ECLI:NL:GHARL:2025:3106

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer BK-ARN 23/2716 uitspraakdatum: 20 mei 2025 Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 23 augustus 2023, nummer ZWO 23/335, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 33 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 679.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de waarde van de woning verlaagd naar € 650.000. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 april 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door [naam2] .

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning. bouwjaar 1975, met een gebruiksoppervlakte van 272 m2 en een kavelgrootte van 720 m2. Bij de onroerende zaak horen twee dakkapellen, een carport, een overkapping, een tuinhuis en een garage.

3.1. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 3.2. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 435.000. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 650.000. 3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Waarde 4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Bewijslast 4.2. Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 4.3. Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. 4.4. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde komen. Taxatiematrix 4.5. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte taxatiematrix van WOZ-taxateur [naam2] waarin de waarde is getaxeerd op € 699.000. In deze taxatiematrix zijn drie woningen als vergelijkingsobject gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2021. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven: Object Bj Woning Perceel Bijgebouwen Waarde Opp. Per m2 Totaal Opp. Per m2 Totaal [adres1] 33 1975 272 m2 € 1.513 € 411.641 720 m2 € 366 € 263.246 Garage € 10.000 Carport € 2.100 Dakkapel € 9.080 Overkap € 1.400 Tuinhuis € 2.400 € 699.000 (01-01-21) Koopsom [adres2] 79 1979 275 m2 € 1.605 € 441.501 1.040 m2 € 264 € 274.799 Garage € 7.500 Tuinhuis € 1.200 € 725.000 (23-12-2020) Gecorr.: € 725.000 [adres3] 136c 1976 304 m2 € 1.252 € 380.647 4.170 m2 € 41 € 170.678 Garage € 11.201 Zwembad € 27.500 Carport € 4.500 Berging € 12.238 Dakkapel € 8.764 € 582.500 (7-9-2020) Gecorr.: € 615.528 [adres4] 8 1998 215 m2 € 1.980 € 425.790 1.207 m2 € 231 € 279.179 Garage € 13.601 Berging € 5.850 Kelder € 9.900 € 800.000 (29-7-2021) Gecorr.: € 734.320 4.6. Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 725.000 voor het vergelijkingsobject [adres2] 79. Het bouwjaar (1975 versus 1979), de woonoppervlakte (272 m2 versus 275 m2), de ligging (3), kwaliteit (3), onderhoud (3), uitstraling (3), doelmatigheid (3) en voorzieningen (3) goed vergelijkbaar.

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 5Griffierecht en proceskosten 5.1. Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof: - bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, - wijst het verzoek om schadevergoeding af. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, lid van de tweede enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.

De griffier, De raadsheer, (P.W.L. van den Bersselaar) (R.A.V. Boxem) Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. TK 1992/1993, 22 885,nr. 3, blz. 44. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2. HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2. Hof Arnhem-Leeuwarden 28 september 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:9176.