ECLI:NL:GHDHA:2025:2381

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.342.282/01 Zaak- en rolnummer rechtbank : 10787179\RL EXPL 23-18590 Arrest van 11 november 2025 in de zaak van 1 [appellant 1] , vennoot van [v.o.f.] wonend in [woonplaats] , 2. [appellant 2], vennoot van [v.o.f.] , wonend in [woonplaats] , 3. de [v.o.f.], gevestigd in [vestigingsplaats] , appellanten, advocaat: mr. A.B. Maaten, kantoorhoudend in Nieuwerkerk a/d IJssel, tegen [geïntimeerde] , wonend in [woonplaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. I.R. Köhne, kantoorhoudend in Voorburg. Het hof noemt partijen hierna [appellanten] (appellanten 1, 2 en 3 samen) of [appellant 1] (alleen appellant 1) en [geïntimeerde] (geïntimeerde). 1De zaak in het kort 1.1 Deze zaak gaat over de huur van een bedrijfsruimte voor een winkel. De huurders, [appellanten] , betaalden de huur vaak te laat en kregen een betalingsachterstand. Zij hadden last van muizen, lekkages en een niet functionerende deur. Zij wilden een horecaconcept beginnen, maar dat mocht niet van de verhuurder, [geïntimeerde] . Die vordert in deze zaak ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde en betaling van de (achterstallige) huurpenningen en de contractuele boetes. 1.2 De kantonrechter wees de vorderingen toe. Het hof bekrachtigt dat vonnis in dit arrest.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 2 mei 2024, waarmee [appellanten] in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 7 februari 2024; het arrest van dit hof van 6 augustus 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast die op 24 september 2024 is gehouden; de bijlagen die [appellanten] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben overgelegd; de memorie van grieven van [appellanten] , met bijlagen; de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met bijlagen.

3.1 Per 1 november 2021 hebben [appellanten] als huurders en [geïntimeerde] als verhuurder een “Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (hierna: ‘de Huurovereenkomst’) gesloten voor de (casco) bedrijfsruimte van [geïntimeerde] aan het [adres] in [plaats] voor de duur van tien jaar. Van deze Huurovereenkomst maken deel uit de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (hierna: ‘de Algemene Bepalingen’ of ‘de AB’). 3.2 In de Huurovereenkomst is bepaald dat de huurder het gehuurde uitsluitend zal gebruiken als winkelruimte voor de verkoop van noten en aanverwante artikelen (artikel 1.3), dat de huurder zich aan dat gebruik dient te houden (artikel 37) en dat hij zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder niet een andere bestemming aan het gehuurde mag geven (artikel 1.4). 3.3 De huurprijs was bij aanvang van de huur € 2.750,- per maand (artikel 4.8). De huurprijs zou jaarlijks per 1 november worden gewijzigd aan de hand van een prijsindexcijfer (artikel 4.5 Huurovereenkomst en artikel 18 AB). De huurprijs bedroeg per november 2022 € 3.033,25 en per november 2023 € 3.172,78 per maand. 3.4 Ingevolge de Huurovereenkomst was de huurprijs bij vooruitbetaling vóór of op de eerste dag van de maand verschuldigd (artikel 4.10). Artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen regelt een boete: “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,- per maand.” 3.5 Op 5 januari 2022 berichtte de beheerder, die optreedt namens de verhuurder, aan [appellant 1] dat de huur over januari nog niet was betaald en dat de verhuurder gelijk aanspraak wil maken op de boete van € 300,- per keer dat de huur te laat binnen is. De volgende dag heeft [appellant 1] de huur betaald. 3.6 Op 9 februari 2022 berichtte de beheerder aan [appellant 1] dat de verhuurder zich zorgen maakt over huurbetaling, met een verzoek om een reactie. Op 14 februari 2022 berichtte hij: “ wil je aan het overmaken van de huur kosten denken? Ik moet morgen deurwaarder inschakelen en dat kost ook weer xtra geld. Ik hoor graag van je.” Een paar uur later berichtte [appellant 1] terug: “Ik ben echt erg bezig vanavond regel ik alles”. 3.7 Op 21 februari 2022 berichtte [appellant 1] aan de beheerder: “in dat pand op de markt hebben we echt veel last van muizen” en “We hebben er alles voor gedaan” en “Maar ze blijven gaatjes knageb”. Daarop reageerde de beheerder met: “Daar kan verhuurder weinig aan doen helaas. Het is een probleem op de hele markt. Alles goed opruimen en dicht houden is de enige oplossing.” 3.8 Op 22 februari 2022 berichtte de beheerder aan [appellant 1] dat € 900,- nog niet was betaald en dat de incasso naar de deurwaarder was gegaan. [appellant 1] liet daarop weten dit belachelijk te vinden en contact op te zullen nemen, waarop de beheerder berichtte dat hij met nadruk had uitgelegd hoe belangrijk het is dat de huur op tijd wordt betaald. 3.9 Op 3 maart 2022 berichtte de beheerder aan [appellant 1] dat de huur weer niet (op tijd) was betaald en dat hij de invordering naar de deurwaarder heeft moeten sturen. 3.10 Op 4 mei 2022 schreef [appellant 1] in een e-mail aan de beheerder: “Wij hebben een leuk concept gezien in Turkije in de horeca. (…) Wij zijn hier erg enthousiast over en willen dit indien mogelijk ook toepassen in de winkelruimte (…) Wil jij dit voorleggen aan de eigenaren? Mocht hier geen akkoord op komen dan werken wij niet aan het nieuw project. Zo ja, dan kunnen wij dit verder toelichten.” De beheerder e-mailde op 19 mei 2022 terug dat de verhuurder wil weten waarover hij moet beslissen en “dus ik heb in ieder geval iets nodig om te kunnen laten zien (businessplan en dergelijke).” 3.11 Op 16 augustus 2022 berichtte [appellant 1] aan de beheerder: “GoedeMorgen ik zie tot mijn grote schrik dat de huur niet is betaald. Sorry ik heb even een hele nare 2 weken achter de rug. Ik lag in het ziekenhuis (…) Vandaag zal ik zorgen voor de betaling. Excuses.” Daarop berichtte de beheerder dat alles al naar de deurwaarder was gestuurd, met openstaande boetes en deurwaarderskosten, en een paar uur later dat de huur binnen is, maar de boetes en kosten nog niet. 3.12 Op 6 september 2022 berichtte de beheerder desgevraagd aan [appellant 1] dat alles inmiddels was betaald. 3.13 Op 2 december 2022 berichtte de beheerder aan [appellant 1] dat de huurverhoging de afgelopen twee maanden niet was betaald en dat de eigenaren de deurwaarder gaan inschakelen. 3.14 Op 2 februari 2023 berichtte de beheerder aan [appellant 1] dat de huur weer niet op tijd was betaald. [appellant 1] reageerde hierop dat hij erover had gebeld; ze konden de bank niet in, maar zouden het de volgende dag meteen overmaken. 3.15 Op 7 juni 2023 berichtte de beheerder aan [appellant 1] : “Goedenavond [appellant 1], ik heb de eigenaar gesproken. Hij wil geen horeca in het pand. Verzekering is ook niet akkoord. De huur wordt al maanden niet op tijd betaald en de verhuurder wil nu over de afgelopen maanden weer de boete in rekening brengen. (…) Is de elektrische installatie al opnieuw gekeurd? (…) Verzekering is o.a. niet akkoord omdat de elektrische installaties niet in orde zijn en vanwege brandgevaar horeca. (…)” 3.16 Op 7 juli 2023 schreef de door de verhuurder ingeschakelde deurwaarder aan [appellanten] dat de vordering met betrekking tot huurachterstand en contractuele boete op dat moment € 5.133,25 beliep. Dat betrof de huur van juli 2023 plus 7 x € 300,- boete wegens te late betaling. 3.17 Op 6 september 2023 e-mailde de deurwaarder aan [appellanten] : “(…) delen wij u mede dat onze opdrachtgever niet akkoord gaat met uw voorstel inzake een betalingsregeling. De reden hiervoor is dat de huurbetalingen al geruime tijd moeizaam verlopen en afspraken (reparatie van de elektrische installatie) niet worden nagekomen. Daar komt nog bij dat door uitblijven van de huurbetaling van september wederom een extra maand huurachterstand is ontstaan. U dient terstond over te gaan tot betaling van het restantbedrag ad € 11.902,34 bij gebreke waarvan wij tot het nemen van executiemaatregelen overgaan.” 3.18 Op 8 september 2023 e-mailde [appellant 1] aan de deurwaarder: “Ik weet ten eerste niets van een reparatie of dergelijke af. Wij hebben juist allerlei punten verteld die hun moeten herstellen wat niet gedaan wordt. Hier hebben wij ook bewijs van. Ze hadden ons beloofd bij het verhuren van het pand dat we daar horecazaak mochten openen na een bepaalde tijd. En nu wordt daar weer ook geen toestemming voor verleend. Waardoor we geen hoge verdiensten daar hebben. Kortom, wij hebben ook veel te vertellen. Maar we willen gewoon op een gezonde manier doorgaan met huren en voortaan netjes betalen. De huur van deze maand heb ik ze over gemaild en verteld dat ik op u reactie aan het wachten was. Deze huur zal ik dit weekend betalen. Wij hebben ook nooit een maand achterstand gehad tot op deze maanden.

5.1 [appellanten] hebben in hoger beroep aangevoerd dat de kantonrechter onterecht de feiten onvolledig heeft weergegeven in het vonnis. Zij hebben de berekening van de (achterstallige) huurprijs- en boete-vorderingen niet betwist, maar betogen dat de feiten tot de conclusies moeten leiden dat de huurovereenkomst ten onrechte is ontbonden en dat [appellanten] gerechtigd waren om tijdelijk de huur op te schorten of te verrekenen. 5.2 Het hof stelt ten aanzien van de feiten voorop dat de rechter niet verplicht is om alle feiten die tussen partijen een rol spelen in de uitspraak te noemen, maar slechts de gestelde feiten waarop de beslissing rust. Om tot een juiste beslissing in dit hoger beroep te komen heeft het hof niet alleen acht geslagen op wat [geïntimeerde] aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd, maar ook op alles wat [appellanten] in hoger beroep naar voren hebben gebracht. Vervolgens heeft het hof zelfstandig relevante feiten en omstandigheden vastgesteld en, voor zover nodig, in dit arrest opgenomen. Geen horeca 5.3 [appellanten] hebben aangevoerd dat zij geen toestemming hebben gekregen voor horeca, ondanks dat bij aanvang van de huurovereenkomst was gesuggereerd en later nog eens bevestigd, dat dit mogelijk was. 5.4 Het hof kan [appellanten] hierin niet volgen. De schriftelijke tekst van de Huurovereenkomst die in het geding is gebracht, is op 3 november 2021 en 26 oktober 2021 ondertekend. Dit is dus “bij de aanvang van de huurovereenkomst”. In deze Huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend zal worden gebruikt als winkelruimte voor de verkoop van noten en aanverwante artikelen. Een horecazaak valt daar duidelijk niet onder. Voor ander gebruik is schriftelijke toestemming van de verhuurder vooraf nodig. Er is in dit dossier geen stuk waarin de verhuurder aan [appellanten] schriftelijke toestemming geeft om het gehuurde voor horeca te gebruiken. 5.5 Het hof overweegt dat [appellanten] op 4 mei 2022, dus een half jaar na het aangaan van de huurovereenkomst, hebben gevraagd om toestemming voor horeca. Zij vroegen toen aan de beheerder om aan de eigenaren voor te leggen dat zij een leuk horecaconcept hadden en dit, indien mogelijk, wilden toepassen in de winkelruimte. De reactie hierop was dat de verhuurder wil weten waarover hij moet beslissen. [appellanten] hebben niet gesteld dat de verhuurder daarop toen toestemmend heeft beslist. Wel hebben [appellant 1] op 19 mei 2022 (nogmaals) aan de beheerder gemaild: “Onze vraag was eigenlijk of er in deze unit ook horeca mogelijk is? Zo ja dan hebben wij een leuk idee, met een leuk concept wat daar past. Zou jij mij hierover willen informeren aub?” Uit niets blijkt dat [geïntimeerde] daarvoor toen toestemming heeft gegeven. [appellanten] hebben ook niet concreet gesteld wanneer, hoe en door wie (de beheerder, de verhuurder of iemand anders) die toestemming dan zou zijn gegeven, laat staan dat dat schriftelijk is gebeurd zoals overeengekomen in de Huurovereenkomst. 5.6 Vast staat dat de beheerder op 7 juni 2023 schriftelijk aan [appellanten] heeft bericht dat de verhuurder juist geen toestemming voor horeca wil geven. De beheerder berichtte toen dat de eigenaar geen horeca in het pand wil en dat de verzekering ook niet akkoord is, onder andere vanwege brandgevaar bij horeca (zie het citaat hiervóór in 3.15). Muizen, lekkages, niet sluitende deur 5.7 [appellanten] hebben aangevoerd dat zij last hadden van muizen. Zij hebben niet gesteld op grond waarvan de verhuurder daarvoor aansprakelijk is of kan zijn en [geïntimeerde] heeft die aansprakelijkheid betwist. Het hof overweegt dat een huurder die in een casco gehuurde bedrijfsruimte een winkel met noten en zaden houdt, in beginsel zelf moet zorgdragen voor de bestrijding van ongedierte in zijn winkel. In de stukken komt niet naar voren waarom de verhuurder de muizen in de winkel moest gaan bestrijden. Afspraken zijn daarover niet gemaakt (die zijn niet gesteld). De beheerder heeft aan [appellanten] laten weten dat de verhuurder er weinig aan kan doen (zie hiervóór in 3.7). [appellanten] hebben ook niet aangevoerd waarom zij wegens muizenoverlast gerechtigd waren de huurpenningen niet of te laat te betalen. Dat de muizenoverlast voor vervelende problemen zorgde, neemt het hof zonder meer aan, maar dat vormt op zichzelf geen grond om de huur niet of te laat te betalen. 5.8 [appellanten] hebben aangevoerd dat sprake was van lekkage en een deur die keer op keer niet open ging. Zij hebben een foto overgelegd met vochtplekken op het plafond en een foto met een overheaddeur die op een kier staat. Het hof kan aan de foto’s niet zien – en daarover is ook niets gesteld – wanneer de lekkages zich voordeden of sinds wanneer de deur niet meer open gaat. [appellant 1] schreef in zijn e-mail van 7 november 2023 aan de beheerder (hiervoor geciteerd in 3.19): ‘we hebben lekkage de deuren doen het niet. Die heb ik op eigen kosten al weet ik niet hoeveel keer laten maken door een monteur’. [appellanten] hebben niet gesteld dat zij voordat zij de gevorderde huur niet meer gingen betalen, [geïntimeerde] (of de beheerder) behoorlijk in kennis hadden gesteld van lekkage en/of een defecte deur. Reeds daarom kunnen [appellanten] niet ter afwending van de vorderingen een beroep doen op een opschortingsrecht of (een evenredige) huurprijsvermindering. Het hof zal daarom in het midden laten of [appellanten] bij uitblijven van herstel van lekkage en de deur na behoorlijke kennisgeving, een deel van de huurbetalingen mochten opschorten ( [geïntimeerde] heeft dat bij memorie van antwoord met een beroep op de Huurovereenkomst betwist). Boete 5.9 [appellanten] hebben in hoger beroep aangevoerd dat de boetes onterecht en disproportioneel zijn. 5.10 Met artikel 4.10 van de Huurovereenkomst is afgesproken dat [appellanten] de huurprijs vóór of op de eerste dag van de maand vooruit betalen. [appellanten] hebben zich hier niet aan gehouden; doorgaans betaalden zij later. In artikel 25 van de AB is bepaald dat [appellanten] een direct opeisbare boete van (minimaal) € 300,- verbeuren wanneer zij de huur niet prompt (dus op tijd) betalen. Daarnaast heeft de beheerder [appellanten] op 5 januari 2022 en ook daarna erop gewezen dat [geïntimeerde] direct aanspraak wil maken op de boete wanneer de huur te laat binnen komt. 5.11 [appellanten] hebben niet betwist dat er ten tijde van de dagvaarding op 6 november 2023 twaalf boetes openstonden wegens (niet of) niet op tijd betalen van de huurprijs. 5.12 Gelet op het voorgaande mocht [geïntimeerde] de boetes [appellanten] in rekening brengen. Dat is niet onrechtmatig. 5.13 Anders dan [appellanten] aanvoeren, acht het hof € 3.600,- voor twaalf boetes niet disproportioneel, mede gelet op de hoogte van de door [appellanten] telkens te betalen huurprijs. Uit de plaats van het boetebeding – namelijk onder het kopje ‘Betalingen’ in het artikel over onder meer betaling van de huurprijs – en uit de inhoud van het boetebeding – “niet prompt op de vervaldag is voldaan” – blijkt dat het beding de strekking heeft om de huurder, [appellanten] , te bewegen tot tijdige nakoming van de betalingsverplichtingen. De beheerder heeft [appellanten] er ook (meermalen) op gewezen dat zij de huur stipt op tijd moesten betalen en dat een tijdige betaling belangrijk was voor [geïntimeerde] .

5.15 De conclusie is dat het hoger beroep van [appellanten] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis van de kantonrechter van 7 februari 2024 bekrachtigen. 5.16 Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellanten] , omdat zij geen concrete feiten hebben gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. 5.17 [appellanten] zijn de in het ongelijk gestelde partij. Zij moeten (hoofdelijk) de proceskosten van het hoger beroep (inclusief nakosten) dragen. 5.18 Het hof begroot de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] op:griffierecht € 798,-salaris advocaat € 2.428,- (2 punten × tarief II)nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)Totaal € 3.404,-

Het hof: bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 7 februari 2024; veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 3.404,-; bepaalt dat als [appellanten] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak hebben voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellanten] de kosten van die betekening moeten betalen, plus extra nakosten van € 92,-; verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mr. G. Dulek-Schermers, mr. P. Glazener en mr. F. van der Hoek en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2025 in aanwezigheid van de griffier. Artikel 230, eerste lid, onder e Rv. Zie artikel 7:206 BW

Het was misschien een paar dagen te laat, maar nooit meer dan dat. Ik wil graag de betalingen doen in 4 weken als dat kan, (…) In het vervolg zal er gewoon netjes op tijd betaald worden.” 3.19 Op dinsdag 7 november 2023 e-mailde [appellant 1] aan de beheerder dat hij de huur aanstaande vrijdag gaat betalen, maar het belachelijk vindt dat de huurprijs weer omhoog gaat en: “Als jullie ook aan jullie verplichtingen hadden gehouden was er niks aan de hand. Maar wij hebben nu al 10 keer gemeld dat er overlast is van muizen, we hebben lekkage de deuren doen het niet. Die heb ik op eigen kosten al weet ik niet hoeveel keer laten maken door een monteur. Er staat een bedrag open, ik heb al 10 keer gevraagd of wij dat in delen kunnen betalen om het in 1 maand af te lossen.(…)” Hierop e-mailde de beheerder dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd op grond van de huurovereenkomst, dat hij niet weet op welke verplichtingen van de verhuurder [appellant 1] doelt, dat overlast van muizen niet een probleem is, dat een verhuurder zou moeten oplossen en dat het onderhoud en reparatie van de overheaddeur op grond van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder is. 3.20 Dezelfde dag e-mailde [appellant 1] dat de achterstanden echt te maken hadden met de overlast van muizen en dergelijke, waarvan door Rentokil is geconstateerd dat die van het dak komen waar [appellanten] niets aan kunnen doen, en dat hij foto’s zou kunnen sturen met goederen die [appellanten] weg hebben moeten gooien vanwege de waterlast als het regent, en voorts dat het probleem met de betalingen gewoon een irritatie is geweest van beide kanten omdat er niets werd opgelost. De beheerder reageerde hierop per e-mail dat van de kant van de verhuurder nooit een afspraak niet is nagekomen, dat de huurbetaling al vanaf februari 2022 slecht loopt en dat voor de verhuurder de maat vol is. Daarop heeft [appellant 1] gevraagd om een gezamenlijke oplossing, omdat [appellanten] alleen niet veel aan het muizenprobleem kunnen doen als het van boven en de buren ernaast komt; [appellant 1] bood aan dat de huur dan iedere maand twee weken vóór tijd wordt betaald. Het is niet tot een gezamenlijke oplossing gekomen. 3.21 Op een “Overzicht achterstand huur [v.o.f.]” van november 2023 staat dat er op dat moment € 15.872,53 huurachterstand is. Dit bedrag betrof de (vijf) huurprijzen van de maanden juli 2023 tot en met november 2023 en een bedrag van € 3.600,- (12 x € 300,-) wegens boetes voor te late betaling, verminderd met één huurprijsbetaling op 6 oktober 2023. 4Procedure bij de rechtbank 4.1 [geïntimeerde] heeft [appellanten] op 6 november 2023 gedagvaard voor de kantonrechter. Hij heeft gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [appellanten] veroordeelt om het gehuurde te ontruimen en € 16.594,18 te betalen plus kosten en rente en € 3.172,28 per maand dat [appellanten] het gehuurde in bezit zullen houden. [appellanten] hebben voor de kantonrechter geen verweer gevoerd. 4.2 Bij vonnis van 7 februari 2024 heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen. Hij heeft de huurovereenkomst ontbonden en [appellanten] hoofdelijk veroordeeld om € 16.594,18 met rente vanaf 3 november 2023 te betalen plus € 3.172,28 per maand (of gedeelte van een maand) dat [appellanten] het gehuurde vanaf 30 november 2023 in bezit houden. De kantonrechter heeft [appellanten] ook in de proceskosten veroordeeld. 4.3 [appellanten] zijn op 3 mei 2024 in hoger beroep gekomen en vorderen dat het hof het vonnis vernietigt en de vorderingen van [geïntimeerde] afwijst. Zij voeren daartoe aan dat de kantonrechter de feiten onvolledig heeft weergegeven, dat de feiten tot de conclusie moeten leiden dat de huurovereenkomst ten onrechte is ontbonden en dat [appellanten] gerechtigd waren tijdelijk de huur op te schorten of te verrekenen. Zij voeren aan dat zij geen toestemming kregen voor een horecaconcept, ondanks dat bij aanvang was gesuggereerd en later bevestigd, dat horeca mogelijk was. Voorts voeren zij aan dat de boetes onterecht en disproportioneel zijn en dat er sprake was van ernstig achterstallig onderhoud. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.