ECLI:NL:GHARL:2025:4770

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.309.555/01 zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 132092 arrest van 1 juli 2025 in de zaak van [appellant] , die woont in [woonplaats1] , die bij de rechtbank optrad als eiser in conventie, verweerder in reconventie, hierna: [appellant], advocaat: mr. A.M. Takkenberg te Zwolle, tegen Alreno Bouw B.V., die is gevestigd in Hoogeveen, en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie, hierna: Alreno Bouw B.V., advocaat: mr. W.R. de Vries te Enschede. 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep Naar aanleiding van het arrest van 21 november 2023 hebben op 10 april 2024 en op 15 oktober 2024 getuigenverhoren plaatsgevonden. Daarna hebben partijen een memorie na enquête ingediend en opnieuw arrest gevraagd. 2De verdere beoordeling Inleiding 2.1 Het hof heeft in het tussenarrest van 21 november 2023 [appellant] toegelaten te bewijzen dat hij op of omstreeks 28 september 2018 met Alreno is overeengekomen dat het betrekken van de woning niet als oplevering zou gelden (en dat dus is afgeweken van artikel 9 lid 4 AVA). Het hof heeft in afwachting van de uitkomsten van deze bewijslevering beslissingen over een aantal andere aspecten van de vorderingen van [appellant] aangehouden. Dat betrof onder meer een boete wegens overschrijding van de opleveringstermijn en de aansprakelijkheid van Alreno voor de volgens [appellant] nieuwe gebreken (aan de douchedeur in de badkamer op de eerste verdieping, de ventilatie in de badkamer op de begane grond, en de waterkerende laag ter hoogte van de schoorsteen, inclusief gevolgschade). 2.2 Het hof zal oordelen dat [appellant] niet is geslaagd in het leveren van het bewijs. Het hof zal vervolgens oordelen dat Alreno niet aansprakelijk is voor gebreken. Alreno is wel een boete verschuldigd is wegens overschrijding van de bouwtermijn. Dat wordt hierna uitgelegd. het bewijs van de door [appellant] gestelde afspraak is niet geleverd 2.3 [appellant] heeft als getuigen voorgebracht zichzelf, zijn echtgenote [naam1] , [naam2] (destijds directeur van Alreno), [naam3] (bouwkundig inspecteur) en [naam4] (jurist). Op verzoek van Alreno zijn als getuigen gehoord [naam5] (destijds in dienst bij Alreno) en [naam6] (destijds in dienst bij Alreno). De verslagen van hun verhoor (proces-verbaal) bevinden zich bij de processtukken. 2.4 Het hof stelt voorop dat de verklaring van [appellant] heeft te gelden als een verklaring van een partij omdat op hem de bewijslast rust van de te bewijzen feiten. Aan een dergelijke verklaring alleen kan het te leveren bewijs niet worden ontleend. Daarvoor is nodig dat de verklaring van [appellant] wordt aangevuld en ondersteund met voldoende overtuigend ander bewijsmateriaal conform artikel 164 lid 2 Rv (oud), dat in dit geval nog van toepassing is. De verklaring van de echtgenote van [appellant] wordt met zekere terughoudendheid beoordeeld wat betreft de bewijskracht, omdat aannemelijk is dat zij belang heeft bij de uitkomst van deze procedure in het voordeel van [appellant] . 2.5 [appellant] heeft verklaard dat het de bedoeling was om per 28 september 2018 in de woning te gaan wonen en dat hij op 1 oktober 2018 met [naam2] van Alreno heeft gebeld in verband met het overzetten van de nutsvoorzieningen van de oude woning naar de nieuwe woning. Op 3 oktober 2018 is een rondgang door de nieuwe woning gemaakt door [naam2] , medewerker [naam7] van Alreno, hemzelf en zijn echtgenote. Op dat moment was de woning nog niet klaar, maar voor iedereen was volgens [appellant] duidelijk dat hij en zijn echtgenote zouden overgaan naar de nieuwe woning. Volgens [appellant] is toen besproken: We hebben het op dat moment erover gehad dat het geen juridische gevolgen zou hebben voor de oplevering, het werd niet gezien als oplevering. Als u mij vraagt welke woorden toen zijn gebruik antwoord ik dat dat moeilijk is terug te halen. Zowel [naam7] als [naam2] hebben gezegd: we gaan de woning verder afwerken. Dat zou in goed overleg gebeuren. Tijdens de rondgang is een papier opgesteld met daarop het woord ‘vooroplevering’. Ik heb [naam2] nog gebeld met de vraag wat daarmee bedoeld werd. Hij zei: het moet nou eenmaal een naam hebben. Op 3 oktober waren we dus nog niet verhuisd. Dat is gebeurd op vrijdagmiddag 5 oktober. We hebben toen geen extra sleutels gekregen, die hebben we pas drie jaar later van [naam7] gekregen, die toen ontslag had genomen bij Alreno. Tot die tijd hebben we het met één sleutel moeten doen. Op vragen van mr. De Groot antwoord ik dat Alreno na 5 oktober nog diverse dingen heeft gedaan, zoals het frans balkon, de vloerverwarming, en schilderwerk. Ze zijn regelmatig langs geweest, maar ik kan niet precies zeggen hoe vaak en op welke dagen. Wij lieten de werknemers van Alreno binnen omdat wij daar toen woonden. Aanvullend verklaar ik dat de technische installaties volgens mij pas eind oktober zijn ingeregeld. 2.6 [naam1] heeft verklaard, voor zover van belang: Over de afspraak die bewezen moet worden kan ik verklaren dat die is gemaakt met [naam2] en [naam7] van Alreno. [naam2] was de directeur van Alreno, en [naam7] was volgens mij werkvoorbereider of opzichter. De afspraak is gemaakt in het bijzijn van mijn man en mijzelf. Ik verklaar verder dat op 5 oktober de nutsvoorzieningen zijn overgegaan van de oude naar de nieuwe woning, nadat dat al een paar keer was uitgesteld. Wij zijn op 5 oktober, althans in het weekend daarna, verhuisd. Op de woensdag daarvoor, dus op 3 oktober, hebben we het gesprek met [naam2] en [naam7] gehad. Dat was in de nieuwe woning, toen is bekeken wat er nog moest gebeuren om de woning leefbaar te maken, zodat we erin konden. Op dat moment was nog niet alles klaar, bijvoorbeeld de badkamers. De badkamer beneden moest nog worden afgekit, en al het schilderwerk was nog niet klaar. [naam2] heeft gezegd: jullie krijgen de woning netjes afgewerkt. Op uw vraag of toen is besproken of het betrekken van de woning gevolg had voor de oplevering antwoord ik dat [naam2] heeft gezegd dat het geen consequenties zou hebben en dat oplevering later zou gebeuren. Op uw vraag wie dit op tafel heeft gelegd antwoord ik dat dit volgens mij door mijn man is gebeurd. Hij had daarvoor ook al contact gehad met iemand van Univé in het kader van juridisch advies over hoe en wat het zat met oplevering. Mijn man heeft gevraagd of het iets met oplevering te maken had, maar zoals gezegd volgens [naam2] was dat niet het geval. Tijdens deze rondgang is er volgens mij niets op papier gezet. We hebben ook nergens voor getekend en we hebben ook geen extra sleutels gekregen.

Het hof: 3.1 bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen van 19 januari 2022, behalve de beslissing in 8.1 die hierbij wordt vernietigd en beslist: veroordeelt Alreno tot betaling van de gefixeerde schadevergoeding in verband met overschrijding van de oplevertermijn van € 1.960,-; 3.2 veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Alreno: € 5.689,- aan griffierecht € 250,- voor kosten getuige € 14.288,- aan salaris van de advocaat van Alreno (4 procespunten x appeltarief V); 3.3 bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 3.4 verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 3.5 wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mr. J. Smit, mr. M. Willemse en mr. J.E. Wichers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2025. Grief 1 faalt Grief 2 faalt 209 dagen van 4 december 2017 tot 1 oktober zoals door Alreno gesteld, + 4 ( want oplevering op 5 oktober ) = 213 minus 15 is 198– 150 = 43 Grief 5 slaagt. Grief 4 faalt Grieven 6 en 7 HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.

Er is gezegd dat de badkamer beneden nog moest worden afgekit en dat is ook volgens mij de vrijdag 5 oktober gebeurd. 2.7 In de verklaringen van [appellant] en met name [naam1] is er enige steun voor te vinden dat over de gevolgen van het betrekken van de woning is gesproken en of, en zo ja welke gevolgen dat zou hebben voor de oplevering. Daarover had [appellant] gezien de verklaring van zijn echtgenote kennelijk advies ingewonnen bij Univé, zijn rechtsbijstandsverzekeraar, zodat ervan moet worden uitgegaan dat hij was voorbereid op dit mogelijke gevolg. Gezien de daaraan toe te kennen bewijskracht (zie 2.4) zijn deze verklaringen echter niet voldoende om tot het oordeel te komen dat [appellant] het bewijs heeft geleverd. Daarvoor is meer nodig. 2.8 In de verklaringen van de andere getuigen is daarvoor onvoldoende aanvullende steun te vinden. Het hof geeft de belangrijkste delen daarvan hierna weer. [naam2] , die bij de betrokken afspraak aanwezig zou zijn geweest, heeft verklaard dat hij zich een dergelijke afspraak niet kan herinneren: Zoals gezegd, ik heb van mr. De Groot een stuk gekregen van een vooroplevering. Ik weet het niet precies, maar volgens mij wilde [appellant] voortgang in de bouw. Ik ben toen samen met meneer en mevrouw [appellant] en met de uitvoerder [naam7] door de woning gelopen. Ik herinner mij dat er nog veel rommel in de woning was. Er moest nog veel gebeuren, de puntjes moesten nog op de i worden gezet. Ik kan mij niet herinneren of [appellant] met mij heeft besproken dat hij de woning wilde betrekken in verband met het overzetten van nutsvoorzieningen. Ik heb er geen beeld bij of [appellant] toen ook iets heeft gezegd over een verhuizing naar de woning. Ik kan mij niet herinneren of tijdens de rondgang in de woning iets is gezegd of gesproken over juridische gevolgen van oplevering. U heeft mij de bewijsopdracht voorgelezen en ik kan mij niet herinneren of daarover iets is gezegd, in de zin dat verhuizen geen oplevering zou betekenen. Op uw vraag of het wel besproken zou kunnen zijn antwoord ik: ik weet het gewoon niet. Tijdens de rondgang is een lijst opgesteld met dingen die nog moesten gebeuren, en die lijst heeft de naam ‘vooroplevering’ gekregen. Ik weet niet van wie die term afkomstig was. Ik weet niet of ik na die vooroplevering nog met [appellant] heb gesproken over een oplevering. Ik ben tot december 2018 bij Alreno in dienst geweest. [naam4] , de toenmalig juridisch adviseur van [appellant] , werkzaam bij Univé, gaat ervan uit dat de woning tenminste deels was opgeleverd doordat de familie in de woning was getrokken. Hij heeft verklaard: Ik heb een bespreking gehad met [appellant] en zijn vrouw in de nieuwe woning, dat is dus de woning waaraan de gebreken kleefden. Toen was er al een rapport bekend. Daarna is nog een rapport opgemaakt in opdracht van Univé. Dat is het rapport van EBN geworden. Na mijn gesprek met [appellant] heb ik contact gehad met Alreno, en die contacten dateren van na dat gesprek en liepen voor zover ik mij herinner via de mail. Ik herinner mij het nu zo dat [appellant] destijds tegen mij heeft gezegd dat hij volgens een afspraak met de toenmalig directeur van Alreno in de woning mocht gaan wonen. Ik herinner mij dat ik op enig moment een bespreking heb gehad met [appellant] en zijn vrouw. De nieuwe directeur van Alreno, de heer [naam5] , en een bouwopzichter van Alreno. Ik denk dat dit gesprek voor zover ik mij herinner heeft plaatsgehad rond de datum 28 september, zoals dat in de stukken staat. U laat mij zien de mail van 1 november 2018 (productie 17). [appellant] heeft mij die mail toegestuurd. Die mail is gestuurd na mijn bespreking waarover ik het zojuist had met de mensen van Alreno, en die mail is in lijn met de tijdens die bespreking gemaakte afspraak dat we verder zouden gaan als ware de woning niet opgeleverd. Uit die e-mail volgt volgens mij dat de woning toen ook nog niet was opgeleverd. U vraagt mij wat de aanleiding was voor de afspraak dat ervan uit zou worden gegaan als ware de woning nog niet opgeleverd. U houdt mij voor dat dit immers suggereert dat daar discussie over was. Dat was ook zo, omdat Alreno er moeite mee had dat de familie in de woning was gaan wonen en dus deels was opgeleverd. De afspraak was ook gemaakt om de kwestie vlot te trekken. 2.9 Uit geen van deze verklaringen blijkt dat de te bewijzen afspraak is gemaakt. De discussie die tussen partijen is gevolgd over het betrekken van de woning door [appellant] - en waarmee Alreno volgens [naam4] kennelijk moeite had - had volgens [naam4] ten doel een situatie te bereiken als ware nog niet opgeleverd en de zaak vlot te trekken. Hij verklaart ook in dit verband dat doordat de familie in de woning was gaan wonen er ‘dus deels was opgeleverd’. 2.10 De in de verklaring van [naam4] genoemde e-mail van 1 november 2018 (van [naam6] van Alreno aan [appellant] ) houdt in: We willen graag een afspraak inplannen met Vereniging Eigen Huis om op te leveren. Wanneer zou dit voor jullie uitkomen? De eventuele nog openstaande punten komen op dat moment wel op de opleverlijst te staan. Die inhoud van die e-mail wijst niet op een afspraak als gesteld maar duidt eerder op de poging om ‘de kwestie vlot te trekken’, zoals [naam4] heeft verklaard. [naam6] van Alreno die de e-mail stuurde en die vervolgens betrokken was bij de oplevering zoals in de e-mail verzocht ging daar kennelijk ook van uit. Hij heeft als getuige over de oplevering immers verklaard: Op enig moment, ik heb geen idee meer wanneer dat was, is er in mijn bijzijn en die van [appellant] en zijn echtgenote en een externe partij, ik meen dat dat iemand van Eigen Huis was, een oplevering geweest. Toen was de woning al bewoond. Ik heb mij daarover toen gedachten gevormd in die zin dat ik het vreemd vond, want normaal lever je een woning niet op als die al bewoond is. Ik heb daar verder niks over gezegd op dat moment, omdat ik geen verder gedoe wilde en ik dacht, we maken een lijstje van wat er nog moet gebeuren en dan zijn we klaar. Ik had nog niet eerder gezien dat de woning bewoond was. 2.11 De verklaring van [naam5] , die bij de door [naam4] genoemde bespreking is geweest, geeft te weinig steun aan het bewijs. Hij heeft verklaard: Ik kan mij niet herinneren of ik toen in het kader van de overdracht met [naam2] heb besproken of de bewoning van de woning van [appellant] gevolgen had voor de oplevering.

Ik weet dat er afspraken zijn gemaakt over het verrichten van werk door derden in de woning en over nutsvoorzieningen, maar ik kan mij niet heugen van wie ik die informatie heb gekregen. Op enig moment heb ik met de heer en mevrouw [appellant] en meester [naam4] een bespreking gevoerd. In die bespreking was het voor iedereen duidelijk dat de woning was opgeleverd. Het zou kunnen zijn dat die bespreking was op de door u genoemde datum 28 februari 2019, gelet op de chronologie lijkt me dat een logische datum. In die bespreking was het gegeven dat de woning was opgeleverd het vertrekpunt om een procedure te bedenken onder meer om een aantal garantiepunten, want die waren er, te herstellen en om afspraken te maken over de betaling. De mails van 5 maart en 21 maart 2019 die ik aan meester [naam4] heb verzonden, zien op die procedureafspraak. De garantiepunten waarop ik doelde zijn door Alreno hersteld. (…) [naam2] heeft tegen mij niets gezegd over een afspraak, zoals die door [appellant] te bewijzen is. Van de zijde van [appellant] is in de besprekingen die ik had met [naam4] niets gezegd dat het niet klopte dat de woning was opgeleverd, bijvoorbeeld omdat daar een afspraak over was gemaakt. Dat gold niet alleen voor die bespreking, maar voor de hele periode. 2.12 Dat in de woning na 3 of 5 oktober 2018 nog werkzaamheden zijn verricht, zoals door [appellant] en [naam1] is verklaard, draagt onvoldoende bij aan het bewijs van de te bewijzen afspraak. De werknemers van Alreno zullen wellicht hebben gezien of kunnen zien dat de woning toen al was bewoond, maar dat zegt niets over de gevolgen van die bewoning voor de oplevering en of daarover een afspraak is gemaakt. 2.13 Het hof is daarmee van oordeel dat de te bewijzen afspraak gelet op de getuigenverklaringen en wat verder aan stukken is overgelegd en waarover in het tussenarrest al een oordeel is gegeven, niet overtuigend en met voldoende zekerheid kan worden vastgesteld. Daarmee is de afspraak niet komen vast te staan. De in 3.12 van de memorie van grieven gestelde nadere afspraak is reeds in het tussenarrest in 4.10 verworpen. de gevolgen van dat oordeel voor de aansprakelijkheid van Alreno 2.14 [appellant] is op 5 oktober 2018 in de woning gaan wonen. Dat betekent dat, gelet op het partijdebat, teruggevallen moet worden op artikel 9 lid 4 van de AVA (2013) en dat op grond daarvan het werk per die datum als opgeleverd geldt. Daarmee is Alreno in beginsel ontheven van aansprakelijkheid voor tekortkomingen aan het werk, volgens de hoofdregel van artikel 16.3 van de AVA. Op die hoofdregel gelden uitzonderingen voor gebreken die in de onderhoudstermijn (30 dagen na de dag waarop het werk als opgeleverd geldt, artikel 9 lid 8 AVA) of daarna aan de dag zijn getreden, die redelijkerwijs niet bij oplevering door de opdrachtgever onderkend hadden kunnen worden en waarvan de aannemer (sub a) respectievelijk opdrachtgever (sub b) aannemelijk maakt dat die met grote mate van waarschijnlijkheid moeten worden toegeschreven aan een omstandigheid die aan de opdrachtgever (sub a) respectievelijk aannemer (sub b) kan worden toegerekend (artikel 16.3 lid 2 sub a. en b. AVA). 2.15 [appellant] heeft in 3.13 van de memorie van grieven betoogd, zo begrijpt het hof zijn stellingen, dat ten aanzien van de daar opgesomde gebreken sprake is van gebreken waarvoor de uitzonderingsbepaling van artikel 16 lid 2 sub b AVA geldt. Kort gezegd: het gaat om niet aan hem kenbare gebreken die na de onderhoudstermijn aan het licht zijn getreden en die niet aan hem, maar aan de aannemer zijn toe te rekenen. Met een beroep op dit artikel maakt [appellant] aanspraak op vervangende schadevergoeding door Alreno voor deze gebreken. 2.16 [appellant] heeft in 3.13 van zijn memorie van grieven een opsomming gegeven van gebreken die volgens hem niet kenbaar waren bij een oplevering. Daarmee klaagt hij over het oordeel van de rechtbank dat deze gebreken wel kenbaar waren. De rechtbank baseerde zich voor dat oordeel op het rapport van Gasman van 14 februari 2019 – waarin staat dat de tijdens de rondgang van 8 februari 2019 geconstateerde gebreken geen betrekking hebben op verborgen bouwkundige gebreken – en op het rapport van Lexacon van oktober 2019 – dat grotendeels betrekking had op punten die tijdens een gezamenlijke oplevering geconstateerd hadden kunnen worden. Het hof constateert dat [appellant] achter de gebreken die hij op bladzijde 15 -17 in 3.13 van zijn memorie van grieven heeft benoemd wel steeds heeft opgeschreven dat die niet zichtbaar zijn voor een leek, respectievelijk pas later ontdekt konden worden, maar hij heeft in het midden gelaten waarop hij deze kwalificaties heeft gebaseerd en op grond waarvan de bevindingen van Gasman en Lexacon niet juist zijn. Tegenover de stelling van Alreno dat sprake is van kenbare gebreken en gezien de rapporten van Gasman en Lexacon – waaruit volgt dat het ging om kenbare gebreken – kon [appellant] een dergelijke toelichting niet achterwege laten. Door dat te doen, heeft hij zijn stellingen onvoldoende onderbouwd en geldt de hoofdregel van artikel 16.3 AVA. Voor (de financiële) gevolgen van die gebreken is Alreno niet aansprakelijk. 2.17 Wat betreft de gebreken achter nummer 26 (douchedeur, geplaatst in de december 2020), nummer 27 (schimmelvorming badkamer) en 28 (waterkerende laag schoorsteen) die [appellant] ook heeft genoemd in 3.13 van de memorie van grieven, heeft [appellant] de aansprakelijkheid van Alreno enkel met deze opsomming onvoldoende onderbouwd. De nadere feitelijke toelichting die daarvoor nodig was is ook hier achterwege gebleven. boete wegens te late oplevering 2.18 [appellant] heeft in hoger beroep aanspraak gemaakt op de gefixeerde schadeloosstelling (die in artikel 10 AVA 2013 staat) van € 40,- per dag na 10 juli 2018 tot aan de dag van oplevering. [appellant] komt daarmee op tegen het oordeel van de rechtbank dat hij slechts recht heeft op een vergoeding van € 120,- omdat de overeengekomen bouwtermijn met drie dagen door Alreno is overschreden. 2.19 Partijen zijn het erover eens dat het werk opgeleverd had behoren te worden binnen 150 werkbare dagen nadat de begane grondvloer is aangebracht, zijnde 4 december 2017. Werkbare dagen zijn gedefinieerd in artikel 10 AVA 2013. Volgens [appellant] betekent dat de woning op 10 juli 2018 had moeten worden opgeleverd, rekening houdend met zeven erkende feestdagen. 2.20 Alreno heeft onvoldoende weersproken dat in de door [appellant] gestelde periode sprake is geweest van werkbare dagen als bedoeld in artikel 10 lid 1 AVA en dat sprake is geweest van onwerkbare dagen. De stelling van Alreno dat sprake is geweest van 20 onwerkbare dagen vanwege de weersomstandigheden is onvoldoende door haar onderbouwd Dat geldt ook voor de dag na Hemelvaartsdag. Zij heeft ook overigens geen beroep gedaan op overmacht zoals dat in artikel 10 lid 2 AVA 2013 is gedefinieerd. Voor iedere dag na 10 juli 2018 dat de woning niet is opgeleverd, is Alreno in beginsel een vergoeding van € 40,- per dag verschuldigd, behalve op onwerkbare dagen zoals die in artikel 10 AVA 2013 zijn gedefinieerd. Dat zijn de door Alreno genoemde vijftien vakantiedagen. Dat 5 ATV-dagen voorafgaand aan de bouwvakvakantie hebben te gelden als onwerkbare dagen is door [appellant] betwist en niet door Alreno onderbouwd, zodat die dagen niet meetellen. Uitgaande van een oplevering die geacht wordt te hebben plaatsgevonden op 5 oktober 2018 heeft [appellant] dus in beginsel recht op een vergoeding van 49 dagen x € 40,- = € 1.960,-.