ECLI:NL:GHDHA:2023:2140

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-22/01019 Uitspraak van 24 oktober 2023 in het geding tussen: de erven van [X] te [Z] , belanghebbenden, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 1 september 2022, nummer ROT 21/592.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de woning gelegen aan [adres 1] in [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 653.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aanslagen voor het jaar 2020 in de onroerendezaakbelastingen en de watersysteemheffing (de aanslagen). 1.2. Belanghebbenden hebben tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft als volgt beslist: “De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt het bestreden besluit; - bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven; - bepaalt dat verweerder aan eisers het betaalde griffierecht van € 49,- betaalt; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 759,-.” 1.4. Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 12 september 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2. Belanghebbenden zijn eigenaars van de woning. De woning betreft een herenhuis uit 1905 met een inhoud van 747 m³ en een perceel van 109 m². Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbenden zijn aangeduid als eisers en de Heffingsambtenaar als verweerder: “Verslag van de hoorzitting 1.1 Eisers voeren aan dat het bestreden besluit niet deugdelijk is gemotiveerd, omdat het verslag van de hoorzitting ontbreekt onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Alkmaar van 15 april 2008 (ECLI:NL:RBALK:2008:BD5937). 1.2 Op grond van artikel 7:7 van de Awb wordt een verslag van de hoorzitting gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de schriftelijke verslaglegging op verschillende wijzen kan worden vormgegeven (MvT, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 151). Zo kan ook uit het bestreden besluit blijken wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Dat is hier het geval en van schending van het motiveringsbeginsel op deze grond is niet gebleken. Op de zaak betrekking hebbende stukken 2.1 Eisers voeren aan dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde matrix en de grondstaffel tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. Eisers verwijzen ter onderbouwing van hun standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316). 2.2 Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is verweerder verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voorafgaand aan het horen ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. 2.3 De rechtbank overweegt als volgt. Uit de tekst van artikel 7:4 Awb en uit de wetsgeschiedenis bij dit artikel kan niet worden afgeleid dat het bestuursorgaan in alle gevallen verplicht is de op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase op verzoek aan de belanghebbende toe te zenden (zie bijvoorbeeld rechtsoverweging 5.7. van de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 15 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1408). De wetgever heeft bewust een onderscheid gemaakt tussen een passieve informatieverstrekking in bezwaar en een actieve informatieverstrekking in beroep (vergelijk ook rechtsoverweging 5.3. van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 30 juni 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1878). Artikel 7:4 Awb vormt echter ook een belangrijke waarborg dat het bestuursorgaan een beslissing op bezwaar neemt op basis van feiten en gegevens die de belanghebbende heeft kunnen kennen en waarover de belanghebbende zich heeft kunnen uitlaten (vergelijk ook rechtsoverweging 4.12. e.v. van de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117). Onder omstandigheden is het bestuursorgaan dan ook verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken op verzoek toe te zenden. 2.4 Deze verplichting volgt voorts uit artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Dit artikel waarborgt dat de belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Het betreft in feite de motivering van de door verweerder genomen WOZ-beschikking. Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Een andere mogelijke uitleg van artikel 40, lid 2, Wet WOZ kan niet uit de tekst en de totstandkomingsgeschiedenis van dat artikel worden afgeleid (zie rechtsoverweging 4.23. en verder van de eerder genoemde uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 juli 2021, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117). 2.5 Eisers hebben in hun bezwaarschrift om de matrix en de grondstaffel verzocht en dit verzoek is in beroep herhaald. In het bestreden besluit heeft verweerder gesteld dat “de grondstaffels ter inzage mogelijk zijn, enkel wanneer de waarde (grondstaffel) in het geding is. Dit is onvoldoende aangetoond en niet het geval.”. De rechtbank acht deze redenering in het licht van het voorgaande onvoldoende. Uit de bij het taxatierapport behorende matrix blijkt dat verweerder naast een prijs voor de inhoud van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten de waarde van de bijbehorende percelen grond afzonderlijk heeft gewaardeerd. Dit brengt met zich dat verweerder gehouden was het nodige inzicht in de opbouw van die grondwaarden te verschaffen en dat heeft verweerder nagelaten. Ten aanzien van de matrix geldt dat niet is gebleken dat door verweerder een matrix ten grondslag is gelegd aan het primaire besluit. Van verweerder kan in deze situatie dan ook niet worden verwacht dat hij dit stuk in bezwaar overlegt. 2.6 Deze beroepsgrond slaagt. 3. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden. Waardebepaling 4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eisers stellen dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens eisers is de waarde niet hoger dan € 466.000,- of anders € 485.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 5. De onroerende zaak is een herenhuis uit 1905 met een inhoud van 747 m3, gelegen op een perceel van 109 m2 in het [naam wijk] . 6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht in een periode van een jaar voor of na de waardepeildatum. 7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 8. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd met daarin drie vergelijkingsobjecten en een matrix. Verweerder heeft de volgende objecten vergeleken met de onroerende zaak: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Ook heeft verweerder ter zitting een toelichting gegeven. 9. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals inhoud, type (herenhuis), bouwjaar (1889-1933) en ligging (in dezelfde buurt) goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Zo ligt de [naam straat] bijvoorbeeld in het verlengde van de straat waarin de onroerende zaak gelegen is. 10.1 Eisers voeren aan dat verweerder is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken van de [adres 2] , omdat de inhoud 932 m³ (in plaats van 747 m³) bedraagt.

4.1. In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Belanghebbenden beantwoorden deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank ten aanzien van de WOZ-waarde en vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 405.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts verzoeken belanghebbenden om vergoeding van het griffierecht en een proceskostenvergoeding. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

5.1. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 4344). 5.2. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en heeft daartoe een taxatierapport met bijbehorende matrix overgelegd. Belanghebbenden hebben in hoger beroep het standpunt ingenomen dat de Heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, omdat hij heeft nagelaten de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over te leggen. De Heffingsambtenaar heeft daarop de iWOZ-rapporten verstrekt. 5.3. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is vastgesteld met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde vastgesteld op € 653.000 en is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (verkocht op 3 december 2018 voor € 950.000), [adres 4] (verkocht op 26 juni 2018 voor € 732.500) en [adres 3] (verkocht op 13 juni 2018 voor € 565.000), alle te [woonplaats] . Bij de beoordeling van de vastgestelde waarde is niet vereist dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. De vergelijkingsobjecten moeten voldoende vergelijkbaar zijn en de Heffingsambtenaar moet bij de bepaling van de waarde voldoende rekening houden met de onderlinge verschillen. 5.4.1. De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals inhoud, type (herenhuis), ligging (wijk: Hof van [woonplaats] ) en bouwjaar (rond 1900) in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft onder meer de aanwezigheid van een uitbouw, dakkapel of berging is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. 5.4.2. Belanghebbenden stellen zich op het standpunt dat de inhoud van [adres 2] 932 m³ bedraagt in plaats van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde 747 m³ en verwijzen daarbij naar de stamkaart van dit object. Belanghebbenden voegen daaraan toe dat de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) behoren en dat de Heffingsambtenaar deze daarom had moeten overleggen. 5.4.3. Anders dan belanghebbenden kennelijk menen behoren de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de Heffingsambtenaar daarom in beginsel niet verplicht is deze gegevens over te leggen. De Heffingsambtenaar heeft immers geloofwaardig toegelicht dat de bouwtekeningen van dit object naar aanleiding van de verkoop in 2019 door een technisch consulent van de Afdeling objectenbeheer zijn nagemeten volgens de NEN-2580 norm. De daaruit voortkomende meetstaat heeft de Heffingsambtenaar ter beschikking gestaan en hij heeft deze ook overgelegd. Uit deze verklaring blijkt dat de Heffingsambtenaar alleen beschikte over de meetstaat en niet over de bouwtekeningen. Met de verstrekking van de meetstaat heeft hij daarom voldaan aan de verplichting van artikel 8:42 Awb. Er is geen aanleiding om niet van de door de Heffingsambtenaar vastgestelde inhoud uit te gaan, omdat uit de door belanghebbenden overgelegde stamkaart geen cijfermatige onderbouwing van de inhoud of de gehanteerde rekenmethode volgt. 5.4.4. De Heffingsambtenaar heeft in de matrix de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum, uitgaande van de datum van de koopovereenkomst. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de indexatie is gebaseerd op een marktanalyse van alle verkoopcijfers van eengezinswoningen in de [gemeente] in de periode 1 januari 2017 tot en met 1 januari 2021. Hiermee heeft de Heffingsambtenaar voldoende inzicht verschaft in de door hem toegepaste indexatie. Het andersluidende standpunt van belanghebbenden faalt daarom. 5.4.5. De Heffingsambtenaar heeft voorts in de matrix cijfers toegekend voor de KOUDV-factoren. De woning is wat betreft onderhoud en voorzieningen als slecht, met een factor 2, gekwalificeerd en voor de overige factoren als gemiddeld. Uit het taxatierapport volgt dat een slechte onderhoudstoestand betekent dat sprake is van interne gebreken en dat reparatiewerkzaamheden op korte termijn noodzakelijk zijn. Een slechte staat van de voorzieningen betekent dat voorzieningen een beperkte duurzaamheid hebben, minder comfort bieden dan gemiddeld en gedateerd zijn. De gegeven toelichting in het taxatierapport en de foto’s van de woning leiden tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar met deze scores voldoende rekening heeft gehouden met de staat van het onderhoud en de voorzieningen van de woning. Anders dan belanghebbenden betogen, geven de foto’s van de woning geen aanleiding voor de conclusie dat de woning onbewoonbaar is of voor een lagere kwalificatie van de woning wat betreft kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid. Ook de stelling van belanghebbenden dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder de betere staat van het onderhoud van [adres 2] en [adres 3] , faalt. Uit de matrix volgt namelijk dat [adres 2] en [adres 3] wat betreft onderhoud als bovengemiddeld, met een factor 4, en wat betreft voorzieningen als bovengemiddeld ( [adres 2] ) of gemiddeld ( [adres 3] ) zijn gekwalificeerd. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar bij de waardering van de woning niet gerekend met de gemiddelde gecorrigeerde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 818), maar met een m³-prijs van € 763. Dit komt neer op een extra afwaardering van ruim € 40.000. Met het taxatierapport, de bijbehorende matrix en zijn toelichting is de Heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, geslaagd. 5.5. Hetgeen belanghebbenden verder hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het standpunt van belanghebbenden dat de woning een slechte ligging heeft, treft geen doel, gelet op de gronden die de Rechtbank in overweging 11.2 van haar uitspraak heeft gegeven. De vergelijkingsobjecten die belanghebbenden hebben aangedragen zijn niet geschikt aangezien het verkoopcijfer van [adres 6] meer dan een jaar na de waardepeildatum tot stand is gekomen en daarnaast de begane grond van dit object uit een bedrijfsruimte bestaat. Dit geldt ook voor [adres 5] aangezien dit object in verhuurde staat is verkocht. De Heffingsambtenaar heeft bovendien ter zitting onweersproken gesteld dat beide objecten qua ligging minder goed vergelijkbaar zijn met de woning. 5.6. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, P.J.J. Vonk en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 24 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Dit volgt volgens eisers uit de stamkaarten. 10.2 Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de inhoud van alle binnen de gemeente gelegen onroerende zaken berekend wordt volgens de NEN 2580 norm (de bruto-methode) door zijn technisch consulenten en zo ook van de onroerende zaak. De rechtbank overweegt dat uit de door eisers overgelegde informatie van ‘ [naam] ’ van de [adres 2] niet een cijfermatige onderbouwing van de inhoud of de gehanteerde rekenmethode blijkt waardoor niet vast komt te staan dat de door eisers voorgestane inhoud, die door verweerder wordt betwist, de juiste is. Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding om niet van de door verweerder vastgestelde inhoud voor de [adres 2] uit te gaan. 11.1 Eisers voeren verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. De onroerende zaak is gelegen naast het station aan een drukke straat. Verder heeft verweerder geen rekening gehouden met het waardedrukkende effect van de afvalcontainers gelegen voor de onroerende zaak. Ook heeft de [adres 2] volgens eisers een betere ligging, omdat het uitzicht heeft op de monumentale molen [naam] . 11.2 Verweerder heeft bestreden dat de onroerende zaak een slechte ligging zou hebben. De rechtbank volgt dit standpunt van verweerder. De nabijheid van het kantoor van de [gemeente] en het station kunnen evengoed als pluspunten worden aangemerkt. Dit geldt ook voor de ondergrondse containers. Met afvalcontainers in de buurt hoeft men immers minder ver te lopen om zijn afval te deponeren. Voor zover er wat de ligging betreft pluspunten zijn aan de vergelijkingsobjecten, bijvoorbeeld dat de [adres 2] uitzicht heeft op de molen [naam] , zijn deze in voldoende mate verdisconteerd in de marge die verweerder heeft aangehouden in de gehanteerde m3-prijs van de onroerende zaak. Verweerder is uitgegaan van een m3-prijs van € 763,- in plaats van de gecorrigeerde m3-prijs van € 818,- (gemiddelde van de vergelijkingsobjecten) wat een ruime marge van ongeveer € 40.000,- met zich brengt. 12.1 Eisers stellen verder dat door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met de mindere staat van onderhoud van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Zo heeft verweerder bijvoorbeeld geen rekening gehouden met het slechte leidingwerk en het mastieken dak uit 1950. Een deel van de zijmuur van de serre is verzakt als gevolg van de tunnelbouw en is deze dwars op de achtergevel gelegen. Verder zijn de [adres 2] en [adres 3] veel beter onderhouden volgens eisers. Ter onderbouwing hiervan verwijzen eisers naar een stamkaart van [naam] . 12.2 In het taxatierapport heeft verweerder voor de onderhoudstoestand van de onroerende zaak een score 2 toegekend voor onderhoud. Deze score wordt in het taxatierapport beschreven als: “Object vertoont interne gebreken, reparatiewerkzaamheden op korte termijn noodzakelijk”. De indicatoren waarnaar hierbij wordt gekeken zijn “Deuren, Wand- en vloerafwerking, Houtrot en Vocht / schimmel”. De [adres 2] is weliswaar beter onderhouden, maar aan deze woning is in de matrix een score 4 toegekend voor onderhoud. Dat de onroerende zaak slecht leidingwerk en een niet onderhouden mastieken dak zou hebben, wordt door verweerder betwist. Wat daarvan ook zij, niet komt vast te staan dat de woonfunctie niet langer gewaarborgd is waardoor er geen aanleiding is om de score 2 naar score 1 bij te stellen. Dit geldt ook voor de voorzieningen waaronder de installaties als het leidingwerk en de radiatoren waarvoor verweerder ook een score 2 heeft gegeven. De rechtbank overweegt dat slechts de vastgestelde eindwaarde van belang is en dat de taxatieopbouw, zoals tot uitdrukking gebracht in de matrix, enkel kan worden gezien als een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling (vergelijk ook de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 september 2015 ECLI:NL:GHARL:2015:7059). Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en dat voor zover verweerder dat niet gedaan heeft, dit verdisconteerd is in de marge zoals onder 11.2 weergegeven. 13.1 Eisers hebben gewezen op de vergelijkingsobjecten aan de [adres 5] en [adres 6] , die door verweerder ten onrechte niet in de beoordeling zijn meegenomen. Eisers verwijzen naar het arrest van de HR van 29 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:664). 13.2 Het staat verweerder vrij om een eigen keuze aan vergelijkingsobjecten te gebruiken. Dat hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar moet wel voldoende representatief zijn. Verweerder is dan ook in beginsel niet gehouden de door eisers genoemde woningen te betrekken in zijn vergelijking (vergelijk de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 24 maart 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:723). Verweerder heeft tijdens de zitting toegelicht waarom hij de objecten die eisers hebben aangedragen niet heeft gekozen als vergelijkingsobject. Zo is de [adres 5] te ver verwijderd van de onroerende zaak en gelegen in een zijstraatje, terwijl de onroerende zaak tegenover het Centraal Station van [woonplaats] gelegen is. 14. Gelet op het door verweerder overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting ter zitting slaagt verweerder erin aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Van schending van het verbod op willekeur dan wel het vertrouwensbeginsel is de rechtbank niet gebleken. 15. Het beroep is gelet op overweging 2.1 tot en met 2.6 gegrond. Omdat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven. 16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt. 17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eisers gemaakte proceskosten. In dit geval krijgen eisers gelijk over hun standpunt dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde grondstaffels vóór de hoorzitting te verstrekken, maar krijgen zij geen gelijk in hun standpunt over de WOZ-waarde. Die wordt niet verlaagd. Omdat eisers gedeeltelijk in het gelijk worden gesteld, ziet de rechtbank op grond van artikel 2, lid 2, Bpb aanleiding de proceskostenvergoeding te verminderen. De rechtbank vindt het redelijk om de helft van de gebruikelijke vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand toe te kennen. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759,- en factor 0,5). Nu het primaire besluit in stand blijft, worden de proceskosten in bezwaar niet vergoed.”