ECLI:NL:GHDHA:2023:2679

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-22/995 Uitspraak van 28 december 2023 in het geding tussen: [X] B.V. te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: D.A.N. Bartels) en de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 27 september 2022, nummer SGR 21/2183.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.789.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd. 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 360 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om een vergoeding van immateriële schade afgewezen. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Voor de behandeling van het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 14 september 2023 een nader stuk met bijlagen ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op 20 september 2023 een nader stuk ingediend. Belanghebbende heeft op 3 november 2023 een nader stuk met bijlagen ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 7 november 2023. Partijen zijn verschenen. De gemachtigde van belanghebbende en de voorzitter hebben deelgenomen aan de zitting via een digitale video-verbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een winkelpand van 1.466 m², bestaande uit een winkel/verkoopruimte op de begane grond van 354 m², een winkel/verkoopruimte op de begane grond van 262 m², een winkel/verkoopruimte op de eerste verdieping van 675 m² en een restaurant op de eerste verdieping van 175 m². Het bouwjaar is 1981. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport overgelegd, opgemaakt op 8 augustus 2022 door [naam taxateur] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van de onroerende zaak na uitpandige opname op 4 juni 2020 voor het onderhavige jaar is getaxeerd op € 1.789.000. 2.3. De Heffingsambtenaar heeft voorts een Waardeopbouw overgelegd waarin huur- en verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare objecten zijn opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Het Waarderapport en de Waardeopbouw bevatten onder meer de volgende gegevens: De onroerende zaak: Adres Bouw-jaar Onderdelen Opp. Gerealiseerde huur*/ koop** Ing. dat. Huurwaarde Fact. Loc. [adres 1] , [woonplaats] WOZ waarde: € 1.789.000 K-O-U-D-V: 3-2-2-2-2 1981 Winkel bg 354 m2 € 180,97 pm2 9,6 A1 Winkel bg 262 m2 € 156,18 pm2 Winkel 1e vd 675 m2 € 109,32 pm2 Kantine 1e vd 175 m2 € 43,73 pm2 De vergelijkingsobjecten: Adres Bouw-jaar Onderdelen Opp. Gerealiseerde huur*/ koop** Ing.

4.1.1. De gemachtigde heeft in het hoger beroepschrift en het nader stuk (door hem “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is hem ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft hij verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten. 4.1.2. In geschil is of: (i) de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is, en (ii) belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 999.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van griffierechten. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

WOZ-waarde 5.1. De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.2. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5.3. Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). 5.4. Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan. 5.5. De Heffingsambtenaar heeft, gelet op het navolgende, niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking. 5.6.1. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar een Waarderapport en een Waardeopbouw overgelegd. Daaruit blijkt dat de Heffingsambtenaar de waarde heeft onderbouwd met gebruikmaking van de huurwaardekapitalisatiemethode. Uit de Waardeopbouw volgt dat bij de onroerende zaak een kapitalisatiefactor van 9,6 is toegepast. Voor alle vergelijkingsobjecten is een kapitalisatiefactor van 10,7 toegepast (zie 2.4). De Heffingsambtenaar heeft van vergelijkingsobject [adres 3] de achterliggende ‘bottom-up’ berekening van de kapitalisatiefactor overgelegd. 5.6.2. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat voor de onroerende zaak een kapitalisatiefactor van 9,6 in plaats van 10,7 is toegepast, omdat de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten ondoelmatig groot is, hetgeen valt af te leiden uit de waardering ‘2’ voor de factor ‘doelmatigheid’ in plaats van de gemiddelde waardering ‘3’ voor de vergelijkingsobjecten, zoals blijkt uit het Waarderapport. De taxateur heeft daarom de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak met 10% verminderd van 10,7 naar 9,6. De verminderde doelmatigheid houdt, zoals de Heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht, niet alleen verband met de oppervlakte maar ook met de indeling van het gebouw en de leeftijd. De onderhavige onroerende zaak betreft een grote winkelruimte verdeeld over een aantal verdiepingen. Thans zijn er meerdere winkels in gehuisvest. Het percentage van 10 is volgens de Heffingsambtenaar afgeleid uit landelijke en regionale gegevens omtrent de verhuur van dergelijke winkelobjecten en wordt door de taxateur toegepast als daarvoor aanleiding bestaat, zoals in dit geval. 5.7. Het Hof overweegt dat met de Waardeopbouw en de toelichting van de Heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk is gemaakt hoe de kapitalisatiefactor van 9,6 voor de onroerende zaak is herleid uit de kapitalisatiefactor van 10,7 voor de vergelijkingsobjecten. Zo is alleen voor het vergelijkingsobject [adres 3] de ‘bottom-up’ berekening van de bruto kapitalisatiefactor overgelegd, maar ontbreekt een dergelijke onderbouwing voor de onderhavige onroerende zaak en de andere vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft bovendien niet anderszins inzichtelijk gemaakt hoe de kapitalisatiefactor van 10,7 is herleid uit de marktgegevens ten aanzien van de overige twee vergelijkingsobjecten. Voorts is zonder nadere gegevens, die ontbreken, niet inzichtelijk hoe tot de correctie van 10% wegens verminderde doelmatigheid wordt gekomen. De landelijke of regionale gegevens die, zoals de Heffingsambtenaar heeft verklaard, ten grondslag liggen aan het percentage 10 zijn niet verstrekt en ook overigens is de inhoud hiervan niet inzichtelijk gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft derhalve niet voldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt om te kunnen concluderen dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. 5.8. Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. 5.8.1. Belanghebbende heeft de door haar ter zitting gestelde waarde van € 999.000 slechts onderbouwd met algemene verwijzingen naar bijvoorbeeld een gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren. Belanghebbende heeft niet gesteld – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft de haar voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. 5.8.2. Voor zover belanghebbende stelt dat bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden met de gevolgen van de coronapandemie op de vastgoedmarkt, wordt die stelling verworpen. Aangezien in de onderhavige zaak de waardepeildatum (1 januari 2019) is gelegen vóór het begin van de coronapandemie bestaat om die reden, wat overigens zij van deze omstandigheden en een eventueel waardeverminderend effect daarvan op onroerende zaken, geen aanleiding voor het onderhavige kalenderjaar daarmee rekening te houden. 5.8.3. Nu geen van beide partijen er in is geslaagd de door haar voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie op € 1.450.000. Vergoeding van immateriële schade 5.9.1. De Rechtbank heeft de juist berekende overschrijding van de redelijke termijn van (afgerond) zeven maanden toegerekend aan belanghebbende op grond van de handelwijze van de gemachtigde. De Rechtbank heeft daartoe overwogen dat moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen (in het gehele land en meer specifiek bij de Rechtbank Den Haag) niet op elkaar aansluiten en dat deze omstandigheid primair voor rekening en risico van belanghebbende moet blijven.

5.10. Het hoger beroep is voor wat betreft geschilpunt i gegrond en geschilpunt ii ongegrond. Proceskosten en griffierechten 6.1. Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 3.348 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en voor het Hof (1 punt beroepschrift, 1 punt zitting, 1 punt hogerberoepschrift en 1 punt zitting hoger beroep à € 837 x 1 (gewicht van de zaak) en € 592 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (1 punt bezwaar en 1 punt horen à € 296 x 1 (gewicht van de zaak)), in totaal derhalve op € 3.940. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig. 6.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 360, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 548 te worden vergoed.

Het Gerechtshof: vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; vernietigt de uitspraak op bezwaar; wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 wordt vastgesteld op € 1.450.000; vermindert de aanslag dienovereenkomstig; wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af; veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 3.940; en gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 908 aan griffierechten te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, Chr.Th.P.M. Zandhuis en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 28 december 2023 in het openbaar uitgesproken. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen. Hierbij staat 3 staat voor ‘voldoende’, 2 voor ‘matig’ en 4 voor ‘goed’.

dat. Huurwaarde Fact. Loc. [adres 3] , [woonplaats] WOZ waarde: € 1.093.000 K-O-U-D-V: 4-3-3-3-3 1965 Winkel bg 313 m2 € 100.625* 1-1-2019 € 273,97 pm2 10,7 A1 Opslag -1 214 m2 € 76,71 pm2 [adres 2] , [woonplaats] WOZ waarde: € 879.000 K-O-U-D-V: 3-3-4-3-3 2002 Winkel bg 110 m2 € 1.470.000** 1-2-2019 € 303,70 pm2 10,7 A1 Winkel 1e vd 120 m2 € 212,59 pm2 Opslag1e vd 127 m2 € 85,04 pm2 Kantine 1e vd 58 m2 € 85,04 pm2 Kantoor 1e vd 59 m2 € 127,56 pm2 [adres 4] , [woonplaats] WOZ waarde: € 1.187.000 K-O-U-D-V: 3-4-4-3-4 1968 Winkel bg 269 m2 € 105.000* 1-4-2019 € 318,40 pm2 10,7 A1 Kantoor bg 16 m2 € 150,43 pm2 Winkel -1 71 m2 € 175,50 pm2 Opslag -1 149 m2 € 70,20 pm2 2.4. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak voorts een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd. Hierin is een bruto kapitalisatiefactor berekend voor het vergelijkingsobject [adres 3] . De uit de berekening volgende bruto kapitalisatiefactor van 10,7 is bij de waardebepaling in de Waardeopbouw gehanteerd voor de vergelijkingsobjecten. Voor de waardebepaling van de onroerende zaak heeft de taxateur een bruto kapitalisatiefactor van 9,6 gehanteerd. 2.5. Belanghebbende heeft aan de gemachtigde de volgende, tot de stukken van het geding behorende, volmacht (getekend 26 februari 2021) verleend: “Deze volmacht wordt door mij verstrekt en ondertekend om [naam kantoor gemachtigde] in de persoon van Mr. [naam gemachtigde] (…) de mogelijkheid én toestemming te geven om voor de belangen op te komen van alle door mij gecontroleerde rechtspersonen (…) en van mijzelf (…). Onder deze machtiging wordt ook uitdrukkelijk geschaard de bevoegdheid om de van de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband (waarbij de gemeente is aangesloten) bij (gedeeltelijke) gegrondverklaring te ontvangen bijdrage c.q. tegemoetkoming in de door mij noodzakelijkerwijs te maken proceskosten te laten storten op IBAN (…) t.n.v. [naam kantoor gemachtigde] (…). Ondergetekende draagt al zijn/haar bestaande en toekomstige vorderingen uit hoofde van proceskostenvergoedingen als bedoeld in de artikelen 7:15 en 8:75 Awb waarbij [naam kantoor gemachtigde] is opgetreden als gemachtigde over aan [naam kantoor gemachtigde] en gelast hierbij de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband c.q. de Ministerie van Justitie en Veiligheid om de proceskostenvergoeding rechtstreeks over te maken aan [naam kantoor gemachtigde] op voormeld IBAN. Mutatis mutandis geldt dat ook voor alle andere daarmee gelijk te stellen (proces)kostenvergoedingen, waaronder de immateriële vanwege onredelijke termijnoverschrijdingen. Uiteraard dient het teveel betaalde aan lokale heffingen rechtstreeks op het IBAN van mij, volmachtgever, gestort te worden en heb ik het recht om deze volmacht op elk moment weer in te trekken dan wel hieraan nadere voorwaarden te stellen.” Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder: “7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1] 8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het winkelpand niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiseres heeft aangevoerd. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarde van het winkelpand met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden bepaald. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden en de kapitalisatiefactor voor het winkelpand een waarderapport en een daarbij behorende matrix overgelegd, waarin het winkelpand wordt vergeleken met winkels gelegen aan [adres 3] , [adres 2] en [adres 4] . De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten qua aard, bestemming en gebruiksmogelijkheden voldoende met het winkelpand vergelijkbaar om de gerealiseerde huurprijzen te kunnen hanteren bij toepassing van de waardevaststelling.

De door verweerder gehanteerde huurwaarden voor de afzonderlijke onderdelen van het winkelpand (winkel begane grond, winkel eerste etage, kantine eerste verdieping) liggen ruimschoots lager dan de huurwaarden die voortvloeien uit de gerealiseerde huur- en verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten. Dit laat zich verklaren doordat aan het winkelpand, met uitzondering voor luxe (vlokcode 3), voor alle objectkenmerken een vlokcodering 2 is toegekend, terwijl aan de vergelijkingsobjecten voor alle objectkenmerken een vlokcodering van 3 of 4 is toegekend. Ter zitting heeft verweerder nader toegelicht dat aan het winkelpand lagere vlokcoderingen zijn toegekend voor de objectkenmerken vanwege de omvang van het pand en het gebruik door meerdere winkels. Gelet op de matrix en hetgeen verweerder overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de huurwaarden niet te hoog zijn vastgesteld. 9. Verweerder heeft voor het winkelpand een kapitalisatiefactor toegepast van 9,6, terwijl voor de vergelijkingsobjecten een kapitalisatiefactor van 10.7 geldt. Verweerder heeft de laatstgenoemde kapitalisatiefactor gebaseerd op een gerealiseerde huurtransactie van het object [adres 3] op 1 januari 2019. Ter zitting heeft eiseres deze kapitalisatiefactor bestreden en aangevoerd dat niet duidelijk is waarop deze is gebaseerd. Verweerder heeft in dat verband verwezen naar de verstrekte bottom-up berekening van de bruto kapitalisatiefactor van het object [adres 3] . Uit die berekening volgt onder andere dat verweerder een leegstandsrisico van 15% heeft gehanteerd. Eiseres heeft daarover ter zitting aangevoerd dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met een te laag leegstandsrisico en dat door verweerder geen leegstandsanalyse is verstrekt. Ter zitting heeft verweerder echter toegelicht dat voor het winkelpand een lagere kapitalisatiefactor is gehanteerd, omdat het winkelpand minder doelmatig is vanwege de grootte en heeft hij onweersproken verklaard dat de leegstandsanalyse reeds is verstrekt in reactie op een door of namens eiseres ingediend Wob-verzoek. Met de door verweerder overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, heeft hij aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. Gelet op het voorgaande is de waarde van het winkelpand niet te hoog vastgesteld. 10. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres evenmin toegelicht of gespecificeerd, zodat ook hieraan wordt voorbijgegaan. 11. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat een samenvatting vermeld van de hoorzitting. Hieruit blijkt, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken over de afzonderlijke onroerende zaken. Niet gesteld of gebleken is dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden. 12. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatiekaarten, taxatieverslagen, grondstaffels en niet-anonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Uit de gedingstukken blijkt dat de taxatieverslagen aan eiseres zijn toegestuurd. In onderhavige zaken zijn geen grondstaffels gebruikt. Het waarderapport met daarin de taxatiematrix is op 19 augustus 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd naar eiseres. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat verweerder alle stukken heeft overgelegd die zijn gebruikt bij de voorbereiding van het bestreden besluit en die van belang zijn voor de beoordeling van de waarden van de onroerende zaken per de waardepeildatum. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in zowel het taxatieverslag als het waarderapport aangeduid met hun adres. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt niet dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld. 13. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend indien een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd.[2] In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Tot de bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor verlenging van de redelijke termijn, worden onder meer gerekend: “[…] de invloed van de belanghebbende en/of diens gemachtigde op de duur van het proces, bijvoorbeeld door het doen van herhaalde verzoeken om verlenging van gestelde termijnen of om uitstel voor (het voldoen aan) uitnodigingen of oproepingen.”[3] 15. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is ontvangen op 10 maart 2020 en door de rechtbank is op 27 september 2022 uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) zeven maanden verstreken. Dit betekent dat de termijn van twee jaar is overschreden bij het doen van de onderhavige uitspraak. De rechtbank ziet echter reden deze termijn voor deze uitspraak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende. 16. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal drie maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg gehad dat de gemachtigde zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, overleg met de gemachtigde heeft geleid tot een aangepaste werkwijze. De gemachtigde wordt benaderd met de vraag wanneer hij kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn agenda gevonden kan worden, wordt de gehele zitting gevuld met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee de gemachtigde zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden. De rechtbank realiseert zich dat hiermee voor deze gemachtigde een uitzonderingspositie is gecreëerd. Met het oog op de bewaking van de redelijke afdoeningstermijn voor de zaken van deze gemachtigde heeft de rechtbank zich evenwel hiertoe genoodzaakt gezien. 17. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de maanden januari en februari 2022. Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan.