ECLI:NL:GHDHA:2025:2740

GERECHTSHOF DEN HAAG Afdeling Civiel recht Zaaknummer : 200.346.133 Zaaknummer rechtbank : C/09/647317 / HA ZA 23-416 arrest van 23 december 2025 in de zaak van 1 [appellante], 2. [appellant], beiden wonende te [woonplaats], appellanten, hierna gezamenlijk te noemen in mannelijk enkelvoud: [appellant], advocaat: mr. C.C.M. Rijken te Utrecht, tegen 1 [geïntimeerde 1], 2. [geïntimeerde 2], beiden wonende te [plaats], geïntimeerden, hierna gezamenlijk te noemen in mannelijk enkelvoud: [geïntimeerde], advocaat: mr. O.R. van Hardenbroek te Den Haag. 1Waar het in deze zaak over gaat Twee buren twisten over de vraag wie eigenaar is van een ruimte tussen hun woningen. De ene buur handelt volgens de andere buur onrechtmatig. De rechtbank heeft de eigendom op grond van verticale natrekking vastgesteld en de vorderingen op grond van onrechtmatig handelen afgewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. 2Het procesverloop 2.1. Bij exploot van 4 september 2024 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Den Haag tussen partijen gewezen vonnis van 5 juni 2024. 2.2. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord; - akte na partijberaad van [appellant] met producties; - antwoordakte. 2.3. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

3.1. In rechtsoverweging 2. heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Met de eerste grief wordt deze vaststelling bestreden, maar zoals hierna (in r.o. 6.1.) zal blijken, onterecht. Het hof gaat daarmee uit van dezelfde feiten als de rechtbank. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 3.2. [appellant] woont sinds 2000 aan de [adres] 36 te [plaats] (hierna: de woning van [appellant]). [geïntimeerde] woont sinds juni 2016 aan de [adres] 19 te [plaats] (hierna: de woning van [geïntimeerde]). Partijen zijn directe buren van elkaar. De woning van [appellant] is een poortwoning. Het schuine dak van het poortgedeelte sluit aan op de schuine zijde van het dak van [geïntimeerde]. De beide woningen (inclusief de ruimte, zie hierna) zijn gebouwd in 1980. Het geschil tussen partijen heeft betrekking op het geel gemarkeerde deel op onderstaande tekening. Het betreft de ruimte inclusief het zich daarboven bevindende dak met toebehoren (hierna: de ruimte). De ruimte bevindt zich tussen een muur en het oorspronkelijke schuine dakvlak van de woning van [geïntimeerde] (het zwart gemarkeerde deel). 3.3. De ruimte was oorspronkelijk afgesloten en niet toegankelijk. Op enig moment, nog voordat [geïntimeerde] zijn woning heeft gekocht, is er een opening gemaakt in het schuine dak van die woning. Er is een aantal gordingen verwijderd en daarmee werd de ruimte vanuit de woning van [geïntimeerde] toegankelijk en in gebruik genomen. 3.4. Uit de gegevens van het Kadaster blijkt dat de erfgrens tussen de beide woningen is gelegen in het poortgedeelte. De op onderstaande uitsnede van het uittreksel van het Kadaster geel gemarkeerde strook bevindt zich buiten de buitengevel van de woning van [geïntimeerde], maar behoort officieel tot het perceel van [geïntimeerde] (de rode lijnen markeren de bebouwing op de percelen; boven perceel 2553 bevindt zich het poortgedeelte). 3.5. Het onderscheid tussen de bebouwing en de perceelgrens is op onderstaande foto gemarkeerd. De rode lijn is de grens van de bebouwing en de zwarte lijn geeft de erfgrens aan. 3.6. [geïntimeerde] heeft zijn woning in 2016 gekocht. In de betreffende leveringsakte van 24 juni 2016 staat, voor zover nu relevant, de volgende tekst: “TIJDSTIP FEITELIJKE LEVERING EN AANVAARDING/RISICO (…) Koper is bekend met de discussie omtrent het gebruik van een gedeelte van het verkochte op de tweede verdieping, en de brieven in verband daarmee van Univé Rechtshulp de dato dertien april tweeduizend zestien en Maat Juridische Diensten de dato negentien april tweeduizend zestien. Het risico dat de discussie wellicht in de toekomst alsnog wordt hervat komt voor rekening van koper.” 3.7. [appellant] heeft nadat [geïntimeerde] zijn woning heeft betrokken een handhavingsverzoek ingediend bij de gemeente [plaats] (hierna: de gemeente) en daarbij is gebleken dat de woning van [geïntimeerde] zonder vergunning is verbouwd. Vervolgens heeft de gemeente de benodigde vergunning alsnog verleend. [appellant] heeft daartegen bezwaar gemaakt en is een bestuursrechtelijke procedure gestart.

4.1. In eerste aanleg vorderde [appellant] in conventie – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: Primair I. te verklaren voor recht dat de ruimte tot de eigendom van (de woning van) [appellant] behoort; II. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] onrechtmatig handelt jegens [appellant] door de aanpassingen die [geïntimeerde] heeft aangebracht aan de ruimte; III. [geïntimeerde] op grond van artikel 6:103 BW te veroordelen tot betaling aan [appellant] van schadevergoeding in natura, door de ruimte te herstellen in oorspronkelijke staat onder begeleiding van een onafhankelijke deskundige(n), binnen een termijn van zes weken na datum van het vonnis, op straffe van een dwangsom; IV. [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van overigens door [appellant] door dit onrechtmatig handelen geleden schade, nader op te maken bij staat. Subsidiair VI. te verklaren voor recht dat de eigendomsverkrijging door [geïntimeerde] van de ruimte onrechtmatig is (geweest); VII. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] onrechtmatig handelt jegens [appellant] door de aanpassingen die zijn aangebracht aan de ruimte; VIII. [geïntimeerde] op grond van artikel 6:103 BW te veroordelen tot betaling aan [appellant] van schadevergoeding in natura, door de eigendom van de ruimte terug te leveren aan [appellant] zulks op straffe van een dwangsom; IX. [geïntimeerde] op grond van artikel 6:103 BW te veroordelen tot betaling aan [appellant] van schadevergoeding in natura, door de ruimte te herstellen in oorspronkelijke staat onder begeleiding van een onafhankelijke deskundige(n), op straffe van een dwangsom; X [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van overigens door [appellant] door dit onrechtmatig handelen geleden schade, nader op te maken hij staat; Meer subsidiair XI. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] onrechtmatig handelt jegens [appellant] door de aanpassingen die zijn aangebracht aan en rondom de ruimte; XII. [geïntimeerde] bij wijze van schadevergoeding in natura te veroordelen tot het treffen van de nodige maatregelen, zoals vastgesteld in de onderzoeksrapporten van [naam 1] en ERB, dan wel een door de rechter aangewezen onafhankelijke deskundige(n), om een einde te maken aan de gevaarlijke bouwconstructie, de foutief geplaatste dakvenster en rookgasafvoer en geluidsoverlast, op straffe van een dwangsom; XIII. [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van overigens door [appellant] door dit onrechtmatig handelen geleden schade, nader op te maken bij staat. Zowel primair als subsidiair [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 4.2. In reconventie heeft [geïntimeerde] gevorderd – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 1. te verklaren voor recht dat de ruimte altijd onderdeel van de woning van [geïntimeerde] is geweest, althans dat die ruimte onderdeel is van de woning van [geïntimeerde]; 2. te verklaren voor recht dat [appellant] geen enkel rechtens te respecteren belang heeft bij de ruimte en/of geen enkel rechtens te respecteren vordering heeft met betrekking tot bebouwing die zich bevindt op of boven het kadastrale perceel van [appellant]; 3. er van uitgaande dat hetgeen in reconventie onder 1 en 2 wordt gevorderd zal worden toegewezen, [appellant] hoofdelijk te veroordelen zich te onthouden van het doen van uitlatingen naar wie dan ook in strijd met het hiervoor in reconventie onder 1 en 2 gevorderd, op straffe van een dwangsom; en Primair: 4. [appellant] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een schadevergoeding van € 64.800,00, althans tot betaling van een zodanig bedrag als de rechtbank juist achtte; 5. [appellant] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding; Subsidiair: 6. [appellant] hoofdelijk te veroordelen tot het vergoeden van de schade van [geïntimeerde], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; Zowel in conventie als in reconventie 7. [appellant] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten. 4.3. Bij eindvonnis van 5 juni 2024 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] in conventie afgewezen en is [appellant] veroordeeld in de proceskosten in conventie. In reconventie heeft de rechtbank voor recht verklaard dat de ruimte onderdeel is van de woning van [geïntimeerde] en is het meer of anders gevorderde afgewezen. Ook in de reconventie is [appellant] veroordeeld in de proceskosten. 5De vordering en het verweer in hoger beroep 5.1. [appellant] vordert het vonnis waarvan beroep te vernietigen en de vorderingen in conventie alsnog toe te wijzen en die in reconventie af te wijzen. [appellant] vordert ook [geïntimeerde] te veroordelen om al hetgeen [appellant] in conventie ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling. Tenslotte vordert [appellant] om [geïntimeerde] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten, waaronder de kosten voor de onderzoeken van [naam 1] en het ERB en in de proceskosten van beide instanties, waaronder de nakosten. 5.2. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot het bekrachtigen van het bestreden vonnis, zowel in conventie als in reconventie.

6.1. Voor zover de eerste grief van [appellant] is gericht tegen de feiten, treft deze geen doel. Ook het hof heeft onder 3.2. de tekening overgenomen die de rechtbank onder 2.1. heeft opgenomen in het vonnis waarvan beroep. Dat die tekening is gemaakt door een door [geïntimeerde] ingeschakelde adviseur en geen originele bouwtekening is, is voor de beoordeling van de vorderingen niet relevant. [appellant] betwist niet dat de tekening duidelijk weergeeft over welke ruimte partijen in geschil zijn. Evenmin is relevant door welke partij de (bouw)tekeningen in het geding zijn gebracht. Voor zover deze grief zich ook richt tegen de foto die als 3.5. is opgenomen in dit arrest en in 2.4. in het bestreden vonnis, faalt de grief eveneens. Het is juist dat het Kadaster geen onderscheid maakt op basis van hoogteverschillen en alleen vaststelt waar de perceelsgrens zich bevindt op maaiveldniveau, maar dat betekent niet dat het geen feit zou zijn dat de kadastrale erfgrens, doorgetrokken in verticale richting, loopt zoals weergegeven op die foto. Tot slot lijkt de grief zich te richten tegen het feit opgenomen onder 2.6. van het vonnis waarvan beroep (in dit arrest onder 3.7.). [appellant] betoogt dat die vergunning onjuist is gebleken en dat [geïntimeerde] draagbalken heeft doorgezaagd waardoor onder andere het dak van [appellant] is verzwakt en een onveilige bouwconstructie is ontstaan. Voor zover de eerste grief hier ook betrekking op heeft komt dit bij de behandeling van de derde grief (zie overweging 6.6. en volgende hierna) aan de orde. Overigens is de omstandigheid dat er een vergunning is verleend een feit. Hoewel [appellant] in de toelichting bij de derde grief heeft aangegeven dat hiertegen een bestuursrechtelijke procedure loopt, is niet gesteld of gebleken dat de vergunning zou zijn vernietigd of ingetrokken. Verdere feiten, indien en voor zover van belang voor de te nemen beslissing, komen hierna nog aan de orde. Het eigendom van de ruimte (grief 2) 6.2. Met de tweede grief bestrijdt [appellant] overwegingen 4.1. tot en met 4.7. van het vonnis waarvan beroep, waarin de rechtbank tot het oordeel komt dat de ruimte behoort tot de woning van [geïntimeerde]. Deze grief slaagt niet. Ook het hof is van oordeel dat de ruimte behoort tot de woning van [geïntimeerde] en overweegt daartoe als volgt. 6.3. In artikel 5:20 lid 1 aanhef en onder e BW is als hoofdregel geformuleerd, samengevat, dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd (verticale natrekking). Vervolgens is op deze hoofdregel de uitzondering gemaakt dat die regel niet geldt voor zover die gebouwen of werken bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak (horizontale natrekking). Ingevolge artikel 3:4 lid 1 BW is een bestanddeel van een zaak al hetgeen daar naar verkeersopvatting onderdeel vanuit maakt. De vraag of in een bepaald geval naar verkeersopvatting sprake is van een bestanddeel moet in het licht van alle omstandigheden worden beoordeeld. 6.4. In dit geval is de ruimte via verticale natrekking eigendom van [geïntimeerde]. [appellant] heeft als productie 35 bij memorie van grieven de onderstaande tekening in het geding gebracht. Deze tekening is ten opzichte van de foto die hiervoor onder 3.5. is opgenomen spiegelbeeldig. Op de tekening is duidelijk de muur te zien (door de rechtbank woningscheidende muur genoemd) die de woning van [appellant] scheidt van de ruimte. Of dit nu een buitenmuur is of niet, is niet relevant. De woning van [appellant] houdt op bij die muur. Verticaal gezien loopt die muur in een rechte lijn door vanaf de grond (die gelet op de kadastrale tekening in elk geval eigendom is van [geïntimeerde]) tot aan het dak, waardoor de ruimte zich volledig op het perceel van [geïntimeerde] bevindt. Of de muur (zie punt 2.7. akte na partijberaad van [appellant]) vanaf de grond van de woning van [geïntimeerde] ophoudt onder de bak voor de dakgoot en vervolgens daarboven weer doorloopt, is daarbij niet relevant. Er loopt een muur vanaf de grond tot aan het dak die feitelijk de woningen van [appellant] en [geïntimeerde] scheidt. Aldus behoort de ruimte via verticale natrekking toe aan [geïntimeerde]. 6.5. Het betoog van [appellant] dat op grond van horizontale natrekking de ruimte toebehoort aan [appellant], gaat niet op. Het enkele feit dat de dak- en nokgordingen doorlopen in de ruimte vanuit de woning van [appellant] (zie ook de bouwtekeningen) is onvoldoende om op de hoofdregel van verticale natrekking (zie hiervoor onder 6.3) een uitzondering te maken. Vaststaat dat de ruimte via de woning van [appellant] niet toegankelijk is (of op enig moment was), zodat deze ook niet naar verkeersopvattingen bestanddeel is geworden van de woning van [appellant]. Kortom, het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank in overwegingen 4.4. tot en met 4.7 heeft overwogen, de tweede grief faalt. Onrechtmatig handelen? (grief 3) 6.6. [appellant] betoogt dat [geïntimeerde] onrechtmatig handelt omdat [geïntimeerde] met de door haar uitgevoerde verbouwing een gevaarlijke situatie laat voortbestaan. De verbouwing en de latere aanpassingen op bevel van de gemeente, hebben volgens [appellant] een onveilige bouwconstructie opgeleverd. 6.7. In hoger beroep heeft [appellant] aan dit betoog geen nieuwe feiten ten grondslag gelegd en geen andere onderbouwing aangevoerd dan in eerste aanleg, met uitzondering van hetgeen hierna zal worden overwogen. Het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank in overwegingen 4.9 tot en met 4.18 heeft overwogen; kort gezegd heeft [appellant] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat sprake is van onrechtmatig handelen door [geïntimeerde] en bovendien zijn de vorderingen uit hoofde van onrechtmatige daad ruimschoots verjaard. Daartoe overweegt het hof als volgt. - Gescheurd steigerdeel 6.8. Tijdens de descente heeft de rechtbank vastgesteld dat er geen sprake was van een gescheurd steigerdeel, maar van twee aparte planken zonder scheuren, zodat de rechtbank aan het betoog van [appellant] dat dit een gevaarlijke en onrechtmatige situatie is als onvoldoende onderbouwd voorbij is gegaan. De bij akte na partijberaad in hoger beroep door [appellant] als productie 39 overgelegde foto’s maken dit niet anders. Nog los van de omstandigheid dat de foto’s niet vanuit dezelfde hoek lijken te zijn genomen, gaat het hof uit van de waarneming door de rechter-commissaris tijdens de descente (er is ook niet gesteld dat de situatie sindsdien is gewijzigd), zodat van een gevaarlijke en onrechtmatige situatie niet is gebleken. - De vergunning en de onveilige situatie 6.9. Ten aanzien van de gestelde gebreken aan de stutten heeft de rechtbank (in rechtsoverweging 4.10) overwogen dat onvoldoende is onderbouwd dat deze onveilig zouden zijn. In hoger beroep betoogt [appellant] weliswaar dat de gemeente teruggekomen is op de veiligheid van de stutten, maar een genoegzame onderbouwing van deze stelling ontbreekt. Dat het rapport van de gemeente [plaats] van 18 januari 2021, waarin wordt geconcludeerd dat de stutten zijn aangebracht conform vergunning en er sprake is van een veilige situatie, is opgesteld door een jurist en niet een bouwkundige betekent niet zonder meer dat het rapport ondeugdelijk is. [appellant] voert aan dat de vergunning onrechtmatig is en op onjuiste gronden is verleend, maar ook daarvoor ontbreekt de nodige onderbouwing. De als productie 40 bij akte na partijberaad van [appellant] in hoger beroep overgelegde e-mails leveren die onderbouwing niet.

Het hof: 7.1. bekrachtigt het tussen partijen in conventie en in reconventie gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 5 juni 2024; 7.2. veroordeelt [appellant] hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 2.348,00, te betalen binnen veertien dagen na heden. Als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; 7.3. verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 7.4. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. J. de Graaf, P.M. Verbeek en C.B.M. Scholten van Aschat en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2025 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.

GERECHTSHOF DEN HAAG Afdeling Civiel recht Zaaknummer : 200.346.133 Zaaknummer rechtbank : C/09/647317 / HA ZA 23-416 arrest van 23 december 2025 in de zaak van 1 [appellante], 2. [appellant], beiden wonende te [woonplaats], appellanten, hierna gezamenlijk te noemen in mannelijk enkelvoud: [appellant], advocaat: mr. C.C.M. Rijken te Utrecht, tegen 1 [geïntimeerde 1], 2. [geïntimeerde 2], beiden wonende te [plaats], geïntimeerden, hierna gezamenlijk te noemen in mannelijk enkelvoud: [geïntimeerde], advocaat: mr. O.R. van Hardenbroek te Den Haag. 1Waar het in deze zaak over gaat Twee buren twisten over de vraag wie eigenaar is van een ruimte tussen hun woningen. De ene buur handelt volgens de andere buur onrechtmatig. De rechtbank heeft de eigendom op grond van verticale natrekking vastgesteld en de vorderingen op grond van onrechtmatig handelen afgewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. 2Het procesverloop 2.1. Bij exploot van 4 september 2024 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Den Haag tussen partijen gewezen vonnis van 5 juni 2024. 2.2. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord; - akte na partijberaad van [appellant] met producties; - antwoordakte. 2.3. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

3.1. In rechtsoverweging 2. heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Met de eerste grief wordt deze vaststelling bestreden, maar zoals hierna (in r.o. 6.1.) zal blijken, onterecht. Het hof gaat daarmee uit van dezelfde feiten als de rechtbank. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 3.2. [appellant] woont sinds 2000 aan de [adres] 36 te [plaats] (hierna: de woning van [appellant]). [geïntimeerde] woont sinds juni 2016 aan de [adres] 19 te [plaats] (hierna: de woning van [geïntimeerde]). Partijen zijn directe buren van elkaar. De woning van [appellant] is een poortwoning. Het schuine dak van het poortgedeelte sluit aan op de schuine zijde van het dak van [geïntimeerde]. De beide woningen (inclusief de ruimte, zie hierna) zijn gebouwd in 1980. Het geschil tussen partijen heeft betrekking op het geel gemarkeerde deel op onderstaande tekening. Het betreft de ruimte inclusief het zich daarboven bevindende dak met toebehoren (hierna: de ruimte). De ruimte bevindt zich tussen een muur en het oorspronkelijke schuine dakvlak van de woning van [geïntimeerde] (het zwart gemarkeerde deel). 3.3. De ruimte was oorspronkelijk afgesloten en niet toegankelijk. Op enig moment, nog voordat [geïntimeerde] zijn woning heeft gekocht, is er een opening gemaakt in het schuine dak van die woning. Er is een aantal gordingen verwijderd en daarmee werd de ruimte vanuit de woning van [geïntimeerde] toegankelijk en in gebruik genomen. 3.4. Uit de gegevens van het Kadaster blijkt dat de erfgrens tussen de beide woningen is gelegen in het poortgedeelte. De op onderstaande uitsnede van het uittreksel van het Kadaster geel gemarkeerde strook bevindt zich buiten de buitengevel van de woning van [geïntimeerde], maar behoort officieel tot het perceel van [geïntimeerde] (de rode lijnen markeren de bebouwing op de percelen; boven perceel 2553 bevindt zich het poortgedeelte). 3.5. Het onderscheid tussen de bebouwing en de perceelgrens is op onderstaande foto gemarkeerd. De rode lijn is de grens van de bebouwing en de zwarte lijn geeft de erfgrens aan. 3.6. [geïntimeerde] heeft zijn woning in 2016 gekocht. In de betreffende leveringsakte van 24 juni 2016 staat, voor zover nu relevant, de volgende tekst: “TIJDSTIP FEITELIJKE LEVERING EN AANVAARDING/RISICO (…) Koper is bekend met de discussie omtrent het gebruik van een gedeelte van het verkochte op de tweede verdieping, en de brieven in verband daarmee van Univé Rechtshulp de dato dertien april tweeduizend zestien en Maat Juridische Diensten de dato negentien april tweeduizend zestien. Het risico dat de discussie wellicht in de toekomst alsnog wordt hervat komt voor rekening van koper.” 3.7. [appellant] heeft nadat [geïntimeerde] zijn woning heeft betrokken een handhavingsverzoek ingediend bij de gemeente [plaats] (hierna: de gemeente) en daarbij is gebleken dat de woning van [geïntimeerde] zonder vergunning is verbouwd. Vervolgens heeft de gemeente de benodigde vergunning alsnog verleend. [appellant] heeft daartegen bezwaar gemaakt en is een bestuursrechtelijke procedure gestart.

4.1. In eerste aanleg vorderde [appellant] in conventie – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: Primair I. te verklaren voor recht dat de ruimte tot de eigendom van (de woning van) [appellant] behoort; II. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] onrechtmatig handelt jegens [appellant] door de aanpassingen die [geïntimeerde] heeft aangebracht aan de ruimte; III. [geïntimeerde] op grond van artikel 6:103 BW te veroordelen tot betaling aan [appellant] van schadevergoeding in natura, door de ruimte te herstellen in oorspronkelijke staat onder begeleiding van een onafhankelijke deskundige(n), binnen een termijn van zes weken na datum van het vonnis, op straffe van een dwangsom; IV. [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van overigens door [appellant] door dit onrechtmatig handelen geleden schade, nader op te maken bij staat. Subsidiair VI. te verklaren voor recht dat de eigendomsverkrijging door [geïntimeerde] van de ruimte onrechtmatig is (geweest); VII. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] onrechtmatig handelt jegens [appellant] door de aanpassingen die zijn aangebracht aan de ruimte; VIII. [geïntimeerde] op grond van artikel 6:103 BW te veroordelen tot betaling aan [appellant] van schadevergoeding in natura, door de eigendom van de ruimte terug te leveren aan [appellant] zulks op straffe van een dwangsom; IX. [geïntimeerde] op grond van artikel 6:103 BW te veroordelen tot betaling aan [appellant] van schadevergoeding in natura, door de ruimte te herstellen in oorspronkelijke staat onder begeleiding van een onafhankelijke deskundige(n), op straffe van een dwangsom; X [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van overigens door [appellant] door dit onrechtmatig handelen geleden schade, nader op te maken hij staat; Meer subsidiair XI. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] onrechtmatig handelt jegens [appellant] door de aanpassingen die zijn aangebracht aan en rondom de ruimte; XII. [geïntimeerde] bij wijze van schadevergoeding in natura te veroordelen tot het treffen van de nodige maatregelen, zoals vastgesteld in de onderzoeksrapporten van [naam 1] en ERB, dan wel een door de rechter aangewezen onafhankelijke deskundige(n), om een einde te maken aan de gevaarlijke bouwconstructie, de foutief geplaatste dakvenster en rookgasafvoer en geluidsoverlast, op straffe van een dwangsom; XIII. [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van overigens door [appellant] door dit onrechtmatig handelen geleden schade, nader op te maken bij staat. Zowel primair als subsidiair [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 4.2. In reconventie heeft [geïntimeerde] gevorderd – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 1. te verklaren voor recht dat de ruimte altijd onderdeel van de woning van [geïntimeerde] is geweest, althans dat die ruimte onderdeel is van de woning van [geïntimeerde]; 2. te verklaren voor recht dat [appellant] geen enkel rechtens te respecteren belang heeft bij de ruimte en/of geen enkel rechtens te respecteren vordering heeft met betrekking tot bebouwing die zich bevindt op of boven het kadastrale perceel van [appellant]; 3. er van uitgaande dat hetgeen in reconventie onder 1 en 2 wordt gevorderd zal worden toegewezen, [appellant] hoofdelijk te veroordelen zich te onthouden van het doen van uitlatingen naar wie dan ook in strijd met het hiervoor in reconventie onder 1 en 2 gevorderd, op straffe van een dwangsom; en Primair: 4. [appellant] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een schadevergoeding van € 64.800,00, althans tot betaling van een zodanig bedrag als de rechtbank juist achtte; 5. [appellant] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding; Subsidiair: 6. [appellant] hoofdelijk te veroordelen tot het vergoeden van de schade van [geïntimeerde], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; Zowel in conventie als in reconventie 7. [appellant] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten. 4.3. Bij eindvonnis van 5 juni 2024 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] in conventie afgewezen en is [appellant] veroordeeld in de proceskosten in conventie. In reconventie heeft de rechtbank voor recht verklaard dat de ruimte onderdeel is van de woning van [geïntimeerde] en is het meer of anders gevorderde afgewezen. Ook in de reconventie is [appellant] veroordeeld in de proceskosten. 5De vordering en het verweer in hoger beroep 5.1. [appellant] vordert het vonnis waarvan beroep te vernietigen en de vorderingen in conventie alsnog toe te wijzen en die in reconventie af te wijzen. [appellant] vordert ook [geïntimeerde] te veroordelen om al hetgeen [appellant] in conventie ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling. Tenslotte vordert [appellant] om [geïntimeerde] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten, waaronder de kosten voor de onderzoeken van [naam 1] en het ERB en in de proceskosten van beide instanties, waaronder de nakosten. 5.2. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot het bekrachtigen van het bestreden vonnis, zowel in conventie als in reconventie.

6.1. Voor zover de eerste grief van [appellant] is gericht tegen de feiten, treft deze geen doel. Ook het hof heeft onder 3.2. de tekening overgenomen die de rechtbank onder 2.1. heeft opgenomen in het vonnis waarvan beroep. Dat die tekening is gemaakt door een door [geïntimeerde] ingeschakelde adviseur en geen originele bouwtekening is, is voor de beoordeling van de vorderingen niet relevant. [appellant] betwist niet dat de tekening duidelijk weergeeft over welke ruimte partijen in geschil zijn. Evenmin is relevant door welke partij de (bouw)tekeningen in het geding zijn gebracht. Voor zover deze grief zich ook richt tegen de foto die als 3.5. is opgenomen in dit arrest en in 2.4. in het bestreden vonnis, faalt de grief eveneens. Het is juist dat het Kadaster geen onderscheid maakt op basis van hoogteverschillen en alleen vaststelt waar de perceelsgrens zich bevindt op maaiveldniveau, maar dat betekent niet dat het geen feit zou zijn dat de kadastrale erfgrens, doorgetrokken in verticale richting, loopt zoals weergegeven op die foto. Tot slot lijkt de grief zich te richten tegen het feit opgenomen onder 2.6. van het vonnis waarvan beroep (in dit arrest onder 3.7.). [appellant] betoogt dat die vergunning onjuist is gebleken en dat [geïntimeerde] draagbalken heeft doorgezaagd waardoor onder andere het dak van [appellant] is verzwakt en een onveilige bouwconstructie is ontstaan. Voor zover de eerste grief hier ook betrekking op heeft komt dit bij de behandeling van de derde grief (zie overweging 6.6. en volgende hierna) aan de orde. Overigens is de omstandigheid dat er een vergunning is verleend een feit. Hoewel [appellant] in de toelichting bij de derde grief heeft aangegeven dat hiertegen een bestuursrechtelijke procedure loopt, is niet gesteld of gebleken dat de vergunning zou zijn vernietigd of ingetrokken. Verdere feiten, indien en voor zover van belang voor de te nemen beslissing, komen hierna nog aan de orde. Het eigendom van de ruimte (grief 2) 6.2. Met de tweede grief bestrijdt [appellant] overwegingen 4.1. tot en met 4.7. van het vonnis waarvan beroep, waarin de rechtbank tot het oordeel komt dat de ruimte behoort tot de woning van [geïntimeerde]. Deze grief slaagt niet. Ook het hof is van oordeel dat de ruimte behoort tot de woning van [geïntimeerde] en overweegt daartoe als volgt. 6.3. In artikel 5:20 lid 1 aanhef en onder e BW is als hoofdregel geformuleerd, samengevat, dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd (verticale natrekking). Vervolgens is op deze hoofdregel de uitzondering gemaakt dat die regel niet geldt voor zover die gebouwen of werken bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak (horizontale natrekking). Ingevolge artikel 3:4 lid 1 BW is een bestanddeel van een zaak al hetgeen daar naar verkeersopvatting onderdeel vanuit maakt. De vraag of in een bepaald geval naar verkeersopvatting sprake is van een bestanddeel moet in het licht van alle omstandigheden worden beoordeeld. 6.4. In dit geval is de ruimte via verticale natrekking eigendom van [geïntimeerde]. [appellant] heeft als productie 35 bij memorie van grieven de onderstaande tekening in het geding gebracht. Deze tekening is ten opzichte van de foto die hiervoor onder 3.5. is opgenomen spiegelbeeldig. Op de tekening is duidelijk de muur te zien (door de rechtbank woningscheidende muur genoemd) die de woning van [appellant] scheidt van de ruimte. Of dit nu een buitenmuur is of niet, is niet relevant. De woning van [appellant] houdt op bij die muur. Verticaal gezien loopt die muur in een rechte lijn door vanaf de grond (die gelet op de kadastrale tekening in elk geval eigendom is van [geïntimeerde]) tot aan het dak, waardoor de ruimte zich volledig op het perceel van [geïntimeerde] bevindt. Of de muur (zie punt 2.7. akte na partijberaad van [appellant]) vanaf de grond van de woning van [geïntimeerde] ophoudt onder de bak voor de dakgoot en vervolgens daarboven weer doorloopt, is daarbij niet relevant. Er loopt een muur vanaf de grond tot aan het dak die feitelijk de woningen van [appellant] en [geïntimeerde] scheidt. Aldus behoort de ruimte via verticale natrekking toe aan [geïntimeerde]. 6.5. Het betoog van [appellant] dat op grond van horizontale natrekking de ruimte toebehoort aan [appellant], gaat niet op. Het enkele feit dat de dak- en nokgordingen doorlopen in de ruimte vanuit de woning van [appellant] (zie ook de bouwtekeningen) is onvoldoende om op de hoofdregel van verticale natrekking (zie hiervoor onder 6.3) een uitzondering te maken. Vaststaat dat de ruimte via de woning van [appellant] niet toegankelijk is (of op enig moment was), zodat deze ook niet naar verkeersopvattingen bestanddeel is geworden van de woning van [appellant]. Kortom, het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank in overwegingen 4.4. tot en met 4.7 heeft overwogen, de tweede grief faalt. Onrechtmatig handelen? (grief 3) 6.6. [appellant] betoogt dat [geïntimeerde] onrechtmatig handelt omdat [geïntimeerde] met de door haar uitgevoerde verbouwing een gevaarlijke situatie laat voortbestaan. De verbouwing en de latere aanpassingen op bevel van de gemeente, hebben volgens [appellant] een onveilige bouwconstructie opgeleverd. 6.7. In hoger beroep heeft [appellant] aan dit betoog geen nieuwe feiten ten grondslag gelegd en geen andere onderbouwing aangevoerd dan in eerste aanleg, met uitzondering van hetgeen hierna zal worden overwogen. Het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank in overwegingen 4.9 tot en met 4.18 heeft overwogen; kort gezegd heeft [appellant] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat sprake is van onrechtmatig handelen door [geïntimeerde] en bovendien zijn de vorderingen uit hoofde van onrechtmatige daad ruimschoots verjaard. Daartoe overweegt het hof als volgt. - Gescheurd steigerdeel 6.8. Tijdens de descente heeft de rechtbank vastgesteld dat er geen sprake was van een gescheurd steigerdeel, maar van twee aparte planken zonder scheuren, zodat de rechtbank aan het betoog van [appellant] dat dit een gevaarlijke en onrechtmatige situatie is als onvoldoende onderbouwd voorbij is gegaan. De bij akte na partijberaad in hoger beroep door [appellant] als productie 39 overgelegde foto’s maken dit niet anders. Nog los van de omstandigheid dat de foto’s niet vanuit dezelfde hoek lijken te zijn genomen, gaat het hof uit van de waarneming door de rechter-commissaris tijdens de descente (er is ook niet gesteld dat de situatie sindsdien is gewijzigd), zodat van een gevaarlijke en onrechtmatige situatie niet is gebleken. - De vergunning en de onveilige situatie 6.9. Ten aanzien van de gestelde gebreken aan de stutten heeft de rechtbank (in rechtsoverweging 4.10) overwogen dat onvoldoende is onderbouwd dat deze onveilig zouden zijn. In hoger beroep betoogt [appellant] weliswaar dat de gemeente teruggekomen is op de veiligheid van de stutten, maar een genoegzame onderbouwing van deze stelling ontbreekt. Dat het rapport van de gemeente [plaats] van 18 januari 2021, waarin wordt geconcludeerd dat de stutten zijn aangebracht conform vergunning en er sprake is van een veilige situatie, is opgesteld door een jurist en niet een bouwkundige betekent niet zonder meer dat het rapport ondeugdelijk is. [appellant] voert aan dat de vergunning onrechtmatig is en op onjuiste gronden is verleend, maar ook daarvoor ontbreekt de nodige onderbouwing. De als productie 40 bij akte na partijberaad van [appellant] in hoger beroep overgelegde e-mails leveren die onderbouwing niet.

Het hof: 7.1. bekrachtigt het tussen partijen in conventie en in reconventie gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 5 juni 2024; 7.2. veroordeelt [appellant] hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 2.348,00, te betalen binnen veertien dagen na heden. Als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; 7.3. verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 7.4. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. J. de Graaf, P.M. Verbeek en C.B.M. Scholten van Aschat en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2025 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.

GERECHTSHOF DEN HAAG Afdeling Civiel recht Zaaknummer : 200.346.133 Zaaknummer rechtbank : C/09/647317 / HA ZA 23-416 arrest van 23 december 2025 in de zaak van 1 [appellante], 2. [appellant], beiden wonende te [woonplaats], appellanten, hierna gezamenlijk te noemen in mannelijk enkelvoud: [appellant], advocaat: mr. C.C.M. Rijken te Utrecht, tegen 1 [geïntimeerde 1], 2. [geïntimeerde 2], beiden wonende te [plaats], geïntimeerden, hierna gezamenlijk te noemen in mannelijk enkelvoud: [geïntimeerde], advocaat: mr. O.R. van Hardenbroek te Den Haag. 1Waar het in deze zaak over gaat Twee buren twisten over de vraag wie eigenaar is van een ruimte tussen hun woningen. De ene buur handelt volgens de andere buur onrechtmatig. De rechtbank heeft de eigendom op grond van verticale natrekking vastgesteld en de vorderingen op grond van onrechtmatig handelen afgewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. 2Het procesverloop 2.1. Bij exploot van 4 september 2024 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Den Haag tussen partijen gewezen vonnis van 5 juni 2024. 2.2. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord; - akte na partijberaad van [appellant] met producties; - antwoordakte. 2.3. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

3.1. In rechtsoverweging 2. heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Met de eerste grief wordt deze vaststelling bestreden, maar zoals hierna (in r.o. 6.1.) zal blijken, onterecht. Het hof gaat daarmee uit van dezelfde feiten als de rechtbank. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 3.2. [appellant] woont sinds 2000 aan de [adres] 36 te [plaats] (hierna: de woning van [appellant]). [geïntimeerde] woont sinds juni 2016 aan de [adres] 19 te [plaats] (hierna: de woning van [geïntimeerde]). Partijen zijn directe buren van elkaar. De woning van [appellant] is een poortwoning. Het schuine dak van het poortgedeelte sluit aan op de schuine zijde van het dak van [geïntimeerde]. De beide woningen (inclusief de ruimte, zie hierna) zijn gebouwd in 1980. Het geschil tussen partijen heeft betrekking op het geel gemarkeerde deel op onderstaande tekening. Het betreft de ruimte inclusief het zich daarboven bevindende dak met toebehoren (hierna: de ruimte). De ruimte bevindt zich tussen een muur en het oorspronkelijke schuine dakvlak van de woning van [geïntimeerde] (het zwart gemarkeerde deel). 3.3. De ruimte was oorspronkelijk afgesloten en niet toegankelijk. Op enig moment, nog voordat [geïntimeerde] zijn woning heeft gekocht, is er een opening gemaakt in het schuine dak van die woning. Er is een aantal gordingen verwijderd en daarmee werd de ruimte vanuit de woning van [geïntimeerde] toegankelijk en in gebruik genomen. 3.4. Uit de gegevens van het Kadaster blijkt dat de erfgrens tussen de beide woningen is gelegen in het poortgedeelte. De op onderstaande uitsnede van het uittreksel van het Kadaster geel gemarkeerde strook bevindt zich buiten de buitengevel van de woning van [geïntimeerde], maar behoort officieel tot het perceel van [geïntimeerde] (de rode lijnen markeren de bebouwing op de percelen; boven perceel 2553 bevindt zich het poortgedeelte). 3.5. Het onderscheid tussen de bebouwing en de perceelgrens is op onderstaande foto gemarkeerd. De rode lijn is de grens van de bebouwing en de zwarte lijn geeft de erfgrens aan. 3.6. [geïntimeerde] heeft zijn woning in 2016 gekocht. In de betreffende leveringsakte van 24 juni 2016 staat, voor zover nu relevant, de volgende tekst: “TIJDSTIP FEITELIJKE LEVERING EN AANVAARDING/RISICO (…) Koper is bekend met de discussie omtrent het gebruik van een gedeelte van het verkochte op de tweede verdieping, en de brieven in verband daarmee van Univé Rechtshulp de dato dertien april tweeduizend zestien en Maat Juridische Diensten de dato negentien april tweeduizend zestien. Het risico dat de discussie wellicht in de toekomst alsnog wordt hervat komt voor rekening van koper.” 3.7. [appellant] heeft nadat [geïntimeerde] zijn woning heeft betrokken een handhavingsverzoek ingediend bij de gemeente [plaats] (hierna: de gemeente) en daarbij is gebleken dat de woning van [geïntimeerde] zonder vergunning is verbouwd. Vervolgens heeft de gemeente de benodigde vergunning alsnog verleend. [appellant] heeft daartegen bezwaar gemaakt en is een bestuursrechtelijke procedure gestart.

4.1. In eerste aanleg vorderde [appellant] in conventie – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: Primair I. te verklaren voor recht dat de ruimte tot de eigendom van (de woning van) [appellant] behoort; II. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] onrechtmatig handelt jegens [appellant] door de aanpassingen die [geïntimeerde] heeft aangebracht aan de ruimte; III. [geïntimeerde] op grond van artikel 6:103 BW te veroordelen tot betaling aan [appellant] van schadevergoeding in natura, door de ruimte te herstellen in oorspronkelijke staat onder begeleiding van een onafhankelijke deskundige(n), binnen een termijn van zes weken na datum van het vonnis, op straffe van een dwangsom; IV. [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van overigens door [appellant] door dit onrechtmatig handelen geleden schade, nader op te maken bij staat. Subsidiair VI. te verklaren voor recht dat de eigendomsverkrijging door [geïntimeerde] van de ruimte onrechtmatig is (geweest); VII. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] onrechtmatig handelt jegens [appellant] door de aanpassingen die zijn aangebracht aan de ruimte; VIII. [geïntimeerde] op grond van artikel 6:103 BW te veroordelen tot betaling aan [appellant] van schadevergoeding in natura, door de eigendom van de ruimte terug te leveren aan [appellant] zulks op straffe van een dwangsom; IX. [geïntimeerde] op grond van artikel 6:103 BW te veroordelen tot betaling aan [appellant] van schadevergoeding in natura, door de ruimte te herstellen in oorspronkelijke staat onder begeleiding van een onafhankelijke deskundige(n), op straffe van een dwangsom; X [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van overigens door [appellant] door dit onrechtmatig handelen geleden schade, nader op te maken hij staat; Meer subsidiair XI. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] onrechtmatig handelt jegens [appellant] door de aanpassingen die zijn aangebracht aan en rondom de ruimte; XII. [geïntimeerde] bij wijze van schadevergoeding in natura te veroordelen tot het treffen van de nodige maatregelen, zoals vastgesteld in de onderzoeksrapporten van [naam 1] en ERB, dan wel een door de rechter aangewezen onafhankelijke deskundige(n), om een einde te maken aan de gevaarlijke bouwconstructie, de foutief geplaatste dakvenster en rookgasafvoer en geluidsoverlast, op straffe van een dwangsom; XIII. [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van overigens door [appellant] door dit onrechtmatig handelen geleden schade, nader op te maken bij staat. Zowel primair als subsidiair [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 4.2. In reconventie heeft [geïntimeerde] gevorderd – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 1. te verklaren voor recht dat de ruimte altijd onderdeel van de woning van [geïntimeerde] is geweest, althans dat die ruimte onderdeel is van de woning van [geïntimeerde]; 2. te verklaren voor recht dat [appellant] geen enkel rechtens te respecteren belang heeft bij de ruimte en/of geen enkel rechtens te respecteren vordering heeft met betrekking tot bebouwing die zich bevindt op of boven het kadastrale perceel van [appellant]; 3. er van uitgaande dat hetgeen in reconventie onder 1 en 2 wordt gevorderd zal worden toegewezen, [appellant] hoofdelijk te veroordelen zich te onthouden van het doen van uitlatingen naar wie dan ook in strijd met het hiervoor in reconventie onder 1 en 2 gevorderd, op straffe van een dwangsom; en Primair: 4. [appellant] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een schadevergoeding van € 64.800,00, althans tot betaling van een zodanig bedrag als de rechtbank juist achtte; 5. [appellant] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding; Subsidiair: 6. [appellant] hoofdelijk te veroordelen tot het vergoeden van de schade van [geïntimeerde], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; Zowel in conventie als in reconventie 7. [appellant] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten. 4.3. Bij eindvonnis van 5 juni 2024 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] in conventie afgewezen en is [appellant] veroordeeld in de proceskosten in conventie. In reconventie heeft de rechtbank voor recht verklaard dat de ruimte onderdeel is van de woning van [geïntimeerde] en is het meer of anders gevorderde afgewezen. Ook in de reconventie is [appellant] veroordeeld in de proceskosten. 5De vordering en het verweer in hoger beroep 5.1. [appellant] vordert het vonnis waarvan beroep te vernietigen en de vorderingen in conventie alsnog toe te wijzen en die in reconventie af te wijzen. [appellant] vordert ook [geïntimeerde] te veroordelen om al hetgeen [appellant] in conventie ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling. Tenslotte vordert [appellant] om [geïntimeerde] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten, waaronder de kosten voor de onderzoeken van [naam 1] en het ERB en in de proceskosten van beide instanties, waaronder de nakosten. 5.2. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot het bekrachtigen van het bestreden vonnis, zowel in conventie als in reconventie.

6.1. Voor zover de eerste grief van [appellant] is gericht tegen de feiten, treft deze geen doel. Ook het hof heeft onder 3.2. de tekening overgenomen die de rechtbank onder 2.1. heeft opgenomen in het vonnis waarvan beroep. Dat die tekening is gemaakt door een door [geïntimeerde] ingeschakelde adviseur en geen originele bouwtekening is, is voor de beoordeling van de vorderingen niet relevant. [appellant] betwist niet dat de tekening duidelijk weergeeft over welke ruimte partijen in geschil zijn. Evenmin is relevant door welke partij de (bouw)tekeningen in het geding zijn gebracht. Voor zover deze grief zich ook richt tegen de foto die als 3.5. is opgenomen in dit arrest en in 2.4. in het bestreden vonnis, faalt de grief eveneens. Het is juist dat het Kadaster geen onderscheid maakt op basis van hoogteverschillen en alleen vaststelt waar de perceelsgrens zich bevindt op maaiveldniveau, maar dat betekent niet dat het geen feit zou zijn dat de kadastrale erfgrens, doorgetrokken in verticale richting, loopt zoals weergegeven op die foto. Tot slot lijkt de grief zich te richten tegen het feit opgenomen onder 2.6. van het vonnis waarvan beroep (in dit arrest onder 3.7.). [appellant] betoogt dat die vergunning onjuist is gebleken en dat [geïntimeerde] draagbalken heeft doorgezaagd waardoor onder andere het dak van [appellant] is verzwakt en een onveilige bouwconstructie is ontstaan. Voor zover de eerste grief hier ook betrekking op heeft komt dit bij de behandeling van de derde grief (zie overweging 6.6. en volgende hierna) aan de orde. Overigens is de omstandigheid dat er een vergunning is verleend een feit. Hoewel [appellant] in de toelichting bij de derde grief heeft aangegeven dat hiertegen een bestuursrechtelijke procedure loopt, is niet gesteld of gebleken dat de vergunning zou zijn vernietigd of ingetrokken. Verdere feiten, indien en voor zover van belang voor de te nemen beslissing, komen hierna nog aan de orde. Het eigendom van de ruimte (grief 2) 6.2. Met de tweede grief bestrijdt [appellant] overwegingen 4.1. tot en met 4.7. van het vonnis waarvan beroep, waarin de rechtbank tot het oordeel komt dat de ruimte behoort tot de woning van [geïntimeerde]. Deze grief slaagt niet. Ook het hof is van oordeel dat de ruimte behoort tot de woning van [geïntimeerde] en overweegt daartoe als volgt. 6.3. In artikel 5:20 lid 1 aanhef en onder e BW is als hoofdregel geformuleerd, samengevat, dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd (verticale natrekking). Vervolgens is op deze hoofdregel de uitzondering gemaakt dat die regel niet geldt voor zover die gebouwen of werken bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak (horizontale natrekking). Ingevolge artikel 3:4 lid 1 BW is een bestanddeel van een zaak al hetgeen daar naar verkeersopvatting onderdeel vanuit maakt. De vraag of in een bepaald geval naar verkeersopvatting sprake is van een bestanddeel moet in het licht van alle omstandigheden worden beoordeeld. 6.4. In dit geval is de ruimte via verticale natrekking eigendom van [geïntimeerde]. [appellant] heeft als productie 35 bij memorie van grieven de onderstaande tekening in het geding gebracht. Deze tekening is ten opzichte van de foto die hiervoor onder 3.5. is opgenomen spiegelbeeldig. Op de tekening is duidelijk de muur te zien (door de rechtbank woningscheidende muur genoemd) die de woning van [appellant] scheidt van de ruimte. Of dit nu een buitenmuur is of niet, is niet relevant. De woning van [appellant] houdt op bij die muur. Verticaal gezien loopt die muur in een rechte lijn door vanaf de grond (die gelet op de kadastrale tekening in elk geval eigendom is van [geïntimeerde]) tot aan het dak, waardoor de ruimte zich volledig op het perceel van [geïntimeerde] bevindt. Of de muur (zie punt 2.7. akte na partijberaad van [appellant]) vanaf de grond van de woning van [geïntimeerde] ophoudt onder de bak voor de dakgoot en vervolgens daarboven weer doorloopt, is daarbij niet relevant. Er loopt een muur vanaf de grond tot aan het dak die feitelijk de woningen van [appellant] en [geïntimeerde] scheidt. Aldus behoort de ruimte via verticale natrekking toe aan [geïntimeerde]. 6.5. Het betoog van [appellant] dat op grond van horizontale natrekking de ruimte toebehoort aan [appellant], gaat niet op. Het enkele feit dat de dak- en nokgordingen doorlopen in de ruimte vanuit de woning van [appellant] (zie ook de bouwtekeningen) is onvoldoende om op de hoofdregel van verticale natrekking (zie hiervoor onder 6.3) een uitzondering te maken. Vaststaat dat de ruimte via de woning van [appellant] niet toegankelijk is (of op enig moment was), zodat deze ook niet naar verkeersopvattingen bestanddeel is geworden van de woning van [appellant]. Kortom, het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank in overwegingen 4.4. tot en met 4.7 heeft overwogen, de tweede grief faalt. Onrechtmatig handelen? (grief 3) 6.6. [appellant] betoogt dat [geïntimeerde] onrechtmatig handelt omdat [geïntimeerde] met de door haar uitgevoerde verbouwing een gevaarlijke situatie laat voortbestaan. De verbouwing en de latere aanpassingen op bevel van de gemeente, hebben volgens [appellant] een onveilige bouwconstructie opgeleverd. 6.7. In hoger beroep heeft [appellant] aan dit betoog geen nieuwe feiten ten grondslag gelegd en geen andere onderbouwing aangevoerd dan in eerste aanleg, met uitzondering van hetgeen hierna zal worden overwogen. Het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank in overwegingen 4.9 tot en met 4.18 heeft overwogen; kort gezegd heeft [appellant] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat sprake is van onrechtmatig handelen door [geïntimeerde] en bovendien zijn de vorderingen uit hoofde van onrechtmatige daad ruimschoots verjaard. Daartoe overweegt het hof als volgt. - Gescheurd steigerdeel 6.8. Tijdens de descente heeft de rechtbank vastgesteld dat er geen sprake was van een gescheurd steigerdeel, maar van twee aparte planken zonder scheuren, zodat de rechtbank aan het betoog van [appellant] dat dit een gevaarlijke en onrechtmatige situatie is als onvoldoende onderbouwd voorbij is gegaan. De bij akte na partijberaad in hoger beroep door [appellant] als productie 39 overgelegde foto’s maken dit niet anders. Nog los van de omstandigheid dat de foto’s niet vanuit dezelfde hoek lijken te zijn genomen, gaat het hof uit van de waarneming door de rechter-commissaris tijdens de descente (er is ook niet gesteld dat de situatie sindsdien is gewijzigd), zodat van een gevaarlijke en onrechtmatige situatie niet is gebleken. - De vergunning en de onveilige situatie 6.9. Ten aanzien van de gestelde gebreken aan de stutten heeft de rechtbank (in rechtsoverweging 4.10) overwogen dat onvoldoende is onderbouwd dat deze onveilig zouden zijn. In hoger beroep betoogt [appellant] weliswaar dat de gemeente teruggekomen is op de veiligheid van de stutten, maar een genoegzame onderbouwing van deze stelling ontbreekt. Dat het rapport van de gemeente [plaats] van 18 januari 2021, waarin wordt geconcludeerd dat de stutten zijn aangebracht conform vergunning en er sprake is van een veilige situatie, is opgesteld door een jurist en niet een bouwkundige betekent niet zonder meer dat het rapport ondeugdelijk is. [appellant] voert aan dat de vergunning onrechtmatig is en op onjuiste gronden is verleend, maar ook daarvoor ontbreekt de nodige onderbouwing. De als productie 40 bij akte na partijberaad van [appellant] in hoger beroep overgelegde e-mails leveren die onderbouwing niet.

Het hof: 7.1. bekrachtigt het tussen partijen in conventie en in reconventie gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 5 juni 2024; 7.2. veroordeelt [appellant] hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 2.348,00, te betalen binnen veertien dagen na heden. Als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; 7.3. verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 7.4. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. J. de Graaf, P.M. Verbeek en C.B.M. Scholten van Aschat en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2025 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.

GERECHTSHOF DEN HAAG Afdeling Civiel recht Zaaknummer : 200.346.133 Zaaknummer rechtbank : C/09/647317 / HA ZA 23-416 arrest van 23 december 2025 in de zaak van 1 [appellante], 2. [appellant], beiden wonende te [woonplaats], appellanten, hierna gezamenlijk te noemen in mannelijk enkelvoud: [appellant], advocaat: mr. C.C.M. Rijken te Utrecht, tegen 1 [geïntimeerde 1], 2. [geïntimeerde 2], beiden wonende te [plaats], geïntimeerden, hierna gezamenlijk te noemen in mannelijk enkelvoud: [geïntimeerde], advocaat: mr. O.R. van Hardenbroek te Den Haag. 1Waar het in deze zaak over gaat Twee buren twisten over de vraag wie eigenaar is van een ruimte tussen hun woningen. De ene buur handelt volgens de andere buur onrechtmatig. De rechtbank heeft de eigendom op grond van verticale natrekking vastgesteld en de vorderingen op grond van onrechtmatig handelen afgewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. 2Het procesverloop 2.1. Bij exploot van 4 september 2024 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Den Haag tussen partijen gewezen vonnis van 5 juni 2024. 2.2. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord; - akte na partijberaad van [appellant] met producties; - antwoordakte. 2.3. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

3.1. In rechtsoverweging 2. heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Met de eerste grief wordt deze vaststelling bestreden, maar zoals hierna (in r.o. 6.1.) zal blijken, onterecht. Het hof gaat daarmee uit van dezelfde feiten als de rechtbank. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 3.2. [appellant] woont sinds 2000 aan de [adres] 36 te [plaats] (hierna: de woning van [appellant]). [geïntimeerde] woont sinds juni 2016 aan de [adres] 19 te [plaats] (hierna: de woning van [geïntimeerde]). Partijen zijn directe buren van elkaar. De woning van [appellant] is een poortwoning. Het schuine dak van het poortgedeelte sluit aan op de schuine zijde van het dak van [geïntimeerde]. De beide woningen (inclusief de ruimte, zie hierna) zijn gebouwd in 1980. Het geschil tussen partijen heeft betrekking op het geel gemarkeerde deel op onderstaande tekening. Het betreft de ruimte inclusief het zich daarboven bevindende dak met toebehoren (hierna: de ruimte). De ruimte bevindt zich tussen een muur en het oorspronkelijke schuine dakvlak van de woning van [geïntimeerde] (het zwart gemarkeerde deel). 3.3. De ruimte was oorspronkelijk afgesloten en niet toegankelijk. Op enig moment, nog voordat [geïntimeerde] zijn woning heeft gekocht, is er een opening gemaakt in het schuine dak van die woning. Er is een aantal gordingen verwijderd en daarmee werd de ruimte vanuit de woning van [geïntimeerde] toegankelijk en in gebruik genomen. 3.4. Uit de gegevens van het Kadaster blijkt dat de erfgrens tussen de beide woningen is gelegen in het poortgedeelte. De op onderstaande uitsnede van het uittreksel van het Kadaster geel gemarkeerde strook bevindt zich buiten de buitengevel van de woning van [geïntimeerde], maar behoort officieel tot het perceel van [geïntimeerde] (de rode lijnen markeren de bebouwing op de percelen; boven perceel 2553 bevindt zich het poortgedeelte). 3.5. Het onderscheid tussen de bebouwing en de perceelgrens is op onderstaande foto gemarkeerd. De rode lijn is de grens van de bebouwing en de zwarte lijn geeft de erfgrens aan. 3.6. [geïntimeerde] heeft zijn woning in 2016 gekocht. In de betreffende leveringsakte van 24 juni 2016 staat, voor zover nu relevant, de volgende tekst: “TIJDSTIP FEITELIJKE LEVERING EN AANVAARDING/RISICO (…) Koper is bekend met de discussie omtrent het gebruik van een gedeelte van het verkochte op de tweede verdieping, en de brieven in verband daarmee van Univé Rechtshulp de dato dertien april tweeduizend zestien en Maat Juridische Diensten de dato negentien april tweeduizend zestien. Het risico dat de discussie wellicht in de toekomst alsnog wordt hervat komt voor rekening van koper.” 3.7. [appellant] heeft nadat [geïntimeerde] zijn woning heeft betrokken een handhavingsverzoek ingediend bij de gemeente [plaats] (hierna: de gemeente) en daarbij is gebleken dat de woning van [geïntimeerde] zonder vergunning is verbouwd. Vervolgens heeft de gemeente de benodigde vergunning alsnog verleend. [appellant] heeft daartegen bezwaar gemaakt en is een bestuursrechtelijke procedure gestart.

4.1. In eerste aanleg vorderde [appellant] in conventie – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: Primair I. te verklaren voor recht dat de ruimte tot de eigendom van (de woning van) [appellant] behoort; II. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] onrechtmatig handelt jegens [appellant] door de aanpassingen die [geïntimeerde] heeft aangebracht aan de ruimte; III. [geïntimeerde] op grond van artikel 6:103 BW te veroordelen tot betaling aan [appellant] van schadevergoeding in natura, door de ruimte te herstellen in oorspronkelijke staat onder begeleiding van een onafhankelijke deskundige(n), binnen een termijn van zes weken na datum van het vonnis, op straffe van een dwangsom; IV. [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van overigens door [appellant] door dit onrechtmatig handelen geleden schade, nader op te maken bij staat. Subsidiair VI. te verklaren voor recht dat de eigendomsverkrijging door [geïntimeerde] van de ruimte onrechtmatig is (geweest); VII. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] onrechtmatig handelt jegens [appellant] door de aanpassingen die zijn aangebracht aan de ruimte; VIII. [geïntimeerde] op grond van artikel 6:103 BW te veroordelen tot betaling aan [appellant] van schadevergoeding in natura, door de eigendom van de ruimte terug te leveren aan [appellant] zulks op straffe van een dwangsom; IX. [geïntimeerde] op grond van artikel 6:103 BW te veroordelen tot betaling aan [appellant] van schadevergoeding in natura, door de ruimte te herstellen in oorspronkelijke staat onder begeleiding van een onafhankelijke deskundige(n), op straffe van een dwangsom; X [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van overigens door [appellant] door dit onrechtmatig handelen geleden schade, nader op te maken hij staat; Meer subsidiair XI. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] onrechtmatig handelt jegens [appellant] door de aanpassingen die zijn aangebracht aan en rondom de ruimte; XII. [geïntimeerde] bij wijze van schadevergoeding in natura te veroordelen tot het treffen van de nodige maatregelen, zoals vastgesteld in de onderzoeksrapporten van [naam 1] en ERB, dan wel een door de rechter aangewezen onafhankelijke deskundige(n), om een einde te maken aan de gevaarlijke bouwconstructie, de foutief geplaatste dakvenster en rookgasafvoer en geluidsoverlast, op straffe van een dwangsom; XIII. [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van overigens door [appellant] door dit onrechtmatig handelen geleden schade, nader op te maken bij staat. Zowel primair als subsidiair [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 4.2. In reconventie heeft [geïntimeerde] gevorderd – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 1. te verklaren voor recht dat de ruimte altijd onderdeel van de woning van [geïntimeerde] is geweest, althans dat die ruimte onderdeel is van de woning van [geïntimeerde]; 2. te verklaren voor recht dat [appellant] geen enkel rechtens te respecteren belang heeft bij de ruimte en/of geen enkel rechtens te respecteren vordering heeft met betrekking tot bebouwing die zich bevindt op of boven het kadastrale perceel van [appellant]; 3. er van uitgaande dat hetgeen in reconventie onder 1 en 2 wordt gevorderd zal worden toegewezen, [appellant] hoofdelijk te veroordelen zich te onthouden van het doen van uitlatingen naar wie dan ook in strijd met het hiervoor in reconventie onder 1 en 2 gevorderd, op straffe van een dwangsom; en Primair: 4. [appellant] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een schadevergoeding van € 64.800,00, althans tot betaling van een zodanig bedrag als de rechtbank juist achtte; 5. [appellant] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding; Subsidiair: 6. [appellant] hoofdelijk te veroordelen tot het vergoeden van de schade van [geïntimeerde], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; Zowel in conventie als in reconventie 7. [appellant] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten. 4.3. Bij eindvonnis van 5 juni 2024 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] in conventie afgewezen en is [appellant] veroordeeld in de proceskosten in conventie. In reconventie heeft de rechtbank voor recht verklaard dat de ruimte onderdeel is van de woning van [geïntimeerde] en is het meer of anders gevorderde afgewezen. Ook in de reconventie is [appellant] veroordeeld in de proceskosten. 5De vordering en het verweer in hoger beroep 5.1. [appellant] vordert het vonnis waarvan beroep te vernietigen en de vorderingen in conventie alsnog toe te wijzen en die in reconventie af te wijzen. [appellant] vordert ook [geïntimeerde] te veroordelen om al hetgeen [appellant] in conventie ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling. Tenslotte vordert [appellant] om [geïntimeerde] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten, waaronder de kosten voor de onderzoeken van [naam 1] en het ERB en in de proceskosten van beide instanties, waaronder de nakosten. 5.2. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot het bekrachtigen van het bestreden vonnis, zowel in conventie als in reconventie.

6.1. Voor zover de eerste grief van [appellant] is gericht tegen de feiten, treft deze geen doel. Ook het hof heeft onder 3.2. de tekening overgenomen die de rechtbank onder 2.1. heeft opgenomen in het vonnis waarvan beroep. Dat die tekening is gemaakt door een door [geïntimeerde] ingeschakelde adviseur en geen originele bouwtekening is, is voor de beoordeling van de vorderingen niet relevant. [appellant] betwist niet dat de tekening duidelijk weergeeft over welke ruimte partijen in geschil zijn. Evenmin is relevant door welke partij de (bouw)tekeningen in het geding zijn gebracht. Voor zover deze grief zich ook richt tegen de foto die als 3.5. is opgenomen in dit arrest en in 2.4. in het bestreden vonnis, faalt de grief eveneens. Het is juist dat het Kadaster geen onderscheid maakt op basis van hoogteverschillen en alleen vaststelt waar de perceelsgrens zich bevindt op maaiveldniveau, maar dat betekent niet dat het geen feit zou zijn dat de kadastrale erfgrens, doorgetrokken in verticale richting, loopt zoals weergegeven op die foto. Tot slot lijkt de grief zich te richten tegen het feit opgenomen onder 2.6. van het vonnis waarvan beroep (in dit arrest onder 3.7.). [appellant] betoogt dat die vergunning onjuist is gebleken en dat [geïntimeerde] draagbalken heeft doorgezaagd waardoor onder andere het dak van [appellant] is verzwakt en een onveilige bouwconstructie is ontstaan. Voor zover de eerste grief hier ook betrekking op heeft komt dit bij de behandeling van de derde grief (zie overweging 6.6. en volgende hierna) aan de orde. Overigens is de omstandigheid dat er een vergunning is verleend een feit. Hoewel [appellant] in de toelichting bij de derde grief heeft aangegeven dat hiertegen een bestuursrechtelijke procedure loopt, is niet gesteld of gebleken dat de vergunning zou zijn vernietigd of ingetrokken. Verdere feiten, indien en voor zover van belang voor de te nemen beslissing, komen hierna nog aan de orde. Het eigendom van de ruimte (grief 2) 6.2. Met de tweede grief bestrijdt [appellant] overwegingen 4.1. tot en met 4.7. van het vonnis waarvan beroep, waarin de rechtbank tot het oordeel komt dat de ruimte behoort tot de woning van [geïntimeerde]. Deze grief slaagt niet. Ook het hof is van oordeel dat de ruimte behoort tot de woning van [geïntimeerde] en overweegt daartoe als volgt. 6.3. In artikel 5:20 lid 1 aanhef en onder e BW is als hoofdregel geformuleerd, samengevat, dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd (verticale natrekking). Vervolgens is op deze hoofdregel de uitzondering gemaakt dat die regel niet geldt voor zover die gebouwen of werken bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak (horizontale natrekking). Ingevolge artikel 3:4 lid 1 BW is een bestanddeel van een zaak al hetgeen daar naar verkeersopvatting onderdeel vanuit maakt. De vraag of in een bepaald geval naar verkeersopvatting sprake is van een bestanddeel moet in het licht van alle omstandigheden worden beoordeeld. 6.4. In dit geval is de ruimte via verticale natrekking eigendom van [geïntimeerde]. [appellant] heeft als productie 35 bij memorie van grieven de onderstaande tekening in het geding gebracht. Deze tekening is ten opzichte van de foto die hiervoor onder 3.5. is opgenomen spiegelbeeldig. Op de tekening is duidelijk de muur te zien (door de rechtbank woningscheidende muur genoemd) die de woning van [appellant] scheidt van de ruimte. Of dit nu een buitenmuur is of niet, is niet relevant. De woning van [appellant] houdt op bij die muur. Verticaal gezien loopt die muur in een rechte lijn door vanaf de grond (die gelet op de kadastrale tekening in elk geval eigendom is van [geïntimeerde]) tot aan het dak, waardoor de ruimte zich volledig op het perceel van [geïntimeerde] bevindt. Of de muur (zie punt 2.7. akte na partijberaad van [appellant]) vanaf de grond van de woning van [geïntimeerde] ophoudt onder de bak voor de dakgoot en vervolgens daarboven weer doorloopt, is daarbij niet relevant. Er loopt een muur vanaf de grond tot aan het dak die feitelijk de woningen van [appellant] en [geïntimeerde] scheidt. Aldus behoort de ruimte via verticale natrekking toe aan [geïntimeerde]. 6.5. Het betoog van [appellant] dat op grond van horizontale natrekking de ruimte toebehoort aan [appellant], gaat niet op. Het enkele feit dat de dak- en nokgordingen doorlopen in de ruimte vanuit de woning van [appellant] (zie ook de bouwtekeningen) is onvoldoende om op de hoofdregel van verticale natrekking (zie hiervoor onder 6.3) een uitzondering te maken. Vaststaat dat de ruimte via de woning van [appellant] niet toegankelijk is (of op enig moment was), zodat deze ook niet naar verkeersopvattingen bestanddeel is geworden van de woning van [appellant]. Kortom, het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank in overwegingen 4.4. tot en met 4.7 heeft overwogen, de tweede grief faalt. Onrechtmatig handelen? (grief 3) 6.6. [appellant] betoogt dat [geïntimeerde] onrechtmatig handelt omdat [geïntimeerde] met de door haar uitgevoerde verbouwing een gevaarlijke situatie laat voortbestaan. De verbouwing en de latere aanpassingen op bevel van de gemeente, hebben volgens [appellant] een onveilige bouwconstructie opgeleverd. 6.7. In hoger beroep heeft [appellant] aan dit betoog geen nieuwe feiten ten grondslag gelegd en geen andere onderbouwing aangevoerd dan in eerste aanleg, met uitzondering van hetgeen hierna zal worden overwogen. Het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank in overwegingen 4.9 tot en met 4.18 heeft overwogen; kort gezegd heeft [appellant] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat sprake is van onrechtmatig handelen door [geïntimeerde] en bovendien zijn de vorderingen uit hoofde van onrechtmatige daad ruimschoots verjaard. Daartoe overweegt het hof als volgt. - Gescheurd steigerdeel 6.8. Tijdens de descente heeft de rechtbank vastgesteld dat er geen sprake was van een gescheurd steigerdeel, maar van twee aparte planken zonder scheuren, zodat de rechtbank aan het betoog van [appellant] dat dit een gevaarlijke en onrechtmatige situatie is als onvoldoende onderbouwd voorbij is gegaan. De bij akte na partijberaad in hoger beroep door [appellant] als productie 39 overgelegde foto’s maken dit niet anders. Nog los van de omstandigheid dat de foto’s niet vanuit dezelfde hoek lijken te zijn genomen, gaat het hof uit van de waarneming door de rechter-commissaris tijdens de descente (er is ook niet gesteld dat de situatie sindsdien is gewijzigd), zodat van een gevaarlijke en onrechtmatige situatie niet is gebleken. - De vergunning en de onveilige situatie 6.9. Ten aanzien van de gestelde gebreken aan de stutten heeft de rechtbank (in rechtsoverweging 4.10) overwogen dat onvoldoende is onderbouwd dat deze onveilig zouden zijn. In hoger beroep betoogt [appellant] weliswaar dat de gemeente teruggekomen is op de veiligheid van de stutten, maar een genoegzame onderbouwing van deze stelling ontbreekt. Dat het rapport van de gemeente [plaats] van 18 januari 2021, waarin wordt geconcludeerd dat de stutten zijn aangebracht conform vergunning en er sprake is van een veilige situatie, is opgesteld door een jurist en niet een bouwkundige betekent niet zonder meer dat het rapport ondeugdelijk is. [appellant] voert aan dat de vergunning onrechtmatig is en op onjuiste gronden is verleend, maar ook daarvoor ontbreekt de nodige onderbouwing. De als productie 40 bij akte na partijberaad van [appellant] in hoger beroep overgelegde e-mails leveren die onderbouwing niet.

Het hof: 7.1. bekrachtigt het tussen partijen in conventie en in reconventie gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 5 juni 2024; 7.2. veroordeelt [appellant] hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 2.348,00, te betalen binnen veertien dagen na heden. Als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; 7.3. verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 7.4. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. J. de Graaf, P.M. Verbeek en C.B.M. Scholten van Aschat en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2025 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.

In de e-mail van 18 oktober 2023 van [handhavingsjurist], senior handhavingsjurist van de gemeente [plaats], gericht aan [naam 2] van […] Bouwburo staat: “Afgelopen maandag nam mijn collega, de heer [naam 3] (toezichthouder) reeds telefonisch contact met u op over een omgevingsvergunning waarbij u als constructeur de statische berekeningen aanleverde bij de aanvraag. Het gaat om een omgevingsvergunning ter legalisatie van een aangepaste kapconstructie die reeds in 1989 is uitgevoerd aan de [adres] 19. De berekening is volgens uw rapport […] gebaseerd op kopieën van bouwkundige tekeningen uit het gemeentelijk archief en op basis van een opname ter plaatse op 31 januari 2018. Het gaat in casu in het bijzonder om de 2 verticaal geplaatste houten balken die in de cv-ruimte zijn aangebracht die ieder een gording dragen. Bij het rapport zijn ook foto’s gevoegd van de betreffende houten balken zoals deze feitelijk zijn geplaatst (en nog steeds staan). Kijkend naar de tekening in het rapport op pag. 7. dan wordt een van deze houten balken als gordingssteun anders ingetekend dan feitelijk uitgevoerd hetgeen vastgesteld is op foto’s op pag. 10 t/m 13. Nu heb ik van de toezichthouder begrepen dat u heeft toegelicht dat dit een kennelijke tekenfout is en dat de berekeningen zoals uitgevoerd wel degelijk zien op de feitelijke situatie zoals ook door u ter plaatse is opgenomen en vastgelegd op de foto’s. Graag verzoek ik u of u het bovenstaande per e-mail kunt bevestigen.” Hierop heeft [naam 2] per e-mail van 25 oktober 2023 gereageerd: “Zoals aangegeven heb ik eerst contact opgenomen met mijn opdrachtgever hierover, voordat ik u hierbij antwoord geef. Daarnaast heb ik het dossier er even bij gezocht en heb ik mij weer even ingelezen in deze kwestie. Hierbij kan ik uw onderstaande mail bevestigen. Ik heb een foutje gemaakt met het intekenen van de locatie van één van de staanders onder de gordingen. De werkelijke situatie is zoals uw collega mij eerder heeft aangegeven, zie ook de schets in de bijlage. Voor de rapportage heeft dit verder geen invloed.” Anders dan [appellant] betoogt, volgt hieruit niet dat de veiligheid van de constructie in het geding is, dat het rapport van de gemeente [plaats] niet juist en onbetrouwbaar is en/of dat de vergunning op onjuiste gronden is afgegeven. Uit deze mails blijkt niets meer of minder dan dat één van de stutten onjuist is ingetekend, maar dat dit niet afdoet aan de berekening die de constructeur ten aanzien van de constructie heeft gemaakt. Voorts blijkt uit de e-mails (uit 2020 en 2021) die [appellant] als productie 41 en 42 bij akte na partijberaad in hoger beroep heeft overgelegd dat [appellant] bezwaar heeft gemaakt tegen de afwijzing door de gemeente [plaats] om niet handhavend op te treden tegen de vergunde dakconstructie van [geïntimeerde]. De commissie bezwaarschriften heeft vervolgens het advies uitgebracht om te controleren of de feitelijke situatie in het pand van [geïntimeerde] overeenkomt met de verleende omgevingsvergunning. Dat de gemeente vervolgens de vergunning heeft ingetrokken is echter niet gesteld of gebleken, zodat het hof er van uitgaat dat de uit te voeren controle geen bijzonderheden heeft opgeleverd. Het hof ziet bovendien ook geen aanleiding te twijfelen aan de bevindingen van de rechter-commissaris tijdens de descente, die erop neerkomen dat hem niet is gebleken van gebreken aan de stutten die aanvullende maatregelen noodzakelijk maken (zie rov. 4.10. laatste zin, bestreden vonnis). - Dakraam en brandveiligheid 6.10. Ook aan de stelling dat het dakraam niet zou voldoen aan de geldende bouwvoorschriften gaat het hof voorbij. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] als productie 4 bij conclusie van antwoord in conventie een e-mail overgelegd van de toenmalige bewoners van de woning van [geïntimeerde]. In die mail staat dat de verbouwing waardoor de ruimte is ontstaan, inclusief het geplaatste dakraam, om en nabij 1989 heeft plaatsgevonden. Op foto’s van Google Streetview is in juni 2009 een dakraam zichtbaar in het dakvlak van de ruimte. [appellant] heeft slechts betwist dat de verbouwing al in 1989 heeft plaatsgevonden, maar heeft ter onderbouwing daarvan niets aangevoerd. Het hof gaat daarom voorbij aan deze niet onderbouwde betwisting en gaat uit van de juistheid van de in de e-mail opgenomen verklaring van de toenmalige bewoners. Nu niet is gesteld dat het dakraam niet voldoet aan de in 1989 geldende wet- en regelgeving (ook niet met het als productie 36 bij memorie van grieven overgelegde rapport van ERB) gaat het hof aan de stellingen omtrent brandveiligheid voorbij. Waarom [geïntimeerde] gehouden zou zijn het dakraam uit 1989 aan de brandwerendheidseis uit het Bouwbesluit 2012 te laten voldoen, is daarnaast onvoldoende onderbouwd. Ook het hof is bovendien van oordeel dat nu onvoldoende gemotiveerd is betwist dat het dakraam is geplaatst in 1989, de vordering van [appellant] uit hoofde van onrechtmatige daad ten aanzien van het dakraam hoe dan ook (ruimschoots) is verjaard. - Rookgasafvoer 6.11. Hetzelfde geldt voor de vordering ten aanzien van de rookgasafvoer. [appellant] heeft ook in hoger beroep niet betwist dat deze in 2009 is vervangen en zich toen al op dezelfde locatie bevond. Dat betekent dat ook deze vordering uit hoofde van onrechtmatige daad van [appellant] ruimschoots is verjaard. - Dakgoot 6.12. Voorzover [appellant] stelt dat er sprake is van lekkage door onvoldoende onderhoud van de dakgoot door [geïntimeerde] heeft de rechtbank in rechtsoverweging 4.18 overwogen dat dit onvoldoende is onderbouwd. Tegen dit oordeel is geen grief gericht, zodat dit onderdeel van de grief geen verdere bespreking behoeft. Indien de problemen van [appellant] met zijn dakgoot worden veroorzaakt door een obstructie of barrière die al vanaf de bouw aanwezig zou zijn in de dakgoot van [appellant] zelf (zie randnummer 3.34 memorie van grieven) ligt het op de weg van [appellant] om dit probleem op te lossen. - Gederfd woongenot / geluidsoverlast 6.13. De stelling van [appellant] dat bij hem door toedoen van [geïntimeerde] sprake is van gederfd woongenot, gaat op grond van hetgeen hiervoor is overwogen niet op. Ten aanzien van de door [appellant] gestelde geluidsoverlast heeft de rechtbank overwogen dat alleen de afzuigkap van [geïntimeerde] hoorbaar is in de woning [appellant], en dat van [appellant] en [geïntimeerde] mag worden verlangd dat zij zodanige maatregelen nemen dat die geluidshinder wordt weggenomen (zie rechtsoverweging 4.21). Blijkens de toelichting op grief 3 zijn dergelijke maatregelen getroffen. Dat er sprake is geweest van zodanige geluidsoverlast dat er wegens gederfd woongenot recht is op schadevergoeding voor [appellant] is onvoldoende gesteld en onderbouwd. - Slotsom grief 3 6.14. De conclusie van het voorgaande is dat ook de derde grief faalt. Bewijsaanbod 6.15. Het bewijsaanbod van [appellant] wordt gepasseerd omdat dit niet is toegesneden op een of meer stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Proceskosten (grief 4) 6.16. De vierde grief heeft betrekking op de proceskosten. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal het hof het vonnis waarvan beroep, inclusief de proceskostenveroordeling van [appellant], bekrachtigen, en zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij ook in de proceskosten van dit hoger beroep worden veroordeeld, zodat ook deze grief geen doel treft.

In de e-mail van 18 oktober 2023 van [handhavingsjurist], senior handhavingsjurist van de gemeente [plaats], gericht aan [naam 2] van […] Bouwburo staat: “Afgelopen maandag nam mijn collega, de heer [naam 3] (toezichthouder) reeds telefonisch contact met u op over een omgevingsvergunning waarbij u als constructeur de statische berekeningen aanleverde bij de aanvraag. Het gaat om een omgevingsvergunning ter legalisatie van een aangepaste kapconstructie die reeds in 1989 is uitgevoerd aan de [adres] 19. De berekening is volgens uw rapport […] gebaseerd op kopieën van bouwkundige tekeningen uit het gemeentelijk archief en op basis van een opname ter plaatse op 31 januari 2018. Het gaat in casu in het bijzonder om de 2 verticaal geplaatste houten balken die in de cv-ruimte zijn aangebracht die ieder een gording dragen. Bij het rapport zijn ook foto’s gevoegd van de betreffende houten balken zoals deze feitelijk zijn geplaatst (en nog steeds staan). Kijkend naar de tekening in het rapport op pag. 7. dan wordt een van deze houten balken als gordingssteun anders ingetekend dan feitelijk uitgevoerd hetgeen vastgesteld is op foto’s op pag. 10 t/m 13. Nu heb ik van de toezichthouder begrepen dat u heeft toegelicht dat dit een kennelijke tekenfout is en dat de berekeningen zoals uitgevoerd wel degelijk zien op de feitelijke situatie zoals ook door u ter plaatse is opgenomen en vastgelegd op de foto’s. Graag verzoek ik u of u het bovenstaande per e-mail kunt bevestigen.” Hierop heeft [naam 2] per e-mail van 25 oktober 2023 gereageerd: “Zoals aangegeven heb ik eerst contact opgenomen met mijn opdrachtgever hierover, voordat ik u hierbij antwoord geef. Daarnaast heb ik het dossier er even bij gezocht en heb ik mij weer even ingelezen in deze kwestie. Hierbij kan ik uw onderstaande mail bevestigen. Ik heb een foutje gemaakt met het intekenen van de locatie van één van de staanders onder de gordingen. De werkelijke situatie is zoals uw collega mij eerder heeft aangegeven, zie ook de schets in de bijlage. Voor de rapportage heeft dit verder geen invloed.” Anders dan [appellant] betoogt, volgt hieruit niet dat de veiligheid van de constructie in het geding is, dat het rapport van de gemeente [plaats] niet juist en onbetrouwbaar is en/of dat de vergunning op onjuiste gronden is afgegeven. Uit deze mails blijkt niets meer of minder dan dat één van de stutten onjuist is ingetekend, maar dat dit niet afdoet aan de berekening die de constructeur ten aanzien van de constructie heeft gemaakt. Voorts blijkt uit de e-mails (uit 2020 en 2021) die [appellant] als productie 41 en 42 bij akte na partijberaad in hoger beroep heeft overgelegd dat [appellant] bezwaar heeft gemaakt tegen de afwijzing door de gemeente [plaats] om niet handhavend op te treden tegen de vergunde dakconstructie van [geïntimeerde]. De commissie bezwaarschriften heeft vervolgens het advies uitgebracht om te controleren of de feitelijke situatie in het pand van [geïntimeerde] overeenkomt met de verleende omgevingsvergunning. Dat de gemeente vervolgens de vergunning heeft ingetrokken is echter niet gesteld of gebleken, zodat het hof er van uitgaat dat de uit te voeren controle geen bijzonderheden heeft opgeleverd. Het hof ziet bovendien ook geen aanleiding te twijfelen aan de bevindingen van de rechter-commissaris tijdens de descente, die erop neerkomen dat hem niet is gebleken van gebreken aan de stutten die aanvullende maatregelen noodzakelijk maken (zie rov. 4.10. laatste zin, bestreden vonnis). - Dakraam en brandveiligheid 6.10. Ook aan de stelling dat het dakraam niet zou voldoen aan de geldende bouwvoorschriften gaat het hof voorbij. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] als productie 4 bij conclusie van antwoord in conventie een e-mail overgelegd van de toenmalige bewoners van de woning van [geïntimeerde]. In die mail staat dat de verbouwing waardoor de ruimte is ontstaan, inclusief het geplaatste dakraam, om en nabij 1989 heeft plaatsgevonden. Op foto’s van Google Streetview is in juni 2009 een dakraam zichtbaar in het dakvlak van de ruimte. [appellant] heeft slechts betwist dat de verbouwing al in 1989 heeft plaatsgevonden, maar heeft ter onderbouwing daarvan niets aangevoerd. Het hof gaat daarom voorbij aan deze niet onderbouwde betwisting en gaat uit van de juistheid van de in de e-mail opgenomen verklaring van de toenmalige bewoners. Nu niet is gesteld dat het dakraam niet voldoet aan de in 1989 geldende wet- en regelgeving (ook niet met het als productie 36 bij memorie van grieven overgelegde rapport van ERB) gaat het hof aan de stellingen omtrent brandveiligheid voorbij. Waarom [geïntimeerde] gehouden zou zijn het dakraam uit 1989 aan de brandwerendheidseis uit het Bouwbesluit 2012 te laten voldoen, is daarnaast onvoldoende onderbouwd. Ook het hof is bovendien van oordeel dat nu onvoldoende gemotiveerd is betwist dat het dakraam is geplaatst in 1989, de vordering van [appellant] uit hoofde van onrechtmatige daad ten aanzien van het dakraam hoe dan ook (ruimschoots) is verjaard. - Rookgasafvoer 6.11. Hetzelfde geldt voor de vordering ten aanzien van de rookgasafvoer. [appellant] heeft ook in hoger beroep niet betwist dat deze in 2009 is vervangen en zich toen al op dezelfde locatie bevond. Dat betekent dat ook deze vordering uit hoofde van onrechtmatige daad van [appellant] ruimschoots is verjaard. - Dakgoot 6.12. Voorzover [appellant] stelt dat er sprake is van lekkage door onvoldoende onderhoud van de dakgoot door [geïntimeerde] heeft de rechtbank in rechtsoverweging 4.18 overwogen dat dit onvoldoende is onderbouwd. Tegen dit oordeel is geen grief gericht, zodat dit onderdeel van de grief geen verdere bespreking behoeft. Indien de problemen van [appellant] met zijn dakgoot worden veroorzaakt door een obstructie of barrière die al vanaf de bouw aanwezig zou zijn in de dakgoot van [appellant] zelf (zie randnummer 3.34 memorie van grieven) ligt het op de weg van [appellant] om dit probleem op te lossen. - Gederfd woongenot / geluidsoverlast 6.13. De stelling van [appellant] dat bij hem door toedoen van [geïntimeerde] sprake is van gederfd woongenot, gaat op grond van hetgeen hiervoor is overwogen niet op. Ten aanzien van de door [appellant] gestelde geluidsoverlast heeft de rechtbank overwogen dat alleen de afzuigkap van [geïntimeerde] hoorbaar is in de woning [appellant], en dat van [appellant] en [geïntimeerde] mag worden verlangd dat zij zodanige maatregelen nemen dat die geluidshinder wordt weggenomen (zie rechtsoverweging 4.21). Blijkens de toelichting op grief 3 zijn dergelijke maatregelen getroffen. Dat er sprake is geweest van zodanige geluidsoverlast dat er wegens gederfd woongenot recht is op schadevergoeding voor [appellant] is onvoldoende gesteld en onderbouwd. - Slotsom grief 3 6.14. De conclusie van het voorgaande is dat ook de derde grief faalt. Bewijsaanbod 6.15. Het bewijsaanbod van [appellant] wordt gepasseerd omdat dit niet is toegesneden op een of meer stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Proceskosten (grief 4) 6.16. De vierde grief heeft betrekking op de proceskosten. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal het hof het vonnis waarvan beroep, inclusief de proceskostenveroordeling van [appellant], bekrachtigen, en zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij ook in de proceskosten van dit hoger beroep worden veroordeeld, zodat ook deze grief geen doel treft.

In de e-mail van 18 oktober 2023 van [handhavingsjurist], senior handhavingsjurist van de gemeente [plaats], gericht aan [naam 2] van […] Bouwburo staat: “Afgelopen maandag nam mijn collega, de heer [naam 3] (toezichthouder) reeds telefonisch contact met u op over een omgevingsvergunning waarbij u als constructeur de statische berekeningen aanleverde bij de aanvraag. Het gaat om een omgevingsvergunning ter legalisatie van een aangepaste kapconstructie die reeds in 1989 is uitgevoerd aan de [adres] 19. De berekening is volgens uw rapport […] gebaseerd op kopieën van bouwkundige tekeningen uit het gemeentelijk archief en op basis van een opname ter plaatse op 31 januari 2018. Het gaat in casu in het bijzonder om de 2 verticaal geplaatste houten balken die in de cv-ruimte zijn aangebracht die ieder een gording dragen. Bij het rapport zijn ook foto’s gevoegd van de betreffende houten balken zoals deze feitelijk zijn geplaatst (en nog steeds staan). Kijkend naar de tekening in het rapport op pag. 7. dan wordt een van deze houten balken als gordingssteun anders ingetekend dan feitelijk uitgevoerd hetgeen vastgesteld is op foto’s op pag. 10 t/m 13. Nu heb ik van de toezichthouder begrepen dat u heeft toegelicht dat dit een kennelijke tekenfout is en dat de berekeningen zoals uitgevoerd wel degelijk zien op de feitelijke situatie zoals ook door u ter plaatse is opgenomen en vastgelegd op de foto’s. Graag verzoek ik u of u het bovenstaande per e-mail kunt bevestigen.” Hierop heeft [naam 2] per e-mail van 25 oktober 2023 gereageerd: “Zoals aangegeven heb ik eerst contact opgenomen met mijn opdrachtgever hierover, voordat ik u hierbij antwoord geef. Daarnaast heb ik het dossier er even bij gezocht en heb ik mij weer even ingelezen in deze kwestie. Hierbij kan ik uw onderstaande mail bevestigen. Ik heb een foutje gemaakt met het intekenen van de locatie van één van de staanders onder de gordingen. De werkelijke situatie is zoals uw collega mij eerder heeft aangegeven, zie ook de schets in de bijlage. Voor de rapportage heeft dit verder geen invloed.” Anders dan [appellant] betoogt, volgt hieruit niet dat de veiligheid van de constructie in het geding is, dat het rapport van de gemeente [plaats] niet juist en onbetrouwbaar is en/of dat de vergunning op onjuiste gronden is afgegeven. Uit deze mails blijkt niets meer of minder dan dat één van de stutten onjuist is ingetekend, maar dat dit niet afdoet aan de berekening die de constructeur ten aanzien van de constructie heeft gemaakt. Voorts blijkt uit de e-mails (uit 2020 en 2021) die [appellant] als productie 41 en 42 bij akte na partijberaad in hoger beroep heeft overgelegd dat [appellant] bezwaar heeft gemaakt tegen de afwijzing door de gemeente [plaats] om niet handhavend op te treden tegen de vergunde dakconstructie van [geïntimeerde]. De commissie bezwaarschriften heeft vervolgens het advies uitgebracht om te controleren of de feitelijke situatie in het pand van [geïntimeerde] overeenkomt met de verleende omgevingsvergunning. Dat de gemeente vervolgens de vergunning heeft ingetrokken is echter niet gesteld of gebleken, zodat het hof er van uitgaat dat de uit te voeren controle geen bijzonderheden heeft opgeleverd. Het hof ziet bovendien ook geen aanleiding te twijfelen aan de bevindingen van de rechter-commissaris tijdens de descente, die erop neerkomen dat hem niet is gebleken van gebreken aan de stutten die aanvullende maatregelen noodzakelijk maken (zie rov. 4.10. laatste zin, bestreden vonnis). - Dakraam en brandveiligheid 6.10. Ook aan de stelling dat het dakraam niet zou voldoen aan de geldende bouwvoorschriften gaat het hof voorbij. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] als productie 4 bij conclusie van antwoord in conventie een e-mail overgelegd van de toenmalige bewoners van de woning van [geïntimeerde]. In die mail staat dat de verbouwing waardoor de ruimte is ontstaan, inclusief het geplaatste dakraam, om en nabij 1989 heeft plaatsgevonden. Op foto’s van Google Streetview is in juni 2009 een dakraam zichtbaar in het dakvlak van de ruimte. [appellant] heeft slechts betwist dat de verbouwing al in 1989 heeft plaatsgevonden, maar heeft ter onderbouwing daarvan niets aangevoerd. Het hof gaat daarom voorbij aan deze niet onderbouwde betwisting en gaat uit van de juistheid van de in de e-mail opgenomen verklaring van de toenmalige bewoners. Nu niet is gesteld dat het dakraam niet voldoet aan de in 1989 geldende wet- en regelgeving (ook niet met het als productie 36 bij memorie van grieven overgelegde rapport van ERB) gaat het hof aan de stellingen omtrent brandveiligheid voorbij. Waarom [geïntimeerde] gehouden zou zijn het dakraam uit 1989 aan de brandwerendheidseis uit het Bouwbesluit 2012 te laten voldoen, is daarnaast onvoldoende onderbouwd. Ook het hof is bovendien van oordeel dat nu onvoldoende gemotiveerd is betwist dat het dakraam is geplaatst in 1989, de vordering van [appellant] uit hoofde van onrechtmatige daad ten aanzien van het dakraam hoe dan ook (ruimschoots) is verjaard. - Rookgasafvoer 6.11. Hetzelfde geldt voor de vordering ten aanzien van de rookgasafvoer. [appellant] heeft ook in hoger beroep niet betwist dat deze in 2009 is vervangen en zich toen al op dezelfde locatie bevond. Dat betekent dat ook deze vordering uit hoofde van onrechtmatige daad van [appellant] ruimschoots is verjaard. - Dakgoot 6.12. Voorzover [appellant] stelt dat er sprake is van lekkage door onvoldoende onderhoud van de dakgoot door [geïntimeerde] heeft de rechtbank in rechtsoverweging 4.18 overwogen dat dit onvoldoende is onderbouwd. Tegen dit oordeel is geen grief gericht, zodat dit onderdeel van de grief geen verdere bespreking behoeft. Indien de problemen van [appellant] met zijn dakgoot worden veroorzaakt door een obstructie of barrière die al vanaf de bouw aanwezig zou zijn in de dakgoot van [appellant] zelf (zie randnummer 3.34 memorie van grieven) ligt het op de weg van [appellant] om dit probleem op te lossen. - Gederfd woongenot / geluidsoverlast 6.13. De stelling van [appellant] dat bij hem door toedoen van [geïntimeerde] sprake is van gederfd woongenot, gaat op grond van hetgeen hiervoor is overwogen niet op. Ten aanzien van de door [appellant] gestelde geluidsoverlast heeft de rechtbank overwogen dat alleen de afzuigkap van [geïntimeerde] hoorbaar is in de woning [appellant], en dat van [appellant] en [geïntimeerde] mag worden verlangd dat zij zodanige maatregelen nemen dat die geluidshinder wordt weggenomen (zie rechtsoverweging 4.21). Blijkens de toelichting op grief 3 zijn dergelijke maatregelen getroffen. Dat er sprake is geweest van zodanige geluidsoverlast dat er wegens gederfd woongenot recht is op schadevergoeding voor [appellant] is onvoldoende gesteld en onderbouwd. - Slotsom grief 3 6.14. De conclusie van het voorgaande is dat ook de derde grief faalt. Bewijsaanbod 6.15. Het bewijsaanbod van [appellant] wordt gepasseerd omdat dit niet is toegesneden op een of meer stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Proceskosten (grief 4) 6.16. De vierde grief heeft betrekking op de proceskosten. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal het hof het vonnis waarvan beroep, inclusief de proceskostenveroordeling van [appellant], bekrachtigen, en zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij ook in de proceskosten van dit hoger beroep worden veroordeeld, zodat ook deze grief geen doel treft.

In de e-mail van 18 oktober 2023 van [handhavingsjurist], senior handhavingsjurist van de gemeente [plaats], gericht aan [naam 2] van […] Bouwburo staat: “Afgelopen maandag nam mijn collega, de heer [naam 3] (toezichthouder) reeds telefonisch contact met u op over een omgevingsvergunning waarbij u als constructeur de statische berekeningen aanleverde bij de aanvraag. Het gaat om een omgevingsvergunning ter legalisatie van een aangepaste kapconstructie die reeds in 1989 is uitgevoerd aan de [adres] 19. De berekening is volgens uw rapport […] gebaseerd op kopieën van bouwkundige tekeningen uit het gemeentelijk archief en op basis van een opname ter plaatse op 31 januari 2018. Het gaat in casu in het bijzonder om de 2 verticaal geplaatste houten balken die in de cv-ruimte zijn aangebracht die ieder een gording dragen. Bij het rapport zijn ook foto’s gevoegd van de betreffende houten balken zoals deze feitelijk zijn geplaatst (en nog steeds staan). Kijkend naar de tekening in het rapport op pag. 7. dan wordt een van deze houten balken als gordingssteun anders ingetekend dan feitelijk uitgevoerd hetgeen vastgesteld is op foto’s op pag. 10 t/m 13. Nu heb ik van de toezichthouder begrepen dat u heeft toegelicht dat dit een kennelijke tekenfout is en dat de berekeningen zoals uitgevoerd wel degelijk zien op de feitelijke situatie zoals ook door u ter plaatse is opgenomen en vastgelegd op de foto’s. Graag verzoek ik u of u het bovenstaande per e-mail kunt bevestigen.” Hierop heeft [naam 2] per e-mail van 25 oktober 2023 gereageerd: “Zoals aangegeven heb ik eerst contact opgenomen met mijn opdrachtgever hierover, voordat ik u hierbij antwoord geef. Daarnaast heb ik het dossier er even bij gezocht en heb ik mij weer even ingelezen in deze kwestie. Hierbij kan ik uw onderstaande mail bevestigen. Ik heb een foutje gemaakt met het intekenen van de locatie van één van de staanders onder de gordingen. De werkelijke situatie is zoals uw collega mij eerder heeft aangegeven, zie ook de schets in de bijlage. Voor de rapportage heeft dit verder geen invloed.” Anders dan [appellant] betoogt, volgt hieruit niet dat de veiligheid van de constructie in het geding is, dat het rapport van de gemeente [plaats] niet juist en onbetrouwbaar is en/of dat de vergunning op onjuiste gronden is afgegeven. Uit deze mails blijkt niets meer of minder dan dat één van de stutten onjuist is ingetekend, maar dat dit niet afdoet aan de berekening die de constructeur ten aanzien van de constructie heeft gemaakt. Voorts blijkt uit de e-mails (uit 2020 en 2021) die [appellant] als productie 41 en 42 bij akte na partijberaad in hoger beroep heeft overgelegd dat [appellant] bezwaar heeft gemaakt tegen de afwijzing door de gemeente [plaats] om niet handhavend op te treden tegen de vergunde dakconstructie van [geïntimeerde]. De commissie bezwaarschriften heeft vervolgens het advies uitgebracht om te controleren of de feitelijke situatie in het pand van [geïntimeerde] overeenkomt met de verleende omgevingsvergunning. Dat de gemeente vervolgens de vergunning heeft ingetrokken is echter niet gesteld of gebleken, zodat het hof er van uitgaat dat de uit te voeren controle geen bijzonderheden heeft opgeleverd. Het hof ziet bovendien ook geen aanleiding te twijfelen aan de bevindingen van de rechter-commissaris tijdens de descente, die erop neerkomen dat hem niet is gebleken van gebreken aan de stutten die aanvullende maatregelen noodzakelijk maken (zie rov. 4.10. laatste zin, bestreden vonnis). - Dakraam en brandveiligheid 6.10. Ook aan de stelling dat het dakraam niet zou voldoen aan de geldende bouwvoorschriften gaat het hof voorbij. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] als productie 4 bij conclusie van antwoord in conventie een e-mail overgelegd van de toenmalige bewoners van de woning van [geïntimeerde]. In die mail staat dat de verbouwing waardoor de ruimte is ontstaan, inclusief het geplaatste dakraam, om en nabij 1989 heeft plaatsgevonden. Op foto’s van Google Streetview is in juni 2009 een dakraam zichtbaar in het dakvlak van de ruimte. [appellant] heeft slechts betwist dat de verbouwing al in 1989 heeft plaatsgevonden, maar heeft ter onderbouwing daarvan niets aangevoerd. Het hof gaat daarom voorbij aan deze niet onderbouwde betwisting en gaat uit van de juistheid van de in de e-mail opgenomen verklaring van de toenmalige bewoners. Nu niet is gesteld dat het dakraam niet voldoet aan de in 1989 geldende wet- en regelgeving (ook niet met het als productie 36 bij memorie van grieven overgelegde rapport van ERB) gaat het hof aan de stellingen omtrent brandveiligheid voorbij. Waarom [geïntimeerde] gehouden zou zijn het dakraam uit 1989 aan de brandwerendheidseis uit het Bouwbesluit 2012 te laten voldoen, is daarnaast onvoldoende onderbouwd. Ook het hof is bovendien van oordeel dat nu onvoldoende gemotiveerd is betwist dat het dakraam is geplaatst in 1989, de vordering van [appellant] uit hoofde van onrechtmatige daad ten aanzien van het dakraam hoe dan ook (ruimschoots) is verjaard. - Rookgasafvoer 6.11. Hetzelfde geldt voor de vordering ten aanzien van de rookgasafvoer. [appellant] heeft ook in hoger beroep niet betwist dat deze in 2009 is vervangen en zich toen al op dezelfde locatie bevond. Dat betekent dat ook deze vordering uit hoofde van onrechtmatige daad van [appellant] ruimschoots is verjaard. - Dakgoot 6.12. Voorzover [appellant] stelt dat er sprake is van lekkage door onvoldoende onderhoud van de dakgoot door [geïntimeerde] heeft de rechtbank in rechtsoverweging 4.18 overwogen dat dit onvoldoende is onderbouwd. Tegen dit oordeel is geen grief gericht, zodat dit onderdeel van de grief geen verdere bespreking behoeft. Indien de problemen van [appellant] met zijn dakgoot worden veroorzaakt door een obstructie of barrière die al vanaf de bouw aanwezig zou zijn in de dakgoot van [appellant] zelf (zie randnummer 3.34 memorie van grieven) ligt het op de weg van [appellant] om dit probleem op te lossen. - Gederfd woongenot / geluidsoverlast 6.13. De stelling van [appellant] dat bij hem door toedoen van [geïntimeerde] sprake is van gederfd woongenot, gaat op grond van hetgeen hiervoor is overwogen niet op. Ten aanzien van de door [appellant] gestelde geluidsoverlast heeft de rechtbank overwogen dat alleen de afzuigkap van [geïntimeerde] hoorbaar is in de woning [appellant], en dat van [appellant] en [geïntimeerde] mag worden verlangd dat zij zodanige maatregelen nemen dat die geluidshinder wordt weggenomen (zie rechtsoverweging 4.21). Blijkens de toelichting op grief 3 zijn dergelijke maatregelen getroffen. Dat er sprake is geweest van zodanige geluidsoverlast dat er wegens gederfd woongenot recht is op schadevergoeding voor [appellant] is onvoldoende gesteld en onderbouwd. - Slotsom grief 3 6.14. De conclusie van het voorgaande is dat ook de derde grief faalt. Bewijsaanbod 6.15. Het bewijsaanbod van [appellant] wordt gepasseerd omdat dit niet is toegesneden op een of meer stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Proceskosten (grief 4) 6.16. De vierde grief heeft betrekking op de proceskosten. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal het hof het vonnis waarvan beroep, inclusief de proceskostenveroordeling van [appellant], bekrachtigen, en zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij ook in de proceskosten van dit hoger beroep worden veroordeeld, zodat ook deze grief geen doel treft.