ECLI:NL:GHSHE:2024:1578

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.321.131/01 arrest van 7 mei 2024 in de zaak van 1 [appellant] ,2. [appellante] ,beiden wonende te [woonplaats] , appellanten, hierna aan te duiden als [appellanten] , advocaat: mr. G.E.R. Ummelen te Heerlen, tegen Woningstichting HEEMwonen, gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde, hierna aan te duiden als Heemwonen, advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Tilburg, op het bij exploot van dagvaarding van 22 december 2022 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 5 oktober 2022, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellanten] als eisers en Heemwonen als gedaagde.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep een productie; de door [appellanten] genomen memorie van grieven, tevens inhoudende een vermindering van eis, met een productie; de door Heemwonen genomen memorie van antwoord. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

De vaststaande feiten en de kern van het geschil 3.1.1. Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om de vraag of Heemwonen als verhuurder aansprakelijk is voor schade die bij de overgang van hoofdbouw naar aanbouw is ontstaan aan de grindvloer die [appellanten] hebben laten aanbrengen in de door hen van Heemwonen gehuurde woning. 3.1.2. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. a. Met ingang van 24 mei 2005 huren [appellanten] van Heemwonen de woning aan de [adres] te [plaats] . Volgens het hierna te noemen voorlopig deskundigenbericht betreft het een tussenwoning die in de jaren ’60 is gebouwd. b. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. In die algemene voorwaarden staat onder meer het volgende: “ Het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen door huurder Artikel 9 9.1. Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Onder hinder voor verhuurder wordt hier tevens begrepen verminderde verhuurbaarheid van het gehuurde of van de in de omgeving gelegen panden. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vóóraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. 9.2. De verhuurder kan aan zijn toestemming voorwaarden verbinden, die onder meer betrekking hebben op: (…) 9.3. Alle veranderingen die in strijd met de voorwaarden van verhuurder zijn aangebracht zullen op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan worden gemaakt door huurder. 9.4. Huurder is verplicht tot het onderhouden, het verhelpen van gebreken en het uitvoeren van herstellingen aan de veranderingen of toevoegingen die door huurder zijn aangebracht. 9.5. Huurder is aansprakelijk voor de schade die wordt veroorzaakt door een verandering of toevoeging die door huurder is aangebracht, (…)” c. De woning beschikt over een aanbouw die omstreeks 2000/2001 (volgens het voorlopig deskundigenbericht), althans tussen 1995 en 2002 (volgens het hierna te noemen expertiserapport van Crawford) is gebouwd. De aanbouw maakt onderdeel uit van het gehuurde. d. Eind 2018 hebben [appellanten] de laminaatvloer op de begane grond van de woning laten vervangen door een grindvloer. e. In of omstreeks maart 2019 is de grindvloer bij de overgang van de hoofdbouw naar de aanbouw deels losgekomen van de ondergrond en enigszins gaan “golven”. [appellanten] hebben daarover contact gehad met Heemwonen. Naar aanleiding daarvan heeft Heemwonen bij brief van 16 april 2019 het volgende aan [appellanten] meegedeeld: “Hierbij bevestigen wij hetgeen gisteren in het telefoongesprek met u is besproken:  De vloer in de woning is door u zelf aangebracht en valt onder het zogenoemde huurdersbelang. Dit valt daarmee onder uw inboedelverzekering, tenzij de schade verwijtbaar is aan HEEMwonen;  Van een gebrek of verwijtbaar handelen door HEEMwonen is niets gebleken;  Uw inboedelverzekering stelt dat de veronderstelde oorzaak van de gemelde schade niet onder de dekking van de betreffende polis valt. Waarom zij dit stellen, kunnen wij niet beoordelen daar wij hun specifieke voorwaarden niet kennen. Derhalve kunnen wij niet aan uw verzoek tot schadevergoeding voldoen.” - f. Heemwonen heeft de schade op verzoek van [appellanten] gemeld bij haar verzekeraar. De verzekeraar heeft een onderzoek laten verrichten door schade-expert Crawford & Company (Nederland) B.V. (hierna: Crawford). Crawford heeft een rapport van 29 mei 2019 opgesteld waarin onder meer het volgende staat: “ Het gehuurde, de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden: Met ingang van 24 mei 2005 huurt wederpartij het gehuurde van verzekerde. Aan de woning bevindt zich een aanbouw. Uit een e-mail d.d. 10 mei 2019 van [persoon A] (hof: medewerker verslaglegging bij Heemwonen) volgt dat deze aanbouw is gerealiseerd door de vorige huurders. (…) Het betreft een WMO aanvraag van de vorige huurders en [persoon A] vermoedt dat de aanbouw niet in opdracht van (de rechtsvoorganger van) verzekerde (hof: Heemwonen) is gerealiseerd. (…) Bij de eindopname van het gehuurde door de vorige huurder zijn volgens [persoon A] geen voorzieningen ter overname door wederpartij overgenomen: er is geen overnameformulier aanwezig. (…) Verzekerde heeft de woning dus inclusief aanbouw verhuurd aan wederpartij, zonder daarbij afspraken te maken over onderhoud aan of herstel van gebreken in/aan de aanbouw. Met andere woorden, de aanbouw maakt ons inziens onderdeel uit van het gehuurde. (…) Bezoek aan gehuurde d.d. 15 mei 2019: (…) Ten tijde van ons bezoek had de huisaannemer van verzekerde de scheuren in de muren in de aanbouw al dicht gestuct en de scheuren in de voegaansluiting tussen de gevels van de aanbouw op de hoofdbouw dichtgekit. Ook was zichtbaar dat het gevelmetselwerk ter plaatse van de dakrand aansluitend op de achtergevel van de hoofdbouw plaatselijk is gerepareerd. (…) (…) Ad 1) Schade op basis van dagwaarde Allereerst merken wij op dat er (nog) geen scheurvorming in de grindvloer is geconstateerd. Wel ligt de vloer zoals gezegd plaatselijk los en zijn de grindplinten los gekomen. Het plaatselijk repareren van de siergrindvloer is niet mogelijk. Hetzelfde type, structuur en kleur grindvloer is niet meer leverbaar. De siergrindvloer op de begane grond dient ons inziens geheel te worden vervangen, omdat deze dorpelloos doorloopt over de gehele begane grond (hoofdbouw en aanbouw). (…) Ad 2) Oorzaak van de verzakking (…) Naar ons oordeel is de zetting tussen de met een kelder uitgevoerde woning en de op staal gefundeerde aanbouw verschillend, waardoor scheurvorming tussen de aanbouw en de hoofdbouw is ontstaan en de grindvloer plaatselijk los ligt. Dit had ons inziens voorkomen kunnen worden als wederpartij een dilatatievoeg had laten inbrengen in de grindvloer (…). (…) Ad 4) Aansprakelijkheid van HEEMwonen? (…) Het hoogteverschil tussen de aanbouw en woning heeft naar het oordeel van onze bouwkundig expert niet bijgedragen aan de schade. Ook bij een gelijke hoogte had volgens hem naar alle waarschijnlijkheid de schade ontstaan, indien een dilatatievoeg ontbrak. Betoogd zou dan ook kunnen worden dat de ontstane schade geen "gebrek" betreft (want aan huurder toe te rekenen) en huurder -mede gezien artikel 9.4 van de Algemene Huurvoorwaarden- zelf verantwoordelijk is voor de ontstane schade aan zijn grindvloer/ZAV, nu een dilatatievoeg ontbrak.

3.2.1. In de onderhavige procedure vorderden [appellanten] in het geding bij de kantonrechter, samengevat: I. een verklaring voor recht dat Heemwonen in gebreke is gebleven door het niet (doen) herstellen van de geconstateerde gebreken conform het rapport van de deskundige van 16 april 2021; II. veroordeling van Heemwonen om medewerking te verlenen aan het herstel van de geconstateerde gebreken conform het deskundigenrapport van 16 april 2021, althans om onverwijld opdracht te geven aan derden om de vastgestelde gebreken te herstellen en herstelmaatregelen uit te voeren; III. veroordeling van Heemwonen tot betaling van € 14.629,47, vermeerderd met wettelijke rente; met veroordeling van Heemwonen in de proceskosten. 3.2.2. Het door [appellanten] onder III gevorderde bedrag van € 14.629,47 bestaat uit acht posten, opgesomd bovenaan blz. 8 van de inleidende dagvaarding. 3.2.3. Heemwonen heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 3.2.4. In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld. De aanbouw van de woning is volgens de deskundige door een constructiefout in beperkte mate verzakt ten opzichte van het hoofdgebouw, waardoor minimale schades zijn ontstaan. Dat [appellanten] door de verzakking een beperkt woongenot ervaren, is niet komen vast te staan. De verzakking levert daarom geen gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW (rov. 2.6). De scheurvorming in de grindvloer die [appellanten] hebben laten aanleggen, is geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW omdat [appellanten] bij het aanleggen van die vloer ten onrechte geen dilatatieprofiel hebben laten aanbrengen in de vloer op de grens tussen de aanbouw en het hoofdgebouw (rov. 2.7, eerste deel). De beschadigingen die aan de grindvloer zijn ontstaan door destructief onderzoek naar de oorzaak van de scheurvorming, zijn geen gebrek omdat de scheurvorming is ontstaan doordat [appellanten] geen dilatatieprofiel hebben laten aanbrengen in de vloer (rov. 2.7, tweede deel). Omdat de schade aan de grindvloer niet door een fout van Heemwonen is veroorzaakt, kan in het midden blijven of [appellanten] een beperkt woongenot ervaren door die schade en of zij toestemming van Heemwonen hadden voor het laten leggen van de vloer (rov. 2.8). De door de deskundige geconstateerde verticale scheurvorming in de hoeken van de aansluiting van het hoofdgebouw met de aanbouw is esthetisch van aard en minimaal. Daarom kan niet worden vastgesteld dat op dit punt sprake is van een beperking van woongenot en van een gebrek (rov. 2.9). De schuifpui sluit volgens de deskundige niet goed aan. Dit betreft een esthetisch probleem. Er kan niet worden vastgesteld dat op dit punt sprake is van een beperking van woongenot en van een gebrek (rov. 2.10). Op grond van het voorgaande is de conclusie dat Heemwonen niet aansprakelijk is voor de schades die in het deskundigenrapport van 21 april 2021 zijn geconstateerd. De vorderingen van [appellanten] moeten dus worden afgewezen (rov. 2.11). Op grond van deze oordelen de kantonrechter de vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld.

3.3.1. [appellanten] hebben in de memorie van grieven vier van de acht posten, waaruit hun in rov. 3.2.1 onder III genoemde schadevergoedingsvordering van € 14.629,47 was opgebouwd, ingetrokken. Naast de verminderde (forfaitaire) proceskostenvergoeding in verband met andere procedures hebben [appellanten] de navolgende vier posten van die schadevergoedingsvordering gehandhaafd: Kosten herstel grindvloer: € 6.116,32 Kosten Ing. [persoon E] € 211,75 Griffierecht verzoekschrift voorlopig deskundigenbericht € 83,00 Kosten deskundige € 3.100,00 De in hoger beroep in totaal door [appellanten] gevorderde schadevergoeding bedraagt dus € 9.511,07 plus een (forfaitaire) proceskostenvergoeding in verband met andere procedures. [appellanten] hebben daarnaast de in rov. 3.2.1 onder I en II genoemde onderdelen van hun vordering gehandhaafd. Het hof zal recht doen op de verminderde eis. 3.3.2. [appellanten] hebben in hoger beroep dertien grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. [appellanten] hebben geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot het alsnog toewijzen van hun verminderde vorderingen. 3.3.3. Heemwonen heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen vonnis, zo nodig onder aanvulling of wijziging van gronden. Over de stellingen van Heemwonen in de eerder tussen partijen gevoerde procedures. 3.4.1. Heemwonen heeft in de conclusie van antwoord (punten 4 en 12) aan de kantonrechter, en in de memorie van antwoord (punt 5) aan het hof verzocht om het verweer dat zij in de conclusie van antwoord in de kortgedingprocedure en in het verweerschrift tegen het verzoek tot het gelasten van een voorlopig deskundigenbericht heeft gevoerd, in de onderhavige procedure als herhaald en ingelast te beschouwen. 3.4.2. Een dergelijk algemeen verzoek is onvoldoende concreet om aan de rechter en de wederpartij duidelijk te maken op welk verweer Heemwonen zich in de onderhavige procedure wil beroepen. Het hof zal daarom alleen acht slaan op de verweren die Heemwonen in de onderhavige procedure op voldoende concrete wijze heeft aangevoerd. Over de door [appellanten] aangevoerde grieven en de inhoud van de door [appellanten] ingestelde vorderingen 3.5.1. De dertien grieven die [appellanten] tegen het beroepen vonnis hebben aangevoerd, overlappen elkaar in belangrijke mate. Het hof zal daarom niet elke grief afzonderlijk behandelen. Het hof zal de door de grieven aan de orde gestelde kwesties per vordering behandelen en daarbij in aanmerking nemen wat over elke vordering is aangevoerd. 3.5.2. Hierbij strekt tot uitgangspunt dat [appellanten] na hun vermindering van eis vorderen: I. een verklaring voor recht dat Heemwonen in gebreke is gebleven door het niet (doen) herstellen van de geconstateerde gebreken conform het rapport van de deskundige van 16 april 2021; II. veroordeling van Heemwonen om medewerking te verlenen aan het herstel van de geconstateerde gebreken conform het deskundigenrapport van 16 april 2021, althans om onverwijld opdracht te geven aan derden om de vastgestelde gebreken te herstellen en herstelmaatregelen uit te voeren; III. veroordeling van Heemwonen tot betaling van een schadevergoeding van € 9.511,07, bestaande uit de volgende posten (letteraanduiding door hof toegevoegd): a. Kosten herstel grindvloer: € 6.116,32; b. Kosten Ing. [persoon E] € 211,75; c. Griffierecht verzoekschrift voorlopig deskundigenbericht € 83,00; d. Kosten deskundige € 3.100,00; e. (forfaitaire) proceskostenvergoeding in verband met andere procedures. 3.5.3. [appellanten] hebben in de memorie van grieven (punten 29 en 45) gesteld dat zij de grindvloer op eigen kosten hebben laten vervangen. In verband met de kosten daarvan vorderen zij kennelijk het hiervoor in rov. 3.5.2 onder IIIa genoemde bedrag van € 6.116,32, dat ontleend is aan blz. 5 van het Expertiserapport van Crawford van 29 mei 2019. Het hof begrijpt hieruit dat vordering II (tot veroordeling van Heemwonen tot het laten uitvoeren van herstelwerkzaamheden conform het deskundigenrapport d.d. 16 april 2021) géén betrekking heeft op herstel van de grindvloer (ter zake waarvan [appellanten] immers vergoeding van herstelkosten vorderen), maar uitsluitend op de andere herstelwerkzaamheden die in het deskundigenrapport d.d. 16 april 2021 zijn genoemd. Dat zijn – gelet op het antwoord dat de deskundige op de hem gestelde vraag 3 heeft gegeven – alleen de navolgende herstelwerkzaamheden (met een door het hof toegevoegde letteraanduiding): a. het koppelen van de kelderwand met de fundering van de aanbouw door middel van het aanbrengen van chemische ankers; b. het aanbrengen van dilatatiehoekprofielen ter plaatse van de verticale scheurvorming in de hoeken van de aansluiting hoofdbouw/aanbouw. Het hof zal de vordering tot veroordeling van Heemwonen tot het laten uitvoeren van deze herstelwerkzaamheden hierna aanduiden als respectievelijk vordering IIa (het aanbrengen van de chemische ankers) en vordering IIb (het aanbrengen van dilatatiehoekprofielen ter plaatse van de verticale scheurvorming). 3.5.4. De deskundige heeft op bladzijde 5 van zijn rapport, in antwoord op de hem gestelde eerste vraag, onder meer geschreven dat de schuifpui tussen de woonkamer en de slaapkamer niet goed aansluit. De kantonrechter heeft in rov. 2.10 van het beroepen vonnis geoordeeld dat dit een esthetisch probleem is dat geen gebrek aan het gehuurde is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het tweede onderdeel van grief XI is tegen deze overweging gericht. Het hof constateert dat de aansluiting van de schuifpui tussen de woonkamer en de slaapkamer geen afzonderlijk onderdeel vormt van de herstelwerkzaamheden waarvan de deskundige in antwoord op de hem gestelde derde vraag heeft geschreven dat die moeten plaatsvinden. Aangezien [appellanten] onder II herstel vorderen conform het deskundigenrapport, maakt de aansluiting van de schuifpui tussen de woonkamer en de slaapkamer geen, althans geen voldoende duidelijk, onderdeel uit van hun vordering. Het tweede onderdeel van grief XI hoeft daarom niet verder besproken te worden. Over vordering IIa tot het koppelen van de kelderwand met de fundering van de aanbouw door middel van het aanbrengen van chemische ankers 3.6.1. Vordering IIa strekt tot veroordeling van Heemwonen om medewerking te verlenen aan het koppelen van de kelderwand met de fundering van de aanbouw door middel van het aanbrengen van chemische ankers, althans om onverwijld opdracht te geven aan derden om de kelderwand te koppelen met de fundering van de aanbouw door middel van het aanbrengen van chemische ankers. 3.6.2. Heemwonen heeft er in de conclusie van antwoord van 24 november 2021 (punt 27) op gewezen dat zij zich bereid heeft verklaard de chemische ankers aan te brengen. Het hof constateert dat die bereidheid is neergelegd in de hierboven in rov. 3.1.2 onder n genoemde brief van de advocaat van Heemwonen van 8 juni 2021.

3.12.1. De conclusie van het bovenstaande is dat de in hoger beroep verminderde vorderingen van [appellanten] niet toewijsbaar zijn. De grieven die [appellanten] tegen het beroepen vonnis hebben aangevoerd, leiden niet tot een andere uitkomst en hoeven niet nader besproken te worden. 3.12.2. Het hof zal het beroepen vonnis van 5 oktober 2022, waarbij de vorderingen van [appellanten] zijn afgewezen, daarom bekrachtigen. 3.12.3. Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk in de kosten van het hoger beroep veroordelen. 3.13.4. Het hof begroot die kosten aan de zijde van Heemwonen op: Griffierechten € 2.135,-- Salaris advocaat € 1.214,-- (1 punt x tarief II) Nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de

Totaal € 3.527,-- 3.12.4. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 4De uitspraak Het hof: bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaak-/rolnummer 9465657 / CV EXPL 21-4574 tussen partijen gewezen vonnis van 5 oktober 2022; veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep ten bedrage van € 3.527,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [appellanten] niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het arrest daarna wordt betekend, dan moeten zij € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; veroordeelt [appellanten] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 mei 2024. griffier rolraadsheer

Bovendien kan betoogd worden dat huurder gezien de eerdere problemen met het laminaat in de woning alert had moeten zijn op de zetting, en daar maatregelen voor had moeten treffen. Met andere woorden, geen aansprakelijkheid van verzekerde.” g. De verzekeraar van Heemwonen heeft vervolgens geweigerd de schade te vergoeden. h. Bij brief van 30 augustus 2019 heeft Crawford onder meer het volgende meegedeeld aan de verzekeraar van Heemwonen: “Op verzoek van HEEMwonen en ingevolge de ontvangen aanvullende opdracht van uw kant hebben wij het schadeadres op 27 augustus 2019 opnieuw bezocht. (…) Op vrijdag 23 augustus 2019 heeft een inspectie en bespreking plaatsgevonden door [persoon B] van HEEMwonen met diens aannemers alsmede de advocaat van wederpartij. Wederpartij had de grindvloer ter plaatse van de doorgang plaatselijk verwijderd. Zichtbaar is dat ter plaatse van de doorgang in deze afwerkvloer een uit glasweefsel bestaand wapeningsnet zit om de grindvloerafwerking te verstevigen. Onder de grindvloer ter plaatse van de doorgang troffen wij een holle ruimte aan. Een en ander hadden wij ook bij ons vorige verzoek vastgesteld. De grindvloer klonk bij het afkloppen plaatslijk hol. Via een kruipluik in de kelder hebben wij ditmaal de ruimte onder de vloer van de aanbouw geïnspecteerd. Bij ons eerste bezoek zijn wij op basis van de toen bekende informatie ervan uitgegaan dat de vloer van de aanbouw op zand zou zijn gestort, hetgeen het meest gebruikelijke en gangbare is. Zichtbaar is echter dat in de aanbouw een vrijdragende betonvloer is aangebracht. Deze vloer rust op de zijgevels van de aanbouw. Ook is duidelijk zichtbaar dat de vloer "koud" tegen de achtergevel van de hoofdbouw ligt. Van een dilatatievoeg tussen de hoofdbouw en de aanbouw is géén sprake. De scheurtjes in de op de achtergevel aansluitende zijgevels zijn naar onze mening niet zichtbaar toegenomen. (…) Tussen de onderzijde van de begane grondvloer van de aanbouw en het zandbed bevindt zich een ruimte van ca 20 cm. Vanuit de kelder is in deze "kruipruimte" een pvc buis aangebracht ten behoeve van de ventilatie van de kelder onder de hoofdbouw. De onderzijde van de vloer is afgewerkt met polystyreenplaten welke met latten aan de vloer zijn bevestigd. Ter plaatse van deze latten is de pvc buis zichtbaar ingedrukt. Hieruit valt naar onze mening te herleiden dat de aanbouw zakt c.q. in de loop der tijd is verzakt. Wederpartij heeft de bouwtekeningen van de aanbouw bij de Gemeente Kerkrade opgevraagd. (…) Op de bouwtekening is uitgegaan van een op zand gestorte begane grond vloer. De aanbouw is zoals wij ook aanvankelijk zijn uitgegaan "op staal" gefundeerd. Dit is ook door de aannemer van verzekerde gecontroleerd en vastgesteld. Indien de funderingstroken conform de op de bouwtekening aangegeven afmetingen zijn uitgevoerd, zouden deze afmetingen mogelijk onvoldoende kunnen zijn. Door het toepassen van een vrijdragende betonvloer in plaats van een op zand gestorte vloer dienen naast de belasting van de gevels en van het platte dak ook de belasting van de betonnen begane grondvloer door deze funderingstroken naar de vaste grondslag te worden overgebracht. De afmetingen van de funderingsstroken zouden op deze totale belasting moeten zijn berekend. De juiste afmeting van de funderingstroken is alleen op een destructieve wijze te bepalen. (…) Feit is dat het niet te voorkomen verschil in zetting tussen de hoofdbouw en de aanbouw door een dilatatievoeg dient te worden opgevangen. De beide gebouwdelen dienen los van elkaar te kunnen werken/zetten. Er is naar onze mening sprake van een constructiefout. Bij de bouw van de aanbouw had hiermee rekening gehouden moeten worden.” i. [appellanten] hebben Heemwonen op 2 oktober 2019 in kort geding voor de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gedagvaard en gevorderd, kort gezegd, veroordeling van Heemwonen tot het verrichten van herstelwerkzaamheden aan het gehuurde en tot vergoeding van schade aan onder meer de grindvloer, althans machtiging van [appellanten] om het herstel op kosten van Heemwonen te laten uitvoeren. Heemwonen heeft in die kortgedingprocedure verweer gevoerd. De kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter, heeft de vorderingen van [appellanten] vervolgens afgewezen bij kortgedingvonnis van 23 oktober 2019 (zaaknummer: 8075826 CV EXPL 19-6568). j. [appellanten] hebben een “Rapport van onderzoek” van 25 november 2019 overgelegd, dat door [persoon C] van de Dienst van de Huurcommissie is opgesteld ten behoeve van de Huurcommissie. In dit rapport staat onder meer het volgende: “Huurder heeft de verhuurder verzocht een (aantal) gebreken of tekortkomingen in of aan de woonruimte op te heffen. (…) 1. In 2000 is een aanbouw geplaatst in het kader van WMO. Het betreft een slaapkamer met badruimte en toilet. De vrouw van huurder heeft de spierziekte MS. Huurder heeft een grindvloer aangebracht die circa 2018 ging scheuren ter plaatse van de overgang van de aanbouw naar de woonkamer van de woning. (…) De oorzaak van de verzakking zit in de bodem, met name de verzakking in delen van dit gebied als gevolg van oude mijngangen. (…) Verhuurder monitort sinds 2018 de verzakking door middel van breekplaatskes en schaalverdeling. De verhuurder geeft aan, dat de aanbouw vanaf 2018 circa 9 maanden in lichte mate is verzakt. Verhuurder gaat pas structurele herstelwerkzaamheden uitvoeren op het moment dat de aanbouw niet meer verzakt. Huurder vindt een en ander te lang duren en kan niet behangen en dergelijke wat heel begrijpelijk is. Verhuurder heeft het stucwerk in de aanbouw aan de binnenzijde met gipspleister bijgewerkt in verband met scheuren. Aan huurder is uitgelegd, dat eerst moet worden gewacht tot de aanbouw is gestabiliseerd. Verhuurder geeft aan, dat daarna palen onder de aanbouw worden ingebracht. Er was tussen partijen enige discussie over de verankering van de aanbouw. Met name een deskundige van huurder zou tot de conclusie zijn gekomen, dat de aanbouw aan de achtergevel is verankerd. Dit is echter niet zo. (…) In feite is het een doos die tegen de achtergevel is gezet en die redelijk gelijkmatig verzakt/schuift. De vloer van de aanbouw is tijdens het onderzoek uitgepeild met een waterpas van 1 meter. Vanaf de overgang tot ongeveer het midden van de vloer loopt deze circa 5 tot 7 mm. af.” k. [appellanten] hebben bij de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, een verzoek van 25 juni 2020 ingediend tot het bevelen van een voorlopig deskundigenbericht. Heemwonen heeft ook in die procedure verweer gevoerd. De kantonrechter heeft vervolgens bij beschikking van 20 november 2020 (zaaknummer: 8619245 OV VERZ 20-52) een voorlopig deskundigenbericht bevolen naar de in die beschikking genoemde vragen. De kantonrechter heeft bij daaropvolgende beschikking van 15 december 2020 [persoon D] (hierna: [persoon D] ) van [zzz] Bouwadviseurs B.V. tot deskundige benoemd. l. [persoon D] heeft een definitief rapport van 16 april 2021 ingediend.

In de conclusie van antwoord (punt 28) heeft Heemwonen voorts gesteld dat zij, kort gezegd, bij een bouwkundig constructeur de vraag heeft uitstaan hoe de ankers aangebracht moeten worden. In de conclusie van repliek van 26 januari 2022 (punten 14 en 15) hebben [appellanten] bevestigd dat de door Heemwonen ingeschakelde constructeur en de aannemer van Heemwonen inmiddels (op 21 december 2021) samen met een medewerker van Heemwonen bij de woning zijn geweest en alles hebben geïnspecteerd. Volgens [appellanten] gaf ook de constructeur toen aan dat de fundering van de aanbouw niet goed is uitgevoerd. 3.6.3. In de conclusie van dupliek van 23 maart 2022 (punten 3 en 9) heeft Heemwonen gesteld dat zij inmiddels duidelijkheid heeft verkregen van de bouwkundig constructeur, dat er chemische ankers kunnen worden aangebracht, dat Heemwonen hiertoe al opdracht heeft gegeven aan haar aannemer en dat de chemische ankers conform de aanbeveling van de deskundige op een zo kort mogelijke termijn zullen worden aangebracht zodra de benodigde materialen door de aannemer zijn ontvangen. 3.6.4. In de memorie van grieven van 2 mei 2023 hebben [appellanten] zich niet uitgelaten over de vraag of de chemische ankers nog moeten worden aangebracht. Heemwonen heeft in de memorie van antwoord (punt 45) gesteld, kort gezegd, dat zij alle door de deskundige geadviseerde werkzaamheden behalve die ten aanzien van de grindvloer (hof: dus ook de werkzaamheden ter zake het aanbrengen van de chemische ankers) inmiddels heeft laten uitvoeren. 3.6.5. [appellanten] zijn na de memorie van antwoord niet meer aan het woord geweest en hebben op dus niet kunnen reageren op de in rov. 3.6.4 weergegeven stelling van Heemwonen. Het hof zal daarom geen acht slaan op die stelling. Omdat Heemwonen in haar conclusie van dupliek van 23 maart 2022 echter al heeft gesteld: dat zij al opdracht tot het aanbrengen van de chemische ankers conform de aanbeveling van de deskundige heeft gegeven aan haar aannemer; dat de chemische ankers op een zo kort mogelijke termijn zullen worden aangebracht zodra de benodigde materialen door de aannemer zijn ontvangen; terwijl [appellanten] al in hun conclusie van repliek (van 26 januari 2022) hebben bevestigd dat de door Heemwonen ingeschakelde constructeur en de aannemer van Heemwonen samen met een medewerker van Heemwonen bij de woning zijn geweest, en [appellanten] in hun meer dan een jaar nadien genomen memorie van grieven zich in het geheel niet hebben uitgelaten over de vraag of de chemische ankers nog moeten worden aangebracht, concludeert het hof dat [appellanten] dit onderdeel van hun vordering tegenover de bij de kantonrechter aangevoerde stellingen van Heemwonen onvoldoende hebben onderbouwd. Het hof zal vordering IIa daarom afwijzen. Over de vordering IIb tot het aanbrengen van dilatatiehoekprofielen ter plaatse van de verticale scheurvorming in de hoeken van de aansluiting hoofdbouw / aanbouw 3.7.1. Vordering IIb strekt tot veroordeling van Heemwonen om medewerking te verlenen aan het aanbrengen van dilatatiehoekprofielen ter plaatse van de verticale scheurvorming in de hoeken van de aansluiting hoofdbouw / aanbouw, althans om onverwijld opdracht te geven aan derden om dilatatiehoekprofielen aan te brengen ter plaatse van de verticale scheurvorming in de hoeken van de aansluiting hoofdbouw / aanbouw. 3.7.2. Heemwonen heeft in de conclusie van dupliek van 23 maart 2022 (punten 6 en 7) gesteld dat zij conform de aanbeveling van de deskundige dilatatiehoekprofielen zal laten aanbrengen, dat zij de opdracht tot het aanbrengen van de dilatatiehoekprofielen al heeft gegeven aan haar aannemer, en dat de aannemer de benodigde materialen nog niet heeft ontvangen. Naar het hof begrijpt en naar ook voor [appellanten] redelijkerwijs duidelijk heeft moeten zijn, bedoelt Heemwonen hiermee tevens te stellen dat de aannemer de hoekprofielen kort na ontvangst van de benodigde materialen zal aanbrengen. 3.7.3. In de memorie van grieven van 2 mei 2023 hebben [appellanten] zich niet uitgelaten over de vraag of de dilatatiehoekprofielen nog moeten worden aangebracht ter plaatse van de verticale scheurvorming in de hoeken van de aansluiting hoofdbouw / aanbouw. Heemwonen heeft in de memorie van antwoord (punt 45) gesteld, kort gezegd, dat zij alle door de deskundige geadviseerde werkzaamheden behalve die ten aanzien van de grindvloer (hof: dus ook de werkzaamheden ter zake het aanbrengen van de dilatatiehoekprofielen ter plaatse van de verticale scheurvorming in de hoeken van de aansluiting hoofdbouw / aanbouw) inmiddels heeft laten uitvoeren. Verderop in de memorie van antwoord (punt 81) heeft Heemwonen (nogmaals) gesteld dat zij de betreffende verticale scheurvorming al heeft verholpen. Ook heeft zij gesteld dat zij ook bereid is dit in de toekomst te doen als er onverhoopt op de betreffende locatie nieuwe scheurtjes ontstaan. Volgens Heemwonen is het dan aan [appellanten] om daarvan melding te maken, waarna Heemwonen een en ander zal inspecteren en waar nodig zal laten verhelpen. 3.7.4. [appellanten] zijn na de memorie van antwoord niet meer aan het woord geweest en hebben dus niet kunnen reageren op de hiervoor in rov. 3.7.3 weergegeven stellingen van Heemwonen. Het hof zal daarom geen acht slaan op die stellingen. Omdat Heemwonen in haar conclusie van dupliek van 23 maart 2022 echter al heeft gesteld: dat zij conform de aanbeveling van de deskundige dilatatiehoekprofielen zal laten aanbrengen; dat zij de opdracht tot het aanbrengen van de dilatatiehoekprofielen al heeft gegeven aan haar aannemer; dat de aannemer de benodigde materialen nog niet heeft ontvangen; dat de aannemer de hoekprofielen kort na ontvangst van de materialen zal aanbrengen; en [appellanten] in hun meer dan een jaar nadien genomen memorie van grieven zich in het geheel niet hebben uitgelaten over de vraag of de dilatatiehoekprofielen ter plaatse van de verticale scheurvorming in de hoeken van de aansluiting hoofdbouw/aanbouw nog moeten worden aangebracht, concludeert het hof dat [appellanten] dit onderdeel van hun vordering tegenover de stellingen van Heemwonen onvoldoende hebben onderbouwd. Het hof zal vordering IIb daarom afwijzen. Over vordering IIIa: de vergoeding van de gestelde kosten van herstel van de grindvloer 3.8.1. Vordering IIIa strekt tot veroordeling van Heemwonen tot betaling van een schadevergoeding ad € 6.116,32 voor de kosten van herstel van de grindvloer. [appellanten] hebben in de memorie van grieven (punt 45) gesteld dat zij de grindvloer op eigen kosten hebben laten vervangen. Zij hebben daarvan echter geen bewijsstuk zoals een factuur of een betaalbewijs overgelegd. Naar het hof begrijpt, is het bedrag van € 6.116,32 ontleend aan blz. 5 van het expertiserapport van Crawford van 29 mei 2019. 3.8.2. Aan deze vordering hebben [appellanten] ten grondslag gelegd dat schade die aan de grindvloer is ontstaan, een gevolg is van de onjuiste wijze van fundering van de aanbouw, en dat Heemwonen daarvoor als verhuurder aansprakelijk is. 3.8.3. Heemwonen heeft als verweer onder meer aangevoerd dat de grindvloer een toevoeging aan het gehuurde betreft, die [appellanten] op grond van artikel 9.1 van de algemene voorwaarden niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Heemwonen hadden mogen aanbrengen.

In dat rapport staat als antwoord op vraag 1 (naar het verzakkingsproces in de aanbouw) onder meer het volgende: “Conclusie Er is sprake van een beperkt zakkings- en zettingsproces. De geconstateerde schades zijn minimaal van omvang. Veiligheid De beperkte verzakking/zetting staat een normaal gebruik van de woning niet in de weg. De woning is leefbaar, er is geen onaanvaardbare overlast en de constructieve veiligheid is en komt niet in gevaar.” In het rapport staat als antwoord op vraag 2 (naar de oorzaak van het verzakkingsproces) onder meer het volgende: “De fundering en onderbouw van de aanbouw is in 2000/2001 niet uitgevoerd conform de bouwvergunningstekeningen. Via een luik in de kelder is te zien dat de vloer van de aanbouw niet op zand is gestort maar als vrijdragende betonvloer is uitgevoerd. De vloer is ‘koud’ tegen de bestaande achtergevel van de hoofbouw gerealiseerd. Een dilatatievoeg is niet voorzien. Het geconstateerde zakkings- en zettingsproces laat zien dat de funderingsstroken niet verankerd zijn aan de kelderwanden van de hoofdbouw. Indien twee bouwkundige elementen niet op gelijke wijze zijn gefundeerd zullen zij ongelijk aan elkaar werken/verzakken. Zo ook in dit geval. De hoofdwoning is jaren geleden, geheel onderkelderd, op staal gefundeerd: die zakt niet meer. De aanbouw is jaren later aangebouwd tegen de achtergevel van de hoofdbouw en op een geheel andere wijze gefundeerd. Als gevolg van ongelijke zetting is de aanbouw minimaal verzakt en is er scheurvorming ontstaan. Normaal gesproken is dit bij situaties als onderhavige aanbouw een proces dat ongeveer vijf á zeven jaar duurt. De omvang van de scheurvorming is ook afhankelijk van het gewicht van het bouwwerk en de uitgevoerde ondiepe fundering. Er is hier sprake van een constructiefout.” In het rapport staat als antwoord op vraag 3 (naar de wijze waarop het eventueel vastgestelde verzakkingsproces gestopt moet worden en gevolgschade hersteld moet worden) onder meer het volgende: “ 3.1. Stoppen verzakkingsproces Het primaire zakkings- en zettingsproces is uitgewerkt. Er blijft wel een toelaatbare beperkte zetting (restzetting) die constructief geen kwaad meer kan maar opgelost moet worden. De kelderwand dient hiervoor gekoppeld te worden met de fundering van de aanbouw middels het aanbrengen van chemische ankers conform advies van een bouwkundig constructeur. 3.2. Gevolgschade – esthetische voorzieningen A. Verticale scheurvorming Voor de verticale esthetische scheurvorming in de hoeken van de aansluiting hoofdbouwaanbouw dienen dilatatiehoekprofielen aangebracht te worden. De uitvoering conform advies/voorschrift van de fabrikant-leverancier Ceves-Vergeer of gelijkwaardig. B. Scheurvorming vloer Voor de scheurvorming in de vloer dient een Schrumpf aluminium dilatatieprofiel, of gelijkwaardig, aangebracht te worden. De uitvoering conform advies van de bouwkundig constructeur. De overgang tussen woonkamer en slaapkamer geheel opnieuw afdekken met een aluminium overgangsstrook.” m. Bij brief van 1 juni 2021 heeft de toenmalig advocaat van [appellanten] aan Heemwonen verzocht om, kort gezegd, aansprakelijkheid te erkennen, door [appellanten] gemaakte kosten te vergoeden en herstelwerkzaamheden te verrichten. n. Bij brief van 8 juni 2021 heeft de advocaat van Heemwonen meegedeeld, kort gezegd, dat Heemwonen niet aansprakelijk is voor de schade aan de grindvloer en voor de door [appellanten] gestelde kosten, dat Heemwonen bereid is om chemische ankers aan te brengen en dat Heemwonen bereid is om het stucwerk te laten herstellen in de hoeken waar de aanbouw aan de hoofdbouw grenst.

Volgens Heemwonen zou zij, als die toestemming gevraagd was, de toestemming niet hebben verleend, althans aan een eventuele toestemming voorwaarden hebben verbonden zoals het uitsluiten van aansprakelijkheid van Heemwonen voor schade aan de vloer en het verplicht aanbrengen van een dilatatievoeg. Heemwonen concludeert dat [appellanten] zelf aansprakelijk zijn voor de schade omdat die veroorzaakt is doordat zij daarin ten onrechte geen dilatatievoeg hebben laten aanbrengen op de grens tussen de hoofdbouw en de aanbouw, en omdat dit volgt uit artikel 9 van de algemene voorwaarden. 3.8.4. Het hof overweegt hierover het volgende. Het aanbrengen van de grindvloer vormt een aanvulling van het gehuurde. De grindvloer is op zodanige wijze met het gehuurde verbonden dat daardoor natrekking plaatsvindt, en Heemwonen ongewild eigenaar wordt van de grindvloer. Dit doet echter geen afbreuk aan de tussen partijen overeengekomen huurrechtelijke regels, zoals onder meer vastgelegd in artikel 9 van de algemene voorwaarden. De grindvloer betreft niet een toevoeging die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kan worden gemaakt. [appellanten] hadden deze toevoeging dus niet mogen aanbrengen zonder daarvoor vóóraf schriftelijke toestemming voor te krijgen van Heemwonen. [appellanten] hebben niet de stelling van Heemwonen betwist dat zij hiervan op de hoogte waren en dat zij in het verleden meermaals schriftelijk toestemming hebben gevraagd voor het aanbrengen van toevoegingen zoals een tuinafscheiding, een schotelantenne en een CV-ketel (producties 2, 3 en 4 bij de conclusie van antwoord in de kortgedingprocedure). Dit betreft aanvragen die dateren van vóór de aanleg van de grindvloer. Door de toestemming niet op de voorgeschreven wijze te vragen, hebben [appellanten] aan Heemwonen de mogelijkheid ontnomen om de aanleg van de grindvloer in de bij haar gebruikelijke procedure te beoordelen en te weigeren, of om daaraan bepaalde voorwaarden te verbinden (zoals een uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade aan de grindvloer en/of de eis dat in de grindvloer een dilatatievoeg zou worden aangebracht bij de overgang van hoofdbouw naar aanbouw). Dat [appellanten] stellen dat zij de aanleg van de grindvloer mondeling hebben besproken met een opzichter van (de rechtsvoorganger van) Heemwonen voert niet tot een ander oordeel, zodat het hof het bewijsaanbod dat [appellanten] daarover hebben gedaan, passeert. Een dergelijk gesprek met een opzichter kan de door Heemwonen voorgeschreven procedure en de vereiste schriftelijke toestemming, waaraan schriftelijke voorwaarden kunnen worden verbonden, niet vervangen. Reeds om deze reden moet de schade die aan de grindvloer is ontstaan, voor rekening van [appellanten] blijven. Dit volgt overigens ook uit artikel 9.4 van de algemene voorwaarden. 3.8.5. Bovendien deelt het hof het oordeel van de kantonrechter dat de schade (het losraken van de vloer ter hoogte van de grens tussen hoofdbouw naar aanbouw) een gevolg is van het feit dat [appellanten] bij die grens ten onrechte geen dilatatievoeg hebben aangebracht. Het deskundigenrapport van 16 april 2021 laat daar geen twijfel over bestaan. Het losraken van de vloer op die grens is weliswaar mede een gevolg van de enigszins ongelijke zakking / zetting tussen hoofdbouw en aanbouw, maar dat is een omstandigheid waar [appellanten] rekening mee hadden moeten houden. Dat geldt te meer nu zij op die grens volgens hun eigen stellingen al eerder problemen hadden ervaren met scheuren in de daar toen aanwezige laminaatvloer. 3.8.6. Om bovenstaande redenen concludeert het hof, evenals de kantonrechter, dat de schade aan de grindvloer voor eigen rekening van [appellanten] moet blijven. Vordering IIIa is daarom niet toewijsbaar. 3.8.7. Dit brengt mee dat de verweren van Heemwonen tegen de hoogte van het door [appellanten] gestelde schadebedrag niet behandeld hoeven te worden. Ten overvloede overweegt het hof dat volgens het deskundigenrapport van 16 april 2021 kan worden volstaan met plaatselijk herstel, in het kader waarvan een aluminium dilatatieprofiel en een aluminium afdekprofiel kunnen worden aangebracht. Ook om die reden is het door [appellanten] gevorderde bedrag voor het volledig vervangen van de grindvloer niet toewijsbaar. Over vordering IIIb: de kosten Ing. [persoon E] ten bedrage van € 211,75 3.9.1. Vordering IIIb strekt tot veroordeling van Heemwonen tot betaling van € 211,75 ter zake de kosten van de door [appellanten] ingeschakelde deskundige ing. [persoon E] . Heemwonen heeft deze schadepost gemotiveerd betwist. Volgens Heemwonen waren de bevindingen van [persoon E] te vaag om daar iets ter zake dienend uit te kunnen concluderen. 3.9.2. [appellanten] hebben deze post vervolgens niet nader onderbouwd of toegelicht. Zij hebben niet uiteengezet welke werkzaamheden [persoon E] heeft verricht, en zij hebben geen rapportage van [persoon E] of een factuur van [persoon E] overgelegd. Het hof concludeert daarom dat [appellanten] ten aanzien van deze schadepost, tegenover het door Heemwonen gevoerde verweer, niet aan hun stelplicht hebben voldaan. Vordering IIIb is daarom niet toewijsbaar. Over vorderingen IIIc en IIId: het griffierecht ten bedrage van € 83,-- ter zake van het verzoekschrift tot het bevelen van een voorlopig deskundigenbericht en de kosten van het voorlopig deskundigenbericht ten bedrage van € 3.100,--. 3.10.1. Vorderingen IIIc en IIId strekken tot veroordeling van Heemwonen om aan [appellanten] het griffierecht ten bedrage van € 83,-- ter zake van het verzoekschrift tot het bevelen van een voorlopig deskundigenbericht en de kosten van het voorlopig deskundigenbericht ten bedrage van € 3.100,-- te vergoeden. 3.10.2. Het hof constateert dat [appellanten] het voorlopig deskundigenbericht met name hebben verzocht vanwege de schade die door de beperkte verzakking van de aanbouw is ontstaan aan de grindvloer. Het geschil tussen partijen betrof met name die schade, en de vraag welke partij daarvoor aansprakelijk is. Tot het herstel van overige sporen van de verzakking van de aanbouw, zoals zetscheuren, heeft Heemwonen zich steeds bereid verklaard. 3.10.3. Uit hetgeen het hof in het voorgaande heeft overwogen over vordering IIIa, volgt dat [appellanten] zelf aansprakelijk zijn voor de schade die aan de grindvloer is ontstaan, en dat die schade niet voor rekening van Heemwonen kan worden gebracht. Ten aanzien van de belangrijkste kwestie die partijen verdeeld hield, zijn [appellanten] dus de in het ongelijk gestelde partij. Bij deze stand van zaken moeten de kosten van het voorlopig deskundigenbericht en het betreffende griffierecht voor rekening van [appellanten] blijven. Het hof wijst de vorderingen IIIc en IIId (zie rov. 3.5.2) daarom af. Om diezelfde reden bestaat ook geen grond voor de onder IIIe verlangde vergoeding van (forfaitaire) proceskostenvergoeding in verband met andere procedures. Over vordering I: de gevorderde verklaring voor recht dat Heemwonen in gebreke is gebleven door het niet (doen) herstellen van de geconstateerde gebreken conform het rapport van de deskundige van 16 april 2021 3.11.1. Vordering I strekt tot afgifte van een verklaring voor recht dat Heemwonen in gebreke is gebleven door het niet (doen) herstellen van de geconstateerde gebreken conform het rapport van de deskundige d.d. 16 april 2021. 3.11.2. Deze vordering is reeds niet toewijsbaar omdat, zoals het hof in het bovenstaande heeft geoordeeld, Heemwonen niet aansprakelijk is voor de schade die aan de grindvloer is ontstaan.