ECLI:NL:GHDHA:2025:476

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.337.069/01 Zaak- en rolnummer rechtbank : C/09/649540 / KG ZA 23-518 Arrest in kort geding van 18 maart 2025 in de zaak van Aldi Vastgoed B.V., gevestigd in Culemborg, appellante, advocaat: mr. A.E. Klomp, kantoorhoudend in Nijmegen, tegen Gemeente Leiden, gevestigd in Leiden, geïntimeerde, advocaat: mr. P. Heijnsbroek, kantoorhoudend in Rotterdam. Het hof noemt partijen hierna Aldi en de Gemeente Leiden. 1De zaak in het kort 1.1 In deze zaak draait het om de vraag of de Gemeente Leiden in strijd handelt met de regels uit het Didam-arrest door een voorgenomen verkoop van vier kavels aan Urban Interest. De Gemeente Leiden stelt dat Urban Interest als enige serieuze gegadigde kan worden aangemerkt en dat zij daarom geen openbare selectieprocedure hoeft te organiseren. Aldi is het daar niet mee eens. Zij heeft verschillende vorderingen ingesteld, die allemaal als doel hebben dat de voorgenomen verkoop aan Urban Interest niet doorgaat en dat de Gemeente Leiden alsnog een openbare selectieprocedure organiseert. 1.2 De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van Aldi afgewezen. Het hof bevestigt deze uitspraak.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 16 januari 2024, waarmee Aldi in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag van 21 december 2023; de memorie van grieven van Aldi, met bijlagen; de memorie van antwoord van de Gemeente Leiden, met bijlage; de bijlagen 23 tot en met 33, die Aldi ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd. 2.2 Op 14 februari 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.

3.1 Aldi is huurder van winkelruimte op de begane grond in het flatgebouw tegenover station Leiden Centraal (hierna: de Stationspleinflat). Zij exploiteert daarin een supermarkt. 3.2 Urban Interest Vastgoed B.V. (hierna: Urban Interest) is eigenaar van de Stationspleinflat. Deze flat bestaat uit een winkelplint met daarboven zeven etages woningen. Aan de voorzijde bevindt zich het stationsplein en het busstation. Aan de achterzijde van de flat bevindt zich een parkeerterrein dat eigendom is van de Gemeente Leiden. 3.3 De Gemeente Leiden heeft al vanaf 2012 plannen om het stationsgebied in Leiden te herontwikkelen. In april 2021 heeft zij een Gebiedsvisie Stationsgebied vastgesteld. In deze Gebiedsvisie beschrijft de Gemeente Leiden de gewenste herontwikkeling van het stationsgebied, verduidelijkt met luchtfoto’s, tekeningen en plattegronden. In de Gebiedsvisie staat ook dat de mogelijkheden om te parkeren in het stationsgebied worden beperkt. De Gemeente Leiden heeft voor de herontwikkeling een Woningbouw-impulssubsidie van € 4 miljoen ontvangen. 3.4 Het project is onderverdeeld in drie deelgebieden, die op hun beurt weer zijn onderverdeeld: 1. het stationsgebied centrumzijde, waarbinnen onder meer het Morssingelblok valt. Dat blok bestaat uit: - de locatie van de huidige Stationspleinflat (eigendom van Urban Interest); kavels H2 en H3 zijn grotendeels op deze locatie gelegen; - de achterliggende parkeerplaats (eigendom van de Gemeente Leiden); dit is kavel H4 - het gebouw De Geus (ook eigendom van de Gemeente; deze grond is reeds in ontwikkeling); In de Gebiedsvisie is beschreven dat op de kavels H2, H3 en H4 de sokkels worden gevuld met woon-werk woningen, ateliers, kleine, flexibele kantoor- en bedrijfsruimten, vermaak en gezelligheid en dat de vierkante meters van de huidige winkels er terugkeren. Ook is vermeld dat de bovenbouwen geschikt zijn voor kantoren en middeldure huur- en koopwoningen, en dat op de hogere lagen vrije sectorwoningen komen. 2. het Morspoortterrein, met daarbinnen onder meer kavel M1b. Op deze kavel zullen sociale huurwoningen gebouwd worden volgens de plannen van de Gemeente Leiden. 3. de Connexxionlocatie. 3.5 Deze procedure gaat over kavels H2, H3, H4 en Mb1. Het hof duidt deze kavels hierna, in navolging van partijen, samen ook wel aan als ‘de Percelen’. 3.6 Bij brief van 2 juni 2021 heeft Aldi de Gemeente Leiden bericht dat de levensvatbaarheid van de Aldi-winkel aan het Stationsplein ernstig wordt bedreigd door de te verwachten besluitvorming van de Gemeente Leiden, omdat de plannen van de Gemeente Leiden het nagenoeg onmogelijk maken om te parkeren in de omgeving van de Aldi-winkel. Om het bestaansrecht van Aldi in Leiden niet in gevaar te brengen zijn er volgens Aldi twee mogelijkheden: ofwel de plannen voor het stationsgebied worden grondig aangepast, ofwel de Gemeente Leiden werkt mee aan een verplaatsing van de supermarkt naar een locatie buiten het stationsgebied. In een brief van 25 november 2022 aan de Gemeente Leiden heeft Aldi dit standpunt herhaald. 3.7 Bij e-mail van 13 januari 2023 heeft de Gemeente Leiden aan Aldi bericht dat zij gesprekken voert met Urban Interest over de mogelijke herontwikkeling van het stationsgebied en dat zij na afronding van die gesprekken graag ingaat op het voorstel om een bestuurlijk overleg te plannen om te praten over de toekomst van Aldi in het stationsgebied. Aldi heeft op 17 januari 2023 laten weten dat zij hiermee akkoord gaat, op voorwaarde dat de Gemeente Leiden Aldi tussentijds op de hoogte houdt van de inhoud van de gesprekken, dit om te voorkomen dat de Gemeente Leiden en Urban Interest zonder samenspraak met Aldi onderling de toekomst van het Aldi-filiaal bepalen. 3.8 In het dossier bevindt zich een concept-intentieovereenkomst waarin staat dat de Gemeente Leiden en Urban Interest overeenstemming hebben bereikt over het volgende: (i) de Gemeente Leiden koopt de Stationspleinflat van Urban Interest en sloopt de flat, (ii) De Gemeente maakt alle vier Percelen bouwrijp en verkoopt deze aan Urban Interest en (iii) Urban Interest zal de nieuwe bouwplannen ten aanzien van deze Percelen voor eigen rekening en risico realiseren. In de concept-intentieovereenkomst staat ook vermeld dat de intentieovereenkomst niet eerder tot stand komt dan nadat elke partij de overeenkomst rechtsgeldig heeft ondertekend. Ondertekening heeft nog niet plaatsgevonden. De Gemeente Leiden heeft laten weten dat zij niet tot het sluiten en uitvoeren van de intentieovereenkomst zal overgaan zolang nog geen uitspraak is gedaan in deze hoger beroep-procedure. 3.9 Bij brief van 6 juni 2023 heeft de Gemeente Leiden de bewoners van het gebied, waaronder Aldi, geïnformeerd dat zij overeenstemming heeft bereikt met Urban Interest over de sloop van de Stationspleinflat en de herontwikkeling van het Morssingelblok, waaronder de Stationspleinflat en het achterliggende parkeerterrein valt. 3.10 Op 8 juni 2023 heeft de gemeente de zogeheten Didam-bekendmaking gepubliceerd (hierna: de Publicatie). In de Publicatie staat, voor zover nu relevant, het volgende: "De gemeente Leiden geeft hierbij kennis van het voornemen om gemeentelijke gronden één-op-één te verkopen aan Urban Interest Vastgoed B. V. Het betreft de verkoop van de kavels H2, H3 en H4 zoals bedoeld in de Gebiedsvisie Stationsgebied van april 2021, alsook kavel Mlb zoals bedoeld in de (toelichting op) het ontwerp-bestemmingsplan Morspoortgebied met plannummer (…). (…) Herontwikkeling Stationsgebied - Stationspleinflat (…) Vanwege de huidige woningbouwopgave is het bovendien wenselijk dat de herontwikkeling op korte termijn plaatsvindt. (…)

De Stationspleinflat (…) maakt onderdeel uit van het te herontwikkelen stationsgebied. Urban Interest is eigenaar van de Stationspleinflat. Sinds 2021 voeren de gemeente en Urban Interest gesprekken over de herontwikkeling van de Stationspleinflat. In dat kader is het gebleken dat het voor Urban Interest niet haalbaar is om zelfstandig tot herontwikkeling over te gaan. Urban Interest is enkel bereid om mee te werken aan de herontwikkeling indien de gemeente de Stationspleinflat aankoopt, sloopt en de grond bouwrijp maakt, en bouwrijpe kavels (terug)verkoopt aan Urban Interest, die deze zal ontwikkelen. Die verkoop omvat kavels H2 en H3 die grotendeels zijn gelegen op de huidige locatie van de Stationspleinflat, kavel H4 op het naastgelegen binnenterrein en kavel Mlb aan de Morssingel. De voorgenomen transacties zullen plaatsvinden tegen marktconforme voorwaarden. De Gemeente is van mening dat Urban Interest de enige serieuze gegadigde is omdat zij de huidige eigenaar van de Stationspleinflat is en vanuit die hoedanigheid de gewenste herontwikkeling op korte termijn mogelijk kan maken. Een spoedige herontwikkeling is bovendien wenselijk in het licht van de woningbouwimpuls-subsidie die de gemeente heeft verkregen. Reageren (…) Mocht u zich niet kunnen verenigen met de voorgenomen grondverkoop en merkt u zichzelf aan als een gekwalificeerde gegadigde partij, dan dient u binnen een termijn van 20 dagen na publicatie van deze bekendmaking een kort geding tegen de voorgenomen verkoop aanhangig te maken bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag. (…)” 3.11 Aldi is binnen de gestelde termijn opgekomen tegen de voorgenomen verkoop van de Percelen aan Urban Interest. 4Procedure bij de rechtbank 4.1 Aldi heeft de Gemeente Leiden gedagvaard en gevorderd dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: de Gemeente Leiden verbiedt om de Percelen aan Urban Interest te verkopen of anderszins (voorbereidende) (rechts)handelingen te verrichten, waarmee wordt voorgesorteerd op de verkoop van de Percelen door de Gemeente Leiden aan Urban Interest, waaronder mede wordt begrepen het sluiten van een intentieovereenkomst met Urban Interest, zonder dat daaraan voorafgaand een openbare selectieprocedure wordt doorlopen waarin aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria een koper voor de Percelen wordt geselecteerd; voor het geval de Gemeente Leiden toch met Urban Interest een intentieovereenkomst of een koopovereenkomst zou sluiten en/of andere (voorbereidende) (rechts)handelingen zou verrichten met betrekking tot de Percelen: de Gemeente Leiden verbiedt om uitvoering te geven aan deze (rechts)handelingen dan wel haar gebiedt daaraan geen uitvoering te geven totdat een openbare selectieprocedure is doorlopen waarin aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria een koper voor de Percelen is geselecteerd; voor zover de Gemeente Leiden tot verkoop van de Percelen wenst over te gaan en/of (voorbereidende) (rechts)handelingen wenst aan te gaan, waaronder maar niet uitsluitend het sluiten van een intentieovereenkomst, de Gemeente Leiden gebiedt om alsnog een openbare selectieprocedure te organiseren voor de verkoop van de Percelen, met inachtneming van de eisen die de Hoge Raad heeft gesteld in het Didam-arrest; 4. aan de veroordelingen 1 tot en met 3 een dwangsom van € 250.000,- verbindt; 5. dan wel, subsidiair: een zodanige beslissing neemt als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren en die in het belang is van Aldi; 6. de Gemeente Leiden veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en met de wettelijke rente. 4.2 Aldi heeft hieraan ten grondslag gelegd dat de Gemeente Leiden op grond van de regels uit het Didam-arrest een openbare selectieprocedure had moeten organiseren waarbij gegadigden, waaronder Aldi, zouden hebben kunnen meedingen naar de aankoop van de Percelen. Door dat niet te doen heeft de Gemeente Leiden in strijd gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, met name het gelijkheidsbeginsel. 4.3 De voorzieningenrechter heeft de vorderingen afgewezen en Aldi in de proceskosten veroordeeld. 5Vorderingen in hoger beroep 5.1 Aldi is het niet eens met het vonnis en is in hoger beroep gegaan. Aldi vordert hetzelfde als bij de voorzieningenrechter. 5.2 Aldi heeft samengevat de volgende grieven (bezwaren) tegen het vonnis aangevoerd. Grieven 1 tot en met 6 zijn gericht tegen het oordeel dat de Gemeente Leiden Urban Interest als enige serieuze gegadigde heeft mogen aanmerken. Volgens Aldi bevat de Publicatie geen objectieve, toetsbare en redelijke criteria en maakt de Publicatie niet duidelijk waarom Urban Interest op grond van dergelijke criteria de enige serieuze gegadigde zou zijn. Grief 7 is gericht tegen de overweging ten overvloede van de voorzieningenrechter dat het voorshands onvoldoende aannemelijk is dat Aldi over voldoende kennis en ervaring beschikt om de gewenste herontwikkeling te verwezenlijken. Grief 8 ziet op de proceskostenveroordeling. Grief 9 bouwt voort op de voorgaande grieven en is gericht tegen het dictum.

De Didam-regels 6.1 In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad het volgende overwogen (onderstreping hof). Op grond van artikel 3:14 BW mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Een overheidslichaam moet bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten dus de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht nemen. Dit geldt dus óók voor de beslissing aan wie en onder welke voorwaarden hij een aan hem toebehorende onroerende zaak verkoopt. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij. Als een overheidslichaam het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, brengt het gelijkheidsbeginsel mee dat dat overheidslichaam ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen als er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs zijn te verwachten. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Die criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het gelijkheidsbeginsel brengt óók mee dat het overheidslichaam, om echt gelijke kansen te bieden, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet informatie hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure bekend maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. Die mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft níet te worden geboden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval moet het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend maken op zodanige wijze dat een ieder daarvan kennis kan nemen én moet hij motiveren waarom dat naar zijn oordeel bij voorbaat vaststaat of mag worden aangenomen. Toegepast op deze zaak: doet de uitzondering (één serieuze gegadigde) zich voor en is dat voldoende gemotiveerd? Grieven 1 tot en met 6 6.2 Kernvraag in deze procedure is - kort gezegd – of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de Gemeente Leiden Urban Interest als enige serieuze gegadigde mocht aanmerken en dus geen openbare selectieprocedure hoefde te organiseren. Net als de voorzieningenrechter beantwoordt het hof deze vraag bevestigend. Zoals terecht in de Publicatie wordt uitgelegd en zoals het hof hierna verder zal motiveren is de situatie als volgt: Het uiteindelijke doel van de Gemeente Leiden is de herontwikkeling van het hele gebied conform de Gebiedsvisie. Vanwege de woningnood en de aan de Gemeente Leiden verleende subsidie is het wenselijk dat de herontwikkeling op korte termijn plaatsvindt. Urban Interest is eigenaar van de Stationspleinflat en daarmee van een deel van het te herontwikkelen gebied. Om het doel van herontwikkeling te bereiken heeft de Gemeente Leiden dus de medewerking van Urban Interest nodig (of zoals het in de Publicatie staat: “vanuit die hoedanigheid” (eigenaar van de Stationspleinflat) kan Urban Interest “de gewenste herontwikkeling op korte termijn mogelijk (…) maken”). De Gemeente Leiden heeft gesprekken gevoerd met Urban Interest en in dat kader is gebleken dat het voor Urban Interest niet haalbaar is om zelfstandig tot herontwikkeling van haar grond over te gaan. Urban Interest is alleen bereid mee te werken aan de gewenste herontwikkelingsplannen van de Gemeente Leiden als de Gemeente Leiden de Stationspleinflat aankoopt, sloopt en de grond bouwrijp maakt en alle vier de Percelen bouwrijp (terug)verkoopt aan Urban Interest, die deze gronden vervolgens zal ontwikkelen (door partijen aangeduid als ‘de package deal’). De voorgenomen transacties met Urban Interest zullen plaatsvinden tegen marktconforme voorwaarden. 6.3 Onder deze omstandigheden kon de Gemeente Leiden Urban Interest in redelijkheid aanmerken als enige serieuze gegadigde ten aanzien van al die Percelen. De redenen zijn objectief, toetsbaar en redelijk en de beslissing is voldoende gemotiveerd in de Publicatie. Daaraan doet niet af dat de Publicatie niet een opsomming van een aantal criteria bevat. Dat hoeft ook niet in die zin. Als de Gemeente maar goed en toetsbaar uitlegt dat er slechts één serieuze gegadigde is. De ratio van de Didam-regels is immers dat (derde) belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld om na te gaan waarom het overheidslichaam van plan is de onroerende zaken aan een bepaald bedrijf te verkopen in plaats van een openbare selectieprocedure te organiseren en om tegen dat voornemen op te kunnen komen als die redenen volgens die derden de toets der kritiek van het Didam-arrest niet kunnen doorstaan. Die gelegenheid is hier wel degelijk geboden. De uitleg in de Publicatie is voldoende duidelijk en Aldi is ook in staat gebleken haar bezwaren tegen het voornemen van de Gemeente Leiden in dit kort geding naar voren te brengen. 6.4 Aldi betwist nog dat het voor Urban Interest niet haalbaar is om zelfstandig tot herontwikkeling van haar eigen grond over te gaan en dat Urban Interest de ‘package deal’ als voorwaarde voor haar medewerking heeft gesteld (6.2. sub d). Dat Urban Interest niet bereid was de Stationspleinflat zelfstandig te ontwikkelen en alleen mee wilde werken als de Gemeente Leiden akkoord ging met die ‘package deal’, blijkt echter afdoende uit de concept-intentieovereenkomst. Het is ook aannemelijk, gelet op de niet weersproken omstandigheid dat de Stationspleinflat in de huidige vorm nog jaren rendabel zou zijn en dat aan sloop en herontwikkeling nu eenmaal (hoge) kosten verbonden zijn. Voor Urban Interest was er geen reden om mee te werken aan de plannen van de Gemeente Leiden als het voor haar niet lucratief zou zijn; zij kon daartoe ook niet worden verplicht. Het valt binnen de beleidsruimte van de Gemeente Leiden om in die context te beslissen zoals zij heeft gedaan. Aldi verwijt de Gemeente Leiden dat zij zich te veel door de wensen en belangen van Urban Interest heeft laten leiden. De beslissing van de Gemeente Leiden is echter (ook) in haar eigen belang, omdat de ‘package deal’ een middel is om het doel van zo spoedig mogelijke herontwikkeling te verwezenlijken. De Gemeente heeft ter zitting bovendien afdoende uitgelegd – en het hof acht dit ook aannemelijk – dat zij is nagegaan of de door Urban Interest gestelde eisen redelijk waren. In dat verband is van belang dat niet weersproken is dat de transacties zullen plaatsvinden tegen marktconforme voorwaarden. Evenmin is weersproken dat de waarde van de vier Percelen tezamen (met bijbehorende ontwikkelmogelijkheden) vergelijkbaar is met de waarde van de Stationspleinflat. 6.5 Aldi heeft ook nog aangevoerd dat de Gemeente alternatieven had: volgens haar had de Gemeente Leiden het gewenste resultaat kunnen bereiken via minnelijk overleg met Urban Interest of door de grond van Urban Interest te onteigenen. Overleg met Urban Interest heeft echter al plaatsgevonden en dit heeft nu juist geleid tot de ‘package deal’ waar Aldi in dit geding tegen op komt.

6.9 De conclusie is dat het hoger beroep van Aldi niet slaagt. De voorzieningenrechter heeft Aldi gelet op het voorgaande terecht in de proceskosten veroordeeld zodat ook grief 8 faalt. Grief 9 heeft geen zelfstandige betekenis. Het hof zal het vonnis dus bekrachtigen. Het hof zal Aldi als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 6.10 Die proceskosten worden begroot op: griffierecht € 798,- salaris advocaat € 2.424,- (2 punten × tarief II) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.400,- Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing..

Het hof: bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag van 21 december 2023; veroordeelt Aldi in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente Leiden begroot op € 3.400,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als Aldi deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald; bepaalt dat als Aldi niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Aldi de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als Aldi deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald; verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mr. E.M. Dousma-Valk, mr. M.A.F. Tan - de Sonnaville en mr. A.G.J. van Wassenaer van Catwijck en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2025 in aanwezigheid van de griffier. HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778. Zie ook het 2e Didam-arrest HR 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661 Zo wordt een kortgedingrechter bij een rechtbank genoemd. Vernoemd naar het Didam-arrest, zie voetnoot 1. Zie voor vindplaats voetnoot 2. In vergelijkbare zin: gerechtshof Den Haag 28 november 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2252. Conclusie van antwoord onder 4.

ECLI:NL:GHDHA:2025:476 text/xml public 2026-04-09T14:54:21 2025-03-25 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Den Haag 2025-03-18 200.337.069/01 Uitspraak Hoger beroep NL Den Haag Civiel recht; Verbintenissenrecht Rechtspraak.nl Module Aanbesteding 2025/2442 JAAN 2025/73 RCR 2025/52 TBR 2025/130 met annotatie van A.G. Bregman http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:476 text/html public 2025-03-27T13:59:55 2025-03-27 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHDHA:2025:476 Gerechtshof Den Haag , 18-03-2025 / 200.337.069/01 Didam-zaak; voorgenomen verkoop percelen door Gemeente aan derde in strijd met Didam-regels? één serieuze gegadigde? GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.337.069/01 Zaak- en rolnummer rechtbank : C/09/649540 / KG ZA 23-518 Arrest in kort geding van 18 maart 2025 in de zaak van Aldi Vastgoed B.V. , gevestigd in Culemborg, appellante, advocaat: mr. A.E. Klomp, kantoorhoudend in Nijmegen, tegen Gemeente Leiden , gevestigd in Leiden, geïntimeerde, advocaat: mr. P. Heijnsbroek, kantoorhoudend in Rotterdam. Het hof noemt partijen hierna Aldi en de Gemeente Leiden. 1 De zaak in het kort 1.1 In deze zaak draait het om de vraag of de Gemeente Leiden in strijd handelt met de regels uit het Didam-arrest door een voorgenomen verkoop van vier kavels aan Urban Interest. De Gemeente Leiden stelt dat Urban Interest als enige serieuze gegadigde kan worden aangemerkt en dat zij daarom geen openbare selectieprocedure hoeft te organiseren. Aldi is het daar niet mee eens. Zij heeft verschillende vorderingen ingesteld, die allemaal als doel hebben dat de voorgenomen verkoop aan Urban Interest niet doorgaat en dat de Gemeente Leiden alsnog een openbare selectieprocedure organiseert. 1.2 De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van Aldi afgewezen. Het hof bevestigt deze uitspraak. 2 Procesverloop in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 16 januari 2024, waarmee Aldi in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag van 21 december 2023; de memorie van grieven van Aldi, met bijlagen; de memorie van antwoord van de Gemeente Leiden, met bijlage; de bijlagen 23 tot en met 33, die Aldi ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd. 2.2 Op 14 februari 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. 3 Feitelijke achtergrond 3.1 Aldi is huurder van winkelruimte op de begane grond in het flatgebouw tegenover station Leiden Centraal (hierna: de Stationspleinflat). Zij exploiteert daarin een supermarkt. 3.2 Urban Interest Vastgoed B.V. (hierna: Urban Interest) is eigenaar van de Stationspleinflat. Deze flat bestaat uit een winkelplint met daarboven zeven etages woningen. Aan de voorzijde bevindt zich het stationsplein en het busstation. Aan de achterzijde van de flat bevindt zich een parkeerterrein dat eigendom is van de Gemeente Leiden. 3.3 De Gemeente Leiden heeft al vanaf 2012 plannen om het stationsgebied in Leiden te herontwikkelen. In april 2021 heeft zij een Gebiedsvisie Stationsgebied vastgesteld. In deze Gebiedsvisie beschrijft de Gemeente Leiden de gewenste herontwikkeling van het stationsgebied, verduidelijkt met luchtfoto’s, tekeningen en plattegronden. In de Gebiedsvisie staat ook dat de mogelijkheden om te parkeren in het stationsgebied worden beperkt. De Gemeente Leiden heeft voor de herontwikkeling een Woningbouw-impulssubsidie van € 4 miljoen ontvangen. 3.4 Het project is onderverdeeld in drie deelgebieden, die op hun beurt weer zijn onderverdeeld: 1. het stationsgebied centrumzijde, waarbinnen onder meer het Morssingelblok valt. Dat blok bestaat uit: - de locatie van de huidige Stationspleinflat (eigendom van Urban Interest); kavels H2 en H3 zijn grotendeels op deze locatie gelegen; - de achterliggende parkeerplaats (eigendom van de Gemeente Leiden); dit is kavel H4 - het gebouw De Geus (ook eigendom van de Gemeente; deze grond is reeds in ontwikkeling); In de Gebiedsvisie is beschreven dat op de kavels H2, H3 en H4 de sokkels worden gevuld met woon-werk woningen, ateliers, kleine, flexibele kantoor- en bedrijfsruimten, vermaak en gezelligheid en dat de vierkante meters van de huidige winkels er terugkeren. Ook is vermeld dat de bovenbouwen geschikt zijn voor kantoren en middeldure huur- en koopwoningen, en dat op de hogere lagen vrije sectorwoningen komen. 2. het Morspoortterrein, met daarbinnen onder meer kavel M1b . Op deze kavel zullen sociale huurwoningen gebouwd worden volgens de plannen van de Gemeente Leiden. 3. de Connexxionlocatie. 3.5 Deze procedure gaat over kavels H2, H3, H4 en Mb1. Het hof duidt deze kavels hierna, in navolging van partijen, samen ook wel aan als ‘de Percelen’. 3.6 Bij brief van 2 juni 2021 heeft Aldi de Gemeente Leiden bericht dat de levensvatbaarheid van de Aldi-winkel aan het Stationsplein ernstig wordt bedreigd door de te verwachten besluitvorming van de Gemeente Leiden, omdat de plannen van de Gemeente Leiden het nagenoeg onmogelijk maken om te parkeren in de omgeving van de Aldi-winkel. Om het bestaansrecht van Aldi in Leiden niet in gevaar te brengen zijn er volgens Aldi twee mogelijkheden: ofwel de plannen voor het stationsgebied worden grondig aangepast, ofwel de Gemeente Leiden werkt mee aan een verplaatsing van de supermarkt naar een locatie buiten het stationsgebied. In een brief van 25 november 2022 aan de Gemeente Leiden heeft Aldi dit standpunt herhaald. 3.7 Bij e-mail van 13 januari 2023 heeft de Gemeente Leiden aan Aldi bericht dat zij gesprekken voert met Urban Interest over de mogelijke herontwikkeling van het stationsgebied en dat zij na afronding van die gesprekken graag ingaat op het voorstel om een bestuurlijk overleg te plannen om te praten over de toekomst van Aldi in het stationsgebied. Aldi heeft op 17 januari 2023 laten weten dat zij hiermee akkoord gaat, op voorwaarde dat de Gemeente Leiden Aldi tussentijds op de hoogte houdt van de inhoud van de gesprekken, dit om te voorkomen dat de Gemeente Leiden en Urban Interest zonder samenspraak met Aldi onderling de toekomst van het Aldi-filiaal bepalen. 3.8 In het dossier bevindt zich een concept-intentieovereenkomst waarin staat dat de Gemeente Leiden en Urban Interest overeenstemming hebben bereikt over het volgende: (i) de Gemeente Leiden koopt de Stationspleinflat van Urban Interest en sloopt de flat, (ii) De Gemeente maakt alle vier Percelen bouwrijp en verkoopt deze aan Urban Interest en (iii) Urban Interest zal de nieuwe bouwplannen ten aanzien van deze Percelen voor eigen rekening en risico realiseren. In de concept-intentieovereenkomst staat ook vermeld dat de intentieovereenkomst niet eerder tot stand komt dan nadat elke partij de overeenkomst rechtsgeldig heeft ondertekend. Ondertekening heeft nog niet plaatsgevonden. De Gemeente Leiden heeft laten weten dat zij niet tot het sluiten en uitvoeren van de intentieovereenkomst zal overgaan zolang nog geen uitspraak is gedaan in deze hoger beroep-procedure. 3.9 Bij brief van 6 juni 2023 heeft de Gemeente Leiden de bewoners van het gebied, waaronder Aldi, geïnformeerd dat zij overeenstemming heeft bereikt met Urban Interest over de sloop van de Stationspleinflat en de herontwikkeling van het Morssingelblok, waaronder de Stationspleinflat en het achterliggende parkeerterrein valt. 3.10 Op 8 juni 2023 heeft de gemeente de zogeheten Didam -bekendmaking gepubliceerd (hierna: de Publicatie). In de Publicatie staat, voor zover nu relevant, het volgende: "De gemeente Leiden geeft hierbij kennis van het voornemen om gemeentelijke gronden één-op-één te verkopen aan Urban Interest Vastgoed B. V. Het betreft de verkoop van de kavels H2, H3 en H4 zoals bedoeld in de Gebiedsvisie Stationsgebied van april 2021, alsook kavel Mlb zoals bedoeld in de (toelichting op) het ontwerp-bestemmingsplan Morspoortgebied met plannummer (…).

(…) Herontwikkeling Stationsgebied - Stationspleinflat (…) Vanwege de huidige woningbouwopgave is het bovendien wenselijk dat de herontwikkeling op korte termijn plaatsvindt. (…) Motivering Grondverkoop De Stationspleinflat (…) maakt onderdeel uit van het te herontwikkelen stationsgebied. Urban Interest is eigenaar van de Stationspleinflat. Sinds 2021 voeren de gemeente en Urban Interest gesprekken over de herontwikkeling van de Stationspleinflat. In dat kader is het gebleken dat het voor Urban Interest niet haalbaar is om zelfstandig tot herontwikkeling over te gaan. Urban Interest is enkel bereid om mee te werken aan de herontwikkeling indien de gemeente de Stationspleinflat aankoopt, sloopt en de grond bouwrijp maakt, en bouwrijpe kavels (terug)verkoopt aan Urban Interest, die deze zal ontwikkelen. Die verkoop omvat kavels H2 en H3 die grotendeels zijn gelegen op de huidige locatie van de Stationspleinflat, kavel H4 op het naastgelegen binnenterrein en kavel Mlb aan de Morssingel. De voorgenomen transacties zullen plaatsvinden tegen marktconforme voorwaarden. De Gemeente is van mening dat Urban Interest de enige serieuze gegadigde is omdat zij de huidige eigenaar van de Stationspleinflat is en vanuit die hoedanigheid de gewenste herontwikkeling op korte termijn mogelijk kan maken. Een spoedige herontwikkeling is bovendien wenselijk in het licht van de woningbouwimpuls-subsidie die de gemeente heeft verkregen. Reageren (…) Mocht u zich niet kunnen verenigen met de voorgenomen grondverkoop en merkt u zichzelf aan als een gekwalificeerde gegadigde partij, dan dient u binnen een termijn van 20 dagen na publicatie van deze bekendmaking een kort geding tegen de voorgenomen verkoop aanhangig te maken bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag. (…)” 3.11 Aldi is binnen de gestelde termijn opgekomen tegen de voorgenomen verkoop van de Percelen aan Urban Interest. 4 Procedure bij de rechtbank 4.1 Aldi heeft de Gemeente Leiden gedagvaard en gevorderd dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: de Gemeente Leiden verbiedt om de Percelen aan Urban Interest te verkopen of anderszins (voorbereidende) (rechts)handelingen te verrichten, waarmee wordt voorgesorteerd op de verkoop van de Percelen door de Gemeente Leiden aan Urban Interest, waaronder mede wordt begrepen het sluiten van een intentieovereenkomst met Urban Interest, zonder dat daaraan voorafgaand een openbare selectieprocedure wordt doorlopen waarin aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria een koper voor de Percelen wordt geselecteerd; voor het geval de Gemeente Leiden toch met Urban Interest een intentieovereenkomst of een koopovereenkomst zou sluiten en/of andere (voorbereidende) (rechts)handelingen zou verrichten met betrekking tot de Percelen: de Gemeente Leiden verbiedt om uitvoering te geven aan deze (rechts)handelingen dan wel haar gebiedt daaraan geen uitvoering te geven totdat een openbare selectieprocedure is doorlopen waarin aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria een koper voor de Percelen is geselecteerd; voor zover de Gemeente Leiden tot verkoop van de Percelen wenst over te gaan en/of (voorbereidende) (rechts)handelingen wenst aan te gaan, waaronder maar niet uitsluitend het sluiten van een intentieovereenkomst, de Gemeente Leiden gebiedt om alsnog een openbare selectieprocedure te organiseren voor de verkoop van de Percelen, met inachtneming van de eisen die de Hoge Raad heeft gesteld in het Didam-arrest ; 4. aan de veroordelingen 1 tot en met 3 een dwangsom van € 250.000,- verbindt; 5. dan wel, subsidiair: een zodanige beslissing neemt als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren en die in het belang is van Aldi; 6. de Gemeente Leiden veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en met de wettelijke rente. 4.2 Aldi heeft hieraan ten grondslag gelegd dat de Gemeente Leiden op grond van de regels uit het Didam-arrest een openbare selectieprocedure had moeten organiseren waarbij gegadigden, waaronder Aldi, zouden hebben kunnen meedingen naar de aankoop van de Percelen. Door dat niet te doen heeft de Gemeente Leiden in strijd gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, met name het gelijkheidsbeginsel. 4.3 De voorzieningenrechter heeft de vorderingen afgewezen en Aldi in de proceskosten veroordeeld. 5 Vorderingen in hoger beroep 5.1 Aldi is het niet eens met het vonnis en is in hoger beroep gegaan. Aldi vordert hetzelfde als bij de voorzieningenrechter. 5.2 Aldi heeft samengevat de volgende grieven (bezwaren) tegen het vonnis aangevoerd. Grieven 1 tot en met 6 zijn gericht tegen het oordeel dat de Gemeente Leiden Urban Interest als enige serieuze gegadigde heeft mogen aanmerken. Volgens Aldi bevat de Publicatie geen objectieve, toetsbare en redelijke criteria en maakt de Publicatie niet duidelijk waarom Urban Interest op grond van dergelijke criteria de enige serieuze gegadigde zou zijn. Grief 7 is gericht tegen de overweging ten overvloede van de voorzieningenrechter dat het voorshands onvoldoende aannemelijk is dat Aldi over voldoende kennis en ervaring beschikt om de gewenste herontwikkeling te verwezenlijken. Grief 8 ziet op de proceskostenveroordeling. Grief 9 bouwt voort op de voorgaande grieven en is gericht tegen het dictum. 6 Beoordeling in hoger beroep De Didam-regels 6.1 In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad het volgende overwogen (onderstreping hof). Op grond van artikel 3:14 BW mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Een overheidslichaam moet bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten dus de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht nemen. Dit geldt dus óók voor de beslissing aan wie en onder welke voorwaarden hij een aan hem toebehorende onroerende zaak verkoopt. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij. Als een overheidslichaam het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, brengt het gelijkheidsbeginsel mee dat dat overheidslichaam ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen als er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs zijn te verwachten. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Die criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het gelijkheidsbeginsel brengt óók mee dat het overheidslichaam, om echt gelijke kansen te bieden, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet informatie hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure bekend maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. Die mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft níet te worden geboden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval moet het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend maken op zodanige wijze dat een ieder daarvan kennis kan nemen én moet hij motiveren waarom dat naar zijn oordeel bij voorbaat vaststaat of mag worden aangenomen . Toegepast op deze zaak: doet de uitzondering (één serieuze gegadigde) zich voor en is dat voldoende gemotiveerd? Grieven 1 tot en met 6 6.2 Kernvraag in deze procedure is - kort gezegd – of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de Gemeente Leiden Urban Interest als enige serieuze gegadigde mocht aanmerken en dus geen openbare selectieprocedure hoefde te organiseren. Net als de voorzieningenrechter beantwoordt het hof deze vraag bevestigend.

Zoals terecht in de Publicatie wordt uitgelegd en zoals het hof hierna verder zal motiveren is de situatie als volgt: Het uiteindelijke doel van de Gemeente Leiden is de herontwikkeling van het hele gebied conform de Gebiedsvisie. Vanwege de woningnood en de aan de Gemeente Leiden verleende subsidie is het wenselijk dat de herontwikkeling op korte termijn plaatsvindt. Urban Interest is eigenaar van de Stationspleinflat en daarmee van een deel van het te herontwikkelen gebied. Om het doel van herontwikkeling te bereiken heeft de Gemeente Leiden dus de medewerking van Urban Interest nodig (of zoals het in de Publicatie staat: “vanuit die hoedanigheid” (eigenaar van de Stationspleinflat) kan Urban Interest “de gewenste herontwikkeling op korte termijn mogelijk (…) maken” ). De Gemeente Leiden heeft gesprekken gevoerd met Urban Interest en in dat kader is gebleken dat het voor Urban Interest niet haalbaar is om zelfstandig tot herontwikkeling van haar grond over te gaan. Urban Interest is alleen bereid mee te werken aan de gewenste herontwikkelingsplannen van de Gemeente Leiden als de Gemeente Leiden de Stationspleinflat aankoopt, sloopt en de grond bouwrijp maakt en alle vier de Percelen bouwrijp (terug)verkoopt aan Urban Interest, die deze gronden vervolgens zal ontwikkelen (door partijen aangeduid als ‘de package deal’). De voorgenomen transacties met Urban Interest zullen plaatsvinden tegen marktconforme voorwaarden. 6.3 Onder deze omstandigheden kon de Gemeente Leiden Urban Interest in redelijkheid aanmerken als enige serieuze gegadigde ten aanzien van al die Percelen . De redenen zijn objectief, toetsbaar en redelijk en de beslissing is voldoende gemotiveerd in de Publicatie. Daaraan doet niet af dat de Publicatie niet een opsomming van een aantal criteria bevat. Dat hoeft ook niet in die zin. Als de Gemeente maar goed en toetsbaar uitlegt dat er slechts één serieuze gegadigde is. De ratio van de Didam-regels is immers dat (derde) belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld om na te gaan waarom het overheidslichaam van plan is de onroerende zaken aan een bepaald bedrijf te verkopen in plaats van een openbare selectieprocedure te organiseren en om tegen dat voornemen op te kunnen komen als die redenen volgens die derden de toets der kritiek van het Didam-arrest niet kunnen doorstaan. Die gelegenheid is hier wel degelijk geboden. De uitleg in de Publicatie is voldoende duidelijk en Aldi is ook in staat gebleken haar bezwaren tegen het voornemen van de Gemeente Leiden in dit kort geding naar voren te brengen. 6.4 Aldi betwist nog dat het voor Urban Interest niet haalbaar is om zelfstandig tot herontwikkeling van haar eigen grond over te gaan en dat Urban Interest de ‘package deal’ als voorwaarde voor haar medewerking heeft gesteld (6.2. sub d). Dat Urban Interest niet bereid was de Stationspleinflat zelfstandig te ontwikkelen en alleen mee wilde werken als de Gemeente Leiden akkoord ging met die ‘package deal’, blijkt echter afdoende uit de concept-intentieovereenkomst. Het is ook aannemelijk, gelet op de niet weersproken omstandigheid dat de Stationspleinflat in de huidige vorm nog jaren rendabel zou zijn en dat aan sloop en herontwikkeling nu eenmaal (hoge) kosten verbonden zijn. Voor Urban Interest was er geen reden om mee te werken aan de plannen van de Gemeente Leiden als het voor haar niet lucratief zou zijn; zij kon daartoe ook niet worden verplicht. Het valt binnen de beleidsruimte van de Gemeente Leiden om in die context te beslissen zoals zij heeft gedaan. Aldi verwijt de Gemeente Leiden dat zij zich te veel door de wensen en belangen van Urban Interest heeft laten leiden. De beslissing van de Gemeente Leiden is echter (ook) in haar eigen belang, omdat de ‘package deal’ een middel is om het doel van zo spoedig mogelijke herontwikkeling te verwezenlijken. De Gemeente heeft ter zitting bovendien afdoende uitgelegd – en het hof acht dit ook aannemelijk – dat zij is nagegaan of de door Urban Interest gestelde eisen redelijk waren. In dat verband is van belang dat niet weersproken is dat de transacties zullen plaatsvinden tegen marktconforme voorwaarden. Evenmin is weersproken dat de waarde van de vier Percelen tezamen (met bijbehorende ontwikkelmogelijkheden) vergelijkbaar is met de waarde van de Stationspleinflat . 6.5 Aldi heeft ook nog aangevoerd dat de Gemeente alternatieven had: volgens haar had de Gemeente Leiden het gewenste resultaat kunnen bereiken via minnelijk overleg met Urban Interest of door de grond van Urban Interest te onteigenen. Overleg met Urban Interest heeft echter al plaatsgevonden en dit heeft nu juist geleid tot de ‘package deal’ waar Aldi in dit geding tegen op komt. De Gemeente Leiden kon Urban Interest ook niet dwingen om ermee akkoord dat zij haar eigen grond zelfstandig zou ontwikkelen, waarna de Gemeente Leiden kavels H4 en Mb1 in een openbare selectieprocedure zou kunnen inbrengen of – nog verdergaand (ter zitting door Aldi gesuggereerd) – om ermee akkoord te gaan dat zij alleen haar grond zou verkopen, waarna alle vier Percelen in een openbare selectieprocedure te koop zouden moeten worden aangeboden. De vorderingen van Aldi lijken wel op dit laatste aan te sturen. Welke grondslag daarvoor zou bestaan is onduidelijk. Aldi lijkt te miskennen dat Urban Interest nu eenmaal de eigenaar is van de grond die grotendeels samenvalt met kavels H2 en H3. Het is dus aan haar om te bepalen of ze die grond wel of niet wil verkopen respectievelijk wel of niet wil herontwikkelen. Voor zover er verder al een grondslag zou bestaan voor onteigening van de grond van Urban Interest (met private bestemming), heeft de Gemeente er terecht op gewezen dat onteigening meer tijd en meer geld kost. De Didam-regels dwingen de Gemeente er niet toe daarvoor te kiezen. 6.6 Aldi heeft tot slot nog aangevoerd dat in de Publicatie niet duidelijk wordt vermeld op welke kavels (kadastrale nummers en omvang) de voorgenomen verkoop ziet. Het hof is met de voorzieningenrechter (vonnis 4.12) eens dat ook dit argument niet slaagt. Het hof verwijst in dit verband opnieuw naar de ratio van de Didam-regels (zie alinea 6.3. hierboven) en overweegt dat uit de omschrijving in de Publicatie in combinatie met de stukken waarnaar in die Publicatie wordt verwezen voldoende duidelijk is om welke kavels het gaat. Overigens heeft de Gemeente Leiden onweersproken aangevoerd dat ten aanzien van de Percelen een vermelding van kadastrale nummers of precieze aantallen vierkante meters nog niet aan de orde is, omdat de kavels nog niet kadastraal zijn gesplitst en ingemeten. 6.7 De slotsom is dat de voorzieningenrechter de vorderingen terecht heeft afgewezen. Ten overvloede: voldoende belang? grief 7 6.8 Ten overvloede overweegt het hof dat het net als de voorzieningenrechter vraagtekens plaatst bij het belang van Aldi. Het is de vraag of Aldi over voldoende kennis en ervaring beschikt om de door de Gemeente Leiden gewenste herontwikkeling van alle vier Percelen – een omvangrijk project – te realiseren. Afgezien daarvan zijn kavels H2 en H3 zoals gezegd op dit moment grotendeels eigendom van Urban Interest, zodat deze kavels hoe dan ook niet in een openbare selectieprocedure kunnen worden ingebracht. Het belang van Aldi bij kavel M1b is onduidelijk, nu daar sociale huurwoningen zijn voorzien en Aldi ter zitting heeft bevestigd alleen aan projectontwikkeling te doen als in het project ook een supermarkt is voorzien. Voor zover een supermarkt op H4 al tot de mogelijkheden zou behoren, geldt dat daar (net als op H2/H3) volgens de plannen van de Gemeente Leiden géén parkeervoorziening mogelijk is, terwijl dat nu juist de belangrijkste wens van Aldi is. Hoewel deze wens begrijpelijk is, is van belang dat de bestuursrechtelijke procedures tegen het voorgenomen parkeerbeleid van de Gemeente Leiden definitief in het voordeel van de Gemeente Leiden zijn beslecht. Aldi heeft ter zitting opgemerkt dat plannen kunnen veranderen, maar de huidige stand van zaken vormt natuurlijk uitgangspunt. Conclusie en proceskosten 6.9 De conclusie is dat het hoger beroep van Aldi niet slaagt.