ECLI:NL:GHDHA:2023:2104

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummers BK-22/01022 tot en met BK-22/01119 Uitspraak van 27 september 2023 in het geding tussen: [X] B.V. te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: D.A.N. Bartels) en de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 augustus 2022, nummer SGR 21/2962.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij op één aanslagbiljet opgenomen beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van 97 onroerende zaken te [woonplaats] voor het kalenderjaar 2020 als volgt vastgesteld: Adressen Aantal objecten (Totaal)waarde [adres 1] (het appartementencomplex) 95 € 7.487.000 [adres 2] (het hotel) 1 € 2.725.000 [adres 3] (de parkeergarage) 1 € 540.000 Met de beschikkingen zijn op hetzelfde aanslagbiljet bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslagen). 1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar tegen de beschikkingen en de aanslagen voor wat betreft het appartementencomplex en de parkeergarage ongegrond verklaard. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van het hotel verminderd tot op € 2.475.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Verder is een vergoeding voor de kosten van bezwaar aan belanghebbende toegekend van € 530. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 360. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade afgewezen. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Er is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 1 augustus 2023. De gemachtigde van belanghebbende en de Heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een procesverbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van het appartementencomplex, het hotel en de parkeergarage (de onroerende zaken). Het complex is een voormalig kantoorgebouw met bouwjaar 1993. Het complex is in de jaren 2016 en 2017 getransformeerd in studentenwoningen en een hotel. De parkeergarage is gelegen onder het complex en heeft in totaal 149 parkeerplaatsen, waarvan 65 parkeerplaatsen bestemd zijn voor gebruik door gasten van het hotel. Het appartementencomplex 2.2.1. Het appartementencomplex beschikt over een lift en bestaat uit 116 appartementen, variërend in grootte van 19 m2 tot 29 m2. Ieder appartement heeft één (woon)kamer en is voorzien van een keuken, badkamer en toilet. 2.2.2. De Heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de waarde van het appartementencomplex matrices overgelegd. In de matrices zijn, onder meer, de volgende gegevens opgenomen: [adres 4] [adres 5] [adres 6] Wijk [naam wijk] [naam wijk] [naam wijk] Soort object Galerijflat Galerijflat Galerijflat Bouwjaar 2016 2018 2016 GO m2 28 m2 38 m2 28 m2 Koopsom € 108.000 € 143.000 € 138.000 Transport-datum 18-6-2018 7-1-2019 1-12-2017 €/m2 GO € 3.857 € 3.763 € 4.929 [adres 1] GO m2 WOZ 2020 €/m2 GO Type 1 22 77.000 3.500 Type 2 19 67.000 3.526 Type 3 20 72.000 3.600 Type 4 23 82.000 3.565 Type 5 27 90.000 3.333 Type 6 24 84.000 3.500 Type 7 23 82.000 3.565 Type 8 24 84.000 3.500 Type 9 23 82.000 3.565 Type 10 23 82.000 3.565 Type 11 23 82.000 3.565 Type 12 19 67.000 3.526 Type 13 29 98.000 3.379 Type 14 27 90.000 3.333 Het hotel 2.3. De Heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de waarde van het hotel een taxatieverslag en een waardeonderbouwing overgelegd en hij heeft ter zitting bij het Hof hierop een toelichting gegeven.

4.1.1. Gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom heeft het Hof de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde ter zitting verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten. 4.1.2. In geschil is of: i) de waarde van het appartementencomplex, het hotel en de parkeergarage niet te hoog is; en ii) belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de waarde van de onroerende zaken, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen en tot een vergoeding van immateriële schade. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Voorts verzoekt hij belanghebbende te veroordelen in de proceskosten van de Heffingsambtenaar.

De WOZ-waarde 5.1.1. De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit waardebegrip is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.1.2. Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. 5.1.3. Het staat de Heffingsambtenaar vrij om ter voldoening aan zijn bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien hij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door hem gebruikte waarderingsmethode en wat hij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip kan doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Het appartementencomplex 5.2.1. Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrices is de waarde van de appartementen bepaald met behulp van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de appartementen. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de appartementen vastgesteld op basis van de verschillende types, genummerd 1 tot en met 14 en hierbij verwezen naar de verkopen van de woningen [adres 4] (verkocht op 18 juni 2018), [adres 5] (verkocht op 7 januari 2019) en [adres 6] (verkocht op 1 december 2017). Anders dan belanghebbende betoogt, zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de appartementen, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de appartementen. De vergelijkingsobjecten zijn net als de appartementen kleine flats en gebouwd in de periode 2016-2018. De gemiddelde prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten is € 4.183 en twee van de drie vergelijkingsobjecten zijn vóór de waardepeildatum verkocht. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof toegelicht dat de waarde van elk afzonderlijk type appartement is gebaseerd op de indeling van de appartementen en de situering van de keuken ten opzichte van het woon-/slaapgedeelte. De taxateur stelt op basis van de indeling de waarde van het desbetreffende type vast en hieruit volgt, gelet op de oppervlakte, de prijs per m2. Hiermee heeft de Heffingsambtenaar voldoende toegelicht hoe de waardering van de afzonderlijke appartementen tot stand is gekomen. De Heffingsambtenaar heeft - door een prijs per m2 te hanteren tussen € 3.333 en € 3.600 - de waarde van de appartementen dan ook niet te hoog vastgesteld. 5.2.2. Dat tussen de WOZ-waarden en de bijbehorende prijs per m2 van de afzonderlijke appartementen gelet op de oppervlakten volgens belanghebbende onverklaarbare en onjuiste verschillen zouden bestaan, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. De bepaling van de waarde van de appartementen heeft plaatsgevonden aan de hand van verkooptransacties die zich rond de waardepeildatum hebben voorgedaan. Het hotel 5.3.1. De waarde van het hotel is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met hotels waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De waarde van het hotel is bij de uitspraak op bezwaar nader bepaald op € 2.475.000. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting bij het Hof verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten [adres 7] (€ 68.571 per hotelkamer), [adres 8] (€ 37.500 per hotelkamer) en [adres 9] (€ 101.363 per hotelkamer). 5.3.2. Belanghebbendes stelling dat de vergelijkingsobjecten een andere uitstraling hebben en geen getransformeerde kantoorgebouwen zijn, leidt niet tot het oordeel dat de [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] niet geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. Het is immers niet vereist dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan het hotel. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening houdt met de onderlinge verschillen. Anders dan belanghebbende betoogt, acht het Hof de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met het hotel, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van het hotel. Voorts acht het Hof de door de Heffingsambtenaar toegepaste methode, waarin hij de gerealiseerde verkoopprijzen voor elk vergelijkingsobject heeft herleid tot een prijs per hotelkamer, in beginsel toelaatbaar, ook voor zover in deze verkoopprijs de waarde is verdisconteerd van in het desbetreffende hotel aanwezige voorzieningen, zoals een (ontbijt)restaurant en parkeerplaatsen. De Heffingsambtenaar heeft met de verkoopgegevens en de daarbij gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat hij, door uit te gaan van een prijs per hotelkamer van € 31.330, voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het hotel, en dat de waarde van het hotel niet te hoog is vastgesteld. 5.3.3. Het Hof sluit zich, ten aanzien van belanghebbendes (herhaalde) stellingen ter betwisting van de vastgestelde waarde van het hotel, aan bij het oordeel van de Rechtbank in rechtsoverweging 8 van haar uitspraak. Het Hof maakt de door de Rechtbank gebezigde gronden tot de zijne. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen gronden, feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden. De parkeergarage 5.4.1. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voor de parkeergarage een matrix overgelegd. De waarde van de parkeergarage is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met parkeergarages waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft verwezen naar de verkopen van de parkeergarages [adres 10] (€ 22.563 per parkeerplaats), [adres 11] (€ 21.538 per parkeerplaats) en [adres 12] (€ 31.040 per parkeerplaats). 5.4.2. Het Hof is, evenals de Rechtbank, van oordeel dat de Heffingsambtenaar ten aanzien van de parkeergarage aan zijn bewijslast heeft voldaan. De Heffingsambtenaar heeft met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de parkeergarage voldoende rekening gehouden. Het Hof acht met name het vergelijkingsobject [adres 11] goed vergelijkbaar gelet op de transactiedatum (31 mei 2018) en de (zeer) nabije ligging. De Heffingsambtenaar is bij bepaling van de waarde uitgegaan van een prijs per parkeerplaats van € 6.429 en heeft de waarde van de parkeergarage dan ook niet te hoog vastgesteld. 5.4.3. Het Hof sluit zich, ten aanzien van belanghebbendes (herhaalde) stellingen ter betwisting van de vastgestelde waarde van de parkeergarage, aan bij het oordeel van de Rechtbank in rechtsoverweging 9 van haar uitspraak. Het Hof maakt de door de Rechtbank gebezigde gronden tot de zijne.

5.6. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten 6.1. De Heffingsambtenaar heeft het Hof verzocht belanghebbende te veroordelen in de door de Heffingsambtenaar in hoger beroep gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (artikel 1, aanhef en letter a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit)) met toepassing van het forfaitaire tarief van de bijlage bij het Besluit. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar gesteld dat hij zich in verband met dit verzoek heeft laten adviseren door [naam] , een extern bureau. 6.2. In artikel 8:75, lid 1, derde volzin van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is bepaald dat een natuurlijk persoon slechts in de proceskosten veroordeeld kan worden in geval van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht. Hetzelfde heeft te gelden ten aanzien van een rechtspersoon, zoals belanghebbende (vgl. ABRvS 14 maart 1996, ECLI:NL:RVS:1996:ZF2088). Van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht is sprake als op grond van bijzondere omstandigheden kan worden vastgesteld dat het ten tijde van het instellen van beroep voor de belanghebbende evident was dat van het beroep geen positief resultaat was te verwachten (vgl. ABRvS 20 juli 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR2299). 6.3. In de onderhavige zaak zijn diverse geschilpunten behandeld ten aanzien van het appartementencomplex (de prijs per m2), het hotel (de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten) en de parkeergarage (de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten) alsmede het verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade. Van bijzondere omstandigheden op basis waarvan kan worden vastgesteld dat het ten tijde van het instellen van het hoger beroep voor belanghebbende evident was dat van het hoger beroep ten aanzien van deze geschilpunten geen positief resultaat was te verwachten is het Hof niet gebleken. Het feit dat belanghebbende in het hogerberoepschrift en het nader stuk slechts algemene beroepsgronden naar voren heeft gebracht is niet een dergelijke bijzondere omstandigheid. Het staat belanghebbende vrij om in hoger beroep op basis van hetzelfde feitencomplex het oordeel van het Hof over dezelfde geschilpunten te vragen. Daar komt bij dat belanghebbende ter zitting argumenten naar voren heeft gebracht waarom hij meent dat de Heffingsambtenaar onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum en waarom belanghebbende meent recht te hebben op vergoeding van immateriële schade. Reeds daarom kan niet geoordeeld worden dat belanghebbende kennelijk onredelijk gebruik heeft gemaakt van zijn procesrecht. 6.3. Gelet hierop ziet het Hof geen aanleiding om belanghebbende te veroordelen tot vergoeding van de door de Heffingsambtenaar in hoger beroep gemaakte kosten. 6.4. Evenmin is er aanleiding om de Heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, W.M.G. Visser en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 27 september 2023 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

In de waardeonderbouwing is, met inachtneming van hetgeen ter zitting is aangevuld, onder meer, het volgende vermeld: [adres 2] [adres 7] [adres 8] [adres 9] Hotel [naam hotel 1] [naam hotel 2] [naam hotel 3] [naam hotel 4] Bouwjaar 1993 1875 1885 1983 Renovatiejaar 2016 2015 - 2012 Verhuurbaar vloer-oppervlakte 2.577 m2 1.415 m2 642 m2 2.252 m2 Verkoopprijs WOZ € 2.475.000 € 2.400.000 (16 maart 2016) € 600.000 (2 januari 2017) € 11.150.000 (3 juni 2021) Aantal sterren 3 3 3 2 Ligging Nabij uitvalsweg, uitstekende parkeer-gelegenheid […] , goede openbaar vervoers-voorzieningen […] , goede openbaar vervoers- voorzieningen Extra voor-zieningen Restaurant, bar, fitnessruimte Ontbijt-restaurant Ontbijt-restaurant Geen Parkeerplaatsen 65 Geen Geen Geen Aantal kamers 79 35 16 110 Prijs per kamer € 31.330 € 68.571 € 37.500 € 101.363 De parkeergarage 2.4. De Heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de waarde van de parkeergarage een matrix overgelegd. De matrix bevat de volgende gegevens: [adres 3] [adres 10] [adres 11] [adres 12] Wijk [naam wijk] [naam wijk] [naam wijk] [naam wijk] Soort object Parkeergarage Parkeergarage Parkeergarage Parkeergarage Bouwjaar 1993 1978 1952 2020 Parkeerplaatsen 84 160 130 842 Transactieprijs WOZ € 540.000 € 3.610.000 € 2.800.000 € 26.136.000 Datum transport Wpd 1-1-2019 10-7-2020 31-5-2018 29-11-2017 €/parkeerplaats € 6.429 € 22.563 € 21.538 € 31.040 Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder: “5.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Vergelijkingsmethode 6. De rechtbank merkt eerst op dat verweerder ervoor heeft gekozen om de waarden van de onroerende zaken in de beroepsfase te onderbouwen aan de hand van de vergelijkingsmethode in plaats van de huurwaardekapitalisatiemethode vanwege een gebrek aan gegevens. Verweerder heeft onweersproken verklaard dat hij meermaals om aanvullende gegevens van de onroerende zaken heeft verzocht, maar deze niet heeft ontvangen. De stelling van eiseres op zitting dat verweerder in dit kader een informatiebeschikking had moeten sturen, treft geen doel. Verweerder is hiertoe niet verplicht (artikel 30, eerste lid van de Wet WOZ juncto artikel 52a, eerste lid van de Algemene wet inzake rijksbelastingen). Het staat verweerder bovendien vrij om in beroep voor de vergelijkingsmethode te kiezen. De rechtbank gaat daarom, wat hier verder ook van zij, voorbij aan de stellingen van eiseres over de kapitalisatiefactoren en het leegstandsrisico. Appartementencomplex 7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het appartementencomplex niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hierbij heeft hij, naar tussen partijen terecht niet in geschil is, iedere woning apart gewaardeerd. Gelet op de door hem overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, is hij hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrices zijn de waarden van de appartementen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 4] (verkocht op 18 juni 2018 voor € 108.000), [adres 5] (verkocht op 7 januari 2019 voor € 143.000) en [adres 6] (verkocht op 1 december 2017 voor € 138.000). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op de objectkenmerken, de oppervlakte en de ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten hebben vierkante meterprijzen van € 3.857 ( [adres 4] ), € 3.763 ( [adres 5] ) en € 4.929 ( [adres 6] ). Nu verweerder bij de waardering van de appartementen is uitgegaan van een vierkante meterprijs variërend van € 3.333 tot € 3.600, prijzen die lager liggen dan de vierkante meterprijzen van de vergelijkingsobjecten, kan niet worden gezegd dat de waarde van het appartementencomplex te hoog is vastgesteld. De stelling van eiseres dat de vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn omdat ze recentere bouwjaren hebben, faalt omdat de transformatie van kantoren naar het appartementencomplex in 2016-2017 is voltooid en de vergelijkingsobjecten als bouwjaar 2016 en 2018 hebben. De onderlinge vergelijking van eiseres tussen (de vierkante meterprijzen van) de verschillende types appartementen gaat ook niet op. Het doel van de Wet WOZ strekt ertoe dat de waarde jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van de gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten die rond de waardepeildatum voor dat jaar zijn gerealiseerd. De WOZ-waarde van het ene type appartement kan dan ook niet worden vastgesteld met behulp van een vergelijking met de WOZ-waarde van een ander type appartement. Hotel 8. Verweerder dient eveneens aannemelijk te maken dat hij de waarde van het hotel niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Gelet op de door hem overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, is hij hierin geslaagd. Verweerder heeft een overzicht overgelegd waarin wordt verwezen naar verkoopcijfers van vergelijkbare hotels in [woonplaats] met een toelichting op de verschillen tussen het hotel en de vergelijkingsobjecten wat betreft het aantal sterren, de ligging, de aanwezigheid van parkeerplaatsen en extra voorzieningen zoals een restaurant, bar en fitnessruimte.

Dit overzicht bevat onder andere de volgende gegevens van de vergelijkingsobjecten: [naam hotel 2] [naam hotel 3] [naam hotel 5] [naam hotel 4] Adres [adres 7] [adres 8] [adres 13] [adres 9] Bouwjaar 1875 1885 1969 1983 Renovatie 2015 - 2020 2012 Verhuurbare vloer oppervlakte 1.415 m² 642 m² 2.350 m² 2.252 m² Verkoopprijs € 2.400.000 € 600.000 € 6.776.000 € 11.150.000 Verkoopdatum 16-3-2016 2-1-2017 18-12-2017 3-6-2021 Ligging […] […] […] […] Sterren 3 3 - 2 Parkeerplaatsen - - - - Voorzieningen Ontbijt-restaurant Ontbijt-restaurant - - Aantal kamers 35 16 28 110 Prijs per kamer € 68.571 € 37.500 € 242.000 € 101.363 De gemiddelde kamerprijs van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 112.358,50. Nu verweerder bij de waardering van het hotel is uitgegaan van een kamerprijs van € 31.330 (gebaseerd op 79 kamers inclusief restaurant, bar en 65 parkeerplaatsen), een prijs die aanzienlijk lager ligt dan de gemiddelde kamerprijs van de vergelijkingsobjecten, kan niet worden gezegd dat de waarde van het hotel te hoog is vastgesteld. De stelling van eiseres dat de vergelijkingsobjecten niet goed met het hotel vergelijkbaar zijn, is pas eerst ter zitting aangevoerd en bovendien niet onderbouwd met stukken zodat de rechtbank hieraan voorbij gaat. De verkoopdata van de vergelijkingsobjecten liggen weliswaar relatief ver van de waardepeildatum, maar gelet op de stijgende markt in de periode tussen de transactiedata en de waardepeildatum en het feit dat drie van de vier vergelijkingsobjecten voor de waardepeildatum zijn verkocht betekent dit niet dat de waarde van het hotel te hoog is vastgesteld. Parkeergarage 9. Verweerder dient tot slot aannemelijk te maken dat hij de waarde van de parkeergarage niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Gelet op de door hem overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, is hij hierin geslaagd. Verweerder heeft de waarde van de parkeergarage onderbouwd met de verkoopgegevens van vergelijkbare parkeergarages: [adres 10] [adres 11] [adres 12] Bouwjaar 1978 1952 2020 Parkeerplaatsen 160 130 842 Transactieprijs € 3.610.000 € 2.800.000 € 26.136.000 Transportdatum 10-7-2020 31-5-2018 29-11-2017 Prijs per parkeerplaats € 22.563 € 21.538 € 31.040 Met hetgeen door verweerder is aangevoerd, maakt hij aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de parkeergarage toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de parkeergarage.

De stelling van eiseres dat de vergelijkingsobjecten niet goed met de parkeergarage vergelijkbaar zijn omdat de prijs per parkeerplaats van de parkeergarage veel lager ligt (€ 6.429) en dat het daarom een andersoortige parkeergarage betreft, faalt. Verweerder heeft hierover verklaard dat de prijs per parkeerplaats van de parkeergarage inderdaad laag is, maar dat hij er rekening mee heeft gehouden dat de rechtbank voor het voorgaande jaar ook uitspraak heeft gedaan over de parkeergarage en dat de waarde toen naar beneden is bijgesteld. Ter zitting heeft verweerder bovendien verklaard dat de parkeergarage het best vergelijkbaar is met [adres 11] , gezien de nabije ligging en het vergelijkbare aantal parkeerplaatsen. Gelet hierop kan niet worden gezegd dat de waarde van de parkeergarage te hoog is vastgesteld. 10. Hetgeen eiseres verder heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Eiseres heeft naast het verhandelde ter zitting bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De stelling van eiseres dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, faalt eveneens. Op de waardepeildatum was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. De coronacrisis is bovendien geen reden om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2020. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Een ontwikkeling als de naderende coronacrisis kan niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres evenmin toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan eveneens wordt voorbijgegaan. 11. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb [1]volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen. Hieruit blijkt, alhoewel summier, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Niet gesteld of gebleken is dat dit een onjuiste weergave van de gesprekken is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden. 12. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatiekaarten, taxatieverslagen, grondstaffels en niet-anonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Aan de klacht van eiseres dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat bij de onderhavige waarderingen grondstaffels geen rol hebben gespeeld. De matrices en overzichten van de vergelijkingsobjecten die verweerder in beroep heeft opgesteld, zijn op 24 juni 2022 door de rechtbank ontvangen en op dezelfde dag doorgestuurd naar eiseres. De taxatieverslagen zijn op 10 juni 2021 door de rechtbank ontvangen en op 14 juni 2021 doorgestuurd naar eiseres. De rechtbank is van oordeel dat verweerder alle stukken heeft overgelegd die zijn gebruikt bij de voorbereiding van het bestreden besluit en die van belang zijn voor de beoordeling van de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten zijn in zowel de taxatieverslagen, de matrices als de overzichten aangeduid met hun adres. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt nog niet dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld. De stelling dat verweerder geen aanslagnummer heeft vermeld in de uitspraak op bezwaar, vindt evenmin steun in de feiten. In het briefhoofd is het aanslagnummer vermeld als kenmerk van de brief. 13. Eiseres heeft verweerder voorts nog gevraagd om toezending van de taxatieverslagen en de bevindingen uit het Kadaster van voorgaande jaren. De relevantie van dat verzoek ontgaat de rechtbank. Tot slot heeft eiseres verwezen naar een verzoek op basis van de Wet openbaarheid van bestuur. Die procedure staat los van de onderhavige zaak en het is de rechtbank niet duidelijk geworden in hoeverre de aangelegenheid waarop het Wob-verzoek ziet, verband houdt met de toets in WOZ-zaken in het algemeen en in deze zaak in het bijzonder. De rechtbank gaat hier daarom aan voorbij. 14. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de onroerende zaken alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard. 15. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend indien een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd (vgl. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO05046). In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Tot de bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor verlenging van de redelijke termijn, worden onder meer gerekend: “[…] de invloed van de belanghebbende en/of diens gemachtigde op de duur van het proces, bijvoorbeeld door het doen van herhaalde verzoeken om verlenging van gestelde termijnen of om uitstel voor (het voldoen aan) uitnodigingen of oproepingen.” (vgl. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.) 16. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is ontvangen op 2 juli 2020 en door de rechtbank is op 23 augustus 2022 uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) twee maanden verstreken. Dit betekent dat de termijn van twee jaar is overschreden bij het doen van de onderhavige uitspraak. De rechtbank ziet echter reden deze termijn voor deze uitspraak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende. 17. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal drie maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg gehad dat de gemachtigde zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, overleg met de gemachtigde heeft geleid tot een aangepaste werkwijze. De gemachtigde wordt benaderd met de vraag wanneer hij kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn zeer drukke agenda gevonden kan worden, wordt de gehele zitting gevuld met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee de gemachtigde zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden.

De rechtbank realiseert zich dat hiermee voor deze gemachtigde een uitzonderingspositie is gecreëerd. Met het oog op de bewaking van de redelijke afdoeningstermijn voor de zaken van deze gemachtigde heeft de rechtbank zich evenwel hiertoe genoodzaakt gezien. 18. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de maanden januari en februari 2022. Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan. Op 24 november 2021 zijn verhinderdata gegeven voor de maanden april, mei en juni 2022. Dit heeft ertoe geleid dat er acht zittingsdata zijn gepland in het tweede kwartaal waarvan de eerste op 26 en 29 april 2022. Dit betekent dat de rechtbank ongeveer 160 zaken van de gemachtigde heeft kunnen inroosteren in het tweede kwartaal. Gelet op de hoeveelheid zaken van de gemachtigde, was dat onvoldoende om alle zittingsrijpe zaken op de beschikbare zittingsdata te plannen. Er moesten zeer veel zaken blijven liggen voor zittingsplanning op een later moment. 19. Bij emailbericht van 1 februari 2022 is gevraagd of er in maart nog ruimte is vrijgekomen voor een zitting. De gemachtigde berichtte dat maart geheel vol zit. Bij emailbericht van 12 februari 2022 berichtte hij nader: “De eerste mogelijkheid in casus is nu nog de ochtend van 7 juli aanstaande indien digitaal.” Gelet op de voorraad kon de onderhavige zaak eerst op 12 juli 2022 op zitting worden gepland. 20. Ter zitting heeft de gemachtigde hier tegenin gebracht dat hij altijd beschikbaar is, ook in de weekenden, en heeft hij verwezen naar zijn afspraak met onder andere de rechtbanken Midden-Nederland en Amsterdam om een vast dagdeel per week te reserveren voor zittingen bij die rechtbank. De door de gemachtigde aangedragen suggestie om ook een dergelijke afspraak te maken kan echter geen oplossing bieden nu er alleen al 15 gerechten zijn naast de 344 gemeenten waarvan de gemachtigde stelt dat hij tijd moet reserveren voor overleg en hoorzittingen. Vastgesteld moet worden dat een reguliere werkweek daarvoor onvoldoende dagdelen heeft. De suggestie van de gemachtigde om in de weekenden door te werken volgt de rechtbank niet. De ter zitting ingenomen stelling dat hij op voorstellen van onze rechtbank van 17 december 2021 en 21 april 2022 direct akkoord zou zijn gegaan, doet hier ook niet aan af. De e-mail van 17 december 2021 is bij de rechtbank niet bekend. Bij de rechtbank is wel een e-mail van 12 december 2021 van de gemachtigde bekend waarin hij akkoord gaat met zes eerder door de rechtbank voorgestelde zittingsdata in mei en juni 2022 (zie ook overweging 18). In de e-mail van de rechtbank van 21 april 2022, gericht aan de gemachtigde, wordt het belang van het vasthouden aan een afgesproken zittingsdatum door de rechtbank onderstreept. Van het akkoord gaan met een voorstel is geen sprake. 21. Voorts stelt de rechtbank vast dat in de onderhavige dossiers een niet onderbouwd beroep op betalingsonmacht (BOBOG) is gedaan. Voor BOBOG geldt als uitgangspunt een reactietermijn van twee weken, gevolgd door een termijn van vier weken om de griffierechtnota alsnog te betalen en daarna een aanmaningstermijn van eveneens vier weken. De griffierechtnota is op 24 april 2021 verstuurd en kent een betalingstermijn van vier weken. Gemachtigde heeft hierop gereageerd met een BOBOG. Op het verzoek ter onderbouwing hiervan heeft de gemachtigde geen enkel stuk overgelegd met betrekking tot eiseres. Het BOBOG is derhalve afgewezen en het griffierecht is uiteindelijk betaald op 11 november 2021. Deze betaaldatum ligt zo ver buiten de oorspronkelijk vastgestelde termijn dat de rechtbank, nu het BOBOG niet nader is gemotiveerd en is afgewezen, deze aanvullende vertraging ziet als een gevolg van het procesgedrag van de gemachtigde. De rechtbank rekent deze vertraging derhalve aan de gemachtigde toe. 22. Gelet op wat hiervoor is overwogen moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Deze omstandigheid dient primair voor rekening en risico van de gemachtigde te blijven. De hiervoor omschreven werkwijze van de gemachtigde leidt er eveneens toe dat het lange tijdsverloop in dit geval voor zijn rekening moet komen. Niet valt in te zien dat er spanning en frustratie is ontstaan over het uitblijven van de uitspraak door vertraging waar de gemachtigde zelf de oorzaak van is. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af. Proceskosten 23. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. [1] Memorie van Toelichting, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 151.”