ECLI:NL:GHSHE:2025:1483

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.337.966/01 arrest van 27 mei 2025 in de zaak van [appellante] , wonende te [woonplaats] , appellante in principaal hoger beroep, geïntimeerde in incidenteel hoger beroep, hierna aan te duiden als [appellante] , advocaat: mr. C.C. Berends te Urmond, gemeente Stein, tegen [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats] , geïntimeerde in principaal hoger beroep, appellant in incidenteel hoger beroep, hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , advocaat: mr. A.J.M. van Kooten te Den Haag, op het bij exploot van dagvaarding van 17 januari 2024 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 18 oktober 2023, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep; de memorie van grieven met producties en eiswijziging; de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties; de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.1. Het hof stelt in dit hoger beroep de volgende feiten vast. 3.2.1. [geïntimeerde] is de voormalige eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De woning is geheel onderkelderd. De kelder bestaat uit vier ruimten. De grootste ruimte is voorzien van een koekoek, een klein raam. De overige ruimten hebben geen ramen. 3.2.2. [geïntimeerde] heeft in 2015, na noodweer, wateroverlast gehad in de kelder. 3.2.3. In 2017 heeft [geïntimeerde] de kelder opgeknapt. Hij heeft de vloer betegeld en de wanden geverfd. De grootste ruimte van de kelder (hierna ook genoemd: de hobbyruimte) is [geïntimeerde] gaan gebruiken als game-room en onder andere voor slaapfeestjes van zijn zoon. 3.2.4. [geïntimeerde] heeft de woning te koop gezet. Op 3 maart 2021 heeft [appellante] met haar partner [partner van appellante] (hierna: [partner van appellante] ) de woning, na deze op een eerdere datum twee maal te hebben bezichtigd, gekocht van [geïntimeerde] . De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen: “artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. (…) 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: WOONHUIS. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…) artikel 20 Nadere afspraken (…) 2. Algemene ouderdomsclausule Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 30 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de gebruikte materialen gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water, gas en de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik. (…)” 3.2.5. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 30 april 2021. De woning zag er “perfect” / “prima” uit en was droog (proces-verbaal mondelinge behandeling, eerste en tweede alinea; conclusie van antwoord randnummer 4). 3.2.6. [appellante] en [partner van appellante] hebben bij opdracht van 8 september 2021 de bouwkundige [deskundige] (hierna: [deskundige] ) verzocht de woning te onderzoeken in verband met vochtproblemen in de kelder. [deskundige] heeft de woning op 22 september 2021 onderzocht en een rapport d.d. 29 oktober 2021 opgesteld. In het rapport staat, voor zover van belang, het volgende: “In de grote kelderruimte was de betimmering die tot circa 0,85 m boven vloerniveau reikte reeds weggenomen voor de inspectie door ondergetekende. Daarbij is gebleken dat de tegelvloer niet tot aan de gemetselde voorgevel reikt, maar bij de betimmering beëindigd werd. Uit de staat van de vloer, het toegepaste constructiehout voor de betimmering en de vochtplekken op het muurgedeelte achter de betimmering blijkt dat sprake is van langdurige vochtinwerking. (…) Omdat de meetwaarden in de scheidingswand niet significant afwijken van de meetwaarden in de voorwand van de grote kelderruimte en er zonder gerede twijfel van uitgegaan mag worden dat de woningscheidende kelderwand massief is, kan ervan uitgegaan worden dat de hiervoor gepresenteerde metingen allemaal duiden op uitdamping van vocht uit de constructies naar de kelderruimte toe. (…) De metingen in de scheidingswand met het kelderportaal laten zien dat de waarden aan het oppervlak van deze scheidingswand (51,3 tot 66,9 digits) als ook de waarden dieper in de scheidingswand (31,0 tot 40,9 digits) als normaal te beschouwen zijn voor een souterrainruimte waarin vochtontwikkeling door wasbehandeling plaatsvindt bij een geringe ventilatiemogelijkheid. (…) In de hoek rechtsachter van de grote kelderruimte zijn enkele kleinere vochtplekken waarneembaar boven de vloer. Deze zijn het gevolg van normaal optrekkend vocht. (…) Het laat zich raden dat de mate van water- en vochtdichtheid van de muren rond de berging niet toereikend is tegen de gevolgen van het ophogen van het maaiveld en de inwerking van water, vocht en grondvocht op de muurconstructies. (…) Ook de plint (lees: vanaf het niveau van de begane grondvloer tot aan de bestrating) van de woning is gepleisterd. Boven de plint is geen indekking/overgang aanwezig, zodat de aanname gewettigd is dat het metselwerk van de gevels doorloopt achter de gepleisterde delen. Open stootvoegen zijn niet aanwezig, waaruit af te leiden is dat er ook geen indekking op het niveau van de begane grond aanwezig zal zijn. Bovendien is vastgesteld dat de aanzet van de pleister hiaten vertoont ten opzichte van de gevel, zodat water dat langs de gevel afstroomt, rechtstreeks achter het gepleisterde geveldeel kan doordringen. De vochtschade die In het kelderportaal ter hoogte van de begane grondvloer aangetroffen is, laat zich hieruit verklaren. Ook aan de voorzijde van de woning zijn vergelijkbare situaties aangetroffen. Bij de voordeur is een trap tegen de gevel geplaatst. Tussen de dorpel van de voordeur en de trap is een met grind en kunsthars gevulde strook aanwezig.

3.3.1. In de procedure bij de rechtbank heeft [appellante] na vermeerdering van eis op de mondelinge behandeling van 7 maart 2023 gevorderd dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: voor recht verklaart dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en hij uit dien hoofde schadeplichtig is, welke schade bestaat uit de kosten voor het herstellen van gebreken zoals genoemd in de dagvaarding en het rapport van [deskundige] ; [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling aan [appellante] van: 1. een schadevergoeding bestaande uit de herstelwerkzaamheden van € 34.287,36 inclusief btw, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf datum dagvaarding; 2. de kosten van het rapport van [deskundige] van € 945,31; 3. de buitengerechtelijke kosten op grond van artikel 6:96 lid 6 BW; 4. de proceskosten en nakosten en rente. 3.3.2. Aan deze vordering heeft [appellante] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Ongeveer drie weken na de levering constateerde [appellante] na de eerste regenbui verschillende vochtplekken in het souterrain. Daarna werd duidelijk dat het niet alleen vochtplekken betreft maar dat er ook water het souterrain binnendringt. Dat blijkt ook het rapport van [deskundige] . Het souterrain is uitdrukkelijk aangeduid als woonruimte. [geïntimeerde] had het zelf in gebruik als gameroom; het zou als woonruimte te gebruiken moeten zijn. Niet alleen de vochtproblemen maar ook het binnenstromen van water staan een normaal gebruik van de ruimte (als woonruimte, maar ook als kelder) ernstig in de weg. [geïntimeerde] heeft zijn mededelingsplicht als verkoper geschonden. [geïntimeerde] is aansprakelijk voor de schade die [appellante] hierdoor heeft geleden en nog steeds lijdt. 3.3.3. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 3.3.4. In het vonnis van 18 oktober 2023 heeft de rechtbank het beroep van [geïntimeerde] op schending van de klachtplicht verworpen. De rechtbank oordeelde dat de hobbyruimte geschikt moet zijn voor een normaal gebruik als woonruimte en dat het normaal gebruik van het kelderportaal en de wasruimte ‘kelder’ is. De rechtbank oordeelde dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, voor zover die overeenkomst het gebruik van de hobbyruimte als woonruimte inhoudt. [geïntimeerde] is aansprakelijk voor schade als gevolg van instromend water bij noodweer in de hobbyruimte. De rechtbank heeft voor recht verklaard dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten en heeft [geïntimeerde] veroordeeld om aan [appellante] een schadevergoeding van € 12.000,88 inclusief btw te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 19 mei 2022 te betalen, met afwijzing van de gevorderde kosten van de deskundige als niet onderbouwd en met compensatie van de proceskosten.

Het principaal hoger beroep, vermeerdering van eis 3.4.1. [appellante] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd en haar eis vermeerderd. [appellante] heeft geconcludeerd tot gedeeltelijke vernietiging van het vonnis van de rechtbank en gevorderd bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad: 1. voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst betreffende de aankoop van de woning gelegen aan [adres] ten aanzien van het souterrain welke niet conform is en [geïntimeerde] uit dien hoofde aansprakelijk is; 2. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellante] te betalen een schadevergoeding ter hoogte van € 34.287,36 inclusief btw te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 mei 2022; 3. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellante] te betalen een bedrag van € 1.361,23 ter zake van kosten van [deskundige] ; 4. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten van beide instanties. 3.4.2. [geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis. Het hof acht die ook niet in strijd met de goede procesorde en zal beslissen op de gewijzigde eis. Het incidenteel hoger beroep 3.5. [geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot het alsnog integraal afwijzen van de vorderingen van [appellante] , met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van beide instanties. Plan van behandeling 3.6. Het hof zal eerst grief 5 en daarna grief 2, beide in het incidenteel hoger beroep, behandelen. Daarmee komt [geïntimeerde] op tegen de beslissingen van de rechtbank op zijn meest verstrekkende verweren. Als die zouden slagen – hetgeen niet het geval is - zouden de overige grieven geen bespreking meer behoeven. Het hof zal vervolgens de overige grieven in het incidenteel en het principaal hoger beroep behandelen. Ontvankelijkheid: grief 5 in het incidenteel hoger beroep 3.7.1. Grief 5 richt zich tegen rechtsoverweging (rov.) 4.1. van het vonnis. Daarin oordeelt de rechtbank dat [appellante] bevoegd is tot het instellen van rechtsvorderingen ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap waarin de woning van haar en haar partner [partner van appellante] valt en dat niet noodzakelijk is dat [partner van appellante] in de procedure is betrokken. 3.7.2. Volgens [geïntimeerde] is er sprake van een processueel ondeelbare rechtsverhouding en had de rechtbank [appellante] de gelegenheid moeten geven om [partner van appellante] op de voet van artikel 118 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) alsnog als partij in de procedure te betrekken. [geïntimeerde] betoogt dat het voor de rechtszekerheid van essentieel belang is dat hij in een later stadium niet nog eens kan worden aangesproken door [partner van appellante] . [appellante] heeft niet, zoals zij wel had moeten doen, in de dagvaarding kenbaar gemaakt dat zij optreedt ten behoeve van de gemeenschap. 3.7.3. Het hof oordeelt als volgt. Dit verweer van [geïntimeerde] is tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg besproken. Naar aanleiding daarvan hebben partijen een akte mogen nemen om zich er nader over uit te laten. Mr. Berends heeft in zijn akte, onder overlegging van een schriftelijke verklaring van [partner van appellante] , namens [appellante] meegedeeld: “(…) Voor de goede orde deel ik als gemachtigde c.q. advocaat mede dat ik in deze dus ook de opdracht heb gekregen van de heer [partner van appellante] om hem dan in deze verder bij te staan.” [geïntimeerde] heeft daarop bij antwoordakte als volgt gereageerd: “(…) [geïntimeerde] is akkoord met het op deze wijze betrekken van dhr. [partner van appellante] als mede-eiser in de gerechtelijke procedure.” Alhoewel [partner van appellante] aldus geen procespartij is geworden, volgt wel uit de antwoordakte dat [geïntimeerde] zijn verweer dat het feit dat [partner van appellante] niet in de procedure is betrokken ertoe moet leiden dat de vorderingen van [appellante] moeten worden afgewezen, heeft prijsgegeven. Partijen hebben gekozen voor een praktische oplossing, waarmee aan het belang van [geïntimeerde] dat hij niet ook nog met een vordering van [partner van appellante] zou kunnen worden geconfronteerd, voldoende tegemoet is gekomen. Onder die omstandigheden moet worden geoordeeld dat [geïntimeerde] erin heeft berust dat [partner van appellante] geen partij in de procedure is. Daarop kan hij in hoger beroep niet terugkomen. De rechtbank heeft bovendien terecht overwogen dat [appellante] op grond van artikel 3:171 Burgerlijk Wetboek (BW) bevoegd is tot het instellen van rechtsvorderingen ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap. De grief faalt. [appellante] kan in haar vorderingen worden ontvangen. Klachtplicht: grief 2 in het incidenteel hoger beroep 3.8.1. Met grief 2 klaagt [geïntimeerde] over het oordeel van de rechtbank (rov. 4.4.-4.7.) dat [appellante] binnen bekwame tijd na de ontdekking van het gebrek, aan de hand van het rapport van [deskundige] , [geïntimeerde] heeft geïnformeerd dat de kelder niet aan de overeenkomst beantwoordde en dat het meest verstrekkende verweer van [geïntimeerde] , dat de vorderingen van [appellante] moeten worden afgewezen nu zij niet tijdig heeft geklaagd (artikel 7:23 Burgerlijk Wetboek (BW), dan ook wordt verworpen. 3.8.2. [appellante] heeft, aldus [geïntimeerde] , kennelijk eind april 2021 het vermeende gebrek ontdekt, maar [geïntimeerde] heeft daarvan pas vernomen bij de brief van 11 november 2021, bijna zes maanden daarna. Het heeft meer dan vier maanden geduurd alvorens [appellante] [deskundige] heeft ingeschakeld. Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld was dit niet te wijten aan het feit dat eerder aangezochte deskundigen niet beschikbaar waren en evenmin ingegeven vanwege de beperkingen door corona. In juni 2021 ging de samenleving juist weer open. Door niettemin vier maanden te wachten met het inschakelen van een deskundige heeft [appellante] wel degelijk haar klachttermijn laten verlopen. [geïntimeerde] is door het lange wachten in zijn belangen geschaad, nu hij pas in januari 2022 contra-expertise kon laten verrichten. Er bestaat een reële mogelijkheid dat de feitelijke situatie zich tussentijds heeft gewijzigd. Zo is er in juni/juli 2021 sprake geweest van heftig noodweer waardoor grote delen van Zuid-Limburg onder water zijn komen te staan. Ook waren er in januari 2022 door [appellante] verwarmingselementen in het souterrain aangebracht, waarbij er ongetwijfeld ook in de muren is geboord, hetgeen ook kan hebben bijgedragen aan de vermeende vochtoverlast, aldus nog steeds [geïntimeerde] . 3.8.3. [appellante] voert aan dat de koper een redelijke periode mag nemen voor het onderzoek naar het gebrek en (soms) een deskundigenrapport mag afwachten voordat hij klaagt. Bovendien was [geïntimeerde] al op de hoogte gebracht dat er problemen waren, maar een gedetailleerd rapport ontbrak nog. Verder heeft [geïntimeerde] onvoldoende bewijs aangevoerd waardoor gezegd kan worden dat zijn belangen door het tijdsverloop zijn geschaad. 3.8.4. Het hof oordeelt als volgt.

Tussen de trap en deze grindstoork en bij de aansluitingen van de grindstrook op de gevel kan water binnendringen. (…) Uit het bestuderen van het door mevrouw [appellante] en de heer [partner van appellante] aangeleverde foto en filmmateriaal is het volgende te concluderen. Diverse films laten zien dat water het souterrain binnendringt via de kimnaad (aansluiting keldervloer op kelderwand) en op diverse plaatsen door het metselwerk aan de voorzijde van het pand. Ook de aansluiting van het koekoekraam in de voorgevel van de grote kelder is niet waterdicht. De mate waarin water binnendringt is zonder twijfel fors te noemen. Als wateroverlast optreedt, staan grote delen van de vloeren blank. Dat leidt, samen met de resultaten van de vochtmetingen, tot de conclusie dat het binnendringende water door de constructies opgenomen wordt, waarna het daaruit ook weer verdampt. Er is dus sprake van het doordringen van water en vocht tot het souterrain. (…) 1. Welke gebreken constateert u? Er dringt vocht, maar zeker ook water door tot het souterrain. (…) 2. Waren deze gebreken (in eerste aanleg) reeds aanwezig bij de koop van de woning? Ja, gelet op de omvang van de problemen en het overgelegde beeldmateriaal bestaat daarover geen twijfel. (…) 4. Op welke wijze dienen de gebreken opgeheven te worden? Om het binnendringen van water te stoppen, dienen de buitenmuren van het gehele souterrain aan de buitenkant waterdicht gemaakt te worden. (…) De navolgende raming is opgesteld op basis van prijspeil 2021. (…)” 3.2.7. Op 11 november 2021 heeft de advocaat van [appellante] , namens [appellante] , [geïntimeerde] aangeschreven en hem gewezen op de inhoud en de conclusies van het rapport van [deskundige] van 29 oktober 2021. [geïntimeerde] is aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden (vocht- en water)schade. 3.2.8. [geïntimeerde] heeft bij schrijven van zijn advocaat van 24 november 2021 gereageerd op de bovenstaande brief en aansprakelijkheid van de hand gewezen. 3.2.9. [appellante] heeft bij e-mailbericht van haar advocaat van 3 december 2021 gereageerd op de brief van 24 november 2021. Zij heeft [geïntimeerde] - kort gezegd - bericht dat zij in de aansprakelijkstelling volhardt en hem ‘een laatste maal’ in staat gesteld tot het verrichten van herstelwerkzaamheden. [appellante] heeft [geïntimeerde] aangezegd dat indien hij deze werkzaamheden niet verricht zij de herstelwerkzaamheden door een derde zal laten uitvoeren en de betreffende kosten op [geïntimeerde] zal verhalen. 3.2.10. In de e-mail van 9 december 2021 van de advocaat van [geïntimeerde] aan de advocaat van [appellante] is te lezen dat [geïntimeerde] met een (eigen) deskundige de situatie in de woning wenst te beoordelen. 3.2.10. Op 10 januari 2022 heeft [geïntimeerde] met de heer [persoon A] van firma [persoon A] (hierna: [persoon A] ) en aannemer ( [bedrijf B] ) de woning onderzocht. [persoon A] heeft een offerte met bevindingen opgesteld, met – voor zover van belang – de volgende inhoud: “Geconstateerde schade - Vocht in de buitengevel op diverse locaties - Vocht in kelder 1 - Vocht in de kelder 2 (onder terras) - Vocht in de kelder 3 richting voortuin. (…) U heeft 9 jaar in deze woning gewoond. Kelder 3 is bij u een verblijfsruimte geweest (middels foto’s en video’s aangetoond). (…) Wel is er vermoeden dat de HWA lekkage vertoond. (…) Oorzaken Lekkage hemelwaterafvoer kelder 3 Kort in de buurt van kelder 3 is de hemelwaterafvoer (HWA) defect, tevens kan de riolering verder op defect zijn. Dit zal verder moeten worden onderzocht. De video die verstuurd is vanuit de nieuwe bewoner is duidelijk een vochtstraal te zien met schoon water. Een dergelijke vochtophoping kan alleen vanuit hemelwater komen; riolering of hoogwater stand. Gezien de overmatige instroom en de aanwezigheid van een spouw zal het vocht zich rondom de kelder verdelen alvorens uitstroom te veroorzaken. Verhoging grondpeil Zowel aan de zijkant als aan de voorzijde van de woning is het grondpeil verhoogd. Aan deze zijdes is geen vochtwerende laag tussen woning en grond aangebracht. Hierdoor kan water naar binnen stromen. Aan de voorzijde van de woning zijn enkele kiezels verplaatst. Hier is visueel zichtbaar dat er geen vochtwerende laag aangebracht is tegen de gevel. Ons advies 1. Uitvoeren riool inspectie vanaf HWA aansluiting, zink 80 zonder inspectietoegang. 2. Gezien de woning (aangetoond met foto’s en video’s) voorheen geen vochtoverlast had is uitvoer van andere punten niet te prioriseren. Rondom de vochtuitstroom bemerkt door de nieuwe bewoners was er wateroverlast door hevige regenval. De grondwaterdruk is daarmee tijdelijk verhoogd en geeft een vertekend beeld in de te nemen acties.” 3.2.11. De aannemer heeft een korte schriftelijke, niet ondertekende, constatering opgesteld, met – voor zover thans van belang – de volgende inhoud: “Aan de voorkant van de woning loopt een Hemelwaterafvoer die momenteel niet goed aansluit op het riool die voor de woning loopt. Gezien de hevige regenbuien in juli 2022 en de ligging van de woning in de berg en de oude gresbuis vermoed ik dat door de hevige regen buien dit ook de problemen heeft veroorzaakt.” 3.2.12. Bij e-mail van 1 februari 2022 heeft [geïntimeerde] [appellante] geïnformeerd over de bevindingen van de aannemer en [persoon A] en bericht dat hij aansprakelijkheid van de hand wijst. 3.2.13. [appellante] heeft de e-mails inzake de inspecties op 10 januari 2022 via haar advocaat doorgestuurd naar [deskundige] . [deskundige] heeft daarop – voor zover thans van belang – als volgt gereageerd bij e-mail van 3 februari 2022: “Voorts stelt [persoon B] dat geconstateerd werd dat de aansluiting van de hemelwaterafvoer op het riool aan de voorzijde van het pand defect is. Mij is niet gebleken dat hier sprake is van een defect. De hemelwaterafvoerbuis is van metaal en die gaat onder maaiveld over in een (oude) gresbuis.

Artikel 7:23 BW bepaalt dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad is de vraag in hoeverre de belangen van de verkoper daarbij al dan niet zijn geschaad, daarbij in belangrijke mate mede bepalend. 3.8.5. [appellante] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij de rechtbank aangevoerd dat zij (het hof begrijpt: [appellante] en [partner van appellante] ), toen zij in juni 2021 de betimmering hadden weggehaald en hadden gezien hoe ernstig het in mei 2021 voor het eerst geconstateerde vochtprobleem was, contact hebben opgenomen met de verkopend makelaar van [geïntimeerde] . Die was behulpzaam en adviseerde om eerst duidelijkheid te krijgen over het probleem, aldus [appellante] . [geïntimeerde] heeft dat, ook in hoger beroep, niet betwist. Dat staat dus vast. Naar het oordeel van het hof kan het advies van de makelaar aan [appellante] om eerst duidelijkheid over het probleem te krijgen, volgend op de melding van het vochtprobleem aan die makelaar, worden toegerekend aan [geïntimeerde] . Het hof betrekt bij dat oordeel dat op verschillende plaatsen in de koopovereenkomst (zie bijvoorbeeld artikel 15 daarvan) is opgenomen dat mededelingen aan de verkoper ook aan diens makelaar kunnen worden gedaan. Het tijdsverloop tussen het ontdekken van (de ernst van) het vochtprobleem en het gereedkomen van het deskundigenrapport leidt daarmee in beginsel niet tot schending van de klachtplicht van artikel 7:23 BW. Daarnaast is het hof met de rechtbank van oordeel dat ook de coronamaatregelen voldoende verklaren waarom [appellante] pas een aantal maanden na de ontdekking en initiële melding van het vochtprobleem over een deskundigenrapport beschikte. Het is (zo niet een feit van algemene bekendheid) voldoende aannemelijk dat, toen de coronabeperkingen in juni 2021 werden teruggeschroefd, dat tot gevolg heeft gehad dat (ook) bouwkundigen in korte tijd te maken kregen met een groot aantal als het ware opgespaarde opdrachten, met wachttijden voor opdrachtgevers, in dit geval [appellante] , tot gevolg. Voorts heeft [geïntimeerde] zijn stelling dat hij door het tijdsverloop in zijn belangen is geschaad doordat er een reële mogelijkheid is dat de feitelijke situatie zich tussentijds heeft gewijzigd, onvoldoende onderbouwd. De rapportages van de door [geïntimeerde] ingeschakelde deskundigen maken er geen melding van dat het vochtprobleem is veroorzaakt of verergerd door wijzigingen die na de levering van de woning aan [appellante] en [partner van appellante] zijn aangebracht. Ook overigens is daarvan niet gebleken. 3.8.6. Op grond van het voorgaande komt het hof tot het oordeel dat het beroep van [geïntimeerde] op artikel 7:23 BW niet slaagt. Zijn grief deelt dat lot. Kelder geheel of gedeeltelijk woonruimte, ouderdomsclausule: grief I in het principaal hoger beroep en grief 1 en 4 in het incidenteel hoger beroep 3.9.1. De rechtbank heeft in rov. 4.8., kort weergegeven, geoordeeld dat van de drie ruimten waaruit de kelder bestaat, de hobbyruimte is verkocht als woonruimte. Instromend water in de hobbyruimte maakt de woning naar het oordeel van de rechtbank in zoverre gebrekkig en [geïntimeerde] moet voor herstel instaan. Het normaal gebruik van het kelderportaal en de wasruimte is ‘kelder’. [appellante] heeft onvoldoende onderbouwd gesteld dat wat daar mis is, verder gaat dan normale vochtontwikkeling en normaal optrekkend vocht, waarvoor bij de koopovereenkomst de aansprakelijkheid van [geïntimeerde] is uitgesloten, aldus de rechtbank. 3.9.2. Volgens [appellante] is het souterrain (hetgeen het hof leest als: de gehele kelder) verkocht als woonruimte. [geïntimeerde] heeft in de verkoopinformatie van de woning en mededeling aan [appellante] aangegeven dat de hele woning is onderkelderd en dat deze als woonruimte zeer goed is te gebruiken. De grootste ruimte in het souterrain (op dat moment de GameRoom) wordt dan nog eens extra aangeprezen als geschikt voor het maken van een hobbykamer, thuiswerkplek of extra slaapkamer. Dit betekent dat het binnendringen van vocht in deze gehele ruimte niet is geoorloofd, ook al zouden het kelderportaal, de wasruimte en de berging niet als woonruimte maar als ‘kelder’ moeten worden bestempeld, aldus [appellante] . 3.9.3. [geïntimeerde] betoogt dat het [appellante] bij bezichtiging duidelijk was althans had moeten zijn dat het souterrain, bestaande uit kelderportaal, wasruimte, gesloten garage en grote ruimte, zonder verwarming en ventilatiemogelijkheid en zonder voldoende lichtinval, kelderruimte was en geen woonruimte. Zo heeft [geïntimeerde] het ook niet aangeprezen, zoals de rechtbank ten onrechte overweegt. De tekst in de verkoopadvertentie op Funda waarnaar [appellante] verwijst, is pas nadat [appellante] de woning had gekocht met de mededeling “verkocht” op Funda verschenen. Daarnaast betoogt [geïntimeerde] dat de rechtbank ten onrechte zijn beroep op artikel 20.2 van de koopovereenkomst heeft gepasseerd. Alhoewel die bepaling onder het kopje “ouderdomsclausule” staat, ziet hetgeen tussen partijen is overeengekomen niet alléén op ouderdomsgebreken, maar is het door partijen breder getrokken door expliciet te benoemen dat [geïntimeerde] niet instaat voor “doorslaand en optrekkend vocht” en dat “bouwkundige kwaliteitsgebreken niet belemmerend geacht worden te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik”. 3.9.4. Het hof oordeelt als volgt. Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat de geleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Volgens artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. 3.9.5. Bij de mondelinge behandeling bij de rechtbank heeft [geïntimeerde] bij monde van zijn advocaat verklaard dat de woning is verkocht als “geheel onderkelderd” en dat in de verkooptekst alleen is vermeld dat de kelder “kan worden gebruikt” als woonruimte. Op een vraag van de rechter heeft hij geantwoord dat de verkooptekst identiek is aan de door [appellante] geciteerde tekst op Funda. [appellante] heeft bij die mondelinge behandeling verklaard dat de tekst waarop zij zich beroept (“De grootste ruimte (700x370) is momenteel als gameroom in gebruik. Maar kan natuurlijk ook prima dienen als hobbykamer, huiswerkplek of extra slaapkamer”) komt van de internetsite van de verkopend makelaar, via wie zij op de hoogte is geraakt van het te koop staan van de woning. Tussen partijen is dus niet (langer) in geschil dat de hiervoor geciteerde tekst in het kader van en voorafgaand aan de verkoop van de woning namens [geïntimeerde] openbaar is gemaakt en dat [appellante] daarvan kennis heeft genomen. Naar het oordeel van het hof moeten een hobbykamer, huiswerkplek of extra slaapkamer worden aangemerkt als woonruimte. [geïntimeerde] heeft aldus voor wat betreft de grootste ruimte, de hobbyruimte, de stelling van [appellante] dat [geïntimeerde] heeft meegedeeld dat die geschikt was als woonruimte, onvoldoende betwist. Dat staat dus vast. Voor wat betreft de overige ruimten in de kelder heeft [appellante] haar stelling dat die verkocht zijn als woonruimte, in het licht van de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] , onvoldoende onderbouwd.

Op grond daarvan komt het hof evenals de rechtbank tot het oordeel dat de hobbyruimte geschikt moet zijn voor gebruik als woonruimte en de overige ruimten voor gebruik als kelder. 3.9.6. Voor zowel de hobbyruimte als de overige ruimten in de kelder geldt dat instromend water een gebrek oplevert dat aan een normaal gebruik daarvan in de weg staat. Voor de hobbyruimte als woonruimte acht het hof dat evident. Ook voor een normaal gebruik als kelder, bijvoorbeeld voor opslag, geldt dat de koper niet hoeft te betwijfelen dat geen water instroomt. Het beroep van [geïntimeerde] op artikel 20.2 van de koopovereenkomst, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, slaagt in zoverre niet. Die bepaling moet worden uitgelegd aan de hand van de zogenoemde Haviltexmaatstaf: het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De laatste volzin (“Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.”) moet worden gelezen in samenhang met de voorgaande zin (“Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water, gas en de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht.”) Aansprakelijkheid voor schade als gevolg van instromend water is daarmee juist niet uitgesloten. 3.9.7. Het beroep op de ouderdomsclausule van artikel 20.2 slaagt wel voor zover het doorslaand of optrekkend vocht in de overige ruimten van de kelder betreft – daarvoor staat de verkoper uitdrukkelijk niet in. Grief 4 in incidenteel appel slaagt niet in zoverre dat die kan leiden tot een andere beslissing. De rechtbank heeft immers beslist dat alleen instromend water in de hobbyruimte een toerekenbare tekortkoming oplevert en dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade als gevolg daarvan (vonnis rov. 4.9. en 4.9.6.). Daartegen is geen (voldoende kenbare) grief gericht. Mededelingsplicht: grief 3 in het incidenteel hoger beroep 3.10.1. Grief 3 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank in rov. 4.9.2. en 4.9.3. dat [geïntimeerde] , gelet op de gewijzigde bestemming van de hobbyruimte van de kelder in 2017, bij [appellante] en haar partner had moeten melden dat er in 2015 water in die ruimte had gestaan. 3.10.2. Het vochtprobleem was, zo heeft de rechtbank volgens [geïntimeerde] vastgesteld, alléén te verwijten ten aanzien van de hobbyruimte, een uiterst beperkt deel van de gehele woning, welke de bewoning an sich niet in de weg staat. Bij verkoop/overdracht was de woning geheel droog. Ook bij de inspectie van de deskundige van [geïntimeerde] op 10 januari 2022 is er nauwelijks vocht aangetroffen. Voor de renovatie in 2017 heeft [geïntimeerde] , bij uitzonderlijk en incidenteel voorkomend noodweer in 2015, eenmalig wateroverlast in het souterrain gehad. Onder die omstandigheden hoeft van een verkoper niet te worden verlangd dat hij zes jaar na dato verplicht is één dergelijk incident te vermelden bij verkoop. Dat in juni/juli 2021 [appellante] wateroverlast heeft gehad maakt dat niet anders, omdat het toen (opnieuw) om uitzonderlijk langdurig noodweer ging dat in een groot deel van Zuid-Limburg heeft geleid tot wateroverlast in woningen en kelders, aldus [geïntimeerde] . 3.10.3. [appellante] betoogt dat informatie over een zodanig ernstige wateroverlast, die direct raakt aan de beoogde gebruiksfunctie van de hobbyruimte als woonruimte, essentieel is, ook al zou dat slechts eenmalig zijn geweest. [geïntimeerde] had derhalve deze informatie moeten delen. 3.10.4. Het hof oordeelt als volgt. Uit artikel 7:17 lid 2 BW vloeit de regel voort dat de verkoper een mededelingsplicht heeft indien hij weet of moet weten dat de zaak ongeschikt is voor normaal gebruik. Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde] in 2015 bij zware regenval te maken had met wateroverlast in de kelder van de woning, waarbij water de kelder, waaronder de hobbyruimte, is ingestroomd. Vast staat ook dat [appellante] daarmee in 2021 ook te maken kreeg. Een dergelijke instroom van water is een zodanig ernstig voorval dat het de kelder ongeschikt maakt voor normaal gebruik, niet alleen als woonruimte maar ook als opslagkelder (zie rov. 3.9.6.). [geïntimeerde] had dat bij de verkoop moeten melden, te meer nu hij zich naar eigen zeggen (zoals blijkt uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij de rechtbank) in het geheel niet heeft verdiept in de mogelijkheden van het waterdicht of -afstotend maken van de keldermuren en -vloer. Door dat niet te melden heeft [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht geschonden, hetgeen relevant is voor de vraag wat [appellante] mocht verwachten en ook voor haar onderzoeksplicht. De grief faalt. De hoogte van de schade: grief II, III en V in het principaal hoger beroep 3.11.1. Met de grieven II, III en V bestrijdt [appellante] de oordelen van de rechtbank in rov. 4.10. over de door [deskundige] begrote schade, inhoudende dat: - doordat alleen de hobbyruimte is verkocht als woonruimte en [geïntimeerde] de omvang van de schade deels gemotiveerd heeft betwist, de rechtbank bij de begroting van de schade niet de volledige schade als gevorderd door [appellante] en onderbouwd met het rapport van [deskundige] , kan toewijzen; - het door [deskundige] in aanmerking genomen uurloon van de aannemer van € 45,00 per uur onvoldoende is onderbouwd en dat een uurloon van € 35,00 redelijk is; - de door [deskundige] in aanmerking genomen opslag van 20% wegens “toeslag “besmet” werk en conjunctuur invloeden” niet voor toewijzing in aanmerking komt. De rechtbank overweegt daarbij dat er wellicht voor de hand liggende gronden zijn om tot een andere begroting te komen, maar dat [appellante] na de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] diverse schadeposten niet nader heeft onderbouwd. 3.11.2. [appellante] verwijst naar pagina 23 van het rapport van [deskundige] , waar deze schrijft dat herstelwerk als dit als “besmet” wordt ervaren en dat om die reden in de raming met een opslag van 20% is gerekend. Zij onderbouwt die opslag nader met een verwijzing naar een website met uitleg over hoe bouwkosten worden berekend. [deskundige] onderbouwt op pagina 23 van het rapport ook hoe hij op een uurtarief van € 45,00 is gekomen. [appellante] verwijst daarnaast naar een tabel op de website www.offerteadviseur.nl, waaruit blijkt dat een gecertificeerde bouwvakker een prijs per uur van € 45,00 - € 60,00 rekent. [appellante] betoogt met verwijzing naar de opsomming op pagina 24 van het rapport van [deskundige] (hiervoor weergegeven in rov. 3.2.6.) dat de rechtbank ten onrechte een splitsing heeft gemaakt en dat alle daar genoemde werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om de gebreken te herstellen. 3.11.3. Volgens [geïntimeerde] blijkt uit een overzicht op www.aannemer.nu dat de rechtbank terecht is uitgegaan van een uurtarief van € 35,00. De tarieven lopen uiteen van € 25,00 tot € 30,00 (laag) tot € 40,00 tot € 50,00 (hoog). De opslag van 20% is volgens [geïntimeerde] volstrekt onredelijk en nergens op gestoeld. Het is, nu de rechtbank heeft geconcludeerd dat alleen de hobbyruimte als woonruimte is verkocht, alleszins redelijk dat de rechtbank niet alle gevorderde herstelkosten integraal heeft toegewezen. Bij volledige toewijzing zou [appellante] in een betere positie (herstelwerkzaamheden in hele souterrain) komen te verkeren dan haar in feite toekomt (herstelwerkzaamheden in alleen hobbyruimte).

Bovendien blijkt uit het rapport van [deskundige] dat het water het souterrain binnendringt aan de voorzijde van het pand. Het waterdicht maken van alle muren is dan ook niet nodig, aldus [geïntimeerde] . 3.11.4. Het hof oordeelt als volgt. Artikel 6:97 BW bepaalt dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Kan de omvang van de schade niet nauwkeurig worden vastgesteld, dan wordt zij geschat. 3.11.5. Het hof maakt zowel voor wat betreft het uurtarief van de aannemer, als voor de opslag van 20% en de omvang van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden, het overzicht van uit te voeren werkzaamheden en de daaraan verbonden kosten van [deskundige] zoals weergegeven in rov. 3.2.6. tot het zijne. Het hof betrekt bij dat oordeel dat de ene door [geïntimeerde] ingeschakelde deskundige, [persoon A] , alleen een rioolinspectie met een kostenraming van € 830,67 inclusief btw adviseert en de andere, de aannemer, niets zegt over de herstelkosten. Daarmee heeft [geïntimeerde] de door [appellante] met het rapport van [deskundige] onderbouwde schadebegroting onvoldoende gemotiveerd betwist. Ook weegt het hof mee dat [deskundige] een te goeder naam en faam bekend staande deskundige is, die ook door gerechten, waaronder dit hof, als deskundige wordt benoemd. De grieven slagen in zoverre. 3.11.6. Het slagen van de grieven leidt niet tot de conclusie dat de volledige door Osadiciaia gevorderde schadevergoeding toewijsbaar is. Als de door [deskundige] noodzakelijk geachte werkzaamheden alle worden uitgevoerd, dan krijgt [appellante] niet alleen de beschikking over een waterdichte en vochtvrije hobbyruimte die beantwoordt aan de overeenkomst, maar ook de overige kelderruimten zijn dan (waterdicht en) geheel vochtvrij. Daarmee komt [appellante] in een betere positie te verkeren dan wanneer [geïntimeerde] haar de woning had geleverd in de staat die zij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het hof zal daarom een correctie ‘nieuw voor oud’ toepassen. Ook weegt het hof mee dat een ouderdomsclausule deel uitmaakt van de koopovereenkomst. Ten slotte laat het hof meewegen dat, indien [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht wel had nageleefd, partijen naar de ervaring leert in onderhandeling zouden zijn getreden over de effecten hiervan op de koopprijs en het niet onwaarschijnlijk is dat [appellante] dan een korting had kunnen bedingen in de orde van grootte van de door [deskundige] geraamde kosten. Dit klemt temeer nu [appellante] ten tijde van de koop naar eigen zeggen geen vochtplekken heeft waargenomen. Relevant is aan de andere kant dat [appellante] geen bouwkundig onderzoek heeft laten verrichten, ondanks de in de koopovereenkomst opgenomen bevoegdheid daartoe. Het hof begroot de schade schattenderwijs dan ook op 50% van de door [deskundige] geraamde herstelkosten van € 34.287,36 (inclusief btw) en dus op € 17.143,68 (inclusief btw). Het hof zal dat bedrag toewijzen. In zoverre slagen de grieven. De kosten van de deskundige: grief IV in het principaal hoger beroep 3.12.1. De rechtbank heeft de vordering tot vergoeding van de kosten van [deskundige] van € 945,30 afgewezen, omdat [appellante] die niet met een factuur van [deskundige] had onderbouwd en omdat artikel 6:96 lid 6 BW aan toewijzing in de weg staat. 3.12.2. [appellante] heeft bij memorie van grieven de factuur van [deskundige] alsnog in het geding gebracht. Zij heeft in de toelichting op grief IV haar eis vermeerderd en vordert in hoger beroep tevens vergoeding van een tweede factuur van [deskundige] van € 415,93 inclusief btw. 3.12.3. [geïntimeerde] betwist dat [appellante] de facturen heeft betaald en dat er een grondslag voor is. Ook wijst hij erop dat de rechtbank in rov. 4.12. van het vonnis heeft geoordeeld dat de aanzegging van de buitengerechtelijke kosten door [appellante] niet voldoet aan de maatstaf die de Hoge Raad daarvoor heeft aangelegd en dat [appellante] daartegen geen grief heeft gericht. De kosten met betrekking tot de tweede factuur zien op de aanwezigheid van [deskundige] bij de inspectie van de bouwexpert van [geïntimeerde] . Dit was een eigen keuze van [appellante] waarvoor geen enkele noodzaak bestond omdat [deskundige] toen zijn rapport al had opgemaakt, aldus [geïntimeerde] . 3.12.4.1. Het verweer van [geïntimeerde] slaagt deels. Anders dan wordt aangevoerd in onderdeel 19 van de memorie van antwoord ziet rov. 4.12 van het vonnis waarvan beroep uitsluitend op de buitengerechtelijke kosten als bedoeld in rechtsoverweging 3.1 onder II-3 (“de vergoeding van de buitengerechtelijke kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW”), kortom op de kosten als bedoeld in artikel 96 lid 1 onder c BW. Hiervoor geldt de eis van de zogenaamde veertien dagenbrief en tegen deze afwijzing heeft [appellante] geen grief aangevoerd. De afwijzing van de kosten de deskundige, zijnde vordering 3.1.II.-2, wordt door de rechtbank echter gemotiveerd in onderdeel 4.11., namelijk vanwege onvoldoende onderbouwing. Dat heeft [appellante] in hoger beroep hersteld door overlegging van de factuur. Hiermee is haar schade op dit punt voldoende onderbouwd. De grondslag voor de vordering dient het hof op de voet van artikel 25 Rv zelf aan te vullen. Die bestaat uit de regeling van artikel 6:96 lid 2 onder b BW (“redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid”). Het hof zal aan [appellante] alsnog een bedrag van € 945,30 wegens kosten voor vaststelling van schade en aansprakelijkheid toewijzen. 3.12.4.2. De vordering met betrekking tot de tweede factuur van € 415,93 is niet toewijsbaar omdat [appellante] ten opzichte van de betwisting door [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat de aanwezigheid van [deskundige] bij de contra-expertise nodig was. Het zijn daarmee geen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 onder b BW. Een andere grondslag voor vergoeding is gesteld noch gebleken. Het hof zal die gevorderde kosten afwijzen.