ECLI:NL:GHDHA:2024:1957

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.318.064/01 Zaaknummer rechtbank : 9442980 RL EXPL 21-15328 Arrest van 1 oktober 2024 in de zaak van [appellant] , wonend in [woonplaats], appellant in het principaal hoger beroep, geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. D.A. IJpelaar, kantoorhoudend in Den Haag, tegen 1 [geïntimeerde 1], wonend in [woonplaats], 2. [geïntimeerde 2], wonend in [woonplaats], geïntimeerden in het principaal hoger beroep, appellanten in het incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. A.A.S. Wiesmeier-van der Brugge kantoorhoudend in Den Haag. Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en [geïntimeerde 1] c.s. (mannelijk enkelvoud). 1De zaak in het kort 1.1 [appellant] en (de rechtsvoorgangster van) [geïntimeerde 1] c.s. hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een kamer op de tweede etage van een pand in Den Haag. [geïntimeerde 1] c.s. begon met verbouwingswerkzaamheden in het pand, waarbij nutsvoorzieningen zijn afgesloten. Daardoor heeft [appellant] de kamer moeten verlaten. [appellant] wilde aanvankelijk dat [geïntimeerde 1] c.s. hem weer in de kamer liet wonen. [geïntimeerde 1] c.s. heeft zich toen op het standpunt gesteld dat de kamer niet meer bestond en dat de huurovereenkomst was ontbonden. Partijen zijn het ook niet eens geworden over (de hoogte van) vergoeding van de door [appellant] geleden schade. 1.2 De kantonrechter heeft beslist dat [appellant] niet terug kan in de kamer maar dat [geïntimeerde 1] c.s. wel schadevergoeding moet betalen en een deel van zijn winst moet afstaan. [appellant] is veroordeeld om (op straffe van een dwangsom) zijn spullen uit de opslagcontainer te halen. Het hof wijst de vordering tot winstafdracht af maar wijst een hogere schadevergoeding toe.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 20 september 2022, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 29 juni 2022; het arrest van dit hof van 3 januari 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast (deze is niet gehouden); de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen; de memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel van [geïntimeerde 1] c.s., met bijlagen; de memorie van antwoord in incidenteel appel. 2.2 Op 26 augustus 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, waarbij namens [geïntimeerde 1] c.s. pleitaantekeningen zijn overgelegd.

3.1 [appellant] heeft met mevrouw [naam 1] een huurovereenkomst gesloten, op basis waarvan hij per 15 augustus 2016 een kamer heeft gehuurd op de [adres] (hierna: het gehuurde of de kamer). 3.2 In december 2020 is het pand waarin het gehuurde is gelegen verkocht aan [geïntimeerde 1] c.s. De andere kamers in het pand waren toen niet meer verhuurd. 3.3 [geïntimeerde 1] c.s. heeft vervolgens een vergunning gekregen van de gemeente om het pand aan te passen. Gelet daarop is hij met [appellant] in overleg getreden, waarbij [geïntimeerde 1] c.s. heeft aangegeven dat sprake is van een dringend noodzakelijke renovatie, als gevolg waarvan [appellant] het gehuurde (al dan niet tijdelijk) diende te verlaten. 3.4 [geïntimeerde 1] c.s. heeft [appellant] onder andere vergelijkbare woonruimte aangeboden en een verhuisvergoeding maar hierover hebben zij geen overeenstemming bereikt. 3.5 In maart 2021 is [geïntimeerde 1] c.s. gestart met de verbouwingswerkzaamheden. In verband met deze werkzaamheden zijn de nutsvoorzieningen afgesloten. De gemachtigde van [appellant] heeft [geïntimeerde 1] c.s. daarom bij e-mailbericht van 23 maart 2021 gesommeerd de nutsvoorzieningen weer aan te sluiten. Verder schrijft de gemachtigde van [appellant]: “(…) Indien dit niet het geval is, zal client niet kunnen verblijven op het adres nu ieder woongenot hem wordt ontzegd. Zodoende schort hij in dat geval de huur op en stelt u aansprakelijk voor de door hem verder te lijden schade. Denk hierbij in eerste instantie aan de kosten welke hij zal moeten maken voor vervangende huisvesting, zoals in casu de kosten van een hotel.” 3.6 Aan de sommatie is geen gehoor gegeven, waarna [appellant], die op 23 maart 2021 uit het gehuurde is vertrokken, [geïntimeerde 1] c.s. heeft medegedeeld dat hij in een hotel verblijft omdat het gehuurde onbewoonbaar is en dat de kosten voor rekening van [geïntimeerde 1] c.s. komen. 3.7 Bij e-mailbericht van 30 maart 2021 heeft [geïntimeerde 1] c.s. de gemachtigde van [appellant] medegedeeld dat het gehuurde niet meer bestaat en dat terugkeer onmogelijk is. Verder schrijft hij onder meer: “Ik merk op dat uw client vooraf is geïnformeerd en dat hij vooraf akkoord ging met medewerking verlenen om te verhuizen naar een (tijdelijke) nieuwe woonruimte. (…) Ik merk op dat wij reeds hemel en aarde hebben bewogen om uw client te helpen om nieuwe woonruimte te vinden, dit via makelaar [naam 2] (…) of [naam 3] (…). Ook hebben wij uw client woonruimte uit eigen portfolio aangeboden. Het is 100% aantoonbaar zijn eigen verantwoordelijkheid dat hij niet meewerkt (…). Tevens hebben wij uw client aangeboden om € 3000,- te betalen als compensatie, waar hij overigens ook mee heeft ingestemd. Dit aanbod staat nog steeds en zijn wij eenmalig bereid te verhogen naar € 5000,- om een kostbare procedure te voorkomen. (…)” 3.8 De gemachtigde van [appellant] heeft bij e-mailbericht van 8 april 2021 als volgt gereageerd: “(…) Client maakt graag gebruik van het aanbod om gelijkwaardige vervangende woonruimte te betrekken via de aangeboden makelaars. Nu client zijn standpunt handhaaft dat de verbouwing niet noodzakelijk was en hij vervolgens weggepest is, blijft hij van mening dat een schade-verhuisvergoeding van 12.500 op zijn plaats is. (…).” 3.9 [geïntimeerde 1] c.s. heeft het pand per 1 mei 2021 in zijn geheel verhuurd aan een derde partij. 3.10 Op 19 mei 2021 heeft [appellant] [geïntimeerde 1] c.s. in kort geding gedagvaard, waarbij hij onder meer veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. heeft gevorderd om hem het woongenot van het gehuurde, zoals bepaald in de huurovereenkomst, te verschaffen. Bij vonnis in kort geding van 22 juni 2021 heeft de kantonrechter deze vordering toegewezen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Daarnaast is [geïntimeerde 1] c.s. veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 5.000,- als voorschot op de door [appellant] geleden en nog te lijden schade. 3.11 [geïntimeerde 1] c.s. heeft hoger beroep ingesteld tegen voornoemd vonnis in kort geding. Bij arrest van 28 juni 2022 heeft het hof het vonnis vernietigd, de vorderingen van [appellant] afgewezen, hem veroordeeld tot terugbetaling van een bedrag van € 16.205,49 (het voorschot en de dwangsommen) en hem veroordeeld in de proceskosten. Tegen dit arrest is geen beroep in cassatie ingesteld. 3.12 Bij e-mailbericht van 1 juli 2021 heeft [geïntimeerde 1] c.s. de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] een schadevergoeding aangeboden. Hierover hebben partijen geen overeenstemming bereikt. 3.13 [geïntimeerde 1] c.s. heeft de door [appellant] in het gehuurde achtergelaten eigendommen in een opslagcontainer geplaatst en hem hiervan in kennis gesteld. 4Procedure bij de rechtbank 4.1 [appellant] heeft [geïntimeerde 1] c.s. gedagvaard en gevorderd (na eiswijziging), samengevat, [geïntimeerde 1] c.s. te veroordelen om hem binnen 48 uur na betekening van het vonnis het woongenot van het gehuurde te verschaffen, [geïntimeerde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 34.430,- , te vermeerderen met een bedrag van € 85,- voor iedere dag dat [geïntimeerde 1] c.s. ook na 3 mei 2022 in gebreke blijft, [geïntimeerde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.025,- per maand vanaf 1 mei 2021 tot en met de maand waarin [appellant] opnieuw het huurgenot wordt verschaft, alles vermeerderd met rente en proceskosten. 4.2 [appellant] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat er geen rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden, dat [geïntimeerde 1] c.s. dan ook toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zodat hij gehouden is tot verschaffing van woongenot in het gehuurde en schadevergoeding. De winst die hij heeft genoten door het onrechtmatige handelen dient [geïntimeerde 1] c.s. af te dragen aan [appellant]. 4.3 [geïntimeerde 1] c.s. heeft op zijn beurt gevorderd (in reconventie), samengevat: een verklaring voor recht dat het voor [geïntimeerde 1] c.s. onmogelijk is het woongenot aan de [adres] te verschaffen, een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst terecht en rechtsgeldig op 1 juli 2021 is ontbonden, [appellant] te veroordelen tot restitutie van het teveel betaalde voorschot op schadevergoeding, [appellant] te veroordelen zijn eigendommen binnen 3 dagen na het vonnis op te halen uit de container voor [adres], op straffe van een dwangsom van €50,- per dag met een maximum van € 1.000,-, [appellant] te veroordelen in de kosten van de containerhuur, de integrale proces- en advocaatkosten (met rente) en de nakosten. 4.4 [geïntimeerde 1] c.s. heeft aan de vorderingen ten grondslag gelegd dat hij de huurovereenkomst op 1 juli 2021 heeft ontbonden omdat het gehuurde niet meer bestaat en het pand waarin het gehuurde was gelegen geheel is verhuurd aan een derde, die het op zijn beurt heeft onderverhuurd. Terbeschikkingstelling van het gehuurde aan [appellant] is dan ook onmogelijk geworden. [appellant] heeft zijn schade niet onderbouwd zodat hij het voorschot terug moet betalen. [appellant] weigert zijn eigendommen uit de container te halen zodat het opleggen van een dwangsom noodzakelijk is.

6.1 Het hof stelt voorop dat - anders dan [geïntimeerde 1] c.s. meent - de uitspraken in kort geding geen gezag van gewijsde hebben. Hetgeen daarin is beslist staat dus niet tussen partijen vast en het hof is niet gebonden aan de daarin genomen beslissingen. Verschaffen woongenot 6.2 [appellant] heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling erkend geen belang meer te hebben bij terugkeer naar de gehuurde kamer omdat hij inmiddels andere (definitieve) woonruimte heeft gevonden. De vordering tot het verschaffen van woongenot van de kamer behoeft in zoverre geen bespreking meer. Grief 1 faalt. Ontbinding terecht? 6.3 In zijn tweede grief heeft [appellant] de vraag aan de orde gesteld of de buitengerechtelijke ontbinding van 1 juli 2021 door [geïntimeerde 1] c.s. terecht was. Bij de beantwoording van die vraag heeft [appellant] geen belang meer. [appellant] maakt geen aanspraak meer op het woongenot van de kamer dus de vraag of er nog een huurovereenkomst bestaat is in dat verband niet meer relevant. Voor de vraag of [geïntimeerde 1] c.s. verplicht is om schade te vergoeden geldt dat [geïntimeerde 1] c.s., zowel in de situatie dat de ontbinding niet terecht was als in de situatie dat de ontbinding wel terecht was, verplicht is om de schade van [appellant] te vergoeden. Vast staat dat [geïntimeerde 1] c.s. vanaf 23 maart 2021 geen huurgenot meer heeft verschaft aan [appellant] zodat dit reeds een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Deze tekortkoming kan aan [geïntimeerde 1] c.s. worden toegerekend zodat hij de door [appellant] daardoor geleden schade moet vergoeden (art. 6:74 BW). Ook als juist zou zijn dat [geïntimeerde 1] c.s. de huurovereenkomst op 1 juli 2021 terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden, laat dit de schadevergoedingsplicht van [geïntimeerde 1] c.s. onverlet. [geïntimeerde 1] c.s. heeft zelf de situatie gecreëerd waarin terugkeer naar de gehuurde kamer voor [appellant] onmogelijk werd zodat ook hier sprake is van een toerekenbare tekortkoming (vgl. art. 7:210 lid 2 BW jo. art. 6:74 BW). De door [appellant] geleden schade is in beide situaties ook dezelfde: schade doordat [appellant] na 23 maart 2021 geen woongenot in het gehuurde meer heeft gehad. Een belang bij de beoordeling is daarom ook niet gelegen in de schadebegroting. Winstafdracht 6.4 [appellant] heeft (naast schadevergoeding) winstafdracht gevorderd (art. 6:104 BW). Hij heeft daartoe gesteld dat de schade als gevolg van het ontnemen van woongenot moeilijk in geld is uit te drukken zodat hij daarvoor aansluiting zoekt bij een alternatieve schadeberekening (winstafdracht). De door [geïntimeerde 1] c.s. behaalde winst kan eenvoudig concreet worden gemaakt. Daarbij is het volgens [appellant] niet wenselijk dat de woonzekerheid op de schop gaat zo lang de verhuurder maar genoeg winst kan maken om de proceskosten plus een kleinere schadevergoeding te dekken als hij een huurder feitelijk dwingt het gehuurde te verlaten. Van de op te leggen sanctie moet een afschrikwekkende werking uitgaan zodat beleggers het in de toekomst wel uit hun hoofd zullen laten om huurders voor financieel gewin zonder tussenkomst van de rechter op straat te zetten. Hij vordert daarom afdracht van de maandelijkse winst van [geïntimeerde 1] c.s. en stelt zich in grief 3 op het standpunt dat een hoger bedrag moet worden toegewezen dan de kantonrechter heeft gedaan. Omdat het pand voor € 3.500,- wordt verhuurd (en zijn huur € 475,- bedroeg) is de winst € 3.025,- per maand. Dit komt volgens [appellant] uit op een bedrag aan winstafdracht van tenminste € 117.975,-. 6.5 [geïntimeerde 1] c.s. heeft zich (in de incidentele grief) verzet tegen begroting van de schade op het bedrag van de winst of een gedeelte daarvan. Daartoe heeft hij aangevoerd dat de schade die door [appellant] is gesteld op grond van art. 7:210 BW is begroot en toegewezen zodat voor winstafdracht geen plaats meer is. Art. 6:104 BW biedt geen punitieve maatregel en kan dus niet als sanctie worden toegepast. De rechter moet terughoudend omgaan met zijn discretionaire bevoegdheid; art. 6:104 BW geeft geen vordering tot winstafdracht. Winstafdracht zou hoogstens op twee maanden kunnen zien en ook slechts op 1 kamer. Onder overlegging van stukken wijst [geïntimeerde 1] c.s. er op dat afschrijvingen en kosten van onderhoud en vernieuwing van de huuropbrengsten moeten worden afgetrokken waardoor er niet of nauwelijks winst overblijft. Winstafdracht ziet ook niet op immateriële schade, aldus [geïntimeerde 1] c.s. 6.6 Voorop gesteld moet worden dat het niet mogelijk is om winstafdracht te vragen op grond van art. 6:104 BW naast een vordering tot schadevergoeding. Art. 6:104 BW geeft de rechter een discretionaire bevoegdheid om schadevergoeding te begroten aan de hand van de met een tekortkoming of onrechtmatige daad genoten winst. Het hof ziet, anders dan de kantonrechter, geen aanleiding gebruik te maken van deze discretionaire bevoegdheid om de schade van [appellant] te bepalen op het bedrag van de door [geïntimeerde 1] c.s. genoten winst. [geïntimeerde 1] c.s. heeft er terecht op gewezen dat art. 6:104 BW geen punitief karakter heeft en dus niet als sanctie kan worden opgelegd. De gedachte achter de bepaling is volgens de wetsgeschiedenis dat het onredelijk wordt geacht om ongeoorloofd ten koste van een ander verkregen winst aan de verkrijger te laten, waar vermoedelijk wel schade is geleden maar deze naar haar aard niet goed bewijsbaar is. Uit de stellingen van [appellant] kan worden afgeleid dat zijn schade bestaat uit kosten die hij heeft moeten maken voor vervangende woonruimte, verhuiskosten en immateriële schade. Deze schadeposten zijn naar hun aard voldoende bewijsbaar. Vanwege de aard van deze schade, die niet bestaat uit de hoogte van de mogelijk door [geïntimeerde 1] c.s. gemaakte winst, beschouwt het hof begroting op de voet van art. 6:104 BW bovendien niet als een geschikte schadebegrotingsmaatstaf. Toepassing van art. 6:104 BW komt het hof overigens ook niet redelijk voor. De incidentele grief van [geïntimeerde 1] c.s. slaagt dan ook. De gevorderde winstafdracht zal worden afgewezen. Schadevergoeding 6.6 De vraag is vervolgens welke schade voor vergoeding in aanmerking komt doordat [appellant] vanaf 23 maart 2021 het woongenot van de kamer niet meer werd verschaft. [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat gekeken moet worden naar het tijdstip waartegen de overeenkomst voor het eerst rechtsgeldig had kunnen worden opgezegd. Dat is volgens hem de termijn van het opzegverbod van drie jaar (bij dringend eigen gebruik) in verband met eigendomsovergang plus de geldende opzegtermijn en de termijn gemoeid met een procedure. [appellant] heeft (aanvankelijk over de periode van 25 maart 2021 tot en met 3 mei 2022) een bedrag van € 34.340,- gevorderd als schade voor vervangende woonruimte. Hij heeft daartoe gesteld dat hij bij zijn broer in Eindhoven is gaan wonen en dat hij € 85,- per dag aan hem betaalt. Daarin zit volgens hem ook een immateriële component (het hof begrijpt: het ontnemen van woongenot en onzekerheid). In hoger beroep heeft hij daaraan toegevoegd dat hij recht heeft op de wettelijk vastgestelde verhuiskostenvergoeding van € 6.505,- zoals die ook geldt bij opzegging wegens dringend eigen gebruik. 6.7 [geïntimeerde 1] c.s. hebben de opgevoerde schade van [appellant] betwist. [geïntimeerde 1] c.s. vinden het volstrekt ongeloofwaardig dat [appellant] € 85,- per dag heeft betaald aan zijn broer. Dit zou neerkomen op € 2.550,- per maand, hetgeen twee keer zo hoog is als zijn Wajong-uitkering. [appellant] heeft zijn schade niet onderbouwd en had, voor zover er wel schade is, zijn schade moeten beperken door een andere kamer te zoeken.

6.14 De conclusie is dat het principaal hoger beroep van [appellant] gedeeltelijk slaagt en dat het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde 1] c.s. slaagt. Daarom zal het hof het vonnis voor zover gewezen in conventie vernietigen. Voor het overige blijft het vonnis in stand. Dat geldt ook voor de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg omdat nog steeds geldt dat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld. In zoverre faalt grief 5 van [appellant]. Het hof zal in het principaal hoger beroep de kosten ook compenseren en in het incidenteel hoger beroep [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep. 6.15 Die proceskosten worden begroot op: salaris advocaat € 607,- (½ punt × tarief II) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 785,- De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Het hof: - vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 29 juni 2022 voor zover gewezen in conventie, en in zoverre opnieuw rechtdoende: - veroordeelt [geïntimeerde 1] c.s. hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van betaling aan [appellant] te voldoen een bedrag van € 17.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening; - bekrachtigt het vonnis voor het overige; compenseert de kosten van het principaal hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. begroot op € 785,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan; bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft voldaan verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mr. M.P.J. Ruijpers, F.M. Bus en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2024 in aanwezigheid van de griffier. HR 16 december 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1583, NJ 1995, 213. Vgl. HR 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL9662. Parl. Gesch. Inv. Boek 6, p. 1269. HR 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1941. HR 15 maart 2019, ECLI:NL:HR:2019:376, NJ 2019, 162. HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BR5211, NJ 2011, 601.

Op toekenning van de wettelijke verhuiskostenvergoeding heeft hij als kamerhuurder geen recht. Van immateriële schade is hier geen sprake. 6.8 Het hof stelt voorop dat stelplicht en bewijslast van het bestaan van schade op [appellant] rust. In het algemeen is voldoende dat de benadeelde feiten stelt waaruit kan worden afgeleid dat hij schade heeft geleden. In beginsel zal degene die zich beroept op een aantasting in zijn persoon ‘op andere wijze’ (immateriële schade) de aantasting in zijn persoon met concrete gegevens moeten onderbouwen. In voorkomend geval kunnen de aard en de ernst van de normschending meebrengen dat de in dit verband relevante nadelige gevolgen daarvan voor de benadeelde zo voor de hand liggen, dat een aantasting in de persoon kan worden aangenomen. Indien de rechter van oordeel is dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, dient de rechter de omvang van de schade op de voet van art. 6:97 BW te schatten. 6.9 Het hof overweegt verder als volgt. Wat er ook zij van de houding van [appellant] daarbij, vast staat dat er nog geen overeenstemming was tussen partijen over het (al dan niet tijdelijke) vertrek van [appellant] uit de kamer op het moment dat [geïntimeerde 1] c.s. wilde starten met de verbouwing van het pand aan de [adres]. Desondanks is [geïntimeerde 1] c.s. zonder tussenkomst van de rechter begonnen met de werkzaamheden. Daarbij zijn vrijwel meteen de nutsvoorzieningen afgesloten en zijn de wc en het leidingwerk gesloopt waardoor bewoning van de kamer voor [appellant] onmogelijk werd. Ook heeft er een escalatie plaatsgevonden tussen de (door [geïntimeerde 1] c.s. ingeschakelde) bouwvakkers en [appellant]. Vervolgens heeft [geïntimeerde 1] c.s. de sloten van het pand laten vervangen zodat [appellant] geen toegang meer had tot het pand. De eigendommen van [appellant] zijn door of namens [geïntimeerde 1] c.s. in een container geplaatst. [geïntimeerde 1] c.s. heeft de terugkeer van [appellant] daarna ook feitelijk onmogelijk gemaakt door op 1 mei 2021 huurovereenkomsten met derden te sluiten, terwijl op dat moment de huurovereenkomst met [appellant] nog niet beëindigd was. [appellant] heeft een kort gedingprocedure moeten starten om duidelijkheid te krijgen over zijn status en heeft lang in onzekerheid daarover gezeten. Pas eind juni 2022 heeft [appellant] door het bodemvonnis van de kantonrechter en het arrest in kort geding van dit hof meer duidelijkheid gekregen. Van [appellant] kon niet worden verwacht dat hij in de tussentijd een meer dan tijdelijke oplossing zou zoeken voor zijn woonprobleem. Dat [appellant] daarbij hogere kosten heeft gemaakt dan strikt noodzakelijk en daarbij misschien niet de meest gangbare keuzes heeft gemaakt kan hem, gelet op de onrechtmatige ontruiming die aan [geïntimeerde 1] c.s. moet worden toegerekend, niet worden tegengeworpen. Doordat [appellant] zomaar op straat werd gezet, heeft hij onder grote (emotionele en feitelijke) druk zijn keuzes moeten maken. Het hof volgt echter niet het betoog van [appellant] dat de schadevergoeding over drie jaar (plus opzegtermijn) moet worden berekend. Eind juni 2022 was immers voldoende duidelijk dat [geïntimeerde 1] c.s. het huurgenot van de kamer niet meer aan [appellant] hoefde te verschaffen. De schade die [appellant] tot die tijd heeft geleden komt naar het oordeel van het hof voor vergoeding in aanmerking. Die schade komt in elk geval neer op vergoeding van de kosten die [appellant] aan zijn broer heeft moeten betalen. Het hof acht, mede gelet op de inkomsten die [appellant] heeft uit een Wajong-uitkering, niet aannemelijk dat dit een bedrag van € 85,- per dag is geweest maar aannemelijk is wel dat hij enige vergoeding heeft moeten betalen aan zijn broer. Anderzijds heeft hij in deze periode geen huur betaald aan [geïntimeerde 1] c.s. Verder geldt dat, gelet op de aard en ernst van de normschending door [geïntimeerde 1] c.s (het feitelijk op straat zetten van [appellant] en daarmee schending van art. 8 EVRM), waardoor [appellant] afhankelijk werd van hulp van familie, aannemelijk is dat [appellant] geestelijk leed is aangedaan ook al ontbreken daarvoor concrete gegevens. Omdat de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, zal het hof een schatting maken. Het hof begroot, alle voornoemde omstandigheden in onderlinge samenhang bekeken, de schade van [appellant] op een bedrag van € 17.500,-. 6.10 Voor (analoge) toepassing van de forfaitaire verhuiskostenvergoeding als bedoeld in art. 7:275 lid 4 BW ziet het hof geen ruimte omdat het hier geen zelfstandige woonruimte betreft en ook niet aannemelijk is dat [appellant] daadwerkelijk verhuiskosten heeft moeten maken nu zijn eigendommen door [geïntimeerde 1] c.s. in een container zijn opgeslagen en later zijn vernietigd. Grief 3 slaagt dus slechts gedeeltelijk. Ophalen eigendommen; dwangsom 6.11 Grief 4 is gericht tegen de veroordeling van [appellant] om zijn spullen uit de container op te halen, op straffe van een dwangsom. [appellant] heeft aangevoerd dat de spullen in het gehuurde moeten worden geplaatst of in een vergelijkbare woonruimte. De dwangsomveroordeling om zijn spullen op te halen is niet op zijn plaats: het is juist aan [geïntimeerde 1] c.s. om de spullen bij (de woning van de broer van) [appellant] af te leveren. 6.12 Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is vast komen te staan dat de container inmiddels (na aanschrijving door de gemeente) is weggehaald en dat de eigendommen van [appellant] zijn vernietigd. Het gaat dus enkel nog om de vraag of de dwangsomveroordeling terecht is opgelegd. Het hof beantwoordt die vraag bevestigend. [appellant] is voldoende in de gelegenheid gesteld om zijn spullen op te halen maar hij heeft dat steeds nagelaten. Er was dus kennelijk een prikkel tot nakoming nodig in de vorm van een dwangsom. Verder geldt dat er geen verplichting was voor [geïntimeerde 1] c.s. om de eigendommen bij [appellant] af te leveren. Eventuele kosten van verhuizing van zijn eigendommen (naar de woning van zijn broer of een andere ruimte) had [appellant] op [geïntimeerde 1] c.s. kunnen verhalen. Bewijsaanbiedingen 6.13 Aan het bewijsaanbod van [appellant] gaat het hof voorbij omdat het niet voldoende specifiek is. Aan het bewijsaanbod van [geïntimeerde 1] c.s. gaat het hof eveneens voorbij omdat het niet relevant is: ook als de te bewijzen aangeboden feiten vast komen te staan, leiden deze niet tot een andere beslissing.