ECLI:NL:GHDHA:2023:1120

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-22/00403 Uitspraak van 1 juni 2023 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 8 maart 2022, nummer SGR 21/847.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de woning, gelegen aan [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 449.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag). 1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 7 april 2023 nadere stukken ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 april 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een appartement met berging en twee parkeerplaatsen. De inhoud is ongeveer 439 m3. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “WOZ-waarde 5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedendekoper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken I1 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder is, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de waardematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 5 maart 2019 met transactieprijs € 385.000), [adres 3] (verkocht op 16 oktober 2018 met transactieprijs € 391.650) en [adres 4] (verkocht op 1 maart 2018 met transactieprijs € 585.000). Die vergelijkingsobjecten zijn, gelet op de objectkenmerken, liet bouwjaar, de inhoud en de ligging, voldoende vergelijkbaar met de woning. Uit de waardematrix blijkt verweerder de woning en de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] als gemiddeld heeft beoordeeld en daaraan voor alle objectkenmerken dezelfde vlokcodering van 3 (op een totaal van 5) heeft toegekend. [adres 4] is in hetzelfde complex als de woning gelegen. Omdat het een penthouse betreft heeft verweerder hieraan voor de ligging een hogere vlokcodering van 5 toegekend. Voorts blijkt uit de waardematrix dat verweerder correcties voor dit vergelijkingsobject heeft toegepast vanwege de mindere kwaliteit (vlokcodering 2) en de betere onderhoudstoestand (vlokcodering 4). Verweerder heeft ter zitting verklaard dat met het afnemend grensnut rekening is gehouden door een correctie toe te passen van € 0,50 per m3, hetgeen resulteert in een lagere m3-prijs. Uit de waardematrix blijkt verder dat uit de m3-prijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (€ 982), [adres 3] (€ 1.108) en [adres 4] (€ 955) een gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte volgt van € 1.015, terwijl verweerder voor de woning een lagere m3-prijs heeft gebruikt van € 969. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft ligging, inhoud, onderhoudstoestand en kwaliteit van de opstallen. 7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Uit de waardematrix blijkt dat verweerder rekening heeft gehouden met de ligging van de vergelijkingsobjecten voor zover die verschilt. Ter zitting heeft verweerder hierover onweersproken verklaard dat de gemiddelde ligging van de vergelijkingsobjecten terecht is nu de ligging nabij een winkelcentrum ( [adres 2] ) of een station ( [adres 3] ) voor de ene koper een positief kan zijn en voor de andere koper negatief. Dat sprake is van andere (waardebeïnvloedende) verschillen tussen de woning enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds waarmee ten onrechte geen dan wel op onjuiste wijze rekening is gehouden, is niet gebleken. Eiser heeft dergelijke verschillen niet benoemd en dus niet aannemelijk gemaakt dat en in hoeverre dit van invloed is op de waarde van de woning. 8. Eiser bestrijdt dat de uitspraak op bezwaar deugdelijk is gemotiveerd, aangezien de inhoud van de (telefonische) hoorzitting niet volledig in het verslag is weergegeven. In de uitspraak op bezwaar zijn na de zinsnede "U heeft hierbij de volgende punten genoemd" de diverse bezwaargronden (genummerd) opgenomen en onder de zinsnede "Mijn reactie op de door u genoemde punten" is op deze grieven ingegaan. Onder punt 6 van dit onderdeel uit de uitspraak op bezwaar is over de hoorzitting opgemerkt "Wat is besproken is verwerkt in deze beslissing/uitspraak", waarna staat vermeld wat namens eiser is aangevoerd tijdens de hoorzitting. Verweerder heeft in zijn verweerschrift voorts onweersproken verklaard dat in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de grieven die zijn aangedragen in zowel het bezwaarschrift als tijdens de hoorzitting. Verweerder is niet gehouden een woordelijk verslag van het besprokene te overleggen. Met de uitspraak op bezwaar heeft verweerder ervan blijk gegeven dat de door eiser aangevoerde gronden in zijn afweging zijn betrokken. Eiser heeft verder niet duidelijk gemaakt welke door hem aangevoerde punten in de beoordeling van verweerder ontbreken en in hoeverre daarmee het motiveringsbeginsel is geschonden. Schending van het motiveringsbeginsel dan wel enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is derhalve niet aannemelijk geworden. 9. Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder de artikelen 6:17 en 7:4 van de Awb heeft geschonden door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan liet horen aan hem te verstrekken ondanks een daartoe strekkend verzoek. Het betoog van eiser komt erop neer dat verweerder, gelet op het verzoek in het bezwaarschrift, niet mocht volstaan met terinzagelegging, maar (afschriften van) de opgevraagde stukken, te weten de grondstaffel, de waardematrix en het taxatieverslag, had moeten toezenden. 10. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder heeft voldaan aan zijn verplichtingen zoals bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat hij eiser heeft gewezen op de mogelijkheid tot inzage en dat eiser van deze gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen tegen vergoeding worden verkregen door eiser. Uit de artikelen 7:4 van de Awb en 40 Wet WOZ volgt geen verplichting voor verweerder om de stukken waar eiser tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht, voorafgaand aan het horen toe te zenden.2 2 Vgl. Gerechtshof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882. Hoorplicht 11. Eiser voert aan dat verweerder artikel 7:9 van de Awb heeft geschonden, omdat hij niet (nogmaals) is gehoord nadat verweerder daartoe een toezegging had gedaan. Per e-mail van 15 oktober 2020 is de gemachtigde van eiser uitgenodigd voor een hoorzitting op 27 oktober 2020. Op 20 oktober 2020 heeft de gemachtigde gereageerd dat hij op die datum verhinderd is en verzoekt om de hoorzitting op 16 november 2020 te laten plaatsvinden. Tijdens liet telefoongesprek op 16 november 2020 heeft de gemachtigde verweerder laten weten dat deze dag hem niet goed uitkwam en is in overleg een nieuwe hoorzitting vastgesteld voor 27 november 2020. Niet in geschil is dat deze telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden op 27 november 2020 van circa 13.00 uur tot ongeveer 15.00 uur en dat eiser daarbij in de gelegenheid is gesteld om mondeling zijn zienswijze naar voren te brengen. 12.

4.1. In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. Voorts is in geschil of de Heffingsambtenaar diverse beginselen van behoorlijk bestuur alsmede de hoorplicht zou hebben geschonden. Tot slot is in geschil of de Heffingsambtenaar tijdens de bezwaarfase de gevraagde stukken had moeten toezenden, zoals het taxatieverslag. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 417.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van het griffierecht en een proceskostenvergoeding. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Toezendplicht 5.1. De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de in bezwaar beschikbare matrix en grondstaffels toe te zenden in plaats van deze ter inzage te leggen voorafgaande aan het hoorgesprek, moet worden verworpen. Artikel 6:17 Awb gaat niet verder dan dat in het geval er een gemachtigde is de plicht bestaat aan hem stukken te zenden (HR 20 september 2000, ECLI.NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359), maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt. 5.2. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb, is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. 5.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn verplichtingen zoals bedoeld in artikel 7:4, leden 2 en 3, Awb. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de Heffingsambtenaar op grond van artikel 40 Wet WOZ verplicht was de stukken in kopie aan hem te zenden, faalt de klacht. Naar het oordeel van het Hof volgt uit artikel 40 Wet WOZ geen verplichting de stukken waar belanghebbende tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, lid 4, Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door belanghebbende. Ook artikel 7:4, lid 4, Awb verplicht de Heffingsambtenaar niet tot toezending van die stukken. Het Hof beschouwt de verplichtingen die uit artikel 7:4, leden 2, 3 en 4, Awb voor de Heffingsambtenaar voortvloeien als samenhangend. Het Hof verwijst naar de memorie van toelichting (Kamerstukken II 1988/89, 21 221, nr. 3), waarin de wetgever onder meer opmerkt: "In aansluiting op het inzagerecht wordt in het derde lid [Hof: thans lid 4] bepaald dat belanghebbenden van de ter inzage gelegde stukken, tegen vergoeding van ten hoogste de kosten, afschrift kunnen verkrijgen." Voor de rechten die het spiegelbeeld van deze verplichtingen vormen, geldt hetzelfde. Dit betekent dat belanghebbende tijdens het uitoefenen van zijn inzagerecht om afschriften van stukken kan vragen die in het dossier zitten, al dan niet tegen vergoeding van de daarmee gemoeide kosten. Belanghebbende heeft van het inzagerecht geen gebruik gemaakt, hoewel wel meermaals de gelegenheid is geboden. Alsdan bestaat geen recht om desgevraagd afschriften van ter inzage gelegde stukken te verkrijgen. Omdat belanghebbende van zijn inzagerecht geen gebruik heeft gemaakt, faalt ook de verwijzing door belanghebbende naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182. 5.4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de Heffingsambtenaar desgevraagd alle bij hem beschikbare en voor de waardevaststelling gebruikte gegevens op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ, aan de belanghebbende dient toe te zenden. Belanghebbende heeft niet toegelicht welke gegevens hem niet zijn toegezonden. Het taxatieverslag is hem op zijn verzoek verstrekt. Het Hof gaat aan dit standpunt voorbij. Hoorplicht 5.5. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden door het tweede hoorgesprek geen doorgang te laten vinden. Volgens belanghebbende is hem hierdoor de mogelijkheid ontnomen om gehoord te worden over zijn (inhoudelijke) reactie op het taxatieverslag. 5.6. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:9 Awb wordt de belanghebbende in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord indien aan het bestuursorgaan na het horen feiten en omstandigheden bekend zijn geworden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn. 5.7. Vast staat dat op 27 november 2020 een hoorgesprek heeft plaatsgevonden en dat belanghebbende daarbij heeft aangegeven het taxatieverslag niet tot zijn beschikking te hebben. Voorts staat vast dat belanghebbende, nadat aan hem het taxatieverslag door de Heffingsambtenaar is toegezonden, vervolgens in de gelegenheid is gesteld om per e-mail op de inhoud daarvan te reageren. Van deze mogelijkheid heeft hij geen gebruik gemaakt. 5.8. De Heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de waarde van de woning, zoals vastgesteld bij de beschikking, is onderbouwd met het taxatieverslag. Belanghebbende heeft niet gereageerd op het taxatieverslag, nadat dit hem na het hoorgesprek was toegezonden. Gelet hierop zijn aan de Heffingsambtenaar na het hoorgesprek op 27 november 2020 geen feiten en omstandigheden bekend geworden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang konden zijn. Derhalve is niet voldaan aan het bepaalde in artikel 7:9 Awb. Indien en voor zover belanghebbende meent dat een reactie op het taxatieverslag slechts mondeling kon worden gegeven en/of dat de Heffingsambtenaar een toezegging heeft gedaan waaraan hij was gebonden, maakt dit het voorgaande niet anders. De Heffingsambtenaar heeft de toezegging heel kort na afloop van het hoorgesprek (en wel dezelfde middag) herroepen. Het is niet onredelijk om een schriftelijke reactie te vragen op het taxatieverslag, gelet op de betekenis daarvan voor de totstandkoming van de beschikking. Een (nader) hoorgesprek vergt planning en voorbereiding, en het is begrijpelijk dat de Heffingsambtenaar eerst een schriftelijke inbreng wenste alvorens de stand van zaken te toetsen aan artikel 7:9 Awb en te beslissen of een nader hoorgesprek nodig was. De Heffingsambtenaar heeft de hoorplicht niet geschonden. Heroverweging primair besluit 5.9. Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar hetgeen tijdens het hoorgesprek is besproken, niet in aanmerking heeft genomen bij de heroverweging van de beschikking. Hiermee heeft volgens belanghebbende geen volledige heroverweging van de beschikking plaatsgevonden. 5.10. Belanghebbende heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, indien aannemelijk gemaakt, tot de conclusie kunnen leiden dat de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking niet volledig heeft heroverwogen. De enkele stelling dat grieven zijn aangevoerd die bij uitspraak op bezwaar niet zijn behandeld zonder daarbij concreet te maken om welke grieven het volgens belanghebbende gaat, acht het Hof onvoldoende voor een dergelijke conclusie. Ook overigens is het Hof dit uit de gedingstukken niet gebleken. Alle namens belanghebbende in bezwaar en beroep ingediende geschriften zijn immers summier gemotiveerd en bevatten geen argumenten waarop de Heffingsambtenaar ten onrechte niet is ingegaan. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur 5.11. Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden. De Heffingsambtenaar heeft volgens belanghebbende bij uitspraak op bezwaar geen volledige weergave gemaakt van hetgeen tijdens het hoorgesprek van 27 november 2020 is besproken. Hiermee heeft de Heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel geschonden. Ook heeft hij het zorgvuldigheidsbeginsel en gelijkheidsbeginsel geschonden. 5.12. Dat de Heffingsambtenaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur zou hebben geschonden, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt.

5.19. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, W.M.G. Visser en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 1 juni 2023 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Het Hof onderschrijft de oordelen van de Rechtbank hierover en maakt deze tot de zijne. Er is sprake van een standaard geschil over de waarde van een woning, waarin niets bijzonders is voorgevallen. Tijdens het hoorgesprek heeft geen inhoudelijke bespreking plaatsgevonden, aangezien de gemachtigde tijdens dit gesprek tot de ontdekking kwam dat hij het taxatieverslag niet had ontvangen. 5.13. Ook de gestelde schending van het gelijkheidsbeginsel kan belanghebbende niet baten. Belanghebbende heeft dienaangaande geen feiten en omstandigheden gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt. Gelet hierop ontbreekt de voor het beroep op het gelijkheidsbeginsel vereiste feitelijke grondslag. De waarde van de woning 5.14. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 4344). 5.15. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde vastgesteld op € 449.000 en is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (geleverd op 5 maart 2019 voor € 385.000), [adres 3] (geleverd op 16 oktober 2018 voor € 391.650) en [adres 4] (verkocht op 21 december 2017 voor € 585.000), alle te [woonplaats] . Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. 5.16. Tussen partijen is niet in geschil dat rond de waardepeildatum weinig geschikte vergelijkingsobjecten zijn verkocht. Dergelijke appartementen zijn schaars in [woonplaats] en worden niet vaak verkocht. De hierna genoemde transacties zijn dan ook de enige die in de beschouwing kunnen worden betrokken. 5.17. Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar wel in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Om te beginnen merkt het Hof op dat [adres 4] geen geschikt vergelijkingsobject is. [adres 4] is in 2017 verkocht, dus ruim een jaar vóór de waardepeildatum, is een penthouse en beschikt over bijna 2 keer zoveel oppervlak als de woning, zodat deze ook wat betreft type en ruimte minder goed vergelijkbaar is. Bovendien betreft het hier een nieuwbouwappartement, dat van binnen nog moet worden gestoffeerd en afgewerkt. De andere vergelijkingsobjecten zijn qua type, bouwjaar en ruimte in voldoende mate vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Voorts liggen de transactiedatums van de vergelijkingsobjecten rond de waardepeildatum. Belanghebbende wijst in dit verband op een verschil in ligging tussen de woning en de door de Heffingsambtenaar aangedragen objecten. [naam] is een nieuw winkelgebied in het centrum, en [adres 2] ligt boven een rij winkels. [adres 3] ligt in een wijk met andere typen woningen dicht bij het station. Naar het oordeel van het Hof heeft de woning de beste (de rustigste) ligging. De twee vergelijkingsobjecten ondervinden last van bedrijvigheid dan wel van treinverkeer en daarvan heeft de woning geen last. Dit aspect levert een voordeel op voor de woning. Als met alle overige verschillen ten voordele van de woning (iets meer oppervlak en twee parkeerplaatsen in plaats van één) rekening wordt gehouden, luidt de conclusie dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 5.18. Belanghebbende heeft in hoger beroep een eigen matrix ingebracht, met daarin naast [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , eveneens te [woonplaats] . Het Hof acht de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten niet geschikt. [adres 5] is in december 2020 verkocht, bijna 2 jaar na de waardepeildatum. Voor [adres 6] geldt hetgeen onder 5.17 is opgemerkt over [adres 4] . Om dezelfde redenen is ook dit object niet geschikt. Belanghebbende is er niet in geslaagd de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken.