ECLI:NL:GHDHA:2023:1310

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.295.634/01 Zaaknummer rechtbank : 8304000 RL EXPL 20-1955 Arrest van 18 juli 2023 in de zaak van 1 [appellant 1] , 2. [appellant 2] , beiden wonend in [woonplaats] , appellanten in het principaal hoger beroep, verweerders in het incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. G. Janssen, kantoorhoudend in Den Haag, tegen [verweerster] , wonend in [woonplaats] , verweerster in het principaal hoger beroep, appellante in het incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. M.D.N. Jumelet, kantoorhoudend in Geldermalsen. Het hof zal partijen hierna noemen [appellant 1] c.s. (vrouwelijk enkelvoud) en [verweerster] . 1De zaak in het kort 1.1 [appellant 1] c.s. heeft voor [verweerster] een woning verhuurd en beheerd. Deze zaak draait om de vraag of [appellant 1] c.s. daarbij tekort is geschoten, en of zij [verweerster] schadevergoeding moet betalen. 1.2 Het hof wijst de vorderingen van [verweerster] voor het overgrote deel af en veroordeelt [verweerster] in de kosten van de procedure.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 1 juni 2021, waarmee [appellant 1] c.s. in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 4 mei 2021; het arrest van dit hof van 7 september 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 4 februari 2021; de memorie van grieven van [appellant 1] c.s., met bijlagen; de memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, tevens akte wijziging van eis van [verweerster] ; de memorie van antwoord in het incident (het hof begrijpt: memorie van antwoord in incidenteel appel) van [appellant 1] c.s., met bijlagen; de akte uitlating producties van [verweerster] ; de antwoordakte van [appellant 1] c.s., met een bijlage.

3.1 [verweerster] is eigenaar van een appartement aan het [adres] (hierna: de woning). 3.2 [appellant 1] is eigenaar van de eenmanszaak Haaglandia Vastgoed (hierna: Haaglandia). [appellant 2] (hierna: [appellant 2] ) verricht werkzaamheden voor Haaglandia. 3.3 [verweerster] woonde van midden 2016 tot midden 2019 in Suriname. Vanwege haar verblijf in Suriname heeft [verweerster] [appellant 1] c.s. opdracht gegeven om de woning voor haar te verhuren en te beheren. In mei 2016 heeft [verweerster] een volmacht verleend aan [appellant 2] voor “gemeentelijke zaken, verhuren en beheer van onroerend goed gelegen aan de Newtonplein (…) Den Haag.” [appellant 1] c.s. ontving voor haar werkzaamheden een maandelijkse vergoeding van € 75,-. 3.4 Met ingang van 1 augustus 2017 heeft mevrouw [huurster] (hierna: [huurster]) de woning gehuurd. Haaglandia heeft de huurovereenkomst met [huurster] (hierna: de huurovereenkomst) namens [verweerster] ondertekend. In de huurovereenkomst staat dat deze voor onbepaalde tijd is aangegaan. 3.5 Na het sluiten van de huurovereenkomst hebben [appellant 2] en [huurster] een allonge (hierna: de allonge) ondertekend waarin staat dat de woning tijdelijk door [huurster] is gehuurd voor de duur van twaalf maanden. 3.6 Bij brief van 23 maart 2018 heeft [verweerster] de huurovereenkomst met [huurster] opgezegd per 1 augustus 2018. Bij brief van 27 april 2018 heeft vervolgens ook Haaglandia de huurovereenkomst opgezegd per 1 augustus 2018. 3.7 [huurster] heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst en heeft geweigerd de woning te verlaten. 3.8 Bij brief van 21 augustus 2018 heeft (de advocaat van) [verweerster] de tussen partijen bestaande overeenkomst van opdracht met onmiddellijke ingang opgezegd en de aan [appellant 2] verstrekte volmacht ingetrokken. 3.9 [verweerster] heeft [huurster] gedagvaard en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. Bij vonnis van 7 mei 2019 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst beëindigd op grond van dringend eigen gebruik van de woning door [verweerster] , [huurster] veroordeeld tot ontruiming van de woning per 15 juli 2019 en aan [huurster] een verhuiskostenvergoeding toegekend van € 5.910,-. 3.10 [huurster] heeft de woning op 16 juli 2019 verlaten. 4Procedure bij de rechtbank 4.1 [verweerster] heeft [appellant 1] c.s. gedagvaard en, samengevat, gevorderd: een verklaring voor recht dat [appellant 1] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht, althans onrechtmatig heeft gehandeld, meer in het bijzonder bij de totstandkoming en beëindiging van de huurovereenkomst en het financiële beheer van de woning; veroordeling van [appellant 1] c.s. tot betaling van een schadevergoeding van € 24.400,- in hoofdsom, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en rente, en gemaximeerd op € 25.000,-, althans tot betaling van een bedrag nader op te maken bij staat; een en ander met de veroordeling van [appellant 1] c.s. in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente. 4.2 De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat [appellant 1] c.s. jegens [verweerster] toerekenbaar tekort is geschoten doordat zij geen opleveringsrapport heeft opgemaakt bij het einde van de huurovereenkomst, en heeft [appellant 1] c.s. veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 9.250,- aan hoofdsom, vermeerderd met € 837,50 aan incassokosten. De kantonrechter heeft de vordering voor het overige afgewezen en de proceskosten gecompenseerd. De betalingsverplichting van [appellant 1] c.s. is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 5Vorderingen in hoger beroep 5.1 [appellant 1] c.s. is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij wil dat het hof het door de kantonrechter toegewezen deel van de vorderingen van [verweerster] alsnog afwijst. 5.2 [verweerster] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld en haar eis vermeerderd. Zij wil dat het hof de door de kantonrechter afgewezen vorderingen alsnog toewijst. Verder vordert zij, naast de in eerste aanleg gevorderde verklaring voor recht en veroordeling van [appellant 1] c.s. in de proceskosten, primair verwijzing naar de schadestaatprocedure en subsidiair een schadevergoeding van in totaal € 65.956,05 in hoofdsom, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten en wettelijke (handels)rente.

6.1 [appellant 1] c.s. bestrijdt in principaal appel dat zij [verweerster] schadevergoeding moet betalen omdat zij geen opleveringsrapport heeft opgemaakt. In incidenteel appel bestrijdt [verweerster] de afwijzing van haar vordering voor het overige. Daarmee hebben partijen het geschil in volle omvang aan het hof voorgelegd. 6.2 [verweerster] heeft in hoger beroep primair naast de gevorderde verklaring voor recht verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd. Verwijzing naar de schadestaatprocedure is echter alleen aan de orde als de schade niet direct kan worden begroot. Deze situatie doet zich hier niet voor. [verweerster] heeft in hoger beroep per schadepost aangegeven hoe groot haar schade is en subsidiair vergoeding daarvan gevorderd. Het hof zal de zaak daarom niet verwijzen naar de schadestaat, maar de hoogte van de schade direct begroten als het hof vaststelt dat [verweerster] op het betreffende punt aanspraak kan maken op schadevergoeding. Het hof wijst de primair gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure dus af. 6.3 Hierna zal het hof beoordelen of de subsidiaire vordering toewijsbaar is. Om dat te kunnen doen, moet het hof eerst bepalen wat de inhoud is van de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht. Inhoud overeenkomst van opdracht 6.4 Partijen zijn het erover eens dat [appellant 1] c.s. de woning voor [verweerster] zou verhuren en beheren. Volgens [appellant 1] c.s. hebben partijen hun afspraken daarover vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst van opdracht. Zij heeft die overeenkomst bij memorie van grieven overgelegd. Deze overeenkomst is door beide partijen ondertekend, maar niet op iedere pagina door [verweerster] geparafeerd. Volgens [verweerster] is deze overeenkomst vals. 6.5 Het hof oordeelt als volgt. Art. 156 lid 1 Rv bepaalt dat akten ondertekende geschriften zijn die bestemd zijn om tot bewijs te dienen. Hieronder wordt in beginsel ook verstaan een meer bladzijden tellend stuk dat alleen aan het slot daarvan is ondertekend. De door [appellant 1] c.s. overgelegde overeenkomst van opdracht is dus een onderhandse akte. Als de echtheid van een onderhandse akte wordt betwist, brengt dit de bewijslast van die stelling mee. In dit geval rust de bewijslast van de valsheid van de akte dus op [verweerster] . 6.6 [verweerster] heeft haar stelling dat de akte vals is als volgt onderbouwd: De paraaf van [verweerster] op iedere pagina ontbreekt; In eerste aanleg heeft [appellant 1] c.s. zich nooit beroepen op het bestaan van deze schriftelijke overeenkomst, terwijl in die overeenkomst wel aansprakelijkheid is uitgesloten voor vrijwel alle tekortkomingen die [verweerster] [appellant 1] c.s. verwijt. Het is onaannemelijk dat [appellant 1] c.s. dit stuk, als het echt zou zijn, niet eerder in het geding zou hebben gebracht. 6.7 Deze stellingen, en de onderbouwing daarvan, rechtvaardigen het vermoeden dat niet alles wat op de niet geparafeerde pagina’s staat vermeld, ook zo door partijen is overeengekomen. [appellant 1] c.s. heeft hier niets tegenover gesteld, terwijl zij daar bij memorie van antwoord in incidenteel appel wel de gelegenheid voor had. Het hof gaat er daarom vanuit dat niet alles wat op de niet door [verweerster] geparafeerde pagina’s is vermeld, ook zo tussen partijen is overeengekomen. Dat betekent dat de door [appellant 1] c.s. overgelegde overeenkomst van opdracht niet (in zijn geheel) kan worden gebruikt als bewijs van de tussen partijen gemaakte afspraken. 6.8 Welke afspraken partijen dan wèl hebben gemaakt, blijkt uit de volmacht die [verweerster] in mei 2016 heeft verleend aan [appellant 2] voor “gemeentelijke zaken, verhuren en beheer van onroerend goed gelegen aan de Newtonplein (…) Den Haag.” Deze volmacht is kennelijk bedoeld om [appellant 2] in staat te stellen om de belangen van [verweerster] te behartigen gedurende haar afwezigheid. Uit de volmacht blijkt dat het de bedoeling van partijen was dat [appellant 1] c.s. niet alleen de verhuur en het beheer van de woning zou verzorgen, maar bovendien alle gemeentelijke zaken voor [verweerster] zou afhandelen. 6.9 Het hof zal hierna beoordelen of [appellant 1] c.s. deze opdracht als een goed opdrachtnemer heeft uitgevoerd. Daarbij is het aan [verweerster] om te bewijzen dat sprake is van (een) tekortkoming(en) van [appellant 1] c.s., en dat zij daardoor schade heeft geleden. Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd 6.10 [verweerster] verwijt [appellant 1] c.s. dat zij een onduidelijke huurovereenkomst heeft opgesteld, waardoor [huurster] zich met succes op het standpunt kon stellen dat zij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd had. Het hof is van oordeel dat dit alleen een tekortkoming van [appellant 1] c.s. kan opleveren als [verweerster] met [appellant 1] c.s. had afgesproken dat [appellant 1] c.s. de woning niet voor onbepaalde tijd aan [huurster] mocht verhuren. Als partijen dat niet hebben afgesproken, valt niet in te zien waarom [appellant 1] c.s. zich niet als een goed opdrachtnemer zou hebben gedragen door de woning voor onbepaalde tijd aan [huurster] te verhuren. Op het moment dat de huurovereenkomst met [huurster] werd gesloten was immers nog niet duidelijk of en op welke termijn [verweerster] naar Nederland zou terugkeren. 6.11 Volgens [verweerster] heeft zij [appellant 1] c.s. opdracht gegeven om een overeenkomst voor bepaalde tijd te sluiten. Dit blijkt volgens haar uit de allonge en de door [appellant 1] c.s. aangevraagde vergunning op grond van de Leegstandswet. [appellant 1] c.s. heeft echter gesteld, en met stukken onderbouwd, dat [verweerster] er uitdrukkelijk mee heeft ingestemd dat de woning voor onbepaalde tijd aan [huurster] zou worden verhuurd en dat zij deze afspraak met [huurster] heeft gemaakt terwijl [verweerster] aan de telefoon was en die telefoon op de speaker stond. 6.12 In het licht van deze betwisting door [appellant 1] c.s. kan het hof er niet vanuit gaan dat [appellant 1] c.s. de woning alleen voor bepaalde tijd aan [huurster] mocht verhuren. Veeleer lijkt het tegenovergestelde het geval. Uit het feit dat [appellant 1] c.s. [huurster] de allonge heeft laten tekenen kan niet worden afgeleid dat [verweerster] [appellant 1] c.s. al vóór het sluiten van de huurovereenkomst opdracht had gegeven om de woning voor bepaalde tijd te verhuren. [appellant 1] c.s. heeft namelijk gesteld dat zij [huurster] de allonge achteraf heeft laten tekenen omdat de zoon van [verweerster] haar bedreigde. De vergunning op grond van de Leegstandswet is niet relevant, omdat die wet alleen geldt voor woningen die in de verkoop staan. Dat was hier niet het geval. 6.13 Er is kortom niet komen vast te staan dat [appellant 1] c.s. wanprestatie heeft gepleegd door in de huurovereenkomst met [huurster] op te nemen dat deze voor onbepaalde tijd was gesloten. Opzegging huurovereenkomst 6.14 [verweerster] verwijt [appellant 1] c.s. verder dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd buiten het tijdvak waarbinnen dat bij huurovereenkomsten voor bepaalde tijd moet en dat die opzegging daarom geen effect heeft gesorteerd. De huurovereenkomst is echter gesloten voor onbepaalde tijd. De allonge kon daar geen verandering in brengen, omdat in de allonge weliswaar is bepaald dat de huurovereenkomst voor twaalf maanden is aangegaan, maar de bepalingen uit de huurovereenkomst die verband houden met de opzegging en het niet-tijdelijke karakter van de huur (artikel 1, artikel 17) ongewijzigd zijn gebleven (vgl. 5.4 van het vonnis van de kantonrechter van 7 mei 2019).

7.1 De conclusie is dat het principale hoger beroep van [appellant 1] c.s. slaagt. Ook het incidentele beroep van [verweerster] slaagt, zij het voor een zeer gering deel. Het hof zal het vonnis vernietigen en de gevorderde schadevergoeding alleen toewijzen waar het gaat om niet tijdig betaalde gemeentelijke lasten (€ 76,-) en het achterwege laten van de indexering (€ 14,-). Bij een aparte verklaring voor recht naast het op deze twee onderdelen toe te wijzen schadebedrag heeft [verweerster] geen (voldoende) belang (gesteld), zodat de (subsidiaire) vordering in zoverre zal worden afgewezen. [verweerster] heeft gevorderd dat de toe te wijzen schadevergoeding wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 juli 2018. Het is niet duidelijk waarop [verweerster] deze datum baseert. Het hof zal de wettelijke rente daarom toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding. Het hof wijst ten slotte de buitengerechtelijke kosten toe tot een bedrag van € 40,-. 7.2 Samenvattend wijst het hof in totaal slechts een bedrag van € 90,- aan hoofdsom van de door [verweerster] gevorderde hoofdsom van € 65.956,05 toe. Het hof zal [verweerster] daarom als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en het principale hoger beroep. Aangezien partijen in het incidentele appel over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld zal het hof de proceskosten daarvan compenseren.

Het hof: - vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 4 mei 2021; en opnieuw recht doende: veroordeelt [appellant 1] c.s., hoofdelijk, tot betaling aan [verweerster] van een bedrag van € 90,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, en te vermeerderen met een bedrag van € 40,- aan buitengerechtelijke kosten; veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant 1] c.s. tot op 4 mei 2021 begroot op € 507,- aan verschotten en € 746,- aan salaris advocaat; veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, aan de zijde van [appellant 1] c.s. tot op heden begroot op € (106,01 + € 772,- =) € 878,01 aan verschotten en € 2.366,- (2 punten tarief II) aan salaris advocaat; compenseert de proceskosten van het incidentele hoger beroep, aldus dat elke partij daarvan de eigen kosten draagt; verklaart de betalingsverplichting van [appellant 1] c.s. uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, A.E.A.M. van Waesberghe en J.A. Tuinman, in afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. Van Waesberghe, en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023 in aanwezigheid van de griffier. HR 19 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:641. HR 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0827.

Omdat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten, golden er geen bijzondere eisen voor het tijdstip waarop die overeenkomst kon worden opgezegd. Van een tekortkoming van [appellant 1] c.s. op het punt van de opzegging is daarom geen sprake. Ontbreken opleveringsrapport en gestelde schades 6.15 [verweerster] verwijt [appellant 1] c.s. ook dat zij bij het aangaan en het einde van de huurovereenkomst geen opleveringsrapport heeft opgemaakt. Het hof oordeelt als volgt. Bij het einde van de huurovereenkomst met [huurster] was [appellant 1] c.s. geen beheerder meer, zodat zij op dat moment niet meer verantwoordelijk was voor het opmaken van een opleveringsrapport. Het behoorde echter wel tot de taken van [appellant 1] c.s. als beheerder van de woning om een opleveringsrapport op te maken bij aanvang van de huurovereenkomst met [huurster]. [appellant 1] c.s. stelt onder verwijzing naar het ‘Inspectierapport Haaglandia Vastgoed’ van 9 juli 2017 dat zij dit ook gedaan heeft. Aangenomen dat die stelling klopt ( [verweerster] betwist dit weliswaar, maar heeft die betwisting niet gemotiveerd) is dit ‘rapport’ naar het oordeel van het hof te globaal en zijn er ten onrechte geen foto’s van de toestand van de woning gemaakt. Daardoor heeft er discussie kunnen ontstaan over de vraag of de woning aan het einde van de huurovereenkomst met [huurster] in betere of juist in slechtere staat was dan aan het begin daarvan. [appellant 1] c.s. is daarom aansprakelijk voor de schade die het gevolg is van het feit dat [verweerster] niet meer kan bewijzen in welke staat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst verkeerde, en daardoor eventuele herstelkosten niet meer op [huurster] kan verhalen. 6.16 [verweerster] heeft gesteld dat haar schade in de eerste plaats bestaat uit de kosten van de renovatie van de badkamer, die volgens een door haar overgelegde offerte € 9.250,- zouden hebben bedragen. 6.17 [appellant 1] c.s. heeft daar tegenin gebracht dat veel werkzaamheden die in de door [verweerster] overgelegde offerte worden genoemd, helemaal niet zijn uitgevoerd. [verweerster] heeft de badkamer volgens [appellant 1] c.s. weliswaar veranderd, maar daarbij heeft zij grotendeels geprofiteerd van de werkzaamheden die al door [huurster] waren uitgevoerd. De leidingen zijn hergebruikt, de badkamer is – anders dan in de offerte is vermeld – niet volledig opnieuw getegeld en de wastafel is op dezelfde plek geplaatst, aldus [appellant 1] c.s. In het licht van deze gemotiveerde betwisting heeft [verweerster] naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd welke werkzaamheden zij precies in eigen beheer heeft laten verrichten en wat daarvan de kosten zijn geweest. Dat klemt temeer nu uit het mede door [huurster] ondertekende ‘Inspectierapport Haaglandia Vastgoed’ volgt dat bij aanvang van de huur al sprake was van loszittende voegen en tegels en oude, lekkende kranen. Het hof wijst dit deel van de door [verweerster] gevorderde schadevergoeding daarom af. 6.18 Over de muur in de slaapkamer heeft [appellant 1] c.s. gesteld dat de partner van [verweerster] toestemming heeft gegeven om deze muur te slopen. [verweerster] heeft deze stelling niet weersproken. De kosten voor het opnieuw optrekken van de tussenmuur komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking. 6.19 Volgens [verweerster] bestaat haar schade er in de tweede plaats uit dat er voor € 12.148,- aan meubilair uit de woning is verdwenen. Zij heeft die stelling echter niet onderbouwd en ook de waarde van de meubels niet gespecificeerd. Uit het door [verweerster] zelf overgelegde proces-verbaal van constateringen van 17 juli 2019 blijkt bovendien wel dat er diverse meubels in de woning zijn achtergebleven, maar niet dat [verweerster] aan de deurwaarder heeft gemeld dat er meubels uit de woning zijn verdwenen (met uitzondering van de koelkast). Dit deel van de gevorderde schade wordt daarom ook afgewezen. Niet tijdig huurpenningen geïncasseerd 6.20 [verweerster] verwijt [appellant 1] c.s. verder nog dat zij niet tijdig de huurpenningen heeft geïncasseerd. [verweerster] zou daardoor een schade van € 45,- hebben geleden voor iedere dag dat [huurster] de huurpenningen te laat heeft betaald, omdat in de huurovereenkomst stond dat [huurster] bij te late betaling van de huurpenningen een boete van € 45,- verschuldigd was. 6.21 Het hof oordeelt als volgt. Vast staat dat [huurster] geen boetes aan [appellant 1] c.s. heeft betaald voor te late betaling van de huurpenningen. Verder is niet gebleken dat [verweerster] bij [appellant 1] c.s. heeft geklaagd over te late betaling van huurpenningen, of dat zij [appellant 1] c.s. heeft gevraagd [huurster] daarop aan te spreken of een boete van [huurster] te innen. De zorgplicht van [appellant 1] c.s. als opdrachtnemer gaat onder die omstandigheden niet zo ver dat van haar kon worden verwacht dat zij bij te late betaling van de huur zelf het initiatief nam tot het innen van boetes. 6.22 [verweerster] stelt verder dat zij over augustus 2018 helemaal geen huur van [appellant 1] c.s. heeft ontvangen en dat [appellant 1] c.s. de huur over deze maand alsnog aan haar moet voldoen (memorie van grieven, 8.12/8.13). Uit de dagvaarding in eerste aanleg en productie 16 blijkt echter dat [verweerster] de huur over augustus 2018 op 21 augustus heeft ontvangen. Van een tekortkoming van [appellant 1] c.s. is in dit opzicht dus geen sprake. Geen herinneringen / sommaties verzonden 6.23 [verweerster] stelt bovendien dat [appellant 1] c.s. geen herinneringen en sommaties heeft verzonden en dus geen recht heeft op een vergoeding van € 75,- voor administratieve werkzaamheden. Zij vordert deze vergoeding terug. 6.24 Partijen zijn een vergoeding van € 75,- per maand overeengekomen voor alle werkzaamheden die [appellant 1] c.s. voor [verweerster] verrichtte. Dat bedrag vormde dus niet alleen een vergoeding voor het verrichten van administratieve werkzaamheden, maar ook voor andere werkzaamheden. [appellant 1] c.s. heeft ook daadwerkelijk andere werkzaamheden verricht. Alleen al daarom is de vordering van [verweerster] niet toewijsbaar. Daarnaast speelt ook hier mee dat [verweerster] destijds niet bij [appellant 1] c.s. heeft geprotesteerd tegen te late huurbetalingen, en aan [appellant 1] c.s. nooit heeft verzocht herinneringen of sommaties aan [huurster] te sturen. Onder die omstandigheden kan [verweerster] niet van [appellant 1] c.s. verwachten dat zij daar zelf het initiatief toe nam. Zakelijke lasten niet tijdig betaald 6.25 [verweerster] verwijt [appellant 1] c.s. verder dat zij de zakelijke lasten niet tijdig voldaan heeft. Het hof heeft hiervoor in nummer @ geoordeeld dat de opdracht aan [appellant 1] c.s. onder meer inhield dat [appellant 1] c.s. alle gemeentelijke zaken voor [verweerster] zou afhandelen. [appellant 1] c.s. had er daarom voor moeten zorgen dat de gemeentelijke lasten tijdig werden betaald, of dat [verweerster] er in elk geval tijdig van op de hoogte was dat deze moesten worden voldaan. [verweerster] heeft onweersproken gesteld dat zij dit niet heeft gedaan en dat haar schade € 76,- bedraagt. Het hof zal dit bedrag toewijzen. Jaarlijkse indexering niet toegepast 6.26 [verweerster] stelt bovendien terecht dat [appellant 1] c.s. de huurprijs had moeten indexeren. Hiertoe was zij op grond van artikel 7 van de huurovereenkomst met [huurster] jaarlijks op 1 juli bevoegd. [appellant 1] c.s. stelt daar tegenover dat zij die indexering niet gerechtvaardigd vond in verband met de staat van de woning.