ECLI:NL:GHARL:2025:5225

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.349.809 zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht: 11198842 beschikking van 26 augustus 2025 in de zaak van [verzoeker] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de kantonrechter optrad als verzoeker hierna: [verzoeker] advocaat: mr. de V.W.J.H. Kobossen en Vereniging van Eigenaars [Verweerster] te [woonplaats1] die is gevestigd in [woonplaats1] en bij de kantonrechter optrad als verweerster hierna: de VvE advocaat: mr. E. van Riet en als belanghebbenden: [belanghebbende1] [belanghebbende2] [belanghebbende3] [belanghebbende4] [belanghebbende5] [belanghebbende6] [belanghebbende7] [belanghebbende8] en [belanghebbende9] [belanghebbende10] en [belanghebbende11] [belanghebbende12] [belanghebbende13] en [belanghebbende14] [belanghebbende15] [belanghebbende16] en [belanghebbende17] [belanghebbende18] [belanghebbende19] [belanghebbende20] [belanghebbende21] [belanghebbende22] [belanghebbende23] en [belanghebbende24] [belanghebbende25] [belanghebbende26] [belanghebbende27] [belanghebbende28] [belanghebbende29] en [belanghebbende30] [belanghebbende31] [belanghebbende32] [belanghebbende33] en [belanghebbende35] [belanghebbende36] en [belanghebbende37] [belanghebbende38] [belanghebbende39] [belanghebbende40] [belanghebbende41] en [belanghebbende42] [belanghebbende43] [belanghebbende44] en [belanghebbende45] [belanghebbende46] [belanghebbende47] en [belanghebbende48] [belanghebbende49] [belanghebbende50] [belanghebbende51] en [belanghebbende52] [belanghebbende53] [belanghebbende54] 1 Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. [verzoeker] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, op 11 december 2024 heeft gegeven (hierna: de bestreden beschikking). Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: het beroepschrift van [verzoeker] het verweerschrift van de VvE de mondelinge behandeling op 16 juni 2025. 1.2. Het hof heeft beschikking bepaald op heden. 2 De kern van de zaak en de relevante feiten De kern van de zaak 2.1. De vergadering van eigenaars van de VvE (hierna ook: de vergadering) heeft een vijftal besluiten genomen die neerkomen op de beslissing om het appartementencomplex (hierna ook: het gebouw) te verduurzamen door alle kozijnen te laten vervangen en daartoe een lening af te sluiten voor maximaal € 1.000.000,-. [verzoeker] is het niet eens met deze besluiten en wil dat ze nietig worden verklaard of worden vernietigd. De relevante feiten 2.2. [verzoeker] is eigenaar van één van de 42 appartementsrechten die bij notariële akte van splitsing (hierna: de splitsingsakte) op 19 januari 1982 zijn ontstaan. Middels deze akte van splitsing is ook de VvE opgericht. In de splitsingsakte is verwezen naar het Modelreglement 1973. De artikelen van dit reglement zijn overgenomen, met wijzigingen en aanvullingen. 2.3. Op 10 juni 2024 heeft de VvE een algemene ledenvergadering (hierna: ALV) gehouden. In de notulen van die vergadering is onder het kopje ‘Verduurzaming’ het volgende opgenomen: “De kozijnen zijn gemeenschappelijk bezit van de VvE. Het is een besluit van de vergadering van eigenaars of er wel/niet wordt overgegaan tot vervanging. Dat is geen keus die iedere eigenaar voor zich kan maken. Het is wel zo dat als een eigenaar onlangs (met toestemming van de vergadering) nieuwe kozijnen heeft geplaatst, deze kozijnen mogelijk niet hoeven te worden vervangen. In de ALV van 2022 is daarover een besluit geweest. De totale kosten van de kozijnen (waar alle eigenaars aan meebetalen) vallen daardoor lager uit waardoor de kosten per eigenaar zullen dalen. Alle eigenaren betalen mee aan de vervanging, niet meedoen is geen optie. (…) Ter indicatie van de kosten van het vervangen van de kozijnen zijn drie offertes opgevraagd. (…) Volgens de beheerovereenkomst rekent [de beheerd De vergadering heeft besloten een lening van één miljoen euro aan te gaan die nagenoeg 40 procent hoger is dan noodzakelijk, zonder een concrete en zorgvuldige toelichting daarbij. Bovendien ontvangt de beheerder van de VvE, [de beheerder] (hierna: [de beheerder] ) 6% begeleidingskosten over het project. [de beheerder] heeft dus een direct financieel belang bij de besluitvorming, wat de schijn van belangenverstrengeling en/of misbruik van positie oplevert. De kantonrechter heeft dit onvoldoende meegewogen, aldus [verzoeker] . 3.2. Het hof volgt [verzoeker] hierin niet. In de notulen staat dat het gaat om een lening van maximaal één miljoen euro. De VvE heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep een plausibel antwoord gegeven op de vraag hoe dat maximale leenbedrag tot stand is gekomen: dat is gebaseerd op de projectbegroting die is gebaseerd is op indicatieve offertes waar tevens de werkzaamheden voor vloerisolatie nog inbegrepen waren (zoals ook blijkt uit de tweede alinea van het citaat in rechtsoverweging 2.3. en de projectbegroting/financieringsopzet, productie 3 bij verzoekschrift). Daar is door [verzoeker] niets steekhoudends tegen ingebracht. In de vergadering is vervolgens duidelijk gemaakt dat het bedrag van € 1.000.000,- het maximale leenbedrag betreft en het uiteindelijke leenbedrag zal worden bepaald aan de hand van de definitieve offerte, dus op basis van de daadwerkelijk te maken kosten (zie de laatste alinea van het citaat in rechtsoverweging 2.3. en onder besluit B in rechtsoverweging 2.4.). Dat dit niet gecommuniceerd zou zijn of onduidelijk was, zoals [verzoeker] stelt, blijkt dus niet. Daarnaast is tijdens diezelfde ALV, blijkens de notulen, een inkoopcommissie in het leven geroepen, bestaande uit enkele VvE-leden (met de uitnodiging aan belangstellende eigenaars om zich hiervoor te melden) om de offertes te vergelijken en is afgesproken dat er een nieuwe vergadering wordt gepland om te beslissen met welke contractspartij uiteindelijk in zee wordt gegaan. Inmiddels zijn er verschillende offertes opgevraagd en vergeleken door de inkoopcommissie en schat de VvE de kosten voor vervanging van de kozijnen tussen de € 700.000,- en € 750.000,-, inclusief btw en begeleidingskosten. Uit het feit dat de kosten klaarblijkelijk lager uitvallen dan vooraf ingeschat, kan echter niet worden afgeleid dat het bedrag waarop de oorspronkelijke besluitvorming is gebaseerd kunstmatig opgehoogd zou zijn. Door de VvE is daarnaast voldoende weersproken dat [de beheerder] belang heeft bij een hogere lening en dat aan haar zijde sprake is van (de schijn van) belangenverstrengeling of misbruik van positie. De heer [naam1] heeft namens [de beheerder] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep toegelicht dat nog niet besloten is dat [de beheerder] dit verduurzamingstraject van de VvE mag begeleiden en dat, indien daartoe besloten wordt, zij 6% begeleidingskosten ontvangt over de daadwerkelijk uitgevoerde werkzaamheden en de kosten daarvoor en niet over het leenbedrag. Daarnaast heeft [verzoeker] tijdens de mondelinge behandeling ook zelf verklaard dat de vergadering, en dus niet [de beheerder] , uiteindelijk beslist welke offerte gekozen wordt. [verzoeker] heeft tot slot niet toegelicht waarom de vergadering belang zou hebben bij een ophoging van de lening, gezien het feit dat de vergadering bestaat uit VvE-leden die allen moeten meebetalen aan de aflossing van de af te sluiten lening. Voor zover [verzoeker] nog heeft willen betogen dat het leenbedrag kunstmatig is verhoogd door daarin ook de kosten voor vervanging van kozijnen en ramen mee te nemen die al vernieuwd zijn, helpt dit [verzoeker] evenmin. Blijkens de notulen is tijdens de ALV van 10 juni 2024 immers besproken dat al vervangen kozijnen niet nogmaals hoeven te worden vernieuwd en het benodigde leenbedrag daardoor lager uit zal vallen (zie de eerste alinea van het citaat in rechtsoverweging 2.3.). De besluiten zijn niet in strijd met de redelijkheid en bil