ECLI:NL:GHDHA:2025:1208

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-24/675 uitspraak van 12 juni 2025 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: R. van der Weide) en de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 10 juni 2024, nummer ROT 23/1755.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 227.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft als volgt beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 50,-; - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 218,75 aan proceskosten aan eiser.” 1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 30 april 2025 een pleitnota ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 1 mei 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een portiekflat uit 1961 met een berging/schuur. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder samengevatte gegevens van de woning en van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen (de vergelijkingsobjecten) bevat (de matrix). De woning [adres 2] [adres 3] [adres 4] Soort woning Portiekflat Portiekflat Portiekflat Portiekflat Wijk [Wijk] [Wijk] [Wijk] [Wijk] Bouwjaar 1961 1962 1961 1961 Gebruiksoppervlakte 68 m2 65 m2 70 m2 71 m2 Verdieping 3 2 3 1 Rekenprijs per m2 € 3.287 € 3.997 € 3.968 € 3.951 Berekende waarde hoofdgebouw (na correctie) € 223.500 € 259.798 € 277.729 € 280.519 Aandeel bijdrage VvE € 8.292 € 1.565 € 1.515 Berging/schuur onderpandig € 3.500 € 3.500 € 3.500 € 3.500 KOUDV-factoren (t.t.v. verkoop) Kwaliteit Onderhoud Uitstraling Doelmatigheid Voorzieningen 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 WOZ-waarde € 227.000 Datum koop 4-4-2018 22-1-2021 4-1-2021 15-10-2021 Datum koopovereenkomst 30-1-2018 10-11-2020 24-8-2021 8-7-2021 Verkoopprijs € 192.500 € 266.500 € 311.600 € 308.000 Geïndexeerd naar peildatum € 271.590 € 282.794 € 285.534 Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser: “Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld? 5. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Volgens eiser kan de waarde niet hoger zijn dan € 207.000,-. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de overlast die de winkelgelegenheden in de buurt van de woning veroorzaken, waaronder overlast van vrachtverkeer en parkeeroverlast. Daarnaast is er sprake van achterstallig schilderwerk en zijn luxe onderdelen van de woning gedateerd.

10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. 10.1. Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen komt eiser in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Hiervoor kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875,- en een wegingsfactor 0,25.[7] De vergoeding bedraagt dus € 218,75. (…) [1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 [2] Rb. Middelburg 9 september 2010, ECLI:NL:RBMID:2010:BN9634, Rb. Amsterdam 12 mei 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BQ4241. [3] Artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht. [4] HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. [5] Rb. Rotterdam 12 juli 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:6163. [6] HR 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567. [7] HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.”

4.1.1. De Heffingsambtenaar stelt dat de waarde niet in geschil is en voert hiertoe aan dat hij hierover contact heeft gehad met belanghebbende. De gemachtigde van belanghebbende stelt dat de waarde wél in geschil is en dat belanghebbende zijn grieven over de waarde van de woning niet uitdrukkelijk en ondubbelzinnig heeft ingetrokken. 4.1.2. Kennelijk heeft belanghebbende uit eigen beweging contact gezocht met de Heffingsambtenaar om de uitbetaling van de door de Rechtbank toegekende schadevergoeding te bespreken en heeft hij tijdens dat gesprek buiten aanwezigheid van zijn gemachtigde opmerkingen gemaakt over de reikwijdte van het hoger beroep. Aangezien in de gedingstukken slechts een globaal verslag van het gesprek is opgenomen kan in hoger beroep niet worden geoordeeld dat belanghebbende zijn grieven over de woning uitdrukkelijk en ondubbelzinnig heeft ingetrokken. 4.2. In geschil is dus of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Niet in geschil is dat belanghebbende recht heeft op een hogere vergoeding van immateriële schade in verband met de overschrijding van de redelijke termijn dan toegekend door de rechtbank. Wel houdt de hoogte van de proceskostenvergoeding voor het hoger beroep partijen nog verdeeld. 4.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 207.000. Voorts concludeert belanghebbende tot een vergoeding van immateriële schade van € 500. 4.4. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank met betrekking tot de vastgestelde waarde en vernietiging daarvan met betrekking tot de toegekende schadevergoeding, die op € 500 dient te worden gesteld.

Waarde woning 5.1. De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 5.2. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5.3. De Heffingsambtenaar heeft op grond van het navolgende aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd waarbij de onder 2.2 samengevatte matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte en de KOUDV-factoren is in het taxatierapport en de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. 5.4. Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de woning, hoewel deel uitmakend van hetzelfde appartementencomplex, ten onrechte niet is gecorrigeerd voor de ongunstigere ligging ten opzichte van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] . Belanghebbende voert daartoe aan dat recentelijk twee woningen, [adres 5] en [adres 6] , zijn verkocht die aan dezelfde zijde van het appartementencomplex zijn gelegen als de woning, en dat de verkoopprijzen van deze woningen, nadat onder meer een indexatie naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, een lagere WOZ-waarde onderbouwen. Het Hof is van oordeel dat de verschillen in ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten aan de [straat] niet van een zodanige aard zijn dat een correctie voor wat betreft het verschil in ligging moet plaatsvinden. De door belanghebbende aangedragen verkoopcijfers leiden evenmin tot een ander oordeel. De verkoopdata van de vergelijkingsobjecten [adres 5] (verkocht op 7 januari 2024) en [adres 6] (verkocht op 17 oktober 2023) zijn te ver van de waardepeildatum gelegen. Voorts heeft belanghebbende de wijze waarop hij de verkoopprijzen van deze woningen heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum, en de correctie van 10% voor wat betreft de verschillen met [adres 6] , niet onderbouwd. Ook de grief over de oppervlakte van de woning kan niet slagen. Voor de Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar aangevoerd dat indien het standpunt van belanghebbende over het meetellen van het balkon als woonruimte klopt, dit op dezelfde wijze bij de vergelijkingsobjecten is geschied, zodat dit geen aanwijzing zou opleveren dat de waarde te hoog is vastgesteld. Het Hof zal evenals de Rechtbank de Heffingsambtenaar daarin volgen. Vergoeding van immateriële schade 5.5. Niet in geschil is dat de redelijke termijn voor de behandeling van het geschil in eerste aanleg met drie maanden is overschreden en dat deze overschrijding moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Bijzondere omstandigheden die een verlenging van de redelijke termijn kunnen rechtvaardigen, zijn gesteld noch gebleken. 5.6. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat aan hem een vergoeding van immateriële schade moet worden toegekend van € 500. De Heffingsambtenaar heeft zich daarbij aangesloten. 5.7. Voor de door de Rechtbank gekozen variant tot matiging van het tarief van € 500 naar € 50 biedt de jurisprudentie geen ruimte. Bij de huidige stand van de jurisprudentie bestaat geen ruimte om af te wijken van het tarief van € 500 (zie HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, BNB 2024/117, r.o. 3.2.1 en 3.4.6). 5.8. Aangezien de overschrijding van de termijn in de onderhavige zaak minder dan zes maanden bedraagt, heeft belanghebbende (met inachtneming van het in het hiervoor onder 5.7 aangehaalde arrest geformuleerde overgangsrecht) recht op een schadevergoeding van € 500. 5.9. De overschrijding van de redelijke termijn dient volledig te worden toegerekend aan de bezwaarfase. De Heffingsambtenaar zal daarom worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 500.

5.10. Het hoger beroep is gegrond voor wat betreft de vergoeding van immateriële schade. Voor het overige is het hoger beroep ongegrond. Proceskosten en griffierecht 6.1.1. Gelet op hetgeen onder 5.7 en 5.8 is overwogen, bestaat aanleiding voor een proceskostenveroordeling van de Heffingsambtenaar voor de door belanghebbende in hoger beroep gemaakte proceskosten en voor vergoeding van het in hoger beroep betaalde griffierecht. 6.1.2. Het Hof stelt de kosten voor het hoger beroep wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 181,40 (1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907 x wegingsfactor 1 x factor 0,1). Wat betreft de toepassing van die laatste factor geldt het volgende. 6.1.3. Bij de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm (WHpkv) is artikel 30a aan de Wet WOZ toegevoegd, waarin de hoogte van proceskostenvergoedingen voor procedures betreffende de WOZ is beperkt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46, BNB 2025/41 ten aanzien van de werkingssfeer van de WHpkv het volgende overwogen: “3.5.1 Uit hetgeen hiervoor in 3.4.1 tot en met 3.4.6 is overwogen, volgt dat de wetgever met de beperkingen van proceskostenvergoedingen in procedures over de Wet WOZ en de bpm het oog heeft gehad op gevallen die zich daardoor kenmerken dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat (i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, (ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en (iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen. Aanwijzingen dat dit laatste het geval is, kunnen bijvoorbeeld worden gevonden in de omstandigheid dat vaak geheel of ten dele gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de desbetreffende zaak. 3.5.2 Gevallen die kennelijk niet de hiervoor in 3.5.1 bedoelde kenmerken hebben, moeten in het licht van het doel van de regeling over proceskostenvergoedingen in de WHpkv worden aangemerkt als bijzondere gevallen in de zin van de tweede volzin van artikel 19a, leden 1 en 2, van de Wet bpm en artikel 30a, leden 1 en 2, van de Wet WOZ, met als gevolg dat in die gevallen geen aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Besluit berekende forfaitaire vergoeding met de factor 0,25 of 0,10. Een dergelijke uitleg van het begrip bijzondere gevallen draagt bij aan de verwezenlijking van het in artikel 17, lid 1, van de Grondwet begrepen recht op toegang tot een onafhankelijke en onpartijdige rechter. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten die meebrengen dat het om zo’n bijzonder geval gaat, rusten op de belanghebbende.” 6.1.4. Voor zover de gemachtigde van belanghebbende heeft willen betogen dat hij een bijzonder geval is in de zin van de tweede volzin van artikel 30a, lid 2, Wet WOZ, heeft hij met hetgeen hij heeft aangevoerd dit niet aannemelijk gemaakt. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten die meebrengen dat het om zo’n bijzonder geval gaat, rusten op de belanghebbende. Met de stelling van de gemachtigde van belanghebbende dat hij anders opereert dan andere (kantoren van) gemachtigden die op basis van no cure no pay optreden, in die zin dat hij zich veel meer op de inhoud richt, substantieel werk verricht en geen standaard tekstblokken hanteert, heeft hij niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De stelling geeft onvoldoende inzicht in het bedrijfsmodel (van het kantoor) van de gemachtigde om buiten redelijke twijfel te kunnen vaststellen dat de toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten niet ver overtreffen (vgl. HR 25 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:671). 6.1.5. Aangezien de uitspraak van de Rechtbank is bekendgemaakt na 1 januari 2024 en het bestreden besluit, de WOZ-beschikking, niet wordt vernietigd of gewijzigd, wordt op grond van artikel 30a, lid 2, aanhef en letter b, Wet WOZ factor 0,1 toegepast. Voor een hogere vergoeding bestaat geen aanleiding.

Het Gerechtshof: vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, doch uitsluitend voor zover daarin een vergoeding van immateriële schade is toegekend; veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende voor een bedrag van € 500; veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 181,40; en gelast de Heffingsambtenaar het voor het hoger beroep betaalde griffierecht van € 138 te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door C. Maas, Chr.Th.P.M. Zandhuis en P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van de griffier T. van Hout. De griffier, de voorzitter, T. van Hout C. Maas

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl ). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

De badkamer, keuken en het toilet zijn vijftien jaar oud. Deze voorzieningen zijn bovendien amateuristisch aangelegd door de vorige eigenaar. De woning bevat verder een oude cv-ketel en de muren zijn niet geïsoleerd naar de huidige isolatie standaard. Tot slot komen de onderlinge verschillen in kwaliteit/luxe en onderhoudsstaat tussen de woning en de vergelijkingsobjecten onvoldoende tot uiting in de vastgestelde waarde. 5.1. Ter zitting heeft eiser zich nog aanvullend op het standpunt gesteld dat de oppervlakte van de woning niet klopt. De woning heeft geen oppervlakte van 68 m², maar van 60 m². De heffingsambtenaar heeft het balkon ten onrechte als woonruimte meegerekend. 6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1] 6.1. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals type, bouwjaar, ligging en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. 6.2. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar onweersproken toegelicht dat indien eisers standpunt over het meetellen van het balkon als woonruimte klopt, dit op dezelfde wijze voor de vergelijkingsobjecten is gedaan. Gelet hierop zorgt dit niet voor een verlaging van de WOZ-waarde. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Nu twee van de drie vergelijkingsobjecten in hetzelfde gebouw als de woning gelegen zijn, acht de rechtbank het daarnaast aannemelijk dat een eventueel waardedrukkend effect van de overlast verdisconteerd is in de verkoopprijzen hiervan. Het enkele feit dat deze objecten net om de hoek van de woning in kwestie zijn gelegen doet hieraan niet af. De rechtbank acht het verschil niet zodanig groot dat hiervoor een correctie had moeten worden toegepast. Uit de uitspraak op bezwaar volgt dat de heffingsambtenaar eiser heeft verzocht om foto’s van de woning aan te leveren. Op dit verzoek is geen reactie ontvangen. Eiser heeft evenmin op andere wijze aannemelijk gemaakt dat de genoemde gebreken aanwezig zijn. Gelet hierop kan de rechtbank het standpunt van de heffingsambtenaar volgen dat het uitgangspunt bij de waardering is dat de woning in ten minste een gemiddelde staat verkeert. Bovendien bedraagt de gehanteerde m²-prijs van de woning € 3.287,- tegenover een gemiddelde m²-prijs van € 3.973,- voor de vergelijkingsobjecten. Het verschil per m² van € 686,- brengt, omgerekend naar de woning, een totaal waardeverschil van (€ 686,- x 68 m²) € 46.648,- mee. De rechtbank acht een mogelijk (verder) waardedrukkend effect van de overlast of de algehele staat van de woning hiermee voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde. Eiser onderbouwt tot slot niet gemotiveerd welke verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning onvoldoende tot uiting komen. De beroepsgrond slaagt niet. 6.3. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld. Heeft de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel geschonden? 7. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar zijn mening over de waarde niet voldoende gemotiveerd uiteengezet heeft. Hierbij verwijst eiser naar uitspraken van de rechtbank Amsterdam en de rechtbank Middelburg.[2] Uit deze uitspraken blijkt dat de heffingsambtenaar in strijd handelt met de motiveringsplicht[3] wanneer de uitspraak op bezwaar slechts een aantal in zeer algemene bewoordingen gestelde tekstbouwstenen bevat waarin niet concreet wordt ingegaan op de bezwaren die door eiser naar voren zijn gebracht in de bezwaarfase. Deze werkwijze dwingt eiser om in beroep te gaan. 7.1. De rechtbank is van oordeel dat de motiveringsplicht niet is geschonden. In de uitspraak op bezwaar worden de bezwaargronden van eiser puntsgewijs genoemd en hieronder volgt steeds een beoordeling hiervan door de heffingsambtenaar. Er is geen sprake van algemeen geformuleerde tekstbouwstenen waarin niet wordt ingegaan op de bezwaren. De beroepsgrond slaagt niet. Redelijke termijn 8. Eiser heeft ter zitting verzocht om de vergoeding van immateriële schade in verband met de overschrijding van de redelijke termijn. 8.1. Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht.[4] Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. 8.2. Het bezwaarschrift is op 23 maart 2022 door de heffingsambtenaar ontvangen. Op het moment van uitspraak zijn er sinds het bezwaar twee jaren en afgerond drie maanden verstreken. De rechtbank constateert dat de redelijke termijn is overschreden. Het bestreden besluit dateert van 31 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft tien maanden na ontvangst van het bezwaarschrift een besluit genomen, terwijl een redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar een half jaar bedraagt. Omdat de redelijke termijn met drie maanden overschreden is, valt de volledige overschrijding van de redelijke termijn daardoor toe te rekenen aan de bezwaarfase. Dit maakt dat de gehele overschrijding voor rekening komt van de heffingsambtenaar. 8.3. In navolging van de uitspraak van de rechtbank van 12 juli 2023 hanteert de rechtbank voor de immateriële schade een vergoeding van € 50,- per halfjaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.[5] Hiervan uitgaande zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen tot een bedrag van € 50,-, te betalen aan eiser als vergoeding voor de door hem geleden immateriële schade. Griffierecht 9. Voor de vergoeding van het griffierecht sluit de rechtbank aan bij het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024.[6] Nu het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan vóór de datum van dit arrest en de redelijke termijn al vóór deze datum was overschreden, zal de rechtbank de heffingsambtenaar opdragen om het voor de behandeling van zijn beroep betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden.