ECLI:NL:GHDHA:2024:1904

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.323.901/01 Zaaknummer rechtbank : 9894377 CV EXPL 22-2049 Arrest van 8 oktober 2024 in de zaak van 1 [appellant 1] , wonend in [woonplaats] , 2. [appellant 2], wonend in [woonplaats] , 3. Tramin V.O.F., kantoorhoudende in Wijngaarden, gemeente Molenlanden, appellanten, advocaat: mr. J.B. Rijpkema, kantoorhoudend in Groningen, tegen 1 [geïntimeerde] , wonend in [woonplaats] , 2. A. en I. Holding B.V., gevestigd in Schijf, gemeente Rucphen, geïntimeerden, advocaat: mr. T.A. Vermeulen, kantoorhoudend in Rotterdam. Het hof noemt partijen hierna [appellant 1] c.s. en [geïntimeerde] c.s. 1De zaak in het kort 1.1 [geïntimeerde] c.s. hebben een bedrijfswoning en bedrijfsruimte aan [appellant 1] c.s. verhuurd. Nadat de burgemeester deze panden tijdelijk had gesloten wegens het aantreffen van een hennepkwekerij, hebben [geïntimeerde] c.s. de huurovereenkomst per direct beëindigd. Zij willen dat de panden worden ontruimd en maken aanspraak op doorbetaling van de huur tot de ontruiming en schadevergoeding. [appellant 1] c.s. zijn het hiermee niet eens en zeggen dat de bedrijfsruimte waarin de hennepkwekerij is aangetroffen niet tot de door hen gehuurde panden behoort. Volgens hen heeft de burgemeester de verkeerde panden gesloten. 1.2 Het hof geeft [geïntimeerde] c.s. gelijk.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: - de dagvaarding van 10 januari 2023, waarmee [appellant 1] c.s. in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 13 oktober 2022; de memorie van grieven van [appellant 1] c.s., met bijlagen; het arrest van dit hof van 2 mei 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 juni 2023; de memorie van antwoord van [geïntimeerde] c.s., met bijlagen; de akte van [appellant 1] c.s.; de antwoordakte van [geïntimeerde] c.s.

3.1 [appellant 1] en [appellant 2] zijn beherend vennoten van Tramin VOF. 3.2 [geïntimeerde] en haar (inmiddels overleden) echtgenoot zijn eigenaar geweest van het perceel dat kadastraal werd aangeduid als [gemeente] [nummer 1] en dat gelegen was aan de [adres 2] . Het perceel omvatte een bedrijfsgedeelte en een woning. In 1998 is het bedrijfsgedeelte ingebracht in A. en I. Holding BV terwijl de woning eigendom bleef van [geïntimeerde] en haar echtgenoot. Daarna is het perceel [nummer 1] gesplitst, waarbij het Kadaster aan de nieuwe percelen de nummers [nummer 2] (omschrijving bedrijvigheid (industrie)) en [nummer 3] (omschrijving wonen) heeft toegekend. Ook heeft het Kadaster aan perceel [nummer 2] huisnummer [adres 2A] toegekend. Sindsdien was [geïntimeerde] dus (aanvankelijk samen met haar inmiddels overleden echtgenoot) eigenaar van het perceel [nummer 3] , met huisnummer [adres 2] (omschrijving wonen), en was A. en I. Holding BV eigenaar van het perceel [nummer 2] , met huisnummer [adres 2A] (omschrijving bedrijvigheid (industrie)). 3.3 Het perceel met nummer [nummer 3] (huisnummer [adres 2] ) wordt aan drie kanten omsloten door het perceel met nummer [nummer 2] (huisnummer [adres 2A] ). Vanaf de straat bezien direct rechts naast deze percelen bevindt zich het perceel met de kadastrale aanduiding [nummer 4] en huisnummer [adres 1] ). Dit laatste perceel is eigendom van een derde. Het door het Kadaster aan perceel [nummer 2] toegekende huisnummer [adres 2A] wordt feitelijk niet gebruikt. De situatie ter plaatse ziet er als volgt uit: Midden-onder, grenzend aan de straat, staat de woning met huisnummer [adres 2] . Links daarvan en achter de woning staan loodsen. De woning en de loodsen hebben gedeelde nutsvoorzieningen. Vanaf de straat bezien rechts naast het perceel met huisnummer [adres 2] bevindt zich het perceel met huisnummer [adres 1] . 3.4 [geïntimeerde] heeft, gedeeltelijk ook namens A. en I. Holding BV, aan [appellant 1] verhuurd het object dat in de huurovereenkomst is omschreven als “het pand staande aan de [adres 2] (…) te [gemeente]”. Volgens de huurovereenkomst is de bestemming van het gehuurde “bedrijfsruimte en bedrijfswoning”. De huurovereenkomst is aangegaan per 1 oktober 2016 voor de duur van vijf jaar en vervolgens met vijf jaar verlengd, tot 1 oktober 2026. 3.5 Vanaf juni 2020 is een splitsing van de huur overeengekomen: het bedrijfsgedeelte van het huurobject (kadastraal aangeduid als [adres 2A] ) wordt door A. en I. Holding BV verhuurd aan Tramin VOF onder dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke overeenkomst. [appellant 1] is de bedrijfswoning blijven huren van [geïntimeerde] . De huurprijs is voor ieder deel op de helft van de oorspronkelijke huurprijs bepaald. 3.6 [appellant 1] c.s. hebben de huur voor de maanden april en mei 2022 niet betaald. 3.7 Bij besluit van 29 maart 2022 heeft de burgemeester het bedrijfspand aan de [adres 2A] tot 30 september 2022 gesloten op grond van artikel 13b lid 1 Opiumwet. Op grond van dezelfde redenen heeft de burgemeester bij besluit van 19 april 2022 de woning aan de [adres 2] tot 26 juli 2022 gesloten. In dit laatste besluit is vermeld: “Aanleiding Tijdens een integrale controle is het pand aan de [adres 2] bezocht door toezichthouders van de gemeente. (…) De bewoner gaf de indruk dat er in het achter de woning gelegen bedrijfspand, kadastraal bekend onder [adres 2A] , een hennepkwekerij aanwezig was. (…) Constateringen (…) In de verschillende ruimtes van de loods trof de politie op donderdag 17 maart 2022 in totaal 2229 hennepplanten, 3128 hennepstekken en 162 moederplanten aan. (…) Er werd een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. Er was sprake van: • meerdere kweekruimtes waar grotere planten stonden, zowel beneden als boven in het pand; • meerdere opkweekruimtes waar hennepstekken werden opgekweekt, zowel beneden als boven in het pand; • een professionele droogruimte, begane grond; • middelen bestemd voor kweken van de hennepplanten, waaronder speciale (pot)grond; • het illegaal aftappen van stroom (diefstal van stroom), afkomstig van de meterkast (mogelijk 2 meterkasten) in of behorende tot de woning. Kadastraal adres van de woning is [adres 2] ; • gevaar zettende stroomvoorziening dmv verlengsnoeren die aan elkaar gekoppeld waren om zo de diverse kweekruimtes te voorzien van stroom; • watertoevoer vanuit de woning; • een afzuiginstallatie die uit kwam dan wel in verbinding stond met de achtertuin; • warmtebronnen, ventilatie door middel van afzuiginstallaties (voorzien van koolstoffilters) en ventilatoren; • meerder oogsten hetgeen kon worden opgemaakt uit de berg afvalzaken die in het pand aanwezig was.

(…) De woning is verbonden met het bedrijfspand alwaar de hennepkwekerijen zijn aangetroffen. De woning stond ten dienste van de hennepkwekerijen in de zin van de stroomvoorziening. (…) Zowel de woning als het bedrijfspand bestaan uit meerdere delen, en zijn te kenmerken als sluipdoor kruipdoor. De onoverzichtelijke situatie maakt dat sluiting van enkel het bedrijfspand alwaar de kwekerijen zijn aangetroffen, ook al heeft deze een eigen oprit, lastig te handhaven is door controles. Van buitenaf is zichtbaar dat de panden, bedrijfspand en de woning, (constructief) met elkaar in verbinding staan. Hoewel niet duidelijk is dat de panden ook middels deuren met elkaar in verbinding staan, zouden deze wel kunnen worden gecreëerd. Omstandigheden en verwijtbaarheid Er was sprake van een zeer omvangrijke hennepkwekerij, zowel naar aard en omvang. Met aard wordt in deze verstaan de mate van professionaliteit. Er was sprake van een lijnproductie, van het opkweken vanaf een zaadje tot en met een professionele droogkamer. (…)” 3.8 Per e-mail van hun advocaat van 25 april 2022 hebben [geïntimeerde] c.s. aan [appellant 1] c.s. bericht dat zij de huurovereenkomst voor zowel het woongedeelte als het bedrijfsgedeelte buitengerechtelijk ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. De buitengerechtelijke ontbinding is per e-mail van 12 mei 2022 aangevuld. 3.9 [appellant 1] c.s. hebben een bezwaarschrift ingediend tegen de besluiten van de burgemeester waarbij de panden aan de [adres 2] en [adres 2A] zijn gesloten. Bij besluit van 21 november 2022 heeft de burgemeester dit bezwaarschrift niet-ontvankelijk verklaard. Volgens de burgemeester konden [appellant 1] c.s. niet als belanghebbenden bij het besluit tot sluiting van de woning [adres 2] worden aangemerkt omdat zij als tussenhuurder slechts een afgeleid belang hadden bij dit besluit. Wat betreft het besluit tot sluiting van het bedrijfspand [adres 2A] was het bezwaarschrift te laat ingediend zonder dat sprake was van een verschoonbare termijnoverschrijding. [appellant 1] c.s. hebben alleen tegen de niet-ontvankelijkverklaring van het bezwaar tegen de sluiting van het bedrijfspand beroep bij de bestuursrechter ingesteld. 4Procedure bij de rechtbank 4.1 [geïntimeerde] c.s. hebben [appellant 1] c.s. gedagvaard en gevorderd: - primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, subsidiair dat de kantonrechter de ontbinding zal uitspreken, - veroordeling van [appellant 1] c.s. om het gehuurde te ontruimen, - veroordeling van [appellant 1] om aan [geïntimeerde] te betalen € 5.560,-- aan huurachterstand hoofdelijke veroordeling van [appellant 1] c.s. om aan [geïntimeerde] c.s. te betalen € 6.775,88 aan huurachterstand en een aanslag gemeentelijke belastingen, veroordeling van [appellant 1] om aan [geïntimeerde] te betalen € 2.780,-- per maand vanaf 1 juni 2022 en vanaf 1 juli 2022 € 2.855,06 per maand, tot aan de datum van ontruiming, veroordeling van [appellant 1] c.s. om aan A. I. Holding B.V. te betalen € 2.780,-- per maand vanaf 1 juni 2022 en vanaf 1 juli 2022 € 2.855,06 per maand tot aan de datum van ontruiming, hoofdelijke veroordeling van [appellant 1] c.s. tot betaling van alle schade aan het bedrijfsgedeelte en veroordeling van [appellant 1] tot betaling van de schade aan het woongedeelte, nader op te maken bij staat, het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 4.2 Deze vordering baseren [geïntimeerde] c.s. op het volgende. De huurovereenkomst is beëindigd doordat [geïntimeerde] c.s. deze buitengerechtelijk hebben ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Voor het geval de buitengerechtelijke ontbinding niet rechtsgeldig zou zijn, vorderen [geïntimeerde] c.s. subsidiair ontbinding door de rechter op grond van artikel 6:265 lid 1 BW omdat sprake is van tekortkomingen van [appellant 1] c.s. in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit betreft de aanwezigheid van een (grote) hennepkwekerij in het gehuurde en de achterstand in de betaling van huurtermijnen. [appellant 1] c.s. zijn verplicht de achterstallige huurtermijnen en de lopende huur tot de ontruiming te betalen. Ook dienen zij het gebruikersdeel van de aanslag WOZ-gemeentebelasting 2022 aan A. en I. Holding BV te betalen omdat is overeengekomen dat deze lasten voor rekening van Tramin VOF komen. [appellant 1] c.s. zijn bovendien aansprakelijk voor de als gevolg van hun tekortkomingen door [geïntimeerde] c.s. geleden schade, waaronder de gederfde huur. 4.3 [appellant 1] c.s. hebben betwist dat de bedrijfsruimte waarin de hennepkwekerij is aangetroffen tot het gehuurde behoort. De verkeerde gebouwen zijn gesloten en daarom kunnen de besluiten van de burgemeester niet in stand blijven en kan de buitengerechtelijke ontbinding daarop niet worden gebaseerd. [appellant 1] c.s. wisten niet dat vanuit de bedrijfswoning illegaal energie en water werden afgetapt voor de hennepkwekerij. [appellant 1] c.s. voeren verder als verweer dat zij de huurbetaling vanaf 1 april 2022 terecht hebben opgeschort omdat [geïntimeerde] c.s. geen huurgenot hebben verschaft. In reconventie vorderen [appellant 1] c.s. dat de kantonrechter bepaalt dat zij tot deze opschorting gerechtigd waren en dat zij van hun betalingsverplichtingen zijn bevrijd totdat zij het gehuurde weer in gebruik kunnen nemen. 4.4 De kantonrechter heeft in het vonnis voor recht verklaard dat de huurovereenkomst door buitengerechtelijke ontbinding per 25 april 2022 is beëindigd, en heeft de andere onderdelen van de vordering van [geïntimeerde] c.s. grotendeels ook toegewezen. De vordering in reconventie van [appellant 1] c.s. heeft de kantonrechter afgewezen. 5Vordering in hoger beroep 5.1 [appellant 1] c.s. zijn in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens zijn met het vonnis. Zij hebben twee bezwaren (grieven) tegen het vonnis aangevoerd. Kort samengevat betogen [appellant 1] c.s. met hun grieven dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de bedrijfsruimte waarin de hennepplantage is aangetroffen tot het gehuurde behoorde.

Toetsingskader 6.1 Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan een verhuurder een huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter ontbinden indien in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld en de burgemeester om die reden het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet heeft gesloten. Het enkele feit dat de burgemeester tot sluiting van het gehuurde is overgegaan omdat in het gehuurde in strijd met genoemde bepalingen van de Opiumwet is gehandeld geeft de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Niet vereist is dat het bestuursrechtelijk besluit tot sluiting onherroepelijk is. Voor zover de eerste grief van een andere opvatting uitgaat, slaagt die grief dus niet. 6.2 In een procedure bij de civiele rechter kan aan de orde worden gesteld of de verhuurder gebruik heeft mogen maken van de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Het komt dan aan op de vraag of het gebruik maken van deze bevoegdheid in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW) of dat sprake is van misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW). Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. [geïntimeerde] c.s. waren bevoegd tot buitengerechtelijke ontbinding 6.3 [geïntimeerde] c.s. hebben de bevoegdheid gekregen om de huurovereenkomst met [appellant 1] c.s. buitengerechtelijk te ontbinden op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW. Niet in geschil is immers dat de burgemeester zowel de gehuurde bedrijfsruimte (in het besluit aangeduid als “het bedrijfspand aan de [adres 2A]”) als de gehuurde bedrijfswoning (in het besluit aangeduid als “de woning aan de [adres 2]”) tijdelijk heeft gesloten op grond van artikel 13b lid 1 Opiumwet wegens overtreding van artikel 3 Opiumwet in deze panden. De stelling van [appellant 1] c.s. dat de hennepplantage is aangetroffen in een bedrijfsruimte die niet door hen werd gehuurd en dat de burgemeester daarom de verkeerde panden heeft gesloten, kan niet tot een ander oordeel over het bestaan van de ontbindingsbevoegdheid leiden. Uitoefening ontbindingsbevoegdheid is niet onaanvaardbaar 6.4 Voor zover [appellant 1] c.s. met hun stelling dat de ruimte waarin de hennepplantage is aangetroffen niet tot het gehuurde behoort willen betogen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde] c.s. gebruik hebben gemaakt van hun bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, kan dit betoog hun niet baten. Het hof legt dit hierna uit. 6.5 De discussie tussen partijen gaat over de drie, aan elkaar gebouwde loodsen rond de gehuurde woning. Eén van die loodsen bevindt zich (bezien vanaf de straat) links naast de gehuurde woning, terwijl de twee andere loodsen achter de gehuurde woning liggen. Niet in geschil is dat de loods links naast de woning tot het gehuurde behoort, evenals de woning zelf. Vast staat echter (zie ook het vonnis onder 4.7, onbestreden) dat de hennepkwekerij alleen is aangetroffen in een loods achter de gehuurde woning. [appellant 1] c.s. stellen dat deze loods niet tot het gehuurde behoort; volgens hen hebben zij uitsluitend de woning en de loods links naast de woning van [geïntimeerde] c.s. gehuurd. Zij voeren aan dat uit de huurovereenkomst niet blijkt dat het gehuurde drie loodsen omvat en wijzen verder op tekeningen van de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) van het Kadaster waarop per adres is weergegeven welk bebouwingsvlak met dat adres wordt aangeduid. Eén tekening betreft [adres 1] . Dit is het buurperceel dat vanaf de straat bezien rechts naast het adres [adres 2] (A) ligt. Op deze tekening zijn de twee loodsen achter de woning door markering met kleur toegekend aan huisnummer [adres 1]: Op de BAG-tekening van huisnummer [adres 2] is door markering met kleur weergeven dat dit adres de woning en alleen de loods links naast de woning omvat: 6.6 Het hof is van oordeel dat [appellant 1] c.s. hun stelling dat de twee loodsen achter de woning niet tot het gehuurde behoren onvoldoende hebben onderbouwd, mede gelet op hetgeen [geïntimeerde] c.s. hiertegen hebben aangevoerd. Het volgende is daarbij van belang. 6.7 In de eerste plaats is het hof het eens met [geïntimeerde] c.s. dat de BAG-tekeningen niet juist zijn en dat een door hen overgelegde luchtfoto wel juist weergeeft welk gebouwen bij welk adres horen. Die foto ziet er als volgt uit: Op de foto heeft de gemeente [gemeente] de perceelsgrenzen en huisnummers in het groen ingetekend, aldus dat de woning en alle drie de loodsen zich bevinden op twee percelen (de loodsen op [nummer 2] en de woning - het gebouw met het rode kruisje - grotendeels op [nummer 3] ) die samen huisnummer [adres 2] hebben, en dus niet op het perceel met huisnummer [adres 1] . Dat dit een juiste weergave is wordt bevestigd door een notariële akte van rectificatie met aangehechte kadastrale tekening inzake de inbreng van het bedrijfsgedeelte van [adres 2] in A. en I. Holding BV in 1998 (zie hiervoor in 3.2). Uit die akte en tekening blijkt dat de grond waarop alle drie de loodsen staan net als de woning toen al hoorden bij huisnummer [adres 2] (dan wel het later door het Kadaster toegekende, maar feitelijk niet gebruikte huisnummer [adres 2A] ) en niet bij [adres 1] . Bovendien is op de tekening de grens tussen [adres 2] / [adres 2A] en [adres 1] dezelfde als op de luchtfoto. 6.8 Dat alle loodsen en de woning bij [adres 2] / [adres 2A] horen wordt verder bevestigd door het feit dat de woning en de loodsen gedeelde nutsvoorzieningen hebben (zie ook hiervoor in 3.3). Vast staat bovendien dat de hennepkwekerij stroom en water vanuit de woning kreeg (zie hiervoor in 3.7, onder “constateringen”). Ook dat is een bevestiging dat de loodsen achter de woning bij [adres 2] / [adres 2A] horen. 6.9 Tussen partijen is in discussie of de woning en de drie loodsen bij het aangaan van de huurovereenkomst onderling met elkaar verbonden waren: [geïntimeerde] c.s. stellen gemotiveerd van wel, [appellant 1] c.s. ontkennen dit onder verwijzing naar foto’s en schriftelijke verklaringen van bewoners van de woning. Wat daar verder van zij: vast staat in elk geval dat de loodsen achter de woning via een oprit over het perceel van [adres 2] / [adres 2A] te bereiken zijn. Daarentegen is niet gesteld of gebleken dat de loodsen ook vanaf [adres 1] bereikbaar zijn. Dit is eveneens een bevestiging dat de loodsen bij [adres 2] / [adres 2A] horen. 6.10 Het hof concludeert dat de loods waarin de hennepkwekerij is aangetroffen tot het gehuurde behoort. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is dus in elk geval wat betreft de bedrijfsruimte niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. 6.11 Ook wat betreft de woning is de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, alleen al omdat vast staat dat vanuit de woning stroom voor de hennepkwekerij is afgetapt. 6.12 [appellant 1] c.s. wijzen er nog op dat zij en de bewoners van de woning nimmer als verdachten zijn aangemerkt. Daaraan kunnen echter allerlei overwegingen van de politie en het Openbaar Ministerie ten grondslag hebben gelegen. In elk geval kan in deze omstandigheid geen bevestiging worden gevonden van de stelling van [appellant 1] c.s. dat er geen verband bestaat tussen de hennepkwekerij en de panden aan de [adres 2] / [adres 2A] . Evenmin maakt deze omstandigheid de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

6.15 De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant 1] c.s. niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant 1] c.s. als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 6.16 Die proceskosten worden begroot op: griffierecht € 783,- salaris advocaat € 3.035,- (2,5 punten × tarief II) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.996,-

Het hof: bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 13 oktober 2022; veroordeelt [appellant 1] c.s. hoofdelijk in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] c.s. begroot op € 3.996,-; bepaalt dat als [appellant 1] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak hebben voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant 1] c.s. de kosten van die betekening moeten betalen, plus extra nakosten van € 92,-. Dit arrest is gewezen door mrs. C.T.C. Welters, E.M. Dousma-Valk en M.E. Honée, en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2024 in aanwezigheid van de griffier. Het vonnis is gepubliceerd op www.rechtspraak.nl met nummer ECLI:NL:RBROT:2022:9757. Productie 2 bij conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie. Productie 1 bij conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie. Productie 2 bij conclusie van antwoord in reconventie.