ECLI:NL:GHDHA:2023:123

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.299.595/01 Zaaknummer rechtbank : 8995980 RL EXPL 21-1791 Arrest van 31 januari 2023 in de zaak van [appellant] , wonend in [woonplaats] (België), appellant, advocaat: mr. A. Quispel, kantoorhoudend in Oud-Beijerland, tegen [curator] , handelend in haar hoedanigheid van curator in het faillissement van [gefailleerde] , kantoorhoudend in Groningen, verweerster, advocaat: mr. M.M. Mok, kantoorhoudend in Groningen. Het hof zal partijen hierna [appellant] en de Curator noemen. 1De zaak in het kort 1.1 Deze zaak gaat over een huurkoopovereenkomst voor een appartement. De verkoper is failliet. De Curator vordert ontbinding van de huurkoopovereenkomst, omdat de koper, [appellant] , is tekortgekomen in de nakoming daarvan doordat hij de rekeningen van de Vereniging van Eigenaars en de rente en aflossing van de hypothecaire geldlening niet steeds op tijd betaalde. Naast ontbinding vordert de Curator betaling van bepaalde bedragen. 1.2 De kantonrechter heeft de huurkoopovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot diverse betalingen. Het hoger beroep daartegen is ontvankelijk zonder inschrijving in het rechtsmiddelenregister. In dit arrest vernietigt het hof de ontbinding, omdat de tekortkomingen geen ontbinding rechtvaardigen. Verder beslist het hof over (terug)betalingen.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 31 augustus 2021, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, locatie Den Haag, van 22 juli 2021; de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen; de memorie van antwoord (met exceptie ex artikel 128 lid 3 Rv) van de Curator, met bijlagen; de akte uitlating producties van [appellant] ; de antwoordakte van de Curator.

3.1 Op 7 december 2001 hebben de gefailleerde (de heer [gefailleerde] , hierna: [gefailleerde] ) en [appellant] bij de notaris vastgelegd, dat [gefailleerde] als eigenaar/verkoper en [appellant] als koper voor ƒ 106.000,- een huurkoopovereenkomst hebben gesloten ten aanzien van het appartement [adres] in Den Haag. Dit appartement was verhuurd. 3.2 In de huurkoopovereenkomst staat onder andere dat [appellant] : maandelijks een rente voldoet die gelijk is aan de rente die [gefailleerde] verschuldigd is aan de hypotheekhouder (destijds: RVS Levensverzekering N.V., later: Nationale Nederlanden); het na een betaling van f 6.000,- overblijvende deel van de hoofdsom in tweemaandelijkse termijnen van ƒ 500,- aflost; alle betalingen van rente en aflossing doet op de bankrekening van RVS Hypotheken; telkens op de laatste dag van de maand; de (kenbare) lasten aanvaardt, waaronder de verplichtingen tot het betalen van de jaarlijkse erfpachtcanon, de maandelijkse bijdrage aan de Vereniging van Eigenaars Flatgebouw [naam vve] (hierna: de VvE) en de overige eigenaarslasten. 3.3 Na 2001 vonden in de loop der jaren meerdere beslagleggingen op het appartementsrecht plaats ten laste van [gefailleerde] . [appellant] verweerde zich daartegen namens [gefailleerde] om openbare verkoop van het appartementsrecht te vermijden. 3.4 In 2015 dagvaardde de VvE [gefailleerde] vanwege achterstand in de betaling van de maandelijkse VvE-bijdragen. [appellant] trad in die procedure op als gemachtigde van [gefailleerde] . Bij vonnis van 11 november 2015 werd [gefailleerde] veroordeeld tot betaling aan de VvE van de op dat moment bestaande betalingsachterstand van € 128,49 en tot betaling van de proceskosten van € 330,19. Tegen dit vonnis is geen rechtsmiddel ingesteld. 3.5 Op 27 november 2015 sloten [gefailleerde] en [appellant] een vaststellingsovereenkomst. Daarin staat dat [appellant] veel tijd heeft besteed om zich te verweren tegen beslagleggingen ten laste van [gefailleerde] , dat in het vonnis van 11 november 2015 is vastgesteld dat [gefailleerde] de VvE-bijdragen vanaf 1 november 2015 rechtstreeks verschuldigd is aan de VvE en dat partijen ter afwikkeling van een en ander overeenkomen dat [gefailleerde] aan [appellant] € 6.499,50 verschuldigd is en hij dat bedrag zal betalen door verrekening met de bedragen die [appellant] aan [gefailleerde] schuldig wordt ter zake van de VvE-bijdragen. 3.6 Bij e-mail van 11 augustus 2018 zei [gefailleerde] de huurkoopovereenkomst op per 30 september 2018, onder meer omdat er volgens hem toen € 9.338,99 aan achterstallige VvE-bijdragen openstond (waarover de VvE met [gefailleerde] had geprocedeerd) en omdat de verkoop van het appartement per 1 oktober 2018 was overeengekomen. [gefailleerde] schreef ook dat hij geen toestemming gaf om het appartement opnieuw te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Deze opzegging is niet doorgezet. 3.7 Vanaf 3 december 2018 ging [appellant] de VvE-bijdragen weer rechtstreeks aan de VvE betalen. Hij betaalde in december 2018 een gedeelte van de maandtermijn (namelijk € 61,68), eind mei 2019 zes gehele termijnen samen in één keer, daarna tot november 2019 de termijnbijdragen maandelijks en vervolgens vanaf augustus 2020 maandelijks. 3.8 Bij vonnis van 23 juni 2020 is [gefailleerde] op verzoek van de VvE in staat van faillissement verklaard, onder aanstelling van de Curator. 3.9 Bij brief van 14 juli 2020 schreef [appellant] aan de Curator dat hij de betaling van de VvE-bijdragen zal hervatten over de maanden vanaf augustus 2020 en dat hij ‘uiteraard’ door zal gaan met het tijdig voldoen van de annuïteiten aan de hypotheekhouder. 3.10 Op 1 oktober 2020 schreef de hypotheekhouder aan de Curator dat [gefailleerde] sinds december 2019 de verschuldigde hypotheektermijnen te laat betaalt, waarbij de achterstand meerdere keren is opgelopen tot drie maanden en dat de achterstand per 1 oktober 2020 twee maanden bedraagt, inclusief de termijnnota van 1 oktober 2020. 4Procedure bij de rechtbank 4.1 Op 7 oktober 2020 heeft de Curator [appellant] gedagvaard en gevorderd dat de rechtbank de huurkoopovereenkomst ontbindt op grond van artikel 11 van de Tijdelijke Wet Huurkoop Onroerende Zaken en [appellant] veroordeelt om de huurkoopovereenkomst uit de openbare registers te verwijderen en de huurpenningen aan de Curator te laten voldoen, op straffe van een dwangsom, en om aan de Curator te betalen: € 2.497,59 betalingsachterstand, € 1.170,19 schadevergoeding, € 4.810,07 boete en de proceskosten (zaak met nummer 8995980 RL EXPL 21-1791). 4.2 De Curator heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] op grond van de huurkoopovereenkomst verplicht was om de huurkoopsom (waaronder de hypotheekaflossing en rente) en de uit de huurkoop voortvloeiende lasten (waaronder de VvE-bijdragen) te voldoen en dat [appellant] daarin vanaf 2012 tekort schoot door de VvE-bijdragen niet of niet op tijd te betalen waardoor € 2.497,59 achterstand ontstond, en ook door de hypotheekhouder regelmatig niet of niet op tijd te betalen. 4.3 [appellant] heeft verweer gevoerd. 4.4 Tijdens de mondelinge behandeling van 28 mei 2021 heeft de kantonrechter deze zaak ambtshalve gevoegd met een andere zaak (nummer 8707858 RL EXPL 20-14560) waarin [appellant] als eiser schadevergoeding heeft gevorderd van [gefailleerde] als gedaagde. 4.5 Bij vonnis van 22 juli 2021 heeft de kantonrechter in de zaak met nummer 8995980 RL EXPL 21-1791 de huurkoopovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld om het appartement terug te leveren, om te zorgen voor verwijdering van de huurkoopovereenkomst uit de openbare registers en voor bericht aan de huurder dat hij de huurpenningen voortaan aan de Curator moet betalen, en [appellant] veroordeeld tot betaling van € 1.987,59 met rente wegens achterstallige VvE-bijdragen, € 330,19 als schadevergoeding, een boete van € 4.810,07 en € 812,03 met rente plus € 124,- aan begrote proceskosten met nakosten. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 4.6 In datzelfde vonnis heeft de kantonrechter in de zaak met nummer 8707858 RL EXPL 20-14560 [appellant] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vorderingen. Tegen die beslissing is geen hoger beroep ingesteld, zodat het hof daarover nu niet oordeelt. 5Vorderingen in hoger beroep 5.1 [appellant] is op 31 augustus 2020 in hoger beroep gekomen tegen het vonnis voor zover gewezen in de zaak met nummer 8995980 RL EXPL 21-1791. Hij heeft zich met vijf grieven gekeerd tegen de ontbinding en de veroordelingen in dat vonnis. Hij vordert dat het hof het vonnis voor zover gewezen in de zaak met nummer 8995980 RL EXPL 21-1791 vernietigt, de vorderingen van de Curator afwijst en de Curator veroordeelt om aan hem de € 8.920,60 die hij uit hoofde van het vonnis heeft betaald, terug te betalen, met rente. 5.2 De Curator heeft verweer gevoerd en daarbij direct aangevoerd, voorzover nodig als exceptie ex artikel 128 lid 3 Rv, dat het hoger beroep niet-ontvankelijk is. [appellant] heeft dit bestreden.

Ontvankelijkheid van het hoger beroep 6.1 De Curator voert aan dat het hoger beroep nietontvankelijk is, omdat [appellant] het niet overeenkomstig artikel 3:29 lid 3 BW binnen acht dagen na het instellen ervan heeft laten inschrijven in het rechtsmiddelenregister (zoals bedoeld in artikel 433 Rv). [appellant] bestrijdt dat dat moest. Het hof geeft [appellant] daarin gelijk en licht dat toe als volgt. 6.2 Artikel 3:29 lid 1 BW bepaalt dat de rechtbank, op vordering van de onmiddellijk belanghebbende, een inschrijving in de registers waardeloos verklaart als degenen die op grond van artikel 3:28 lid 1 BW verplicht zijn een schriftelijke verklaring van waardeloosheid af te geven dat niet doen. Lid 3 van artikel 3:29 bepaalt dat het hoger beroep van zo’n waardeloos verklarend vonnis binnen acht dagen na het instellen van het rechtsmiddel moet worden ingeschreven in het rechtsmiddelenregister, op straffe van niet-ontvankelijkheid van het hoger beroep. 6.3 In deze zaak tussen [appellant] en de Curator is er geen vonnis waarin de rechtbank een inschrijving in de registers waardeloos heeft verklaard. De Curator heeft ook geen waardeloos verklaring gevorderd en er is nergens aangevoerd dat [appellant] die waardeloosheid schriftelijk had moeten verklaren en dat niet deed. De kantonrechter heeft de huurkoopovereenkomst op 22 juli 2021 ontbonden en opdracht gegeven om de overeenkomst binnen 14 dagen uit de openbare registers te verwijderen. 6.4 Artikel 3:29 lid 3 BW eist niet dat hoger beroep tegen zo’n ontbinding met verwijderingsopdracht wordt ingeschreven het rechtsmiddelenregister. Het voorschrift van artikel 3:29 lid 3 BW geldt daarom niet voor dit hoger beroep. 6.5 De Curator betoogt dat het vereiste van artikel 3:29 lid 3 ontstaat doordat het ontbinden van de huurkoopovereenkomst de inschrijving van die overeenkomst in het Kadaster waardeloos maakt en dus is gelijk te stellen aan de waardeloos verklaring van artikel 3:29 BW. Dit betoog faalt. Gelet op de zware sanctie van niet-ontvankelijkheid na een korte termijn van acht dagen, bestaat er geen grond om het toepassingsbereik van artikel 3:29 lid 3 BW uit te breiden tot gevallen die de tekst van dat artikel niet bestrijkt. 6.6 Het hoger beroep is dus ontvankelijk. Wettelijk kader 6.7 De huurkoopovereenkomst waarover deze zaak gaat, is gesloten in 2001. Daarop is de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken die gold vanaf 1973 (hierna: de TWHOZ) van toepassing. Op grond van de artikelen 68a lid 2 en 200 Overgangswet nieuw BW blijven de bepalingen van de TWHOZ na de intrekking van die wet en de inwerkingtreding van Afdeling 7.2B.2 BW (Huurkoop onroerende zaken) op 1 januari 2017, van toepassing op huurkoopovereenkomsten die vóór die datum zijn gesloten. 6.8 Artikel 11 van de TWHOZ bepaalt: “1. Ontbinding van de overeenkomst van huurkoop op grond dat de huurkoper tekortschiet in de voldoening van zijn verplichtingen, kan slechts door de rechter geschieden. 2. Ontbinding van de huurkoop kan wegens niet tijdige nakoming door de huurkoper van zijn verplichtingen niet worden gevorderd, tenzij de huurkoper, na in gebreke te zijn gesteld, in de nakoming van zijn verplichtingen blijft tekortschieten. 3. (…)” 6.9 Dit betekent dat de Curator alleen ontbinding kan vorderen nadat [appellant] in gebreke is gesteld en vervolgens is blijven tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurkoopovereenkomst. In gebreke stellen moet met een schriftelijke aanmaning (bijvoorbeeld in een e-mail) waarbij aan de schuldenaar ( [appellant] ) een redelijke termijn wordt gesteld om zijn verplichtingen alsnog na te komen. Pas nadat dat is gebeurd en [appellant] daarna is blijven tekortschieten in de nakoming, komt ontbinding als mogelijkheid in beeld. De rechter kan die ontbinding dan uitspreken. De rechter zal daarvoor, ook naar het burgerlijk recht dat gold toen de TWHOZ in 1973 in werking trad en dat daarom kan worden gebruikt voor de uitleg van artikel 11 lid 2 TWHOZ, op grond van de redelijkheid en billijkheid, (mede) moeten beoordelen of de tekortkoming voldoende gewicht heeft om recht te geven op ontbinding . Geen ontbinding wegens tekortkomingen (grief 1) 6.10 Met zijn eerste grief voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte de door de Curator gevorderde ontbinding in de geven omstandigheden gerechtvaardigd heeft geacht. Naar het oordeel van het hof voert hij dit terecht aan. Het hof licht dit toe als volgt. A. Periode 2001 - 2015 6.11 Het hof gaat ervan uit dat [appellant] , nadat de huurkoopovereenkomst in 2001 was gesloten, zijn verplichtingen uit deze overeenkomst jarenlang nakwam. Er zijn immers over de eerste jaren na 2001 geen gebreken gesteld of in de stukken naar voren gekomen. 6.12 Pas vanaf 2012 deden zich mogelijk problemen voor bij de betaling van een deel van de lasten, namelijk van de VvE-bijdragen. In 2015 dagvaardde de VvE [gefailleerde] omdat er in de periode 2012 – 2015 een achterstand was opgelopen in de betaling van de VvE-bijdragen. De kantonrechter heeft [gefailleerde] bij vonnis van 11 november 2015 veroordeeld om € 128,49 met rente en € 330,19 aan proceskosten aan de VvE te betalen. Als deze veroordeling terecht was – dat staat vast tussen [gefailleerde] en de VvE, maar is in dit geding gemotiveerd door [appellant] betwist – had [appellant] in 2015 € 128,49 in strijd met de huurkoopovereenkomst niet of te laat aan de VvE betaald. In dat geval is [appellant] tekortgekomen in de nakoming van de huurkoopovereenkomst. Het bedrag van € 128,49, en ook het door de Curator in deze procedure nog gestelde bedrag van € 510,-, betreffen (beide) echter een zeer klein bedrag aan achterstallige betaling in verhouding tot het jarenlang dragen van alle verplichtingen die voort vloeiden uit de huurkoopovereenkomst. Daarmee is deze achterstalligheid te klein om een ontbinding van de huurkoopovereenkomst in 2021 te rechtvaardigen. 6.13 De Curator voert ook aan dat uit een betalingsoverzicht van de VvE blijkt dat [appellant] vanaf 2012 de VvE-bijdragen zeer onregelmatig betaalde en merkt op dat dit veel werk voor de VvE en (later) de Curator gaf. Dat [appellant] ter zake van de wanbetalingen destijds behoorlijk in gebreke is gesteld en vervolgens blijvend tekort is gekomen (zoals vereist is voor ontbinding), brengt de Curator echter niet naar voren en dat blijkt ook niet uit de stukken; uit de overgelegde betalingsoverzichten volgt juist dat [appellant] de VvE-bijdragen wel betaalde. 6.14 Bovendien sloten [gefailleerde] en [appellant] ter afwikkeling van (onder meer) de VvE-bijdragen op 27 november 2015 een vaststellingsovereenkomst. [gefailleerde] en de Curator kunnen de tekortkoming in de betaling van de VvE-bijdragen van vóór 27 november 2015 ook daarom redelijkerwijs niet (alsnog) ten grondslag leggen aan ontbinding. B. Periode december 2015 – voorjaar 2019 6.15 Na november 2015 kwam [appellant] in elk geval tot medio 2018 zijn verplichtingen uit de huurkoopovereenkomst na. Hij bleef alle eigenaarslasten voor het appartementsrecht betalen, met uitzondering van de VvE-bijdragen. Deze bijdragen hoefde [appellant] in die periode niet aan de VvE te betalen, omdat hij en [gefailleerde] in hun vaststellingsovereenkomst van 27 november 2015 hadden afgesproken dat [gefailleerde] deze bijdragen vanaf die datum bij wijze van verrekening zelf aan de VvE zou betalen totdat hij daarmee zijn schuld van € 6.499,50 aan [appellant] zou hebben ingelost.

6.59 De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] grotendeels slaagt. Het hof zal het vonnis vernietigen, behalve voor wat betreft de veroordeling van [appellant] tot betaling van € 1.987,59 met rente. Het hof zal de Curator veroordelen tot terugbetaling aan [appellant] van € 6.894,71, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 23 september 2021 tot de dag van terugbetalen. 6.60 Het hof zal de Curator als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter en van het hoger beroep, zoals hierna bepaald.

Het hof: - vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, locatie Den Haag, van 22 juli 2021 voor zover gewezen in de zaak met nummer 8995980 RL EXPL 21-1791, behalve voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de Curator te betalen € 1.987,59 vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 28 juli 2020 tot de dag van voldoening, en in zoverre opnieuw rechtdoende: - wijst de vorderingen van de Curator af; - veroordeelt de Curator tot terugbetaling aan [appellant] van € 6.894,71, vermeerderd met wettelijke rente daarover vanaf 23 september 2021 tot de dag van terugbetaling; - veroordeelt de Curator in de kosten van de procedure voor de kantonrechter, aan de zijde van [appellant] tot op 22 juli 2021 begroot op € 622,- voor het salaris van zijn gemachtigde; en - bekrachtigt het tussen partijen in de zaak met nummer 8995980 RL EXPL 21-1791 gewezen vonnis van 22 juli 2021 voor zover daarin [appellant] is veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de Curator te betalen € 1.987,59 vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van de inleidende dagvaarding tot de dag van voldoening; - veroordeelt de Curator in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 119,21 voor de dagvaarding, € 388,- voor het griffierecht en € 1.671,- voor het salaris van de advocaat; - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, H.M.H. Speyart van Woerden en R.M. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2023 in aanwezigheid van de griffier. In het bestreden vonnis en de appeldagvaarding staat per abuis ‘ [naam] ’. Zo ook Hoge Raad 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:617. Wet van 21 juni 1973, Staatsblad 1973, 289. Artikel 6:82 BW. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 (Woningstichting Eigen Haard/X, “tenzij-arrest”), onder 3.5, laatste alinea, zie voor die billijkheidsregel naar huidig recht de zogeheten “tenzij-regel” van artikel 6:265 lid 1 laatste zinsdeel BW. Zie het bestreden vonnis, beslissing in zaak 8995980, eerste vier aandachtsstrepen. Artikel 6:203 BW; Hoge Raad 30 januari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AN7327), 19 december 2014 (ECLI:NL:HR:2014:3678) en 3 juni 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1052). Hoge Raad 9 september 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT4039).

De Curator kan niet aan [appellant] tegenwerpen dat de VvE vanwege wanbetaling van [gefailleerde] in die periode een gerechtelijke procedure moest voeren (waarin [gefailleerde] uiteindelijk met de VvE afsprak dat hij voor achterstallige VvE-bijdragen tot en met juni 2018 nog € 7.500,- aan de VvE zou betalen). 6.16 [appellant] meende dat [gefailleerde] de schuld aan hem van € 6.499,50 in december 2018 had ingelost, zodat [appellant] vanaf dat moment de VvE-bijdragen weer zelf aan de VvE is gaan betalen. Volgens de Curator had [appellant] dat al eerder moeten doen, namelijk vanaf juli 2018 voor een deel groot € 3,73 en daarna vanaf augustus 2018 volledig. 6.17 Het hof oordeelt hierover dat, daargelaten of [appellant] niet pas vanaf december 2018 maar al vanaf augustus 2018 de VvE-bijdragen weer (deels) had moeten gaan betalen, een gebrek ter zake niet tot ontbinding van de huurkoopovereenkomst kan leiden, vanwege het volgende. 6.18 Uit niets blijkt – en er is ook niet gesteld – dat [gefailleerde] [appellant] met betrekking tot de gehele periode van deze door de Curator gestelde wanbetaling tijdig en duidelijk in gebreke heeft gesteld. Een briefje uit 2018 (of eerder) waarin staat vanaf wanneer [appellant] de VvE-bijdragen weer zelf moest gaan afdragen of dat hij dit ten onrechte nog niet doet, bevindt zich niet in het dossier. Op 11 augustus 2018 schreef [gefailleerde] aan [appellant] dat hij de huurkoopovereenkomst opzegt en dat [appellant] geen toestemming voor nieuwe verhuur krijgt. Dit is geen behoorlijke ingebrekestelling. Dat schrijven is geen aanmaning waarbij [appellant] een termijn voor de nakoming is gesteld. Bovendien staan daarin andere (hogere) geldbedragen dan wat [appellant] toen daadwerkelijk verschuldigd was. 6.19 Pas op 24 februari 2019 stuurde [gefailleerde] aan [appellant] een ingebrekestelling. Deze betrof de VvE-bijdragen vanaf oktober 2018, zijnde (toen) vijf maanden à € 172,82 (samen € 864,10) en de hypotheekmaandtermijnen van € 246,66 (samen € 739,88) van december 2018, januari 2019 en februari 2019. Dat achterlopen met betalen rechtvaardigt de ontbinding van de huurkoopovereenkomst niet. Niet alleen gaat het om geringe achterstanden in verhouding tot de totale verplichtingen voor [appellant] uit de huurkoopovereenkomst, maar ook vond deze tekortkoming toen onder bijzondere omstandigheden plaats en was zij (grotendeels – behoudens hetgeen hierna onder 6.40 wordt overwogen) tijdelijk van aard. Hiertoe overweegt het hof het volgende. 6.20 Toen in 2018 de huurovereenkomst met de toenmalige huurster van het appartementsrecht zou eindigen, vonden [gefailleerde] en [appellant] dit een goede gelegenheid om het appartement te verkopen. [gefailleerde] schakelde hiervoor een makelaar in en schreef aan [appellant] dat hij geen toestemming meer gaf om het appartement na 30 september 2018 opnieuw te verhuren. Vervolgens vond de makelaar een koper (hierna: de koopster) en stelde hij een koopakte op tussen [appellant] en deze koopster. Daarin stond onder meer dat de akte van levering gepasseerd zou worden op 14 december 2018, dat [appellant] bij levering zou instaan voor zijn bevoegdheid tot verkoop en juridische overdracht en dat de zaak aan de koopster zou worden overgedragen vrij van hypotheken en beslagen. De verkoop van het appartementsrecht aan de koopster werd vervolgens eerst meermalen uitgesteld en is uiteindelijk niet doorgegaan, omdat [gefailleerde] daarvoor eerst het appartementsrecht juridisch aan [appellant] had moeten leveren en dat niet gebeurde, omdat er nog beslagen ten laste van [gefailleerde] op lagen en [appellant] de totale huurkoopsom nog niet had betaald. 6.21 In deze periode van voorgenomen verkoop zonder verhuur meende [appellant] de verschuldigde VvE-bijdragen en hypotheektermijnen te mogen verrekenen met de bij levering te ontvangen koopsom. De Curator heeft aangevoerd dat [appellant] daarover geen afspraken had gemaakt, maar zij betwist niet, dat [appellant] de achterstallige VvE-bijdragen (voor december 2018 t/m mei 2019) weer betaalde toen hem duidelijk werd dat de verkoop niet door zou gaan en zij betwist evenmin dat [appellant] de verschuldigde hypotheektermijnen weer direct aan de hypotheekhouder is gaan betalen (op 20 maart 2019) toen deze hem daarover (op 12 maart 2019) aanschreef. 6.22 Onder die omstandigheden kunnen de tekortkomingen in de betaling van de VvE-bijdragen en hypotheeklasten in het najaar van 2018 en voorjaar van 2019 redelijkerwijs geen gerechtvaardigde grond vormen voor ontbinding van de huurkoopovereenkomst in 2021. C. Periode voorjaar 2019 – faillissement [gefailleerde] op 23 juni 2020 6.23 Het hof stelt voor deze periode voorop dat [appellant] zijn maandelijkse lasten vanaf mei 2019 weer betaalde en dat er daarna geen deugdelijke ingebrekestelling van vóór april 2020 is. 6.24 Bij brief van 9 april 2020 stelde (de advocaat van) [gefailleerde] [appellant] in gebreke voor (vermeend) tekortschieten in de aflossing op de hoofdsom van de hypotheek tussen december 2001 en 31 december 2019 ter hoogte van (volgens de brief) € 10.860,42. De brief kondigde een boete aan als [appellant] dat bedrag niet binnen acht dagen aan RVS Hypotheken zou betalen. Op 14 april 2020 schreef [appellant] terug dat de ingebrekestelling voor hem onbegrijpelijk was, omdat hij de maandelijkse annuïteiten en rente correct had betaald. 6.25 Daarop schreef (de advocaat van) [gefailleerde] op 15 april 2020 aan [appellant] dat er per 1 maart 2015 € 12.678,97 te weinig was afgelost op de hypotheek en dat [appellant] de maanden juli 2019, oktober 2019, december 2019, januari 2020 en april 2020 niet had betaald, zodat over die vijf maanden een achterstand van € 1.233,30 was ontstaan. Voor deze bedragen stelde hij [appellant] in gebreke, onder aanzegging van ontbinding van de huurkoopovereenkomst en een boete. 6.26 Omdat [appellant] betwistte, en ook in dit geding betwist, dat hij achterstand in de hypotheekbetalingen had, had het op de weg van (de advocaat van) [gefailleerde] , en in dit geding de Curator, gelegen om de gestelde betalingsachterstanden nader te onderbouwen. Dit is voor voornoemde bedragen niet gebeurd. Uit geen van de overgelegde stukken volgen de in de brieven van 9 en 15 april 2020 genoemde (hoge) achterstanden van € 10.860,42 of € 12.678,97 in de hypotheekaflossing. De Curator betwist ook niet dat [appellant] de termijnen van juli, oktober en december 2019 en januari 2020 op het moment van ingebrekestelling wel (al eerder) had betaald en dat hij de termijn van april 2020 op 2 mei 2020 heeft voldaan, zoals hij in dit geding met bankoverschrijvingen aantoont. 6.27 Op 15 mei 2020 schreef (de advocaat van) [gefailleerde] aan [appellant] dat hij op 31 december 2019 € 948,34 te weinig op de hypotheek had afgelost. Hij sommeerde [appellant] toen om dat tekort binnen acht dagen aan de hypotheekhouder te voldoen, op straffe van een boete van € 4.537,80. Tegenover de betwisting van deze achterstand door [appellant] kan het hof niet vaststellen dat de op 15 mei 2020 genoemde achterstand er was en na de ingebrekestelling is blijven bestaan. In deze procedure is een e-mail van 1 oktober 2020 overgelegd, waarin de hypotheekhouder schrijft dat de maandtermijnen sinds december 2019 te laat zijn betaald en dat de achterstand meerdere keren is opgelopen tot drie maanden (dat is € 739,98). Langduriger of eerdere achterstanden zijn niet genoemd. Het hof kan er daarom niet van uitgaan dat er in 2020 grotere hypotheekbetalingsachterstanden waren dan drie termijnen of dat er bij de hypotheekhouder nog relevante achterstanden van vóór december 2019 bestonden.

Voor het hof staat vast dat er op 1 oktober 2020 hooguit twee maanden achterstand in de hypotheekbetalingen was (dus € 493,32), inclusief de die dag vervallen termijn, en dat [appellant] ten tijde van het wijzen van het vonnis op 22 juli 2021 geen betalingsachterstand had in zijn verplichting om de hypotheeklasten te dragen (overweging 4.9 in het vonnis). 6.28 Ontbinding van de huurkoopovereenkomst op grond van achterstanden in hypotheekbetalingen is daarom niet gerechtvaardigd. Daarvoor was de tekortkoming niet zwaarwegend genoeg. 6.29 Bij brief van 15 april 2020 stelde (de advocaat van) [gefailleerde] [appellant] ook in gebreke voor betaling van € 13.873,92 wegens achterstand in betaling van de VvE-bijdragen. Deze opgeschreven (hoge) achterstand is, ook na betwisting daarvan door [appellant] , niet nader onderbouwd en niet meer gevorderd. Het hof gaat ervan uit dat deze (hoge) achterstand niet ten laste van [appellant] heeft bestaan. 6.30 Vast staat dat [appellant] de VvE-bijdragen voor 2019 betaalde (volgens de Curator zelfs € 71,37 te veel). De Curator voert aan dat [appellant] daarna tekortschoot omdat hij de VvE-bijdragen voor januari tot en met juli 2020 niet betaalde en daardoor eind juli 2020 € 1.221,36 aan achterstallige bijdragen verschuldigd was aan de VvE. 6.31 Op 15 mei 2020 stelde (de advocaat van) [gefailleerde] [appellant] in gebreke voor de betaling van in totaal bedrag van € 1.828,65 aan achterstallige VvE-bijdragen vanaf augustus 2019 (vijf maanden in 2019 en vijf maanden in 2020 – samen € 1.742,05 – plus faillissementsaanvraagkosten). [appellant] heeft met bankoverschrijvingen aangetoond dat hij de bijdragen voor augustus, september, oktober en november 2019 destijds wel aan de VvE had voldaan. De Curator heeft dit niet (voldoende) bestreden. 6.32 [appellant] erkent dat hij de VvE-bijdragen daarna tot en met juli 2020 niet aan de VvE had overgemaakt. Dit gaat over (in totaal) € 1.221,36. 6.33 Ook indien juist zou zijn (het hof laat dat in het midden) dat [curator] de voornoemde bedragen (eerder) had moeten betalen en niet met een tegenvordering op [gefailleerde] kon verrekenen zoals hij wilde, geeft dit samen een te kleine betalingsachterstand om ontbinding van de huurkoopovereenkomst te rechtvaardigen. 6.34 Dit wordt niet anders doordat de VvE het faillissement van [gefailleerde] heeft aangevraagd, zodat [gefailleerde] door de achterstand van [appellant] is geraakt. Immers, de destijds bestaande schuldeisers van [gefailleerde] hadden al vóór het faillissement geen enkele verhaalsmogelijkheid op [gefailleerde] en de positie van [gefailleerde] is daarna alleen maar verder verslechterd. Dit, en ook het betalingsgedrag van [gefailleerde] jegens de VvE na de vaststellingsovereenkomst van 27 november 2015, duidt er op dat het faillissement van [gefailleerde] door (veel) meer is veroorzaakt dan de relatief kleine betalingsachterstand van [appellant] bij de VvE in juni 2020. Tekortkomingen in de hele periode van 2001 – 2021 6.35 Andere tekortkomingen dan de hiervoor onder A, B en C beoordeelde zijn niet gesteld. [appellant] heeft de overige eigenaarslasten van het door hem gekochte appartementsrecht sinds 2001 steeds voldaan. Daarmee is hij het overgrote deel van de verplichtingen uit de huurkoopovereenkomst behoorlijk nagekomen. Zoals hiervoor is overwogen rechtvaardigen de tekortkomingen genoemd onder A, B en C niet ontbinding van de huurkoopovereenkomst. Dit doen zij ook niet gezamenlijk, gezien hun geringe betekenis in verhouding tot alle langdurige verplichtingen uit de huurkoopovereenkomst. 6.36 Het voorgaande betekent dat de eerste grief van [appellant] slaagt. De kantonrechter had de huurkoopovereenkomst niet moeten ontbinden. Het hof zal het bestreden vonnis daarom op dat punt vernietigen, met inbegrip van de op ontbinding van de overeenkomst voortbouwende veroordelingen van de kantonrechter om het appartement terug te leveren, om zorgen voor verwijdering van de huurkoopovereenkomst uit de openbare registers en om aan de huurder te berichten dat hij de huurpenningen voortaan aan de Curator moet betalen. Betalingsverplichtingen wegens VvE-bijdragen (grief 2) 6.37 De tweede grief van [appellant] heeft drie onderdelen. Het eerste onderdeel bevat geen grief. Met “het tweede onderdeel” richt [appellant] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij voor VvE-bijdragen over de periode augustus tot en met december 2018 een betalingsachterstand van € 766,23 had en dit bedrag aan de Curator moet betalen. Het hof overweegt hierover het volgende. 6.38 Vast staat dat [appellant] de VvE-bijdragen moet betalen uit hoofde van de huurkoopovereenkomst. Vast staat ook dat [appellant] en [gefailleerde] in 2015 in een vaststellingsovereenkomst ter afwikkeling van (onder meer) achterstallige VvE-bijdragen zijn overeengekomen dat [gefailleerde] op 27 november 2015 een schuld aan [appellant] had van € 6.499,50 – niet meer en niet minder – en dat [gefailleerde] die schuld zou inlossen door vanaf 2015, anders dan in de huurkoopovereenkomst staat, enige tijd zelf de VvE-bijdragen te betalen. Op welk moment de schuld op die wijze zou zijn ingelost is toen niet met een datum, maand of jaartal gedefinieerd. Tussen partijen staat wel vast dat dat ergens in 2018 was. [appellant] voldeed de VvE-bijdragen vanaf december 2018 weer zelf. 6.39 [appellant] voert aan dat de schuld eind december 2018 was ingelost. Hij onderbouwt dit met een eigen berekening van de volgens hem aan de VvE verschuldigde bijdragen. Daaruit is af te leiden dat de VvE-bijdragen vanaf november 2015 tot en met 2017 samen € 4.557,34 zijn en dat [gefailleerde] pas eind december 2018 de € 6.499,50 had ingelost. 6.40 De Curator betwist de juistheid van de berekening van [appellant] gemotiveerd. Volgens de Curator was [appellant] over de periode november 2015 tot en met december 2017 al € 4.774,49 verschuldigd en moest [appellant] vanaf augustus 2018 weer de volledige VvE-bijdragen gaan voldoen. De Curator onderbouwt dit met een afschrift van de VvE van wat de eigenaar van het appartement over de genoemde jaren daadwerkelijk aan haar verschuldigd was en wat hij al had betaald (productie 6 bij dagvaarding). [appellant] heeft dit afschrift niet gemotiveerd betwist; in elk geval geeft hij nergens aan hoe dit niet klopt voor de periode van november 2015 tot en met 2018 en een deugdelijk onderbouwde betwisting van wat de eigenaar volgens de VvE (de uiteindelijke schuldeiser) daadwerkelijk verschuldigd was, geeft hij niet. De kantonrechter mocht er daarom van uitgaan dat de door de Curator opgevoerde betalingsachterstand van € 766,23 juist was. In hoger beroep voert [appellant] alleen zijn eigen berekening (nogmaals) op. Ook het hof gaat er daarom van uit dat de berekening van de Curator juist is, zodat [appellant] eind 2018 een betalingsachterstand bij de VvE had van € 766,23. 6.41 De tweede grief van [appellant] richt zich met het derde en “laatste onderdeel” tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] de VvE-bijdragen over de periode januari tot en met juli 2020 moet betalen. Volgens [appellant] bleef [gefailleerde] jegens hem in gebreke toen [appellant] het appartement niet (beslagvrij) aan de in 2018 gevonden koopster kon leveren. Ondertussen had [appellant] vanwege de voorgenomen verkoop in die periode geen huurinkomsten en daarmee schade. Deze huurdervingschade bracht hij bij [gefailleerde] in rekening en hierover diende de zaak met nummer 8707858 RL EXPL 20-14560 (waar dit hoger beroep niet over gaat).

6.42 [appellant] voert in deze procedure aan dat hij [gefailleerde] bij brieven van 18 en 28 februari 2019 ervan op de hoogte heeft gesteld dat hij de betalingen van december 2019 tot en met juli 2020 tijdelijk opschortte en de schade door huurderving bij [gefailleerde] in rekening bracht. Volgens hem heeft hij [gefailleerde] daarbij aangezegd dat [gefailleerde] de VvE-bijdragen moest betalen ter verrekening van die schade. Het hof volgt [appellant] hierin niet, omdat hij dit niet onderbouwt en het tegendeel blijkt. [appellant] heeft (alleen) de brief van 18 februari 2019 in deze procedure (8995980) overgelegd. In deze brief schrijft [appellant] dat [gefailleerde] verzuimt om de beslagen ongedaan te maken, dat [appellant] daardoor het (voorlopig verkochte) appartement niet kan leveren en ook geen huur ontvangt en dat [appellant] [gefailleerde] voor de schade aansprakelijk houdt. [appellant] sommeert [gefailleerde] in die brief om het huurdervingbedrag van € 535,- voor de maand februari 2019 aan [appellant] te betalen alsook daarna voor de maanden zo lang [appellant] juridisch niet kan overdragen vanwege de onder [gefailleerde] gelegde beslagen. [appellant] schrijft nergens dat hij de door hem uit hoofde van de huurkoopovereenkomst verschuldigde VvE-bijdragen niet zal betalen, dat hij de betaling daarvan zal opschorten en/of dat [gefailleerde] die bijdragen zelf aan de VvE moet gaan betalen. Integendeel, in de brief van 18 februari 2019 vraagt [appellant] aan [gefailleerde] om de huurschadebedragen per maand rechtstreeks aan hem ( [appellant] ) te betalen; daarbij past dat [appellant] zijn verplichtingen jegens de VvE zal blijven voldoen. 6.43 Gelet op het voorgaande laat het hof het vonnis in stand voor wat betreft het oordeel over de betalingsplicht van € 1.221,36 aan VvE-bijdragen over de periode januari tot en met juli 2020. 6.44 Het hof concludeert dat grief 2 ongegrond is. De beslissing in het vonnis dat [appellant] € 1.987,59 (€ 766,23 + € 1.221,36) met rente aan de Curator moet betalen, blijft in stand. Schadevergoeding ad € 330,19 (grief 3) 6.45 Bij vonnis van 11 november 2015 in een procedure over VvE-bijdragen is [gefailleerde] veroordeeld tot betaling van € 330,19 aan proceskosten aan de VvE. De Curator vordert dit bedrag van [appellant] in de onderhavige procedure als schadevergoeding, met het betoog dat [appellant] in 2015 de vordering van de VvE op [gefailleerde] had laten ontstaan door de VvE-bijdragen niet helemaal te voldoen en dat [appellant] toen in de gerechtelijke procedure het verweer voor [gefailleerde] voerde. 6.46 De vordering mist grond. [appellant] heeft onbetwist aangevoerd dat hij op 27 november 2015 met [gefailleerde] een vaststellingsovereenkomst heeft gesloten. Daarin hadden zij vastgelegd – zich mede baserend op het vonnis van 11 november 2015 – dat [gefailleerde] aan [appellant] € 6.499,50 verschuldigd is ter zake van de afwikkeling van de aangelegenheid van de VvE-bijdragen en de verweren in rechte. Daardoor bestond er tussen partijen op 27 november 2015 ter zake van VvE-bijdragen en de afwikkeling daarvan niet meer of minder schuld dan dat bedrag. Dit bedrag is verrekend met VvEbijdragen vanaf november 2015 tot 2018. De Curator (of [gefailleerde] ) kan daarvan niet nu € 330,19 terugvragen uit hoofde van een schadevergoeding. 6.47 De kantonrechter wees dit deel van de vorderingen dus ten onrechte toe. De derde grief treft doel. Het hof zal het vonnis daarom vernietigen voor zover [appellant] is veroordeeld tot betaling van € 330,19. Boete (grief 4) 6.48 De Curator vordert een boete van 10% van de hele koopprijs, dus € 4.819,07, op grond van artikel 19.c van de huurkoopovereenkomst. De kantonrechter wees dit toe. 6.49 Artikel 19 van de huurkoopovereenkomst luidt: “a. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden (…) b. (…) c. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. (…)” 6.50 Hieruit blijkt dat de contractuele boete ziet op verzuim met betrekking tot de levering van het appartementsrecht dan wel de voldoening van de koopprijs (en dus niet op verzuim met betrekking tot de voldoening van VvE-bijdragen of andere lasten waarover in de huurkoopovereenkomst afspraken zijn gemaakt). Voorts volgt hieruit dat een boete pas wordt verbeurd als de wederpartij, in dit geval [appellant] , eerst in gebreke is gesteld en na de ingebrekestelling nalatig blijft om aan zijn verplichtingen te voldoen. 6.51 Tot de koopprijs behoorden (alleen) ƒ 6.000,- en het onafgeloste deel van de rente en hoofdsom bij de hypotheekhouder (artikelen 5 en 6 van de huurkoopovereenkomst). Volgens de Curator was [appellant] stelselmatig nalatig in de betaling van het onafgeloste deel bij de hypotheekhouder, zodat hij de boete verschuldigd is geworden. [appellant] heeft dit betwist. 6.52 Het hof volgt de Curator hierin niet. [appellant] kreeg pas eind 2018 achterstand met zijn betalingen aan de hypotheekhouder. Deze achterstand kreeg hij in de periode dat hij niet meer mocht verhuren en het appartement was verkocht maar nog niet werd geleverd. Hij liep die achterstand echter direct in toen de hypotheekhouder hem om betaling vroeg. Voordat de hypotheekhouder dat deed, meende [appellant] dat hij met betaling kon wachten totdat het appartement aan de koopster werd geleverd. Hij baseerde dit op een e-mail van 10 januari 2019 waarin de hypotheekhouder, in antwoord op zijn verzoek om uitstel van betaling tot de datum van eigendomsoverdracht van het appartement, aan hem schreef: “Eventueel onbetaalde termijnen bij de levering zullen worden opgenomen in de aflosnota.” Ook wanneer [appellant] zich daarmee ten onrechte beriep op een afspraak dat hij voorlopig niets hoefde te betalen, verbeurde hij niet de contractuele boete. [appellant] kon immers door de omstandigheden en de e-mail van de hypotheekhouder in verwarring zijn gebracht over zijn verplichtingen. Zoals het hof hiervoor al overwoog, voldeed hij de onbetaalde termijnen direct toen de hypotheekhouder hem schreef dat dat moest (en eerder dan de geplande levering). Van nalatig zijn of blijven na intreden van verzuim dat voor [appellant] duidelijk was, is daarom geen sprake. Er was hierdoor in 2019 onvoldoende grond voor het verbeuren van een boete. 6.53 In oktober 2020 had [appellant] mogelijk opnieuw een achterstand in de betaling aan de hypotheekhouder. De hypotheekhouder schreef immers op 1 oktober 2020 dat er sinds december 2019 verschuldigde hypotheektermijnen te laat werden betaald, meermalen oplopend tot drie maanden achterstand. Deugdelijke ingebrekestellingen hierover zijn niet in het geding gebracht. De hiervóór genoemde brieven die, zonder voldoende onderbouwing, reppen over een betalingsachterstand van € 10.860,42 (brief van 9 april 2020) of € 12.678,97 en € 1.233,30 (brief van 15 april 2020) of € 948,34 (brief van 15 mei 2020) hebben geen betrekking op tot verplichtingen waarmee [appellant] daarna in verzuim is gebleven. Vast staat dat [appellant] de daadwerkelijke achterstand bij de hypotheekhouder, zo die er was, telkens weer inliep. Daardoor verbeurde [appellant] ook toen geen boete. 6.54 Grief 4 is dus gegrond.