ECLI:NL:GHDHA:2026:469

ECLI:NL:GHDHA:2026:469 text/xml public 2026-04-07T18:30:36 2026-03-27 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Den Haag 2026-03-17 200.356.325/01 Uitspraak Hoger beroep NL Den Haag Bestuursrecht Civiel recht; Verbintenissenrecht Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROT:2022:1358, Bekrachtiging/bevestiging Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2026:469 text/html public 2026-04-07T18:26:41 2026-04-07 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHDHA:2026:469 Gerechtshof Den Haag , 17-03-2026 / 200.356.325/01 Appellant is bij verstekvonnis partij geworden bij een koopovereenkomst. Het hof ziet geen grondslag dat appellant slechts in de meest enge zin partij is geworden. Vordering uit hoofde van de boeteclausule wordt echter afgewezen omdat haar rechtsvoorganger haar recht op nakoming daarvan heeft verwerkt. GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.311.086/01 Zaak- en rolnummer rechtbank : C/10/592138 / HA ZA 20-231 Arrest van 17 maart 2026 in de zaak van JACM B.V. , gevestigd in Amsterdam, appellante, hierna te noemen: JACM , advocaat: voorheen mr. T.A. Vermeulen, te Amsterdam, tegen 1 Aemstel Participaties B.V., gevestigd te Zandvoort, hierna te noemen: AP, advocaat: mr. M. Bitter, te Haarlem, 2 [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats], hierna te noemen: [geïntimeerde] , niet verschenen, geïntimeerden, hierna samen te noemen: AP c.s. 1 De zaak in het kort 1.1 Het gaat in dit hoger beroep om de vraag of JACM aanspraak kan maken op boetes uit hoofde van een koopovereenkomst ten aanzien van enkele onroerende zaken. De rechtbank heeft dat deel van de vordering afgewezen en het hof komt tot dezelfde conclusie. 2 Procesverloop in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 20 mei 2022 waarmee JACM in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 23 februari 2022; de memorie van grieven van 9 augustus 2022; de memorie van antwoord, tevens vermeerdering van eis van AP van 8 augustus 2023 met bijlagen; de akte van JACM van 4 juli 2024 met bijlagen; de brieven namens AP van 2 juli 2024 en 7 maart 2025 met bijlagen; de akte namens AP van 27 mei 2025 met bijlagen. 3 Feitelijke achtergrond 3.1 AP en Stichting Bewaarentiteit Grondvermogen Woningen 1 (hierna: SBGW1) als verkopers en Stedelijke Huizen Maatschappij Onroerend Goed B.V. (hierna: SHMOG) als koper hebben op 4 januari 2018 een koopovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst betrof de overdracht van het bloot eigendom, door SBGW1, en de overdracht van de rechten van erfpacht, door AP, van enkele panden aan de [straatnaam] aan SHMOG of aan een nader te noemen meester voor het totaalbedrag van € 750.000,00. 3.2 Die overeenkomst vermeldt, voor zover hier relevant, onder meer het volgende: “ De ondergetekenden : 1. [geïntimeerde] , (...), te dezen handelend: a. als algemeen directeur van (...), welke vennootschap handelt als bestuurder van: Aemstel Participaties (...), hierna te noemen: "Verkoper 1"; b. als mondeling gevolmachtigde van: Stichting Bewaarentiteit Grondvermogen Woningen 1 (...), hierna te noemen: "Verkoper 2"; Verkoper 1 en Verkoper 2 hierna tezamen te noemen: "Verkoper"; de geldigheid van vorenstaande mondelinge volmacht kon door de notaris ten tijde van het opmaken van deze koopovereenkomst niet worden gecontroleerd. (…) Levering Artikel 9 De Leveringsakte zal worden verleden op 1 maart 2018 of zoveel eerder of later als Koper en Verkoper nader zullen overeenkomen, ten overstaan van de notaris. ” 3.3 Artikel VI lid 2 sub a van de algemene bepalingen van de overeenkomst, die onder de kop “Definities” op de overeenkomst van toepassing zijn verklaard, vermeldt: “ Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen -(...)- is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen: a. uitvoering van de Koop te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; (…) ” 3.4 Op 1 maart 2018 is het onbezwaarde volle eigendom (en dus ook het recht van erfpacht) namens AP en SBGW1 niet aan SHMOG geleverd. 3.5 Vanwege het uitblijven van de levering heeft SHMOG AP en SBGW1 bij brief van 27 maart 2018 in gebreke gesteld en bij exploot van 3 april 2018 gesommeerd om binnen acht dagen hun verplichtingen na te komen. In deze brief maakt SHMOG tevens aanspraak op contractuele boetes. 3.6 Op 6 april 2018 is namens SBGW1 per e-mail het volgende aan [geïntimeerde] bericht: “ De hoofddirectie heeft besloten om (voorlopig) geen medewerking (meer) te verlenen aan de levering van de blote eigendom van de [straatnaam] . Er is besloten om het dossier door medewerkers te laten beoordelen die tot op heden geen enkele relatie hebben gehad met het dossier Aemstel. Die gaan advies uitbrengen aan de hoofddirectie. Mijn rol en die van het bestuur is (voorlopig) uitgespeeld. ” 3.7 Namens SHMOG is op 9 april 2018 een brief aan SBGW1 verzonden waarin, voor zover hier relevant, onder meer het volgende staat: “ Namens cliënte deel ik u mede dat zij ten onrechte Stichting Bewaarentiteit Grondvermogen Woningen 1 in gebreke heeft gesteld en in geding heeft betrokken. U kunt voornoemde brief en ingebrekestelling derhalve als niet-verzonden respectievelijk nietig beschouwen. ” 3.8 SHMOG heeft geen intrekking van haar ingebrekestelling aan AP verzonden. Evenmin is AP haar verplichtingen uit de oorspronkelijke overeenkomst jegens SHMOG nagekomen. 3.9 SBGW1 heeft als verkoper op 1 november 2018 een koopovereenkomst met JACM als koper gesloten voor de verkoop van een groot aantal onroerende zaken. Daartoe behoort onder meer het bloot eigendom van de panden aan de [straatnaam] die ook in de koopovereenkomst van 4 januari 2018 zijn vermeld. Op 22 februari 2019 zijn die onroerende zaken door SBGW1 aan JACM geleverd. Uit de transportakte blijkt dat de totale koopprijs € 1.156.797,15 bedraagt. 3.10 Op 12 maart 2019 hebben SHMOG en JACM een meestersverklaring ondertekend waarin onder meer het volgende staat: “Stedelijke Huizen Maatschappij Onroerend Goed heeft met de desbetreffende verkoper een koopovereenkomst gesloten, die op 4 januari 2018 is ondertekend – gemelde koopovereenkomst hierna te noemen: de 'overeenkomst' , welke overeenkomst aan deze verklaring is gehecht; Stedelijke Huizen Maatschappij Onroerend Goed heeft zich bij de overeenkomst het recht voorbehouden nader haar meester te noemen. Verklaren als volgt: Stedelijke Huizen Maatschappij Onroerend Goed verklaart van bedoeld recht gebruik te maken en nader als meester te benoemen: JACM ; JACM verklaart een kopie van de overeenkomst te hebben ontvangen; JACM aanvaardt voormelde benoeming en treedt mitsdien in alle voor Stedelijke Huizen Maatschappij Onroerend Goed uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen als ware zij zelf partij bij de overeenkomst. Onder bedoelde rechten en verplichtingen is mede begrepen - doch niet beperkt tot - het recht op levering van "het Verkochte", zoals vermeld in de overeenkomst, zulks onder de in de overeenkomst opgenomen voorwaarden.” 3.11 De rechtbank Haarlem heeft [geïntimeerde] op 15 juni 2021 failliet verklaard met benoeming van mr. [curator] tot curator. Bij beschikking van 9 april 2024 is dat faillissement door de rechtbank opgeheven. 4 Procedure bij de rechtbank 4.1 De rechtbank Rotterdam heeft de vorderingen van JACM bij verstekvonnis van 25 september 2019, gewezen onder zaak-/rolnummer C/10/577716 / HA ZA 19-633, integraal toegewezen als volgt: “De rechtbank, I. wijzigt de overeenkomst tussen [ JACM ] en [AP], zoals overgelegd als productie 1 bij dagvaarding, zodanig dat de volgende passage: komen overeen: Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de volle eigendom van de Registergoederen, vrij van erfpacht, hierna aan te duiden als: “ het Verkochte ".

De koopprijs bedraagt voor het Verkochte: zevenhonderdvijftigduizend euro (€ 750,000,00). wordt gewijzigd in: komen overeen: Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt, de rechten van erfpacht voor onbepaalde tijd, rustend op de percelen gelegen aan de [straatnaam] [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , hierna aan te duiden als: “ het Verkochte ”. De koopprijs bedraagt voor het Verkochte: tweehonderdzesentachtigduizend negenhonderdvijfentachtig euro en achtenvijftig cent (€ 286.985,58) en wijzigt voorts artikel 9, dat als volgt komt te luiden: Artikel 9 De voor eigendomsoverdracht vereiste akte tot levering, althans de inschrijving van het ten dezen te wijzen vonnis, zal worden verleden voor een door koper aan te wijzen notaris op een door koper te bepalen tijdstip. II. bepaalt dat dit vonnis in plaats treedt van de akte van levering van het onder 1. omschreven recht van erfpacht door [AP] aan [ JACM ]; III. veroordeelt [AP c.s.] hoofdelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan [ JACM ] te betalen het bedrag van € 384.849,12 (driehonderdvierentachtigduizend achthonderdnegenenveertig euro en twaalf cent), ter zake van contractuele boetes en bepaalt daarbij dat voormeld bedrag verrekend mag worden met de koopsom ter zake van de levering van de rechten van erfpacht voornoemd, voor zover nog door [ JACM ] verschuldigd; veroordeelt [AP c.s.] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [ JACM ] vastgesteld op € 4.119,75 aan verschotten en € 2.402,00 aan salaris voor de advocaat; verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.” 4.2 AP c.s. zijn bij verzetdagvaarding van 14 februari 2020 in verzet gekomen tegen het verstekvonnis. Daarbij hebben zij ook incidentele vorderingen en een reconventionele vordering ingesteld. 4.3 In de verzetprocedure vorderden AP c.s. dat het verstekvonnis wordt vernietigd en dat JACM alsnog niet-ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen, dan wel dat die vorderingen alsnog worden afgewezen.. 4.4 In reconventie vorderden AP c.s. dat de rechtbank JACM veroordeelt om al hetgeen JACM ter uitvoering van het verstekvonnis heeft verricht ongedaan te maken, zodat AP c.s. zoveel mogelijk worden teruggebracht in de (feitelijke, juridische en economische) positie waarin zij zouden verkeren als het vonnis niet was gewezen, een en ander op straffe van verbeurte van een eenmalige dwangsom van € 1.000.000,00. 4.5 Bij voorwaardelijke vermeerdering van eis in reconventie vorderde AP daarnaast - verkort weergegeven - voor zover het verstekvonnis voor wat betreft onderdeel I en II van het dictum van het verstekvonnis in stand blijft: - Primair, JACM te veroordelen om te voldoen aan AP de waarde van de erfpachtrechten zoals geldend op de dag van de koopovereenkomst van 4 januari 2018 volgens productie 1 van de inleidende dagvaarding, althans op de dag van levering en overdracht van de erfpachtrechten ingevolge onderdeel II van het verstekvonnis, zoals die waarde zal blijken te zijn vastgesteld door een of meer deskundigen als door de rechtbank te benoemen; - Subsidiair, JACM te veroordelen aan AP een bedrag te voldoen van € 286.985,58 te vermeerderen met de rente en kosten zoals bepaald in laatstgenoemde koopovereenkomst, in het bijzonder artikel VI Algemene Bepalingen, althans de wettelijke rente ex artikel 6:119a, althans 6:119 BW. 4.6 Bij antwoordakte tevens houdende akte eisvermeerdering heeft JACM de door haar gevorderde boete vermeerderd naar een bedrag van € 507.966,40. 4.7 Bij vonnis van 30 september 2020 in de incidenten heeft de rechtbank Rotterdam AP c.s. niet-ontvankelijk verklaard in hun verzet tegen de onderdelen I en II van het verstekvonnis, vanwege het niet tijdig inschrijven van het hoger beroep als bedoeld in artikel 3:301 lid 2 BW. Voor het overige heeft de rechtbank AP c.s. wel ontvankelijk verklaard. De incidentele vordering van AP c.s. tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het verstekvonnis is afgewezen. 4.8 Bij vonnis in verzet van 23 februari 2022 heeft de rechtbank Rotterdam het verstekvonnis vernietigd wat betreft onderdeel III van het dictum en de proceskostenveroordeling. Met betrekking tot de vorderingen tegen [geïntimeerde] heeft de rechtbank overwogen dat de procedure vanwege zijn faillissement is geschorst op grond van artikel 29 Fw. In conventie heeft de rechtbank geoordeeld dat JACM niet binnen een redelijke termijn als meester is benoemd en dus geen partij bij de overeenkomst had kunnen worden. Aangezien zij op grond van het onherroepelijke verstekvonnis wel partij is geworden, heeft de rechtbank dat in de meest enge zin begrepen. Om die reden is JACM volgens de rechtbank geen partij geworden wat het boetebeding betreft, zodat haar vordering tot betaling daarvan is afgewezen. In reconventie heeft de rechtbank geoordeeld dat JACM de koopprijs aan AP is verschuldigd en de subsidiaire vordering daartoe ter hoogte van € 286.985,58 toegewezen. De proceskosten heeft de rechtbank gecompenseerd, zowel in conventie als reconventie. 5 Vorderingen in hoger beroep 5.1 JACM vordert in hoger beroep hetzelfde als bij de rechtbank. Bij akte heeft zij haar eis vermeerderd in die zin dat zij nu ook vordert dat het hof voor recht verklaart dat JACM gerechtigd is zich tegenover [geïntimeerde] op verrekening te beroepen tot een bedrag van ten minste € 482.925,27 en tegenover AP tot een bedrag van € 567.659,91, althans een in goede justitie te bepalen bedrag. 5.2 Bij memorie van antwoord heeft AP haar reconventionele vordering vermeerderd. Die vermeerdering bestaat - zakelijk weergegeven - uit vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat, die AP heeft geleden doordat de verkochte rechten van erfpacht op het moment van verkoop meer waard waren dan het door de rechtbank toegewezen bedrag van € 286.985,58. 6 Beoordeling in hoger beroep De vordering van JACM JACM is jegens [geïntimeerde] niet-ontvankelijk 6.1 JACM is deze procedure in hoger beroep tegen zowel AP als [geïntimeerde] gestart. Het hof stelt vast dat de rechtbank in het vonnis van 23 februari 2022 onder randnummer 4.4. expliciet heeft overwogen dat de procedure tegen [geïntimeerde] in conventie op grond van artikel 29 Fw van rechtswege is geschorst, omdat de vorderingen van JACM voldoening van een verbintenis uit de boedel van [geïntimeerde] ten doel hebben. In overweging 4.5. heeft de rechtbank vervolgens opgenomen dat in conventie alleen nog over de vordering van JACM tegen AP dient te worden geoordeeld. 6.2 Doordat de procedure tegen [geïntimeerde] in conventie is geschorst, bestaat er (nog) geen uitspraak tussen JACM en [geïntimeerde] waartegen JACM beroep kan instellen. Om die reden wordt JACM in deze procedure ten aanzien van [geïntimeerde] niet-ontvankelijk verklaard. Aangezien [geïntimeerde] niet is verschenen, bestaat voor een kostenveroordeling ten gunste van hem geen aanleiding. JACM is volledig partij geworden bij de oorspronkelijke overeenkomst 6.3 Volgens JACM is op grond van het verstekvonnis van 25 september 2019 en het vonnis in incident van 30 september 2020 al in rechte komen vast te staan dat zij partij is geworden bij de volledige koopovereenkomst van 4 januari 2018. Om die reden heeft de rechtbank volgens haar ten onrechte geoordeeld dat zij slechts in de meest enge zin partij is geworden bij die overeenkomst. Voor zover de rechtbank in weerwil van die vonnissen al mocht toetsen of JACM partij bij de overeenkomst is geworden, stelt JACM zich op het standpunt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat zij niet binnen een redelijke termijn als meester is benoemd. 6.4 AP stelt dat de koopovereenkomst van 4 januari 2018 na het sluiten van de koopovereenkomst tussen SBGW1 en JACM van 1 november 2018 niet meer bestaat, althans dat daar sindsdien geen beroep meer op kan worden gedaan. Voor zover er nog wel een beroep op die koopovereenkomst kan worden gedaan, is JACM daar volgens AP geen partij bij geworden omdat zij te laat als meester is benoemd.

6.5 Voor zover de grieven van AP willen opkomen tegen (de niet-ontvankelijkverklaring van het verzet tegen) de onderdelen I en II van het dictum van het verstekvonnis, is AP in haar hoger beroep niet ontvankelijk. De niet-ontvankelijkverklaring in het vonnis van 30 september 2020 was immers een gedeeltelijk eindvonnis, waartegen direct had moeten worden geappelleerd, niet pas gelijktijdig met het appel tegen het eindvonnis (buiten de beroepstermijn, gerekend vanaf het vonnis van 30 september 2020). In die onderdelen I en II is bepaald dat JACM partij is geworden bij de overeenkomst met AP en wordt gewijzigd zoals gevorderd door JACM . Daarmee staat in rechte vast dat JACM partij is geworden bij de oorspronkelijke overeenkomst. AP heeft in hoger beroep ook met zoveel woorden naar voren gebracht dat zij berust in de overdracht van het recht van erfpacht, zoals door de rechtbank is bevolen (par. 17 memorie van antwoord). 6.6 Het hof verwerpt het verweer van AP dat de overeenkomst niet meer bestaat, omdat niet is gebleken van een grond voor het tenietgaan van de overeenkomst. Het enkele feit dat er een nadere overeenkomst is gesloten tussen SGBW1 als verkoper en JACM als koper ten aanzien van het bloot eigendom van de percelen, brengt niet mee dat de eerdere overeenkomst, die ook betrekking had op het recht van erfpacht, zijn kracht verliest. Anders dan de rechtbank, ziet het hof ook geen grondslag voor de conclusie dat JACM slechts in “de meest enge zin” – wat dat ook moge betekenen - bij de overeenkomst partij is geworden. Door de niet-ontvankelijkheid van AP in het verzet tegen onderdelen I en II van het dictum van het verstekvonnis staat vast dat JACM als nader genoemde meester partij is geworden bij de koopovereenkomst. Niet goed in te zien is hoe zij slechts gedeeltelijk partij is geworden. Daarvoor is geen goede grond. Zelfs als JACM niet binnen een redelijke termijn als nadere meester is genoemd en dus eigenlijk geen partij bij de oorspronkelijke overeenkomst had kunnen worden, dan doet dat niet af aan het onherroepelijke oordeel in het verstekvonnis waaruit dat wel volgt. Het beroep op de artikelen 3:67 en 3:301 lid 2 BW maakt dat niet anders. Dat beroep had in een eventueel hoger beroep tegen het vonnis in het incident kunnen worden beoordeeld, maar kan nu niet afdoen aan het onherroepelijk karakter van het vonnis in het incident. 6.7 In zoverre slagen grieven I, VI en VII van JACM dan ook. Dat leidt echter niet tot toewijzing van de door haar gevorderde boete. Dat licht het hof hierna toe. SHMOG heeft aanspraak op de contractuele boete verwerkt 6.8 Het is tussen partijen niet in geschil dat de levering van de onroerende zaken niet conform de koopovereenkomst van 4 januari 2018 heeft plaatsgevonden. Logischerwijs heeft SHMOG zowel AP als SBGW1 in gebreke gesteld en hen, met aanspraak op de contractuele boete, bij deurwaardersexploot van 3 april 2018 gesommeerd om alsnog aan hun verplichtingen te voldoen. 6.9 Vervolgens heeft SHMOG op 9 april 2018 alleen aan SBGW1 te kennen gegeven dat zij de ingebrekestelling als nietig of niet verzonden kan beschouwen. Een reden waarom SHMOG van SBGW1 niet en van AP kennelijk nog wel nakoming verlangde blijkt niet uit de in het geding gebrachte stukken en evenmin heeft JACM , als nader genoemde meester van SHMOG, daarvoor een verklaring gegeven. Het hof overweegt dat AP c.s. met de e-mail van 6 april 2018 die namens SBGW1 aan [geïntimeerde] is verzonden hebben onderbouwd dat SBGW1 heeft besloten om (voorlopig) niet (meer) aan de levering aan SHMOG mee te werken. Aangezien SHMOG het volledig eigendom heeft gekocht en SBGW1 het bloot eigendom zou leveren, was de medewerking van SBGW1 noodzakelijk voor het door SHMOG beoogde gevolg, namelijk de verkrijging van het volle eigendom van de panden. Met andere woorden: levering alleen door AP van haar erfpachtrecht zou niet leiden tot het door partijen beoogde resultaat. Naar het oordeel van het hof past daarom het intrekken van alleen de ingebrekestelling aan de partij die het bloot eigendom zou leveren niet bij de situatie waarin SHMOG nog de nakoming van de volledige koopovereenkomst verlangde. Dat tussen partijen in geschil is of [geïntimeerde] namens SBGW1 als mondeling gemachtigde mocht optreden, doet daar niet aan af, temeer nu niet is gesteld of gebleken dat SBGW1 tegen [geïntimeerde] of tegen SHMOG die volmacht heeft betwist. 6.10 Uit het feit dat SHMOG de ingebrekestelling jegens SBGW1 had ingetrokken, kon voor AP dus het beeld ontstaan dat zij niet langer aanspraak maakte op het verkrijgen van de volle eigendom van de panden. Het beeld dat SHMOG niet langer aanspraak maakte op de nakoming van de koopovereenkomst wordt verder versterkt door de omstandigheid dat nergens uit blijkt dat SHMOG jegens SBGW1 en JACM nog concreet aanspraak op de levering van het bloot eigendom aan haar heeft gemaakt. Kennelijk was die levering aan JACM voor SHMOG akkoord. Sterker nog, zij heeft juist JACM , de partij die het bloot eigendom na haar van SBGW1 heeft gekocht en wél geleverd heeft gekregen, ruim een jaar na de oorspronkelijke leverdatum als nadere meester benoemd. Het hof stelt dus vast dat SHMOG eerst haar ingebrekestelling tegen alleen SBGW1 heeft ingetrokken, vervolgens niet tegen levering door SBGW1 van het door haar gekochte deel aan een derde heeft geprotesteerd en later diezelfde derde zelfs als haar eigen nadere meester heeft benoemd, terwijl zij al die tijd tegen AP heeft stilgezeten. In die omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat SHMOG jegens AP nog een beroep op de boetebepaling van de koopovereenkomst kan doen. Conclusie 6.11 Het hof concludeert dat SHMOG haar recht op nakoming van de boetebepaling in de algemene voorwaarden van de koopovereenkomst van 4 januari 2018 heeft verwerkt. Dat betekent dat SHMOG geen beroep meer kon doen op die boeteclausule jegens AP. Aangezien JACM in de rechten van SHMOG is getreden, kan JACM daar dus ook geen aanspraak op maken. De vordering van JACM tot veroordeling van AP tot betaling van de boetes wordt daarom afgewezen. Om die reden wordt de beslissing van de rechtbank bekrachtigd. De vordering van AP Geen onrechtvaardigde verrijking 6.12 AP heeft haar reconventionele vordering in hoger beroep vermeerderd. Zij stelt dat uit de akte van levering van 22 februari 2019, waarbij SBGW1 onder meer het bloot eigendom van de onroerende zaken die bij de koopovereenkomst van 4 januari 2018 zijn verkocht heeft geleverd aan JACM , geen koopprijs voor dat bloot eigendom is gespecificeerd. Aldus staat volgens haar niet vast dat het bloot eigendom voor € 463.014,42 aan JACM is verkocht. Aan de hand van een indicatie van een taxateur stelt zij zich op het standpunt dat de rechten van erfpacht op het moment van de levering aan JACM een waarde van € 870.000,00 hadden. Doordat de koopprijs in het verstekvonnis is bepaald op € 286.985,58 is AP verarmd en JACM ongerechtvaardigd verrijkt. De precieze hoogte van haar schade wenst zij nader op te laten maken bij staat. 6.13 Het hof stelt voorop dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Een verrijking is ongerechtvaardigd indien daarvoor geen redelijke grond bestaat. Het hof overweegt dat AP, rechtsgeldig vertegenwoordigd door [geïntimeerde] , partij was bij de koopovereenkomst van 4 januari 2018. In die overeenkomst is een koopprijs opgenomen van € 750.000,00 voor het volledige eigendom van de onroerende zaken. Die koopprijs zag dus op zowel de door AP te leveren rechten van erfpacht als het door SBGW1 te leveren bloot eigendom van de onroerende zaken. Als kopende partij bij die overeenkomst hoeft JACM dus nooit meer dan € 750.000,00 voor het volledige eigendom van de onroerende zaken te betalen. Zelfs als de rechten van erfpacht ten tijde van de levering aan JACM meer dan dat totale bedrag waard zouden zijn, zoals AP stelt, dan zou JACM niet ongerechtvaardigd zijn verrijkt, omdat die verrijking dan zijn redelijke grondslag heeft in de mede door AP gesloten koopovereenkomst.