ECLI:NL:GHDHA:2024:2359

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht enkelvoudige kamer nummer BK-24/274 Uitspraak van 23 oktober 2024 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: G. Gieben) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 8 februari 2024, nummer SGR 22/5831.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 376.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Een onderzoek ter zitting van de zaak heeft niet plaatsgehad. De griffier heeft partijen bij bericht van 17 juli 2024 meegedeeld dat het Hof voornemens is een zitting achterwege te laten, tenzij partijen uiterlijk binnen twee weken na de dagtekening van het bericht het Hof laten weten dat zij ter zitting willen worden gehoord. Partijen hebben niet verzocht om een mondelinge behandeling. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning uit 1920 met een gebruiksoppervlakte van 95 m² en een aangebouwde berging/schuur. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 94 m². 2.2. De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 376.000. Het taxatieverslag vermeldt de verkooptransacties van drie woningen, te weten [adres 2] te [woonplaats] , [adres 3] te [woonplaats] en [adres 4] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De Heffingsambtenaar heeft tevens een matrix overgelegd met gegevens van dezelfde vergelijkingsobjecten. 2.3. Belanghebbende heeft bij brief van 9 maart 2022 bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. In het bezwaarschrift is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: “Tevens verzoek ik u conform artikel 40 Wet WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc. Dit verzoek ziet op de gehele bezwaarfase; ook als u na de hoorzitting nog nieuwe stukken in de procedure betrekt wil ik deze van u ontvangen.” 2.4. Belanghebbende heeft voormeld verzoek herhaald in de aanvulling van het bezwaarschrift van 18 mei 2022. Tijdens de hoorzitting van 24 mei 2022 heeft belanghebbende om meer gegevens verzocht. Het verslag van de hoorzitting vermeldt onder meer het volgende: “Graag ontvangen wij inzicht in de gehanteerde KOUDV- en liggingsfactoren van de referentiepanden en het onderhavige object. (…) Graag ontvangen wij inzicht in het indexeringspercentage en in de onderbouwing van het indexeringspercentage van de referentiekoopsommen. Zowel voor- als na de geldende waardepeildatum. Graag ontvangen wij inzicht in de waardering en de onderbouwing van de waardering van de bijgebouwen. Dit zowel van de referentiepanden als van het onderhavige object.” 2.5. Bij e-mail van 3 juni 2022 is belanghebbende in de gelegenheid gesteld om de tijdens de hoorzitting gestelde nadere vragen door te nemen. Van die mogelijkheid heeft belanghebbende geen gebruik gemaakt. De taxateur van de gemeente heeft op 7 juni 2022 aan belanghebbende met een voorbeeld in het systeem laten zien hoe de indexering per afzonderlijk verkoopcijfer tot stand komt. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder: “Gegevensverstrekking bezwaarfase 4. Eiseres stelt dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden. Uit de pleitnota van eiseres blijkt dat niet langer in geschil is dat de KOUDV- en liggingsfactoren in de bezwaarfase aan eiseres zijn toegezonden. Blijkens het hoorverslag is verder ook verzocht om de hierna genoemde gegevens met betrekking tot zowel de woning als de vergelijkingsobjecten. Het beroep op de schending van artikel 40, tweede lid, van de wet WOZ heeft, gelet op het verslag van de hoorzitting, dus nog enkel betrekking op de volgende informatie: - inzicht in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van een gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering; - inzicht in de gehanteerde grondstaffel; - een controleerbare onderbouwing van de primaire grondprijs per m² van de gehanteerde grondstaffel(s); - inzicht in (de onderbouwing van) het gebruikte indexeringspercentage (zowel voor als na de geldende waardepeildatum); en - inzicht in (de onderbouwing van) de waardering van de bijgebouwen. 5. Verweerder heeft aangevoerd dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet is geschonden. Volgens verweerder is het met het taxatieverslag, de KOUDV- en liggingsfactoren en de grondstaffels voldoende mogelijk voor eiseres om een inschatting van de waarde te maken. Ook heeft verweerder toegelicht dat de taxateur op 7 juni 2022 aan de gemachtigde heeft laten zien op welke wijze de indexering tot stand komt. Daarbij heeft verweerder uitgelegd dat voor de bepaling van het indexeringspercentage transactiegegevens van verkopen worden gebruikt. Deze transactiegegevens ontvangt verweerder van het Kadaster en het is verweerder op grond van de overeenkomst met het Kadaster niet toegestaan om deze transactiegegevens in bulk aan derden te verstrekken. 6. De rechtbank is van oordeel dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet is geschonden en overweegt daartoe als volgt. Blijkens de gedingstukken heeft een medewerker van [naam] , waar de gemachtigde van eiseres ook werkzaam is, op 8 juni 2022 diverse grondstaffels van verweerder ontvangen, waaronder de grondstaffels van de [gemeente] . Verweerder heeft vervolgens per e-mail van 12 juli 2022 nog een toelichting gegeven op die grondstaffels. Deze e-mail behoort tot de gedingstukken. Aldus is ter zake van de grondstaffels geen sprake van schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De overige informatie betreft enkel informatie over het standpunt van verweerder over de cijfermatige invloed van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten op de waarde van de woning. Het betreft dus geen gegevens die betrekking hebben op de woning zelf, noch transactiegegevens of kenmerken van de vergelijkingsobjecten. Waarderen is geen exacte wetenschap en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op de juiste bedragen zijn vastgesteld of het vaststellen van de juiste bedragen van verschillen in KOUDV-factoren, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel.[1] De gemachtigde kon met de verstrekte KOUDV- en liggingsfactoren en de grondstaffels van de woning en van de vergelijkingsobjecten de waarde van de woning en de waardering door verweerder (op basis van vergelijking met woningen) voldoende beoordelen. Daarnaast wordt de gevraagde informatie niet genoemd in artikel 6 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Waardering onroerende zaken horende bijlage 4 en ook niet in de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardevaststelling. Ook hierin ziet de rechtbank een aanwijzing dat deze informatie niet onder de reikwijdte van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ valt. Tot slot wijst de rechtbank erop dat als verweerder (voor zover mogelijk) zou worden verplicht om integraal aan een gestandaardiseerd uitgebreid informatieverzoek als het onderhavige te voldoen, dit een onevenredig grote druk op de organisatie van de heffingsambtenaar legt. Terwijl het daarbij nog maar de vraag is waartoe het verzoek dient en wanneer volgens de gemachtigde sprake is van een voldoende onderbouwing of voldoende inzicht in de waardering, gelet op zijn proceshouding. Voor zover in het onderhavige geval wel sprake zou zijn van schending van artikel 40 van de Wet WOZ dan ziet de rechtbank, gelet op al het voorgaande, hierin geen aanleiding om een proceskostenvergoeding toe te kennen.[2] WOZ-waarde 7.

4.1. In geschil is, of: - de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld; - de Heffingsambtenaar de toezendverplichting heeft geschonden. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de waarde van de woning tot € 293.000 en tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de kosten van bezwaar, beroep en hoger beroep, te voldoen op een bankrekening van de gemachtigde. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Toezendverplichting 5.1. Belanghebbende heeft gesteld dat de Heffingsambtenaar niet alle verzochte gegevens heeft verstrekt, zodat in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ is gehandeld. Belanghebbende heeft daartoe aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de correctiepercentages van de KOUDV-factoren en de onderbouwing daarvan had moeten verstrekken en informatie over de waardes van de bijgebouwen. Daarnaast is de toelichting indexering verkoopcijfers, de bolletjesgrafiek, in de bezwaarfase niet toegezonden, aldus belanghebbende. 5.2. De Heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd. Hij heeft aangevoerd dat de essentie van artikel 40 Wet WOZ is dat een belanghebbende over de relevante gegevens beschikt om zelf een inschatting te kunnen maken of de waarde ongeveer klopt. Die gegevens zijn aan belanghebbende verstrekt. Verder voert de Heffingsambtenaar aan dat waarderen geen exacte wetenschap is. Tijdens de hoorzitting zijn de zogenoemde VLOK-codes bekendgemaakt en is inzage in het systeem gegeven hoe de indexering van de afzonderlijke verkoopcijfers tot stand komt. Voor het geval het Hof van oordeel is dat de toezendverplichting wel geschonden is, verzoekt de Heffingsambtenaar geen proceskostenvergoeding toe te kennen omdat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en het gebrek aan informatievoorziening niet doorslaggevend is geweest voor het instellen van beroep. 5.3. Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ moet aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Daarbij geldt dat die gegevens ook betrekking kunnen hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. 5.4. Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende dat artikel 40, lid 2, Wet WOZ is geschonden. Het Hof onderschrijft het oordeel van de Rechtbank in rechtsoverweging 6 en maakt de overwegingen tot de zijne. Dit geldt tevens voor de waarde van de deelobjecten. Het Hof voegt hieraan toe dat artikel 40, lid 2, Wet WOZ betrekking heeft op de gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde. Het verstrekken van inzicht in het rekenkundige gevolg dat wordt gegeven aan het toekennen van een bepaalde factor is geen gegeven als bedoeld in voormeld artikel. Ook het interpreteren van deze gegevens valt niet onder deze bepaling. Verder heeft het Hof in aanmerking genomen dat belanghebbende de vragen over de cijfermatige invloed van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten op de waarde van de woning, de waarde van de deelobjecten en inzicht in de totstandkoming van de indexeringscijfers pas tijdens de hoorzitting op 24 mei 2022 heeft gesteld. De taxateur van de gemeente heeft naar aanleiding van de hoorzitting de gemachtigde van belanghebbende op 7 juni 2022 inzage gegeven in het door de gemeente gebruikte systeem en de wijze waarop de indexeringspercentages tot stand komen. Daarmee is het vereiste inzicht gegeven. De gemachtigde heeft geen gebruik gemaakt van de hem geboden gelegenheid om op 8 juni 2022 de nadere vragen over de onroerende zaken die tijdens de hoorzitting waren gesteld met de taxateur van de gemeente per onroerende zaak door te nemen. Dat komt voor rekening en risico van belanghebbende. Waarde van de woning 5.5. De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44). 5.6. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar hierin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. 5.7.1. Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde bepaald op € 376.837, waarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht op een datum die niet te ver van de waardepeildatum is gelegen, de bouwjaren liggen dicht tegen het bouwjaar van de woning aan en de gebruiksoppervlakten wijken niet veel van de woning af. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning zijn niet dusdanig dat deze objecten niet goed bruikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de lagere factor voor de onderhoudstoestand en de kwaliteit/luxe van de woning. Belanghebbende heeft in hoger beroep niets over de toegekende VLOK-codes aangevoerd en het Hof heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende VLOK-codes en de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid. 5.7.2. De Heffingsambtenaar heeft met de door hem verstrekte gegevens, waaronder de bolletjesgrafiek, voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Belanghebbende heeft niets gesteld dat aanleiding geeft om de trendanalyse in twijfel te trekken. Wel heeft belanghebbende aangevoerd dat bij de herleiding van de verkoopcijfers naar de prijs op de waardepeildatum ten onrechte de transportdatum bij de notaris is gehanteerd in plaats van de datum van de koopovereenkomst. Dit kan evenwel niet leiden tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. In een stijgende woningmarkt is het immers in het voordeel van de belanghebbende om uit te gaan van de transportdatum in plaats van de datum van de koopovereenkomst. De stijging van de markt tussen deze datums wordt in dat geval niet meegenomen in de waardebepaling. 5.8. Gelet op dat wat hiervoor is overwogen is de vastgestelde waarde van de woning van € 376.000 niet te hoog.

5.9. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. Proceskosten 6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten. Het Hof komt daarom niet toe aan de stelling van belanghebbende dat de betaling van een proceskostenvergoeding, in afwijking van het bepaalde in artikel 30a, lid 4 en lid 5, Wet WOZ, rechtstreeks op een bankrekening van de gemachtigde moet plaatsvinden.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier I. Hoogendoorn. De beslissing is op 23 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156, r.o. 3.2.1 t/m 3.2.4.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vergelijkbare woningen. De rechtbank acht, gezien de objectkenmerken van de verschillende objecten zoals weergegeven in de matrix, de vergelijkingsobjecten goed, althans in ieder geval voldoende bruikbaar. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank heeft daarbij, ook niet naar aanleiding van alles wat eiseres in dit verband heeft aangevoerd of overgelegd - afgezet tegen wat verweerder daartegenover heeft aangevoerd en overgelegd -, geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende objectkenmerken dan wel de aan die objectkenmerken toegekende VLOK-codes en de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid. De rechtbank acht daarmee aannemelijk gemaakt dat de door verweerder bepleite waarde niet te hoog is. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder.[3] 9. Hetgeen eiseres verder heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Uit de matrix blijkt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn gecorrigeerd en welke waarden aan de verschillende objectonderdelen zijn toegekend. Verder heeft te gelden dat niet de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw, maar de eindwaarde ter toetsing voorligt en die eindwaarde is, zoals hiervoor is overwogen, niet op een te hoog bedrag vastgesteld. Bovendien wordt in de overgelegde toelichting op de matrix duidelijk uiteengezet hoe de matrix gelezen moet worden en hoe uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten de WOZ-waarde van de woning van eiseres wordt afgeleid. Ook ziet de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat de in de matrix gehanteerde indexeringspercentages niet bruikbaar zouden zijn voor de waardebepaling. Verweerder heeft daartoe een bolletjesgrafiek overgelegd. Uit de toelichting bij de bolletjesgrafiek volgt dat verweerder bij het indexeren gebruik maakt van alle verkoopcijfers in de betreffende gemeente van alle woningen van hetzelfde type over een periode van drie jaar voor de waardepeildatum en één jaar na de waardepeildatum. Ieder bolletje in de grafiek geeft een verkoopcijfer weer. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de bolletjesgrafiek, de daarbij gegeven toelichting en de in de matrix weergegeven indexeringspercentages, de indexering voldoende inzichtelijk heeft gemaakt.[4] Eiseres heeft bovendien ook zelf niet onderbouwd dat de door verweerder toegepaste indexeringspercentages onjuist zouden zijn. 10. Eiseres heeft verder nog gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een meubelwinkel. Uit de door verweerder ingebrachte luchtfoto’s valt op te maken dat aan de achterzijde van de woning een groot grasveld ligt en dat naast dit grasveld een meubelwinkel ligt en dat de vergelijkingsobjecten midden in een woonwijk liggen. Verweerder heeft met de luchtfoto’s aannemelijk gemaakt dat hij terecht, net als bij de vergelijkingsobjecten, van een gemiddelde ligging van de woning is uitgegaan. 11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. 12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. [1] vgl. gerechtshof Den Haag 19 mei 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:886 [2] vgl. gerechtshof Den Haag 21 september 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1987, r.o. 5.5 t/m 5.9 [3] vgl. gerechtshof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882”