde kosten/bedragen in verband met (de financiering van) het pand.

Nu niet (voldoende) is gesteld of gebleken, op grond waarvan anders moet worden geoordeeld, moet het ervoor worden gehouden dat ook de onderhavige overeenkomst op deze wijze door [appellante] is getekend en zij toen alleen de laatste pagina van die overeenkomst heeft gezien. Aan het stuk komt daarom geen dwingende bewijskracht toe (zie ook rechtsoverweging 9.10.3, 9.11.1 en 9.11.2). 9.11.7. Volgens [geïntimeerde] is [appellante] vooraf op de hoogte geweest van de inhoud van de overeenkomst. Zij wijst er in dat kader op dat een medewerker van het notariskantoor op 19 oktober 2020 een e-mailbericht aan [appellante] heeft gestuurd met als bijlage een concept van de overeenkomst. 9.11.8. Vast staat dat [appellante] op 19 oktober 2020 een concept overeenkomst van voorkeursrecht en koopoptie heeft ontvangen. Tussen partijen is daarnaast niet in geschil dat deze concept overeenkomst is overgelegd als productie 28 bij conclusie van antwoord in reconventie. Volgens [appellante] betreft dit concept echter niet haar pand, maar het pand van haar broer [persoon C] . Het hof volgt haar daarin niet. Aan [appellante] kan worden toegegeven dat in de concept overeenkomst niet de koopprijs van haar pand is vermeld , maar (€ 337.500), naar zij stelt, de koopprijs voor het pand van [persoon C] en dat als datum van levering 31 augustus 2015 is vermeld, naar zij stelt, de leveringsdatum van het pand van [persoon C] . Daar staat echter tegenover dat de concept overeenkomst [appellante] als partij vermeldt en onder ‘A. Definities’ het pand met het juiste adres, de juiste kadastrale gegevens en de juiste afmetingen noemt ( “het woonhuis met tuin en verder toebehoren, gelegen te [postcode] ’s-Hertogenbosch, [adres] , kadastraal bekend gemeente ’s-Hertogenbosch, sectie I nummer [1] , ter grootte van één are vijftig centiare (1a 50ca)” . Bovendien vermeldt de onderwerpregel van het e-mailbericht het adres van het pand. Naar het oordeel van het hof kan dan ook niet anders worden geconcludeerd dan dat [appellante] begreep, althans had moeten begrijpen dat de haar toegestuurde concept overeenkomst zag op haar pand en dus voor haar was bestemd, althans daartoe navraag had moeten doen. Nu [appellante] zelf stelt dat zij deze concept overeenkomst heeft ontvangen én heeft gezien (punt 63 memorie van grieven), moet ervan worden uitgegaan dat zij kennis heeft genomen althans kunnen nemen van de inhoud van deze concept overeenkomst. Koopoptie 9.12. Het hof stelt vast dat de koopoptie in de aan [appellante] op 19 oktober 2020 toegestuurde concept overeenkomst voor zover relevant in dezelfde bewoordingen is geformuleerd als de koopoptie in de overeenkomst waarvan [appellante] bij ondertekening alleen de laatste pagina heeft gezien en getekend. In beide stukken staat vermeld: ‘Partij 1 verleent aan partij 2 bovendien een koopoptie. Deze koopoptie houdt in dat partij 2 het recht verkrijgt het registergoed van partij 1 te kopen wanneer zij wil, zulks overeenkomstig de hierna volgende bepalingen.’ Dit betekent dat [appellante] vóór de ondertekening van de overeenkomst in ieder geval bekend moet worden geacht met de koopoptie in de overeenkomst en zich er dus van bewust moet zijn geweest dat haar ouders deze koopoptie met haar wilden overeenkomen. Waarom zij deze koopoptie met [appellante] wilden overeenkomen, is ook begrijpelijk, gelet op de hierna te noemen omstandigheden waaronder de koop van het pand in 2012 tot stand is gekomen en op het doel waarmee het pand is gekocht (zie hierna onder 9.14.2 en verder). [appellante] had er dan ook rekening mee moeten houden dat op het moment dat haar vader haar stukken voorlegde om te tekenen, die stukken zagen op deze koopoptie. Ten aanzien van de koopoptie kan [appellante] zich er naar het oordeel van het hof dan ook niet op beroepen dat zij bij ondertekening niet daarmee bekend was en haar wil daarom niet overeenstemde met de verklaring betreffende de koopoptie. Hoewel in de concept overeenkomst een andere koopprijs staat vermeld, betwist [appellante] niet dat partijen daarbij een koopprijs zijn overeengekomen van € 585.000. [appellante] vordert in het petitum van de memorie van grieven onder VI ‘ te verklaren voor recht, indien en voor zover op grond van artikel 3 van de koopoptie tot vaststelling van de koopprijs moet worden overgegaan, dat de koopprijs van het pand (…) € 585.000 kosten koper bedraagt’. Het hof gaat bij de verdere beoordeling dan ook uit van een koopprijs van € 585.000. Artikel 3b (over op de koopprijs in mindering te brengen kosten) 9.13.1. Naar het oordeel van het hof ligt het echter anders ten aanzien van artikel 3b van de overeenkomst dat luidt: “ Op de koopprijs wordt in mindering gebracht het totaalbedrag van de kosten die partij 2 heeft gemaakt ter zake van de aankoop en verbetering van het registergoed.” Dit beding ontbreekt in de aan [appellante] op 19 oktober 2020 toegestuurde concept-overeenkomst. Niet is gesteld of gebleken dat [appellante] vóór de ondertekening van de overeenkomst nog een aangepaste dan wel de definitieve versie van de overeenkomst onder ogen heeft gekregen. Bij e-mailbericht van 3 december 2020 is alleen aan [persoon A] een aangepaste overeenkomst van koopoptie en voorkeursrecht met betrekking tot het pand toegestuurd, zo leidt het hof af uit de koptekst van het e-mailbericht, waarin, zo leidt het hof uit de tekst van het e-mailbericht af, is opgenomen dat op de koopprijs in mindering wordt gebracht het bedrag van de kosten die voor de aankoop en verbetering van het pand zijn gemaakt. Ook de e-mailberichten van het notariskantoor van 20 augustus 2021 en 24 augustus 2021, waarbij gelet op de koptekst van beide e-mailberichten, die luidt “(…) Overeenkomst voorkeursrecht en koopoptie [adres] te [vestigingsplaats] (…)” (kennelijk) nogmaals een aangepaste overeenkomst van koopoptie en voorkeursrecht met betrekking tot het pand is verstuurd, zijn alleen aan [persoon A] gericht. Daarnaast staat vast dat de notaris [appellante] niet heeft geïnformeerd over de inhoud van de overeenkomst, en dus ook niet over artikel 3b, en de rechtsgevolgen daarvan, zodat [appellante] evenmin op die wijze kennis heeft genomen van de inhoud van het verrekenbeding. De notaris is bij beslissing van de Kamer van het notariaat in het ressort Den Haag van 9 juli 2025 berispt, omdat deze [appellante] niet bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft betrokken. 9.13.2. Nu [geïntimeerde] ook overigens geen feiten en omstandigheden stelt waaruit kan blijken dat [appellante] vóór de ondertekening van de overeenkomst op de hoogte was van de inhoud van artikel 3b van de overeenkomst, staat voor het hof voldoende vast dat [appellante] de overeenkomst heeft getekend zonder de inhoud van genoemd artikel te kennen. Onder deze omstandigheden moet ervan worden uitgegaan dat de wil van [appellante] op dit punt niet overeenstemde met de door haar getekende overeenkomst. Gerechtvaardigd vertrouwen dat bepaalde kosten in mindering zouden worden gebracht op de koopprijs? 9.14.1. Ondanks het niet overeenstemmen van wil en verklaring kan er toch een overeenkomst tot stand zijn gekomen, indien is voldaan aan de vereisten van artikel 3:35 BW. Dit artikel bepaalt het volgende: “ Tegen hem die eens anders verklaring of gedraging, overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, kan geen beroep worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil. ” Met andere woorden: [appellante] kan geen beroep doen op het ontbreken van haar wil tot het overeenkomen van artikel 3b in de overeenkomst, indien [geïntimeerde] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen (althans de koopoptie aldus moet worden uitgelegd) dat [appellante] instemde met het op de koopprijs in mindering brengen van door [geïntimeerde] en of [persoon A] dan wel de onderneming betaalde kosten/bedragen in verband met (de financiering van) het pand.

Of sprake is van dit gerechtvaardigd vertrouwen (althans de koopoptie op deze wijze moet worden uitgelegd), hangt af van hetgeen partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs hebben mogen afleiden. Hierbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. 9.14.2. De stellingen van [geïntimeerde] en de daarbij overgelegde stukken, te weten correspondentie tussen [persoon A] en [appellante] en tussen [persoon A] en/dan wel tussen, de hierna genoemden onderling, de accountant van de onderneming, de financieel adviseur van [persoon A] , de advocaat van [persoon A] , de aankoopmakelaar en de verkoopmakelaar, komen er op neer dat de aankoop van het pand door [appellante] onder de volgende omstandigheden tot stand is gekomen. Toen in 2011 het einde van de huurtermijn ten aanzien van het destijds door de onderneming gehuurde pand aan de [adres] te [vestigingsplaats] in zicht kwam, ontstond bij [persoon A] en bij [geïntimeerde] de wens om een pand te kopen in plaats van te huren. [persoon A] is medio 2011 in onderhandeling getreden met de toenmalige eigenaar van het pand, in eerste instantie over de huur van het pand met een koopoptie en later over de koop van het pand. Voor [persoon A] was het niet mogelijk om financiering te krijgen; de onderneming stond onder bijzonder beheer van de Rabobank. [persoon A] heeft toen besloten om [appellante] te vragen de financiering voor de aankoop van het pand op haar naam aan te vragen. [appellante] heeft hiermee ingestemd. [appellante] zou eenvoudiger een financiering kunnen krijgen, omdat zij het pand kon aankopen met een bestemming woonhuis waarin een gedeelte bedrijfsmatig kon worden verhuurd. De bank was bereid om aan [appellante] voor een bedrag van totaal € 450.000 een financiering te verstrekken. Ten behoeve van die financiering is een salarisstrook en een werkgeversverklaring betreffende [appellante] opgesteld. Ook is een huurovereenkomst tussen [appellante] en de vennootschap onder firma [vestiging 2] , met betrekking tot het pand opgesteld. [appellante] was op dat moment studente en had geen inkomsten of vermogen. De onderneming heeft daarom een fictieve salarisstrook en werkgeversverklaring opgesteld. De huurovereenkomst tussen de onderneming en [appellante] , waarbij de hoogte van de huur € 57.000 per jaar (zijnde € 4.750 per maand, hof) was, werd afgestemd op de hoogte van de hypothecaire aflossings- en renteverplichtingen tegenover de bank (€ 54.877 per jaar zijnde € 4.573,08 per maand, hof). [appellante] heeft op 3 februari 2012 de kredietovereenkomst met de bank ondertekend. [persoon B] is bereid gevonden om aan [appellante] een aanvullende geldlening van € 135.000 te verstrekken. Op 1 maart 2012 is het pand aan [appellante] geleverd. De koopprijs bedroeg € 585.000. De onderneming is vervolgens in het pand haar bedrijfsactiviteiten gaan uitoefenen. [appellante] heeft nooit gebruik gemaakt van de woonbestemming van het pand. 9.14.3. [appellante] voert aan dat het doel van de aankoop van het pand was dat zij daar zou gaan wonen en zij, al dan niet samen met [persoon C] , op termijn de onderneming zou overnemen. Voorts betoogt zij dat juist zij het initiatief heeft genomen tot de aankoop van het pand, [appellante] heeft in dat verband stukken overgelegd (productie 11 conclusie van antwoord in conventie/conclusie van eis in reconventie). Deze betreffen aan [appellante] gerichte uitnodigingen van hypotheekverstrekkers voor adviesgesprekken, berichten van de bank en van de notaris over het tekenen van het koopcontract en antwoord van [appellante] . Gelet op de gestelde beslissing om de financiering voor de aankoop van het pand op naam van [appellante] aan te vragen en het feit deze ook uiteindelijk op naam van [appellante] is verkregen, onderbouwt [appellante] daarmee niet dat het pand voor haar bestemd was. 9.14.4. Gelet op het bovenstaande kan naar het oordeel van het hof niet anders worden geconcludeerd dan dat het de bedoeling was dat [persoon A] en [geïntimeerde] voor de onderneming een pand zou(den) kopen om aldaar de bedrijfsactiviteiten van de onderneming uit te oefenen en dat het pand weliswaar op naam van [appellante] maar voor rekening van de onderneming is gezet, omdat de onderneming/ [persoon A] vanwege het bijzonder beheer waaronder de onderneming stond, zelf geen financiering voor de aankoop konden verkrijgen. Ook de tussen [appellante] en de onderneming gesloten huurovereenkomst moet als onderdeel van deze bedoeling worden gezien. Deze diende namelijk om de financiering van de aankoop met de hypothecaire geldlening van de bank rond te krijgen en de betaling van de daaraan verbonden betalingsverplichtingen door de onderneming te faciliteren. 9.14.5. Het bestaan van voornoemde, door [geïntimeerde] gestelde bedoeling van de koop van het pand door [appellante] , wordt naar het oordeel van het hof voorts bevestigd door het volgende. [appellante] heeft niet betwist dat zij door de van [persoon A] , dan wel [geïntimeerde] , dan wel van de onderneming ontvangen huurbetalingen in staat werd gesteld om de betalingsverplichtingen tegenover de bank te voldoen en dat zij deze bedragen ook hiervoor heeft aangewend (althans grotendeels). Dit blijkt uit het door haarzelf opgestelde overzicht van baten en lasten (productie 44 bij memorie van grieven in combinatie met productie 46 memorie van grieven). Daarnaast is naar het oordeel van het hof voldoende komen vast te staan dat ook de geldlening van [persoon B] met door [persoon A] dan wel [geïntimeerde] , al dan niet via de onderneming ter beschikking gestelde bedragen is afgelost. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg een overzicht in het geding gebracht, waarop bedragen met bijbehorende data staan vermeld die de onderneming volgens haar ter aflossing van de geldlening van [persoon B] aan [appellante] dan wel de bankrekening van de onderneming van [appellante] , [bedrijfsnaam] , heeft overgemaakt (productie 29 bij productie 1a bij inleidende dagvaarding). Weliswaar betwist [appellante] dat [persoon A] en [geïntimeerde] op de lening van [persoon B] hebben afgelost, maar genoemde bedragen en de daarbij behorende data komen overeen met de bedragen en data die vermeld staan op het door [appellante] opgestelde overzicht van bedragen die zij stelt te hebben voldaan ter aflossing van de geldlening van [persoon B] (productie 45 bij memorie van grieven). Daar komt bij dat [appellante] ook in hoger beroep onvoldoende onderbouwt dat zij, los van betalingen van de zijde van [geïntimeerde] , beschikte over een inkomen en/of vermogen waarmee zij, naast haar eigen lasten/kosten van levensonderhoud, in staat was af te lossen op de geldlening van [persoon B] . Volgens haar eigen stellingen studeerde zij nog tot 2017. Bovendien heeft zij geen grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank (rechtsoverweging 5.36) dat zij tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg heeft verklaard dat zij van 2011 tot 2018 geen salaris voor haar werk in de onderneming heeft ontvangen en dat zij daar 100 uur per week werkte. [appellante] voert nog aan dat zij een onderneming ( [bedrijfsnaam] ) had, volgens [geïntimeerde] een door de onderneming, op naam van [appellante] gedreven eenmanszaak, over de jaren 2014 tot in april 2017, maar evenmin blijkt dat zij daaruit voldoende inkomsten had waarmee zij zelfstandig aan de betalingsverplichtingen ten aanzien van de geldlening van [persoon B] kon voldoen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, volgt dit niet voldoende uit de door haar overgelegde aangiften inkomstenbelasting over de jaren 2015 en 2016. Ook overigens is dit niet gebleken. Ten slotte volgt uit het door [appellante] zelf overgelegde overzicht van baten en lasten dat alle lasten met betrekking tot het pand, die van haar bankrekening zijn betaald, volgens [appellante] op een bedrag van € 26.459,26 na (bij memorie van grieven noemt [appellante] in plaats van voornoemd bedrag ook een bedrag van € 26.035,64) werden gedekt door bedragen die zij van [geïntimeerde] en [persoon A] c.q. de onderneming heeft ontvangen. Het hof zal dit laatste punt hierna beoordelen onder 9.15.3. 9.14.6.

Of sprake is van dit gerechtvaardigd vertrouwen (althans de koopoptie op deze wijze moet worden uitgelegd), hangt af van hetgeen partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs hebben mogen afleiden. Hierbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. 9.14.2. De stellingen van [geïntimeerde] en de daarbij overgelegde stukken, te weten correspondentie tussen [persoon A] en [appellante] en tussen [persoon A] en/dan wel tussen, de hierna genoemden onderling, de accountant van de onderneming, de financieel adviseur van [persoon A] , de advocaat van [persoon A] , de aankoopmakelaar en de verkoopmakelaar, komen er op neer dat de aankoop van het pand door [appellante] onder de volgende omstandigheden tot stand is gekomen. Toen in 2011 het einde van de huurtermijn ten aanzien van het destijds door de onderneming gehuurde pand aan de [adres] te [vestigingsplaats] in zicht kwam, ontstond bij [persoon A] en bij [geïntimeerde] de wens om een pand te kopen in plaats van te huren. [persoon A] is medio 2011 in onderhandeling getreden met de toenmalige eigenaar van het pand, in eerste instantie over de huur van het pand met een koopoptie en later over de koop van het pand. Voor [persoon A] was het niet mogelijk om financiering te krijgen; de onderneming stond onder bijzonder beheer van de Rabobank. [persoon A] heeft toen besloten om [appellante] te vragen de financiering voor de aankoop van het pand op haar naam aan te vragen. [appellante] heeft hiermee ingestemd. [appellante] zou eenvoudiger een financiering kunnen krijgen, omdat zij het pand kon aankopen met een bestemming woonhuis waarin een gedeelte bedrijfsmatig kon worden verhuurd. De bank was bereid om aan [appellante] voor een bedrag van totaal € 450.000 een financiering te verstrekken. Ten behoeve van die financiering is een salarisstrook en een werkgeversverklaring betreffende [appellante] opgesteld. Ook is een huurovereenkomst tussen [appellante] en de vennootschap onder firma [vestiging 2] , met betrekking tot het pand opgesteld. [appellante] was op dat moment studente en had geen inkomsten of vermogen. De onderneming heeft daarom een fictieve salarisstrook en werkgeversverklaring opgesteld. De huurovereenkomst tussen de onderneming en [appellante] , waarbij de hoogte van de huur € 57.000 per jaar (zijnde € 4.750 per maand, hof) was, werd afgestemd op de hoogte van de hypothecaire aflossings- en renteverplichtingen tegenover de bank (€ 54.877 per jaar zijnde € 4.573,08 per maand, hof). [appellante] heeft op 3 februari 2012 de kredietovereenkomst met de bank ondertekend. [persoon B] is bereid gevonden om aan [appellante] een aanvullende geldlening van € 135.000 te verstrekken. Op 1 maart 2012 is het pand aan [appellante] geleverd. De koopprijs bedroeg € 585.000. De onderneming is vervolgens in het pand haar bedrijfsactiviteiten gaan uitoefenen. [appellante] heeft nooit gebruik gemaakt van de woonbestemming van het pand. 9.14.3. [appellante] voert aan dat het doel van de aankoop van het pand was dat zij daar zou gaan wonen en zij, al dan niet samen met [persoon C] , op termijn de onderneming zou overnemen. Voorts betoogt zij dat juist zij het initiatief heeft genomen tot de aankoop van het pand, [appellante] heeft in dat verband stukken overgelegd (productie 11 conclusie van antwoord in conventie/conclusie van eis in reconventie). Deze betreffen aan [appellante] gerichte uitnodigingen van hypotheekverstrekkers voor adviesgesprekken, berichten van de bank en van de notaris over het tekenen van het koopcontract en antwoord van [appellante] . Gelet op de gestelde beslissing om de financiering voor de aankoop van het pand op naam van [appellante] aan te vragen en het feit deze ook uiteindelijk op naam van [appellante] is verkregen, onderbouwt [appellante] daarmee niet dat het pand voor haar bestemd was. 9.14.4. Gelet op het bovenstaande kan naar het oordeel van het hof niet anders worden geconcludeerd dan dat het de bedoeling was dat [persoon A] en [geïntimeerde] voor de onderneming een pand zou(den) kopen om aldaar de bedrijfsactiviteiten van de onderneming uit te oefenen en dat het pand weliswaar op naam van [appellante] maar voor rekening van de onderneming is gezet, omdat de onderneming/ [persoon A] vanwege het bijzonder beheer waaronder de onderneming stond, zelf geen financiering voor de aankoop konden verkrijgen. Ook de tussen [appellante] en de onderneming gesloten huurovereenkomst moet als onderdeel van deze bedoeling worden gezien. Deze diende namelijk om de financiering van de aankoop met de hypothecaire geldlening van de bank rond te krijgen en de betaling van de daaraan verbonden betalingsverplichtingen door de onderneming te faciliteren. 9.14.5. Het bestaan van voornoemde, door [geïntimeerde] gestelde bedoeling van de koop van het pand door [appellante] , wordt naar het oordeel van het hof voorts bevestigd door het volgende. [appellante] heeft niet betwist dat zij door de van [persoon A] , dan wel [geïntimeerde] , dan wel van de onderneming ontvangen huurbetalingen in staat werd gesteld om de betalingsverplichtingen tegenover de bank te voldoen en dat zij deze bedragen ook hiervoor heeft aangewend (althans grotendeels). Dit blijkt uit het door haarzelf opgestelde overzicht van baten en lasten (productie 44 bij memorie van grieven in combinatie met productie 46 memorie van grieven). Daarnaast is naar het oordeel van het hof voldoende komen vast te staan dat ook de geldlening van [persoon B] met door [persoon A] dan wel [geïntimeerde] , al dan niet via de onderneming ter beschikking gestelde bedragen is afgelost. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg een overzicht in het geding gebracht, waarop bedragen met bijbehorende data staan vermeld die de onderneming volgens haar ter aflossing van de geldlening van [persoon B] aan [appellante] dan wel de bankrekening van de onderneming van [appellante] , [bedrijfsnaam] , heeft overgemaakt (productie 29 bij productie 1a bij inleidende dagvaarding). Weliswaar betwist [appellante] dat [persoon A] en [geïntimeerde] op de lening van [persoon B] hebben afgelost, maar genoemde bedragen en de daarbij behorende data komen overeen met de bedragen en data die vermeld staan op het door [appellante] opgestelde overzicht van bedragen die zij stelt te hebben voldaan ter aflossing van de geldlening van [persoon B] (productie 45 bij memorie van grieven). Daar komt bij dat [appellante] ook in hoger beroep onvoldoende onderbouwt dat zij, los van betalingen van de zijde van [geïntimeerde] , beschikte over een inkomen en/of vermogen waarmee zij, naast haar eigen lasten/kosten van levensonderhoud, in staat was af te lossen op de geldlening van [persoon B] . Volgens haar eigen stellingen studeerde zij nog tot 2017. Bovendien heeft zij geen grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank (rechtsoverweging 5.36) dat zij tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg heeft verklaard dat zij van 2011 tot 2018 geen salaris voor haar werk in de onderneming heeft ontvangen en dat zij daar 100 uur per week werkte. [appellante] voert nog aan dat zij een onderneming ( [bedrijfsnaam] ) had, volgens [geïntimeerde] een door de onderneming, op naam van [appellante] gedreven eenmanszaak, over de jaren 2014 tot in april 2017, maar evenmin blijkt dat zij daaruit voldoende inkomsten had waarmee zij zelfstandig aan de betalingsverplichtingen ten aanzien van de geldlening van [persoon B] kon voldoen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, volgt dit niet voldoende uit de door haar overgelegde aangiften inkomstenbelasting over de jaren 2015 en 2016. Ook overigens is dit niet gebleken. Ten slotte volgt uit het door [appellante] zelf overgelegde overzicht van baten en lasten dat alle lasten met betrekking tot het pand, die van haar bankrekening zijn betaald, volgens [appellante] op een bedrag van € 26.459,26 na (bij memorie van grieven noemt [appellante] in plaats van voornoemd bedrag ook een bedrag van € 26.035,64) werden gedekt door bedragen die zij van [geïntimeerde] en [persoon A] c.q. de onderneming heeft ontvangen. Het hof zal dit laatste punt hierna beoordelen onder 9.15.3. 9.14.6.

In het licht van de hiervoor genoemde omstandigheden is het hof van oordeel dat [appellante] redelijkerwijs heeft moeten begrijpen en [geïntimeerde] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [appellante] bij verkoop van het pand aan [geïntimeerde] niet het volledige bedrag van € 585.000 zou ontvangen, maar dat daarop de van [persoon A] en [geïntimeerde] dan wel de onderneming aan [appellante] ter beschikking gestelde bedragen ter voldoening van de betalingsverplichtingen met betrekking tot het pand in mindering zouden worden gebracht. In zoverre is naar het oordeel van het hof artikel 3b, betreffende de kosten ter zake van de aankoop van het pand overeengekomen. De betwisting van [appellante] dat onder kosten ter zake de aankoop van het pand de koopprijs valt en daarmee, naar het hof begrijpt, dat de huurbetalingen en de betalingen ten behoeve van de aflossing van de lening van [persoon B] niet onder kosten ter zake van de aankoop van het pand vallen, gaat niet op. De betwisting door [appellante] komt er immers op neer dat [geïntimeerde] , bij uitoefening van de koopoptie, tweemaal de kosten met betrekking tot koopprijs zou moeten voldoen. In zoverre faalt grief 1. 9.14.7. Dat [geïntimeerde] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de wil van [appellante] er eveneens op was gericht dat de kosten voor verbetering van het pand in mindering op de koopprijs zouden komen is, gelet op de betwisting van [appellante] en gelet op het voorgaande, door [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd. In zoverre slaagt grief 1. Het in zoverre slagen van grief 1 heeft evenwel niet tot gevolg dat het vonnis zal worden vernietigd, daar zoals hierna zal worden geoordeeld, de kosten die door [geïntimeerde] ter zake de aankoop van het pand aan [appellante] zijn voldaan, de koopprijs overschrijden. In mindering te brengen kosten 9.15.1. Met de door haar zelf overgelegde overzichten van de door haar van [persoon A] en [geïntimeerde] c.q. de onderneming ontvangen bedragen en van baten en lasten (productie 43, ontvangen huurbetalingen voor het bedrijfspand, bij memorie van grieven en productie 46, integraal overzicht van de ontvangen baten en betaalde lasten in verband met het bedrijfspand, bij memorie van grieven) bevestigt [appellante] , naar het oordeel van het hof, dat door [persoon A] dan wel [geïntimeerde] dan wel de onderneming een totaalbedrag van € 577.597,84 aan [appellante] ter beschikking is gesteld ter voldoening van de betalingsverplichtingen met betrekking tot het pand. Dit bedrag komt naar het oordeel van het hof dan ook voor verrekening met de koopprijs in aanmerking. 9.15.2. Ten aanzien van de afbetaling van de lening van [persoon B] heeft het hof hiervoor onder 9.14.5 reeds geoordeeld dat voldoende is komen vast te staan dat ook de geldlening van [persoon B] met door [persoon A] dan wel [geïntimeerde] al dan niet via de onderneming ter beschikking gestelde bedragen is afgelost. 9.15.3. Gelet op het voorgaande heeft [appellante] , met haar productie 46 bij memorie van grieven, niet voldoende onderbouwd dat zij een bedrag van € 26.459,26 voor eigen rekening heeft genomen. Immers, naar het hof begrijpt, uit de door [appellante] overgelegde productie 45, in combinatie met de door [geïntimeerde] overgelegde productie 1.a 29, is van de zijde van [geïntimeerde] aan [appellante] een bedrag van € 168.500 (hoofdsom € 135.000, en rente van € 33.500) betaald, in verband met aflossingen aan [persoon B] . Blijkens de door [appellante] overgelegde productie 45 heeft zij € 178.000, waarvan naar het hof begrijpt € 33.500 aan rente, betaald in verband met de aflossing van de geldlening aan [persoon B] . Uit de door [appellante] overgelegde productie 43 en 46 blijkt dat zij aan huurbetalingen heeft ontvangen € 577.597,84 en uit de door [appellante] overgelegde producties 44 en 46 blijkt dat [appellante] aan ABN AMRO € 409.997,07 heeft betaald voor rente en aflossing. Het door [appellante] ontvangen bedrag bedraagt, volgens genoemde producties, € 746.097,84, het door [appellante] betaalde bedrag bedraagt volgens genoemde producties € 587.997,07. Ook wanneer er met [appellante] vanuit zou moeten worden gegaan dat, naar zij aangeeft met productie 46, zij € 604.057,10 aan lasten met betrekking tot het bedrijfspand heeft betaald, maakt dat nog niet dat zij voldoende heeft onderbouwd dat zij € 26.459,26 zelf heeft gedragen en dat het daarom onaanvaardbaar zou zijn dat de koopprijs op minder dan € 26.459,26 (dan wel € 26.035,64) wordt gesteld. Ook overigens is, gelet op het voorgaande vaststelling van de koopprijs met toepassing van de koopoptie naar het oordeel van het hof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. 9.16. De grieven 2 en 3 in principaal hoger beroep falen. 9.17. Met het voorgaande zal het hof de vorderingen I, II, VI en VII afwijzen. Vordering I, omdat het in hoger beroep gaat om de koopoptie uit 2021 die door [geïntimeerde] is ingeroepen en het hof daarover heeft geoordeeld dat deze door [geïntimeerde] kan worden uitgeoefend, zij het dat slechts rekening wordt gehouden met de kosten ter zake de aanschaf van het pand. Vorderingen II, VI en VII omdat [geïntimeerde] de koopoptie jegens [appellante] heeft kunnen uitoefenen onder aftrek van kosten ter zake de aanschaf van het pand; Vorderingen III, IV en V omdat het hof [appellante] daarin niet-ontvankelijk zal verklaren. Incidenteel hoger beroep 9.18. Met haar grief in incidenteel hoger beroep betoogt [geïntimeerde] dat zij [appellante] al op 1 november 2022, de datum waarop zij de koopoptie heeft ingeroepen, erop heeft geattendeerd dat [appellante] uiterlijk op 23 november 2022 medewerking diende te verlenen aan de levering van het pand en dat [geïntimeerde] de schade bestaande uit het per 1 januari 2023 verhoogde tarief van de overdrachtsbelasting op [appellante] zou verhalen indien levering door toedoen van [appellante] niet in 2022 zou plaatsvinden. Volgens [geïntimeerde] heeft door de weigering van [appellante] om haar medewerking te verlenen de levering pas op 17 februari 2023 kunnen plaatsvinden. Als gevolg hiervan heeft [geïntimeerde] een hoger tarief aan overdrachtsbelasting moeten voldoen (10,4% in plaats van 8 %) en heeft zij voor een bedrag van € 14.040 schade geleden, daarvoor is [appellante] volgens [geïntimeerde] aansprakelijk. De rechtbank heeft volgens [geïntimeerde] ten onrechte overwogen dat niet is gesteld of gebleken dat [appellante] in gebreke is gesteld en is verzocht c.q. gesommeerd om tot levering in 2022 over te gaan. 9.19.1. Het hof stelt voorop dat ingevolge artikel 6:81 BW [appellante] eerst in verzuim kan zijn, nadat de prestatie die zij dient te leveren opeisbaar is geworden. 9.19.2. Het hof oordeelt als volgt. [geïntimeerde] heeft [appellante] er bij brief van haar advocaat van 1 november 2022 op gewezen dat zij de schade bestaande uit het per 1 januari 2023 verhoogde tarief van de overdrachtsbelasting op [appellante] zou verhalen, indien levering door toedoen van [appellante] niet in 2022 zou plaatsvinden. Eveneens heeft [geïntimeerde] [appellante] er op gewezen dat de koop binnen 10 dagen na uitoefening van de koopoptie schriftelijk dient te worden vastgelegd, derhalve 10 november 2022. Bij diezelfde brief heeft [geïntimeerde] [appellante] ook gemeld dat op grond van de koopovereenkomst, naar het hof begrijp de overeenkomst die op 9 november 2022 aan [appellante] is toegezonden, levering uiterlijk op 23 november 2022 dient plaats te vinden. [geïntimeerde] heeft bij dagvaarding in kort geding van 1 december 2022 aangegeven dat deze koopovereenkomst is aangepast, waar het de van haar zijde te betalen koopsom betreft, de desbetreffende koopovereenkomst is overgelegd als productie 1a 45. Bij deurwaardersexploot van 8 december 2022 is [appellante] er op gewezen dat zij uiterlijk binnen 8 dagen aan levering dient mee te werken.

In het licht van de hiervoor genoemde omstandigheden is het hof van oordeel dat [appellante] redelijkerwijs heeft moeten begrijpen en [geïntimeerde] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [appellante] bij verkoop van het pand aan [geïntimeerde] niet het volledige bedrag van € 585.000 zou ontvangen, maar dat daarop de van [persoon A] en [geïntimeerde] dan wel de onderneming aan [appellante] ter beschikking gestelde bedragen ter voldoening van de betalingsverplichtingen met betrekking tot het pand in mindering zouden worden gebracht. In zoverre is naar het oordeel van het hof artikel 3b, betreffende de kosten ter zake van de aankoop van het pand overeengekomen. De betwisting van [appellante] dat onder kosten ter zake de aankoop van het pand de koopprijs valt en daarmee, naar het hof begrijpt, dat de huurbetalingen en de betalingen ten behoeve van de aflossing van de lening van [persoon B] niet onder kosten ter zake van de aankoop van het pand vallen, gaat niet op. De betwisting door [appellante] komt er immers op neer dat [geïntimeerde] , bij uitoefening van de koopoptie, tweemaal de kosten met betrekking tot koopprijs zou moeten voldoen. In zoverre faalt grief 1. 9.14.7. Dat [geïntimeerde] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de wil van [appellante] er eveneens op was gericht dat de kosten voor verbetering van het pand in mindering op de koopprijs zouden komen is, gelet op de betwisting van [appellante] en gelet op het voorgaande, door [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd. In zoverre slaagt grief 1. Het in zoverre slagen van grief 1 heeft evenwel niet tot gevolg dat het vonnis zal worden vernietigd, daar zoals hierna zal worden geoordeeld, de kosten die door [geïntimeerde] ter zake de aankoop van het pand aan [appellante] zijn voldaan, de koopprijs overschrijden. In mindering te brengen kosten 9.15.1. Met de door haar zelf overgelegde overzichten van de door haar van [persoon A] en [geïntimeerde] c.q. de onderneming ontvangen bedragen en van baten en lasten (productie 43, ontvangen huurbetalingen voor het bedrijfspand, bij memorie van grieven en productie 46, integraal overzicht van de ontvangen baten en betaalde lasten in verband met het bedrijfspand, bij memorie van grieven) bevestigt [appellante] , naar het oordeel van het hof, dat door [persoon A] dan wel [geïntimeerde] dan wel de onderneming een totaalbedrag van € 577.597,84 aan [appellante] ter beschikking is gesteld ter voldoening van de betalingsverplichtingen met betrekking tot het pand. Dit bedrag komt naar het oordeel van het hof dan ook voor verrekening met de koopprijs in aanmerking. 9.15.2. Ten aanzien van de afbetaling van de lening van [persoon B] heeft het hof hiervoor onder 9.14.5 reeds geoordeeld dat voldoende is komen vast te staan dat ook de geldlening van [persoon B] met door [persoon A] dan wel [geïntimeerde] al dan niet via de onderneming ter beschikking gestelde bedragen is afgelost. 9.15.3. Gelet op het voorgaande heeft [appellante] , met haar productie 46 bij memorie van grieven, niet voldoende onderbouwd dat zij een bedrag van € 26.459,26 voor eigen rekening heeft genomen. Immers, naar het hof begrijpt, uit de door [appellante] overgelegde productie 45, in combinatie met de door [geïntimeerde] overgelegde productie 1.a 29, is van de zijde van [geïntimeerde] aan [appellante] een bedrag van € 168.500 (hoofdsom € 135.000, en rente van € 33.500) betaald, in verband met aflossingen aan [persoon B] . Blijkens de door [appellante] overgelegde productie 45 heeft zij € 178.000, waarvan naar het hof begrijpt € 33.500 aan rente, betaald in verband met de aflossing van de geldlening aan [persoon B] . Uit de door [appellante] overgelegde productie 43 en 46 blijkt dat zij aan huurbetalingen heeft ontvangen € 577.597,84 en uit de door [appellante] overgelegde producties 44 en 46 blijkt dat [appellante] aan ABN AMRO € 409.997,07 heeft betaald voor rente en aflossing. Het door [appellante] ontvangen bedrag bedraagt, volgens genoemde producties, € 746.097,84, het door [appellante] betaalde bedrag bedraagt volgens genoemde producties € 587.997,07. Ook wanneer er met [appellante] vanuit zou moeten worden gegaan dat, naar zij aangeeft met productie 46, zij € 604.057,10 aan lasten met betrekking tot het bedrijfspand heeft betaald, maakt dat nog niet dat zij voldoende heeft onderbouwd dat zij € 26.459,26 zelf heeft gedragen en dat het daarom onaanvaardbaar zou zijn dat de koopprijs op minder dan € 26.459,26 (dan wel € 26.035,64) wordt gesteld. Ook overigens is, gelet op het voorgaande vaststelling van de koopprijs met toepassing van de koopoptie naar het oordeel van het hof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. 9.16. De grieven 2 en 3 in principaal hoger beroep falen. 9.17. Met het voorgaande zal het hof de vorderingen I, II, VI en VII afwijzen. Vordering I, omdat het in hoger beroep gaat om de koopoptie uit 2021 die door [geïntimeerde] is ingeroepen en het hof daarover heeft geoordeeld dat deze door [geïntimeerde] kan worden uitgeoefend, zij het dat slechts rekening wordt gehouden met de kosten ter zake de aanschaf van het pand. Vorderingen II, VI en VII omdat [geïntimeerde] de koopoptie jegens [appellante] heeft kunnen uitoefenen onder aftrek van kosten ter zake de aanschaf van het pand; Vorderingen III, IV en V omdat het hof [appellante] daarin niet-ontvankelijk zal verklaren. Incidenteel hoger beroep 9.18. Met haar grief in incidenteel hoger beroep betoogt [geïntimeerde] dat zij [appellante] al op 1 november 2022, de datum waarop zij de koopoptie heeft ingeroepen, erop heeft geattendeerd dat [appellante] uiterlijk op 23 november 2022 medewerking diende te verlenen aan de levering van het pand en dat [geïntimeerde] de schade bestaande uit het per 1 januari 2023 verhoogde tarief van de overdrachtsbelasting op [appellante] zou verhalen indien levering door toedoen van [appellante] niet in 2022 zou plaatsvinden. Volgens [geïntimeerde] heeft door de weigering van [appellante] om haar medewerking te verlenen de levering pas op 17 februari 2023 kunnen plaatsvinden. Als gevolg hiervan heeft [geïntimeerde] een hoger tarief aan overdrachtsbelasting moeten voldoen (10,4% in plaats van 8 %) en heeft zij voor een bedrag van € 14.040 schade geleden, daarvoor is [appellante] volgens [geïntimeerde] aansprakelijk. De rechtbank heeft volgens [geïntimeerde] ten onrechte overwogen dat niet is gesteld of gebleken dat [appellante] in gebreke is gesteld en is verzocht c.q. gesommeerd om tot levering in 2022 over te gaan. 9.19.1. Het hof stelt voorop dat ingevolge artikel 6:81 BW [appellante] eerst in verzuim kan zijn, nadat de prestatie die zij dient te leveren opeisbaar is geworden. 9.19.2. Het hof oordeelt als volgt. [geïntimeerde] heeft [appellante] er bij brief van haar advocaat van 1 november 2022 op gewezen dat zij de schade bestaande uit het per 1 januari 2023 verhoogde tarief van de overdrachtsbelasting op [appellante] zou verhalen, indien levering door toedoen van [appellante] niet in 2022 zou plaatsvinden. Eveneens heeft [geïntimeerde] [appellante] er op gewezen dat de koop binnen 10 dagen na uitoefening van de koopoptie schriftelijk dient te worden vastgelegd, derhalve 10 november 2022. Bij diezelfde brief heeft [geïntimeerde] [appellante] ook gemeld dat op grond van de koopovereenkomst, naar het hof begrijp de overeenkomst die op 9 november 2022 aan [appellante] is toegezonden, levering uiterlijk op 23 november 2022 dient plaats te vinden. [geïntimeerde] heeft bij dagvaarding in kort geding van 1 december 2022 aangegeven dat deze koopovereenkomst is aangepast, waar het de van haar zijde te betalen koopsom betreft, de desbetreffende koopovereenkomst is overgelegd als productie 1a 45. Bij deurwaardersexploot van 8 december 2022 is [appellante] er op gewezen dat zij uiterlijk binnen 8 dagen aan levering dient mee te werken.

Gelet op het voorgaande in onderling verband en het oordeel van het hof dat en in hoeverre [geïntimeerde] de koopoptie mocht uitoefenen, oordeelt het hof dat de uitgeoefende koopoptie opeisbaar was en dat het voor [appellante] duidelijk was dat zij uiterlijk in 2022 medewerking aan levering had moeten geven en ook dat in 2022 geleverd zou moeten zijn. Het voorgaande betekent naar het oordeel van het hof dat [geïntimeerde] aanspraak kan maken op een door [appellante] te vergoeden bedrag van € 14.040. Het vonnis zal worden vernietigd voor zover dit bedrag, te verhogen met de wettelijke rente, is afgewezen. Opnieuw rechtdoende zal [appellante] worden veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 14.040, te verhogen met de wettelijke rente, ex artikel 6:119 BW, vanaf 17 februari 2023. [appellante] heeft voornoemd bedrag van € 14.040 op zichzelf niet betwist, anders dan dat zij betoogt dat geen overdrachtsbelasting verschuldigd is, omdat de koopprijs bij vonnis waarvan beroep op nihil is bepaald. Dit betoog gaat om de volgende redenen niet op. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde] terecht betoogd dat overdrachtsbelasting op grond van artikel 9 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer wordt geheven over de koopprijs dan wel de waarde in het economisch verkeer als die hoger is dan de koopprijs. Niet is gesteld of gebleken dat de waarde van het pand nihil is. 10 De slotsom 10.1. Met het in zoverre falen van grief 1, het falen van de grieven 2 en 3 in principaal hoger beroep en het slagen van de incidentele grief, zal het hof in principaal hoger beroep het vonnis van de rechtbank bekrachtigen en in incidenteel hoger beroep het vonnis vernietigen voor zover de vordering van [geïntimeerde] om [appellante] te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een schadevergoeding van € 14.040, te vermeerderen met wettelijke rente, ex artikel 6:119 BW, vanaf 17 februari 2023 is afgewezen. 10.2 De vordering van [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep tot vernietiging van rechtsoverweging 6.8 van het vonnis waarvan beroep, waarin de rechtbank in conventie en reconventie de proceskosten heeft gecompenseerd, zal worden afgewezen. Het hof maakt de beslissing van de rechtbank inzake de compensatie van de proceskosten tot de zijne gelet op de omstandigheid dat [appellante] en [geïntimeerde] bloedverwanten in rechte lijn zijn, genoemd in artikel 237 lid 1 Rv. 10.3. Nu [appellante] en [geïntimeerde] bloedverwanten in rechte lijn zijn, zal het hof in principaal en incidenteel hoger beroep en in het incident de proceskosten tussen hen aldus compenseren dat iedere partij de eigen kosten draagt. 10.4. [appellante] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [X B.V.] in principaal en incidenteel hoger beroep worden veroordeeld. Deze kosten zullen worden begroot op nihil. Gesteld noch gebleken is dat [X B.V.] kosten heeft gemaakt. 11 De uitspraak Het hof: op het principaal en incidenteel hoger beroep vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover de vordering in conventie van [geïntimeerde] om [appellante] te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een schadevergoeding van € 14.040,--, te vermeerderen met wettelijke rente, ex artikel 6:119 BW, vanaf 17 februari 2023, is afgewezen; en opnieuw rechtdoende, veroordeelt [appellante] tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 14.040,--, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 17 februari 2023; bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; compenseert de kosten in principaal en incidenteel hoger beroep en in het incident tussen [appellante] en [geïntimeerde] aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt; veroordeelt [appellante] in de proceskosten van HB in principaal en incidenteel hoger beroep en bepaalt de kosten van HB in principaal en incidenteel hoger beroep op nihil; verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in haar vorderingen III, IV en V; verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep voor zover gericht tegen HB ; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. Y.L.L.A.M. Delfos-Roy, Z.D. van Heesen-Laclé en J. van der Beek en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 februari 2026. griffier rolraadsheer

Gelet op het voorgaande in onderling verband en het oordeel van het hof dat en in hoeverre [geïntimeerde] de koopoptie mocht uitoefenen, oordeelt het hof dat de uitgeoefende koopoptie opeisbaar was en dat het voor [appellante] duidelijk was dat zij uiterlijk in 2022 medewerking aan levering had moeten geven en ook dat in 2022 geleverd zou moeten zijn. Het voorgaande betekent naar het oordeel van het hof dat [geïntimeerde] aanspraak kan maken op een door [appellante] te vergoeden bedrag van € 14.040. Het vonnis zal worden vernietigd voor zover dit bedrag, te verhogen met de wettelijke rente, is afgewezen. Opnieuw rechtdoende zal [appellante] worden veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 14.040, te verhogen met de wettelijke rente, ex artikel 6:119 BW, vanaf 17 februari 2023. [appellante] heeft voornoemd bedrag van € 14.040 op zichzelf niet betwist, anders dan dat zij betoogt dat geen overdrachtsbelasting verschuldigd is, omdat de koopprijs bij vonnis waarvan beroep op nihil is bepaald. Dit betoog gaat om de volgende redenen niet op. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde] terecht betoogd dat overdrachtsbelasting op grond van artikel 9 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer wordt geheven over de koopprijs dan wel de waarde in het economisch verkeer als die hoger is dan de koopprijs. Niet is gesteld of gebleken dat de waarde van het pand nihil is. 10 De slotsom 10.1. Met het in zoverre falen van grief 1, het falen van de grieven 2 en 3 in principaal hoger beroep en het slagen van de incidentele grief, zal het hof in principaal hoger beroep het vonnis van de rechtbank bekrachtigen en in incidenteel hoger beroep het vonnis vernietigen voor zover de vordering van [geïntimeerde] om [appellante] te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een schadevergoeding van € 14.040, te vermeerderen met wettelijke rente, ex artikel 6:119 BW, vanaf 17 februari 2023 is afgewezen. 10.2 De vordering van [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep tot vernietiging van rechtsoverweging 6.8 van het vonnis waarvan beroep, waarin de rechtbank in conventie en reconventie de proceskosten heeft gecompenseerd, zal worden afgewezen. Het hof maakt de beslissing van de rechtbank inzake de compensatie van de proceskosten tot de zijne gelet op de omstandigheid dat [appellante] en [geïntimeerde] bloedverwanten in rechte lijn zijn, genoemd in artikel 237 lid 1 Rv. 10.3. Nu [appellante] en [geïntimeerde] bloedverwanten in rechte lijn zijn, zal het hof in principaal en incidenteel hoger beroep en in het incident de proceskosten tussen hen aldus compenseren dat iedere partij de eigen kosten draagt. 10.4. [appellante] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [X B.V.] in principaal en incidenteel hoger beroep worden veroordeeld. Deze kosten zullen worden begroot op nihil. Gesteld noch gebleken is dat [X B.V.] kosten heeft gemaakt. 11 De uitspraak Het hof: op het principaal en incidenteel hoger beroep vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover de vordering in conventie van [geïntimeerde] om [appellante] te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een schadevergoeding van € 14.040,--, te vermeerderen met wettelijke rente, ex artikel 6:119 BW, vanaf 17 februari 2023, is afgewezen; en opnieuw rechtdoende, veroordeelt [appellante] tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 14.040,--, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 17 februari 2023; bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; compenseert de kosten in principaal en incidenteel hoger beroep en in het incident tussen [appellante] en [geïntimeerde] aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt; veroordeelt [appellante] in de proceskosten van HB in principaal en incidenteel hoger beroep en bepaalt de kosten van HB in principaal en incidenteel hoger beroep op nihil; verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in haar vorderingen III, IV en V; verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep voor zover gericht tegen HB ; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. Y.L.L.A.M. Delfos-Roy, Z.D. van Heesen-Laclé en J. van der Beek en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 februari 2026. griffier rolraadsheer