ECLI:NL:GHDHA:2024:2262

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummers BK-24/200 en BK-24/201 Uitspraak van 26 november 2024 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: N.A. Gangadin) en de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 15 januari 2024 met nummers ROT 22/5168 en ROT 22/5169.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] in [woonplaats] (woning 1) voor het jaar 2022 vastgesteld op € 181.000 en [adres 2] te [woonplaats] (woning 2) voor het jaar 2022 vastgesteld op € 332.000 (de beschikkingen). Tegelijk met de bekendmaking van de beschikkingen zijn in één geschrift aan belanghebbende de aanslagen in onroerendezaakbelastingen eigenaren van de woningen opgelegd (de aanslagen). 1.2. Bij uitspraken op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de bezwaren tegen de beschikkingen en de aanslagen ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Ter zake van de beroepen is griffierecht geheven van tweemaal € 50. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake van de hoger beroepen is griffierecht geheven van tweemaal € 138. De Heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend. Belanghebbende heeft op 4 oktober 2024, 9 oktober 2024, 14 oktober 2024 en 15 oktober 2024 nadere stukken ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 15 oktober 2024. Partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft een ingevuld proceskostenformulier overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van woning 1 en woning 2 (ook tezamen aangeduid als de woningen). De woningen zijn gelegen in [wijk 1] in [woonplaats] . Woning 1 is een galerijflat, gebouwd in 1968, met een gebruiksoppervlakte van 83 m2 en een berging. Woning 2 is een tussenwoning, gebouwd in 2006, met een gebruiksoppervlakte van 132 m2 en een perceeloppervlakte van 172 m2. Woning 2 heeft een carport. 2.2.1. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van woning 1 een taxatierapport met bijbehorende matrix overgelegd. Daarin is de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2021 bepaald op € 181.000. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens. Adres [adres 1] [adres 3] [adres 4] [adres 5] Type woning galerijflat galerijflat galerijflat galerijflat Bouwjaar 1968 1968 1968 1968 Gebruiksoppervlakte (m2) 83 83 83 83 VLOK 3-3-2-3 3-3-4-3 3-3-3-3 3-3-3-3 Vastgestelde WOZ-waarde € 181.000 Verkoopdatum 25-06-2020 24-12-2020 17-04-2020 Koopsom € 190.000 € 195.600 € 181.500 Correctie reserverfonds VvE - € 3.522 - € 3.984 - € 4.336 Koopsom op waardepeildatum € 200.844 € 191.616 € 195.770 Waardeverandering naar waardepeildatum (%) 7.70 0,00 10,50 Hoofdgebouwwaarde na correctie €181.000 € 200.844 € 191.616 € 195.770 Berging 0 0 0 0 Prijs per opstal per m2 € 2.181 € 2.420 € 2.309 € 2.359 Correctie VLOK naar object blh. € 2.193 € 2.193 € 2.241 2.2.2. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van woning 2 een taxatierapport met bijbehorende matrix overgelegd. Daarin is de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2021 bepaald op € 332.000. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens.

10. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 11. Eiser heeft verzocht om terugbetaling van het griffierecht in een van de gevoegde zaken. Op grond van artikel 8:41, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht is eenmaal griffierecht verschuldigd indien het een beroepschrift tegen twee of meer samenhangende besluiten betreft. De uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar zien op verschillende woningen en zijn daarom niet samenhangend. De griffier heeft dus terecht tweemaal griffierecht geheven. Omdat de beroepen ongegrond zijn, krijgt eiser het griffierecht niet terug [1] Kamerstukken 11 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. [2] Hof Amsterdam, 3 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:3384; Hof Amsterdam 19 september 2023, ECLl:NL:GHAMS:2023:3021; Hof Den Haag, 24 oktober 2023 ECLI:NL:GHDHA:2023:”

4.1. Tussen partijen is in geschil of de Heffingsambtenaar de waarde van de woningen te hoog heeft vastgesteld. Voorts is in geschil of de hoorplicht is geschonden. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van woning 1 nader wordt vastgesteld op € 155.000 en de waarde van woning 2 op € 290.000. Voorts verzoekt belanghebbende tot toekenning van een proceskosten-vergoeding voor de bezwaar-, de beroeps- en de hogerberoepsfase. Voor het geval de redelijke termijn voor de behandeling van de zaken is overschreden verzoekt belanghebbende om vergoeding van immateriële schade van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Vooraf 5.1. Belanghebbende heeft, korter dan tien dagen voorafgaand aan de zitting, op 9 oktober 2024, 14 oktober 2024 en 15 oktober 2024 nadere stukken ingediend. Het Hof heeft de gemachtigde ter zitting er op aangesproken dat hij - behoudens bijzondere omstandigheden - geacht wordt zich aan de tiendagentermijn te houden, omdat anders het Hof moet beoordelen of er sprake is van handelen in strijd met de goede procesorde. De Heffingsambtenaar heeft zich ter zitting ook verzet tegen het toevoegen van deze nadere stukken aan het dossier. Het Hof heeft de Heffingsambtenaar voorgehouden dat het stuk van 9 oktober 2024 gaat over de toekenning van een proceskostenvergoeding tegen het hoge tarief naar aanleiding van een arrest van de Hoge Raad en dat het stuk van 15 oktober 2024 een proceskostenformulier betreft. Gelet op de aard van beide stukken en gelet op de omstandigheid dat belanghebbende deze onderwerpen ook ter zitting aan de orde had kunnen stellen, ziet het Hof geen aanleiding die buiten beschouwing te laten. Dat geldt uiteindelijk ook voor het stuk van 14 oktober 2024, dat louter een nieuwsbericht bevat over hoogspanningsmasten. Een onderwerp waarvan belanghebbende bovendien al diverse vergelijkbare nieuwsberichten had ingebracht. WOZ-waarde 5.2. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.3. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voor beide woningen onder meer een matrix met gegevens van de onroerende zaken en drie vergelijkingsobjecten overgelegd. Uit de matrixen volgt dat de waarde van de woningen is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woningen. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waardes voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Waarde woning 1: [adres 1] 5.4.1. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van woning 1 onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met woning 1. De vergelijkingsobjecten zijn alle van hetzelfde bouwjaar, type (galerijflat), hebben dezelfde gebruiksoppervlakte en uitstraling en behoren tot hetzelfde dan wel vergelijkbare appartementencomplexen die in elkaars directe nabijheid liggen en zijn derhalve goed met elkaar vergelijkbaar. De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in de matrix zijn daarmee bruikbaar voor de bepaling van de waarde van woning 1. De (voor zover nodig naar de waardepeildatum 1 januari 2021 gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand en kwaliteit van de woningen voldoende steun aan de voor woning 1 vastgestelde WOZ-waarde. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 5.4.2. Hetgeen belanghebbende daartegen aanvoert leidt niet tot een lagere waarde. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het verkoopcijfer van woning [adres 9] niet bij de vergelijking is meegenomen omdat de woning niet op de vrije markt voor verkoop is aangeboden. Het betreft namelijk een verkoop tussen vader en zoon. Onder die omstandigheden is de verkoop niet tot stand gekomen in het economische verkeer aan de meest biedende gegadigde. Het Hof kan het standpunt van de Heffingsambtenaar volgen dat [adres 9] bij de waardebepaling daarom buiten beschouwing moet blijven. Belanghebbende heeft daartegenover niets gesteld op basis waarvan dit verkoopcijfer wel in aanmerking zou moeten worden genomen. Voor zover belanghebbende aanvoert dat bij de waardering rekening moet worden gehouden met de ligging van woning 1, namelijk dat rekening moet worden gehouden met straling van zendmasten en hoogspanningskabels, heeft hij de aanwezigheid van straling niet voldoende onderbouwd en ook niet, zo daarvan sprake is, wat de invloed daarvan is op de waarde van woning 1, in verhouding bezien tot de vergelijkingsobjecten die alle in de nabijheid van woning 1 liggen. Het eventuele effect van straling is dan immers in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten verdisconteerd. Datzelfde heeft te gelden voor de door belanghebbende aangevoerde onveilige woonomgeving als gevolg van inbraken en een eerdere explosie. Waarde woning 2: [adres 2] 5.5.1. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van woning 2 onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met woning 2. De vergelijkingsobjecten zijn qua bouwjaar, bouwstijl en bouwaard alsmede de gebruiksoppervlakte goed vergelijkbaar. De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in de matrix zijn daarmee bruikbaar voor de bepaling van de waarde van woning 2. De vergelijkingsobjecten en woning 2 vertonen wel verschillen voor wat betreft de oppervlakte van de grond, de staat van onderhoud en aanwezigheid van een carport, parkeerplaats, dakopbouw alsmede de aanwezigheid van een dakkapel. Deze gebouwde eigendommen en aanhorigheden zijn afzonderlijk in de matrix benoemd en daarvoor is een waarde bepaald. Die verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van de gehanteerde vergelijkingsobjecten en met de verschillen is voldoende rekening gehouden. De (voor zover nodig naar de waardepeildatum 1 januari 2021 gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand en kwaliteit van de woningen voldoende steun aan de voor woning 2 vastgestelde WOZ-waarde. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 5.5.2. Hetgeen belanghebbende daartegen aanvoert leidt niet tot een lagere waarde. Belanghebbende wijst op de te hoge hoogfrequentiestraling die woning 2 ondervindt van een of meerdere zendmasten en stelt dat sprake is van een verborgen gebrek aan woning 2. Blijkens het door belanghebbende voor woning 2 overgelegde rapport van [naam] is er sprake van een verhoogde vorm van straling, maar deze straling blijkt voor het overgrote deel veroorzaakt door belanghebbende zelf in woning 2 binnengebrachte hoogfrequente apparatuur zoals lampen, DECT-telefoons, tv’s en wifi. Blijkens de kaart die als bijlage bij het rapport is gevoegd ondervinden de vergelijkingspanden die alle in de nabijheid van de woning zijn gelegen eveneens straling van zendmasten. Belanghebbende heeft niet voldoende onderbouwd waarom deze omstandigheid tot een lagere waardebepaling zou moeten leiden voor de nabij gelegen vergelijkingsobjecten en dus voor woning 2, en hoeveel dat dan zou zijn.

5.8. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, H.A.J. Kroon en L.D.M.A Reijs, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 26 november 2024 in het openbaar uitgesproken. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Adres [adres 2] [adres 6] [adres 7] [adres 8] Type woning tussenwoning tussenwoning tussenwoning hoekwoning Bouwjaar 2006 2006 2006 2006 Gebruiksoppervlakte (m2) 132 132 132 132 Grondoppervlakte (m2) 172 172 172 250 VLOK 3-3-2-3 3-3-4-3 3-3-3-3 4-3-3-3 Vastgestelde WOZ-waarde € 332.000 Verkoopdatum 18-1-2021 24-4-2020 29-1-2021 Koopsom € 390.000 € 335.000 € 441.000 Koopsom op waardepeildatum € 390.000 € 367.149 € 441.000 Waardeverandering naar waardepeildatum (%) 0,00 9,60 0,00 Aanbouw/serre € 31.920 € 29.488 Parkeerplaats € 10.000 Dakkapel € 3.000 Carport € 5.000 € 5.000 Grondwaarde € 67.669 € 67.669 € 67.669 € 90.517 Grondprijs per m2 € 393 € 393 € 393 € 362 Hoofdgebouwwaarde € 259.331 € 290.411 € 266.480 € 315.995 Prijs per opstal per m2 € 1.965 € 2.200 € 2.170 € 2.394 Correctie VLOK naar object blh. € 1.991 € 2.062 € 2.067 2.3.1. Belanghebbende heeft door [naam] op 19 juni 2023 een meting laten uitvoeren naar elektromagnetische velden binnen, om en nabij de woning 2. Het rapport daarvan heeft hij overgelegd. De conclusie vermeldt: “Geconstateerd is dat tijdens de meting de blootstellingsnorm volgens de BouwBiologische richtlijn SBM 2015 wordt overschreden m.b.t. HF (hoogfrequente golven) in de woning. De LF-E (laagfrequent elektrische) wisselvelden, meetwaarden voldoen aan de richtlijn voor overdag. De LF-M (laagfrequent magnetische wisselvelden) meetwaarden voldoen aan de richtlijn voor overdag. De HF (hoogfrequente) elektromagnetische velden zijn zeer sterk belastend en worden veroorzaakt door apparatuur van WiFi, DECT, smartphones en zendmasten. Deze belasting wordt voor een groot deel gevormd door de eigen apparatuur en die van de buren. LF-E: Gemeten waarden LF-E (laagfrequent elektrisch) zijn overwegend zwak belastend, zie Bijlagen II en III. LF-M: Gemeten waarden LF-M (laagfrequent magnetisch) zijn niet tot zwak belastend, zie Bijlagen II en III. 3.

Geadviseerde maatregelen betreffen: HF: Voorkomen van eigen bronnen, zoals WiFi en andere HF apparatuur zoals Smart TV, smartphones en laptops enz. Draadloze toepassingen bekabelen/afschermen (Smart TV, audio installatie, pc/lap top/ smartphone) en Wi-Fi, Bluetooth en Mobiele data op het apparaat uitschakelen, bluetooth aansturing audio apparatuur en smart TV afschermen. Afschermen van de zendmast dichtbij en als de buren niet willen meewerken ook WiFi + repeater. LF-E: De invloed van laagfrequente elektrische velden verminderen/voorkomen door slaapkamer te ontdoen van elektrische apparatuur (elektrische wekker en schemerlamp). Wandlamp woonkamer spanningsvrij houden. Zoveel mogelijk afstand houden van kabels en apparatuur. LF-M: Geen maatregelen nodig.” 2.3.2. Bij het rapport is een kaart gevoegd met zendmasten: De dichtstbijzijnde zendmast bij woning 2 is gelegen op 396 meter (m) afstand aan de overkant van de snelweg. De andere zendmasten op 570 m, 636 m en 720 m. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waardes niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser. 4. Op de zitting heeft eiser een nieuwe grond aangevoerd met de stelling dat de hoorplicht door de heffingsambtenaar is geschonden. Eiser heeft niet toegelicht waarom deze grond niet eerder is aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft zich op de zitting niet tegen de nieuwe grond kunnen verweren. De rechtbank laat de grond daarom buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde. 5. De beroepen zijn ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld? 6. Eiser betoogt dat de waarde van woning 1 voor het belastingjaar 2022 ten hoogste € 155.000,- bedraagt. De waarde van woning 2 bedraagt voor het belastingjaar 2022 ten hoogste € 290.000.-. Door de heffingsambtenaar is geen rekening gehouden met een aantal waardedrukkende factoren die betrekking hebben op de ligging van de woningen. In de wijk [wijk 1] werd in het jaar 2021 relatief veel ingebroken. Ook werden er meer misdrijven gepleegd. De niet-ioniserende straling van de aanwezige hoogspanningskabels heeft een negatief effect op de gezondheid. Deze straling is sterk toegenomen, onder meer door de structurele uitbreiding van het aantal zendmasten, en is een verborgen gebrek waar de gemiddelde koper niet van op de hoogte is. Woning 2 heeft meer last van de straling dan diens vergelijkingsobjecten. Daarnaast is sprake van een tweede verborgen gebrek in de vorm van asbestdeeltjes die vanuit de wijk [wijk 2] overwaaien. Als kopers op de hoogte zouden zijn geweest van voornoemde verborgen gebreken, dan zouden zij een lager bedrag voor de vergelijkingsobjecten hebben geboden. Verder heeft woning 2 last van schaduwwerking van nabijgelegen flats. Voor woning I geldt dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de transactie van [adres 9] . Voor woning 2 geldt dat sprake is van achterstallig onderhoud aan de gevel. De factor onderhoud van deze woning zou daarom op ‘zeer slecht' moeten worden gesteld. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met de dakopbomv van [adres 6] . 7. Op grond van artikel 17, tweede lid. van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1] 8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waardes van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Uit de taxatie in beroep blijkt dat de waardes van de woningen zijn bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en voorzieningen goed vergelijkbaar zijn met de woningen. De woningen en de vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde type, gelegen in dezelfde straat of buurt en gebouw d in hetzelfde bouwjaar. Ook hebben zij alle dezelfde gebruiksoppervlakte. 9. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De omstandigheden die eiser ten aanzien van de ligging aanvoert, gelden eveneens voor de vergelijkingsobjecten, nu deze in dezelfde buurt of straat zijn gelegen als de woningen. Voor zover deze factoren van invloed zijn op de WOZ-waarde, zijn deze omstandigheden verdisconteerd in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. Onvoldoende is gebleken dat woning 2 meer last heeft van straling, voor zover daar sprake van is, dan de vergelijkingsobjecten. Ten aanzien van de door eiser aangevoerde stelling dat sprake zou zijn van verborgen gebreken, overweegt de rechtbank het volgende. De waarde wordt bepaald op basis van wat de meestbiedende koper in de reële markt biedt bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding en niet op basis van wat kopers in een fictieve markt zouden bieden. De heffingsambtenaar mocht uitgaan van de transactieprijzen zoals die tot stand zijn gekomen en hoefde geen correcties toe te passen voor wat-als-scenario’s. Van een waardedrukkend effect van de schaduwwerking van de nabij woning 2 gelegen flats en asbestdeeltjes is niet gebleken. De transactie van [adres 9] betreft een familieverkoop en is niet op de vrije markt tot stand gekomen. Daarmee was bij dit object geen sprake van een prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.[2] Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de transactieprijs van dit object desondanks marktconform is, zodat deze ter onderbouwing van de waarde zou kunnen dienen. Door de factor onderhoud van woning 2 op ‘slecht’ te stellen, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de staat van het onderhoud. De dakopbouw van [adres 6] is volgens eiser geplaatst in 2022. zodat de heffingsambtenaar daarmee geen rekening hoefde te houden bij het bepalen van de waarde op de waardepeildatum van 1 januari 2021. De beroepsgrond slaagt niet.