ECLI:NL:GHDHA:2023:2967

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.303.827/01 Zaaknummer Hoge Raad : 20/01409 Arrest van 16 mei 2023 in de zaak van [appellant] , wonend in [woonplaats], appellant, advocaat: mr. M. Buitelaar, kantoorhoudend in Naaldwijk, tegen 1Groza B.V., gevestigd in Valkenswaard, 2. Aktua Vastgoed B.V., gevestigd in Heemstede, verweersters, advocaat: mr. A.G. Moeijes, kantoorhoudend in Velsen-Zuid. Het hof zal partijen hierna ieder afzonderlijk [appellant], Groza en Aktua noemen. Groza en Aktua zullen gezamenlijk worden aangeduid als Groza c.s. 1De zaak in het kort 1.1 Deze zaak gaat over investeringen in kavels grond die mogelijk op termijn van bestemming zullen wijzigen en daardoor substantieel in waarde zullen stijgen. [appellant] heeft tien van dit soort percelen van Groza gekocht. Volgens [appellant] heeft Groza c.s. hem onjuiste en onvolledige informatie verstrekt en had zij de gronden niet aan [appellant] mogen verkopen omdat zij niet over de op grond van de Wet op het Financieel Toezicht (Wft) benodigde vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) beschikte. [appellant] houdt Groza c.s. daarom aansprakelijk voor de door hem geleden schade. 1.2 De vorderingen van [appellant] zijn door rechtbank Noord-Holland en het gerechtshof Amsterdam afgewezen. Na cassatie heeft de Hoge Raad beslist dat dit hof opnieuw moet beoordelen of Groza c.s. een vergunning nodig had van de AFM voor verkoop van de gronden. 1.3 Het hof geeft [appellant] in dit tussenarrest een bewijsopdracht.

2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken: de exploten tot oproeping na cassatie en verwijzing (na het arrest van de Hoge Raad van 1oktober 2021) van [appellant] van 3 december 2021; het arrest van dit hof van 28 december 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 maart 2022, met daaraan gehecht de brief van 21 maart 2022 van [appellant]; de memorie na cassatie en verwijzing tevens houdende vermindering van eis van [appellant], met bijlagen; de memorie van antwoord na cassatie en verwijzing van Groza c.s., met bijlagen.

3.1 [appellant], geboren in 1944, is kweker van potplanten. Hij drijft samen met zijn zoon een kwekerij. 3.2 Groza houdt zich bezig met de handel in percelen grond. [bestuurder] is indirect enig bestuurder en enig aandeelhouder van Groza. 3.3 Aktua is een vastgoedbemiddelaar die in opdracht van Groza investeerders zoekt voor de aankoop van percelen grond en potentiële kopers in contact brengt met Groza. 3.4 Medewerkers van Aktua hebben in opdracht van Groza in februari 2014 telefonisch contact opgenomen met [appellant] en hem diverse percelen grond, ter investering, te koop aangeboden. In de daarop volgende maanden zijn er verdere telefonische contacten geweest tussen Aktua en [appellant] over de te koop aangeboden grond. Ook hebben er in dit verband in maart 2014 tussen [appellant] en medewerkers van Aktua diverse besprekingen plaatsgevonden op het bedrijf van [appellant]. 3.5 Aktua heeft aan [appellant] brochures verstrekt, met als titel "Propositie", over de door Groza te koop aangeboden percelen grond (te weten landbouwgrond, akkerbouwgrond, natuurgrond en grasland). 3.6 [appellant] heeft in maart 2014 een aantal koopovereenkomsten met Groza ondertekend met betrekking tot tien percelen grond voor een totaalbedrag (inclusief notariskosten en overdrachtsbelasting) van € 1.046.044,80 (hierna: de koopovereenkomsten). 3.7 De koopovereenkomsten bevatten onder meer de bepalingen dat het de koper bekend is dat het registergoed een onderdeel is van recent door verkoper verworven percelen waarbij tussen deze transacties waardestijgingen zitten, dat het koper bekend is dat het registergoed geen jaarlijks rendement oplevert, dat er geen garantie is voor een (autonome) waardestijging al dan niet door een bestemmingsplanwijziging en dat de kavel(s) alleen door koper conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd. Daarnaast bevatten de overeenkomsten de voorwaarde dat koper verklaart te hebben kennisgenomen van de brochure en informatie die behoort bij het verkochte. 3.8 Onderaan de koopovereenkomsten staat vermeld: "GROZA B.V. staat voor het aanbieden van deze percelen niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten, (www.afm.nl)" 3.9 Aktua en Groza hebben [appellant] voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomsten kopieën van twee op internet gepubliceerde artikelen doen toekomen, waarin wordt gemeld dat de AFM waarschuwt voor beleggen in grond omdat er vaak een te rooskleurig beeld wordt geschetst van de rendementen en risico's. Deze artikelen heeft [appellant] voorzien van een paraaf en geretourneerd aan Aktua of Groza. 3.10 In het kader van de koopovereenkomsten heeft [appellant] vragenlijsten ingevuld en ondertekend. Met betrekking tot de aankoop van een perceel te Etten-Leur luidt deze vragenlijst, zoals beantwoord door [appellant], onder meer als volgt: “(…) 26. Beseft u dat er een mogelijkheid bestaat dat er misschien wel nooit een bestemmingswijziging zal plaatsvinden? Antwoord: ja (…) 29. Beseft u dat dit product niet AFM gereguleerd is en dat daarmee AKTUA en GROZA niet onder toezicht staan van de AFM? Antwoord: ja (…) 64. Hoe denkt u dat het komt dat nog geen enkel product zoals deze AFM gereguleerd is? Antwoord: onzekere looptijd op eventueel rendement (…) 66. Beseft u dat, indien u op korte termijn de grond weer wenst te verkopen, u verlies kunt leiden op uw huidige investering? Antwoord: ja (…) 75. Beseft u dat u een stuk meer betaalt dan dat GROZA heeft gedaan voor dit perceel? Antwoord: ja 76. GROZA heeft daarnaast ook substantiële kosten voor het verwerven van de gronden, het laten onderzoeken van de gronden, het verkavelen van de gronden en het laten bemiddelen in de verkoop. Hoeveel procent van uw koopsom denkt u dat GROZA aan kosten heeft? Antwoord: 40% 77. Het is u bekend dat GROZA het/de betreffende perce(e)l(en) recent (minder dan 3 jaar geleden) heeft aangekocht? Antwoord: nee (nu wel) (... )” 3.11 Voorts is een aantal verificatieformulieren ingevuld dat door [appellant] is ondertekend. In de verificatieformulieren wordt onder meer de vraag gesteld: "U bent zich ervan bewust dat er door GROZA geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging en/of bestemmingswijziging en dat de kavel(s) alleen door u conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd?" [appellant] heeft bij deze vraag een paraaf gezet bij het antwoord "ja". 3.12 Groza heeft daarnaast in maart 2014 vier telefonische 'verificatiegesprekken' met [appellant] gevoerd, die door Groza zijn opgenomen. De transcripties van deze gesprekken zijn in de procedure overgelegd. 3.13 De levering van de tien percelen heeft vervolgens ten overstaan van de door Groza aangewezen notaris plaatsgevonden, waarbij [appellant] bij volmacht is verschenen. 3.14 Ten aanzien van acht van de tien percelen zijn (ongedateerde) pachtovereenkomsten met verschillende pachters getekend, waarbij De Hollandsche Pachtmeester B.V. (hierna DHP), volgens die overeenkomsten, optrad als gevolmachtigde van de (niet bij naam genoemde) eigenaren. Deze pachtovereenkomsten hebben betrekking op het tijdvak 1 januari tot en met 31 december 2014. 3.15 Bij brief van 4 mei 2020 heeft de advocaat van [appellant] aan de advocaat van Groza c.s. het volgende geschreven: “Cliënt gaat in het komende jaar – zes á zeven jaar na de aankoop – over tot verkoop van de percelen grond die hij in 2014 van Groza heeft gekocht. Tijdens de verificatiegesprekken heeft de heer [bestuurder] namens Groza verklaard dat cliënt de kavels grond ca. zes á zeven jaar na de aankoop tegen iets meer dan de door client betaalde aankoopprijzen zou kunnen verkopen. Aan uw cliënten, Groza B.V. en AKTUA Vastgoed B.V., wordt de gelegenheid geboden om voor de bemiddeling bij verkoop van de kavels grond zorg te dragen. Cliënt behoeft dan uitsluitend de koopovereenkomsten te ondertekenen en mee te werken aan de juridische levering van de kavels grond. Uw cliënten hebben dan rechtstreekse invloed op de netto-verkoopopbrengst en kunnen dan zelf bepalen welke verkoopprijs in hun ogen acceptabel is. Indien uw cliënten de bemiddeling bij de verkoop niet ter hand wensen te nemen, worden uw cliënten uitgenodigd om een voorstel te doen ten aanzien van de door uw cliënten voorgestane wijze van verkoop van de kavels grond teneinde een zo hoog mogelijke netto-opbrengst te kunnen realiseren.

4.1 Onderdeel 2.1 van het middel klaagt dat de overweging (in rov. 3.25), dat door [appellant] is gesteld en door Groza c.s. niet, althans onvoldoende is betwist dat de koopovereenkomsten in de situatie zonder (de door [appellant] gestelde) fout niet tot stand zouden zijn gekomen, onjuist, althans onbegrijpelijk is. Deze klacht kan niet tot cassatie leiden. (…) 5Vordering na cassatie en verwijzing 5.1 [appellant] vordert het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 30 november 2016 te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, na eisvermindering: I. te verklaren voor recht dat Groza c.s. jegens [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld, althans jegens [appellant] toerekenbaar tekortgeschoten is; II. Groza c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 758.884,24, althans een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, met rente; III. Groza c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [appellant] van het bedrag van € 21.035,61 inclusief BTW ter vergoeding van vermogensschade; IV. Groza c.s. te veroordelen tot (terug)betaling aan [appellant] van een bedrag van € 10.382,00 dat [appellant] op grond van het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis aan Groza c.s. onverschuldigd heeft voldaan, met rente; V. Groza c.s. te veroordelen in alle proceskosten, te vermeerderen met nakosten en rente. 5.2 [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat, nu de percelen grond inmiddels zijn verkocht, de schade zich concreet heeft verwezenlijkt en concreet is geleden (het verschil tussen de aankoopprijs met kosten in 2014 en de verkoopprijs in 2020/2021). De vordering onder II ligt dan ook voor toewijzing gereed indien het hof tot het oordeel komt dat Groza c.s. onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld. [appellant] meent dat daarvan sprake is omdat Groza c.s. zonder benodigde vergunning van de AFM heeft gehandeld.

6.1 Uit het bepaalde in artikel 424 Rv volgt dat dit hof de behandeling van de zaak voortzet en beslist met inachtneming van de uitspraak van de Hoge Raad en in de stand waarin deze zich bevond toen de door de Hoge Raad vernietigde uitspraak werd gewezen. 6.2 Het hof moet aldus de vraag beantwoorden of Groza (op grond van art. 2:55 Wft) en Aktua (op grond van art. 2:80 lid 1 Wft) een vergunning van de AFM nodig hadden voor het aanbieden van respectievelijk bemiddelen bij de percelen grond. Daarbij is relevant of hier sprake is van beleggingsobjecten. 6.3 Artikel 1:1 Wft bepaalt dat als beleggingsobject onder meer wordt aangemerkt “een zaak (…), welke anders dan om niet wordt verkregen, bij welke verkrijging aan de verkrijger een rendement in geld in het vooruitzicht wordt gesteld en waarbij het beheer van de zaak hoofdzakelijk wordt uitgevoerd door een ander dan de verkrijger.” 6.4 In deze procedure staat tussen partijen enkel ter discussie of aan het beheercriterium is voldaan. Dat de door Groza c.s. aangeboden kavels voor het overige vallen onder de omschrijving van beleggingsobject in de zin van artikel 1:1 Wft, staat daarom tussen partijen vast. Partijen zijn het er verder over eens dat onder ‘beheer’ moet worden begrepen elk onderhoud van de betreffende zaak en het zorgdragen voor eventuele juridische verplichtingen die voortvloeien uit de eigendom van de zaak. 6.5 Aan het beheercriterium is voldaan als de aanbieder de beheerstaken uit handen neemt van de investeerder en in het aanbod besloten ligt dat zij direct of indirect zorg draagt voor het beheer. [appellant] heeft geen schriftelijke volmacht aan Groza c.s. gegeven tot het sluiten van pachtovereenkomsten en zo’n volmacht vormde ook geen onderdeel van de koopovereenkomsten. [appellant] meent dat niet naar de koopovereenkomsten moet worden gekeken (waarin is opgenomen dat de grond niet werd gebruikt, vrij van pacht werd geleverd, en dat de koper zelf voor het beheer zou gaan zorgen) maar naar de feitelijke situatie. In de praktijk werd namelijk het gebruik van de grond voortgezet door de oorspronkelijke gebruiker/pachter. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft [appellant] verklaringen van gebruikers/pachters overgelegd en pachtovereenkomsten. Verder is een overzicht uit het register van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) overgelegd waaruit zou volgen dat de gronden al heel 2014 in gebruik waren. De kavels grond werden derhalve door Groza c.s. aangeboden waarbij in de praktijk ook het feitelijk beheer bij het doen van het aanbod al geregeld was, aldus [appellant]. Groza c.s. heeft betwist dat het beheer van de gronden in het aanbod was inbegrepen omdat de gronden vrij van pacht of andere gebruiksrechten zijn gekocht en verkocht en [appellant] zelf kon bepalen wat hij met de gronden deed. 6.6 Het hof is van oordeel dat, ook als moet worden aangenomen dat de door [appellant] aangekochte percelen vóór de levering feitelijk al in gebruik gegeven of verpacht waren (door DHP), die enkele omstandigheid onvoldoende is om aan te nemen dat voldaan is aan het beheercriterium. Het feitelijk beheer door een derde moet immers in het aanbod van Groza c.s. besloten liggen. [appellant] heeft erkend dat in de brochures van Groza c.s. niets staat vermeld over het beheer van de percelen grond. Ook in de koopovereenkomsten is daarover niets opgenomen. Bovendien heeft [appellant] ten aanzien van acht percelen grond zelf overeenkomsten van opdracht verstrekt aan DHP zodat moet worden aangenomen dat de keuze omtrent het beheer van de gronden (zelf of door een ander) op dat moment in elk geval bij [appellant] lag. Het feit dat er vervolgens nieuwe pachtovereenkomsten zijn gesloten betekent dat er ook geen sprake is van voortgezet gebruik van de percelen. 6.7 Het voorgaande neemt niet weg dat het aanbod om (indirect) zorg te dragen voor het beheer mondeling door Groza c.s. kan zijn gedaan. Volgens [appellant] heeft [betrokkene 1] (van Aktua) tijdens de verkoopgesprekken gezegd dat [appellant] niet zelf zorg hoefde te dragen voor het beheer maar dat een aan Groza c.s. gelieerde organisatie contact met [appellant] zou opnemen in verband met het beheer. Vervolgens meldde DHP zich enkele dagen na het sluiten van de koopovereenkomsten en voor de levering – kennelijk over de verkoop aan [appellant] geïnformeerd door Groza c.s. [appellant] heeft bewijs aangeboden van hetgeen [betrokkene 1] ten aanzien van het beheer heeft gezegd en heeft in dit verband gewezen op zijn eigen verklaring alsmede op verklaringen van [betrokkene 2] en [betrokkene 3], waaruit zou volgen dat Aktua ook bij haar respectievelijk haar vader voor andere transacties heeft aangegeven het beheer via een relatie te zullen verzorgen. Groza c.s. heeft een en ander gemotiveerd bestreden. Zij heeft aangevoerd dat [appellant] nooit met Groza c.s. over het beheer heeft gesproken. Ook heeft zij, onder verwijzing naar een verklaring van DHP, aangevoerd dat er geen nauwe samenwerking is tussen Groza c.s. en DHP en dat DHP via kadasteronderzoek bij [appellant] terecht is gekomen. 6.8 Gelet op de gemotiveerde betwisting door Groza c.s. ligt het op de weg van [appellant] om aan te tonen dat namens Groza c.s. (in de persoon van [betrokkene 1]) mededelingen zijn gedaan waaruit volgt dat Groza c.s. (indirect) zorg zou dragen voor het beheer van de percelen grond. Het hof merkt daarbij op dat de verklaringen van [betrokkene 2] en [betrokkene 1] over andere transacties op zichzelf nog niets zeggen over wat tussen Groza c.s. en [appellant] ten aanzien van het beheer in het kader van de onderhavige transacties is besproken zodat zij op dit punt de eigen verklaring van [appellant] niet kunnen ondersteunen. Het hof zal daarom [appellant] conform zijn bewijsaanbod toelaten tot het leveren van het bewijs van zijn stelling dat [betrokkene 1] tijdens de verkoopgesprekken heeft gezegd dat [appellant] niet zelf zorg hoefde te dragen voor het beheer (maar dat hij benaderd zou worden door een aan Groza en Aktua gelieerde onderneming (DHP) die het beheer van de kavels op zich zou nemen). 6.9 In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

Het hof: laat [appellant] toe te bewijzen dat [betrokkene 1] tijdens de verkoopgesprekken heeft gezegd dat [appellant] niet zelf zorg hoefde te dragen voor het beheer (maar dat hij benaderd zou worden door een aan Groza en Aktua gelieerde onderneming (DHP) die het beheer van de kavels op zich zou nemen); bepaalt dat, indien [appellant] getuigen wil doen horen, de getuigenverhoren zullen worden gehouden in een der zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag voor de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. M.P.J. Ruijpers, op donderdag 6 juli 2023 om 9.00 uur; bepaalt dat, indien één der partijen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak, opgeeft verhinderd te zijn op de genoemde datum en daarbij de verhinderdata van beide partijen in de maanden juli tot en met oktober 2023 opgeeft, de raadsheer-commissaris (in beginsel eenmalig) een nadere datum en tijdstip voor de getuigenverhoren zal vaststellen; deelt mee dat het hof al beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers, inclusief producties, zodat het niet nodig is deze voor het getuigenverhoor over te leggen; houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, J.J. van der Helm en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2023 in aanwezigheid van de griffier. Aanvankelijk had [appellant] ook de notaris en het notariskantoor gedagvaard maar deze zaken zijn na de mondelinge behandeling na aanbrengen bij dit hof doorgehaald. CBb 7 april 2011, ECLI:NL:CBB:2011:BQ0538 en CBb 15 juli 2013, ECLI:NL:CBB:2013:66.

Indien ik niet binnen 14 dagen na heden van u een bericht ontvang waaruit blijkt dat uw cliënten zelf tot bemiddeling bij de verkoop over zullen gaan of waaruit blijkt van een voorstel van uw cliënten over de wijze van verkoop die uw cliënten voorstaan, zal cliënt zelf zorgdragen dat de 10 kavels grond in het komende jaar verkocht worden. Cliënt zal zich uiteraard maximaal inspannen om de hoogst mogelijke opbrengst te realiseren tegen de laagst mogelijke (verkoop)kosten. Op die wijze wordt de schade van cliënt zo veel mogelijk beperkt. Dit is ook in het belang van uw cliënten. Indien uw cliënten geen bemoeienis willen hebben met de bemiddeling bij de verkoop of de wijze van verkoop, kunnen zij zich niet achteraf met recht op het standpunt stellen dat cliënt de kavels grond tegen een te lage prijs of te hoge kosten zou hebben verkocht en dat een hogere netto-opbrengst gerealiseerd had kunnen worden wanneer uw cliënten de bemiddeling bij de verkoop hadden mogen verrichten of een andere wijze van verkoop zou zijn gevolgd. (…)” 3.16 Op 6 mei 2020 heeft de advocaat van Groza c.s. onder meer geschreven: “(…) Als uw cliënt nu plots niet langer bereid is om de bestemmingswijziging rustig af te wachten is dat uiteraard zijn zaak, maar met tussentijdse verkoop wendt hij de gronden aan tot een heel ander doel dan waartoe hij ze heeft gekocht (en ze aan hem zijn verkocht en geleverd). Als daar verlies (schade) uit voortvloeit ligt daarin de oorzaak. Die schade is ook niet te voorkomen of te verminderen door cliënten op te zadelen met bemiddeling bij verkoop of keuze van de wijze van verkoop want daartoe zijn zij geenszins verplicht. Er is dus wel een dichotome variabele, maar niet die, welke u presenteert. De juiste is: uw cliënt (en de kinderen) wachten rustig af, conform de aard van het gekochte en de doelstelling waarmee het is gekocht, of dat wordt losgelaten en er wordt daardoor een verlies gecreëerd en aanvaard. Groza en Aktua staan buiten die keuze en voor hen zijn er geen rechtsgevolgen aan verbonden. (…)” 3.17 In 2021 en 2022 heeft [appellant] de tien percelen grond verkocht. Voor elk perceel geldt dat hij dit tegen een lagere prijs heeft verkocht dan hij zelf in 2014 als koopprijs had betaald. In totaal gaat het om een verschil van € 758.884,24. 4Procedures tot en met cassatie 4.1 [appellant] heeft Groza c.s. gedagvaard en gevorderd, samengevat, een verklaring voor recht dat Groza c.s. jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld, althans toerekenbaar is tekortgeschoten en hoofdelijke veroordeling tot betaling aan hem van € 866.563,08 (later gewijzigd in € 898.325,58). Subsidiair heeft hij vorderingen ingesteld die erop zien dat de koopovereenkomsten zijn ontbonden, worden vernietigd of nietig zijn, en heeft hij betaling gevorderd van onder meer € 1.046.044,80. 4.2 De rechtbank Noord-Holland heeft de vorderingen van [appellant] bij vonnis van 30 november 2016 afgewezen. Het gerechtshof Amsterdam heeft het vonnis van de rechtbank in januari 2020 bekrachtigd en heeft daarbij onder meer overwogen: “3.22 Groza en Aktua hebben bestreden dat zij voor het aangaan van de onderhavige koopovereenkomsten vergunningplichtig zouden zijn op grond van de Wft. Zij hebben gewezen op de bepalingen in de koopovereenkomst dat de koper zich ervan bewust is dat de kavel alleen door hem conform de huidige bestemming mocht worden gebruikt en dat in de leveringsakten is vermeld dat de grond vrij van pacht of huur of enig ander gebruiksrecht werd geleverd. Zij betwisten ook betrokken te zijn geweest bij het tot stand komen van de pachtovereenkomsten. 3.23 De stellingen van [appellant] strekken tot het betoog dat de werkelijke partijbedoeling afwijkt van de door Groza en Aktua genoemde bepalingen in de koopovereenkomst. Hij biedt daarvan bewijs aan. Het hof overweegt dat het er, uitgaande van de door [appellant] aangevoerde omstandigheden, alle schijn van heeft dat hier sprake is van een beleggingsobject in (de zin) van artikel 1:1 van de Wft, maar dat gelet op de gemotiveerde betwisting door Groza en Aktua voor de daadwerkelijke vaststelling daarvan bewijslevering noodzakelijk zou zijn. Het hof komt aan die bewijslevering evenwel niet toe, gelet op het hierna volgende. 3.24 [appellant] heeft gesteld dat het sluiten van de overeenkomsten zonder de daartoe vereiste vergunning als een onrechtmatige daad moet worden beschouwd. Hij stelt dat de onrechtmatige daad wegdenkend, de koopovereenkomsten niet zouden zijn gesloten. Hij vordert evenwel niet herstel van de rechtmatige toestand door ongedaanmaking van de gevolgen van de koopovereenkomsten. [appellant] vordert schadevergoeding, bestaande in het verschil tussen de door hem betaalde koopsom en de werkelijke waarde van de grond. Het hof begrijpt dat [appellant] met de werkelijke waarde het oog heeft op de marktwaarde ten tijde van de aankoop, dan wel de huidige marktwaarde. Deze vordering kan niet worden toegewezen. Het hof overweegt daartoe het volgende. 3.25 Bij de vaststelling van schade als gevolg van een onrechtmatige daad moet de situatie zoals die na de fout is ontstaan worden vergeleken met de hypothetische situatie zonder fout. Op grond van artikel 6:97 BW moet de rechter de schade begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Ervan uitgaande, zoals [appellant] heeft gesteld en Groza en Aktua niet, althans onvoldoende hebben betwist, dat de koopovereenkomsten in de situatie zonder (de door hem gestelde) fout niet tot stand zouden zijn gekomen, zou [appellant] de door hem betaalde koopsom hebben behouden en zou hij geen eigenaar zijn geworden van de percelen. In de werkelijke situatie is hij echter wel eigenaar geworden van die percelen. Hij heeft de percelen niet verkocht, noch heeft hij daartoe pogingen ondernomen. De door [appellant] gestelde schade heeft zich in die zin niet concreet verwezenlijkt. [appellant] staat aldus een abstracte schadebegroting, los van verkoop, voor. 3.26 Voor een wijze van begroten van de schade zoals [appellant] die voorstaat, is vereist dat sprake is van een min of meer stabiele situatie (vgl. HR 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1278, no. 2.11.4) Ook volgens de eigen stellingen van [appellant] hebben de koopovereenkomsten echter een speculatief karakter. De aankoop is gedaan vanuit de gedachte dat de percelen grond in de toekomst mogelijk in waarde zullen stijgen, ofwel omdat de (intrinsieke) landbouwwaarde zal stijgen, dan wel als gevolg van een bestemmingswijziging. Of dit het geval zal zijn, is afhankelijk van onzekere toekomstige ontwikkelingen. Die kunnen er evenzeer toe leiden dat de waarde gelijk zal blijven of zal dalen. Anders gezegd, in plaats van de door [appellant] betaalde koopsom, beschikt hij thans over een vermogensbestanddeel waarvan de waarde naar de aard daarvan aan verandering onderhevig is. Afhankelijk van het moment van verkoop zal die waarde blijken te zijn gedaald of gestegen. De omvang (en zelfs het bestaan) van de schade is dan ook afhankelijk van nog niet voldoende bepaalbare gebeurtenissen of omstandigheden in de toekomst.