ECLI:NL:GHSGR:2005:1111
Uitspraak: 16 juni 2005 Rekestnummer: R05/269 Rekestnr. rechtbank: 2004/27
HET GERECHTSHOF TE 'S-GRAVENHAGE, eerste civiele kamer, heeft de volgende beschikking gegeven in de zaak van:
de GEMEENTE VALKENBURG,
zetelende te Valkenburg, appellante,
hierna te noemen: de Gemeente, procureur: mr. H.C. Grootveld,
tegen
1SUNFIELD BEHEER B.V.
gevestigd te Valkenburg, en
2VAN ZESSEN CLAER B.V., gevestigd te Leiden, geïntimeerden,
hierna te noemen: Sunfield en Van Zessen Claer, procureur: mr. G.C.W. van der Feltz.
Het geding in hoger beroep
Bij op dezelfde dag ter griffie ingekomen beroepschrift van 4 maart 2005 heeft de Gemeente hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van de rechtbank te
's-Gravenhage van 8 december 2004, waarbij de rechtbank het verzoek van de Gemeente tot nietigverklaring van de na te noemen pachtovereenkomst, koopovereenkomst en leveringshandeling tussen Sunfield en Van Zessen Claer op grond van artikel 26 Wet voorkeursrecht gemeenten (VWg) heeft afgewezen. In haar beroepschrift heeft de Gemeente drie grieven tegen deze beschikking aangevoerd. Bij verweerschrift hebben Sunfield en Van Zessen Claer de grieven bestreden. Ter zitting van het hof van 23 mei 2005 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Bij die gelegenheid hebben partijen hun standpunten doen toelichten aan de hand van aan het hof overgelegde
pleitnotities, de Gemeente door mr. M.A. Grapperhaus (advocaat te Amsterdam), Sunfield en Van Zessen Claer door mr. L. Di Bella (advocate te 's-Gravenhage) en mr. Van der Feltz voornoemd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak, als in appel in zoverre niet bestreden, om het volgende.
1.1 In het geding zijn de drie percelen tuinland nabij [adres] te Valkenburg, kadastraal bekend gemeente Valkenburg, [sectie nummers] . Deze percelen behoorden toe aan [X] .
1.2 In 1971 heeft [X] de percelen verpacht aan de heren [Y] in privé. Na de oprichting van de besloten vennootschap [Y] B.V. zijn de pachtovereenkomsten ten name van deze vennootschap gesteld. [Y] is op 1 januari 2001 als verkrijgende vennootschap een (juridische) fusie
aangegaan met een andere vennootschap en haar naam is toen gewijzigd in Sunfield.
1.3 Op 28 januari 2003 heeft de gemeenteraad van Valkenburg de in het geding zijnde percelen op grond van artikel 8 Wvg aangewezen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 Wvg van toepassing zijn.
1.4 Op 17/28 juli 2003 hebben Sunfield en Van Zessen Claer een akte opgemaakt van een volgens hen op 1 december 2000 mondeling gesloten overeenkomst, waarbij Sunfield als (onder)verpachter bedoelde percelen verpacht aan Van Zessen Claer als (onder)pachter.
1.5 Sunfield en Van Zessen Claer hebben de op schrift gestelde pachtovereenkomst op 4 augustus 2003 ter goedkeuring aan de Grondkamer voorgelegd. Bij beschikking van 22 augustus 2003 heeft de Grondkamer de overeenkomst goedgekeurd.
1.6 Op 11 augustus 2003 heeft [X] de percelen verkocht aan Sunfield. Sunfield heeft de percelen direct doorverkocht aan Van Zessen Claer. Op
27 augustus 2003 zijn de ter uitvoering van deze koopovereenkomsten strekkende leveringsakten gepasseerd.
1.7 De notaris heeft de volgende voetverklaring onder de leveringsakten geplaatst: "De ondergetekende(...), notaris gevestigd te Rijnsburg, verklaart dat het registergoed, bij vorenstaande akte vervreemd, in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten is opgenomen in een aanwijzing ex artikel 8 van die wet. Nu die vervreemding echter plaatsvindt ingevolge een overeenkomst gesloten met een pachter ingevolge het bepaalde in Hoofdstuk I paragraaf 9A van de Pachtwet kan verkoper tot vervreemding overgaan zonder de gemeente in de gelegenheid te stellen het desbetreffende goed te kopen conform het bepaalde in artikel 10 lid 2 sub f van de Wet voorkeursrecht gemeenten."
1.8 De Gemeente heeft tijdig op grond van artikel 26 Wvg bij de rechtbank de nietigverklaring verzocht van de pachtovereenkomsten, de koopovereenkomsten en de leveringshandelingen tussen [X] en Sunfield en tussen Sunfield en Van Zessen Claer. Voor zover het verzoek de rechtshandelingen tussen [X] en Sunfield betrof, heeft zij het nadien ingetrokken.
1.9 Bij de bestreden beschikking van 8 december 2004 heeft de rechtbank het verzoek afgewezen.
2.1 Met haar eerste en tweede grief heeft de Gemeente betwist dat er vóór 17/28 juli 2003, althans vóór het vestigen van het voorkeursrecht door de Gemeente, reeds een mondelinge (onder)pachtovereenkomst tussen Sunfield en Van Zessen Claer bestond waaruit een pachtersvoorkeursrecht kon ontstaan dat een uitzondering zou vormen op het voorkeursrecht van de Gemeente als bedoeld in artikel 10, lid 2 sub f Wvg. Met haar tweede grief richt de Gemeente zich voorts tegen het oordeel van de rechtbank dat de koopovereenkomst en de levering buiten het bereik van artikel 26 Wvg vallen omdat dit artikel niet zou zijn geschreven voor rechtshandelingen waarbij vervreemding plaatsvindt en waarvoor dus het notariële controlemechanisme van artikel 24 Wvg werkt. Met haar derde grief is de Gemeente tegen de afwijzing van haar verzoek opgekomen door te benadrukken dat de rechtshandelingen tussen Sunfield en Van Zessen Claer zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de Gemeente.
2.2 De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.1 Allereerst zal het hof ingaan op de vraag of de Gemeente op grond van artikel 26 Wvg de nietigheid van alle drie de in het geding zijnde rechtshandelingen kan inroepen. De rechtbank heeft, met Sunfield en Van Zessen Claer, geoordeeld dat artikel 26 Wvg slechts geldt voor rechtshandelingen waarbij de feitelijke zeggenschap over de grond wordt overgedragen zonder dat formeel vervreemding plaatsvindt, zodat het notarieel controle mechanisme van artikel 24 Wvg niet werkt. Op grond hiervan heeft de rechtbank geoordeeld dat de koopovereenkomst en de leveringshandeling buiten het bereik van artikel 26 Wvg vallen.
3.2 Ingevolge de tekst van het huidige artikel 26, ziet dit artikel - anders dan haar voorloper - op alle rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan een gemeentelijke voorkeurspositie. Immers, er zijn geen nietig te verklaren transacties limitatief opgenomen, terwijl evenmin is aangegeven dat bepaalde rechtshandelingen van het bereik van dit artikel zijn uitgesloten. Voorts is niet expliciet aangegeven dat artikel 26 niet ziet op transacties waarbij vervreemding plaatsvindt en evenmin is in de Wvg een bepaling opgenomen die regelt dat artikel 26 uitsluitend geldt wanneer artikel 24 (en eventuele andere, algemeen geldende, acties) geen toepassing kan vinden. Dat artikel 26 blijkens de wetsgeschiedenis is geschreven voor alle gevallen waarin artikel 24 niet werkt en de wetgever daarbij in het bijzonder heeft gedacht aan die gevallen waarin artikel 24 niet kan werken omdat er geen vervreemding van het goed plaatsvindt, betekent niet dat artikel 26 niet ook werking kan en moet hebben in die gevallen waarin het bepaalde in artikel 24 de vervreemding had kunnen voorkomen doch dat niet heeft bewerkstelligd.
3.3 Anders dan Sunfield en Van Zessen Claer aanvoeren is er geen jurisprudentie van de Hoge Raad die een andere lezing van (het huidige) artikel 26 Wvg voorstaat De november-beschikkingen van de Hoge Raad waarnaar Sunfield en Van Zessen Claer verwijzen (HR 10 en 17 november 2000, NJ 2001, 288 en 289) handelden over rechtshandelingen die zo zijn opgezet dat (formeel) geen vervreemding zal plaatsvinden zodat het voorkeursrecht op die wijze werd ontgaan. De Hoge Raad heeft daarin geen oordeel gegeven over rechtshandelingen die wel tot vervreemding strekten. Evenmin kunnen in de wetsgeschiedenis voldoende aanknopingspunten voor de opvatting van Sunfield
en Van Zessen Claer worden gevonden.
3.4 Gezien het voorgaande vallen de pachtovereenkomst, de koopovereenkomst en de leveringshandeling binnen het bereik van artikel 26 Wvg.
4.1 Het hof laat in het midden of er reeds op 1 december 2000 een mondelinge (onder)pachtovereenkomst is gesloten tussen Sunfield en Van Zessen Claer. Indien dit niet zo is en slechts sprake is van een (onder)pacht d.d. augustus 2003, moet ervan worden uitgegaan dat het pachtervoorkeursrecht pas na de vestiging van het voorkeursrecht van de Gemeente is ontstaan. Ook in geval er wel reeds op 1 december 2000 een (onder)pachtovereenkomst was gesloten, is het pachtervoorkeursrecht van Van Zessen Claer pas ontstaan nadat het voorkeursrecht van de Gemeente was gevestigd. Hiertoe overweegt het hof het volgende.
4.2 Ingevolge hoofdstuk 1 § 9A, artikel 56a van de Pachtwet wordt voor de toepassing van het pachtervoorkeursrecht onder pachter verstaan: "de pachter wiens pachtovereenkomst geldt voor ten minste de wettelijke duur dan wel is aangegaan voor een kortere duur, doch nadien voor zes jaren is verlengd en zo nodig is goedgekeurd." Alleen deze pachter heeft een pachtervoorkeursrecht. Zoals de Pachtkamer van het hof te Arnhem op 14 juli 1975 reeds heeft beslist (De Pacht 1976, nr. 3305, p.251 e.v.), zijn mondelinge pachtovereenkomsten niet voor "tenminste de wettelijke duur" aangegaan. Pachters, wier pachtovereenkomsten niet schriftelijk zijn vastgelegd of niet ter goedkeuring bij de grondkamer zijn ingezonden, hebben daarom geen voorkeursrecht van koop. Hetzelfde geldt voor onderpachters.
4.3 Het voorgaande betekent dat Sunfield en Van Zessen Claer het pachtervoorkeursrecht van Van Zessen Claer pas hebben gevestigd toen bekend was dat de Gemeente een voorkeursrecht uit hoofde van de Wvg had.
Redelijke wetsuitleg brengt mee dat de uitzondering in artikel 10 lid 2 sub f Wvg, waarbij vervreemding van het perceel waarop een gemeentelijk voorkeursrecht rust aan de pachter mogelijk is zonder eerst de gemeente in de gelegenheid te stellen bedoeld perceel te kopen, alleen geldt indien de pachter reeds vóór de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht de hoedanigheid van pachter in de zin van hoofdstuk 1 § 9A van de Pachtwet had. Sunfield had daarom op grond
van artikel 10 lid 1 Wvg de plicht eerst de Gemeente in de gelegenheid te stellen de in het geding zijnde percelen te kopen, alvorens tot verkoop en levering aan Van Zessen Claer over te gaan.
5.1 Sunfield en Van Zessen Claer hebben een koopovereenkomst gesloten en leveringshandelingen verricht die de kennelijke strekking hadden afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de Gemeente. Tot dat oordeel komt het hof vanwege de navolgende omstandigheden tezamen.
5.2 Sunfield heeft zich niet aan haar hiervoor onder 4.3 genoemde wettelijke aanbiedingsplicht gehouden en ook niet enig overleg met de Gemeente daarover gevoerd. Nadat Sunfield en van Zessen Claer op de hoogte waren geraakt van het voorkeursrecht van de Gemeente, hebben zij de/een (onder)pacht overeenkomst op schrift gesteld en ter inschrijving aan de Grondkamer gezonden. De onderpachter in deze pachtovereenkomst is een rechtspersoon, Van Zessen Claer, met de bedrijfsomschrijving: "De ontwikkeling van plannen voor het gebied rond en op het huidige vliegveld Valkenburg en alles wat daarmee samenhangt of daartoe bevorderlijk kan zijn." Van Zessen Claer is pas in mei 2002 opgericht, toen al geruime tijd bekend was dat er plannen waren om het gebied rond Valkenburg in de toekomst niet meer voor agrarische doeleinden, maar voor woningbouw te bestemmen. Sunfield en Van Zessen Claer hadden geen schriftelijke toestemming van de verpachter ( [X] ) voor de onderpacht. Van Zessen Claer heeft de aan haar verpachte gronden ook nimmer zelf voor agrarische doeleinden in gebruik gehad. Voorts zijn de gronden aan Van Zessen Claer verkocht op de dag waarop Sunfield de percelen op grond van haar pachtervoorkeursrecht van [X] kon verkrijgen.
5.3 Dat de notaris een voetverklaring voor de levering heeft afgegeven, doet onvoldoende af aan (de kennelijkheid van) de strekking waarmee de rechtshandelingen zijn verricht.
6.1 Gelet op het voorgaande zijn de koopovereenkomst en de leveringshandeling tussen Sunfield en Van Zessen Claer ter zake van de in het geding zijnde percelen nietig op grond van artikel 26 Wvg.
6.2 Het hof komt niet tot nietigverklaring van de (mondelinge en/of schriftelijke) pachtovereenkomst of de registratie daarvan, omdat deze
overeenkomst niet als een uitzondering genoemd in artikel 10 lid 2 sub f Wvg afbreuk kan doen aan het door de Gemeente gevestigde voorkeursrecht.
Daargelaten of dan voldaan kan zijn aan de eis dat deze overeenkomst de strekking had afbreuk te doen, geldt dat de Gemeente geen afzonderlijk belang bij vernietiging heeft.
7. De beschikking van de rechtbank moet worden vernietigd. Het hof zal, nu geen andere verweren zijn aangevoerd, bedoelde rechtshandelingen nietig verklaren. Sunfield en Van Zessen Claer moeten als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, zowel van de eerste aanleg als van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
vernietigt de bestreden beschikking;
en opnieuw rechtdoende:
verklaart nietig de koopovereenkomst van 11 augustus 2003 waarbij Sunfield de hiervoor onder rechtsoverweging 1.1 genoemde percelen aan Van Zessen Claer verkoopt;
verklaart nietig de levering van voornoemde percelen aan Van Zessen Claer;
veroordeelt Sunfield en Van Zessen Claer in de proceskosten in eerste aanleg, aan de zijde van de Gemeente tot op deze uitspraak begroot op
€ 241,- aan verschotten en€ 1.808,- aan salaris voor de procureur;
veroordeelt Sunfield en Van Zessen Claer in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente tot op deze uitspraak begroot op
€ 291,- aan verschotten en€ 1.542,- aan salaris voor de procureur;
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mrs. G. Dulek-Schermers, M.A.F. Tan-de Sonnaville en J. Vrij en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 juni 2005 in aanwezigheid van de griffier.