ECLI:NL:GHDHA:2015:3464
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.106.814/01
Rolnummer rechtbank : 1025867/10-38233
Arrest van 24 november 2015
Inzake
[appellante] ,
wonende te Voorburg,
appellante in principaal appel,
geïntimeerde in incidenteel appel,
hierna te noemen: [appellante] ,
advocaat: mr. C.M.H. Revis te Den Haag,
tegen
de VERENIGING VAN EIGENAREN [adres] 4, 6, EN 8,
gevestigd te Voorburg (gemeente Leidschendam-Voorburg),
geïntimeerde in principaal appel,
appellante in incidenteel appel,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. E. Spijer te ’s-Gravenzande.
1. Bij dagvaarding van 27 april 2012 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 2 februari 2012 van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton (hierna: de kantonrechter). [appellante] heeft bij memorie van grieven (met producties) drie grieven aangevoerd. De VvE heeft de grieven bij memorie van antwoord tevens voorwaardelijke wijziging/vermeerdering van eis (met producties) bestreden en haar eis voorwaardelijk vermeerderd. [appellante] heeft vervolgens een memorie van antwoord in incidenteel appel ingediend. Ten slotte heeft [appellante] arrest gevraagd, onder overlegging van het procesdossier.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1 De onroerende zaak gelegen aan de Van Arembergelaan 4 tot en met 8 te Voorburg is gesplitst in drie appartementsrechten. De splitsing heeft plaatsgevonden bij splitsingsakte van 17 juni 1968 (hierna: de splitsingsakte). De appartementsrechten waren toen nog in handen van één eigenaar.
2.2 Sinds in ieder geval 2009 is [appellante] eigenaar van het appartement op nummer 4 en [belanghebbende] (hierna: [belanghebbende]) van de appartementen op nummer 6 en 8.
2.3 Volgens notulen van “de algemene leden vergadering van de Vereniging van Eigenaren Van Arembergelaan 4, 6 en 8 te Voorburg” heeft de VvE in de volgende vergaderingen onder meer de volgende besluiten genomen:
- op 2 april 2009 (vergadering te Diemen buiten aanwezigheid van [appellante] ): het besluit om de bijdrage aan de VvE met ingang van 1 januari 2009 vast te stellen op € 160,- per maand per appartementsrecht;
- op 4 september 2009 (vergadering te Bunnik buiten aanwezigheid van [appellante] ): het besluit om de VvE bijdrage van € 160,- per maand per appartementsrecht vooralsnog te handhaven;
- op 3 maart 2010 (vergadering te Bunnik buiten aanwezigheid van [appellante] ) het besluit om:
( i) de vergaderingen van de VvE te Bunnik te laten plaatsvinden en
(ii) Stadsbehoud Nederland B.V. als administrateur van de VvE aan te stellen.
2.4 In een eerdere procedure tussen partijen heeft de kantonrechter te ’s-Gravenhage bij beschikking van 8 juli 2010 de twee besluiten van 3 maart 2010 op verzoek van [appellante] vernietigd. In de beschikking is in dit verband kort gezegd overwogen dat [belanghebbende] de meerderheid van stemmen in de VvE heeft en onvoldoende rekening heeft gehouden met de (financiële) belangen van [appellante] door op eigen houtje een in Amsterdam gevestigde beheerder (Stadsbehoud Nederland) aan te stellen en door op 3 maart 2010 te vergaderen in een gehuurd zaaltje in het Mercure Hotel in Bunnik. Voor een kleine vereniging als de VvE is het volstrekt logisch om in een van de betrokken appartementen te vergaderen, zodat kosten en tijdsbeslag beperkt blijven, aldus de kantonrechter.
3.1 De VvE heeft bij dagvaarding in eerste aanleg gevorderd, samengevat weergegeven, veroordeling van [appellante] tot betaling aan de VvE van in totaal € 2.871,39, te vermeerderen met wettelijke rente en proceskosten. Daartoe is aangevoerd dat [appellante] in gebreke is gebleven met het betalen van de maandelijkse bijdrage waartoe in de vergadering van de VvE van 2 april 2009 is besloten. De vordering bestaat uit de achterstallige bijdrage en administratiekosten over de periode januari tot en met december 2009 (€ 2.294,62), contractuele rente (€ 167,18 per 10 december 2010) en buitengerechtelijke incassokosten (€ 344,19 + € 65,40 BTW).
3.2 Bij vonnis van 2 februari 2012 (hierna: het bestreden vonnis) heeft de kantonrechter de vordering toegewezen tot het bedrag van € 2.294,62, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 december 2010, en bepaald dat iedere partij de eigen proceskosten moet dragen. De gevorderde contractuele rente en de buitengerechtelijke incassokosten zijn afgewezen.
4.1 De grieven in het principaal appel houden kort gezegd het volgende in. Grief 1 stelt de rechtsgeldigheid van de VvE aan de orde; volgens [appellante] is er nooit een VvE opgericht. Grief 2 richt zich tegen de overweging van de kantonrechter dat de besluiten die zijn genomen in vergaderingen die door Stadsbehoud zijn uitgeschreven, waaronder de besluiten van 2 april en 4 september 2009, niet onder de reikwijdte vallen van de beschikking van de kantonrechter van 8 juli 2010. [appellante] voert aan dat de besluiten niet-existent zijn. Volgens grief 3 is onjuist de overweging van de kantonrechter dat de besluiten die op de vergaderingen van 2 april en 4 september 2010 (bedoeld zal zijn: 2009) zijn genomen, onaantastbaar zijn geworden en dat [appellante] gehouden is de in die vergaderingen vastgestelde bijdragen te betalen. Volgens [appellante] is er in dit geval geen orgaan dat bevoegd is tot het nemen van beslissingen.
4.2 Het incidenteel appel behelst een voorwaardelijke vermeerdering van eis. De VvE vordert voorwaardelijk, voor zover zij rechtens niet zou bestaan, veroordeling van [appellante] tot nakoming van de verplichting om statuten van de VvE vast te stellen bij notariële akte, op straffe van een dwangsom.
4.3 Bij de beoordeling van de grieven in het principaal appel, die gezamenlijk zullen worden behandeld, stelt het hof het volgende voorop. Ten tijde van de onderhavige splitsing, op 17 juni 1968, was het appartementsrecht geregeld in de artikelen 638a-638t (oud) BW. Deze bepalingen voorzagen niet in de oprichting van een vereniging van eigenaars zoals thans geregeld in artikel 5:111 en 112 BW. Artikel 5:124 BW moet aldus worden verstaan dat een vereniging van eigenaars van rechtswege ontstaat bij de splitsing van een gebouw in appartementsrechten, ook in het geval dat alle appartementsrechten aanvankelijk nog in één hand zijn, mits de splitsingsakte mede de akte van oprichting en de statuten van een VvE inhoudt (HR 12 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8733).
4.4 De onderhavige splitsingsakte met het daarin opgenomen reglement, bevat geen oprichting en geen statuten van een vereniging van eigenaars. Er is ten tijde van de splitsing dan ook reeds hierom geen vereniging van eigenaars in de zin van artikel 5:124 BW ontstaan. In de splitsingsakte zijn slechts bepalingen opgenomen voor het geval de vergadering van eigenaren een vereniging van eigenaars zal oprichten. Gesteld noch gebleken is dat die oprichting op enig moment na de splitsing heeft plaatsgevonden. De conclusie moet zijn dat er ten aanzien van de appartementen van [appellante] en [belanghebbende] geen vereniging van eigenaars als bedoeld in artikel 5:124 BW is ontstaan.
4.5 De VvE voert bij memorie van antwoord in het principaal appel aan dat [belanghebbende] en [appellante] de wil hebben gehad om een vereniging als bedoeld in artikel 2:30 BW op te richten en dat deze wil zich heeft geopenbaard door diverse gedragingen van [belanghebbende] en [appellante] vanaf 11 februari 2009. De VvE moet derhalve als een vereniging in de zin van artikel 2:30 BW worden aangemerkt, zo begrijpt het hof de stellingen van de VvE.
4.6 Het hof stelt voorop dat [belanghebbende] en [appellante] er kennelijk van zijn uitgegaan dat een VvE als bedoeld in artikel 5:124 BW was ontstaan, terwijl zij zich ook naar het bestaan daarvan hebben gedragen. De vraag of uit deze gedragingen kan worden afgeleid dat zij een zogenoemde informele vereniging als bedoeld in artikel 2:30 BW hebben opgericht, zoals de VvE betoogt, behoeft in dit geding geen beantwoording. Ook indien van de oprichting daarvan wordt uitgegaan, komt de vordering niet voor toewijzing in aanmerking. De VvE, die geen statuten heeft, heeft immers niets gesteld omtrent haar organisatie als informele vereniging noch over de in die organisatie geregelde wijze van besluitvorming. Dat lag, gelet op het door [appellante] gevoerde verweer dat de besluiten van 2 april en 4 september 2009 non-existent zijn, wel op haar weg. Aldus kan niet worden vastgesteld dat in de vergadering van de VvE als informele vereniging rechtsgeldig is besloten tot het opleggen van een lidmaatschapsbijdrage van € 160,- per maand per appartementsrecht. Overigens is de VvE, bij gebrek aan een statutaire grondslag, ook niet bevoegd om verbintenissen aan het verenigingslidmaatschap te verbinden (artikel 2:34a BW). De vordering van de VvE ziet echter wel op zodanige verbintenissen.
Het hof:
in het principaal en incidenteel appel:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van 2 februari 2012,
en, in zoverre opnieuw recht doende,
- wijst de vorderingen van de VvE af;
- veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] tot 2 februari 2012 begroot op € 350,- aan salaris gemachtigde;
- veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in hoger beroep, in het principaal appel aan de zijde van [appellante] tot op heden begroot op € 381,64 (€ 90,64 + € 291,-) aan verschotten en € 632,- aan salaris advocaat en in het incidenteel appel op € 316,- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.A.F. Tan-de Sonnaville en M.E. Honée en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 november 2015 in aanwezigheid van de griffier.