ECLI:NL:GHDHA:2025:1631

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummers hof : 200.339.270/01 200.345.955/01 Zaak- en rolnummers rechtbank : 10406197 RL EXPL 23-4767 10925021 RL EXPL 24-3132 Arrest van 26 augustus 2025 in de zaken 200.339.270/01 en 200.345.955/01 van [appellant] , wonend in [woonplaats] , appellant, advocaat: mr. H.J. Hagemans, kantoorhoudend in Amsterdam, tegen [bewindvoerder] , h.o.d.n. Sygno, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [onderbewindgestelde], wonend in [woonplaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. L. da Silva, kantoorhoudend in Den Haag. Het hof noemt appellant hierna [appellant] , geïntimeerde de bewindvoerder en [onderbewindgestelde] . Het hof duidt de procedures ook als volgt aan:- de procedure met nummers 10406197 RL EXPL 23-4767 en 200.339.270/01): de bodemzaak; en - de procedure met nummers 10925021 RL EXPL 24-3132 en 200.345.955/01: het kort geding. 1De zaak in het kort 1.1 [appellant] vordert in de bodemzaak primair ontbinding van een woninghuurovereenkomst met [onderbewindgestelde] en ontruiming van de woning, en subsidiair een verbod overlast te veroorzaken en een gebod om de afstandsbediening terug te geven van een hek dat toegang geeft tot een naastgelegen terrein. Daarna heeft hij in kort geding opnieuw ontruiming van de woning gevorderd. De kantonrechter en de voorzieningenrechter hebben die vorderingen afgewezen en het hof bekrachtigt in dit arrest die afwijzingen.

2.1 Het verloop van de procedure in het hoger beroep in de bodemzaak blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 4 december 2023, met herstelexploot op 13 februari 2024, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 5 september 2023; de arresten van dit hof van 16 april 2024 en 8 oktober 2024 waarin een mondelinge behandeling is gelast; de akte overlegging producties 17 tot en met 19 van [appellant] ; het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling na aanbrengen van 12 juni 2024, waarvan geen proces-verbaal is opgesteld; de memorie van grieven van [appellant] , met verzoek om gezamenlijke behandeling met het hoger beroep in het kort geding; de memorie van antwoord van de bewindvoerder, met bijlagen. 2.2 Het verloop van de procedure in het hoger beroep in het kort geding blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 12 april 2024, met herstelexploot op 24 juni 2024, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, oordelend in kort geding (hierna: de voorzieningenrechter), van 15 maart 2024; het arrest van dit hof van 8 oktober 2024 waarin een mondelinge behandeling is gelast, die niet is gehouden; de memorie van grieven van [appellant] ; de memorie van antwoord van de bewindvoerder.

3.1 [onderbewindgestelde] lijdt aan een bipolaire stoornis die kan leiden tot manische episodes die op hun beurt tot psychoses kunnen leiden. Op enig moment is het vermogen van [onderbewindgestelde] onder bewind gesteld, waarbij geïntimeerde als bewindvoerder is aangesteld. 3.2 [appellant] heeft in 2019 een woning aan [onderbewindgestelde] verhuurd. Op grond van artikel 6.1 huurovereenkomst moet de huurder zich als een goed huurder gedragen en is het huurder verboden enige overlast of hinder te veroorzaken. Artikel 17.2 verbiedt huurder onder andere om geluidsoverlast te veroorzaken. 3.3 Achter de woning ligt een terrein (hierna: het achterterrein) dat wordt gebruikt voor het parkeren van auto’s en fietsen en het deponeren van afval. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was dit terrein niet met een hek afgesloten. [onderbewindgestelde] heeft toen met [appellant] gesproken over het gebruik van het terrein voor het kunnen parkeren van fietsen en auto’s en voor het deponeren van afval. [appellant] heeft toen tegen [onderbewindgestelde] gezegd dat zij dat achterterrein mocht gebruiken om haar afval te deponeren. Op enig moment heeft [appellant] voor dat terrein een hek geplaatst. Hij heeft toen aan [appellant] een afstandsbediening voor dat hek gegeven (hierna: de afstandsbediening). 3.4 Op 27 juli 2021 heeft [onderbewindgestelde] een confettikanon afgeschoten in een bedrijfsruimte die door [appellant] werd verhuurd aan een snackbar in een winkelstraat in de buurt van de woning. Daarna is zij door de politie gearresteerd en met een acute psychose bij wijze van crisismaatregel opgenomen in een GGZ-instelling. 3.5 Op 23 december 2021 heeft een medewerker van [appellant] aan [onderbewindgestelde] een foto van een busje gestuurd, met de mededeling dat [appellant] deze had gekregen van een buurvrouw van [onderbewindgestelde] . De medewerker vervolgde: “Misschien heb jij hier niets mee te maken maar ik wilde het toch even aan je melden.” en herinnerde [onderbewindgestelde] eraan dat er geen auto’s geparkeerd mogen worden in de doorgang naar en op het achterterrein omdat de betrokken buren in geval van calamiteiten op elk moment met hun kind naar het ziekenhuis moeten kunnen. De medewerker verzocht [onderbewindgestelde] om de afstandsbediening terug te geven “om dit soort situaties in de toekomst te voorkomen” en berichtte haar dat zij een andere stallingsplek moest vinden voor haar fiets. 3.6 Op 24 december 2021 heeft de medewerker van [appellant] [onderbewindgestelde] opnieuw aangeschreven, onder andere onder vermelding van het volgende: “We hebben (…) het laatste jaar weer zeer veel problemen door jou ondervonden, wat er zelfs in geresulteerd heeft dat je bent meegenomen door de politie en langere tijd in een kliniek gezeten hebt.” De medewerker kondigde aan [onderbewindgestelde] aan dat [appellant] zich helaas genoodzaakt zag om een traject in te zetten om de huurovereenkomst te beëindigen, en verzocht [onderbewindgestelde] om de afstandsbediening zo snel mogelijk terug te geven. 3.7 Na verdere correspondentie heeft de medewerker van [appellant] op 30 december 2021 de bewindvoerder bericht dat [appellant] bereid was om [onderbewindgestelde] een laatste kans te geven als huurder maar niet meer wilde dat [onderbewindgestelde] zich op het achterterrein zou begeven, de afstandsbediening terug wilde en eiste dat [onderbewindgestelde] geen confrontatie zou zoeken met de hiervoor onder 3.5 bedoelde buren. 3.8 De bewindvoerder heeft de medewerker van [appellant] een dag later bericht dat [onderbewindgestelde] niet bereid was om de afstandsbediening terug te geven. 3.9 Op 9 januari 2023 heeft de man van het hiervoor onder 3.5 bedoelde buurgezin onder andere het volgende geschreven aan [appellant] : “[M]ore immediate is our continuing concern about [onderbewindgestelde] . We still do not feel comfortable around her given our past experiences and we worry about her mental stability. Recently (twice in the last week) she has been playing music very loudly late into the night (past 1:00 am) preventing our son from being able to sleep in his room. And [vrouw van de buurman] recently had an issue with a car parked in front of [onderbewindgestelde] ’s apartment blocking [vrouw van de buurman] from exiting the drive. [onderbewindgestelde] refused to engage and acted rather irrationally. I’d be grateful if you could talk to her about the noise.” 3.10 [appellant] heeft bij dagvaarding van 8 maart 2023 de bodemprocedure ingeleid, hetgeen tot het bestreden bodemvonnis van 5 september 2023 heeft geleid. 3.11 Op enig moment na de uitspraak van dat vonnis heeft [appellant] de code van het hek tot het achterterrein veranderd, waardoor de afstandsbediening onbruikbaar werd. 3.12 [appellant] heeft videobeelden in het geding gebracht van iemand die op 26 oktober 2023 een vuilniszak over het hek van het achterterrein gooit. 3.13 De kantonrechter in de rechtbank Den Haag heeft bij vonnis van 2 november 2023 een vordering van de bewindvoerder afgewezen strekkende tot, kort gezegd, verlaging van de huurprijs voor de woning. 3.14 Op 3 november 2023 heeft de advocaat van [appellant] er bij de advocaat van de bewindvoerder over geklaagd dat [onderbewindgestelde] op die dag opnieuw een vuilniszaak op het achterterrein had gegooid. 3.15 Op 6 februari 2024 heeft [onderbewindgestelde] een deel van haar huisraad vanuit de eerste verdieping van de woning op straat gegooid. De politie heeft toen ingegrepen door de voordeur van de woning met een stormram te forceren en [onderbewindgestelde] naar het politiebureau te brengen. Later die dag is [onderbewindgestelde] teruggekomen bij de woning en heeft zij geprobeerd de ramen van een naburig pand in te slaan. Zij is toen opnieuw door de politie aangehouden en vervolgens bij wijze van crisismaatregel enige tijd opgenomen in een GGZ-instelling. 3.16 Op 28 januari 2025 is [onderbewindgestelde] door een ambulance opgehaald en enige tijd in een GGZ-instelling opgenomen geweest. 4Procedure bij de rechtbank 4.1 [appellant] heeft de bewindvoerder in de bodemzaak gedagvaard en, samengevat, gevorderd: - primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning;- subsidiair een verbod om overlast te veroorzaken (zoals bijvoorbeeld: het draaien van harde muziek, het intimideren van de buren en het blokkeren van de uitgang van het achterterrein) en een gebod om de afstandsbediening af te geven. Aan de primaire vorderingen heeft hij ten grondslag gelegd dat [onderbewindgestelde] zich niet als een goed huurder gedraagt en dus tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door ernstige overlast te veroorzaken en door te weigeren om de afstandsbediening terug te geven. In de stellingen van [appellant] ligt besloten dat hij zijn subsidiaire overlastverbodsvordering grondt op nakoming van de huurovereenkomst.Aan zijn subsidiaire vordering tot afgifte van de afstandsbediening legt [appellant] ten grondslag dat [onderbewindgestelde] op grond van de huurovereenkomst geen gebruiksrecht heeft met betrekking tot het achterterrein. 4.2 De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

Moet de huurovereenkomst worden ontbonden? (Grieven 1 tot en met 4 in de bodemzaak en Grieven 1 tot en met 3 in het kort geding) 6.1 [appellant] voert aan dat [onderbewindgestelde] al jarenlang ernstige overlast veroorzaakt vanuit de woning doordat zij op late tijdstippen muziek afspeelt, de doorgang naar het achterterrein blokkeert, haar huisraad uit de woning gooit en vuilniszakken over het hek naar het achterterrein gooit. Daarnaast heeft haar gedrag ervoor gezorgd dat de woning beschadigd is geraakt tijdens de politie-inval op 6 februari 2024 en heeft zij geweigerd om de afstandsbediening terug te geven. Volgens [appellant] levert een en ander tekortkomingen op die rechtvaardigen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. 6.2 Het hof volgt [appellant] om de volgende redenen niet in dat standpunt. Art. 6:265 lid 1 BW bepaalt met betrekking tot wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De in de ‘tenzij-bepaling’ van het laatste zindeel neergelegde uitzondering op de hoofdregel van ontbinding kan niet slechts ‘bij uitzondering’ worden toegepast en heeft evenmin betrekking op een ‘zeldzaam’ geval: hoofdregel en uitzondering brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Naast de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming en de gevolgen van de ontbinding kunnen daarbij alle relevante omstandigheden van het geval van belang zijn. 6.3 Tussen partijen is niet in geschil dat [onderbewindgestelde] zich op grond van de huurovereenkomst en de wet moet gedragen als een goed huurder en geen overlast mag veroorzaken in en om de woning. Het hof zal eerst beoordelen welke door [appellant] gestelde feiten vaststaan en een tekortkoming opleveren in de nakoming van die verbintenis, en zal vervolgens beoordelen of de aldus vastgestelde tekortkomingen ontbinding rechtvaardigen. 6.4 Het hof oordeelt met betrekking tot de gestelde tekortkomingen als volgt. 6.4.1 Vast staat dat [onderbewindgestelde] op 27 juli 2021 een confettikanon heeft afgeschoten in een snackbar in een winkelstraat in de buurt van de woning en dat [appellant] de verhuurder is van de betrokken bedrijfsruimte. Vast staat eveneens dat [onderbewindgestelde] daarna door de politie is gearresteerd en met een acute psychose bij wijze van crisismaatregel is opgenomen in een GGZ-instelling. [appellant] heeft gesteld dat [onderbewindgestelde] voor het incident in de snackbar met haar confettikanon op zijn naast de woning gelegen kantoor is geweest en daar heeft gedreigd om rommel te maken, maar de bewindvoerder heeft dat in eerste aanleg betwist en [appellant] heeft dat onderdeel van zijn stelling daarna niet nader onderbouwd, waardoor het niet is komen vast te staan. [appellant] benadrukt in verband met dit incident dat [onderbewindgestelde] vervolgens voor langere tijd in een kliniek is verbleven, maar heeft niet toegelicht waarom zo’n opname overlast oplevert. Het afschieten van een confettikanon in de door [appellant] aan de snackbar verhuurde bedrijfsruimte en het tumult bij de daarop volgende arrestatie leveren overlast op. 6.4.2 De bewindvoerder heeft in eerste aanleg betwist dat [onderbewindgestelde] iets te maken heeft gehad met het busje waarvan een medewerker van [appellant] op 23 december 2021 een foto aan [onderbewindgestelde] heeft gestuurd (zie hiervoor onder 3.5). In zijn bericht aan [onderbewindgestelde] van die datum had die medewerker het voorbehoud gemaakt dat zij misschien niets met het busje te maken had, en [appellant] heeft de stelling dat zij daar wel iets mee te maken had in hoger beroep niet onderbouwd. Op dit punt is daarom geen overlast komen vast te staan. 6.4.3 [appellant] klaagt dat de kantonrechter in de bodemzaak het mailbericht van zijn medewerker van 24 december 2021 (zie hiervoor onder 3.6) buiten beschouwing heeft gelaten waarin die medewerker schrijft dat zich in het voorgaande jaar diverse incidenten rondom [onderbewindgestelde] hebben afgespeeld, hetgeen er zelfs in heeft geresulteerd dat [onderbewindgestelde] is meegenomen door de politie en langere tijd in een kliniek heeft gezeten (zie hiervoor onder 3.6). [appellant] heeft echter niet toegelicht om welke andere feiten en omstandigheden het ging dan het incident van 27 juli 2021 en het volgens [appellant] verkeerd geparkeerde busje van 23 december 2021, waardoor aan dit bericht geen zelfstandige betekenis toekomt. 6.4.4 De medewerker van [appellant] heeft [onderbewindgestelde] op 23 en 24 december 2021 gevraagd om de afstandsbediening zo snel mogelijk terug te geven en [onderbewindgestelde] heeft dat bij bericht van de bewindvoerder van 31 januari 2022 geweigerd. [appellant] klaagt over het oordeel van de kantonrechter dat dit geen tekortkoming oplevert omdat [onderbewindgestelde] over een gebruiksrecht beschikt. Het hof volgt hem om de volgende redenen niet in die klacht. - De bewindvoerder heeft in eerste aanleg in de bodemzaak gesteld dat [appellant] en [onderbewindgestelde] bij het aangaan van de huurovereenkomst een mondelinge overeenkomst hebben gesloten waarbij [onderbewindgestelde] een gebruiksrecht heeft verkregen met betrekking tot het achterterrein. - Tussen partijen staat vast dat [onderbewindgestelde] bij het aangaan van de huurovereenkomst met [appellant] heeft gesproken over gebruikmaking van het terrein voor het kunnen parkeren van fietsen en auto’s en voor het deponeren van afval. Tussen partijen staat ook vast dat [appellant] aan [onderbewindgestelde] de afstandsbediening heeft gegeven toen hij het achterterrein enige tijd na het ingaan van de huurovereenkomst met een hek had afgesloten. - De bewindvoerder heeft een Whatsappcorrespondentie in het geding gebracht waarin [onderbewindgestelde] op 4 februari 2021 onder andere aan [appellant] schrijft: “[D]e mogelijkheid om de oprit naast m’n kleine huisje te mogen gebruiken voor fiets/scotter/afval en eigen auto vond ik doorslaggevend om m’n dure prachtige huisje van jou te huren. Wil je bij deze informeren dat ik m’n auto daar ga parkeren. Tenzij er in m’n contract staat dat dit niet mag uiteraard.” [appellant] heeft daar slechts op geantwoord met “Er is geen plaars voor je auto.wel wanneer de carpoorten er staat”, terwijl het bij afwezigheid van het gestelde gebruiksrecht voor de hand had gelegen om niet te reageren onder verwijzing naar alleen het praktische punt van een gebrek aan ruimte, maar met een algehele ontkenning van enig recht om het achterterrein te gebruiken. - De bewindvoerder wijst er ook terecht op dat de gemachtigde van [appellant] onder andere als volgt wordt aangehaald in het proces-verbaal van een zitting van 12 december 2022 voor de Huurcommissie in een geschil waarin [onderbewindgestelde] om huurprijsverlaging had verzocht: “Huurder maakt gebruik van de buitenruimte. Huurder heeft een afstandsbediening. Verhuurder is bereid om exclusief gebruiksrecht van de buitenruimte te erkennen mits de ruimte wordt meegenomen. Anders zal verhuurder optreden tegen gebruik van de buitenruimte door huurder.” - De bewindvoerder heeft met een en ander het bestaan van het gebruiksrecht voldoende aannemelijk gemaakt.- [appellant] brengt hier tegenin dat dit gebruiksrecht niet volgt uit de tekst van de huurovereenkomst of enige nadere tussen partijen gemaakte schriftelijke afspraak.

6.10 De hoger beroepen van [appellant] slagen niet en de kantonrechter en de voorzieningenrechter hebben [appellant] terecht veroordeeld in de kosten van de procedures in eerste aanleg (Grief 6 in de bodemzaak en Grief 4 in het kort geding). Het hof zal daarom de bestreden vonnissen bekrachtigen en [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de hoger beroepen, inclusief nakosten. Het hof begroot die proceskosten aan de zijde van de bewindvoerder in beide zaken op dezelfde, navolgende wijze, waarbij het voor de mondelinge behandeling na aanbrengen van 28 november 2024 een half punt toebedeelt aan beide zaken:griffierecht € 349,-salaris advocaat € 1.821,- (1,5 punten × tarief II)nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)Totaal € 2.348,-

Het hof: in de bodemzaak (zaak 200.339.270/01) bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 5 september 2023; veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de bewindvoerder begroot op € 2.348,-; in het kort geding (zaak 200.345.955/01) bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, oordelend als voorzieningenrechter, van 15 maart 2024; veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de bewindvoerder begroot op € 2.348,-; in beide zaken - bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze proceskostenveroordelingen heeft voldaan en de bewindvoerder hem vervolgens dit arrest betekent, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus (éénmaal) extra nakosten van € 92,-. Dit arrest is gewezen door mr. H.M.H. Speyart van Woerden, mr. J.E.H.M. Pinckaers en mr. D. Aarts en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2025 in aanwezigheid van de griffier. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 (Eigen Haard/X, “tenzij-beslissing”), r.o. 3.5 en 3.8.1.

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummers hof : 200.339.270/01 200.345.955/01 Zaak- en rolnummers rechtbank : 10406197 RL EXPL 23-4767 10925021 RL EXPL 24-3132 Arrest van 26 augustus 2025 in de zaken 200.339.270/01 en 200.345.955/01 van [appellant] , wonend in [woonplaats] , appellant, advocaat: mr. H.J. Hagemans, kantoorhoudend in Amsterdam, tegen [bewindvoerder] , h.o.d.n. Sygno, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [onderbewindgestelde], wonend in [woonplaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. L. da Silva, kantoorhoudend in Den Haag. Het hof noemt appellant hierna [appellant] , geïntimeerde de bewindvoerder en [onderbewindgestelde] . Het hof duidt de procedures ook als volgt aan:- de procedure met nummers 10406197 RL EXPL 23-4767 en 200.339.270/01): de bodemzaak; en - de procedure met nummers 10925021 RL EXPL 24-3132 en 200.345.955/01: het kort geding. 1De zaak in het kort 1.1 [appellant] vordert in de bodemzaak primair ontbinding van een woninghuurovereenkomst met [onderbewindgestelde] en ontruiming van de woning, en subsidiair een verbod overlast te veroorzaken en een gebod om de afstandsbediening terug te geven van een hek dat toegang geeft tot een naastgelegen terrein. Daarna heeft hij in kort geding opnieuw ontruiming van de woning gevorderd. De kantonrechter en de voorzieningenrechter hebben die vorderingen afgewezen en het hof bekrachtigt in dit arrest die afwijzingen.

2.1 Het verloop van de procedure in het hoger beroep in de bodemzaak blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 4 december 2023, met herstelexploot op 13 februari 2024, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 5 september 2023; de arresten van dit hof van 16 april 2024 en 8 oktober 2024 waarin een mondelinge behandeling is gelast; de akte overlegging producties 17 tot en met 19 van [appellant] ; het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling na aanbrengen van 12 juni 2024, waarvan geen proces-verbaal is opgesteld; de memorie van grieven van [appellant] , met verzoek om gezamenlijke behandeling met het hoger beroep in het kort geding; de memorie van antwoord van de bewindvoerder, met bijlagen. 2.2 Het verloop van de procedure in het hoger beroep in het kort geding blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 12 april 2024, met herstelexploot op 24 juni 2024, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, oordelend in kort geding (hierna: de voorzieningenrechter), van 15 maart 2024; het arrest van dit hof van 8 oktober 2024 waarin een mondelinge behandeling is gelast, die niet is gehouden; de memorie van grieven van [appellant] ; de memorie van antwoord van de bewindvoerder.

3.1 [onderbewindgestelde] lijdt aan een bipolaire stoornis die kan leiden tot manische episodes die op hun beurt tot psychoses kunnen leiden. Op enig moment is het vermogen van [onderbewindgestelde] onder bewind gesteld, waarbij geïntimeerde als bewindvoerder is aangesteld. 3.2 [appellant] heeft in 2019 een woning aan [onderbewindgestelde] verhuurd. Op grond van artikel 6.1 huurovereenkomst moet de huurder zich als een goed huurder gedragen en is het huurder verboden enige overlast of hinder te veroorzaken. Artikel 17.2 verbiedt huurder onder andere om geluidsoverlast te veroorzaken. 3.3 Achter de woning ligt een terrein (hierna: het achterterrein) dat wordt gebruikt voor het parkeren van auto’s en fietsen en het deponeren van afval. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was dit terrein niet met een hek afgesloten. [onderbewindgestelde] heeft toen met [appellant] gesproken over het gebruik van het terrein voor het kunnen parkeren van fietsen en auto’s en voor het deponeren van afval. [appellant] heeft toen tegen [onderbewindgestelde] gezegd dat zij dat achterterrein mocht gebruiken om haar afval te deponeren. Op enig moment heeft [appellant] voor dat terrein een hek geplaatst. Hij heeft toen aan [appellant] een afstandsbediening voor dat hek gegeven (hierna: de afstandsbediening). 3.4 Op 27 juli 2021 heeft [onderbewindgestelde] een confettikanon afgeschoten in een bedrijfsruimte die door [appellant] werd verhuurd aan een snackbar in een winkelstraat in de buurt van de woning. Daarna is zij door de politie gearresteerd en met een acute psychose bij wijze van crisismaatregel opgenomen in een GGZ-instelling. 3.5 Op 23 december 2021 heeft een medewerker van [appellant] aan [onderbewindgestelde] een foto van een busje gestuurd, met de mededeling dat [appellant] deze had gekregen van een buurvrouw van [onderbewindgestelde] . De medewerker vervolgde: “Misschien heb jij hier niets mee te maken maar ik wilde het toch even aan je melden.” en herinnerde [onderbewindgestelde] eraan dat er geen auto’s geparkeerd mogen worden in de doorgang naar en op het achterterrein omdat de betrokken buren in geval van calamiteiten op elk moment met hun kind naar het ziekenhuis moeten kunnen. De medewerker verzocht [onderbewindgestelde] om de afstandsbediening terug te geven “om dit soort situaties in de toekomst te voorkomen” en berichtte haar dat zij een andere stallingsplek moest vinden voor haar fiets. 3.6 Op 24 december 2021 heeft de medewerker van [appellant] [onderbewindgestelde] opnieuw aangeschreven, onder andere onder vermelding van het volgende: “We hebben (…) het laatste jaar weer zeer veel problemen door jou ondervonden, wat er zelfs in geresulteerd heeft dat je bent meegenomen door de politie en langere tijd in een kliniek gezeten hebt.” De medewerker kondigde aan [onderbewindgestelde] aan dat [appellant] zich helaas genoodzaakt zag om een traject in te zetten om de huurovereenkomst te beëindigen, en verzocht [onderbewindgestelde] om de afstandsbediening zo snel mogelijk terug te geven. 3.7 Na verdere correspondentie heeft de medewerker van [appellant] op 30 december 2021 de bewindvoerder bericht dat [appellant] bereid was om [onderbewindgestelde] een laatste kans te geven als huurder maar niet meer wilde dat [onderbewindgestelde] zich op het achterterrein zou begeven, de afstandsbediening terug wilde en eiste dat [onderbewindgestelde] geen confrontatie zou zoeken met de hiervoor onder 3.5 bedoelde buren. 3.8 De bewindvoerder heeft de medewerker van [appellant] een dag later bericht dat [onderbewindgestelde] niet bereid was om de afstandsbediening terug te geven. 3.9 Op 9 januari 2023 heeft de man van het hiervoor onder 3.5 bedoelde buurgezin onder andere het volgende geschreven aan [appellant] : “[M]ore immediate is our continuing concern about [onderbewindgestelde] . We still do not feel comfortable around her given our past experiences and we worry about her mental stability. Recently (twice in the last week) she has been playing music very loudly late into the night (past 1:00 am) preventing our son from being able to sleep in his room. And [vrouw van de buurman] recently had an issue with a car parked in front of [onderbewindgestelde] ’s apartment blocking [vrouw van de buurman] from exiting the drive. [onderbewindgestelde] refused to engage and acted rather irrationally. I’d be grateful if you could talk to her about the noise.” 3.10 [appellant] heeft bij dagvaarding van 8 maart 2023 de bodemprocedure ingeleid, hetgeen tot het bestreden bodemvonnis van 5 september 2023 heeft geleid. 3.11 Op enig moment na de uitspraak van dat vonnis heeft [appellant] de code van het hek tot het achterterrein veranderd, waardoor de afstandsbediening onbruikbaar werd. 3.12 [appellant] heeft videobeelden in het geding gebracht van iemand die op 26 oktober 2023 een vuilniszak over het hek van het achterterrein gooit. 3.13 De kantonrechter in de rechtbank Den Haag heeft bij vonnis van 2 november 2023 een vordering van de bewindvoerder afgewezen strekkende tot, kort gezegd, verlaging van de huurprijs voor de woning. 3.14 Op 3 november 2023 heeft de advocaat van [appellant] er bij de advocaat van de bewindvoerder over geklaagd dat [onderbewindgestelde] op die dag opnieuw een vuilniszaak op het achterterrein had gegooid. 3.15 Op 6 februari 2024 heeft [onderbewindgestelde] een deel van haar huisraad vanuit de eerste verdieping van de woning op straat gegooid. De politie heeft toen ingegrepen door de voordeur van de woning met een stormram te forceren en [onderbewindgestelde] naar het politiebureau te brengen. Later die dag is [onderbewindgestelde] teruggekomen bij de woning en heeft zij geprobeerd de ramen van een naburig pand in te slaan. Zij is toen opnieuw door de politie aangehouden en vervolgens bij wijze van crisismaatregel enige tijd opgenomen in een GGZ-instelling. 3.16 Op 28 januari 2025 is [onderbewindgestelde] door een ambulance opgehaald en enige tijd in een GGZ-instelling opgenomen geweest. 4Procedure bij de rechtbank 4.1 [appellant] heeft de bewindvoerder in de bodemzaak gedagvaard en, samengevat, gevorderd: - primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning;- subsidiair een verbod om overlast te veroorzaken (zoals bijvoorbeeld: het draaien van harde muziek, het intimideren van de buren en het blokkeren van de uitgang van het achterterrein) en een gebod om de afstandsbediening af te geven. Aan de primaire vorderingen heeft hij ten grondslag gelegd dat [onderbewindgestelde] zich niet als een goed huurder gedraagt en dus tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door ernstige overlast te veroorzaken en door te weigeren om de afstandsbediening terug te geven. In de stellingen van [appellant] ligt besloten dat hij zijn subsidiaire overlastverbodsvordering grondt op nakoming van de huurovereenkomst.Aan zijn subsidiaire vordering tot afgifte van de afstandsbediening legt [appellant] ten grondslag dat [onderbewindgestelde] op grond van de huurovereenkomst geen gebruiksrecht heeft met betrekking tot het achterterrein. 4.2 De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

Moet de huurovereenkomst worden ontbonden? (Grieven 1 tot en met 4 in de bodemzaak en Grieven 1 tot en met 3 in het kort geding) 6.1 [appellant] voert aan dat [onderbewindgestelde] al jarenlang ernstige overlast veroorzaakt vanuit de woning doordat zij op late tijdstippen muziek afspeelt, de doorgang naar het achterterrein blokkeert, haar huisraad uit de woning gooit en vuilniszakken over het hek naar het achterterrein gooit. Daarnaast heeft haar gedrag ervoor gezorgd dat de woning beschadigd is geraakt tijdens de politie-inval op 6 februari 2024 en heeft zij geweigerd om de afstandsbediening terug te geven. Volgens [appellant] levert een en ander tekortkomingen op die rechtvaardigen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. 6.2 Het hof volgt [appellant] om de volgende redenen niet in dat standpunt. Art. 6:265 lid 1 BW bepaalt met betrekking tot wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De in de ‘tenzij-bepaling’ van het laatste zindeel neergelegde uitzondering op de hoofdregel van ontbinding kan niet slechts ‘bij uitzondering’ worden toegepast en heeft evenmin betrekking op een ‘zeldzaam’ geval: hoofdregel en uitzondering brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Naast de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming en de gevolgen van de ontbinding kunnen daarbij alle relevante omstandigheden van het geval van belang zijn. 6.3 Tussen partijen is niet in geschil dat [onderbewindgestelde] zich op grond van de huurovereenkomst en de wet moet gedragen als een goed huurder en geen overlast mag veroorzaken in en om de woning. Het hof zal eerst beoordelen welke door [appellant] gestelde feiten vaststaan en een tekortkoming opleveren in de nakoming van die verbintenis, en zal vervolgens beoordelen of de aldus vastgestelde tekortkomingen ontbinding rechtvaardigen. 6.4 Het hof oordeelt met betrekking tot de gestelde tekortkomingen als volgt. 6.4.1 Vast staat dat [onderbewindgestelde] op 27 juli 2021 een confettikanon heeft afgeschoten in een snackbar in een winkelstraat in de buurt van de woning en dat [appellant] de verhuurder is van de betrokken bedrijfsruimte. Vast staat eveneens dat [onderbewindgestelde] daarna door de politie is gearresteerd en met een acute psychose bij wijze van crisismaatregel is opgenomen in een GGZ-instelling. [appellant] heeft gesteld dat [onderbewindgestelde] voor het incident in de snackbar met haar confettikanon op zijn naast de woning gelegen kantoor is geweest en daar heeft gedreigd om rommel te maken, maar de bewindvoerder heeft dat in eerste aanleg betwist en [appellant] heeft dat onderdeel van zijn stelling daarna niet nader onderbouwd, waardoor het niet is komen vast te staan. [appellant] benadrukt in verband met dit incident dat [onderbewindgestelde] vervolgens voor langere tijd in een kliniek is verbleven, maar heeft niet toegelicht waarom zo’n opname overlast oplevert. Het afschieten van een confettikanon in de door [appellant] aan de snackbar verhuurde bedrijfsruimte en het tumult bij de daarop volgende arrestatie leveren overlast op. 6.4.2 De bewindvoerder heeft in eerste aanleg betwist dat [onderbewindgestelde] iets te maken heeft gehad met het busje waarvan een medewerker van [appellant] op 23 december 2021 een foto aan [onderbewindgestelde] heeft gestuurd (zie hiervoor onder 3.5). In zijn bericht aan [onderbewindgestelde] van die datum had die medewerker het voorbehoud gemaakt dat zij misschien niets met het busje te maken had, en [appellant] heeft de stelling dat zij daar wel iets mee te maken had in hoger beroep niet onderbouwd. Op dit punt is daarom geen overlast komen vast te staan. 6.4.3 [appellant] klaagt dat de kantonrechter in de bodemzaak het mailbericht van zijn medewerker van 24 december 2021 (zie hiervoor onder 3.6) buiten beschouwing heeft gelaten waarin die medewerker schrijft dat zich in het voorgaande jaar diverse incidenten rondom [onderbewindgestelde] hebben afgespeeld, hetgeen er zelfs in heeft geresulteerd dat [onderbewindgestelde] is meegenomen door de politie en langere tijd in een kliniek heeft gezeten (zie hiervoor onder 3.6). [appellant] heeft echter niet toegelicht om welke andere feiten en omstandigheden het ging dan het incident van 27 juli 2021 en het volgens [appellant] verkeerd geparkeerde busje van 23 december 2021, waardoor aan dit bericht geen zelfstandige betekenis toekomt. 6.4.4 De medewerker van [appellant] heeft [onderbewindgestelde] op 23 en 24 december 2021 gevraagd om de afstandsbediening zo snel mogelijk terug te geven en [onderbewindgestelde] heeft dat bij bericht van de bewindvoerder van 31 januari 2022 geweigerd. [appellant] klaagt over het oordeel van de kantonrechter dat dit geen tekortkoming oplevert omdat [onderbewindgestelde] over een gebruiksrecht beschikt. Het hof volgt hem om de volgende redenen niet in die klacht. - De bewindvoerder heeft in eerste aanleg in de bodemzaak gesteld dat [appellant] en [onderbewindgestelde] bij het aangaan van de huurovereenkomst een mondelinge overeenkomst hebben gesloten waarbij [onderbewindgestelde] een gebruiksrecht heeft verkregen met betrekking tot het achterterrein. - Tussen partijen staat vast dat [onderbewindgestelde] bij het aangaan van de huurovereenkomst met [appellant] heeft gesproken over gebruikmaking van het terrein voor het kunnen parkeren van fietsen en auto’s en voor het deponeren van afval. Tussen partijen staat ook vast dat [appellant] aan [onderbewindgestelde] de afstandsbediening heeft gegeven toen hij het achterterrein enige tijd na het ingaan van de huurovereenkomst met een hek had afgesloten. - De bewindvoerder heeft een Whatsappcorrespondentie in het geding gebracht waarin [onderbewindgestelde] op 4 februari 2021 onder andere aan [appellant] schrijft: “[D]e mogelijkheid om de oprit naast m’n kleine huisje te mogen gebruiken voor fiets/scotter/afval en eigen auto vond ik doorslaggevend om m’n dure prachtige huisje van jou te huren. Wil je bij deze informeren dat ik m’n auto daar ga parkeren. Tenzij er in m’n contract staat dat dit niet mag uiteraard.” [appellant] heeft daar slechts op geantwoord met “Er is geen plaars voor je auto.wel wanneer de carpoorten er staat”, terwijl het bij afwezigheid van het gestelde gebruiksrecht voor de hand had gelegen om niet te reageren onder verwijzing naar alleen het praktische punt van een gebrek aan ruimte, maar met een algehele ontkenning van enig recht om het achterterrein te gebruiken. - De bewindvoerder wijst er ook terecht op dat de gemachtigde van [appellant] onder andere als volgt wordt aangehaald in het proces-verbaal van een zitting van 12 december 2022 voor de Huurcommissie in een geschil waarin [onderbewindgestelde] om huurprijsverlaging had verzocht: “Huurder maakt gebruik van de buitenruimte. Huurder heeft een afstandsbediening. Verhuurder is bereid om exclusief gebruiksrecht van de buitenruimte te erkennen mits de ruimte wordt meegenomen. Anders zal verhuurder optreden tegen gebruik van de buitenruimte door huurder.” - De bewindvoerder heeft met een en ander het bestaan van het gebruiksrecht voldoende aannemelijk gemaakt.- [appellant] brengt hier tegenin dat dit gebruiksrecht niet volgt uit de tekst van de huurovereenkomst of enige nadere tussen partijen gemaakte schriftelijke afspraak.

6.10 De hoger beroepen van [appellant] slagen niet en de kantonrechter en de voorzieningenrechter hebben [appellant] terecht veroordeeld in de kosten van de procedures in eerste aanleg (Grief 6 in de bodemzaak en Grief 4 in het kort geding). Het hof zal daarom de bestreden vonnissen bekrachtigen en [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de hoger beroepen, inclusief nakosten. Het hof begroot die proceskosten aan de zijde van de bewindvoerder in beide zaken op dezelfde, navolgende wijze, waarbij het voor de mondelinge behandeling na aanbrengen van 28 november 2024 een half punt toebedeelt aan beide zaken:griffierecht € 349,-salaris advocaat € 1.821,- (1,5 punten × tarief II)nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)Totaal € 2.348,-

Het hof: in de bodemzaak (zaak 200.339.270/01) bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 5 september 2023; veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de bewindvoerder begroot op € 2.348,-; in het kort geding (zaak 200.345.955/01) bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, oordelend als voorzieningenrechter, van 15 maart 2024; veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de bewindvoerder begroot op € 2.348,-; in beide zaken - bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze proceskostenveroordelingen heeft voldaan en de bewindvoerder hem vervolgens dit arrest betekent, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus (éénmaal) extra nakosten van € 92,-. Dit arrest is gewezen door mr. H.M.H. Speyart van Woerden, mr. J.E.H.M. Pinckaers en mr. D. Aarts en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2025 in aanwezigheid van de griffier. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 (Eigen Haard/X, “tenzij-beslissing”), r.o. 3.5 en 3.8.1.

Dit verweer treft geen doel, omdat de bewindvoerder heeft gesteld dat het gebruiksrecht mondeling is gevestigd en [appellant] niet heeft toegelicht waarom dat gebruiksrecht schriftelijk had moeten worden bevestigd. Bovendien staat het gebruiksrecht los van de huurovereenkomst; het ontbreken van een regeling daarover in de huurovereenkomst zegt dus niets over de vraag of [onderbewindgestelde] een gebruiksrecht heeft verkregen.- Dat [appellant] [onderbewindgestelde] vanaf december 2021 herhaaldelijk heeft verzocht zich niet meer op het terrein te begeven, betekent evenmin dat toen geen sprake was van een gebruiksrecht.- Anders dan [appellant] stelt, hebben hij en zijn medewerker in de betrokken berichten niet steeds betwist dat [onderbewindgestelde] het achterterrein mocht gebruiken * In zijn bericht van 23 december 2021 (zie hiervoor onder 3.5) motiveerde deze medewerker het verzoek om de afstandsbediening terug te geven uitsluitend met de wens “om dit soort situaties [het blokkeren van de uitrit voor de buren van [onderbewindgestelde] met een ziek kind, hof] in de toekomst te voorkomen”. * In zijn bericht aan [onderbewindgestelde] van 24 december 2021 (zie hiervoor onder 3.6) schrijft de medewerker zonder nadere uitleg slechts dat [onderbewindgestelde] “feitelijk niets te zoeken” heeft op het achterterrein. * In zijn bericht aan de bewindvoerder van 14 maart 2022 geeft [appellant] als reden “bedreigingen die [ [onderbewindgestelde] , hof] geuit heeft naar de buren”. * In zijn bericht aan [onderbewindgestelde] en de bewindvoerder van 7 februari 2023 vermeldt de medewerker alleen dat [appellant] de afstandsbediening “nodig [heeft] voor eigen gebruik”. Diezelfde medewerker licht vervolgens toe dat [onderbewindgestelde] “niet meer bij ons op het achter terrein [mag] komen”, waarbij “meer” erop duidt dat zij dat eerder wel mocht. Dit bevestigt het bestaan van een gebruiksrecht. - [appellant] heeft niet toegelicht dat en waarom hij gerechtigd was om de uitoefening van dat gebruiksrecht eenzijdig te beperken of onmogelijk te maken door het terugvorderen van de afstandsbediening. 6.4.5 [appellant] verwijst naar het hiervoor onder 3.9 aangehaalde mailbericht van 9 januari 2023 waarin een buurman van [onderbewindgestelde] klaagt dat [onderbewindgestelde] in de voorafgaande week twee keer tot na 01:00 uur ’s-nachts muziek hard heeft afgespeeld en dat een auto voor de woning stond geparkeerd. De bewindvoerder heeft in eerste aanleg betwist dat [onderbewindgestelde] iets te maken had met de betrokken auto, waarna [appellant] in hoger beroep dat punt niet nader heeft toegelicht. Ook heeft [appellant] na betwisting door de bewindvoerder in eerste aanleg niet nader onderbouwd hoe hard de muziek precies was en dat die muziek harder was dan de normale geluiden in een bebouwde kom die buren van elkaar moeten dulden. Op dit punt is daarom geen overlast komen vast te staan. 6.4.6 [appellant] heeft een filmpje in het geding gebracht van een persoon die op 26 oktober 2023 een eerste vuilniszak over het hek van het achterterrein gooit. De persoon is niet goed zichtbaar door het hek, maar zichtbaar zijn wel donkere kleren, de lichaamsbouw en een kapsel met licht, halflang haar. [appellant] stelt dat die persoon herkenbaar is als [onderbewindgestelde] . De bewindvoerder heeft dat betwist, maar heeft die betwisting niet onderbouwd, bijvoorbeeld door te wijzen op verschillen met het uiterlijk van [onderbewindgestelde] of op afwezigheid van [onderbewindgestelde] op die dag. Dat over het hek gooien van een vuilniszak levert echter geen overlast op, althans geen overlast die in aanmerking kan worden genomen bij de beoordeling van de vraag naar ontbinding, omdat [appellant] in strijd met het gebruiksrecht van [onderbewindgestelde] de code van het hek naar het achterterrein heeft gewijzigd en het daarmee voor [onderbewindgestelde] onmogelijk heeft gemaakt om haar vuilniszakken op normale wijze op het achterterrein te deponeren. Net als dat wijzigen van de code is het over het hek gooien weliswaar een vorm van eigenrichting, maar dat levert in de gegeven omstandigheden geen in aanmerking te nemen overlast op. 6.4.7 Voor de tweede vuilniszak van 3 november 2023 geldt hetzelfde, waardoor in het midden kan blijven of het [onderbewindgestelde] is geweest die deze op het achterterrein heeft gegooid. 6.4.8 Tussen partijen staat vast dat [onderbewindgestelde] op 6 februari 2024 haar huisraad vanuit de eerste verdieping van de woning op straat heeft gegooid, dat de politie zich toen een toegang tot de woning heeft moeten verschaffen door de voordeur met een stormram te forceren en [onderbewindgestelde] naar het politiebureau heeft gebracht, dat zij later die dag bij de woning is teruggekomen en heeft geprobeerd de ruiten van de buren in te slaan, dat zij toen opnieuw door de politie is aangehouden en dat zij vervolgens bij wijze van crisismaatregel enige tijd is opgenomen in een GGZ-instelling. Een en ander levert overlast op, behalve het opgenomen worden in een GGZ-instelling. 6.5 Daarmee blijven de incidenten van 27 juli 2021 en 6 februari 2024 over als tekortkomingen waarvoor moet worden beoordeeld of zij de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Naar het oordeel van het hof zijn deze twee tekortkomingen weliswaar betrekkelijk ernstig, maar rechtvaardigen zij om de volgende redenen niet ontbinding, met de daaruit voortvloeiende bevoegdheid tot ontruiming.- Anders dan [appellant] aanvoert, is geen sprake van stelselmatige overlast maar van twee geïsoleerde gevallen met een tussenpauze van ongeveer 2,5 jaar in een huurverhouding die ongeveer 5,5 jaar heeft geduurd tot aan de memories van grieven van [appellant] (1 augustus 2019 – 11 februari 2025). - De bewindvoerder heeft aangevoerd dat [onderbewindgestelde] op beide data leed aan een acute psychose. [appellant] vermeldt in hoger beroep dat (naar het hof begrijpt: de bewindvoerder van) [onderbewindgestelde] dat niet heeft bewezen. [appellant] heeft die weerspreking echter onvoldoende onderbouwd, gelet op (i) de gedetailleerde verklaringen van een psychiater en een arts van twee verschillende GGZ-instellingen die de bewindvoerder in eerste aanleg heeft overgelegd, en (ii) het tussen partijen vaststaande feit dat [onderbewindgestelde] op beide dagen bij wijze van crisismaatregel in een GGZ-instelling is opgenomen.- Het hof volgt [appellant] in zijn betoog dat een huurder die bekend is met een eigen psychiatrische aandoening ervoor moet zorgen de juiste zorg en behandeling te genieten, zodat hij of zij geen overlast veroorzaakt. [appellant] heeft echter niet onderbouwd dat en waarom [onderbewindgestelde] dat niet heeft gedaan. De bewindvoerder heeft in eerste aanleg onweersproken aangevoerd dat de stoornis van [onderbewindgestelde] een vlak verloop kent, waardoor zij onder normale omstandigheden geen abnormaal gedrag vertoont, dat het met haar steeds beter gaat, dat zij steeds meer zelfinzicht heeft, dat de begeleiding van haar huidige psychiater positief verloopt, dat zij vrijwillig onder behandeling is en ook vrijwillig haar medicatie slikt. Zo nodig kan zij bij een en ander ook de bijstand van de bewindvoerder inroepen.- [appellant] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd van na 6 februari 2024, terwijl uit de vermelding, door beide partijen, dat [onderbewindgestelde] op 28 januari 2025 door een ambulance is opgehaald en in een GGZ-instelling is opgenomen volgt dat zij op enig moment na februari 2024 weer naar de woning is teruggekeerd en daar heeft gewoond.

Dit verweer treft geen doel, omdat de bewindvoerder heeft gesteld dat het gebruiksrecht mondeling is gevestigd en [appellant] niet heeft toegelicht waarom dat gebruiksrecht schriftelijk had moeten worden bevestigd. Bovendien staat het gebruiksrecht los van de huurovereenkomst; het ontbreken van een regeling daarover in de huurovereenkomst zegt dus niets over de vraag of [onderbewindgestelde] een gebruiksrecht heeft verkregen.- Dat [appellant] [onderbewindgestelde] vanaf december 2021 herhaaldelijk heeft verzocht zich niet meer op het terrein te begeven, betekent evenmin dat toen geen sprake was van een gebruiksrecht.- Anders dan [appellant] stelt, hebben hij en zijn medewerker in de betrokken berichten niet steeds betwist dat [onderbewindgestelde] het achterterrein mocht gebruiken * In zijn bericht van 23 december 2021 (zie hiervoor onder 3.5) motiveerde deze medewerker het verzoek om de afstandsbediening terug te geven uitsluitend met de wens “om dit soort situaties [het blokkeren van de uitrit voor de buren van [onderbewindgestelde] met een ziek kind, hof] in de toekomst te voorkomen”. * In zijn bericht aan [onderbewindgestelde] van 24 december 2021 (zie hiervoor onder 3.6) schrijft de medewerker zonder nadere uitleg slechts dat [onderbewindgestelde] “feitelijk niets te zoeken” heeft op het achterterrein. * In zijn bericht aan de bewindvoerder van 14 maart 2022 geeft [appellant] als reden “bedreigingen die [ [onderbewindgestelde] , hof] geuit heeft naar de buren”. * In zijn bericht aan [onderbewindgestelde] en de bewindvoerder van 7 februari 2023 vermeldt de medewerker alleen dat [appellant] de afstandsbediening “nodig [heeft] voor eigen gebruik”. Diezelfde medewerker licht vervolgens toe dat [onderbewindgestelde] “niet meer bij ons op het achter terrein [mag] komen”, waarbij “meer” erop duidt dat zij dat eerder wel mocht. Dit bevestigt het bestaan van een gebruiksrecht. - [appellant] heeft niet toegelicht dat en waarom hij gerechtigd was om de uitoefening van dat gebruiksrecht eenzijdig te beperken of onmogelijk te maken door het terugvorderen van de afstandsbediening. 6.4.5 [appellant] verwijst naar het hiervoor onder 3.9 aangehaalde mailbericht van 9 januari 2023 waarin een buurman van [onderbewindgestelde] klaagt dat [onderbewindgestelde] in de voorafgaande week twee keer tot na 01:00 uur ’s-nachts muziek hard heeft afgespeeld en dat een auto voor de woning stond geparkeerd. De bewindvoerder heeft in eerste aanleg betwist dat [onderbewindgestelde] iets te maken had met de betrokken auto, waarna [appellant] in hoger beroep dat punt niet nader heeft toegelicht. Ook heeft [appellant] na betwisting door de bewindvoerder in eerste aanleg niet nader onderbouwd hoe hard de muziek precies was en dat die muziek harder was dan de normale geluiden in een bebouwde kom die buren van elkaar moeten dulden. Op dit punt is daarom geen overlast komen vast te staan. 6.4.6 [appellant] heeft een filmpje in het geding gebracht van een persoon die op 26 oktober 2023 een eerste vuilniszak over het hek van het achterterrein gooit. De persoon is niet goed zichtbaar door het hek, maar zichtbaar zijn wel donkere kleren, de lichaamsbouw en een kapsel met licht, halflang haar. [appellant] stelt dat die persoon herkenbaar is als [onderbewindgestelde] . De bewindvoerder heeft dat betwist, maar heeft die betwisting niet onderbouwd, bijvoorbeeld door te wijzen op verschillen met het uiterlijk van [onderbewindgestelde] of op afwezigheid van [onderbewindgestelde] op die dag. Dat over het hek gooien van een vuilniszak levert echter geen overlast op, althans geen overlast die in aanmerking kan worden genomen bij de beoordeling van de vraag naar ontbinding, omdat [appellant] in strijd met het gebruiksrecht van [onderbewindgestelde] de code van het hek naar het achterterrein heeft gewijzigd en het daarmee voor [onderbewindgestelde] onmogelijk heeft gemaakt om haar vuilniszakken op normale wijze op het achterterrein te deponeren. Net als dat wijzigen van de code is het over het hek gooien weliswaar een vorm van eigenrichting, maar dat levert in de gegeven omstandigheden geen in aanmerking te nemen overlast op. 6.4.7 Voor de tweede vuilniszak van 3 november 2023 geldt hetzelfde, waardoor in het midden kan blijven of het [onderbewindgestelde] is geweest die deze op het achterterrein heeft gegooid. 6.4.8 Tussen partijen staat vast dat [onderbewindgestelde] op 6 februari 2024 haar huisraad vanuit de eerste verdieping van de woning op straat heeft gegooid, dat de politie zich toen een toegang tot de woning heeft moeten verschaffen door de voordeur met een stormram te forceren en [onderbewindgestelde] naar het politiebureau heeft gebracht, dat zij later die dag bij de woning is teruggekomen en heeft geprobeerd de ruiten van de buren in te slaan, dat zij toen opnieuw door de politie is aangehouden en dat zij vervolgens bij wijze van crisismaatregel enige tijd is opgenomen in een GGZ-instelling. Een en ander levert overlast op, behalve het opgenomen worden in een GGZ-instelling. 6.5 Daarmee blijven de incidenten van 27 juli 2021 en 6 februari 2024 over als tekortkomingen waarvoor moet worden beoordeeld of zij de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Naar het oordeel van het hof zijn deze twee tekortkomingen weliswaar betrekkelijk ernstig, maar rechtvaardigen zij om de volgende redenen niet ontbinding, met de daaruit voortvloeiende bevoegdheid tot ontruiming.- Anders dan [appellant] aanvoert, is geen sprake van stelselmatige overlast maar van twee geïsoleerde gevallen met een tussenpauze van ongeveer 2,5 jaar in een huurverhouding die ongeveer 5,5 jaar heeft geduurd tot aan de memories van grieven van [appellant] (1 augustus 2019 – 11 februari 2025). - De bewindvoerder heeft aangevoerd dat [onderbewindgestelde] op beide data leed aan een acute psychose. [appellant] vermeldt in hoger beroep dat (naar het hof begrijpt: de bewindvoerder van) [onderbewindgestelde] dat niet heeft bewezen. [appellant] heeft die weerspreking echter onvoldoende onderbouwd, gelet op (i) de gedetailleerde verklaringen van een psychiater en een arts van twee verschillende GGZ-instellingen die de bewindvoerder in eerste aanleg heeft overgelegd, en (ii) het tussen partijen vaststaande feit dat [onderbewindgestelde] op beide dagen bij wijze van crisismaatregel in een GGZ-instelling is opgenomen.- Het hof volgt [appellant] in zijn betoog dat een huurder die bekend is met een eigen psychiatrische aandoening ervoor moet zorgen de juiste zorg en behandeling te genieten, zodat hij of zij geen overlast veroorzaakt. [appellant] heeft echter niet onderbouwd dat en waarom [onderbewindgestelde] dat niet heeft gedaan. De bewindvoerder heeft in eerste aanleg onweersproken aangevoerd dat de stoornis van [onderbewindgestelde] een vlak verloop kent, waardoor zij onder normale omstandigheden geen abnormaal gedrag vertoont, dat het met haar steeds beter gaat, dat zij steeds meer zelfinzicht heeft, dat de begeleiding van haar huidige psychiater positief verloopt, dat zij vrijwillig onder behandeling is en ook vrijwillig haar medicatie slikt. Zo nodig kan zij bij een en ander ook de bijstand van de bewindvoerder inroepen.- [appellant] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd van na 6 februari 2024, terwijl uit de vermelding, door beide partijen, dat [onderbewindgestelde] op 28 januari 2025 door een ambulance is opgehaald en in een GGZ-instelling is opgenomen volgt dat zij op enig moment na februari 2024 weer naar de woning is teruggekeerd en daar heeft gewoond.