ECLI:NL:GHSHE:2024:2405

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.338.128/01 arrest van 23 juli 2024 in de zaak van Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL, gevestigd te [vestigingsplaats] , appellante, hierna aan te duiden als Woonbedrijf, advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven, tegen 1 [geïntimeerde] ,wonende te [woonplaats] , 2. zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, gelegen te ( [postcode] ) [plaats] aan [adres 1] , geïntimeerden, geïntimeerde sub 1 hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , geïntimeerde sub 2 als de anderen en beide geïntimeerden gezamenlijk als [geïntimeerden] , niet verschenen in hoger beroep, verstek verleend, op het bij exploot van dagvaarding van 21 februari 2024 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van 25 januari 2024, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, rechtdoende als voorzieningenrechter, gewezen tussen Woonbedrijf als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep met grieven, eiswijziging en producties 17 tot en met 19; het tegen [geïntimeerden] verleende verstek. Op het H1-formulier van Woonbedrijf, dat door het hof op 28 februari 2024 heeft ontvangen, staat dat een conclusie van eis is bijgevoegd. Een aparte conclusie van eis zit echter niet bij de processtukken. Het hof begrijpt dat bedoeld is dat in de dagvaarding in hoger beroep met grieven tevens de eis en gewijzigde eis is opgenomen. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

De vaststaande feiten en de kern van het geschil 3.1.1. Het gaat in dit kort geding naar de kern genomen om de vraag of [geïntimeerde] wegens het in gebruik geven van zijn huurwoning aan derden, het zelf niet houden van zijn hoofdverblijf in de huurwoning en het laten ontstaan van huurachterstanden, tot ontruiming van de huurwoning moet worden veroordeeld. 3.1.2. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. a. [geïntimeerde] heeft volgens de gegevens uit de Basisregistratie Personen (BRP) van 29 september 2015 tot 25 mei 2016 gewoond in een door Woonbedrijf aan een derde verhuurde woning aan [adres 2] te [plaats] . [geïntimeerde] was een van de illegale onderhuurders in deze woning, en heeft de woning verlaten na een sommatie van Woonbedrijf aan de huurder van die woning. b. Bij huurovereenkomst van 13 maart 2017 heeft Woonbedrijf aan [geïntimeerde] de woning aan [adres 1] te [plaats] verhuurd. De woning is een appartement in een appartementencomplex. Ten tijde van het kort geding bij de kantonrechter bedroeg de maandelijkse huurprijs € 304,74. c. Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt als volgt: “Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als woonruimte te worden gebruikt door huurder en de leden van zijn huishouden.” - d. In de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden staat onder meer het volgende: “ Gebruik 6.2.1 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. (…) (…) Onderverhuur of in gebruik geven 6.6.1 Het is huurder uitdrukkelijk verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…) 6.6.2 Indien de huurder het gehuurde zonder de schriftelijke toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast op de huurder dat hij het onafgebroken hoofdverblijf heeft in het gehuurde. (…) 6.6.3 Indien verhuurder reden heeft om aan te nemen dat er sprake is van gehele of gedeeltelijke ingebruikgeving of onderhuur, is huurder verplicht om mee te werken aan een daarop gericht onderzoek van verhuurder. Verhuurder en/of derden namens verhuurder zijn gerechtigd om in het kader van dit onderzoek in het gehuurde binnen te treden. Desgevraagd is huurder onder meer verplicht de personalia van de gebruiker(s) of onderhuurder(s) en de onderhuurovereenkomst te verstrekken.” e. Woonbedrijf heeft sinds juli 2022 meerdere keren geprobeerd met [geïntimeerde] contact te krijgen over het plaatsen van de wettelijke verplichte rookmelders in de huurwoning. Het is Woonbedrijf niet gelukt om de medewerking van [geïntimeerde] te verkrijgen. Woonbedrijf heeft [geïntimeerde] in verband daarmee een sommatie gestuurd op 25 juli 2023. f. Op 3 november 2023 heeft Woonbedrijf een rapportage met betrekking tot de woning ontvangen van de politie, Eenheid Oost-Brabant. In deze rapportage staat onder meer het volgende: “ Aanleiding Uit politieonderzoek is gebleken dat er op 29 oktober 2023 een melding werd ontvangen dat een dame een conflict had met haar huisbaas. Zij mocht van haar huisbaas niet haar spullen uit de woning halen. In de woning zou ook haar verblijfsdocument liggen. Meldster moest geld betalen aan de huisbaas om haar spullen terug te krijgen, terwijl ze altijd de huur heeft betaald. Meldster kan niet weg bij de woning zonder haar verblijfsvergunning en is bang dat ze hier dan problemen mee krijgt met de politie. Haar spullen zijn van haar afgepakt en zonder een hoog bedrag te betalen zou zij haar spullen niet terugkrijgen. Politiecollega’s spraken op het adres [adres 1] te [plaats] met de meldster en een andere vrouw. Zij gaven aan sinds drie maanden in de woning te wonen. Zij zouden op 7 november hun woning moeten verlaten. De vrouwen konden geen huurcontract overhandigen aan de politie. Zij gaven aan hun huur contant te betalen, à 1000 euro per maand. Zij gaven aan beide werkzaam te zijn op [het plein ] te [plaats] . Dit is een plein waar prostitutie wordt gefaciliteerd. De vrouwen vertellen aan de politie dat zij op 28 oktober uit de woning werden gezet door ene [voornaam] en vier andere grote mannen. [voornaam] is een van de ingeschrevenen in de woning. Ze mochten alleen hun spullen pakken als ze 1500 euro zouden betalen en tevens mochten ze ook niet de politie bellen. De vrouwen gaven aan de nacht op hun werk te hebben moeten doorbrengen op [het plein ] . Politieagenten spraken ook met een omwonende. Deze omwonende vertelde dat hij gisteravond alles gehoord had. Dat er vier of vijf mannen, met een hoop geschreeuw de vrouwen uit hun woning had gezet. Dit zou volgens de omwonende al meerdere keren zijn gebeurd met verschillende vrouwen. De omwonende gaf aan dat hij hier al sinds 2019 meldingen van heeft gemaakt bij de woningbouw. De omwonende gaf aan een sterk vermoeden te hebben van onderhuurders in de woning. De omwonende bevestigde tevens dat de vrouwen de afgelopen drie maanden in het appartement hebben gewoond en dat hij nooit last had van de vrouwen. In overleg met de Officier van Dienst en tevens hulpofficier van justitie werd besloten om door een Politie Sloten Opener (PSO’er) de voordeur te laten openen zodat de vrouwen hun spullen konden pakken. In de woning zagen collega’s niets dat erop leek dat er vier mannen op het adres zouden wonen. De woning werd door de politie afgesloten en de sleutel hiervan kon men ophalen op het politiebureau. Aangaande bovenstaande bevindingen kregen de collega’s sterk het vermoeden dat er op het adres sprake was van woonfraude. Tevens hadden zij het vermoeden dat het adres wordt gebruikt voor prostitutie/mensenhandel. Inschrijving op adres Volgens de Basis Registratie Persoon (BRP) staat ingeschreven op [adres 1] te [plaats] :  [persoon 1] , geboren op [geboortedatum 1] -1977  [persoon 2] , geboren op [geboortedatum 2] -1998  [geïntimeerde] , geboren op [geboortedatum 3] -1994  [persoon 3] , geboren op [geboortedatum 4] -1999 (…)

Meldingenpatroon en waarnemingen door politie Op 19 maart 2021 belt [geïntimeerde] zelf met de politie. Er zat een vrouw genaamd [naam 1] in zijn woning en deze wilde zijn woning niet verlaten. Zij zou schreeuwen en dronken zijn. [naam 1] zou bij een vriendin wonen en niet ingeschreven staan op het adres. Volgens de meldkamercentralist was er sprake van een vage melder. Opeens bleek dat de vriendin ergens anders woont en dat [naam 1] bij de melder [geïntimeerde] op de kamer zit. Uiteindelijk werd besloten om meerdere meldingen af te wachten en is er geen politie inzet geweest. Binnentreden van het pand In de woning werden geen goederen of andere zaken aangetroffen welke erop wezen dat er daadwerkelijk vier mannen zouden moeten verblijven zoals staat vermeld in de GBA-gegevens.” - g. Naar aanleiding van de rapportage van de politie, heeft Woonbedrijf een uittreksel uit de BRP ter zake de woning opgevraagd. Volgens dat uittreksel van 6 november 2023 stonden op dat moment de vier in de politierapportage genoemde personen met de achternaam [achternaam] ingeschreven op het adres van het gehuurde. Verder hebben volgens het uittreksel sinds het aangaan van de huurovereenkomst de volgende personen ingeschreven gestaan op het adres van het gehuurde: [naam 2] , van 12 februari 2018 tot 15 augustus 2019; [naam 3] , van 7 januari 2019 tot 16 juli 2019; [naam 4] , van 21 oktober 2019 tot 2 december 2019; [naam 5] , van 16 juli 2020 tot 24 december 2021; [naam 6] , van 26 juli 2020 tot 9 oktober 2020. h. Woonbedrijf heeft naar aanleiding van de bovenstaande constateringen een buurtonderzoek gedaan. Daarbij is gebleken dat omwonenden terughoudend zijn met het verklaren over de situatie in en bij de woning. Het onderzoek heeft wel een schriftelijke verklaring opgeleverd van een omwonende die om veiligheidsredenen wenst dat zijn persoonsgegevens niet bekend worden gemaakt aan [geïntimeerde] . In die verklaring staat het volgende: “Met deze brief wil ik aangeven wat er de afgelopen jaren op het volgend adres plaats heeft gevonden, [adres 1] . Inwoner werd in 2017 mijn buurman. In het begin was het contact goed en was er geen overlast. Er was weleens woorden rondom afval weggooien en troep op balkon. Vanaf april 2019 is hier verandering in gekomen. Hij heeft zijn inboedel uit zijn woning gehaald en was daarna nauwelijks meer in zijn woning. Er verbleef vanaf dat moment diverse personen / gezinnen in de woning. Deze personen verbleven dan een tijdje in de woning. Als personen vertrokken dan kwam er vrij snel weer nieuwe personen in de woning wonen. Inwoner van de pand kwam 1 a 2 keer per maand naar zijn woning. Deze verliet hij weer dezelfde dag. Na diverse overlast klachten is er rond 2020 een bemiddeling gesprek geweest. Dit heeft niet het gewenste effect gehad. Overlast klachten hielden aan zoals: Er kwamen s ‘nachts diverse personen in de woning met veel kabaal In het weekend leek het of ze verder gingen feesten als de kroegen dicht gingen. Veel verloop van vreemden mensen die allemaal toegang hadden met een sleutel van de woning. Er stond geregeld afval op en rond het appartement/trappengat. Laatste maanden woonden er 6 personen in de woning, 2 mannen en 4 vrouwen. De vrouwen kwamen bijna elke nacht tussen 01.30 uur en 03.00 uur thuis. Ik werd hier geregeld wakker van door de geluidsoverlast die ze veroorzaakte. Zij zijn door de verhuurder met vier personen uit de woning gezet. Dit heeft op 28-10-2023 plaats gevonden. Ik heb nooit contact gehad met al die bewoners die gebruik hebben gemaakt van de woning. Dit vond ik onveilig en inwonende personen vermeden mij. Bij deze wil ik aangeven dat mijn gegevens niet bekend gemaakt mag worden met mijn buurman dit in verband met mijn veiligheid.” i. Volgens artikel 4.4 van de huurovereenkomst moet [geïntimeerde] de maandelijkse huurprijs bij vooruitbetaling voldoen, vóór de eerste dag van de betreffende maand. Van de 80 huurtermijnen die zijn verstreken tussen de aanvang van de huur en het uitbrengen van de inleidende dagvaarding in de onderhavige kortgedingprocedure heeft [geïntimeerde] er slechts 12 tijdig voldaan. Woonbedrijf heeft [geïntimeerde] herhaaldelijk sommaties gestuurd ter zake huurachterstanden. j. Volgens het door Woonbedrijf als productie 10 bij de inleidende dagvaarding overgelegde betalingsoverzicht bedroeg de huurachterstand van [geïntimeerde] begin november 2023 € 1.218,80, hetgeen gelet op de toen geldende huurprijs van € 304,74 afgerond neerkomt op een huurachterstand van vier maanden. k. Daarna heeft [geïntimeerde] diverse extra betalingen aan Woonbedrijf gedaan. Daardoor bedroeg de huurachterstand ten tijde van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter in deze kortgedingprocedure op 11 januari 2024 € 723,54, dus minder dan 2,5 maand. l. Nadien heeft [geïntimeerde] nog meer extra betalingen voldaan, waardoor de huurachterstand ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding in hoger beroep op 21 februari 2024 geheel was ingelopen. m. Woonbedrijf heeft [geïntimeerden] niet alleen in dit kort geding betrokken, maar hen ook in een bodemprocedure gedagvaard. In die bodemprocedure (zaaknummer 10829756 CV EXPL 23-7573) vordert Woonbedrijf ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [geïntimeerde] heeft in de bodemprocedure op 7 december 2023 mondeling geantwoord. Het is op dit moment aan het hof niet duidelijk wat de stand van zaken in die bodemprocedure is. Het kort geding bij de kantonrechter 3.2.1. In het kort geding bij de kantonrechter vorderde Woonbedrijf, samengevat: I. veroordeling van [geïntimeerden] om het pand aan [adres 1] te [plaats] te ontruimen en ontruimd te houden; II. veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf € 1.218,80 aan huurachterstand tot en met november 2023 te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente; III. veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf de per maand verschuldigde huurpenningen te betalen, gerekend vanaf december 2023 tot aan het tijdstip waarop daadwerkelijk tot ontruiming is overgegaan, vermeerderd met wettelijke rente; met veroordeling van [geïntimeerde] en de andere gedaagden in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente. 3.2.2. Aan deze vordering heeft Woonbedrijf, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, het volgende ten grondslag gelegd. [geïntimeerde] is in meerdere opzichten tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.3.1. Woonbedrijf heeft in hoger beroep haar eis in verschillende opzichten gewijzigd. Allereerst heeft zij haar eis verminderd. Zij vordert niet langer: veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf € 1.218,80 aan huurachterstand tot en met november 2023 te betalen; veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf de per maand verschuldigde huurpenningen te betalen. Op grond van artikel 129 Rv, welk artikel op grond van artikel 353 lid 1 RV ook in hoger beroep van toepassing is, staat het Woonbedrijf vrij om haar eis te verminderen zolang in dit hoger beroep nog geen eindarrest is gewezen. De eisvermindering is dus toelaatbaar. 3.3.2. Woonbedrijf heeft voorts aan haar vordering om [geïntimeerde] te veroordelen om het pand aan [adres 1] te [plaats] te ontruimen, een subsidiaire vordering toegevoegd. Die subsidiaire vordering strekt ertoe dat, als de primaire gevorderde onvoorwaardelijke veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde niet toewijsbaar is, [geïntimeerde] wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen indien binnen een periode tussen één week en twee jaar na het in dit hoger beroep te wijzen arrest wordt voldaan aan een van de onder a tot en met d van de subsidiaire vordering genoemde voorwaarden. 3.3.3. Naar het oordeel van het hof betreft deze toegevoegde subsidiaire vordering een vermeerdering van eis. Door het instellen van de subsidiaire vordering heeft Woonbedrijf immers een vordering toegevoegd die in het geding bij de kantonrechter niet aan de orde was, maar die in hoger beroep behandeld zou moeten worden indien het hof, evenals de kantonrechter, de onvoorwaardelijke gevorderde vordering van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning niet toewijsbaar zou achten. Deze vermeerdering van eis is toelaatbaar omdat zij bij de dagvaarding in hoger beroep aan [geïntimeerde] is betekend. 3.3.4. Woonbedrijf heeft zeven grieven aangevoerd tegen het beroepen kortgedingvonnis. Op basis van die grieven heeft Woonbedrijf geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot, kort gezegd veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van het gehuurde, met hoofdelijke veroordeling van hen in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente. 3.3.5. [geïntimeerden] zijn niet verschenen in dit hoger beroep en hebben dus in hoger beroep geen verweer gevoerd. Het spoedeisend belang bij de gevorderde veroordeling tot ontruiming 3.4.1. Het hof moet eerst ambtshalve beoordelen of Woonbedrijf een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van de in hoger beroep nog aan de orde zijnde vordering tot veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van de woning. 3.4.2. Naar het oordeel van het hof heeft Woonbedrijf, uitgaande van haar stellingen, een spoedeisend belang bij beoordeling van die vordering in kort geding. Volgens die stellingen is [geïntimeerde] immers ernstig in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten, rechtvaardigt die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, en verblijven de anderen dan zonder recht of titel in de woning. Voorts heeft Woonbedrijf bij de ontruiming van de woning een spoedeisend belang omdat er lange wachtlijsten zijn voor sociale huurwoningen en zij de woning daarom snel wil verhuren aan een gegadigde die daar, anders dan [geïntimeerde] , wel recht op heeft. 3.4.3. Hiermee is nog niet gezegd dat de vordering tot ontruiming in dit kort geding toewijsbaar is. Dat is afhankelijk van beoordeling van de grieven die Woonbedrijf tegen het kortgedingvonnis heeft aangevoerd. Over grief 1: de door de voorzieningenrechter vastgestelde feiten 3.5.1. De kantonrechter heeft in de overwegingen 3.1 tot en met 3.5 van het beroepen vonnis enkele feiten vastgesteld. Grief 1 is tegen die overwegingen gericht. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf dat de door de kantonrechter gegeven feitenvaststelling onvolledig is. 3.5.2. Het hof heeft in rov. 3.1.2 van dit arrest een uitgebreidere weergave van de vaststaande feiten gegeven. In zoverre hoeft grief 1 niet meer besproken te worden. 3.5.3. Een vaststelling van vaststaande feiten in een rechterlijke uitspraak mag bovendien beperkt zijn tot de hoofdlijnen. Daarin hoeft niet elk detail te worden vermeld. Dat de feitenweergave in het beroepen vonnis beknopt was, brengt op zichzelf niet mee dat de kantonrechter tot een onjuist eindoordeel is gekomen. Grief 1 kan daarom niet tot vernietiging van het beroepen vonnis leiden. In zoverre verwerpt het hof grief 1. 3.5.4. Woonbedrijf gaat in de toelichting op grief 1 nog in op stellingen van [geïntimeerde] en op aspecten van die stellingen die Woonbedrijf ongeloofwaardig of tegenstrijdig vindt. Dat betreft echter geen vaststaande feiten en dit kan dus in het kader van grief 1 onbesproken blijven. Het hof zal er, voor zover nodig, bij de bespreking van de andere grieven op ingaan. Over grief 2: heeft Woonbedrijf een spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming van het gehuurde? 3.6.1. In rov. 5.1 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter overwogen, kort gezegd, dat bij beoordeling van een vordering tot ontruiming van een huurwoning in kort geding grote terughoudendheid moet worden betracht. 3.6.2. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf, kort gezegd, dat zij een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van haar vordering tot ontruiming in kort geding. Dit onderdeel van de grief hoeft niet nader besproken te worden omdat het hof hiervoor in rov. 3.4.2 al heeft geoordeeld dat Woonbedrijf een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van die vordering in kort geding. 3.6.3. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf verder dat de kantonrechter in rov. 5.1 een te strenge maatstaf heeft vooropgesteld bij de beoordeling van de vraag of de vordering tot ontruiming in dit geval moet worden toegewezen. Het hof overweegt daarover dat de vraag of een gevorderde voorziening in kort geding toewijsbaar is, beantwoord moet worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Daarbij is onder meer van belang hoe aannemelijk de door de eiser gestelde feiten en omstandigheden zijn. Het hof zal dit in aanmerking nemen bij de behandeling van de andere grieven. 3.6.4. Dat de kantonrechter volgens Woonbedrijf in rov. 5.1 een strenge maatstaf voorop heeft gesteld, brengt op zichzelf niet mee dat de kantonrechter tot een onjuist eindoordeel is gekomen. In zoverre verwerpt het hof grief 2. Over grief 5: de tekortkomingen ter zake de huurbetalingen 3.7.1. Het hof zal nu eerst grief 5 behandelen.

Totaal € 2.326,17,-- 3.10.5. Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing.

3.11. Uit het voorgaande volgt onderstaande uitspraak. 4De uitspraak Het hof: vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven , rechtdoende als voorzieningenrechter, onder zaak-/rolnummer 10800844 / CV EXPL 23-7027 tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van 25 januari 2024, voor zover bij dat vonnis de vordering tot ontruiming jegens [geïntimeerden] is afgewezen en voor zover Woonbedrijf bij dat vonnis in de proceskosten is veroordeeld; in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt [geïntimeerden] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest de woning inclusief eventueel bijbehorende berging, gelegen aan [adres 1] te [plaats] , met alle daarin aanwezig goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonbedrijf, te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen; veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van de eerste aanleg ten bedrage van 1.244,85; veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep ten bedrage van € 2.326,17,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [geïntimeerden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het arrest daarna wordt betekend, dan moeten [geïntimeerden] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, S.M.J. Korthuis-Becks en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 juli 2024. griffier rolraadsheer

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.338.128/01 arrest van 23 juli 2024 in de zaak van Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL, gevestigd te [vestigingsplaats] , appellante, hierna aan te duiden als Woonbedrijf, advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven, tegen 1 [geïntimeerde] ,wonende te [woonplaats] , 2. zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, gelegen te ( [postcode] ) [plaats] aan [adres 1] , geïntimeerden, geïntimeerde sub 1 hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , geïntimeerde sub 2 als de anderen en beide geïntimeerden gezamenlijk als [geïntimeerden] , niet verschenen in hoger beroep, verstek verleend, op het bij exploot van dagvaarding van 21 februari 2024 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van 25 januari 2024, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, rechtdoende als voorzieningenrechter, gewezen tussen Woonbedrijf als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep met grieven, eiswijziging en producties 17 tot en met 19; het tegen [geïntimeerden] verleende verstek. Op het H1-formulier van Woonbedrijf, dat door het hof op 28 februari 2024 heeft ontvangen, staat dat een conclusie van eis is bijgevoegd. Een aparte conclusie van eis zit echter niet bij de processtukken. Het hof begrijpt dat bedoeld is dat in de dagvaarding in hoger beroep met grieven tevens de eis en gewijzigde eis is opgenomen. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

De vaststaande feiten en de kern van het geschil 3.1.1. Het gaat in dit kort geding naar de kern genomen om de vraag of [geïntimeerde] wegens het in gebruik geven van zijn huurwoning aan derden, het zelf niet houden van zijn hoofdverblijf in de huurwoning en het laten ontstaan van huurachterstanden, tot ontruiming van de huurwoning moet worden veroordeeld. 3.1.2. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. a. [geïntimeerde] heeft volgens de gegevens uit de Basisregistratie Personen (BRP) van 29 september 2015 tot 25 mei 2016 gewoond in een door Woonbedrijf aan een derde verhuurde woning aan [adres 2] te [plaats] . [geïntimeerde] was een van de illegale onderhuurders in deze woning, en heeft de woning verlaten na een sommatie van Woonbedrijf aan de huurder van die woning. b. Bij huurovereenkomst van 13 maart 2017 heeft Woonbedrijf aan [geïntimeerde] de woning aan [adres 1] te [plaats] verhuurd. De woning is een appartement in een appartementencomplex. Ten tijde van het kort geding bij de kantonrechter bedroeg de maandelijkse huurprijs € 304,74. c. Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt als volgt: “Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als woonruimte te worden gebruikt door huurder en de leden van zijn huishouden.” - d. In de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden staat onder meer het volgende: “ Gebruik 6.2.1 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. (…) (…) Onderverhuur of in gebruik geven 6.6.1 Het is huurder uitdrukkelijk verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…) 6.6.2 Indien de huurder het gehuurde zonder de schriftelijke toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast op de huurder dat hij het onafgebroken hoofdverblijf heeft in het gehuurde. (…) 6.6.3 Indien verhuurder reden heeft om aan te nemen dat er sprake is van gehele of gedeeltelijke ingebruikgeving of onderhuur, is huurder verplicht om mee te werken aan een daarop gericht onderzoek van verhuurder. Verhuurder en/of derden namens verhuurder zijn gerechtigd om in het kader van dit onderzoek in het gehuurde binnen te treden. Desgevraagd is huurder onder meer verplicht de personalia van de gebruiker(s) of onderhuurder(s) en de onderhuurovereenkomst te verstrekken.” e. Woonbedrijf heeft sinds juli 2022 meerdere keren geprobeerd met [geïntimeerde] contact te krijgen over het plaatsen van de wettelijke verplichte rookmelders in de huurwoning. Het is Woonbedrijf niet gelukt om de medewerking van [geïntimeerde] te verkrijgen. Woonbedrijf heeft [geïntimeerde] in verband daarmee een sommatie gestuurd op 25 juli 2023. f. Op 3 november 2023 heeft Woonbedrijf een rapportage met betrekking tot de woning ontvangen van de politie, Eenheid Oost-Brabant. In deze rapportage staat onder meer het volgende: “ Aanleiding Uit politieonderzoek is gebleken dat er op 29 oktober 2023 een melding werd ontvangen dat een dame een conflict had met haar huisbaas. Zij mocht van haar huisbaas niet haar spullen uit de woning halen. In de woning zou ook haar verblijfsdocument liggen. Meldster moest geld betalen aan de huisbaas om haar spullen terug te krijgen, terwijl ze altijd de huur heeft betaald. Meldster kan niet weg bij de woning zonder haar verblijfsvergunning en is bang dat ze hier dan problemen mee krijgt met de politie. Haar spullen zijn van haar afgepakt en zonder een hoog bedrag te betalen zou zij haar spullen niet terugkrijgen. Politiecollega’s spraken op het adres [adres 1] te [plaats] met de meldster en een andere vrouw. Zij gaven aan sinds drie maanden in de woning te wonen. Zij zouden op 7 november hun woning moeten verlaten. De vrouwen konden geen huurcontract overhandigen aan de politie. Zij gaven aan hun huur contant te betalen, à 1000 euro per maand. Zij gaven aan beide werkzaam te zijn op [het plein ] te [plaats] . Dit is een plein waar prostitutie wordt gefaciliteerd. De vrouwen vertellen aan de politie dat zij op 28 oktober uit de woning werden gezet door ene [voornaam] en vier andere grote mannen. [voornaam] is een van de ingeschrevenen in de woning. Ze mochten alleen hun spullen pakken als ze 1500 euro zouden betalen en tevens mochten ze ook niet de politie bellen. De vrouwen gaven aan de nacht op hun werk te hebben moeten doorbrengen op [het plein ] . Politieagenten spraken ook met een omwonende. Deze omwonende vertelde dat hij gisteravond alles gehoord had. Dat er vier of vijf mannen, met een hoop geschreeuw de vrouwen uit hun woning had gezet. Dit zou volgens de omwonende al meerdere keren zijn gebeurd met verschillende vrouwen. De omwonende gaf aan dat hij hier al sinds 2019 meldingen van heeft gemaakt bij de woningbouw. De omwonende gaf aan een sterk vermoeden te hebben van onderhuurders in de woning. De omwonende bevestigde tevens dat de vrouwen de afgelopen drie maanden in het appartement hebben gewoond en dat hij nooit last had van de vrouwen. In overleg met de Officier van Dienst en tevens hulpofficier van justitie werd besloten om door een Politie Sloten Opener (PSO’er) de voordeur te laten openen zodat de vrouwen hun spullen konden pakken. In de woning zagen collega’s niets dat erop leek dat er vier mannen op het adres zouden wonen. De woning werd door de politie afgesloten en de sleutel hiervan kon men ophalen op het politiebureau. Aangaande bovenstaande bevindingen kregen de collega’s sterk het vermoeden dat er op het adres sprake was van woonfraude. Tevens hadden zij het vermoeden dat het adres wordt gebruikt voor prostitutie/mensenhandel. Inschrijving op adres Volgens de Basis Registratie Persoon (BRP) staat ingeschreven op [adres 1] te [plaats] :  [persoon 1] , geboren op [geboortedatum 1] -1977  [persoon 2] , geboren op [geboortedatum 2] -1998  [geïntimeerde] , geboren op [geboortedatum 3] -1994  [persoon 3] , geboren op [geboortedatum 4] -1999 (…)

Meldingenpatroon en waarnemingen door politie Op 19 maart 2021 belt [geïntimeerde] zelf met de politie. Er zat een vrouw genaamd [naam 1] in zijn woning en deze wilde zijn woning niet verlaten. Zij zou schreeuwen en dronken zijn. [naam 1] zou bij een vriendin wonen en niet ingeschreven staan op het adres. Volgens de meldkamercentralist was er sprake van een vage melder. Opeens bleek dat de vriendin ergens anders woont en dat [naam 1] bij de melder [geïntimeerde] op de kamer zit. Uiteindelijk werd besloten om meerdere meldingen af te wachten en is er geen politie inzet geweest. Binnentreden van het pand In de woning werden geen goederen of andere zaken aangetroffen welke erop wezen dat er daadwerkelijk vier mannen zouden moeten verblijven zoals staat vermeld in de GBA-gegevens.” - g. Naar aanleiding van de rapportage van de politie, heeft Woonbedrijf een uittreksel uit de BRP ter zake de woning opgevraagd. Volgens dat uittreksel van 6 november 2023 stonden op dat moment de vier in de politierapportage genoemde personen met de achternaam [achternaam] ingeschreven op het adres van het gehuurde. Verder hebben volgens het uittreksel sinds het aangaan van de huurovereenkomst de volgende personen ingeschreven gestaan op het adres van het gehuurde: [naam 2] , van 12 februari 2018 tot 15 augustus 2019; [naam 3] , van 7 januari 2019 tot 16 juli 2019; [naam 4] , van 21 oktober 2019 tot 2 december 2019; [naam 5] , van 16 juli 2020 tot 24 december 2021; [naam 6] , van 26 juli 2020 tot 9 oktober 2020. h. Woonbedrijf heeft naar aanleiding van de bovenstaande constateringen een buurtonderzoek gedaan. Daarbij is gebleken dat omwonenden terughoudend zijn met het verklaren over de situatie in en bij de woning. Het onderzoek heeft wel een schriftelijke verklaring opgeleverd van een omwonende die om veiligheidsredenen wenst dat zijn persoonsgegevens niet bekend worden gemaakt aan [geïntimeerde] . In die verklaring staat het volgende: “Met deze brief wil ik aangeven wat er de afgelopen jaren op het volgend adres plaats heeft gevonden, [adres 1] . Inwoner werd in 2017 mijn buurman. In het begin was het contact goed en was er geen overlast. Er was weleens woorden rondom afval weggooien en troep op balkon. Vanaf april 2019 is hier verandering in gekomen. Hij heeft zijn inboedel uit zijn woning gehaald en was daarna nauwelijks meer in zijn woning. Er verbleef vanaf dat moment diverse personen / gezinnen in de woning. Deze personen verbleven dan een tijdje in de woning. Als personen vertrokken dan kwam er vrij snel weer nieuwe personen in de woning wonen. Inwoner van de pand kwam 1 a 2 keer per maand naar zijn woning. Deze verliet hij weer dezelfde dag. Na diverse overlast klachten is er rond 2020 een bemiddeling gesprek geweest. Dit heeft niet het gewenste effect gehad. Overlast klachten hielden aan zoals: Er kwamen s ‘nachts diverse personen in de woning met veel kabaal In het weekend leek het of ze verder gingen feesten als de kroegen dicht gingen. Veel verloop van vreemden mensen die allemaal toegang hadden met een sleutel van de woning. Er stond geregeld afval op en rond het appartement/trappengat. Laatste maanden woonden er 6 personen in de woning, 2 mannen en 4 vrouwen. De vrouwen kwamen bijna elke nacht tussen 01.30 uur en 03.00 uur thuis. Ik werd hier geregeld wakker van door de geluidsoverlast die ze veroorzaakte. Zij zijn door de verhuurder met vier personen uit de woning gezet. Dit heeft op 28-10-2023 plaats gevonden. Ik heb nooit contact gehad met al die bewoners die gebruik hebben gemaakt van de woning. Dit vond ik onveilig en inwonende personen vermeden mij. Bij deze wil ik aangeven dat mijn gegevens niet bekend gemaakt mag worden met mijn buurman dit in verband met mijn veiligheid.” i. Volgens artikel 4.4 van de huurovereenkomst moet [geïntimeerde] de maandelijkse huurprijs bij vooruitbetaling voldoen, vóór de eerste dag van de betreffende maand. Van de 80 huurtermijnen die zijn verstreken tussen de aanvang van de huur en het uitbrengen van de inleidende dagvaarding in de onderhavige kortgedingprocedure heeft [geïntimeerde] er slechts 12 tijdig voldaan. Woonbedrijf heeft [geïntimeerde] herhaaldelijk sommaties gestuurd ter zake huurachterstanden. j. Volgens het door Woonbedrijf als productie 10 bij de inleidende dagvaarding overgelegde betalingsoverzicht bedroeg de huurachterstand van [geïntimeerde] begin november 2023 € 1.218,80, hetgeen gelet op de toen geldende huurprijs van € 304,74 afgerond neerkomt op een huurachterstand van vier maanden. k. Daarna heeft [geïntimeerde] diverse extra betalingen aan Woonbedrijf gedaan. Daardoor bedroeg de huurachterstand ten tijde van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter in deze kortgedingprocedure op 11 januari 2024 € 723,54, dus minder dan 2,5 maand. l. Nadien heeft [geïntimeerde] nog meer extra betalingen voldaan, waardoor de huurachterstand ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding in hoger beroep op 21 februari 2024 geheel was ingelopen. m. Woonbedrijf heeft [geïntimeerden] niet alleen in dit kort geding betrokken, maar hen ook in een bodemprocedure gedagvaard. In die bodemprocedure (zaaknummer 10829756 CV EXPL 23-7573) vordert Woonbedrijf ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [geïntimeerde] heeft in de bodemprocedure op 7 december 2023 mondeling geantwoord. Het is op dit moment aan het hof niet duidelijk wat de stand van zaken in die bodemprocedure is. Het kort geding bij de kantonrechter 3.2.1. In het kort geding bij de kantonrechter vorderde Woonbedrijf, samengevat: I. veroordeling van [geïntimeerden] om het pand aan [adres 1] te [plaats] te ontruimen en ontruimd te houden; II. veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf € 1.218,80 aan huurachterstand tot en met november 2023 te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente; III. veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf de per maand verschuldigde huurpenningen te betalen, gerekend vanaf december 2023 tot aan het tijdstip waarop daadwerkelijk tot ontruiming is overgegaan, vermeerderd met wettelijke rente; met veroordeling van [geïntimeerde] en de andere gedaagden in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente. 3.2.2. Aan deze vordering heeft Woonbedrijf, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, het volgende ten grondslag gelegd. [geïntimeerde] is in meerdere opzichten tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.3.1. Woonbedrijf heeft in hoger beroep haar eis in verschillende opzichten gewijzigd. Allereerst heeft zij haar eis verminderd. Zij vordert niet langer: veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf € 1.218,80 aan huurachterstand tot en met november 2023 te betalen; veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf de per maand verschuldigde huurpenningen te betalen. Op grond van artikel 129 Rv, welk artikel op grond van artikel 353 lid 1 RV ook in hoger beroep van toepassing is, staat het Woonbedrijf vrij om haar eis te verminderen zolang in dit hoger beroep nog geen eindarrest is gewezen. De eisvermindering is dus toelaatbaar. 3.3.2. Woonbedrijf heeft voorts aan haar vordering om [geïntimeerde] te veroordelen om het pand aan [adres 1] te [plaats] te ontruimen, een subsidiaire vordering toegevoegd. Die subsidiaire vordering strekt ertoe dat, als de primaire gevorderde onvoorwaardelijke veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde niet toewijsbaar is, [geïntimeerde] wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen indien binnen een periode tussen één week en twee jaar na het in dit hoger beroep te wijzen arrest wordt voldaan aan een van de onder a tot en met d van de subsidiaire vordering genoemde voorwaarden. 3.3.3. Naar het oordeel van het hof betreft deze toegevoegde subsidiaire vordering een vermeerdering van eis. Door het instellen van de subsidiaire vordering heeft Woonbedrijf immers een vordering toegevoegd die in het geding bij de kantonrechter niet aan de orde was, maar die in hoger beroep behandeld zou moeten worden indien het hof, evenals de kantonrechter, de onvoorwaardelijke gevorderde vordering van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning niet toewijsbaar zou achten. Deze vermeerdering van eis is toelaatbaar omdat zij bij de dagvaarding in hoger beroep aan [geïntimeerde] is betekend. 3.3.4. Woonbedrijf heeft zeven grieven aangevoerd tegen het beroepen kortgedingvonnis. Op basis van die grieven heeft Woonbedrijf geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot, kort gezegd veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van het gehuurde, met hoofdelijke veroordeling van hen in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente. 3.3.5. [geïntimeerden] zijn niet verschenen in dit hoger beroep en hebben dus in hoger beroep geen verweer gevoerd. Het spoedeisend belang bij de gevorderde veroordeling tot ontruiming 3.4.1. Het hof moet eerst ambtshalve beoordelen of Woonbedrijf een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van de in hoger beroep nog aan de orde zijnde vordering tot veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van de woning. 3.4.2. Naar het oordeel van het hof heeft Woonbedrijf, uitgaande van haar stellingen, een spoedeisend belang bij beoordeling van die vordering in kort geding. Volgens die stellingen is [geïntimeerde] immers ernstig in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten, rechtvaardigt die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, en verblijven de anderen dan zonder recht of titel in de woning. Voorts heeft Woonbedrijf bij de ontruiming van de woning een spoedeisend belang omdat er lange wachtlijsten zijn voor sociale huurwoningen en zij de woning daarom snel wil verhuren aan een gegadigde die daar, anders dan [geïntimeerde] , wel recht op heeft. 3.4.3. Hiermee is nog niet gezegd dat de vordering tot ontruiming in dit kort geding toewijsbaar is. Dat is afhankelijk van beoordeling van de grieven die Woonbedrijf tegen het kortgedingvonnis heeft aangevoerd. Over grief 1: de door de voorzieningenrechter vastgestelde feiten 3.5.1. De kantonrechter heeft in de overwegingen 3.1 tot en met 3.5 van het beroepen vonnis enkele feiten vastgesteld. Grief 1 is tegen die overwegingen gericht. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf dat de door de kantonrechter gegeven feitenvaststelling onvolledig is. 3.5.2. Het hof heeft in rov. 3.1.2 van dit arrest een uitgebreidere weergave van de vaststaande feiten gegeven. In zoverre hoeft grief 1 niet meer besproken te worden. 3.5.3. Een vaststelling van vaststaande feiten in een rechterlijke uitspraak mag bovendien beperkt zijn tot de hoofdlijnen. Daarin hoeft niet elk detail te worden vermeld. Dat de feitenweergave in het beroepen vonnis beknopt was, brengt op zichzelf niet mee dat de kantonrechter tot een onjuist eindoordeel is gekomen. Grief 1 kan daarom niet tot vernietiging van het beroepen vonnis leiden. In zoverre verwerpt het hof grief 1. 3.5.4. Woonbedrijf gaat in de toelichting op grief 1 nog in op stellingen van [geïntimeerde] en op aspecten van die stellingen die Woonbedrijf ongeloofwaardig of tegenstrijdig vindt. Dat betreft echter geen vaststaande feiten en dit kan dus in het kader van grief 1 onbesproken blijven. Het hof zal er, voor zover nodig, bij de bespreking van de andere grieven op ingaan. Over grief 2: heeft Woonbedrijf een spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming van het gehuurde? 3.6.1. In rov. 5.1 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter overwogen, kort gezegd, dat bij beoordeling van een vordering tot ontruiming van een huurwoning in kort geding grote terughoudendheid moet worden betracht. 3.6.2. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf, kort gezegd, dat zij een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van haar vordering tot ontruiming in kort geding. Dit onderdeel van de grief hoeft niet nader besproken te worden omdat het hof hiervoor in rov. 3.4.2 al heeft geoordeeld dat Woonbedrijf een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van die vordering in kort geding. 3.6.3. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf verder dat de kantonrechter in rov. 5.1 een te strenge maatstaf heeft vooropgesteld bij de beoordeling van de vraag of de vordering tot ontruiming in dit geval moet worden toegewezen. Het hof overweegt daarover dat de vraag of een gevorderde voorziening in kort geding toewijsbaar is, beantwoord moet worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Daarbij is onder meer van belang hoe aannemelijk de door de eiser gestelde feiten en omstandigheden zijn. Het hof zal dit in aanmerking nemen bij de behandeling van de andere grieven. 3.6.4. Dat de kantonrechter volgens Woonbedrijf in rov. 5.1 een strenge maatstaf voorop heeft gesteld, brengt op zichzelf niet mee dat de kantonrechter tot een onjuist eindoordeel is gekomen. In zoverre verwerpt het hof grief 2. Over grief 5: de tekortkomingen ter zake de huurbetalingen 3.7.1. Het hof zal nu eerst grief 5 behandelen.

Totaal € 2.326,17,-- 3.10.5. Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing.

3.11. Uit het voorgaande volgt onderstaande uitspraak. 4De uitspraak Het hof: vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven , rechtdoende als voorzieningenrechter, onder zaak-/rolnummer 10800844 / CV EXPL 23-7027 tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van 25 januari 2024, voor zover bij dat vonnis de vordering tot ontruiming jegens [geïntimeerden] is afgewezen en voor zover Woonbedrijf bij dat vonnis in de proceskosten is veroordeeld; in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt [geïntimeerden] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest de woning inclusief eventueel bijbehorende berging, gelegen aan [adres 1] te [plaats] , met alle daarin aanwezig goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonbedrijf, te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen; veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van de eerste aanleg ten bedrage van 1.244,85; veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep ten bedrage van € 2.326,17,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [geïntimeerden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het arrest daarna wordt betekend, dan moeten [geïntimeerden] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, S.M.J. Korthuis-Becks en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 juli 2024. griffier rolraadsheer

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.338.128/01 arrest van 23 juli 2024 in de zaak van Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL, gevestigd te [vestigingsplaats] , appellante, hierna aan te duiden als Woonbedrijf, advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven, tegen 1 [geïntimeerde] ,wonende te [woonplaats] , 2. zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, gelegen te ( [postcode] ) [plaats] aan [adres 1] , geïntimeerden, geïntimeerde sub 1 hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , geïntimeerde sub 2 als de anderen en beide geïntimeerden gezamenlijk als [geïntimeerden] , niet verschenen in hoger beroep, verstek verleend, op het bij exploot van dagvaarding van 21 februari 2024 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van 25 januari 2024, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, rechtdoende als voorzieningenrechter, gewezen tussen Woonbedrijf als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep met grieven, eiswijziging en producties 17 tot en met 19; het tegen [geïntimeerden] verleende verstek. Op het H1-formulier van Woonbedrijf, dat door het hof op 28 februari 2024 heeft ontvangen, staat dat een conclusie van eis is bijgevoegd. Een aparte conclusie van eis zit echter niet bij de processtukken. Het hof begrijpt dat bedoeld is dat in de dagvaarding in hoger beroep met grieven tevens de eis en gewijzigde eis is opgenomen. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

De vaststaande feiten en de kern van het geschil 3.1.1. Het gaat in dit kort geding naar de kern genomen om de vraag of [geïntimeerde] wegens het in gebruik geven van zijn huurwoning aan derden, het zelf niet houden van zijn hoofdverblijf in de huurwoning en het laten ontstaan van huurachterstanden, tot ontruiming van de huurwoning moet worden veroordeeld. 3.1.2. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. a. [geïntimeerde] heeft volgens de gegevens uit de Basisregistratie Personen (BRP) van 29 september 2015 tot 25 mei 2016 gewoond in een door Woonbedrijf aan een derde verhuurde woning aan [adres 2] te [plaats] . [geïntimeerde] was een van de illegale onderhuurders in deze woning, en heeft de woning verlaten na een sommatie van Woonbedrijf aan de huurder van die woning. b. Bij huurovereenkomst van 13 maart 2017 heeft Woonbedrijf aan [geïntimeerde] de woning aan [adres 1] te [plaats] verhuurd. De woning is een appartement in een appartementencomplex. Ten tijde van het kort geding bij de kantonrechter bedroeg de maandelijkse huurprijs € 304,74. c. Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt als volgt: “Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als woonruimte te worden gebruikt door huurder en de leden van zijn huishouden.” - d. In de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden staat onder meer het volgende: “ Gebruik 6.2.1 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. (…) (…) Onderverhuur of in gebruik geven 6.6.1 Het is huurder uitdrukkelijk verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…) 6.6.2 Indien de huurder het gehuurde zonder de schriftelijke toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast op de huurder dat hij het onafgebroken hoofdverblijf heeft in het gehuurde. (…) 6.6.3 Indien verhuurder reden heeft om aan te nemen dat er sprake is van gehele of gedeeltelijke ingebruikgeving of onderhuur, is huurder verplicht om mee te werken aan een daarop gericht onderzoek van verhuurder. Verhuurder en/of derden namens verhuurder zijn gerechtigd om in het kader van dit onderzoek in het gehuurde binnen te treden. Desgevraagd is huurder onder meer verplicht de personalia van de gebruiker(s) of onderhuurder(s) en de onderhuurovereenkomst te verstrekken.” e. Woonbedrijf heeft sinds juli 2022 meerdere keren geprobeerd met [geïntimeerde] contact te krijgen over het plaatsen van de wettelijke verplichte rookmelders in de huurwoning. Het is Woonbedrijf niet gelukt om de medewerking van [geïntimeerde] te verkrijgen. Woonbedrijf heeft [geïntimeerde] in verband daarmee een sommatie gestuurd op 25 juli 2023. f. Op 3 november 2023 heeft Woonbedrijf een rapportage met betrekking tot de woning ontvangen van de politie, Eenheid Oost-Brabant. In deze rapportage staat onder meer het volgende: “ Aanleiding Uit politieonderzoek is gebleken dat er op 29 oktober 2023 een melding werd ontvangen dat een dame een conflict had met haar huisbaas. Zij mocht van haar huisbaas niet haar spullen uit de woning halen. In de woning zou ook haar verblijfsdocument liggen. Meldster moest geld betalen aan de huisbaas om haar spullen terug te krijgen, terwijl ze altijd de huur heeft betaald. Meldster kan niet weg bij de woning zonder haar verblijfsvergunning en is bang dat ze hier dan problemen mee krijgt met de politie. Haar spullen zijn van haar afgepakt en zonder een hoog bedrag te betalen zou zij haar spullen niet terugkrijgen. Politiecollega’s spraken op het adres [adres 1] te [plaats] met de meldster en een andere vrouw. Zij gaven aan sinds drie maanden in de woning te wonen. Zij zouden op 7 november hun woning moeten verlaten. De vrouwen konden geen huurcontract overhandigen aan de politie. Zij gaven aan hun huur contant te betalen, à 1000 euro per maand. Zij gaven aan beide werkzaam te zijn op [het plein ] te [plaats] . Dit is een plein waar prostitutie wordt gefaciliteerd. De vrouwen vertellen aan de politie dat zij op 28 oktober uit de woning werden gezet door ene [voornaam] en vier andere grote mannen. [voornaam] is een van de ingeschrevenen in de woning. Ze mochten alleen hun spullen pakken als ze 1500 euro zouden betalen en tevens mochten ze ook niet de politie bellen. De vrouwen gaven aan de nacht op hun werk te hebben moeten doorbrengen op [het plein ] . Politieagenten spraken ook met een omwonende. Deze omwonende vertelde dat hij gisteravond alles gehoord had. Dat er vier of vijf mannen, met een hoop geschreeuw de vrouwen uit hun woning had gezet. Dit zou volgens de omwonende al meerdere keren zijn gebeurd met verschillende vrouwen. De omwonende gaf aan dat hij hier al sinds 2019 meldingen van heeft gemaakt bij de woningbouw. De omwonende gaf aan een sterk vermoeden te hebben van onderhuurders in de woning. De omwonende bevestigde tevens dat de vrouwen de afgelopen drie maanden in het appartement hebben gewoond en dat hij nooit last had van de vrouwen. In overleg met de Officier van Dienst en tevens hulpofficier van justitie werd besloten om door een Politie Sloten Opener (PSO’er) de voordeur te laten openen zodat de vrouwen hun spullen konden pakken. In de woning zagen collega’s niets dat erop leek dat er vier mannen op het adres zouden wonen. De woning werd door de politie afgesloten en de sleutel hiervan kon men ophalen op het politiebureau. Aangaande bovenstaande bevindingen kregen de collega’s sterk het vermoeden dat er op het adres sprake was van woonfraude. Tevens hadden zij het vermoeden dat het adres wordt gebruikt voor prostitutie/mensenhandel. Inschrijving op adres Volgens de Basis Registratie Persoon (BRP) staat ingeschreven op [adres 1] te [plaats] :  [persoon 1] , geboren op [geboortedatum 1] -1977  [persoon 2] , geboren op [geboortedatum 2] -1998  [geïntimeerde] , geboren op [geboortedatum 3] -1994  [persoon 3] , geboren op [geboortedatum 4] -1999 (…)

Meldingenpatroon en waarnemingen door politie Op 19 maart 2021 belt [geïntimeerde] zelf met de politie. Er zat een vrouw genaamd [naam 1] in zijn woning en deze wilde zijn woning niet verlaten. Zij zou schreeuwen en dronken zijn. [naam 1] zou bij een vriendin wonen en niet ingeschreven staan op het adres. Volgens de meldkamercentralist was er sprake van een vage melder. Opeens bleek dat de vriendin ergens anders woont en dat [naam 1] bij de melder [geïntimeerde] op de kamer zit. Uiteindelijk werd besloten om meerdere meldingen af te wachten en is er geen politie inzet geweest. Binnentreden van het pand In de woning werden geen goederen of andere zaken aangetroffen welke erop wezen dat er daadwerkelijk vier mannen zouden moeten verblijven zoals staat vermeld in de GBA-gegevens.” - g. Naar aanleiding van de rapportage van de politie, heeft Woonbedrijf een uittreksel uit de BRP ter zake de woning opgevraagd. Volgens dat uittreksel van 6 november 2023 stonden op dat moment de vier in de politierapportage genoemde personen met de achternaam [achternaam] ingeschreven op het adres van het gehuurde. Verder hebben volgens het uittreksel sinds het aangaan van de huurovereenkomst de volgende personen ingeschreven gestaan op het adres van het gehuurde: [naam 2] , van 12 februari 2018 tot 15 augustus 2019; [naam 3] , van 7 januari 2019 tot 16 juli 2019; [naam 4] , van 21 oktober 2019 tot 2 december 2019; [naam 5] , van 16 juli 2020 tot 24 december 2021; [naam 6] , van 26 juli 2020 tot 9 oktober 2020. h. Woonbedrijf heeft naar aanleiding van de bovenstaande constateringen een buurtonderzoek gedaan. Daarbij is gebleken dat omwonenden terughoudend zijn met het verklaren over de situatie in en bij de woning. Het onderzoek heeft wel een schriftelijke verklaring opgeleverd van een omwonende die om veiligheidsredenen wenst dat zijn persoonsgegevens niet bekend worden gemaakt aan [geïntimeerde] . In die verklaring staat het volgende: “Met deze brief wil ik aangeven wat er de afgelopen jaren op het volgend adres plaats heeft gevonden, [adres 1] . Inwoner werd in 2017 mijn buurman. In het begin was het contact goed en was er geen overlast. Er was weleens woorden rondom afval weggooien en troep op balkon. Vanaf april 2019 is hier verandering in gekomen. Hij heeft zijn inboedel uit zijn woning gehaald en was daarna nauwelijks meer in zijn woning. Er verbleef vanaf dat moment diverse personen / gezinnen in de woning. Deze personen verbleven dan een tijdje in de woning. Als personen vertrokken dan kwam er vrij snel weer nieuwe personen in de woning wonen. Inwoner van de pand kwam 1 a 2 keer per maand naar zijn woning. Deze verliet hij weer dezelfde dag. Na diverse overlast klachten is er rond 2020 een bemiddeling gesprek geweest. Dit heeft niet het gewenste effect gehad. Overlast klachten hielden aan zoals: Er kwamen s ‘nachts diverse personen in de woning met veel kabaal In het weekend leek het of ze verder gingen feesten als de kroegen dicht gingen. Veel verloop van vreemden mensen die allemaal toegang hadden met een sleutel van de woning. Er stond geregeld afval op en rond het appartement/trappengat. Laatste maanden woonden er 6 personen in de woning, 2 mannen en 4 vrouwen. De vrouwen kwamen bijna elke nacht tussen 01.30 uur en 03.00 uur thuis. Ik werd hier geregeld wakker van door de geluidsoverlast die ze veroorzaakte. Zij zijn door de verhuurder met vier personen uit de woning gezet. Dit heeft op 28-10-2023 plaats gevonden. Ik heb nooit contact gehad met al die bewoners die gebruik hebben gemaakt van de woning. Dit vond ik onveilig en inwonende personen vermeden mij. Bij deze wil ik aangeven dat mijn gegevens niet bekend gemaakt mag worden met mijn buurman dit in verband met mijn veiligheid.” i. Volgens artikel 4.4 van de huurovereenkomst moet [geïntimeerde] de maandelijkse huurprijs bij vooruitbetaling voldoen, vóór de eerste dag van de betreffende maand. Van de 80 huurtermijnen die zijn verstreken tussen de aanvang van de huur en het uitbrengen van de inleidende dagvaarding in de onderhavige kortgedingprocedure heeft [geïntimeerde] er slechts 12 tijdig voldaan. Woonbedrijf heeft [geïntimeerde] herhaaldelijk sommaties gestuurd ter zake huurachterstanden. j. Volgens het door Woonbedrijf als productie 10 bij de inleidende dagvaarding overgelegde betalingsoverzicht bedroeg de huurachterstand van [geïntimeerde] begin november 2023 € 1.218,80, hetgeen gelet op de toen geldende huurprijs van € 304,74 afgerond neerkomt op een huurachterstand van vier maanden. k. Daarna heeft [geïntimeerde] diverse extra betalingen aan Woonbedrijf gedaan. Daardoor bedroeg de huurachterstand ten tijde van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter in deze kortgedingprocedure op 11 januari 2024 € 723,54, dus minder dan 2,5 maand. l. Nadien heeft [geïntimeerde] nog meer extra betalingen voldaan, waardoor de huurachterstand ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding in hoger beroep op 21 februari 2024 geheel was ingelopen. m. Woonbedrijf heeft [geïntimeerden] niet alleen in dit kort geding betrokken, maar hen ook in een bodemprocedure gedagvaard. In die bodemprocedure (zaaknummer 10829756 CV EXPL 23-7573) vordert Woonbedrijf ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [geïntimeerde] heeft in de bodemprocedure op 7 december 2023 mondeling geantwoord. Het is op dit moment aan het hof niet duidelijk wat de stand van zaken in die bodemprocedure is. Het kort geding bij de kantonrechter 3.2.1. In het kort geding bij de kantonrechter vorderde Woonbedrijf, samengevat: I. veroordeling van [geïntimeerden] om het pand aan [adres 1] te [plaats] te ontruimen en ontruimd te houden; II. veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf € 1.218,80 aan huurachterstand tot en met november 2023 te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente; III. veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf de per maand verschuldigde huurpenningen te betalen, gerekend vanaf december 2023 tot aan het tijdstip waarop daadwerkelijk tot ontruiming is overgegaan, vermeerderd met wettelijke rente; met veroordeling van [geïntimeerde] en de andere gedaagden in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente. 3.2.2. Aan deze vordering heeft Woonbedrijf, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, het volgende ten grondslag gelegd. [geïntimeerde] is in meerdere opzichten tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.3.1. Woonbedrijf heeft in hoger beroep haar eis in verschillende opzichten gewijzigd. Allereerst heeft zij haar eis verminderd. Zij vordert niet langer: veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf € 1.218,80 aan huurachterstand tot en met november 2023 te betalen; veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf de per maand verschuldigde huurpenningen te betalen. Op grond van artikel 129 Rv, welk artikel op grond van artikel 353 lid 1 RV ook in hoger beroep van toepassing is, staat het Woonbedrijf vrij om haar eis te verminderen zolang in dit hoger beroep nog geen eindarrest is gewezen. De eisvermindering is dus toelaatbaar. 3.3.2. Woonbedrijf heeft voorts aan haar vordering om [geïntimeerde] te veroordelen om het pand aan [adres 1] te [plaats] te ontruimen, een subsidiaire vordering toegevoegd. Die subsidiaire vordering strekt ertoe dat, als de primaire gevorderde onvoorwaardelijke veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde niet toewijsbaar is, [geïntimeerde] wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen indien binnen een periode tussen één week en twee jaar na het in dit hoger beroep te wijzen arrest wordt voldaan aan een van de onder a tot en met d van de subsidiaire vordering genoemde voorwaarden. 3.3.3. Naar het oordeel van het hof betreft deze toegevoegde subsidiaire vordering een vermeerdering van eis. Door het instellen van de subsidiaire vordering heeft Woonbedrijf immers een vordering toegevoegd die in het geding bij de kantonrechter niet aan de orde was, maar die in hoger beroep behandeld zou moeten worden indien het hof, evenals de kantonrechter, de onvoorwaardelijke gevorderde vordering van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning niet toewijsbaar zou achten. Deze vermeerdering van eis is toelaatbaar omdat zij bij de dagvaarding in hoger beroep aan [geïntimeerde] is betekend. 3.3.4. Woonbedrijf heeft zeven grieven aangevoerd tegen het beroepen kortgedingvonnis. Op basis van die grieven heeft Woonbedrijf geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot, kort gezegd veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van het gehuurde, met hoofdelijke veroordeling van hen in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente. 3.3.5. [geïntimeerden] zijn niet verschenen in dit hoger beroep en hebben dus in hoger beroep geen verweer gevoerd. Het spoedeisend belang bij de gevorderde veroordeling tot ontruiming 3.4.1. Het hof moet eerst ambtshalve beoordelen of Woonbedrijf een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van de in hoger beroep nog aan de orde zijnde vordering tot veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van de woning. 3.4.2. Naar het oordeel van het hof heeft Woonbedrijf, uitgaande van haar stellingen, een spoedeisend belang bij beoordeling van die vordering in kort geding. Volgens die stellingen is [geïntimeerde] immers ernstig in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten, rechtvaardigt die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, en verblijven de anderen dan zonder recht of titel in de woning. Voorts heeft Woonbedrijf bij de ontruiming van de woning een spoedeisend belang omdat er lange wachtlijsten zijn voor sociale huurwoningen en zij de woning daarom snel wil verhuren aan een gegadigde die daar, anders dan [geïntimeerde] , wel recht op heeft. 3.4.3. Hiermee is nog niet gezegd dat de vordering tot ontruiming in dit kort geding toewijsbaar is. Dat is afhankelijk van beoordeling van de grieven die Woonbedrijf tegen het kortgedingvonnis heeft aangevoerd. Over grief 1: de door de voorzieningenrechter vastgestelde feiten 3.5.1. De kantonrechter heeft in de overwegingen 3.1 tot en met 3.5 van het beroepen vonnis enkele feiten vastgesteld. Grief 1 is tegen die overwegingen gericht. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf dat de door de kantonrechter gegeven feitenvaststelling onvolledig is. 3.5.2. Het hof heeft in rov. 3.1.2 van dit arrest een uitgebreidere weergave van de vaststaande feiten gegeven. In zoverre hoeft grief 1 niet meer besproken te worden. 3.5.3. Een vaststelling van vaststaande feiten in een rechterlijke uitspraak mag bovendien beperkt zijn tot de hoofdlijnen. Daarin hoeft niet elk detail te worden vermeld. Dat de feitenweergave in het beroepen vonnis beknopt was, brengt op zichzelf niet mee dat de kantonrechter tot een onjuist eindoordeel is gekomen. Grief 1 kan daarom niet tot vernietiging van het beroepen vonnis leiden. In zoverre verwerpt het hof grief 1. 3.5.4. Woonbedrijf gaat in de toelichting op grief 1 nog in op stellingen van [geïntimeerde] en op aspecten van die stellingen die Woonbedrijf ongeloofwaardig of tegenstrijdig vindt. Dat betreft echter geen vaststaande feiten en dit kan dus in het kader van grief 1 onbesproken blijven. Het hof zal er, voor zover nodig, bij de bespreking van de andere grieven op ingaan. Over grief 2: heeft Woonbedrijf een spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming van het gehuurde? 3.6.1. In rov. 5.1 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter overwogen, kort gezegd, dat bij beoordeling van een vordering tot ontruiming van een huurwoning in kort geding grote terughoudendheid moet worden betracht. 3.6.2. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf, kort gezegd, dat zij een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van haar vordering tot ontruiming in kort geding. Dit onderdeel van de grief hoeft niet nader besproken te worden omdat het hof hiervoor in rov. 3.4.2 al heeft geoordeeld dat Woonbedrijf een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van die vordering in kort geding. 3.6.3. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf verder dat de kantonrechter in rov. 5.1 een te strenge maatstaf heeft vooropgesteld bij de beoordeling van de vraag of de vordering tot ontruiming in dit geval moet worden toegewezen. Het hof overweegt daarover dat de vraag of een gevorderde voorziening in kort geding toewijsbaar is, beantwoord moet worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Daarbij is onder meer van belang hoe aannemelijk de door de eiser gestelde feiten en omstandigheden zijn. Het hof zal dit in aanmerking nemen bij de behandeling van de andere grieven. 3.6.4. Dat de kantonrechter volgens Woonbedrijf in rov. 5.1 een strenge maatstaf voorop heeft gesteld, brengt op zichzelf niet mee dat de kantonrechter tot een onjuist eindoordeel is gekomen. In zoverre verwerpt het hof grief 2. Over grief 5: de tekortkomingen ter zake de huurbetalingen 3.7.1. Het hof zal nu eerst grief 5 behandelen.

Totaal € 2.326,17,-- 3.10.5. Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing.

3.11. Uit het voorgaande volgt onderstaande uitspraak. 4De uitspraak Het hof: vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven , rechtdoende als voorzieningenrechter, onder zaak-/rolnummer 10800844 / CV EXPL 23-7027 tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van 25 januari 2024, voor zover bij dat vonnis de vordering tot ontruiming jegens [geïntimeerden] is afgewezen en voor zover Woonbedrijf bij dat vonnis in de proceskosten is veroordeeld; in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt [geïntimeerden] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest de woning inclusief eventueel bijbehorende berging, gelegen aan [adres 1] te [plaats] , met alle daarin aanwezig goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonbedrijf, te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen; veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van de eerste aanleg ten bedrage van 1.244,85; veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep ten bedrage van € 2.326,17,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [geïntimeerden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het arrest daarna wordt betekend, dan moeten [geïntimeerden] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, S.M.J. Korthuis-Becks en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 juli 2024. griffier rolraadsheer

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.338.128/01 arrest van 23 juli 2024 in de zaak van Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL, gevestigd te [vestigingsplaats] , appellante, hierna aan te duiden als Woonbedrijf, advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven, tegen 1 [geïntimeerde] ,wonende te [woonplaats] , 2. zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, gelegen te ( [postcode] ) [plaats] aan [adres 1] , geïntimeerden, geïntimeerde sub 1 hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , geïntimeerde sub 2 als de anderen en beide geïntimeerden gezamenlijk als [geïntimeerden] , niet verschenen in hoger beroep, verstek verleend, op het bij exploot van dagvaarding van 21 februari 2024 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van 25 januari 2024, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, rechtdoende als voorzieningenrechter, gewezen tussen Woonbedrijf als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep met grieven, eiswijziging en producties 17 tot en met 19; het tegen [geïntimeerden] verleende verstek. Op het H1-formulier van Woonbedrijf, dat door het hof op 28 februari 2024 heeft ontvangen, staat dat een conclusie van eis is bijgevoegd. Een aparte conclusie van eis zit echter niet bij de processtukken. Het hof begrijpt dat bedoeld is dat in de dagvaarding in hoger beroep met grieven tevens de eis en gewijzigde eis is opgenomen. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

De vaststaande feiten en de kern van het geschil 3.1.1. Het gaat in dit kort geding naar de kern genomen om de vraag of [geïntimeerde] wegens het in gebruik geven van zijn huurwoning aan derden, het zelf niet houden van zijn hoofdverblijf in de huurwoning en het laten ontstaan van huurachterstanden, tot ontruiming van de huurwoning moet worden veroordeeld. 3.1.2. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. a. [geïntimeerde] heeft volgens de gegevens uit de Basisregistratie Personen (BRP) van 29 september 2015 tot 25 mei 2016 gewoond in een door Woonbedrijf aan een derde verhuurde woning aan [adres 2] te [plaats] . [geïntimeerde] was een van de illegale onderhuurders in deze woning, en heeft de woning verlaten na een sommatie van Woonbedrijf aan de huurder van die woning. b. Bij huurovereenkomst van 13 maart 2017 heeft Woonbedrijf aan [geïntimeerde] de woning aan [adres 1] te [plaats] verhuurd. De woning is een appartement in een appartementencomplex. Ten tijde van het kort geding bij de kantonrechter bedroeg de maandelijkse huurprijs € 304,74. c. Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt als volgt: “Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als woonruimte te worden gebruikt door huurder en de leden van zijn huishouden.” - d. In de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden staat onder meer het volgende: “ Gebruik 6.2.1 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. (…) (…) Onderverhuur of in gebruik geven 6.6.1 Het is huurder uitdrukkelijk verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…) 6.6.2 Indien de huurder het gehuurde zonder de schriftelijke toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast op de huurder dat hij het onafgebroken hoofdverblijf heeft in het gehuurde. (…) 6.6.3 Indien verhuurder reden heeft om aan te nemen dat er sprake is van gehele of gedeeltelijke ingebruikgeving of onderhuur, is huurder verplicht om mee te werken aan een daarop gericht onderzoek van verhuurder. Verhuurder en/of derden namens verhuurder zijn gerechtigd om in het kader van dit onderzoek in het gehuurde binnen te treden. Desgevraagd is huurder onder meer verplicht de personalia van de gebruiker(s) of onderhuurder(s) en de onderhuurovereenkomst te verstrekken.” e. Woonbedrijf heeft sinds juli 2022 meerdere keren geprobeerd met [geïntimeerde] contact te krijgen over het plaatsen van de wettelijke verplichte rookmelders in de huurwoning. Het is Woonbedrijf niet gelukt om de medewerking van [geïntimeerde] te verkrijgen. Woonbedrijf heeft [geïntimeerde] in verband daarmee een sommatie gestuurd op 25 juli 2023. f. Op 3 november 2023 heeft Woonbedrijf een rapportage met betrekking tot de woning ontvangen van de politie, Eenheid Oost-Brabant. In deze rapportage staat onder meer het volgende: “ Aanleiding Uit politieonderzoek is gebleken dat er op 29 oktober 2023 een melding werd ontvangen dat een dame een conflict had met haar huisbaas. Zij mocht van haar huisbaas niet haar spullen uit de woning halen. In de woning zou ook haar verblijfsdocument liggen. Meldster moest geld betalen aan de huisbaas om haar spullen terug te krijgen, terwijl ze altijd de huur heeft betaald. Meldster kan niet weg bij de woning zonder haar verblijfsvergunning en is bang dat ze hier dan problemen mee krijgt met de politie. Haar spullen zijn van haar afgepakt en zonder een hoog bedrag te betalen zou zij haar spullen niet terugkrijgen. Politiecollega’s spraken op het adres [adres 1] te [plaats] met de meldster en een andere vrouw. Zij gaven aan sinds drie maanden in de woning te wonen. Zij zouden op 7 november hun woning moeten verlaten. De vrouwen konden geen huurcontract overhandigen aan de politie. Zij gaven aan hun huur contant te betalen, à 1000 euro per maand. Zij gaven aan beide werkzaam te zijn op [het plein ] te [plaats] . Dit is een plein waar prostitutie wordt gefaciliteerd. De vrouwen vertellen aan de politie dat zij op 28 oktober uit de woning werden gezet door ene [voornaam] en vier andere grote mannen. [voornaam] is een van de ingeschrevenen in de woning. Ze mochten alleen hun spullen pakken als ze 1500 euro zouden betalen en tevens mochten ze ook niet de politie bellen. De vrouwen gaven aan de nacht op hun werk te hebben moeten doorbrengen op [het plein ] . Politieagenten spraken ook met een omwonende. Deze omwonende vertelde dat hij gisteravond alles gehoord had. Dat er vier of vijf mannen, met een hoop geschreeuw de vrouwen uit hun woning had gezet. Dit zou volgens de omwonende al meerdere keren zijn gebeurd met verschillende vrouwen. De omwonende gaf aan dat hij hier al sinds 2019 meldingen van heeft gemaakt bij de woningbouw. De omwonende gaf aan een sterk vermoeden te hebben van onderhuurders in de woning. De omwonende bevestigde tevens dat de vrouwen de afgelopen drie maanden in het appartement hebben gewoond en dat hij nooit last had van de vrouwen. In overleg met de Officier van Dienst en tevens hulpofficier van justitie werd besloten om door een Politie Sloten Opener (PSO’er) de voordeur te laten openen zodat de vrouwen hun spullen konden pakken. In de woning zagen collega’s niets dat erop leek dat er vier mannen op het adres zouden wonen. De woning werd door de politie afgesloten en de sleutel hiervan kon men ophalen op het politiebureau. Aangaande bovenstaande bevindingen kregen de collega’s sterk het vermoeden dat er op het adres sprake was van woonfraude. Tevens hadden zij het vermoeden dat het adres wordt gebruikt voor prostitutie/mensenhandel. Inschrijving op adres Volgens de Basis Registratie Persoon (BRP) staat ingeschreven op [adres 1] te [plaats] :  [persoon 1] , geboren op [geboortedatum 1] -1977  [persoon 2] , geboren op [geboortedatum 2] -1998  [geïntimeerde] , geboren op [geboortedatum 3] -1994  [persoon 3] , geboren op [geboortedatum 4] -1999 (…)

Meldingenpatroon en waarnemingen door politie Op 19 maart 2021 belt [geïntimeerde] zelf met de politie. Er zat een vrouw genaamd [naam 1] in zijn woning en deze wilde zijn woning niet verlaten. Zij zou schreeuwen en dronken zijn. [naam 1] zou bij een vriendin wonen en niet ingeschreven staan op het adres. Volgens de meldkamercentralist was er sprake van een vage melder. Opeens bleek dat de vriendin ergens anders woont en dat [naam 1] bij de melder [geïntimeerde] op de kamer zit. Uiteindelijk werd besloten om meerdere meldingen af te wachten en is er geen politie inzet geweest. Binnentreden van het pand In de woning werden geen goederen of andere zaken aangetroffen welke erop wezen dat er daadwerkelijk vier mannen zouden moeten verblijven zoals staat vermeld in de GBA-gegevens.” - g. Naar aanleiding van de rapportage van de politie, heeft Woonbedrijf een uittreksel uit de BRP ter zake de woning opgevraagd. Volgens dat uittreksel van 6 november 2023 stonden op dat moment de vier in de politierapportage genoemde personen met de achternaam [achternaam] ingeschreven op het adres van het gehuurde. Verder hebben volgens het uittreksel sinds het aangaan van de huurovereenkomst de volgende personen ingeschreven gestaan op het adres van het gehuurde: [naam 2] , van 12 februari 2018 tot 15 augustus 2019; [naam 3] , van 7 januari 2019 tot 16 juli 2019; [naam 4] , van 21 oktober 2019 tot 2 december 2019; [naam 5] , van 16 juli 2020 tot 24 december 2021; [naam 6] , van 26 juli 2020 tot 9 oktober 2020. h. Woonbedrijf heeft naar aanleiding van de bovenstaande constateringen een buurtonderzoek gedaan. Daarbij is gebleken dat omwonenden terughoudend zijn met het verklaren over de situatie in en bij de woning. Het onderzoek heeft wel een schriftelijke verklaring opgeleverd van een omwonende die om veiligheidsredenen wenst dat zijn persoonsgegevens niet bekend worden gemaakt aan [geïntimeerde] . In die verklaring staat het volgende: “Met deze brief wil ik aangeven wat er de afgelopen jaren op het volgend adres plaats heeft gevonden, [adres 1] . Inwoner werd in 2017 mijn buurman. In het begin was het contact goed en was er geen overlast. Er was weleens woorden rondom afval weggooien en troep op balkon. Vanaf april 2019 is hier verandering in gekomen. Hij heeft zijn inboedel uit zijn woning gehaald en was daarna nauwelijks meer in zijn woning. Er verbleef vanaf dat moment diverse personen / gezinnen in de woning. Deze personen verbleven dan een tijdje in de woning. Als personen vertrokken dan kwam er vrij snel weer nieuwe personen in de woning wonen. Inwoner van de pand kwam 1 a 2 keer per maand naar zijn woning. Deze verliet hij weer dezelfde dag. Na diverse overlast klachten is er rond 2020 een bemiddeling gesprek geweest. Dit heeft niet het gewenste effect gehad. Overlast klachten hielden aan zoals: Er kwamen s ‘nachts diverse personen in de woning met veel kabaal In het weekend leek het of ze verder gingen feesten als de kroegen dicht gingen. Veel verloop van vreemden mensen die allemaal toegang hadden met een sleutel van de woning. Er stond geregeld afval op en rond het appartement/trappengat. Laatste maanden woonden er 6 personen in de woning, 2 mannen en 4 vrouwen. De vrouwen kwamen bijna elke nacht tussen 01.30 uur en 03.00 uur thuis. Ik werd hier geregeld wakker van door de geluidsoverlast die ze veroorzaakte. Zij zijn door de verhuurder met vier personen uit de woning gezet. Dit heeft op 28-10-2023 plaats gevonden. Ik heb nooit contact gehad met al die bewoners die gebruik hebben gemaakt van de woning. Dit vond ik onveilig en inwonende personen vermeden mij. Bij deze wil ik aangeven dat mijn gegevens niet bekend gemaakt mag worden met mijn buurman dit in verband met mijn veiligheid.” i. Volgens artikel 4.4 van de huurovereenkomst moet [geïntimeerde] de maandelijkse huurprijs bij vooruitbetaling voldoen, vóór de eerste dag van de betreffende maand. Van de 80 huurtermijnen die zijn verstreken tussen de aanvang van de huur en het uitbrengen van de inleidende dagvaarding in de onderhavige kortgedingprocedure heeft [geïntimeerde] er slechts 12 tijdig voldaan. Woonbedrijf heeft [geïntimeerde] herhaaldelijk sommaties gestuurd ter zake huurachterstanden. j. Volgens het door Woonbedrijf als productie 10 bij de inleidende dagvaarding overgelegde betalingsoverzicht bedroeg de huurachterstand van [geïntimeerde] begin november 2023 € 1.218,80, hetgeen gelet op de toen geldende huurprijs van € 304,74 afgerond neerkomt op een huurachterstand van vier maanden. k. Daarna heeft [geïntimeerde] diverse extra betalingen aan Woonbedrijf gedaan. Daardoor bedroeg de huurachterstand ten tijde van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter in deze kortgedingprocedure op 11 januari 2024 € 723,54, dus minder dan 2,5 maand. l. Nadien heeft [geïntimeerde] nog meer extra betalingen voldaan, waardoor de huurachterstand ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding in hoger beroep op 21 februari 2024 geheel was ingelopen. m. Woonbedrijf heeft [geïntimeerden] niet alleen in dit kort geding betrokken, maar hen ook in een bodemprocedure gedagvaard. In die bodemprocedure (zaaknummer 10829756 CV EXPL 23-7573) vordert Woonbedrijf ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [geïntimeerde] heeft in de bodemprocedure op 7 december 2023 mondeling geantwoord. Het is op dit moment aan het hof niet duidelijk wat de stand van zaken in die bodemprocedure is. Het kort geding bij de kantonrechter 3.2.1. In het kort geding bij de kantonrechter vorderde Woonbedrijf, samengevat: I. veroordeling van [geïntimeerden] om het pand aan [adres 1] te [plaats] te ontruimen en ontruimd te houden; II. veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf € 1.218,80 aan huurachterstand tot en met november 2023 te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente; III. veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf de per maand verschuldigde huurpenningen te betalen, gerekend vanaf december 2023 tot aan het tijdstip waarop daadwerkelijk tot ontruiming is overgegaan, vermeerderd met wettelijke rente; met veroordeling van [geïntimeerde] en de andere gedaagden in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente. 3.2.2. Aan deze vordering heeft Woonbedrijf, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, het volgende ten grondslag gelegd. [geïntimeerde] is in meerdere opzichten tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.3.1. Woonbedrijf heeft in hoger beroep haar eis in verschillende opzichten gewijzigd. Allereerst heeft zij haar eis verminderd. Zij vordert niet langer: veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf € 1.218,80 aan huurachterstand tot en met november 2023 te betalen; veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf de per maand verschuldigde huurpenningen te betalen. Op grond van artikel 129 Rv, welk artikel op grond van artikel 353 lid 1 RV ook in hoger beroep van toepassing is, staat het Woonbedrijf vrij om haar eis te verminderen zolang in dit hoger beroep nog geen eindarrest is gewezen. De eisvermindering is dus toelaatbaar. 3.3.2. Woonbedrijf heeft voorts aan haar vordering om [geïntimeerde] te veroordelen om het pand aan [adres 1] te [plaats] te ontruimen, een subsidiaire vordering toegevoegd. Die subsidiaire vordering strekt ertoe dat, als de primaire gevorderde onvoorwaardelijke veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde niet toewijsbaar is, [geïntimeerde] wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen indien binnen een periode tussen één week en twee jaar na het in dit hoger beroep te wijzen arrest wordt voldaan aan een van de onder a tot en met d van de subsidiaire vordering genoemde voorwaarden. 3.3.3. Naar het oordeel van het hof betreft deze toegevoegde subsidiaire vordering een vermeerdering van eis. Door het instellen van de subsidiaire vordering heeft Woonbedrijf immers een vordering toegevoegd die in het geding bij de kantonrechter niet aan de orde was, maar die in hoger beroep behandeld zou moeten worden indien het hof, evenals de kantonrechter, de onvoorwaardelijke gevorderde vordering van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning niet toewijsbaar zou achten. Deze vermeerdering van eis is toelaatbaar omdat zij bij de dagvaarding in hoger beroep aan [geïntimeerde] is betekend. 3.3.4. Woonbedrijf heeft zeven grieven aangevoerd tegen het beroepen kortgedingvonnis. Op basis van die grieven heeft Woonbedrijf geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot, kort gezegd veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van het gehuurde, met hoofdelijke veroordeling van hen in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente. 3.3.5. [geïntimeerden] zijn niet verschenen in dit hoger beroep en hebben dus in hoger beroep geen verweer gevoerd. Het spoedeisend belang bij de gevorderde veroordeling tot ontruiming 3.4.1. Het hof moet eerst ambtshalve beoordelen of Woonbedrijf een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van de in hoger beroep nog aan de orde zijnde vordering tot veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van de woning. 3.4.2. Naar het oordeel van het hof heeft Woonbedrijf, uitgaande van haar stellingen, een spoedeisend belang bij beoordeling van die vordering in kort geding. Volgens die stellingen is [geïntimeerde] immers ernstig in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten, rechtvaardigt die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, en verblijven de anderen dan zonder recht of titel in de woning. Voorts heeft Woonbedrijf bij de ontruiming van de woning een spoedeisend belang omdat er lange wachtlijsten zijn voor sociale huurwoningen en zij de woning daarom snel wil verhuren aan een gegadigde die daar, anders dan [geïntimeerde] , wel recht op heeft. 3.4.3. Hiermee is nog niet gezegd dat de vordering tot ontruiming in dit kort geding toewijsbaar is. Dat is afhankelijk van beoordeling van de grieven die Woonbedrijf tegen het kortgedingvonnis heeft aangevoerd. Over grief 1: de door de voorzieningenrechter vastgestelde feiten 3.5.1. De kantonrechter heeft in de overwegingen 3.1 tot en met 3.5 van het beroepen vonnis enkele feiten vastgesteld. Grief 1 is tegen die overwegingen gericht. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf dat de door de kantonrechter gegeven feitenvaststelling onvolledig is. 3.5.2. Het hof heeft in rov. 3.1.2 van dit arrest een uitgebreidere weergave van de vaststaande feiten gegeven. In zoverre hoeft grief 1 niet meer besproken te worden. 3.5.3. Een vaststelling van vaststaande feiten in een rechterlijke uitspraak mag bovendien beperkt zijn tot de hoofdlijnen. Daarin hoeft niet elk detail te worden vermeld. Dat de feitenweergave in het beroepen vonnis beknopt was, brengt op zichzelf niet mee dat de kantonrechter tot een onjuist eindoordeel is gekomen. Grief 1 kan daarom niet tot vernietiging van het beroepen vonnis leiden. In zoverre verwerpt het hof grief 1. 3.5.4. Woonbedrijf gaat in de toelichting op grief 1 nog in op stellingen van [geïntimeerde] en op aspecten van die stellingen die Woonbedrijf ongeloofwaardig of tegenstrijdig vindt. Dat betreft echter geen vaststaande feiten en dit kan dus in het kader van grief 1 onbesproken blijven. Het hof zal er, voor zover nodig, bij de bespreking van de andere grieven op ingaan. Over grief 2: heeft Woonbedrijf een spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming van het gehuurde? 3.6.1. In rov. 5.1 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter overwogen, kort gezegd, dat bij beoordeling van een vordering tot ontruiming van een huurwoning in kort geding grote terughoudendheid moet worden betracht. 3.6.2. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf, kort gezegd, dat zij een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van haar vordering tot ontruiming in kort geding. Dit onderdeel van de grief hoeft niet nader besproken te worden omdat het hof hiervoor in rov. 3.4.2 al heeft geoordeeld dat Woonbedrijf een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van die vordering in kort geding. 3.6.3. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf verder dat de kantonrechter in rov. 5.1 een te strenge maatstaf heeft vooropgesteld bij de beoordeling van de vraag of de vordering tot ontruiming in dit geval moet worden toegewezen. Het hof overweegt daarover dat de vraag of een gevorderde voorziening in kort geding toewijsbaar is, beantwoord moet worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Daarbij is onder meer van belang hoe aannemelijk de door de eiser gestelde feiten en omstandigheden zijn. Het hof zal dit in aanmerking nemen bij de behandeling van de andere grieven. 3.6.4. Dat de kantonrechter volgens Woonbedrijf in rov. 5.1 een strenge maatstaf voorop heeft gesteld, brengt op zichzelf niet mee dat de kantonrechter tot een onjuist eindoordeel is gekomen. In zoverre verwerpt het hof grief 2. Over grief 5: de tekortkomingen ter zake de huurbetalingen 3.7.1. Het hof zal nu eerst grief 5 behandelen.

Totaal € 2.326,17,-- 3.10.5. Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing.

3.11. Uit het voorgaande volgt onderstaande uitspraak. 4De uitspraak Het hof: vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven , rechtdoende als voorzieningenrechter, onder zaak-/rolnummer 10800844 / CV EXPL 23-7027 tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van 25 januari 2024, voor zover bij dat vonnis de vordering tot ontruiming jegens [geïntimeerden] is afgewezen en voor zover Woonbedrijf bij dat vonnis in de proceskosten is veroordeeld; in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt [geïntimeerden] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest de woning inclusief eventueel bijbehorende berging, gelegen aan [adres 1] te [plaats] , met alle daarin aanwezig goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonbedrijf, te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen; veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van de eerste aanleg ten bedrage van 1.244,85; veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep ten bedrage van € 2.326,17,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [geïntimeerden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het arrest daarna wordt betekend, dan moeten [geïntimeerden] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, S.M.J. Korthuis-Becks en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 juli 2024. griffier rolraadsheer

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.338.128/01 arrest van 23 juli 2024 in de zaak van Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL, gevestigd te [vestigingsplaats] , appellante, hierna aan te duiden als Woonbedrijf, advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven, tegen 1 [geïntimeerde] ,wonende te [woonplaats] , 2. zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, gelegen te ( [postcode] ) [plaats] aan [adres 1] , geïntimeerden, geïntimeerde sub 1 hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , geïntimeerde sub 2 als de anderen en beide geïntimeerden gezamenlijk als [geïntimeerden] , niet verschenen in hoger beroep, verstek verleend, op het bij exploot van dagvaarding van 21 februari 2024 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van 25 januari 2024, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, rechtdoende als voorzieningenrechter, gewezen tussen Woonbedrijf als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep met grieven, eiswijziging en producties 17 tot en met 19; het tegen [geïntimeerden] verleende verstek. Op het H1-formulier van Woonbedrijf, dat door het hof op 28 februari 2024 heeft ontvangen, staat dat een conclusie van eis is bijgevoegd. Een aparte conclusie van eis zit echter niet bij de processtukken. Het hof begrijpt dat bedoeld is dat in de dagvaarding in hoger beroep met grieven tevens de eis en gewijzigde eis is opgenomen. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

De vaststaande feiten en de kern van het geschil 3.1.1. Het gaat in dit kort geding naar de kern genomen om de vraag of [geïntimeerde] wegens het in gebruik geven van zijn huurwoning aan derden, het zelf niet houden van zijn hoofdverblijf in de huurwoning en het laten ontstaan van huurachterstanden, tot ontruiming van de huurwoning moet worden veroordeeld. 3.1.2. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. a. [geïntimeerde] heeft volgens de gegevens uit de Basisregistratie Personen (BRP) van 29 september 2015 tot 25 mei 2016 gewoond in een door Woonbedrijf aan een derde verhuurde woning aan [adres 2] te [plaats] . [geïntimeerde] was een van de illegale onderhuurders in deze woning, en heeft de woning verlaten na een sommatie van Woonbedrijf aan de huurder van die woning. b. Bij huurovereenkomst van 13 maart 2017 heeft Woonbedrijf aan [geïntimeerde] de woning aan [adres 1] te [plaats] verhuurd. De woning is een appartement in een appartementencomplex. Ten tijde van het kort geding bij de kantonrechter bedroeg de maandelijkse huurprijs € 304,74. c. Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt als volgt: “Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als woonruimte te worden gebruikt door huurder en de leden van zijn huishouden.” - d. In de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden staat onder meer het volgende: “ Gebruik 6.2.1 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. (…) (…) Onderverhuur of in gebruik geven 6.6.1 Het is huurder uitdrukkelijk verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…) 6.6.2 Indien de huurder het gehuurde zonder de schriftelijke toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast op de huurder dat hij het onafgebroken hoofdverblijf heeft in het gehuurde. (…) 6.6.3 Indien verhuurder reden heeft om aan te nemen dat er sprake is van gehele of gedeeltelijke ingebruikgeving of onderhuur, is huurder verplicht om mee te werken aan een daarop gericht onderzoek van verhuurder. Verhuurder en/of derden namens verhuurder zijn gerechtigd om in het kader van dit onderzoek in het gehuurde binnen te treden. Desgevraagd is huurder onder meer verplicht de personalia van de gebruiker(s) of onderhuurder(s) en de onderhuurovereenkomst te verstrekken.” e. Woonbedrijf heeft sinds juli 2022 meerdere keren geprobeerd met [geïntimeerde] contact te krijgen over het plaatsen van de wettelijke verplichte rookmelders in de huurwoning. Het is Woonbedrijf niet gelukt om de medewerking van [geïntimeerde] te verkrijgen. Woonbedrijf heeft [geïntimeerde] in verband daarmee een sommatie gestuurd op 25 juli 2023. f. Op 3 november 2023 heeft Woonbedrijf een rapportage met betrekking tot de woning ontvangen van de politie, Eenheid Oost-Brabant. In deze rapportage staat onder meer het volgende: “ Aanleiding Uit politieonderzoek is gebleken dat er op 29 oktober 2023 een melding werd ontvangen dat een dame een conflict had met haar huisbaas. Zij mocht van haar huisbaas niet haar spullen uit de woning halen. In de woning zou ook haar verblijfsdocument liggen. Meldster moest geld betalen aan de huisbaas om haar spullen terug te krijgen, terwijl ze altijd de huur heeft betaald. Meldster kan niet weg bij de woning zonder haar verblijfsvergunning en is bang dat ze hier dan problemen mee krijgt met de politie. Haar spullen zijn van haar afgepakt en zonder een hoog bedrag te betalen zou zij haar spullen niet terugkrijgen. Politiecollega’s spraken op het adres [adres 1] te [plaats] met de meldster en een andere vrouw. Zij gaven aan sinds drie maanden in de woning te wonen. Zij zouden op 7 november hun woning moeten verlaten. De vrouwen konden geen huurcontract overhandigen aan de politie. Zij gaven aan hun huur contant te betalen, à 1000 euro per maand. Zij gaven aan beide werkzaam te zijn op [het plein ] te [plaats] . Dit is een plein waar prostitutie wordt gefaciliteerd. De vrouwen vertellen aan de politie dat zij op 28 oktober uit de woning werden gezet door ene [voornaam] en vier andere grote mannen. [voornaam] is een van de ingeschrevenen in de woning. Ze mochten alleen hun spullen pakken als ze 1500 euro zouden betalen en tevens mochten ze ook niet de politie bellen. De vrouwen gaven aan de nacht op hun werk te hebben moeten doorbrengen op [het plein ] . Politieagenten spraken ook met een omwonende. Deze omwonende vertelde dat hij gisteravond alles gehoord had. Dat er vier of vijf mannen, met een hoop geschreeuw de vrouwen uit hun woning had gezet. Dit zou volgens de omwonende al meerdere keren zijn gebeurd met verschillende vrouwen. De omwonende gaf aan dat hij hier al sinds 2019 meldingen van heeft gemaakt bij de woningbouw. De omwonende gaf aan een sterk vermoeden te hebben van onderhuurders in de woning. De omwonende bevestigde tevens dat de vrouwen de afgelopen drie maanden in het appartement hebben gewoond en dat hij nooit last had van de vrouwen. In overleg met de Officier van Dienst en tevens hulpofficier van justitie werd besloten om door een Politie Sloten Opener (PSO’er) de voordeur te laten openen zodat de vrouwen hun spullen konden pakken. In de woning zagen collega’s niets dat erop leek dat er vier mannen op het adres zouden wonen. De woning werd door de politie afgesloten en de sleutel hiervan kon men ophalen op het politiebureau. Aangaande bovenstaande bevindingen kregen de collega’s sterk het vermoeden dat er op het adres sprake was van woonfraude. Tevens hadden zij het vermoeden dat het adres wordt gebruikt voor prostitutie/mensenhandel. Inschrijving op adres Volgens de Basis Registratie Persoon (BRP) staat ingeschreven op [adres 1] te [plaats] :  [persoon 1] , geboren op [geboortedatum 1] -1977  [persoon 2] , geboren op [geboortedatum 2] -1998  [geïntimeerde] , geboren op [geboortedatum 3] -1994  [persoon 3] , geboren op [geboortedatum 4] -1999 (…)

Meldingenpatroon en waarnemingen door politie Op 19 maart 2021 belt [geïntimeerde] zelf met de politie. Er zat een vrouw genaamd [naam 1] in zijn woning en deze wilde zijn woning niet verlaten. Zij zou schreeuwen en dronken zijn. [naam 1] zou bij een vriendin wonen en niet ingeschreven staan op het adres. Volgens de meldkamercentralist was er sprake van een vage melder. Opeens bleek dat de vriendin ergens anders woont en dat [naam 1] bij de melder [geïntimeerde] op de kamer zit. Uiteindelijk werd besloten om meerdere meldingen af te wachten en is er geen politie inzet geweest. Binnentreden van het pand In de woning werden geen goederen of andere zaken aangetroffen welke erop wezen dat er daadwerkelijk vier mannen zouden moeten verblijven zoals staat vermeld in de GBA-gegevens.” - g. Naar aanleiding van de rapportage van de politie, heeft Woonbedrijf een uittreksel uit de BRP ter zake de woning opgevraagd. Volgens dat uittreksel van 6 november 2023 stonden op dat moment de vier in de politierapportage genoemde personen met de achternaam [achternaam] ingeschreven op het adres van het gehuurde. Verder hebben volgens het uittreksel sinds het aangaan van de huurovereenkomst de volgende personen ingeschreven gestaan op het adres van het gehuurde: [naam 2] , van 12 februari 2018 tot 15 augustus 2019; [naam 3] , van 7 januari 2019 tot 16 juli 2019; [naam 4] , van 21 oktober 2019 tot 2 december 2019; [naam 5] , van 16 juli 2020 tot 24 december 2021; [naam 6] , van 26 juli 2020 tot 9 oktober 2020. h. Woonbedrijf heeft naar aanleiding van de bovenstaande constateringen een buurtonderzoek gedaan. Daarbij is gebleken dat omwonenden terughoudend zijn met het verklaren over de situatie in en bij de woning. Het onderzoek heeft wel een schriftelijke verklaring opgeleverd van een omwonende die om veiligheidsredenen wenst dat zijn persoonsgegevens niet bekend worden gemaakt aan [geïntimeerde] . In die verklaring staat het volgende: “Met deze brief wil ik aangeven wat er de afgelopen jaren op het volgend adres plaats heeft gevonden, [adres 1] . Inwoner werd in 2017 mijn buurman. In het begin was het contact goed en was er geen overlast. Er was weleens woorden rondom afval weggooien en troep op balkon. Vanaf april 2019 is hier verandering in gekomen. Hij heeft zijn inboedel uit zijn woning gehaald en was daarna nauwelijks meer in zijn woning. Er verbleef vanaf dat moment diverse personen / gezinnen in de woning. Deze personen verbleven dan een tijdje in de woning. Als personen vertrokken dan kwam er vrij snel weer nieuwe personen in de woning wonen. Inwoner van de pand kwam 1 a 2 keer per maand naar zijn woning. Deze verliet hij weer dezelfde dag. Na diverse overlast klachten is er rond 2020 een bemiddeling gesprek geweest. Dit heeft niet het gewenste effect gehad. Overlast klachten hielden aan zoals: Er kwamen s ‘nachts diverse personen in de woning met veel kabaal In het weekend leek het of ze verder gingen feesten als de kroegen dicht gingen. Veel verloop van vreemden mensen die allemaal toegang hadden met een sleutel van de woning. Er stond geregeld afval op en rond het appartement/trappengat. Laatste maanden woonden er 6 personen in de woning, 2 mannen en 4 vrouwen. De vrouwen kwamen bijna elke nacht tussen 01.30 uur en 03.00 uur thuis. Ik werd hier geregeld wakker van door de geluidsoverlast die ze veroorzaakte. Zij zijn door de verhuurder met vier personen uit de woning gezet. Dit heeft op 28-10-2023 plaats gevonden. Ik heb nooit contact gehad met al die bewoners die gebruik hebben gemaakt van de woning. Dit vond ik onveilig en inwonende personen vermeden mij. Bij deze wil ik aangeven dat mijn gegevens niet bekend gemaakt mag worden met mijn buurman dit in verband met mijn veiligheid.” i. Volgens artikel 4.4 van de huurovereenkomst moet [geïntimeerde] de maandelijkse huurprijs bij vooruitbetaling voldoen, vóór de eerste dag van de betreffende maand. Van de 80 huurtermijnen die zijn verstreken tussen de aanvang van de huur en het uitbrengen van de inleidende dagvaarding in de onderhavige kortgedingprocedure heeft [geïntimeerde] er slechts 12 tijdig voldaan. Woonbedrijf heeft [geïntimeerde] herhaaldelijk sommaties gestuurd ter zake huurachterstanden. j. Volgens het door Woonbedrijf als productie 10 bij de inleidende dagvaarding overgelegde betalingsoverzicht bedroeg de huurachterstand van [geïntimeerde] begin november 2023 € 1.218,80, hetgeen gelet op de toen geldende huurprijs van € 304,74 afgerond neerkomt op een huurachterstand van vier maanden. k. Daarna heeft [geïntimeerde] diverse extra betalingen aan Woonbedrijf gedaan. Daardoor bedroeg de huurachterstand ten tijde van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter in deze kortgedingprocedure op 11 januari 2024 € 723,54, dus minder dan 2,5 maand. l. Nadien heeft [geïntimeerde] nog meer extra betalingen voldaan, waardoor de huurachterstand ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding in hoger beroep op 21 februari 2024 geheel was ingelopen. m. Woonbedrijf heeft [geïntimeerden] niet alleen in dit kort geding betrokken, maar hen ook in een bodemprocedure gedagvaard. In die bodemprocedure (zaaknummer 10829756 CV EXPL 23-7573) vordert Woonbedrijf ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [geïntimeerde] heeft in de bodemprocedure op 7 december 2023 mondeling geantwoord. Het is op dit moment aan het hof niet duidelijk wat de stand van zaken in die bodemprocedure is. Het kort geding bij de kantonrechter 3.2.1. In het kort geding bij de kantonrechter vorderde Woonbedrijf, samengevat: I. veroordeling van [geïntimeerden] om het pand aan [adres 1] te [plaats] te ontruimen en ontruimd te houden; II. veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf € 1.218,80 aan huurachterstand tot en met november 2023 te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente; III. veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf de per maand verschuldigde huurpenningen te betalen, gerekend vanaf december 2023 tot aan het tijdstip waarop daadwerkelijk tot ontruiming is overgegaan, vermeerderd met wettelijke rente; met veroordeling van [geïntimeerde] en de andere gedaagden in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente. 3.2.2. Aan deze vordering heeft Woonbedrijf, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, het volgende ten grondslag gelegd. [geïntimeerde] is in meerdere opzichten tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.3.1. Woonbedrijf heeft in hoger beroep haar eis in verschillende opzichten gewijzigd. Allereerst heeft zij haar eis verminderd. Zij vordert niet langer: veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf € 1.218,80 aan huurachterstand tot en met november 2023 te betalen; veroordeling van [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf de per maand verschuldigde huurpenningen te betalen. Op grond van artikel 129 Rv, welk artikel op grond van artikel 353 lid 1 RV ook in hoger beroep van toepassing is, staat het Woonbedrijf vrij om haar eis te verminderen zolang in dit hoger beroep nog geen eindarrest is gewezen. De eisvermindering is dus toelaatbaar. 3.3.2. Woonbedrijf heeft voorts aan haar vordering om [geïntimeerde] te veroordelen om het pand aan [adres 1] te [plaats] te ontruimen, een subsidiaire vordering toegevoegd. Die subsidiaire vordering strekt ertoe dat, als de primaire gevorderde onvoorwaardelijke veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde niet toewijsbaar is, [geïntimeerde] wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen indien binnen een periode tussen één week en twee jaar na het in dit hoger beroep te wijzen arrest wordt voldaan aan een van de onder a tot en met d van de subsidiaire vordering genoemde voorwaarden. 3.3.3. Naar het oordeel van het hof betreft deze toegevoegde subsidiaire vordering een vermeerdering van eis. Door het instellen van de subsidiaire vordering heeft Woonbedrijf immers een vordering toegevoegd die in het geding bij de kantonrechter niet aan de orde was, maar die in hoger beroep behandeld zou moeten worden indien het hof, evenals de kantonrechter, de onvoorwaardelijke gevorderde vordering van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning niet toewijsbaar zou achten. Deze vermeerdering van eis is toelaatbaar omdat zij bij de dagvaarding in hoger beroep aan [geïntimeerde] is betekend. 3.3.4. Woonbedrijf heeft zeven grieven aangevoerd tegen het beroepen kortgedingvonnis. Op basis van die grieven heeft Woonbedrijf geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot, kort gezegd veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van het gehuurde, met hoofdelijke veroordeling van hen in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente. 3.3.5. [geïntimeerden] zijn niet verschenen in dit hoger beroep en hebben dus in hoger beroep geen verweer gevoerd. Het spoedeisend belang bij de gevorderde veroordeling tot ontruiming 3.4.1. Het hof moet eerst ambtshalve beoordelen of Woonbedrijf een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van de in hoger beroep nog aan de orde zijnde vordering tot veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van de woning. 3.4.2. Naar het oordeel van het hof heeft Woonbedrijf, uitgaande van haar stellingen, een spoedeisend belang bij beoordeling van die vordering in kort geding. Volgens die stellingen is [geïntimeerde] immers ernstig in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten, rechtvaardigt die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, en verblijven de anderen dan zonder recht of titel in de woning. Voorts heeft Woonbedrijf bij de ontruiming van de woning een spoedeisend belang omdat er lange wachtlijsten zijn voor sociale huurwoningen en zij de woning daarom snel wil verhuren aan een gegadigde die daar, anders dan [geïntimeerde] , wel recht op heeft. 3.4.3. Hiermee is nog niet gezegd dat de vordering tot ontruiming in dit kort geding toewijsbaar is. Dat is afhankelijk van beoordeling van de grieven die Woonbedrijf tegen het kortgedingvonnis heeft aangevoerd. Over grief 1: de door de voorzieningenrechter vastgestelde feiten 3.5.1. De kantonrechter heeft in de overwegingen 3.1 tot en met 3.5 van het beroepen vonnis enkele feiten vastgesteld. Grief 1 is tegen die overwegingen gericht. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf dat de door de kantonrechter gegeven feitenvaststelling onvolledig is. 3.5.2. Het hof heeft in rov. 3.1.2 van dit arrest een uitgebreidere weergave van de vaststaande feiten gegeven. In zoverre hoeft grief 1 niet meer besproken te worden. 3.5.3. Een vaststelling van vaststaande feiten in een rechterlijke uitspraak mag bovendien beperkt zijn tot de hoofdlijnen. Daarin hoeft niet elk detail te worden vermeld. Dat de feitenweergave in het beroepen vonnis beknopt was, brengt op zichzelf niet mee dat de kantonrechter tot een onjuist eindoordeel is gekomen. Grief 1 kan daarom niet tot vernietiging van het beroepen vonnis leiden. In zoverre verwerpt het hof grief 1. 3.5.4. Woonbedrijf gaat in de toelichting op grief 1 nog in op stellingen van [geïntimeerde] en op aspecten van die stellingen die Woonbedrijf ongeloofwaardig of tegenstrijdig vindt. Dat betreft echter geen vaststaande feiten en dit kan dus in het kader van grief 1 onbesproken blijven. Het hof zal er, voor zover nodig, bij de bespreking van de andere grieven op ingaan. Over grief 2: heeft Woonbedrijf een spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming van het gehuurde? 3.6.1. In rov. 5.1 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter overwogen, kort gezegd, dat bij beoordeling van een vordering tot ontruiming van een huurwoning in kort geding grote terughoudendheid moet worden betracht. 3.6.2. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf, kort gezegd, dat zij een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van haar vordering tot ontruiming in kort geding. Dit onderdeel van de grief hoeft niet nader besproken te worden omdat het hof hiervoor in rov. 3.4.2 al heeft geoordeeld dat Woonbedrijf een spoedeisend belang heeft bij beoordeling van die vordering in kort geding. 3.6.3. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf verder dat de kantonrechter in rov. 5.1 een te strenge maatstaf heeft vooropgesteld bij de beoordeling van de vraag of de vordering tot ontruiming in dit geval moet worden toegewezen. Het hof overweegt daarover dat de vraag of een gevorderde voorziening in kort geding toewijsbaar is, beantwoord moet worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Daarbij is onder meer van belang hoe aannemelijk de door de eiser gestelde feiten en omstandigheden zijn. Het hof zal dit in aanmerking nemen bij de behandeling van de andere grieven. 3.6.4. Dat de kantonrechter volgens Woonbedrijf in rov. 5.1 een strenge maatstaf voorop heeft gesteld, brengt op zichzelf niet mee dat de kantonrechter tot een onjuist eindoordeel is gekomen. In zoverre verwerpt het hof grief 2. Over grief 5: de tekortkomingen ter zake de huurbetalingen 3.7.1. Het hof zal nu eerst grief 5 behandelen.

Totaal € 2.326,17,-- 3.10.5. Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing.

3.11. Uit het voorgaande volgt onderstaande uitspraak. 4De uitspraak Het hof: vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven , rechtdoende als voorzieningenrechter, onder zaak-/rolnummer 10800844 / CV EXPL 23-7027 tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van 25 januari 2024, voor zover bij dat vonnis de vordering tot ontruiming jegens [geïntimeerden] is afgewezen en voor zover Woonbedrijf bij dat vonnis in de proceskosten is veroordeeld; in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt [geïntimeerden] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest de woning inclusief eventueel bijbehorende berging, gelegen aan [adres 1] te [plaats] , met alle daarin aanwezig goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonbedrijf, te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen; veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van de eerste aanleg ten bedrage van 1.244,85; veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep ten bedrage van € 2.326,17,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [geïntimeerden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het arrest daarna wordt betekend, dan moeten [geïntimeerden] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, S.M.J. Korthuis-Becks en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 juli 2024. griffier rolraadsheer

Door middel van die grief betoogt Woonbedrijf dat het feit dat [geïntimeerde] in het verleden de huur vaak te laat heeft betaald en het feit dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan die begin november 2023 was opgelopen tot vier maanden, in de bodemprocedure zullen leiden tot het oordeel dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden, en dat de kantonrechter daarom in dit kort geding de vordering tot ontruiming had moeten toewijzen. 3.7.2. Het hof acht bij de beoordeling van deze grief het volgende van belang. Volgens de door Woonbedrijf overgelegde aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 7 december 2023 bij de bodemrechter, heeft [geïntimeerde] bij die mondelinge behandeling verklaard dat hij vier maanden niet heeft gewerkt, dat hij werk heeft en dat hij bezig is met het afbetalen van de huurachterstand. Die verklaring lijkt te worden ondersteund door de omstandigheid dat [geïntimeerde] de huurachterstand van vier maanden die begin november 2023 bestond, door verschillende extra betalingen begin januari 2024 heeft teruggebracht tot minder dan 2,5 maand, en vervolgens medio februari 2024 geheel heeft ingelopen. Kennelijk in verband daarmee heeft Woonbedrijf de vorderingen tot veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de achterstallige huur en de lopende huur in dit hoger beroep ingetrokken. 3.7.3. Of de bodemrechter bij deze stand van zaken tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan vanwege de huurachterstand die in het verleden heeft bestaan en vanwege het feit dat [geïntimeerde] de huur in het verleden vaak niet tijdig heeft betaald, is naar het voorshands oordeel van het hof niet zeker. De feiten en omstandigheden waarvan sprake is ten tijde van een eventuele beslissing van de bodemrechter daarover, zullen daarbij een rol spelen. Het hof ziet daarom op dit moment in de betalingsproblemen uit het verleden onvoldoende aanleiding om in dit kort geding al een veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning uit te spreken. In zoverre is naar het voorlopig oordeel van het hof ook sprake van onvoldoende spoedeisend belang aan de zijde van Woonbedrijf, nu [geïntimeerde] de huurachterstand geheel heeft ingelopen. Van een steeds verder oplopende huurachterstand is dus geen sprake. 3.7.4. Het hof verwerpt daarom grief 5. Over de grieven 3 en 4: is aannemelijk dat [geïntimeerde] de woning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden en dat hij zelf niet zijn hoofdverblijf heeft gehouden in het gehuurde? 3.8.1. Het hof zal de grieven 3 en 4 gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat: de vordering tot ontruiming is gebaseerd op een melding aan de politie van één incident, en dat daarom de vraag rijst in hoeverre Woonbedrijf spoedeisend belang heeft bij haar vordering (rov. 5.3); niet zonder meer kan worden uitgegaan van de door [geïntimeerde] gemotiveerd weersproken stellingen van Woonbedrijf over onderverhuur van de woning althans over het beschikbaar stellen van de woning aan derden, zodat onvoldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen (rov. 5.4). 3.8.2. Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven voorop dat er voorshands geen aanleiding is om te twijfelen aan de bevindingen van de politie, die zijn beschreven in de politierapportage die Woonbedrijf op 3 november 2023 heeft ontvangen. Het hof neemt daarom als niet of onvoldoende betwist het volgende tot uitgangspunt: Op 29 oktober 2023 kreeg de politie een melding van een vrouw die bij de door [geïntimeerde] gehuurde woning een conflict had met haar huisbaas. Volgens de melding mocht zij van haar huisbaas niet haar spullen uit de woning halen, terwijl in de woning ook haar verblijfsdocument lag. Zij meldde aan de politie dat zij geld moest betalen aan de huisbaas om haar spullen terug te krijgen, terwijl ze altijd de huur had betaald. Volgens de melding van de vrouw zijn haar spullen van haar afgepakt en zou zij die niet terugkrijgen zonder een hoog bedrag te betalen. De politie is vervolgens (naar het hof begrijpt: op 29 oktober 2023) naar de woning gegaan en heeft bij de woning gesproken met de meldster en met een andere vrouw. Beiden deelden mee dat zij sinds drie maanden in de woning woonden, en dat zij die op 7 november zouden moeten verlaten. De vrouwen deelden voorts mee dat zij contant € 1.000,-- per maand aan huur betaalden, dat zij geen huurcontract hadden en dat zij beiden werkzaam waren op [het plein ] te [plaats] , hetgeen een plein is waar prostitutie wordt gefaciliteerd. De vrouwen vertelden verder aan de politie dat zij op 28 oktober 2023 uit de woning werden gezet door ene [voornaam] en vier andere grote mannen, en dat ze hun spullen alleen mochten pakken als ze € 1.500,-- zouden betalen. De vrouwen zeiden om die reden de nacht te hebben doorgebracht op hun werk op [het plein ] . De politie heeft tevens (naar het hof begrijpt: eveneens op 29 oktober 2023) gesproken met een omwonende, die het relaas van de twee vrouwen grotendeels bevestigde. De omwonende vertelde dat hij “gisteravond” (hof: 28 oktober 2023) alles gehoord had: dat er vier of vijf mannen met een hoop geschreeuw de vrouwen uit hun woning had gezet. De omwonende heeft voorts tegen de politie gezegd dat dit al meerdere keren is gebeurd met verschillende vrouwen, en dat hij hier al sinds 2019 meldingen van heeft gemaakt bij de woningbouwvereniging. De politie heeft vervolgens na overleg met de hulpofficier van justitie de voordeur laten openen door een slotenopener, zodat de vrouwen hun spullen konden pakken. Ook dit vormt naar het oordeel van het hof een bevestiging van hetgeen de vrouwen hebben gezegd. De politie heeft in de woning niets gezien dat er op duidde dat de vier mannen die op dat moment volgens de BRP op dat adres stonden ingeschreven, er daadwerkelijk woonden. Naar het oordeel van het hof wijzen deze uit de politierapportage blijkende feiten en omstandigheden erop dat [geïntimeerde] de woning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden. 3.8.3. Het hof constateert dat er ook andere aanwijzingen zijn dat [geïntimeerde] de huurwoning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden. Het hof noemt de volgende aanwijzingen. Volgens de vrouwen had een van de mannen die hen uit de woning hadden gezet, de voornaam [voornaam] . Dat is de voornaam van [geïntimeerde] . Volgens het door Woonbedrijf overgelegde uittreksel uit de BPR hebben sinds het aangaan van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] , achtereenvolgens meerdere mensen op het adres ingeschreven gestaan. [geïntimeerde] heeft daar, voor zover het de hiervoor in rov. 3.1.2 onder g genoemde personen betreft, geen verklaring of rechtvaardiging voor gegeven. In de door Woonbedrijf overgelegde anonieme schriftelijke verklaring van een omwonende (hof: mogelijk de omwonende die ook in de rapportage van de politie is genoemd) is eveneens vermeld dat er vanaf april 2019 diverse personen / gezinnen telkens een tijdje in de woning hebben verbleven, en dat [geïntimeerde] slechts een of twee keer per maand een bezoek aan de woning bracht.

Door middel van die grief betoogt Woonbedrijf dat het feit dat [geïntimeerde] in het verleden de huur vaak te laat heeft betaald en het feit dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan die begin november 2023 was opgelopen tot vier maanden, in de bodemprocedure zullen leiden tot het oordeel dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden, en dat de kantonrechter daarom in dit kort geding de vordering tot ontruiming had moeten toewijzen. 3.7.2. Het hof acht bij de beoordeling van deze grief het volgende van belang. Volgens de door Woonbedrijf overgelegde aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 7 december 2023 bij de bodemrechter, heeft [geïntimeerde] bij die mondelinge behandeling verklaard dat hij vier maanden niet heeft gewerkt, dat hij werk heeft en dat hij bezig is met het afbetalen van de huurachterstand. Die verklaring lijkt te worden ondersteund door de omstandigheid dat [geïntimeerde] de huurachterstand van vier maanden die begin november 2023 bestond, door verschillende extra betalingen begin januari 2024 heeft teruggebracht tot minder dan 2,5 maand, en vervolgens medio februari 2024 geheel heeft ingelopen. Kennelijk in verband daarmee heeft Woonbedrijf de vorderingen tot veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de achterstallige huur en de lopende huur in dit hoger beroep ingetrokken. 3.7.3. Of de bodemrechter bij deze stand van zaken tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan vanwege de huurachterstand die in het verleden heeft bestaan en vanwege het feit dat [geïntimeerde] de huur in het verleden vaak niet tijdig heeft betaald, is naar het voorshands oordeel van het hof niet zeker. De feiten en omstandigheden waarvan sprake is ten tijde van een eventuele beslissing van de bodemrechter daarover, zullen daarbij een rol spelen. Het hof ziet daarom op dit moment in de betalingsproblemen uit het verleden onvoldoende aanleiding om in dit kort geding al een veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning uit te spreken. In zoverre is naar het voorlopig oordeel van het hof ook sprake van onvoldoende spoedeisend belang aan de zijde van Woonbedrijf, nu [geïntimeerde] de huurachterstand geheel heeft ingelopen. Van een steeds verder oplopende huurachterstand is dus geen sprake. 3.7.4. Het hof verwerpt daarom grief 5. Over de grieven 3 en 4: is aannemelijk dat [geïntimeerde] de woning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden en dat hij zelf niet zijn hoofdverblijf heeft gehouden in het gehuurde? 3.8.1. Het hof zal de grieven 3 en 4 gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat: de vordering tot ontruiming is gebaseerd op een melding aan de politie van één incident, en dat daarom de vraag rijst in hoeverre Woonbedrijf spoedeisend belang heeft bij haar vordering (rov. 5.3); niet zonder meer kan worden uitgegaan van de door [geïntimeerde] gemotiveerd weersproken stellingen van Woonbedrijf over onderverhuur van de woning althans over het beschikbaar stellen van de woning aan derden, zodat onvoldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen (rov. 5.4). 3.8.2. Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven voorop dat er voorshands geen aanleiding is om te twijfelen aan de bevindingen van de politie, die zijn beschreven in de politierapportage die Woonbedrijf op 3 november 2023 heeft ontvangen. Het hof neemt daarom als niet of onvoldoende betwist het volgende tot uitgangspunt: Op 29 oktober 2023 kreeg de politie een melding van een vrouw die bij de door [geïntimeerde] gehuurde woning een conflict had met haar huisbaas. Volgens de melding mocht zij van haar huisbaas niet haar spullen uit de woning halen, terwijl in de woning ook haar verblijfsdocument lag. Zij meldde aan de politie dat zij geld moest betalen aan de huisbaas om haar spullen terug te krijgen, terwijl ze altijd de huur had betaald. Volgens de melding van de vrouw zijn haar spullen van haar afgepakt en zou zij die niet terugkrijgen zonder een hoog bedrag te betalen. De politie is vervolgens (naar het hof begrijpt: op 29 oktober 2023) naar de woning gegaan en heeft bij de woning gesproken met de meldster en met een andere vrouw. Beiden deelden mee dat zij sinds drie maanden in de woning woonden, en dat zij die op 7 november zouden moeten verlaten. De vrouwen deelden voorts mee dat zij contant € 1.000,-- per maand aan huur betaalden, dat zij geen huurcontract hadden en dat zij beiden werkzaam waren op [het plein ] te [plaats] , hetgeen een plein is waar prostitutie wordt gefaciliteerd. De vrouwen vertelden verder aan de politie dat zij op 28 oktober 2023 uit de woning werden gezet door ene [voornaam] en vier andere grote mannen, en dat ze hun spullen alleen mochten pakken als ze € 1.500,-- zouden betalen. De vrouwen zeiden om die reden de nacht te hebben doorgebracht op hun werk op [het plein ] . De politie heeft tevens (naar het hof begrijpt: eveneens op 29 oktober 2023) gesproken met een omwonende, die het relaas van de twee vrouwen grotendeels bevestigde. De omwonende vertelde dat hij “gisteravond” (hof: 28 oktober 2023) alles gehoord had: dat er vier of vijf mannen met een hoop geschreeuw de vrouwen uit hun woning had gezet. De omwonende heeft voorts tegen de politie gezegd dat dit al meerdere keren is gebeurd met verschillende vrouwen, en dat hij hier al sinds 2019 meldingen van heeft gemaakt bij de woningbouwvereniging. De politie heeft vervolgens na overleg met de hulpofficier van justitie de voordeur laten openen door een slotenopener, zodat de vrouwen hun spullen konden pakken. Ook dit vormt naar het oordeel van het hof een bevestiging van hetgeen de vrouwen hebben gezegd. De politie heeft in de woning niets gezien dat er op duidde dat de vier mannen die op dat moment volgens de BRP op dat adres stonden ingeschreven, er daadwerkelijk woonden. Naar het oordeel van het hof wijzen deze uit de politierapportage blijkende feiten en omstandigheden erop dat [geïntimeerde] de woning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden. 3.8.3. Het hof constateert dat er ook andere aanwijzingen zijn dat [geïntimeerde] de huurwoning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden. Het hof noemt de volgende aanwijzingen. Volgens de vrouwen had een van de mannen die hen uit de woning hadden gezet, de voornaam [voornaam] . Dat is de voornaam van [geïntimeerde] . Volgens het door Woonbedrijf overgelegde uittreksel uit de BPR hebben sinds het aangaan van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] , achtereenvolgens meerdere mensen op het adres ingeschreven gestaan. [geïntimeerde] heeft daar, voor zover het de hiervoor in rov. 3.1.2 onder g genoemde personen betreft, geen verklaring of rechtvaardiging voor gegeven. In de door Woonbedrijf overgelegde anonieme schriftelijke verklaring van een omwonende (hof: mogelijk de omwonende die ook in de rapportage van de politie is genoemd) is eveneens vermeld dat er vanaf april 2019 diverse personen / gezinnen telkens een tijdje in de woning hebben verbleven, en dat [geïntimeerde] slechts een of twee keer per maand een bezoek aan de woning bracht.

Door middel van die grief betoogt Woonbedrijf dat het feit dat [geïntimeerde] in het verleden de huur vaak te laat heeft betaald en het feit dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan die begin november 2023 was opgelopen tot vier maanden, in de bodemprocedure zullen leiden tot het oordeel dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden, en dat de kantonrechter daarom in dit kort geding de vordering tot ontruiming had moeten toewijzen. 3.7.2. Het hof acht bij de beoordeling van deze grief het volgende van belang. Volgens de door Woonbedrijf overgelegde aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 7 december 2023 bij de bodemrechter, heeft [geïntimeerde] bij die mondelinge behandeling verklaard dat hij vier maanden niet heeft gewerkt, dat hij werk heeft en dat hij bezig is met het afbetalen van de huurachterstand. Die verklaring lijkt te worden ondersteund door de omstandigheid dat [geïntimeerde] de huurachterstand van vier maanden die begin november 2023 bestond, door verschillende extra betalingen begin januari 2024 heeft teruggebracht tot minder dan 2,5 maand, en vervolgens medio februari 2024 geheel heeft ingelopen. Kennelijk in verband daarmee heeft Woonbedrijf de vorderingen tot veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de achterstallige huur en de lopende huur in dit hoger beroep ingetrokken. 3.7.3. Of de bodemrechter bij deze stand van zaken tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan vanwege de huurachterstand die in het verleden heeft bestaan en vanwege het feit dat [geïntimeerde] de huur in het verleden vaak niet tijdig heeft betaald, is naar het voorshands oordeel van het hof niet zeker. De feiten en omstandigheden waarvan sprake is ten tijde van een eventuele beslissing van de bodemrechter daarover, zullen daarbij een rol spelen. Het hof ziet daarom op dit moment in de betalingsproblemen uit het verleden onvoldoende aanleiding om in dit kort geding al een veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning uit te spreken. In zoverre is naar het voorlopig oordeel van het hof ook sprake van onvoldoende spoedeisend belang aan de zijde van Woonbedrijf, nu [geïntimeerde] de huurachterstand geheel heeft ingelopen. Van een steeds verder oplopende huurachterstand is dus geen sprake. 3.7.4. Het hof verwerpt daarom grief 5. Over de grieven 3 en 4: is aannemelijk dat [geïntimeerde] de woning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden en dat hij zelf niet zijn hoofdverblijf heeft gehouden in het gehuurde? 3.8.1. Het hof zal de grieven 3 en 4 gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat: de vordering tot ontruiming is gebaseerd op een melding aan de politie van één incident, en dat daarom de vraag rijst in hoeverre Woonbedrijf spoedeisend belang heeft bij haar vordering (rov. 5.3); niet zonder meer kan worden uitgegaan van de door [geïntimeerde] gemotiveerd weersproken stellingen van Woonbedrijf over onderverhuur van de woning althans over het beschikbaar stellen van de woning aan derden, zodat onvoldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen (rov. 5.4). 3.8.2. Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven voorop dat er voorshands geen aanleiding is om te twijfelen aan de bevindingen van de politie, die zijn beschreven in de politierapportage die Woonbedrijf op 3 november 2023 heeft ontvangen. Het hof neemt daarom als niet of onvoldoende betwist het volgende tot uitgangspunt: Op 29 oktober 2023 kreeg de politie een melding van een vrouw die bij de door [geïntimeerde] gehuurde woning een conflict had met haar huisbaas. Volgens de melding mocht zij van haar huisbaas niet haar spullen uit de woning halen, terwijl in de woning ook haar verblijfsdocument lag. Zij meldde aan de politie dat zij geld moest betalen aan de huisbaas om haar spullen terug te krijgen, terwijl ze altijd de huur had betaald. Volgens de melding van de vrouw zijn haar spullen van haar afgepakt en zou zij die niet terugkrijgen zonder een hoog bedrag te betalen. De politie is vervolgens (naar het hof begrijpt: op 29 oktober 2023) naar de woning gegaan en heeft bij de woning gesproken met de meldster en met een andere vrouw. Beiden deelden mee dat zij sinds drie maanden in de woning woonden, en dat zij die op 7 november zouden moeten verlaten. De vrouwen deelden voorts mee dat zij contant € 1.000,-- per maand aan huur betaalden, dat zij geen huurcontract hadden en dat zij beiden werkzaam waren op [het plein ] te [plaats] , hetgeen een plein is waar prostitutie wordt gefaciliteerd. De vrouwen vertelden verder aan de politie dat zij op 28 oktober 2023 uit de woning werden gezet door ene [voornaam] en vier andere grote mannen, en dat ze hun spullen alleen mochten pakken als ze € 1.500,-- zouden betalen. De vrouwen zeiden om die reden de nacht te hebben doorgebracht op hun werk op [het plein ] . De politie heeft tevens (naar het hof begrijpt: eveneens op 29 oktober 2023) gesproken met een omwonende, die het relaas van de twee vrouwen grotendeels bevestigde. De omwonende vertelde dat hij “gisteravond” (hof: 28 oktober 2023) alles gehoord had: dat er vier of vijf mannen met een hoop geschreeuw de vrouwen uit hun woning had gezet. De omwonende heeft voorts tegen de politie gezegd dat dit al meerdere keren is gebeurd met verschillende vrouwen, en dat hij hier al sinds 2019 meldingen van heeft gemaakt bij de woningbouwvereniging. De politie heeft vervolgens na overleg met de hulpofficier van justitie de voordeur laten openen door een slotenopener, zodat de vrouwen hun spullen konden pakken. Ook dit vormt naar het oordeel van het hof een bevestiging van hetgeen de vrouwen hebben gezegd. De politie heeft in de woning niets gezien dat er op duidde dat de vier mannen die op dat moment volgens de BRP op dat adres stonden ingeschreven, er daadwerkelijk woonden. Naar het oordeel van het hof wijzen deze uit de politierapportage blijkende feiten en omstandigheden erop dat [geïntimeerde] de woning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden. 3.8.3. Het hof constateert dat er ook andere aanwijzingen zijn dat [geïntimeerde] de huurwoning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden. Het hof noemt de volgende aanwijzingen. Volgens de vrouwen had een van de mannen die hen uit de woning hadden gezet, de voornaam [voornaam] . Dat is de voornaam van [geïntimeerde] . Volgens het door Woonbedrijf overgelegde uittreksel uit de BPR hebben sinds het aangaan van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] , achtereenvolgens meerdere mensen op het adres ingeschreven gestaan. [geïntimeerde] heeft daar, voor zover het de hiervoor in rov. 3.1.2 onder g genoemde personen betreft, geen verklaring of rechtvaardiging voor gegeven. In de door Woonbedrijf overgelegde anonieme schriftelijke verklaring van een omwonende (hof: mogelijk de omwonende die ook in de rapportage van de politie is genoemd) is eveneens vermeld dat er vanaf april 2019 diverse personen / gezinnen telkens een tijdje in de woning hebben verbleven, en dat [geïntimeerde] slechts een of twee keer per maand een bezoek aan de woning bracht.

Door middel van die grief betoogt Woonbedrijf dat het feit dat [geïntimeerde] in het verleden de huur vaak te laat heeft betaald en het feit dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan die begin november 2023 was opgelopen tot vier maanden, in de bodemprocedure zullen leiden tot het oordeel dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden, en dat de kantonrechter daarom in dit kort geding de vordering tot ontruiming had moeten toewijzen. 3.7.2. Het hof acht bij de beoordeling van deze grief het volgende van belang. Volgens de door Woonbedrijf overgelegde aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 7 december 2023 bij de bodemrechter, heeft [geïntimeerde] bij die mondelinge behandeling verklaard dat hij vier maanden niet heeft gewerkt, dat hij werk heeft en dat hij bezig is met het afbetalen van de huurachterstand. Die verklaring lijkt te worden ondersteund door de omstandigheid dat [geïntimeerde] de huurachterstand van vier maanden die begin november 2023 bestond, door verschillende extra betalingen begin januari 2024 heeft teruggebracht tot minder dan 2,5 maand, en vervolgens medio februari 2024 geheel heeft ingelopen. Kennelijk in verband daarmee heeft Woonbedrijf de vorderingen tot veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de achterstallige huur en de lopende huur in dit hoger beroep ingetrokken. 3.7.3. Of de bodemrechter bij deze stand van zaken tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan vanwege de huurachterstand die in het verleden heeft bestaan en vanwege het feit dat [geïntimeerde] de huur in het verleden vaak niet tijdig heeft betaald, is naar het voorshands oordeel van het hof niet zeker. De feiten en omstandigheden waarvan sprake is ten tijde van een eventuele beslissing van de bodemrechter daarover, zullen daarbij een rol spelen. Het hof ziet daarom op dit moment in de betalingsproblemen uit het verleden onvoldoende aanleiding om in dit kort geding al een veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning uit te spreken. In zoverre is naar het voorlopig oordeel van het hof ook sprake van onvoldoende spoedeisend belang aan de zijde van Woonbedrijf, nu [geïntimeerde] de huurachterstand geheel heeft ingelopen. Van een steeds verder oplopende huurachterstand is dus geen sprake. 3.7.4. Het hof verwerpt daarom grief 5. Over de grieven 3 en 4: is aannemelijk dat [geïntimeerde] de woning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden en dat hij zelf niet zijn hoofdverblijf heeft gehouden in het gehuurde? 3.8.1. Het hof zal de grieven 3 en 4 gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat: de vordering tot ontruiming is gebaseerd op een melding aan de politie van één incident, en dat daarom de vraag rijst in hoeverre Woonbedrijf spoedeisend belang heeft bij haar vordering (rov. 5.3); niet zonder meer kan worden uitgegaan van de door [geïntimeerde] gemotiveerd weersproken stellingen van Woonbedrijf over onderverhuur van de woning althans over het beschikbaar stellen van de woning aan derden, zodat onvoldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen (rov. 5.4). 3.8.2. Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven voorop dat er voorshands geen aanleiding is om te twijfelen aan de bevindingen van de politie, die zijn beschreven in de politierapportage die Woonbedrijf op 3 november 2023 heeft ontvangen. Het hof neemt daarom als niet of onvoldoende betwist het volgende tot uitgangspunt: Op 29 oktober 2023 kreeg de politie een melding van een vrouw die bij de door [geïntimeerde] gehuurde woning een conflict had met haar huisbaas. Volgens de melding mocht zij van haar huisbaas niet haar spullen uit de woning halen, terwijl in de woning ook haar verblijfsdocument lag. Zij meldde aan de politie dat zij geld moest betalen aan de huisbaas om haar spullen terug te krijgen, terwijl ze altijd de huur had betaald. Volgens de melding van de vrouw zijn haar spullen van haar afgepakt en zou zij die niet terugkrijgen zonder een hoog bedrag te betalen. De politie is vervolgens (naar het hof begrijpt: op 29 oktober 2023) naar de woning gegaan en heeft bij de woning gesproken met de meldster en met een andere vrouw. Beiden deelden mee dat zij sinds drie maanden in de woning woonden, en dat zij die op 7 november zouden moeten verlaten. De vrouwen deelden voorts mee dat zij contant € 1.000,-- per maand aan huur betaalden, dat zij geen huurcontract hadden en dat zij beiden werkzaam waren op [het plein ] te [plaats] , hetgeen een plein is waar prostitutie wordt gefaciliteerd. De vrouwen vertelden verder aan de politie dat zij op 28 oktober 2023 uit de woning werden gezet door ene [voornaam] en vier andere grote mannen, en dat ze hun spullen alleen mochten pakken als ze € 1.500,-- zouden betalen. De vrouwen zeiden om die reden de nacht te hebben doorgebracht op hun werk op [het plein ] . De politie heeft tevens (naar het hof begrijpt: eveneens op 29 oktober 2023) gesproken met een omwonende, die het relaas van de twee vrouwen grotendeels bevestigde. De omwonende vertelde dat hij “gisteravond” (hof: 28 oktober 2023) alles gehoord had: dat er vier of vijf mannen met een hoop geschreeuw de vrouwen uit hun woning had gezet. De omwonende heeft voorts tegen de politie gezegd dat dit al meerdere keren is gebeurd met verschillende vrouwen, en dat hij hier al sinds 2019 meldingen van heeft gemaakt bij de woningbouwvereniging. De politie heeft vervolgens na overleg met de hulpofficier van justitie de voordeur laten openen door een slotenopener, zodat de vrouwen hun spullen konden pakken. Ook dit vormt naar het oordeel van het hof een bevestiging van hetgeen de vrouwen hebben gezegd. De politie heeft in de woning niets gezien dat er op duidde dat de vier mannen die op dat moment volgens de BRP op dat adres stonden ingeschreven, er daadwerkelijk woonden. Naar het oordeel van het hof wijzen deze uit de politierapportage blijkende feiten en omstandigheden erop dat [geïntimeerde] de woning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden. 3.8.3. Het hof constateert dat er ook andere aanwijzingen zijn dat [geïntimeerde] de huurwoning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden. Het hof noemt de volgende aanwijzingen. Volgens de vrouwen had een van de mannen die hen uit de woning hadden gezet, de voornaam [voornaam] . Dat is de voornaam van [geïntimeerde] . Volgens het door Woonbedrijf overgelegde uittreksel uit de BPR hebben sinds het aangaan van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] , achtereenvolgens meerdere mensen op het adres ingeschreven gestaan. [geïntimeerde] heeft daar, voor zover het de hiervoor in rov. 3.1.2 onder g genoemde personen betreft, geen verklaring of rechtvaardiging voor gegeven. In de door Woonbedrijf overgelegde anonieme schriftelijke verklaring van een omwonende (hof: mogelijk de omwonende die ook in de rapportage van de politie is genoemd) is eveneens vermeld dat er vanaf april 2019 diverse personen / gezinnen telkens een tijdje in de woning hebben verbleven, en dat [geïntimeerde] slechts een of twee keer per maand een bezoek aan de woning bracht.

Door middel van die grief betoogt Woonbedrijf dat het feit dat [geïntimeerde] in het verleden de huur vaak te laat heeft betaald en het feit dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan die begin november 2023 was opgelopen tot vier maanden, in de bodemprocedure zullen leiden tot het oordeel dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden, en dat de kantonrechter daarom in dit kort geding de vordering tot ontruiming had moeten toewijzen. 3.7.2. Het hof acht bij de beoordeling van deze grief het volgende van belang. Volgens de door Woonbedrijf overgelegde aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 7 december 2023 bij de bodemrechter, heeft [geïntimeerde] bij die mondelinge behandeling verklaard dat hij vier maanden niet heeft gewerkt, dat hij werk heeft en dat hij bezig is met het afbetalen van de huurachterstand. Die verklaring lijkt te worden ondersteund door de omstandigheid dat [geïntimeerde] de huurachterstand van vier maanden die begin november 2023 bestond, door verschillende extra betalingen begin januari 2024 heeft teruggebracht tot minder dan 2,5 maand, en vervolgens medio februari 2024 geheel heeft ingelopen. Kennelijk in verband daarmee heeft Woonbedrijf de vorderingen tot veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de achterstallige huur en de lopende huur in dit hoger beroep ingetrokken. 3.7.3. Of de bodemrechter bij deze stand van zaken tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan vanwege de huurachterstand die in het verleden heeft bestaan en vanwege het feit dat [geïntimeerde] de huur in het verleden vaak niet tijdig heeft betaald, is naar het voorshands oordeel van het hof niet zeker. De feiten en omstandigheden waarvan sprake is ten tijde van een eventuele beslissing van de bodemrechter daarover, zullen daarbij een rol spelen. Het hof ziet daarom op dit moment in de betalingsproblemen uit het verleden onvoldoende aanleiding om in dit kort geding al een veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning uit te spreken. In zoverre is naar het voorlopig oordeel van het hof ook sprake van onvoldoende spoedeisend belang aan de zijde van Woonbedrijf, nu [geïntimeerde] de huurachterstand geheel heeft ingelopen. Van een steeds verder oplopende huurachterstand is dus geen sprake. 3.7.4. Het hof verwerpt daarom grief 5. Over de grieven 3 en 4: is aannemelijk dat [geïntimeerde] de woning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden en dat hij zelf niet zijn hoofdverblijf heeft gehouden in het gehuurde? 3.8.1. Het hof zal de grieven 3 en 4 gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat: de vordering tot ontruiming is gebaseerd op een melding aan de politie van één incident, en dat daarom de vraag rijst in hoeverre Woonbedrijf spoedeisend belang heeft bij haar vordering (rov. 5.3); niet zonder meer kan worden uitgegaan van de door [geïntimeerde] gemotiveerd weersproken stellingen van Woonbedrijf over onderverhuur van de woning althans over het beschikbaar stellen van de woning aan derden, zodat onvoldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen (rov. 5.4). 3.8.2. Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven voorop dat er voorshands geen aanleiding is om te twijfelen aan de bevindingen van de politie, die zijn beschreven in de politierapportage die Woonbedrijf op 3 november 2023 heeft ontvangen. Het hof neemt daarom als niet of onvoldoende betwist het volgende tot uitgangspunt: Op 29 oktober 2023 kreeg de politie een melding van een vrouw die bij de door [geïntimeerde] gehuurde woning een conflict had met haar huisbaas. Volgens de melding mocht zij van haar huisbaas niet haar spullen uit de woning halen, terwijl in de woning ook haar verblijfsdocument lag. Zij meldde aan de politie dat zij geld moest betalen aan de huisbaas om haar spullen terug te krijgen, terwijl ze altijd de huur had betaald. Volgens de melding van de vrouw zijn haar spullen van haar afgepakt en zou zij die niet terugkrijgen zonder een hoog bedrag te betalen. De politie is vervolgens (naar het hof begrijpt: op 29 oktober 2023) naar de woning gegaan en heeft bij de woning gesproken met de meldster en met een andere vrouw. Beiden deelden mee dat zij sinds drie maanden in de woning woonden, en dat zij die op 7 november zouden moeten verlaten. De vrouwen deelden voorts mee dat zij contant € 1.000,-- per maand aan huur betaalden, dat zij geen huurcontract hadden en dat zij beiden werkzaam waren op [het plein ] te [plaats] , hetgeen een plein is waar prostitutie wordt gefaciliteerd. De vrouwen vertelden verder aan de politie dat zij op 28 oktober 2023 uit de woning werden gezet door ene [voornaam] en vier andere grote mannen, en dat ze hun spullen alleen mochten pakken als ze € 1.500,-- zouden betalen. De vrouwen zeiden om die reden de nacht te hebben doorgebracht op hun werk op [het plein ] . De politie heeft tevens (naar het hof begrijpt: eveneens op 29 oktober 2023) gesproken met een omwonende, die het relaas van de twee vrouwen grotendeels bevestigde. De omwonende vertelde dat hij “gisteravond” (hof: 28 oktober 2023) alles gehoord had: dat er vier of vijf mannen met een hoop geschreeuw de vrouwen uit hun woning had gezet. De omwonende heeft voorts tegen de politie gezegd dat dit al meerdere keren is gebeurd met verschillende vrouwen, en dat hij hier al sinds 2019 meldingen van heeft gemaakt bij de woningbouwvereniging. De politie heeft vervolgens na overleg met de hulpofficier van justitie de voordeur laten openen door een slotenopener, zodat de vrouwen hun spullen konden pakken. Ook dit vormt naar het oordeel van het hof een bevestiging van hetgeen de vrouwen hebben gezegd. De politie heeft in de woning niets gezien dat er op duidde dat de vier mannen die op dat moment volgens de BRP op dat adres stonden ingeschreven, er daadwerkelijk woonden. Naar het oordeel van het hof wijzen deze uit de politierapportage blijkende feiten en omstandigheden erop dat [geïntimeerde] de woning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden. 3.8.3. Het hof constateert dat er ook andere aanwijzingen zijn dat [geïntimeerde] de huurwoning heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden. Het hof noemt de volgende aanwijzingen. Volgens de vrouwen had een van de mannen die hen uit de woning hadden gezet, de voornaam [voornaam] . Dat is de voornaam van [geïntimeerde] . Volgens het door Woonbedrijf overgelegde uittreksel uit de BPR hebben sinds het aangaan van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] , achtereenvolgens meerdere mensen op het adres ingeschreven gestaan. [geïntimeerde] heeft daar, voor zover het de hiervoor in rov. 3.1.2 onder g genoemde personen betreft, geen verklaring of rechtvaardiging voor gegeven. In de door Woonbedrijf overgelegde anonieme schriftelijke verklaring van een omwonende (hof: mogelijk de omwonende die ook in de rapportage van de politie is genoemd) is eveneens vermeld dat er vanaf april 2019 diverse personen / gezinnen telkens een tijdje in de woning hebben verbleven, en dat [geïntimeerde] slechts een of twee keer per maand een bezoek aan de woning bracht.

Dit sluit tot op zekere hoogte aan bij de gegevens uit de BRP, waaruit blijkt dat er na aanvang van de met [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst al gedurende meerdere jaren verschillende wisselende personen ingeschreven hebben gestaan op het betreffende adres. In de schriftelijke verklaring van de omwonende is ook vermeld dat er de laatste maanden 6 personen in de woning woonden: 2 mannen en 4 vrouwen, en dat de vrouwen bijna elke nacht tussen 01.30 uur en 03.00 uur thuis kwamen waardoor de omwonende geregeld wakker werd. Het komt het hof niet onaannemelijk voor dat dit tijdstip van thuiskomst verband hield met de werkzaamheden van de vrouwen op [het plein ] . In zoverre sluit deze schriftelijke verklaring aan op hetgeen is gezegd door de twee vrouwen die in de politierapportage zijn genoemd. [geïntimeerde] heeft niet gereageerd op meerdere verzoeken die Woonbedrijf vanaf medio 2022 heeft gedaan ten aanzien van het plaatsen van wettelijk verplichte rookmelders in de woning. Daarmee heeft [geïntimeerde] lange tijd belemmerd dat Woonbedrijf zelf kon vaststellen of sprake was van niet toegestane onderverhuur. 3.8.4. Naar het voorlopig oordeel van het hof heeft Woonbedrijf, door te wijzen op bovengenoemde feiten en omstandigheden, genoegzaam aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde] de woning gedurende langere tijd heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan meerdere derden. 3.8.5. [geïntimeerde] heeft als mondeling verweer in het kort geding bij de kantonrechter, samengevat, het volgende gesteld. [geïntimeerde] woont in de woning met zijn twee boers en vader. [geïntimeerde] heeft dat niet aan Woonbedrijf gemeld omdat hij niet wist dat dit moest. [geïntimeerde] is in augustus 2023 op vakantie gegaan en heeft toen de sleutel van de woning gegeven aan een vriend met de naam [x] . Tijdens de vakantie van [geïntimeerde] heeft [x] contact opgenomen en gevraagd of hij zolang in de woning mocht wonen tijdens de vakantie van [geïntimeerde] . De vader van [geïntimeerde] moest werken en er moest op het kleine broertje van [geïntimeerde] worden gepast. [geïntimeerde] heeft zijn huis nooit onderverhuurd aan vrouwen. [geïntimeerde] kwam op 23 oktober 2023 terug van vakantie, is toen naar zijn moeder gegaan en pas de volgende dag naar zijn eigen woning gegaan. Toen bleek dat daar vier mannen woonden. [geïntimeerde] is vervolgens met vier vrienden gekomen en heeft toen die vier mannen uit de woning gezet. Alle spullen van [geïntimeerde] en van zijn broers en zijn vader lagen op dat moment op het balkon. Er lagen matrassen in de kamer. De bank, het fitnessapparaat, de kleding en het bed lagen op het balkon. Inmiddels zijn de vader en één van de broers van [geïntimeerde] verhuisd. De andere broer zal ook binnenkort verhuizen. [geïntimeerde] heeft ook mondeling verweer gevoerd in de bodemprocedure. Woonbedrijf heeft de aantekeningen van de griffier van het mondelinge verweer dat [geïntimeerde] in de bodemprocedure heeft gevoerd, in het geding gebracht. [geïntimeerde] heeft toen onder meer verklaard dat de vriend, aan wie hij de sleutel van de woning had gegeven, een keer belde om te zeggen dat hij onderdak zocht voor een meisje uit Oekraïne of uit een ander land, en dat [geïntimeerde] het goed vond dat zij tijdelijk geholpen werd. Ook heeft [geïntimeerde] als verweer in de bodemprocedure verklaard dat hij na zijn terugkomst van vakantie weliswaar € 1,500,-- gevraagd heeft aan een vrouw die hem belde en haar spullen terug vroeg, maar dat hij dit vroeg omdat hij schade had omdat tijdens zijn afwezigheid allerlei spullen uit de woning op het balkon waren gezet. 3.8.6. Naar het voorshands oordeel van het hof is het verweer van [geïntimeerde] om de navolgende redenen niet overtuigend. [geïntimeerde] heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat hij van augustus tot eind oktober 2023 op vakantie is geweest. Hij heeft niet gesteld waar hij in die periode heeft verbleven en hoe hij daarheen is gereisd. Hij heeft geen reisbescheiden overgelegd zoals vliegtickets, bewijzen van huur van een vakantieverblijf of bewijzen van op een vakantieadres gedane uitgaven. De stelling van [geïntimeerde] dat hij tijdens zijn afwezigheid wegens vakantie de sleutel van zijn woning aan een vriend heeft gegeven komt niet logisch over, omdat [geïntimeerde] tevens heeft verklaard dat hij met zijn vader en twee broers in de woning woont. Indien dat zo is, valt niet in te zien waarom [geïntimeerde] de sleutel van de woning aan een vriend moest geven. De stelling van [geïntimeerde] dat er op zijn kleine broertje moest worden gepast, valt niet te verenigen met de geboortedata van zijn op het adres ingeschreven familieleden, zoals genoemd in de politierapportage. Het jongste ingeschreven familielid is geboren op [geboortedatum 4] 1999, en was tijdens de gestelde vakantieperiode dus 24 jaar oud. Naar het voorshands oordeel kan dan niet worden gesproken van een klein broertje waarop gepast moet worden. [geïntimeerde] heeft van de vriend, aan wie hij de sleutel van de woning zou hebben gegeven, alleen een niet te verifiëren naam genoemd. [geïntimeerde] heeft weliswaar bij zijn mondeling verweer in de bodemprocedure gezegd dat hij alle gegevens van die vriend heeft en bekend kan maken, maar [geïntimeerde] heeft in het geheel geen verifieerbare contactgegevens van die “vriend” genoemd, niet tijdens het verweer in de bodemprocedure, niet tijdens het verweer van 11 januari 2024 in het kort geding bij de kantonrechter, en ook niet in dit hoger beroep. [geïntimeerde] heeft in zijn verweer in de bodemprocedure erkend dat hij € 1.500,-- heeft gevraagd aan een vrouw die haar spullen terug vroeg, maar verklaard dat dit verband hield met het feit dat hij na zijn vakantie al zijn spullen op het balkon had aangetroffen. Volgens het verweer in de kortgedingprocedure betrof dit de bank, een fitnessapparaat, kleding en een bed. Woonbedrijf heeft er terecht op gewezen dat dit niet aannemelijk voorkomt aangezien het gehuurde appartement slechts een zeer klein balkon heeft, hetgeen blijkt uit productie 4 bij de inleidende dagvaarding. 3.8.7. Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat [geïntimeerde] binnen het kader van dit kort geding de gemotiveerd en met stukken onderbouwde stelling van Woonbedrijf, dat [geïntimeerde] het gehuurde meermaals heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Het hof acht het daarom aannemelijk dat [geïntimeerde] het gehuurde meermaals heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan (niet tot zijn gezin behorende) derden, en op die wijze in de nakoming van de huurovereenkomst tekort is geschoten. 3.8.8. Woonbedrijf heeft eveneens voldoende aannemelijk gemaakt dat deze tekortkoming in een bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerde] al door zijn eerdere ervaring als illegaal onderhuurder op het adres [adres 2] te [plaats] wist dat het onderverhuren of in gebruik geven van de woning of een deel van de woning aan derden niet mocht.

Dit sluit tot op zekere hoogte aan bij de gegevens uit de BRP, waaruit blijkt dat er na aanvang van de met [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst al gedurende meerdere jaren verschillende wisselende personen ingeschreven hebben gestaan op het betreffende adres. In de schriftelijke verklaring van de omwonende is ook vermeld dat er de laatste maanden 6 personen in de woning woonden: 2 mannen en 4 vrouwen, en dat de vrouwen bijna elke nacht tussen 01.30 uur en 03.00 uur thuis kwamen waardoor de omwonende geregeld wakker werd. Het komt het hof niet onaannemelijk voor dat dit tijdstip van thuiskomst verband hield met de werkzaamheden van de vrouwen op [het plein ] . In zoverre sluit deze schriftelijke verklaring aan op hetgeen is gezegd door de twee vrouwen die in de politierapportage zijn genoemd. [geïntimeerde] heeft niet gereageerd op meerdere verzoeken die Woonbedrijf vanaf medio 2022 heeft gedaan ten aanzien van het plaatsen van wettelijk verplichte rookmelders in de woning. Daarmee heeft [geïntimeerde] lange tijd belemmerd dat Woonbedrijf zelf kon vaststellen of sprake was van niet toegestane onderverhuur. 3.8.4. Naar het voorlopig oordeel van het hof heeft Woonbedrijf, door te wijzen op bovengenoemde feiten en omstandigheden, genoegzaam aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde] de woning gedurende langere tijd heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan meerdere derden. 3.8.5. [geïntimeerde] heeft als mondeling verweer in het kort geding bij de kantonrechter, samengevat, het volgende gesteld. [geïntimeerde] woont in de woning met zijn twee boers en vader. [geïntimeerde] heeft dat niet aan Woonbedrijf gemeld omdat hij niet wist dat dit moest. [geïntimeerde] is in augustus 2023 op vakantie gegaan en heeft toen de sleutel van de woning gegeven aan een vriend met de naam [x] . Tijdens de vakantie van [geïntimeerde] heeft [x] contact opgenomen en gevraagd of hij zolang in de woning mocht wonen tijdens de vakantie van [geïntimeerde] . De vader van [geïntimeerde] moest werken en er moest op het kleine broertje van [geïntimeerde] worden gepast. [geïntimeerde] heeft zijn huis nooit onderverhuurd aan vrouwen. [geïntimeerde] kwam op 23 oktober 2023 terug van vakantie, is toen naar zijn moeder gegaan en pas de volgende dag naar zijn eigen woning gegaan. Toen bleek dat daar vier mannen woonden. [geïntimeerde] is vervolgens met vier vrienden gekomen en heeft toen die vier mannen uit de woning gezet. Alle spullen van [geïntimeerde] en van zijn broers en zijn vader lagen op dat moment op het balkon. Er lagen matrassen in de kamer. De bank, het fitnessapparaat, de kleding en het bed lagen op het balkon. Inmiddels zijn de vader en één van de broers van [geïntimeerde] verhuisd. De andere broer zal ook binnenkort verhuizen. [geïntimeerde] heeft ook mondeling verweer gevoerd in de bodemprocedure. Woonbedrijf heeft de aantekeningen van de griffier van het mondelinge verweer dat [geïntimeerde] in de bodemprocedure heeft gevoerd, in het geding gebracht. [geïntimeerde] heeft toen onder meer verklaard dat de vriend, aan wie hij de sleutel van de woning had gegeven, een keer belde om te zeggen dat hij onderdak zocht voor een meisje uit Oekraïne of uit een ander land, en dat [geïntimeerde] het goed vond dat zij tijdelijk geholpen werd. Ook heeft [geïntimeerde] als verweer in de bodemprocedure verklaard dat hij na zijn terugkomst van vakantie weliswaar € 1,500,-- gevraagd heeft aan een vrouw die hem belde en haar spullen terug vroeg, maar dat hij dit vroeg omdat hij schade had omdat tijdens zijn afwezigheid allerlei spullen uit de woning op het balkon waren gezet. 3.8.6. Naar het voorshands oordeel van het hof is het verweer van [geïntimeerde] om de navolgende redenen niet overtuigend. [geïntimeerde] heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat hij van augustus tot eind oktober 2023 op vakantie is geweest. Hij heeft niet gesteld waar hij in die periode heeft verbleven en hoe hij daarheen is gereisd. Hij heeft geen reisbescheiden overgelegd zoals vliegtickets, bewijzen van huur van een vakantieverblijf of bewijzen van op een vakantieadres gedane uitgaven. De stelling van [geïntimeerde] dat hij tijdens zijn afwezigheid wegens vakantie de sleutel van zijn woning aan een vriend heeft gegeven komt niet logisch over, omdat [geïntimeerde] tevens heeft verklaard dat hij met zijn vader en twee broers in de woning woont. Indien dat zo is, valt niet in te zien waarom [geïntimeerde] de sleutel van de woning aan een vriend moest geven. De stelling van [geïntimeerde] dat er op zijn kleine broertje moest worden gepast, valt niet te verenigen met de geboortedata van zijn op het adres ingeschreven familieleden, zoals genoemd in de politierapportage. Het jongste ingeschreven familielid is geboren op [geboortedatum 4] 1999, en was tijdens de gestelde vakantieperiode dus 24 jaar oud. Naar het voorshands oordeel kan dan niet worden gesproken van een klein broertje waarop gepast moet worden. [geïntimeerde] heeft van de vriend, aan wie hij de sleutel van de woning zou hebben gegeven, alleen een niet te verifiëren naam genoemd. [geïntimeerde] heeft weliswaar bij zijn mondeling verweer in de bodemprocedure gezegd dat hij alle gegevens van die vriend heeft en bekend kan maken, maar [geïntimeerde] heeft in het geheel geen verifieerbare contactgegevens van die “vriend” genoemd, niet tijdens het verweer in de bodemprocedure, niet tijdens het verweer van 11 januari 2024 in het kort geding bij de kantonrechter, en ook niet in dit hoger beroep. [geïntimeerde] heeft in zijn verweer in de bodemprocedure erkend dat hij € 1.500,-- heeft gevraagd aan een vrouw die haar spullen terug vroeg, maar verklaard dat dit verband hield met het feit dat hij na zijn vakantie al zijn spullen op het balkon had aangetroffen. Volgens het verweer in de kortgedingprocedure betrof dit de bank, een fitnessapparaat, kleding en een bed. Woonbedrijf heeft er terecht op gewezen dat dit niet aannemelijk voorkomt aangezien het gehuurde appartement slechts een zeer klein balkon heeft, hetgeen blijkt uit productie 4 bij de inleidende dagvaarding. 3.8.7. Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat [geïntimeerde] binnen het kader van dit kort geding de gemotiveerd en met stukken onderbouwde stelling van Woonbedrijf, dat [geïntimeerde] het gehuurde meermaals heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Het hof acht het daarom aannemelijk dat [geïntimeerde] het gehuurde meermaals heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan (niet tot zijn gezin behorende) derden, en op die wijze in de nakoming van de huurovereenkomst tekort is geschoten. 3.8.8. Woonbedrijf heeft eveneens voldoende aannemelijk gemaakt dat deze tekortkoming in een bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerde] al door zijn eerdere ervaring als illegaal onderhuurder op het adres [adres 2] te [plaats] wist dat het onderverhuren of in gebruik geven van de woning of een deel van de woning aan derden niet mocht.

Dit sluit tot op zekere hoogte aan bij de gegevens uit de BRP, waaruit blijkt dat er na aanvang van de met [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst al gedurende meerdere jaren verschillende wisselende personen ingeschreven hebben gestaan op het betreffende adres. In de schriftelijke verklaring van de omwonende is ook vermeld dat er de laatste maanden 6 personen in de woning woonden: 2 mannen en 4 vrouwen, en dat de vrouwen bijna elke nacht tussen 01.30 uur en 03.00 uur thuis kwamen waardoor de omwonende geregeld wakker werd. Het komt het hof niet onaannemelijk voor dat dit tijdstip van thuiskomst verband hield met de werkzaamheden van de vrouwen op [het plein ] . In zoverre sluit deze schriftelijke verklaring aan op hetgeen is gezegd door de twee vrouwen die in de politierapportage zijn genoemd. [geïntimeerde] heeft niet gereageerd op meerdere verzoeken die Woonbedrijf vanaf medio 2022 heeft gedaan ten aanzien van het plaatsen van wettelijk verplichte rookmelders in de woning. Daarmee heeft [geïntimeerde] lange tijd belemmerd dat Woonbedrijf zelf kon vaststellen of sprake was van niet toegestane onderverhuur. 3.8.4. Naar het voorlopig oordeel van het hof heeft Woonbedrijf, door te wijzen op bovengenoemde feiten en omstandigheden, genoegzaam aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde] de woning gedurende langere tijd heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan meerdere derden. 3.8.5. [geïntimeerde] heeft als mondeling verweer in het kort geding bij de kantonrechter, samengevat, het volgende gesteld. [geïntimeerde] woont in de woning met zijn twee boers en vader. [geïntimeerde] heeft dat niet aan Woonbedrijf gemeld omdat hij niet wist dat dit moest. [geïntimeerde] is in augustus 2023 op vakantie gegaan en heeft toen de sleutel van de woning gegeven aan een vriend met de naam [x] . Tijdens de vakantie van [geïntimeerde] heeft [x] contact opgenomen en gevraagd of hij zolang in de woning mocht wonen tijdens de vakantie van [geïntimeerde] . De vader van [geïntimeerde] moest werken en er moest op het kleine broertje van [geïntimeerde] worden gepast. [geïntimeerde] heeft zijn huis nooit onderverhuurd aan vrouwen. [geïntimeerde] kwam op 23 oktober 2023 terug van vakantie, is toen naar zijn moeder gegaan en pas de volgende dag naar zijn eigen woning gegaan. Toen bleek dat daar vier mannen woonden. [geïntimeerde] is vervolgens met vier vrienden gekomen en heeft toen die vier mannen uit de woning gezet. Alle spullen van [geïntimeerde] en van zijn broers en zijn vader lagen op dat moment op het balkon. Er lagen matrassen in de kamer. De bank, het fitnessapparaat, de kleding en het bed lagen op het balkon. Inmiddels zijn de vader en één van de broers van [geïntimeerde] verhuisd. De andere broer zal ook binnenkort verhuizen. [geïntimeerde] heeft ook mondeling verweer gevoerd in de bodemprocedure. Woonbedrijf heeft de aantekeningen van de griffier van het mondelinge verweer dat [geïntimeerde] in de bodemprocedure heeft gevoerd, in het geding gebracht. [geïntimeerde] heeft toen onder meer verklaard dat de vriend, aan wie hij de sleutel van de woning had gegeven, een keer belde om te zeggen dat hij onderdak zocht voor een meisje uit Oekraïne of uit een ander land, en dat [geïntimeerde] het goed vond dat zij tijdelijk geholpen werd. Ook heeft [geïntimeerde] als verweer in de bodemprocedure verklaard dat hij na zijn terugkomst van vakantie weliswaar € 1,500,-- gevraagd heeft aan een vrouw die hem belde en haar spullen terug vroeg, maar dat hij dit vroeg omdat hij schade had omdat tijdens zijn afwezigheid allerlei spullen uit de woning op het balkon waren gezet. 3.8.6. Naar het voorshands oordeel van het hof is het verweer van [geïntimeerde] om de navolgende redenen niet overtuigend. [geïntimeerde] heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat hij van augustus tot eind oktober 2023 op vakantie is geweest. Hij heeft niet gesteld waar hij in die periode heeft verbleven en hoe hij daarheen is gereisd. Hij heeft geen reisbescheiden overgelegd zoals vliegtickets, bewijzen van huur van een vakantieverblijf of bewijzen van op een vakantieadres gedane uitgaven. De stelling van [geïntimeerde] dat hij tijdens zijn afwezigheid wegens vakantie de sleutel van zijn woning aan een vriend heeft gegeven komt niet logisch over, omdat [geïntimeerde] tevens heeft verklaard dat hij met zijn vader en twee broers in de woning woont. Indien dat zo is, valt niet in te zien waarom [geïntimeerde] de sleutel van de woning aan een vriend moest geven. De stelling van [geïntimeerde] dat er op zijn kleine broertje moest worden gepast, valt niet te verenigen met de geboortedata van zijn op het adres ingeschreven familieleden, zoals genoemd in de politierapportage. Het jongste ingeschreven familielid is geboren op [geboortedatum 4] 1999, en was tijdens de gestelde vakantieperiode dus 24 jaar oud. Naar het voorshands oordeel kan dan niet worden gesproken van een klein broertje waarop gepast moet worden. [geïntimeerde] heeft van de vriend, aan wie hij de sleutel van de woning zou hebben gegeven, alleen een niet te verifiëren naam genoemd. [geïntimeerde] heeft weliswaar bij zijn mondeling verweer in de bodemprocedure gezegd dat hij alle gegevens van die vriend heeft en bekend kan maken, maar [geïntimeerde] heeft in het geheel geen verifieerbare contactgegevens van die “vriend” genoemd, niet tijdens het verweer in de bodemprocedure, niet tijdens het verweer van 11 januari 2024 in het kort geding bij de kantonrechter, en ook niet in dit hoger beroep. [geïntimeerde] heeft in zijn verweer in de bodemprocedure erkend dat hij € 1.500,-- heeft gevraagd aan een vrouw die haar spullen terug vroeg, maar verklaard dat dit verband hield met het feit dat hij na zijn vakantie al zijn spullen op het balkon had aangetroffen. Volgens het verweer in de kortgedingprocedure betrof dit de bank, een fitnessapparaat, kleding en een bed. Woonbedrijf heeft er terecht op gewezen dat dit niet aannemelijk voorkomt aangezien het gehuurde appartement slechts een zeer klein balkon heeft, hetgeen blijkt uit productie 4 bij de inleidende dagvaarding. 3.8.7. Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat [geïntimeerde] binnen het kader van dit kort geding de gemotiveerd en met stukken onderbouwde stelling van Woonbedrijf, dat [geïntimeerde] het gehuurde meermaals heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Het hof acht het daarom aannemelijk dat [geïntimeerde] het gehuurde meermaals heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan (niet tot zijn gezin behorende) derden, en op die wijze in de nakoming van de huurovereenkomst tekort is geschoten. 3.8.8. Woonbedrijf heeft eveneens voldoende aannemelijk gemaakt dat deze tekortkoming in een bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerde] al door zijn eerdere ervaring als illegaal onderhuurder op het adres [adres 2] te [plaats] wist dat het onderverhuren of in gebruik geven van de woning of een deel van de woning aan derden niet mocht.

Dit sluit tot op zekere hoogte aan bij de gegevens uit de BRP, waaruit blijkt dat er na aanvang van de met [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst al gedurende meerdere jaren verschillende wisselende personen ingeschreven hebben gestaan op het betreffende adres. In de schriftelijke verklaring van de omwonende is ook vermeld dat er de laatste maanden 6 personen in de woning woonden: 2 mannen en 4 vrouwen, en dat de vrouwen bijna elke nacht tussen 01.30 uur en 03.00 uur thuis kwamen waardoor de omwonende geregeld wakker werd. Het komt het hof niet onaannemelijk voor dat dit tijdstip van thuiskomst verband hield met de werkzaamheden van de vrouwen op [het plein ] . In zoverre sluit deze schriftelijke verklaring aan op hetgeen is gezegd door de twee vrouwen die in de politierapportage zijn genoemd. [geïntimeerde] heeft niet gereageerd op meerdere verzoeken die Woonbedrijf vanaf medio 2022 heeft gedaan ten aanzien van het plaatsen van wettelijk verplichte rookmelders in de woning. Daarmee heeft [geïntimeerde] lange tijd belemmerd dat Woonbedrijf zelf kon vaststellen of sprake was van niet toegestane onderverhuur. 3.8.4. Naar het voorlopig oordeel van het hof heeft Woonbedrijf, door te wijzen op bovengenoemde feiten en omstandigheden, genoegzaam aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde] de woning gedurende langere tijd heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan meerdere derden. 3.8.5. [geïntimeerde] heeft als mondeling verweer in het kort geding bij de kantonrechter, samengevat, het volgende gesteld. [geïntimeerde] woont in de woning met zijn twee boers en vader. [geïntimeerde] heeft dat niet aan Woonbedrijf gemeld omdat hij niet wist dat dit moest. [geïntimeerde] is in augustus 2023 op vakantie gegaan en heeft toen de sleutel van de woning gegeven aan een vriend met de naam [x] . Tijdens de vakantie van [geïntimeerde] heeft [x] contact opgenomen en gevraagd of hij zolang in de woning mocht wonen tijdens de vakantie van [geïntimeerde] . De vader van [geïntimeerde] moest werken en er moest op het kleine broertje van [geïntimeerde] worden gepast. [geïntimeerde] heeft zijn huis nooit onderverhuurd aan vrouwen. [geïntimeerde] kwam op 23 oktober 2023 terug van vakantie, is toen naar zijn moeder gegaan en pas de volgende dag naar zijn eigen woning gegaan. Toen bleek dat daar vier mannen woonden. [geïntimeerde] is vervolgens met vier vrienden gekomen en heeft toen die vier mannen uit de woning gezet. Alle spullen van [geïntimeerde] en van zijn broers en zijn vader lagen op dat moment op het balkon. Er lagen matrassen in de kamer. De bank, het fitnessapparaat, de kleding en het bed lagen op het balkon. Inmiddels zijn de vader en één van de broers van [geïntimeerde] verhuisd. De andere broer zal ook binnenkort verhuizen. [geïntimeerde] heeft ook mondeling verweer gevoerd in de bodemprocedure. Woonbedrijf heeft de aantekeningen van de griffier van het mondelinge verweer dat [geïntimeerde] in de bodemprocedure heeft gevoerd, in het geding gebracht. [geïntimeerde] heeft toen onder meer verklaard dat de vriend, aan wie hij de sleutel van de woning had gegeven, een keer belde om te zeggen dat hij onderdak zocht voor een meisje uit Oekraïne of uit een ander land, en dat [geïntimeerde] het goed vond dat zij tijdelijk geholpen werd. Ook heeft [geïntimeerde] als verweer in de bodemprocedure verklaard dat hij na zijn terugkomst van vakantie weliswaar € 1,500,-- gevraagd heeft aan een vrouw die hem belde en haar spullen terug vroeg, maar dat hij dit vroeg omdat hij schade had omdat tijdens zijn afwezigheid allerlei spullen uit de woning op het balkon waren gezet. 3.8.6. Naar het voorshands oordeel van het hof is het verweer van [geïntimeerde] om de navolgende redenen niet overtuigend. [geïntimeerde] heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat hij van augustus tot eind oktober 2023 op vakantie is geweest. Hij heeft niet gesteld waar hij in die periode heeft verbleven en hoe hij daarheen is gereisd. Hij heeft geen reisbescheiden overgelegd zoals vliegtickets, bewijzen van huur van een vakantieverblijf of bewijzen van op een vakantieadres gedane uitgaven. De stelling van [geïntimeerde] dat hij tijdens zijn afwezigheid wegens vakantie de sleutel van zijn woning aan een vriend heeft gegeven komt niet logisch over, omdat [geïntimeerde] tevens heeft verklaard dat hij met zijn vader en twee broers in de woning woont. Indien dat zo is, valt niet in te zien waarom [geïntimeerde] de sleutel van de woning aan een vriend moest geven. De stelling van [geïntimeerde] dat er op zijn kleine broertje moest worden gepast, valt niet te verenigen met de geboortedata van zijn op het adres ingeschreven familieleden, zoals genoemd in de politierapportage. Het jongste ingeschreven familielid is geboren op [geboortedatum 4] 1999, en was tijdens de gestelde vakantieperiode dus 24 jaar oud. Naar het voorshands oordeel kan dan niet worden gesproken van een klein broertje waarop gepast moet worden. [geïntimeerde] heeft van de vriend, aan wie hij de sleutel van de woning zou hebben gegeven, alleen een niet te verifiëren naam genoemd. [geïntimeerde] heeft weliswaar bij zijn mondeling verweer in de bodemprocedure gezegd dat hij alle gegevens van die vriend heeft en bekend kan maken, maar [geïntimeerde] heeft in het geheel geen verifieerbare contactgegevens van die “vriend” genoemd, niet tijdens het verweer in de bodemprocedure, niet tijdens het verweer van 11 januari 2024 in het kort geding bij de kantonrechter, en ook niet in dit hoger beroep. [geïntimeerde] heeft in zijn verweer in de bodemprocedure erkend dat hij € 1.500,-- heeft gevraagd aan een vrouw die haar spullen terug vroeg, maar verklaard dat dit verband hield met het feit dat hij na zijn vakantie al zijn spullen op het balkon had aangetroffen. Volgens het verweer in de kortgedingprocedure betrof dit de bank, een fitnessapparaat, kleding en een bed. Woonbedrijf heeft er terecht op gewezen dat dit niet aannemelijk voorkomt aangezien het gehuurde appartement slechts een zeer klein balkon heeft, hetgeen blijkt uit productie 4 bij de inleidende dagvaarding. 3.8.7. Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat [geïntimeerde] binnen het kader van dit kort geding de gemotiveerd en met stukken onderbouwde stelling van Woonbedrijf, dat [geïntimeerde] het gehuurde meermaals heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Het hof acht het daarom aannemelijk dat [geïntimeerde] het gehuurde meermaals heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan (niet tot zijn gezin behorende) derden, en op die wijze in de nakoming van de huurovereenkomst tekort is geschoten. 3.8.8. Woonbedrijf heeft eveneens voldoende aannemelijk gemaakt dat deze tekortkoming in een bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerde] al door zijn eerdere ervaring als illegaal onderhuurder op het adres [adres 2] te [plaats] wist dat het onderverhuren of in gebruik geven van de woning of een deel van de woning aan derden niet mocht.

Dit sluit tot op zekere hoogte aan bij de gegevens uit de BRP, waaruit blijkt dat er na aanvang van de met [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst al gedurende meerdere jaren verschillende wisselende personen ingeschreven hebben gestaan op het betreffende adres. In de schriftelijke verklaring van de omwonende is ook vermeld dat er de laatste maanden 6 personen in de woning woonden: 2 mannen en 4 vrouwen, en dat de vrouwen bijna elke nacht tussen 01.30 uur en 03.00 uur thuis kwamen waardoor de omwonende geregeld wakker werd. Het komt het hof niet onaannemelijk voor dat dit tijdstip van thuiskomst verband hield met de werkzaamheden van de vrouwen op [het plein ] . In zoverre sluit deze schriftelijke verklaring aan op hetgeen is gezegd door de twee vrouwen die in de politierapportage zijn genoemd. [geïntimeerde] heeft niet gereageerd op meerdere verzoeken die Woonbedrijf vanaf medio 2022 heeft gedaan ten aanzien van het plaatsen van wettelijk verplichte rookmelders in de woning. Daarmee heeft [geïntimeerde] lange tijd belemmerd dat Woonbedrijf zelf kon vaststellen of sprake was van niet toegestane onderverhuur. 3.8.4. Naar het voorlopig oordeel van het hof heeft Woonbedrijf, door te wijzen op bovengenoemde feiten en omstandigheden, genoegzaam aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde] de woning gedurende langere tijd heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan meerdere derden. 3.8.5. [geïntimeerde] heeft als mondeling verweer in het kort geding bij de kantonrechter, samengevat, het volgende gesteld. [geïntimeerde] woont in de woning met zijn twee boers en vader. [geïntimeerde] heeft dat niet aan Woonbedrijf gemeld omdat hij niet wist dat dit moest. [geïntimeerde] is in augustus 2023 op vakantie gegaan en heeft toen de sleutel van de woning gegeven aan een vriend met de naam [x] . Tijdens de vakantie van [geïntimeerde] heeft [x] contact opgenomen en gevraagd of hij zolang in de woning mocht wonen tijdens de vakantie van [geïntimeerde] . De vader van [geïntimeerde] moest werken en er moest op het kleine broertje van [geïntimeerde] worden gepast. [geïntimeerde] heeft zijn huis nooit onderverhuurd aan vrouwen. [geïntimeerde] kwam op 23 oktober 2023 terug van vakantie, is toen naar zijn moeder gegaan en pas de volgende dag naar zijn eigen woning gegaan. Toen bleek dat daar vier mannen woonden. [geïntimeerde] is vervolgens met vier vrienden gekomen en heeft toen die vier mannen uit de woning gezet. Alle spullen van [geïntimeerde] en van zijn broers en zijn vader lagen op dat moment op het balkon. Er lagen matrassen in de kamer. De bank, het fitnessapparaat, de kleding en het bed lagen op het balkon. Inmiddels zijn de vader en één van de broers van [geïntimeerde] verhuisd. De andere broer zal ook binnenkort verhuizen. [geïntimeerde] heeft ook mondeling verweer gevoerd in de bodemprocedure. Woonbedrijf heeft de aantekeningen van de griffier van het mondelinge verweer dat [geïntimeerde] in de bodemprocedure heeft gevoerd, in het geding gebracht. [geïntimeerde] heeft toen onder meer verklaard dat de vriend, aan wie hij de sleutel van de woning had gegeven, een keer belde om te zeggen dat hij onderdak zocht voor een meisje uit Oekraïne of uit een ander land, en dat [geïntimeerde] het goed vond dat zij tijdelijk geholpen werd. Ook heeft [geïntimeerde] als verweer in de bodemprocedure verklaard dat hij na zijn terugkomst van vakantie weliswaar € 1,500,-- gevraagd heeft aan een vrouw die hem belde en haar spullen terug vroeg, maar dat hij dit vroeg omdat hij schade had omdat tijdens zijn afwezigheid allerlei spullen uit de woning op het balkon waren gezet. 3.8.6. Naar het voorshands oordeel van het hof is het verweer van [geïntimeerde] om de navolgende redenen niet overtuigend. [geïntimeerde] heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat hij van augustus tot eind oktober 2023 op vakantie is geweest. Hij heeft niet gesteld waar hij in die periode heeft verbleven en hoe hij daarheen is gereisd. Hij heeft geen reisbescheiden overgelegd zoals vliegtickets, bewijzen van huur van een vakantieverblijf of bewijzen van op een vakantieadres gedane uitgaven. De stelling van [geïntimeerde] dat hij tijdens zijn afwezigheid wegens vakantie de sleutel van zijn woning aan een vriend heeft gegeven komt niet logisch over, omdat [geïntimeerde] tevens heeft verklaard dat hij met zijn vader en twee broers in de woning woont. Indien dat zo is, valt niet in te zien waarom [geïntimeerde] de sleutel van de woning aan een vriend moest geven. De stelling van [geïntimeerde] dat er op zijn kleine broertje moest worden gepast, valt niet te verenigen met de geboortedata van zijn op het adres ingeschreven familieleden, zoals genoemd in de politierapportage. Het jongste ingeschreven familielid is geboren op [geboortedatum 4] 1999, en was tijdens de gestelde vakantieperiode dus 24 jaar oud. Naar het voorshands oordeel kan dan niet worden gesproken van een klein broertje waarop gepast moet worden. [geïntimeerde] heeft van de vriend, aan wie hij de sleutel van de woning zou hebben gegeven, alleen een niet te verifiëren naam genoemd. [geïntimeerde] heeft weliswaar bij zijn mondeling verweer in de bodemprocedure gezegd dat hij alle gegevens van die vriend heeft en bekend kan maken, maar [geïntimeerde] heeft in het geheel geen verifieerbare contactgegevens van die “vriend” genoemd, niet tijdens het verweer in de bodemprocedure, niet tijdens het verweer van 11 januari 2024 in het kort geding bij de kantonrechter, en ook niet in dit hoger beroep. [geïntimeerde] heeft in zijn verweer in de bodemprocedure erkend dat hij € 1.500,-- heeft gevraagd aan een vrouw die haar spullen terug vroeg, maar verklaard dat dit verband hield met het feit dat hij na zijn vakantie al zijn spullen op het balkon had aangetroffen. Volgens het verweer in de kortgedingprocedure betrof dit de bank, een fitnessapparaat, kleding en een bed. Woonbedrijf heeft er terecht op gewezen dat dit niet aannemelijk voorkomt aangezien het gehuurde appartement slechts een zeer klein balkon heeft, hetgeen blijkt uit productie 4 bij de inleidende dagvaarding. 3.8.7. Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat [geïntimeerde] binnen het kader van dit kort geding de gemotiveerd en met stukken onderbouwde stelling van Woonbedrijf, dat [geïntimeerde] het gehuurde meermaals heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Het hof acht het daarom aannemelijk dat [geïntimeerde] het gehuurde meermaals heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan (niet tot zijn gezin behorende) derden, en op die wijze in de nakoming van de huurovereenkomst tekort is geschoten. 3.8.8. Woonbedrijf heeft eveneens voldoende aannemelijk gemaakt dat deze tekortkoming in een bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerde] al door zijn eerdere ervaring als illegaal onderhuurder op het adres [adres 2] te [plaats] wist dat het onderverhuren of in gebruik geven van de woning of een deel van de woning aan derden niet mocht.

Bovendien zijn er aanwijzingen dat [geïntimeerde] met die onderverhuur aanzienlijke bedragen heeft verdiend, daarbij misbruik heeft gemaakt van vrouwen in een kwetsbare positie, en overlast heeft veroorzaakt voor omwonenden. 3.8.9. Woonbedrijf heeft voorts voldoende onderbouwd dat zij er een spoedeisend belang bij heeft om de woning reeds nu tot haar beschikking te krijgen, zonder te wachten op de uitkomst van een mogelijk langdurige bodemprocedure. Het hof acht hierbij van belang dat lange wachtlijsten bestaan voor sociale huurwoningen zoals de onderhavige huurwoning. Woonbedrijf heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat zij de woning zo spoedig mogelijk ter beschikking kan stellen aan een huurder die de woning wel zelf en mogelijk voor leden van zijn gezin gebruikt, en niet onderverhuurt of in gebruik geeft aan niet tot zijn gezin behorende derden. 3.8.10. Het hof concludeert daarom dat de grieven 3 en 4 terecht zijn voorgedragen. Het hof zal het beroepen vonnis dus vernietigen, voor zover het betreft de afwijzing van de vordering tot veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, die vordering alsnog toewijzen. Het hof zal de termijn van ontruiming daarbij stellen op veertien dagen na betekening van dit arrest. Over grief 6: de vordering tot ontruiming voor zover gericht tegen de anderen 3.9.1. In rov. 5.7 van het beroepen kortgedingvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat Woonbedrijf onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er onbekenden in de woning verblijven, en dat de vordering tot ontruiming voor zover gericht tegen de anderen daarom bij gebrek aan belang wordt afgewezen. 3.9.2. Grief 6 is tegen die overweging gericht. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf dat de anderen in het geding bij de kantonrechter niet zijn verschenen, dat de kantonrechter daarom verstek tegen hen had moeten verlenen en de vordering van Woonbedrijf tegen de anderen had moeten toewijzen tenzij die vorderingen de kantonrechter onrechtmatig of ongegrond zouden voorkomen. Verder stelt Woonbedrijf dat zij wel degelijk belang heeft bij haar ontruimingsvordering tegen de anderen, omdat reeds gedurende langere tijd sprake is geweest van onderverhuur of ingebruikgeving van de woning aan derden, zodat het risico bestaat dat er nog of weer derden in de woning aanwezig zijn. 3.9.3. Naar het oordeel van het hof is ook deze grief terecht voorgedragen. De anderen zijn in het kort geding bij de kantonrechter en in hoger beroep niet verschenen. Dit brengt mee dat de ontruimingsvordering tegen de anderen op grond van artikel 139 Rv moet worden toegewezen, tenzij de ontruimingsvordering de rechter onrechtmatig of ongegrond voorkomt. De vordering komt het hof echter niet onrechtmatig of ongegrond voor. Gelet op de voldoende aannemelijk gemaakte stelling van Woonbedrijf dat [geïntimeerde] de woning gedurende langere tijd heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden, kan niet uitgesloten worden dat er op dit moment derden in de woning verblijven die daar jegens Woonbedrijf geen recht op hebben. Woonbedrijf heeft dus belang bij toewijzing van haar vordering tot ontruiming, ook voor zover gericht tegen de anderen. Als vervolgens blijkt dat er zich toch geen derden in de woning bevinden, heeft er ook niemand last van deze veroordeling. 3.9.4. Het hof zal het beroepen vonnis daarom ook in zoverre vernietigen en de ontruimingsvordering ook tegen de anderen toewijzen. Het hof zal de termijn van ontruiming ook hierbij stellen op veertien dagen na betekening van dit arrest. Over grief 7: proceskosten van het geding bij de kantonrechter, en over de proceskosten van het hoger beroep 3.10.1. Grief 7 is gericht tegen de veroordeling van Woonbedrijf in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter, en heeft voor het overige geen zelfstandige betekenis. 3.10.2. Omdat de grieven 3, 4 en 6 doel hebben getroffen en het hof de vordering tot ontruiming alsnog zal toewijzen jegens [geïntimeerden] , zijn [geïntimeerden] de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal [geïntimeerden] daarom hoofdelijk veroordelen in de proceskosten van het kort geding bij de kantonrechter en van het hoger beroep. 3.10.3. Het hof stelt de kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Woonbedrijf vast op: Explootkosten € 129,85 Griffierecht € 322,-- Salaris gemachtigde € 793,-- Totaal € 1.244,85 3.10.4. Het hof stelt de kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Woonbedrijf vast op: Explootkosten € 136,17 Griffierechten € 798,-- Salaris advocaat € 1.214,-- (1 punt x tarief II) Nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de

Bovendien zijn er aanwijzingen dat [geïntimeerde] met die onderverhuur aanzienlijke bedragen heeft verdiend, daarbij misbruik heeft gemaakt van vrouwen in een kwetsbare positie, en overlast heeft veroorzaakt voor omwonenden. 3.8.9. Woonbedrijf heeft voorts voldoende onderbouwd dat zij er een spoedeisend belang bij heeft om de woning reeds nu tot haar beschikking te krijgen, zonder te wachten op de uitkomst van een mogelijk langdurige bodemprocedure. Het hof acht hierbij van belang dat lange wachtlijsten bestaan voor sociale huurwoningen zoals de onderhavige huurwoning. Woonbedrijf heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat zij de woning zo spoedig mogelijk ter beschikking kan stellen aan een huurder die de woning wel zelf en mogelijk voor leden van zijn gezin gebruikt, en niet onderverhuurt of in gebruik geeft aan niet tot zijn gezin behorende derden. 3.8.10. Het hof concludeert daarom dat de grieven 3 en 4 terecht zijn voorgedragen. Het hof zal het beroepen vonnis dus vernietigen, voor zover het betreft de afwijzing van de vordering tot veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, die vordering alsnog toewijzen. Het hof zal de termijn van ontruiming daarbij stellen op veertien dagen na betekening van dit arrest. Over grief 6: de vordering tot ontruiming voor zover gericht tegen de anderen 3.9.1. In rov. 5.7 van het beroepen kortgedingvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat Woonbedrijf onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er onbekenden in de woning verblijven, en dat de vordering tot ontruiming voor zover gericht tegen de anderen daarom bij gebrek aan belang wordt afgewezen. 3.9.2. Grief 6 is tegen die overweging gericht. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf dat de anderen in het geding bij de kantonrechter niet zijn verschenen, dat de kantonrechter daarom verstek tegen hen had moeten verlenen en de vordering van Woonbedrijf tegen de anderen had moeten toewijzen tenzij die vorderingen de kantonrechter onrechtmatig of ongegrond zouden voorkomen. Verder stelt Woonbedrijf dat zij wel degelijk belang heeft bij haar ontruimingsvordering tegen de anderen, omdat reeds gedurende langere tijd sprake is geweest van onderverhuur of ingebruikgeving van de woning aan derden, zodat het risico bestaat dat er nog of weer derden in de woning aanwezig zijn. 3.9.3. Naar het oordeel van het hof is ook deze grief terecht voorgedragen. De anderen zijn in het kort geding bij de kantonrechter en in hoger beroep niet verschenen. Dit brengt mee dat de ontruimingsvordering tegen de anderen op grond van artikel 139 Rv moet worden toegewezen, tenzij de ontruimingsvordering de rechter onrechtmatig of ongegrond voorkomt. De vordering komt het hof echter niet onrechtmatig of ongegrond voor. Gelet op de voldoende aannemelijk gemaakte stelling van Woonbedrijf dat [geïntimeerde] de woning gedurende langere tijd heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden, kan niet uitgesloten worden dat er op dit moment derden in de woning verblijven die daar jegens Woonbedrijf geen recht op hebben. Woonbedrijf heeft dus belang bij toewijzing van haar vordering tot ontruiming, ook voor zover gericht tegen de anderen. Als vervolgens blijkt dat er zich toch geen derden in de woning bevinden, heeft er ook niemand last van deze veroordeling. 3.9.4. Het hof zal het beroepen vonnis daarom ook in zoverre vernietigen en de ontruimingsvordering ook tegen de anderen toewijzen. Het hof zal de termijn van ontruiming ook hierbij stellen op veertien dagen na betekening van dit arrest. Over grief 7: proceskosten van het geding bij de kantonrechter, en over de proceskosten van het hoger beroep 3.10.1. Grief 7 is gericht tegen de veroordeling van Woonbedrijf in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter, en heeft voor het overige geen zelfstandige betekenis. 3.10.2. Omdat de grieven 3, 4 en 6 doel hebben getroffen en het hof de vordering tot ontruiming alsnog zal toewijzen jegens [geïntimeerden] , zijn [geïntimeerden] de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal [geïntimeerden] daarom hoofdelijk veroordelen in de proceskosten van het kort geding bij de kantonrechter en van het hoger beroep. 3.10.3. Het hof stelt de kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Woonbedrijf vast op: Explootkosten € 129,85 Griffierecht € 322,-- Salaris gemachtigde € 793,-- Totaal € 1.244,85 3.10.4. Het hof stelt de kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Woonbedrijf vast op: Explootkosten € 136,17 Griffierechten € 798,-- Salaris advocaat € 1.214,-- (1 punt x tarief II) Nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de

Bovendien zijn er aanwijzingen dat [geïntimeerde] met die onderverhuur aanzienlijke bedragen heeft verdiend, daarbij misbruik heeft gemaakt van vrouwen in een kwetsbare positie, en overlast heeft veroorzaakt voor omwonenden. 3.8.9. Woonbedrijf heeft voorts voldoende onderbouwd dat zij er een spoedeisend belang bij heeft om de woning reeds nu tot haar beschikking te krijgen, zonder te wachten op de uitkomst van een mogelijk langdurige bodemprocedure. Het hof acht hierbij van belang dat lange wachtlijsten bestaan voor sociale huurwoningen zoals de onderhavige huurwoning. Woonbedrijf heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat zij de woning zo spoedig mogelijk ter beschikking kan stellen aan een huurder die de woning wel zelf en mogelijk voor leden van zijn gezin gebruikt, en niet onderverhuurt of in gebruik geeft aan niet tot zijn gezin behorende derden. 3.8.10. Het hof concludeert daarom dat de grieven 3 en 4 terecht zijn voorgedragen. Het hof zal het beroepen vonnis dus vernietigen, voor zover het betreft de afwijzing van de vordering tot veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, die vordering alsnog toewijzen. Het hof zal de termijn van ontruiming daarbij stellen op veertien dagen na betekening van dit arrest. Over grief 6: de vordering tot ontruiming voor zover gericht tegen de anderen 3.9.1. In rov. 5.7 van het beroepen kortgedingvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat Woonbedrijf onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er onbekenden in de woning verblijven, en dat de vordering tot ontruiming voor zover gericht tegen de anderen daarom bij gebrek aan belang wordt afgewezen. 3.9.2. Grief 6 is tegen die overweging gericht. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf dat de anderen in het geding bij de kantonrechter niet zijn verschenen, dat de kantonrechter daarom verstek tegen hen had moeten verlenen en de vordering van Woonbedrijf tegen de anderen had moeten toewijzen tenzij die vorderingen de kantonrechter onrechtmatig of ongegrond zouden voorkomen. Verder stelt Woonbedrijf dat zij wel degelijk belang heeft bij haar ontruimingsvordering tegen de anderen, omdat reeds gedurende langere tijd sprake is geweest van onderverhuur of ingebruikgeving van de woning aan derden, zodat het risico bestaat dat er nog of weer derden in de woning aanwezig zijn. 3.9.3. Naar het oordeel van het hof is ook deze grief terecht voorgedragen. De anderen zijn in het kort geding bij de kantonrechter en in hoger beroep niet verschenen. Dit brengt mee dat de ontruimingsvordering tegen de anderen op grond van artikel 139 Rv moet worden toegewezen, tenzij de ontruimingsvordering de rechter onrechtmatig of ongegrond voorkomt. De vordering komt het hof echter niet onrechtmatig of ongegrond voor. Gelet op de voldoende aannemelijk gemaakte stelling van Woonbedrijf dat [geïntimeerde] de woning gedurende langere tijd heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden, kan niet uitgesloten worden dat er op dit moment derden in de woning verblijven die daar jegens Woonbedrijf geen recht op hebben. Woonbedrijf heeft dus belang bij toewijzing van haar vordering tot ontruiming, ook voor zover gericht tegen de anderen. Als vervolgens blijkt dat er zich toch geen derden in de woning bevinden, heeft er ook niemand last van deze veroordeling. 3.9.4. Het hof zal het beroepen vonnis daarom ook in zoverre vernietigen en de ontruimingsvordering ook tegen de anderen toewijzen. Het hof zal de termijn van ontruiming ook hierbij stellen op veertien dagen na betekening van dit arrest. Over grief 7: proceskosten van het geding bij de kantonrechter, en over de proceskosten van het hoger beroep 3.10.1. Grief 7 is gericht tegen de veroordeling van Woonbedrijf in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter, en heeft voor het overige geen zelfstandige betekenis. 3.10.2. Omdat de grieven 3, 4 en 6 doel hebben getroffen en het hof de vordering tot ontruiming alsnog zal toewijzen jegens [geïntimeerden] , zijn [geïntimeerden] de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal [geïntimeerden] daarom hoofdelijk veroordelen in de proceskosten van het kort geding bij de kantonrechter en van het hoger beroep. 3.10.3. Het hof stelt de kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Woonbedrijf vast op: Explootkosten € 129,85 Griffierecht € 322,-- Salaris gemachtigde € 793,-- Totaal € 1.244,85 3.10.4. Het hof stelt de kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Woonbedrijf vast op: Explootkosten € 136,17 Griffierechten € 798,-- Salaris advocaat € 1.214,-- (1 punt x tarief II) Nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de

Bovendien zijn er aanwijzingen dat [geïntimeerde] met die onderverhuur aanzienlijke bedragen heeft verdiend, daarbij misbruik heeft gemaakt van vrouwen in een kwetsbare positie, en overlast heeft veroorzaakt voor omwonenden. 3.8.9. Woonbedrijf heeft voorts voldoende onderbouwd dat zij er een spoedeisend belang bij heeft om de woning reeds nu tot haar beschikking te krijgen, zonder te wachten op de uitkomst van een mogelijk langdurige bodemprocedure. Het hof acht hierbij van belang dat lange wachtlijsten bestaan voor sociale huurwoningen zoals de onderhavige huurwoning. Woonbedrijf heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat zij de woning zo spoedig mogelijk ter beschikking kan stellen aan een huurder die de woning wel zelf en mogelijk voor leden van zijn gezin gebruikt, en niet onderverhuurt of in gebruik geeft aan niet tot zijn gezin behorende derden. 3.8.10. Het hof concludeert daarom dat de grieven 3 en 4 terecht zijn voorgedragen. Het hof zal het beroepen vonnis dus vernietigen, voor zover het betreft de afwijzing van de vordering tot veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, die vordering alsnog toewijzen. Het hof zal de termijn van ontruiming daarbij stellen op veertien dagen na betekening van dit arrest. Over grief 6: de vordering tot ontruiming voor zover gericht tegen de anderen 3.9.1. In rov. 5.7 van het beroepen kortgedingvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat Woonbedrijf onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er onbekenden in de woning verblijven, en dat de vordering tot ontruiming voor zover gericht tegen de anderen daarom bij gebrek aan belang wordt afgewezen. 3.9.2. Grief 6 is tegen die overweging gericht. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf dat de anderen in het geding bij de kantonrechter niet zijn verschenen, dat de kantonrechter daarom verstek tegen hen had moeten verlenen en de vordering van Woonbedrijf tegen de anderen had moeten toewijzen tenzij die vorderingen de kantonrechter onrechtmatig of ongegrond zouden voorkomen. Verder stelt Woonbedrijf dat zij wel degelijk belang heeft bij haar ontruimingsvordering tegen de anderen, omdat reeds gedurende langere tijd sprake is geweest van onderverhuur of ingebruikgeving van de woning aan derden, zodat het risico bestaat dat er nog of weer derden in de woning aanwezig zijn. 3.9.3. Naar het oordeel van het hof is ook deze grief terecht voorgedragen. De anderen zijn in het kort geding bij de kantonrechter en in hoger beroep niet verschenen. Dit brengt mee dat de ontruimingsvordering tegen de anderen op grond van artikel 139 Rv moet worden toegewezen, tenzij de ontruimingsvordering de rechter onrechtmatig of ongegrond voorkomt. De vordering komt het hof echter niet onrechtmatig of ongegrond voor. Gelet op de voldoende aannemelijk gemaakte stelling van Woonbedrijf dat [geïntimeerde] de woning gedurende langere tijd heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden, kan niet uitgesloten worden dat er op dit moment derden in de woning verblijven die daar jegens Woonbedrijf geen recht op hebben. Woonbedrijf heeft dus belang bij toewijzing van haar vordering tot ontruiming, ook voor zover gericht tegen de anderen. Als vervolgens blijkt dat er zich toch geen derden in de woning bevinden, heeft er ook niemand last van deze veroordeling. 3.9.4. Het hof zal het beroepen vonnis daarom ook in zoverre vernietigen en de ontruimingsvordering ook tegen de anderen toewijzen. Het hof zal de termijn van ontruiming ook hierbij stellen op veertien dagen na betekening van dit arrest. Over grief 7: proceskosten van het geding bij de kantonrechter, en over de proceskosten van het hoger beroep 3.10.1. Grief 7 is gericht tegen de veroordeling van Woonbedrijf in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter, en heeft voor het overige geen zelfstandige betekenis. 3.10.2. Omdat de grieven 3, 4 en 6 doel hebben getroffen en het hof de vordering tot ontruiming alsnog zal toewijzen jegens [geïntimeerden] , zijn [geïntimeerden] de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal [geïntimeerden] daarom hoofdelijk veroordelen in de proceskosten van het kort geding bij de kantonrechter en van het hoger beroep. 3.10.3. Het hof stelt de kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Woonbedrijf vast op: Explootkosten € 129,85 Griffierecht € 322,-- Salaris gemachtigde € 793,-- Totaal € 1.244,85 3.10.4. Het hof stelt de kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Woonbedrijf vast op: Explootkosten € 136,17 Griffierechten € 798,-- Salaris advocaat € 1.214,-- (1 punt x tarief II) Nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de

Bovendien zijn er aanwijzingen dat [geïntimeerde] met die onderverhuur aanzienlijke bedragen heeft verdiend, daarbij misbruik heeft gemaakt van vrouwen in een kwetsbare positie, en overlast heeft veroorzaakt voor omwonenden. 3.8.9. Woonbedrijf heeft voorts voldoende onderbouwd dat zij er een spoedeisend belang bij heeft om de woning reeds nu tot haar beschikking te krijgen, zonder te wachten op de uitkomst van een mogelijk langdurige bodemprocedure. Het hof acht hierbij van belang dat lange wachtlijsten bestaan voor sociale huurwoningen zoals de onderhavige huurwoning. Woonbedrijf heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat zij de woning zo spoedig mogelijk ter beschikking kan stellen aan een huurder die de woning wel zelf en mogelijk voor leden van zijn gezin gebruikt, en niet onderverhuurt of in gebruik geeft aan niet tot zijn gezin behorende derden. 3.8.10. Het hof concludeert daarom dat de grieven 3 en 4 terecht zijn voorgedragen. Het hof zal het beroepen vonnis dus vernietigen, voor zover het betreft de afwijzing van de vordering tot veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, die vordering alsnog toewijzen. Het hof zal de termijn van ontruiming daarbij stellen op veertien dagen na betekening van dit arrest. Over grief 6: de vordering tot ontruiming voor zover gericht tegen de anderen 3.9.1. In rov. 5.7 van het beroepen kortgedingvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat Woonbedrijf onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er onbekenden in de woning verblijven, en dat de vordering tot ontruiming voor zover gericht tegen de anderen daarom bij gebrek aan belang wordt afgewezen. 3.9.2. Grief 6 is tegen die overweging gericht. In de toelichting op de grief betoogt Woonbedrijf dat de anderen in het geding bij de kantonrechter niet zijn verschenen, dat de kantonrechter daarom verstek tegen hen had moeten verlenen en de vordering van Woonbedrijf tegen de anderen had moeten toewijzen tenzij die vorderingen de kantonrechter onrechtmatig of ongegrond zouden voorkomen. Verder stelt Woonbedrijf dat zij wel degelijk belang heeft bij haar ontruimingsvordering tegen de anderen, omdat reeds gedurende langere tijd sprake is geweest van onderverhuur of ingebruikgeving van de woning aan derden, zodat het risico bestaat dat er nog of weer derden in de woning aanwezig zijn. 3.9.3. Naar het oordeel van het hof is ook deze grief terecht voorgedragen. De anderen zijn in het kort geding bij de kantonrechter en in hoger beroep niet verschenen. Dit brengt mee dat de ontruimingsvordering tegen de anderen op grond van artikel 139 Rv moet worden toegewezen, tenzij de ontruimingsvordering de rechter onrechtmatig of ongegrond voorkomt. De vordering komt het hof echter niet onrechtmatig of ongegrond voor. Gelet op de voldoende aannemelijk gemaakte stelling van Woonbedrijf dat [geïntimeerde] de woning gedurende langere tijd heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden, kan niet uitgesloten worden dat er op dit moment derden in de woning verblijven die daar jegens Woonbedrijf geen recht op hebben. Woonbedrijf heeft dus belang bij toewijzing van haar vordering tot ontruiming, ook voor zover gericht tegen de anderen. Als vervolgens blijkt dat er zich toch geen derden in de woning bevinden, heeft er ook niemand last van deze veroordeling. 3.9.4. Het hof zal het beroepen vonnis daarom ook in zoverre vernietigen en de ontruimingsvordering ook tegen de anderen toewijzen. Het hof zal de termijn van ontruiming ook hierbij stellen op veertien dagen na betekening van dit arrest. Over grief 7: proceskosten van het geding bij de kantonrechter, en over de proceskosten van het hoger beroep 3.10.1. Grief 7 is gericht tegen de veroordeling van Woonbedrijf in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter, en heeft voor het overige geen zelfstandige betekenis. 3.10.2. Omdat de grieven 3, 4 en 6 doel hebben getroffen en het hof de vordering tot ontruiming alsnog zal toewijzen jegens [geïntimeerden] , zijn [geïntimeerden] de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal [geïntimeerden] daarom hoofdelijk veroordelen in de proceskosten van het kort geding bij de kantonrechter en van het hoger beroep. 3.10.3. Het hof stelt de kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Woonbedrijf vast op: Explootkosten € 129,85 Griffierecht € 322,-- Salaris gemachtigde € 793,-- Totaal € 1.244,85 3.10.4. Het hof stelt de kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Woonbedrijf vast op: Explootkosten € 136,17 Griffierechten € 798,-- Salaris advocaat € 1.214,-- (1 punt x tarief II) Nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de