ECLI:NL:GHSHE:2022:3373
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 21/00617
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 8 maart 2021, nummer SHE 20/298 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten,
hierna: de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking de waarde van de onroerende zaak met als adres [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning) vastgesteld voor het jaar 2019 (hierna: de WOZ-beschikking). Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor dat jaar bekendgemaakt.
1.2. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-beschikking gehandhaafd.
1.3. De rechtbank heeft het daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
1.6. De zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen, namens belanghebbende, [A] en [B] , en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] , [heffingsambtenaar 2] en [heffingsambtenaar 3] .
1.7. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
2.1. Belanghebbende is (mede-)eigenaar van de woning. De woning bestaat uit een hoofdbouw (1.100 m³) met een kelder/souterrain, een vrijstaande garage, een buitenzwembad, een hobbyruimte bij het zwembad, een tuinhuisje met luifel, en een overkapping. Het perceel waarop de woning is gelegen heeft een oppervlakte van 1.627 m².
2.2. De heffingsambtenaar heeft bij de WOZ-beschikking de waarde per waardepeildatum 1 januari 1998 vastgesteld op € 1.019.000 (hierna: de beschikte waarde).
3 Geschil en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de beschikte waarde te hoog is.
3.2. Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde tot € 940.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4 Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1. Voor toepassing van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast dat de beschikte waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing gewezen op een taxatie van een taxateur, de heer [taxateur] (hierna: de taxateur). De taxateur heeft in hoger beroep de waarde getaxeerd op € 1.030.000. De taxateur heeft deze waarde gebaseerd op de verkoopprijzen van drie vergelijkingspanden, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in [woonplaats] (hierna: de vergelijkingspanden). De taxateur heeft een matrix (hierna: de matrix) ingebracht om inzichtelijk te maken hoe de verkoopprijzen zijn herleid tot de getaxeerde waarde. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatie in zijn bewijslast is geslaagd. Het hof heeft daarbij ook gelet op wat belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, waaronder het door hem ingebrachte taxatierapport. Het hof motiveert zijn bewijsoordeel als volgt.
Objectkenmerken
4.3. Het hof is uitgegaan van de juistheid van de objectkenmerken die in de matrix zijn vermeld en motiveert dat als volgt. De objectkenmerken wijken op onderdelen af van de objectkenmerken in de eerdere matrix die de taxateur in beroep bij de rechtbank heeft ingebracht. Aanleiding om de objectkenmerken opnieuw in kaart te brengen is een stelling van belanghebbende in beroep wat betreft de inhoud van de hoofdbouw. De taxateur is belanghebbende daarin gevolgd in hoger beroep. De taxateur heeft daarnaast elementen opgenomen die eerder niet waren opgenomen. Het hof heeft (ook) deze elementen onder de feiten opgenomen (2.1), omdat belanghebbende deze ‘nieuwe’ elementen als zodanig niet (voldoende concreet) heeft betwist, ook niet ter zitting. De gehanteerde inhoud of oppervlakte in de matrix heeft belanghebbende wel ter discussie gesteld in zijn reactie op het verweerschrift in hoger beroep, maar belanghebbende heeft dat slechts in het algemeen gedaan (‘de kenmerken zijn wel ter discussie’) en daarbij enkel verwezen naar ingebrachte bouwtekeningen. Belanghebbende heeft niet specifiek aangevoerd bij welke elementen de gehanteerde inhoud of oppervlakte onjuist is. Ter zitting heeft belanghebbende nog wel gewezen op de kelder/souterrain, maar gelet op de – desgevraagd gegeven – toelichting is de betwisting op dit punt onvoldoende gemotiveerd.
Vergelijkingspanden
4.4. Het hof is, anders dan belanghebbende en evenals de rechtbank, van oordeel dat de vergelijkingspanden geschikt zijn als referentiepanden, gelet op de objectkenmerken, uitstraling en ligging. De transactiedatum van [adres 3] ligt dicht tegen de waardepeildatum. De transactiedatumvan de twee andere vergelijkingspanden ligt wat verder van de waardepeildatum af, maar dat doet er niet aan af dat de verkoopprijzen van deze panden nog wel bruikbaar zijn, juist omdat deze panden overigens zeer geschikt zijn. Zo is [adres 2] de buurwoning. Het hof heeft hierbij ook gelet op de panden die de taxateur van belanghebbende heeft aangevoerd. Twee ervan ( [adres 5] en [adres 6] ) zijn echter relatief minder geschikt dan de vergelijkingspanden. Het derde ( [adres 7] ) is weliswaar ook geschikt, maar dat doet niet af aan de bruikbaarheid van de vergelijkingspanden van de heffingsambtenaar.
Beschikte waarde in het licht van de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden
4.5. Het hof is van oordeel dat, gelet op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de matrix, de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. De matrix laat op inzichtelijke wijze zien hoe de verkoopprijzen zijn herleid tot de getaxeerde waarde. Het hof acht met de matrix en de daarbij gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingspanden. Het hof neemt bij zijn bewijsoordeel in aanmerking dat de taxateur bij de gehanteerde kubiekemeterprijs voor de hoofdbouw (€ 387) een relatief grote correctie heeft toegepast ten opzichte van de gemiddelde afgeleide kubiekemeterprijs van de vergelijkingspanden (€ 455 bij een gemiddelde inhoud van 981 m³) door een correctie aan te brengen wegens afnemend grensnut (correctie naar € 429) en vervolgens een correctie van 10% voor het onderhoud. Het hof merkt verder op dat als in het bijzonder wordt gekeken naar de verkoopprijs van de buurwoning [adres 2] (een naar waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijs van € 867.000; afgeleide kubiekemeterprijs van € 434 bij inhoud van 1.021 m³) deze verkoopprijs voldoende ondersteunt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Het verschil tussen de beschikte waarde en deze verkoopprijs wordt namelijk voldoende verklaard door de verschillen in objectkenmerken tussen de panden.
4.6. Het hof heeft ook acht geslagen op wat belanghebbende heeft aangevoerd tegen de herleiding, maar dit heeft niet tot een ander oordeel geleid.
Belanghebbende heeft een aantal omstandigheden aangevoerd die te maken hebben met de locatie (stank/vliegenoverlast wegens nabijgelegen weilanden; overlast door loonbedrijf op 500m; komst van crematorium verderop in de straat in de nabije toekomst; destijds nog aan de orde dat er mogelijk een horecabedrijf zou komen dicht bij de woning). Voor zover de genoemde omstandigheden al aan de orde zijn en voor zover daarvan al een waardedrukkend effect zou uitgaan, is aannemelijk dat daarmee voldoende rekening is gehouden. Met name in de verkoopprijs van de buurwoning zou immers het waardedrukkend effect al verdisconteerd zijn en die verkoopprijs ondersteunt de beschikte waarde voldoende (zie 4.5, slot).
Het hof acht aannemelijk dat met de beperkt afgewerkte staat van de souterrain/kelder voldoende rekening is gehouden. De taxateur is namelijk voor de kubiekemeterprijs uitgegaan van 65% van kubiekemeterprijs van de hoofdbouw (waarin al rekening was gehouden met een korting voor het onderhoud). De stelling in hoger beroep dat de souterrain/kelder in zeer slechte staat verkeert (hogerberoepschrift, p. 1) blijkt niet duidelijk uit de ingebrachte foto’s en spoort ook niet met de door belanghebbende beschreven wijze van gebruik (brief van 2 september 2022). Voor de stelling is bovendien geen steun te vinden in het door belanghebbende ingediende taxatierapport (vgl. p. 7-9).
Ook voor de gestelde slechte staat van het zwembad is geen, althans onvoldoende, steun te vinden in het door belanghebbende ingediende taxatierapport. Dat rapport (p. 14) bevat bovendien zelfs een hogere waarde van het zwembad dan in de matrix van de heffingsambtenaar.
Voor zover de afwezigheid van zonnepanelen en een warmtepomp ten tijde van de waardepeildatum 1 januari 2018 al een waardedrukkend effect zou hebben, zou die afwezigheid alleen relevant zijn indien bij de vergelijkingspanden de toestand anders zou zijn. Dat is echter niet gesteld.
4.7. In het voorgaande ligt besloten dat het hof belanghebbende niet in zijn stelling volgt dat geen dan wel minder waarde moet worden gehecht aan de taxatie omdat de taxateur de woning niet inpandig heeft bekeken. Voor de toepassing van de Wet WOZ maakt het niet-inpandig bekijken van een taxatie-object een taxatie niet per definitie niet bruikbaar en doet het evenmin per definitie af aan de bewijskracht. Het hof ziet in dit geval, gelet op de gegevens in het dossier en wat over en weer is aangevoerd, geen aanleiding om minder of geen waarde toe te kennen aan de taxatie. Dat neemt overigens niet weg dat, zoals ter zitting besproken, het wél inpandig bekijken mogelijk kan bijdragen aan de acceptatie door belanghebbende van de wijze van taxatie en daarmee van een getaxeerde waarde.
Taxatierapport van belanghebbende
4.8. Het hof heeft bij zijn bewijsoordeel ook acht geslagen op het taxatierapport van belanghebbende. Dat rapport is van onvoldoende gewicht om af te doen aan de taxatie door de taxateur van de heffingsambtenaar, reeds omdat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de verkoopprijzen van de gebruikte vergelijkingspanden zijn herleid tot de getaxeerde waarde van € 940.000. Het hof wijst er bovendien op dat twee van de vergelijkingspanden minder geschikt zijn dan die welke de taxateur heeft gebruikt (zie 4.4).
Stijging ten opzichte van het voorgaande jaar
4.9. De klacht over de (procentuele) stijging van de beschikte waarde ten opzichte van de WOZ-waarde die voor het voorgaande jaar is vastgesteld, kan belanghebbende niet helpen. Volgens vaste rechtspraak is een dergelijke stijging niet relevant voor de beoordeling.
Conclusie
4.10. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht en van de proceskosten
4.11. Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden, en evenmin redenen voor een veroordeling in de proceskosten.
5 Beslissing
Het hof:
verklaart het hoger beroep ongegrond;
bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door M.R.T. Pauwels, voorzitter, P. Fortuin en T.A. Gladpootjes, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
De griffier, De voorzitter,
K.M.J. van der Vorst M.R.T. Pauwels
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
Vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
Zie bijv. ECLI:NL:GHSHE:2022:185 en ECLI:NL:GHSHE:2020:1234.