ECLI:NL:GHARL:2025:6986

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer BK-ARN 24/742 uitspraakdatum: 4 november 2025 Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 22 februari 2024, nummer UTR 23/1283, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Almere (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 33 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 651.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 1.752,49. 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft voorafgaande aan de zitting een nader stuk ingediend. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord J.F.J.M. van Abbe, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd 1.7. Bij brief van 30 januari 2025 heeft het Hof partijen medegedeeld dat het onderzoek zal worden heropend om belanghebbende in de gelegenheid te stellen te reageren op het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46. 1.8. Belanghebbende heeft bij brief van 18 maart 2025 haar zienswijze op dit arrest gegeven. De heffingsambtenaar heeft – na door het Hof daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld – geen reactie ingediend. 1.9. Bij brief van 6 mei 2025 heeft het Hof belanghebbende in de gelegenheid gesteld om ook te reageren op het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:670. 1.10. Belanghebbende heeft bij brief van 26 mei 2025 haar zienswijze op dit arrest gegeven. De heffingsambtenaar heeft – na door het Hof daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld – geen reactie ingediend. 1.11. Bij brief van 23 juni 2025 heeft het Hof partijen medegedeeld dat het zich voldoende geïnformeerd acht en daarom geen aanleiding te zien een nadere zitting te houden, tenzij partijen kenbaar maken dat zij op een zitting willen worden gehoord. Partijen hebben geen gebruik gemaakt van de geboden gelegenheid om te reageren. 1.12. Het Hof heeft in een bericht van 22 juli 2025 aan partijen meegedeeld dat het onderzoek is gesloten en dat uitspraak zal worden gedaan.

2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak, een winkelpand met ondergrond en erf aan de woonboulevard ‘ [naam3] ’ in [plaats1] . De winkel heeft een bruto vloeroppervlak (hierna: BVO) van 856 m². De onroerende zaak maakt deel uit van een woonboulevard waarin 35 woonwinkels en meubelzaken zich onder één dak bevinden. 2.2. De heffingsambtenaar heeft bij de WOZ-beschikking van 28 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 651.000. De gemachtigde van belanghebbende heeft op 18 maart 2022 een bezwaarschrift ingediend tegen de WOZ-beschikking en hierin verzocht om alle stukken te verstrekken zodat hij de door de heffingsambtenaar gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Bij aanvulling op het bezwaarschrift van 27 juli 2022 heeft hij dit verzoek nader gespecificeerd door te vragen naar een rekenmodel van de bottom-up berekening van de gehanteerde kapitalisatiefactor, gebruikte referentieobjecten, markthuurcijfers, liggingsfactoren, inlichtingenformulieren die gebruikt zijn bij de permanente marktanalyse en mogelijke gehanteerde indexpercentages met onderbouwing. 2.3. In het hoorverslag van de hoorzitting is onder andere het volgende op genomen: “(…) Verzoek tot gegevens aan gemeente ter onderbouwing vastgestelde waarde: Graag ontvangen we een onderbouwing van de door u gehanteerde kapitalisatiefactor. Dit kan door middel van marktgegevens, waarbij de liggingsfactoren en objectgegevens kenbaar gemaakt worden, of door middel van een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor. De onderbouwing mag ook in de uitspraak op bezwaar kenbaar gemaakt worden. Tot op heden is er geen, middels relevante referentieobjecten van hetzelfde objecttype, duidelijke onderbouwing voor de gehanteerde huurwaarde waarbij de liggingsfactoren, het objecttype en de objectgegevens van de referentiepanden kenbaar zijn gemaakt overhandigd. Deze gegevens zijn nodig zodat wij op een inzichtelijke en controleerbare manier de gestelde WOZ-waarde te kunnen controleren. (…)” 2.4. Bij de uitspraak op bezwaar met dagtekening 18 januari 2023 is het ‘Rekenblad Bruto Kapitalisatiefactor’ als bijlage bijgevoegd. Het rekenblad bevat de Bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor. Het opslagrisico in deze berekening is gesteld op 7% en daarmee komt de kapitalisatie factor uit op 9.4. In de uitspraak op bezwaar is onder andere de volgende passage opgenomen: “Voor wat betreft uw vermelding dat er geen onderscheid is gemaakt tussen primaire en secundaire ruimten, kan ik u meedelen dat er geen onderscheid hoeft te worden gemaakt tussen eventuele verschillende ruimten binnen de winkel. Een winkelier huurt de gehele ruimte en deelt deze zelf in. Van belang is de totaal betaalde huur. Gelet op de huurcijfers van vergelijkbare objecten is de huurwaarde niet te hoog vastgesteld.” 2.5. In het beroepschrift in eerste aanleg voert belanghebbende, naast de beroepsgrond die ziet op de toezendplicht van artikel 40 van de Wet WOZ, onder meer aan dat het gehanteerde leegstandsrisico van 10% dat de heffingsambtenaar heeft gehanteerd te laag is en 15% moet bedragen. Daarnaast stelt belanghebbende dat gelet op bijlage 3 van de ‘Taxatiewijzer 2021 – deel 24 – Huurwaardekapitalisatie’ (hierna: de Taxatiewijzer) gerekend moet worden met een minimale correctie wegens ‘kosten koper’ van 8,3%, in plaats van het door de heffingsambtenaar gehanteerde percentage van 6,2%. 2.6. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatierapport ingebracht. In dit taxatierapport is eveneens een ‘Rekenblad Bruto Kapitalisatiefactor’ opgenomen. Het rekenblad bevat de Bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor. Het opslagrisico in deze berekening is gesteld op 6,4% en daarmee komt de kapitalisatiefactor uit op 10. De waarde van de onroerende zaak bedraagt volgens dit taxatierapport € 724.000. 2.7. In de Taxatiewijzer is ter indicatie voor het ‘opslag-risico’ een tabel opgenomen die bestaat uit twee categorieën te weten: ‘Beste locaties’ en ‘Overige locaties’.

3.1. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2021 te hoog is vastgesteld en of de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden. 3.2. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en bepleit een waarde van € 565.000. Indien het Hof van oordeel is dat sprake is van een schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ concludeert belanghebbende tot een proceskostenvergoeding van de procedure bij de Rechtbank. 3.3. De heffingsambtenaar beantwoordt de vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

WOZ-waarde 4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 4.2. In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 4.3. Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van niet-woningen zoals de onderhavige onroerende zaak zijn op grond van artikel 4, lid 1, onderdeel b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ de volgende methoden te gebruiken: huurwaarde-kapitalisatiemethode (hierna: HWK), vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en discounted-cash-flow methode. Het is verder aan de heffingsambtenaar om naar eigen keuze en inzicht de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen. 4.4. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het – onder 2.6 en 2.8 genoemde – taxatierapport (HWK-methode) en de aanvullende onderbouwing van de waarde volgens het taxatierapport met behulp van de – onder 2.9. genoemde – vergelijkingsmethode. 4.5. Bij de waardebepaling op grond van de HWK-methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde – tussen partijen is niet in geschil dat de onderhavige huurwaarde € 72.500 bedraagt – van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende beaamd dat het leegstandsrisico (10%) niet meer in geschil is en dat er ook overeenstemming bestaat over de aftrek wegens ‘kosten koper’ (8,3%). Het geschil over de vraag of de heffingsambtenaar de juiste kapitalisatiefactor heeft gebruikt, spits zich in hoger beroep uitsluitend toe op de component ‘risico-opslag’ die door de heffingsambtenaar is gebruikt bij het vaststellen van de hoogte van de kapitalisatiefactor. De ‘risico-opslag’ die is gebruikt bij de vaststelling van de beschikte waarde bedraagt 7% (zie 2.4.), en volgens het taxatierapport 6,4% (zie 2.6.), moet volgens belanghebbende worden vastgesteld op 8%. Dit heeft tot gevolg dat belanghebbende rekent met een kapitalisatiefactor van 7,8 en de heffingsambtenaar feitelijk rekent met een kapitalisatiefactor van 8,98 (€ 651.000/€ 72.500). 4.6. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat hij bij de vaststelling van de ‘risico-opslag’ gebruik heeft gemaakt van de tabel opgenomen in de Taxatiewijzer. Verder is door de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat de onroerende zaak is gelegen op een A1-locatie in het winkelcentrum [plaats1] Buiten, welk winkelcentrum steeds drukker wordt en waarin er (nagenoeg) geen panden worden verkocht. Ter zitting is vastgesteld dat tussen partijen niet in geschil is dat bij de vaststelling van de ‘risico-opslag’ niet gekozen is voor de toepassing van de tabel ‘beste locaties’ in de taxatiewijzer - er is weliswaar sprake van een A1-locatie maar deze is niet gelegen in het centrum van [plaats1] - maar dat moet worden aangesloten bij de tabel ‘overige locaties’. Met behulp van een ter plaatse bekende taxateur is vervolgens het ‘opslagrisico’ vastgesteld. Vervolgens is de aldus berekende waarde, wegens een gebrek aan verkooptransacties in het onderhavige winkelcentrum ‘ [naam3] ’, met behulp van de vergelijkingsmethode vergeleken met een aantal verkopen van winkelpanden in andere vergelijkbare winkelgebieden in [plaats1] . 4.7. Belanghebbende stelt dat de onderbouwing van de ‘risico-opslag’ ontbreekt, dat de taxatiewijzer slechts een hulpmiddel is en de heffingsambtenaar daarom ook zelf aanvullend marktonderzoek moet doen. Belanghebbende neemt het standpunt in dat de component ‘risico-opslag’ van de kapitalisatiefactor 8% (het gemiddelde van de Taxatiewijzer) moet bedragen en de kapitalisatiefactor daardoor 7,8 bedraagt. Verder is belanghebbende van mening dat de transactie met betrekking tot het [adres6] 4 niet kan dienen als onderbouwing van de waarde omdat sprake is van een transactie tussen twee echtelieden die zijn overgegaan tot een boedelverdeling. 4.8. Het Hof stelt voorop dat bij waarderingen de waarde van de verschillende elementen, zoals in dit geval de hoogte van de component ‘risico-opslag’ in de kapitalisatiefactor, niet doorslaggevend is maar dat het gaat om de waarde van de onroerende zaak als geheel. Het Hof overweegt dat volgens de Taxatiewijzer, waarvan de toepassing niet in geschil is, uit marktanalyse blijkt dat de ‘risico-opslagen’ toenemen naarmate de kwaliteit van de locatie en van het vastgoed afnemen. Het beleggingsrisico wordt daardoor hoger. Vaststaat dat in dit geval de kwaliteit van de onroerende zaak niet in geding is en dat de onroerende zaak is gelegen op een A1-locatie. Hierdoor neemt het beleggingsrisico en daarmee de ‘risico-opslag’ af. Het Hof acht aannemelijk dat gelet op deze omstandigheden de ‘risico-opslag’ onder het gemiddelde van de Taxatiewijzer (8%) uit kan komen. 4.9. Het Hof overweegt verder dat (de analyse van) de verkooptransactie van het [adres6] 4 als ondersteuning van de Taxatiewijzer en daarmee als onderbouwing van de waardebepaling volgens de HWK-methode kan dienen. Er is weliswaar sprake van een transactie tussen familieleden en de koopprijs is tot stand gekomen met behulp van de historische kostprijs van de grond en de bouwkosten van de opstal, maar voor het verzoek om toepassing van artikel 15i van de Wet belastingen van rechtsverkeer heeft ook een taxatie door een deskundige van het gehele registergoed plaatsgevonden. Deze deskundige heeft het gehele registergoed gewaardeerd op een bedrag van € 285.000 (zie 2.11.). Wat ook verder van deze taxatie zij, uitgaande van de door de heffingsambtenaar geschatte, en door belanghebbende niet bestreden, huurwaarde van € 33.000, resulteert nog steeds een kapitalisatiefactor van 8,64. De kapitalisatiefactor bij de vaststelling van de beschikte waarde bedraagt 8,98 (zie 4.5.). 4.10. De heffingsambtenaar heeft de door hem vastgestelde waarde mede met behulp van de vergelijkingsmethode nader onderbouwd. Hij heeft dit gedaan door de m²-prijs die voortvloeit uit de beschikte waarde van € 761 (€ 651.000/856 m²) (volgens het taxatierapport € 846 zie 2.8.), bij gebrek aan relevante verkoopcijfers in het onderhavige winkelcentrum ‘ [naam3] ’, te vergelijken met m²-prijzen van verkooptransactie uit andere vergelijkbare winkelgebieden in [plaats1] (zie 2.9). Het Hof is van oordeel dat, ook al is sprake van kleinere objecten, de heffingsambtenaar hiermee voldoende aannemelijk maakt dat de waarde per m² niet te hoog is vastgesteld. Dit vindt ook steun in het door belanghebbende aangedragen referentieobject.

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 5Griffierecht en proceskosten 5.1. Bij de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm (hierna: WHpkv) is artikel 30a aan de Wet WOZ toegevoegd, waarin de hoogte van proceskostenvergoedingen voor procedures betreffende de WOZ is beperkt. Nu de uitspraak van de Rechtbank is bekendgemaakt na 1 januari 2024 moet de vergoeding van de proceskosten in beroep met inachtneming van de WHpkv worden bepaald. Onder verwijzing naar het doel van de WHpkv heeft de Hoge Raad in het arrest van 17 januari 2025 onder meer overwogen dat de wetgever met de beperkingen van proceskostenvergoedingen in procedures over de Wet WOZ in de WHpkv het oog heeft gehad op gevallen die zich daardoor kenmerken dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat (i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, (ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en (iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen (hierna ook: vergaande overdekking). Gevallen die kennelijk niet alle hiervoor bedoelde kenmerken hebben, moeten volgens het arrest van 17 januari 2025 in het licht van het doel van de regeling over proceskostenvergoedingen in de WHpkv worden aangemerkt als bijzondere gevallen in de zin van de tweede volzin van de leden 1 en 2 van artikel 30a van de Wet WOZ. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten die meebrengen dat het om zo’n bijzonder geval gaat, rusten op de belanghebbende. 5.2. Belanghebbende stelt dat aan de eerste twee kenmerken wordt voldaan. Aan het derde kenmerk wordt volgens belanghebbende niet voldaan. Er is volgens belanghebbende daarom sprake van een bijzonder geval, met als gevolg dat er geen aanleiding bestaat om de op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) berekende forfaitaire vergoeding te verminderen door deze te vermenigvuldigen met de factor 0,25 of 0,10. 5.3. Belanghebbende is - kort gezegd - van mening dat (i) bij de beoordeling of de proceskostenvergoeding de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreft van belang is dat de waardebepaling van de onderhavige zaak bewerkelijker en complexer is dan een standaard zaak en voegt een opsomming bij van de verrichte of nog te verrichten werkzaakheden, (ii) sprake is van een diversiteit aan dienstverlening en het bedrijfsmodel slechts gedeeltelijk gericht is op no-cure-no-pay, de hardheidsclausule in het Bpb ruimte biedt om in individuele gevallen de hoogte van de vergoeding aan te passen, (iii) de factor 0,1 niet gerechtvaardigd is bij schendingen van artikel 40 wet WOZ en dat de Hoge Raad belanghebbende in een onredelijke procespositie brengt door te vragen het hele bedrijfsmodel van zijn gemachtigde door te lichten. 5.4. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd tegen de WHpkv ziet het Hof geen aanleiding om artikel 30a van de Wet WOZ buiten toepassing te laten. Bij de beoordeling van het bedrijfsmodel gaat het immers niet specifiek om de werkzaamheden die de gemachtigde heeft verricht in de procedure waarop de proceskostenvergoeding ziet. Met het bedrijfsmodel is namelijk meer in het algemeen de wijze bedoeld waarop de gemachtigde zijn inkomsten verwerft met het beroepsmatig verlenen van rechtsbijstand. Nu het bedrijfsmodel van gemachtigde inhoudt dat wordt opgetreden op basis van no cure no pay, zal aldus moeten worden beoordeeld of dit bedrijfsmodel voldoet aan het kenmerk van vergaande overdekking. Daartoe moet een vergelijking worden gemaakt tussen enerzijds het totale bedrag aan proceskostenvergoedingen dat aan de gemachtigde wordt afgedragen, en anderzijds het totale bedrag van de kosten van de gemachtigde die kunnen worden toegerekend aan het voeren van de procedures waarop die proceskostenvergoedingen betrekking hebben. Het komt dus erop aan of het totale bedrag van de afgedragen proceskostenvergoedingen het totale bedrag van de zojuist bedoelde kosten verre overtreft. Bij de beoordeling van het bedrijfsmodel geldt bovendien dat, indien een gemachtigde of diens kantoor verschillende bedrijfsonderdelen heeft waarvan slechts een deel een bedrijfsmodel heeft dat inhoudt dat in procedures wordt opgetreden op basis van no cure no pay, alleen dat deel van de dienstverlening in de beschouwingen moet worden betrokken. Op belanghebbende rust de bewijslast van overtuigend aantonen (buiten redelijke twijfel moet komen vast te staan) dat niet aan alle drie de voorwaarden is voldaan. 5.5 Vaststaat dat aan belanghebbende beroepsmatig rechtsbijstand wordt verleend door een gemachtigde die optreedt op basis van no cure no pay, waarbij de proceskostenvergoedingen en andere vergoedingen ten goede komen aan de gemachtigde. Belanghebbende heeft geen gegevens verstrekt aan de hand waarvan kan worden vastgesteld dat het bedrijfsmodel van zijn gemachtigde niet voldoet aan het kenmerk van vergaande overdekking. Dit heeft tot gevolg dat belanghebbende niet is geslaagd in het bewijs dat in dit geding sprake is van een bijzonder geval als hiervoor bedoeld. Het Hof berekent de vergoeding van de proceskosten in beroep en hoger beroep daarom met inachtneming van de WHpkv. Het Hof ziet in de omstandigheid dat het hoger beroep enkel slaagt vanwege een schending van artikel 40 Wet WOZ, verder geen aanleiding om af te wijken van de forfaitaire bedragen op grond van artikel 2, lid 3 Bpb. Er is naar het oordeel van het Hof geen sprake bijzondere omstandigheid als bedoeld in dit artikel. 5.6. De bij de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waardebeschikking wordt in beroep en hoger beroep niet vernietigd of gewijzigd, zodat de factor van 0,1 van toepassing is. 5.7. Gelet op het voorgaande stelt het Hof de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Bpb vast op € 181,40 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 907 x 0,1 (artikel 30a Wet WOZ)) en nu belanghebbende in hoger beroep op een punt van ondergeschikt belang in het gelijk is gesteld, past het Hof op grond van artikel 2 lid 2 Bpb een zodanige matiging toe dat de vergoeding voor de kosten in hoger beroep wordt vastgesteld op € 150, ofwel in totaal op € 331,40. 5.8. Het Hof ziet eveneens aanleiding voor vergoeding van het in beroep (€ 365) en hoger beroep (€ 559) betaalde griffierecht.

Het Hof: vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, maar uitsluitend wat betreft het niet toekennen van een proceskostenvergoeding en een vergoeding voor het betaalde griffierecht; veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten voor beroep en hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van in totaal € 331,40 en draagt de Heffingsambtenaar op aan belanghebbende het in beroep (€ 365) en hoger beroep (€ 559) betaalde griffierecht van totaal € 930 te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, mr. A.E. Keulemans en mr. T.H.J. Verhagen, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De griffier, De voorzitter, (J.H. Riethorst) (T. Tanghe) Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. HR 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:290. Vgl. HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, r.o. 4.3.1. vgl. HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, r.o. 4.5.3. HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106. Hoge Raad 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46. Zie Hoge Raad 25 april 2025, ECLI:NL:HR:2025: 670, r.o. 3.4.2. Vgl. HR 18 juli 2025, ECLI:NL:HR:2025:1175. HR 25 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:670 en HR 18 juli 2025, ECLI:NL:HR:2025:1175. Vgl. HR 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0415.

Voor winkels varieert de risico-opslag volgens de taxatiewijzer tussen 3,53% en 5,93% (Beste locaties), respectievelijk tussen 4,00% en 12,03% (Overige locaties). 2.8. In het hiervoor genoemde taxatierapport zijn voor zover relevant de volgende vergelijkingscijfers ter onderbouwing van de getaxeerde waarde opgenomen. “De volgende huren zijn gerealiseerd in [naam3] : Adres Ingangsdatum huurcontract Jaarhuur Opper-vlakte Huur/m² Jaarhuur [adres2] 121 1-4-2018 € 164.419 699 1274 € 50 € 100 € 34.950 € 127.400 € 162.350 [adres3] 26 1-10-2019 € 208.819 2043 € 102 € 208.386 [adres4] 111 29-9-2020 € 43.250 327 € 170 € 55.590 [adres5] 24 1-5-2019 € 51.300 504 € 102 € 51.300 De volgende verkopen zijn gerealiseerd: Adres BVO Transactie datum Transactie prijs Prijs/m² [adres6] 4 100 3-4-2020 € 406.080 € 4.061 Analyse KF Huur/ m² Geschatte Jaarhuur KF Transactieprijs [adres6] 4 100 € 330 € 33.000 12,3 € 405.900 Object van de belanghebbende BVO Vastgestelde waarde Prijs/m² [adres1] 33 856 € 724.000 € 846 (…)” 2.9. Bij het hogerberoepschrift heeft de heffingsambtenaar een aanvullende onderbouwing gevoegd. Deze aanvulling luidt als volgt: “Vergelijkingsmethode Tevens wordt de waarde in het economische verkeer getoetst middels de vergelijkingsmethode. (…) De vergelijkingsobjecten die in dit rapport zijn genoemd zijn voldoende vergelijkbaar om te kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de onderhavige onroerende zaak. De analyse van de onderstaande verkoop was al meegenomen in het taxatierapport. Hier komt uit dat voor onderhavige pand [adres1] 33 een prijs/m² van € 846 is gehanteerd. Gezien de gerealiseerde verkopen is dat veel lager dan de vergelijkbare verkopen en de winkelverkopen in het algemeen, waarmee aangetoond wordt dat de waarde eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. “Gerealiseerde Verkoopcijfers Adres BVO Transactie datum Transactie prijs Prijs/m² [adres6] 4 100 3-4-2020 € 406.800 € 4.061 [adres7] 44 99 2-2-2021 € 275.000 € 2.778 [adres8] 47 49 24-6-2021 € 198.000 € 4.041 [adres9] 18 98 1-7-2021 € 284.000 € 2.898 [adres10] 71 78 1-11-2021 € 375.000 € 4.808 (…)” 2.10. Bij de aanvulling van het hoger beroepschrift heeft belanghebbende een afschrift van de akte van levering van het door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobject [adres6] 4 te [plaats1] ingebracht.

Belanghebbende berekent aan de hand van de verkoopbrochure, voor het object dat 9.053 m² groot is, een prijs per m² van € 657 (zie 2.10) terwijl de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof onweersproken gesteld heeft dat dit object sterk is verouderd, geen toekomst heeft als winkelcentrum en ook belanghebbende ervan uitgaat dat er samenhang bestaat tussen de prijs per m² en het totaal aantal m² per object, met dien verstande dat hoe groter het object hoe lager de m²-prijs. 4.11. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport, de aanvullende onderbouwing daarop en de daarop gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Schending toezendplicht artikel 40, lid 2, Wet WOZ 4.12. Belanghebbende heeft gesteld dat de toezendplicht van artikel 40, lid 2, van de wet WOZ is geschonden, omdat de heffingsambtenaar niet alle gevraagde gegevens heeft verstrekt, terwijl hij daartoe een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan. 4.13. De heffingsambtenaar volgt de Rechtbank en stelt dat belanghebbende geen voldoende gespecificeerd verzoek om informatie heeft gedaan en wijst daarbij aanvullend op een arrest van de Hoge Raad waarbij gemachtigde van belanghebbende ook betrokken was. De heffingsambtenaar wijst daarbij ook op de passage in het hoorverslag waarin gemachtigde van belanghebbende zelf heeft aangegeven dat de onderbouwing ook bij de uitspraak op bezwaar mag worden gevoegd. 4.14. De op grond van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ op de heffingsambtenaar rustende informatieverplichting houdt in dat hij aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet verstrekken. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Deze gegevens zijn van belang om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren om daarmee een eventuele bezwaarprocedure op zinvolle wijze te kunnen benutten en vervolgens te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. Indien een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van de in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde gegevens in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt. 4.15. Het Hof overweegt dat belanghebbende onder andere heeft verzocht om een duidelijke onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde. In het hoorverslag is opgenomen dat tot op dat moment de gevraagde informatie niet is overhandigd. In de uitspraak op bezwaar stelt de heffingsambtenaar dat gelet op de huurcijfers van vergelijkbare objecten de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. Dit impliceert dat de heffingsambtenaar beschikt over deze huurcijfers en deze ten grondslag heeft gelegd aan de waardebepaling. Dit volgt ook uit het taxatierapport dat bij het verweerschrift in eerste aanleg (in beroep) is ingebracht. Dit taxatierapport bevat een overzicht van de gerealiseerde huren in ‘ [naam3] ’ (zie 2.8). Daarmee vormt deze informatie een gegeven dat op grond van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ aan belanghebbende op haar verzoek had moeten worden toegezonden. Nu de heffingsambtenaar dit gegeven in de bezwaarfase niet heeft verstrekt, heeft hij niet aan de verplichting als bedoeld in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ voldaan. 4.16. Gelet op de geconstateerde schending van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ moet in de regel een proceskostenvergoeding en vergoeding van het griffierecht worden toegekend.Dat is alleen anders indien bijzondere omstandigheden aan die vergoeding in de weg staan. De omstandigheid dat belanghebbende toch wel in beroep zou zijn gegaan, vormt geen bijzondere omstandigheid om van een proceskostenvergoeding en een vergoeding van het griffierecht af te zien. Van andere bijzondere omstandigheden - die overigens ook niet zijn gesteld - is het Hof niet gebleken. Dit brengt mee dat de Rechtbank ten onrechte geen proceskostenvergoeding en een vergoeding van het griffierecht heeft toegekend. De hiertegen gerichte hogerberoepsgrond slaagt. Het Hof zal de uitspraak van de Rechtbank vernietigen wat betreft het niet toekennen van een proceskostenvergoeding en een vergoeding voor het betaalde griffierecht.