ECLI:NL:GHARL:2025:2709

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.341.594/01 zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Groningen 10112164 arrest van 29 april 2025 in de zaak van de Vereniging van Eigenaars Appartementsrechten woningen/winkels aan de Pastoor Jongeriusstraat te Klazienaveen, die is gevestigd in Emmen, die hoger beroep heeft ingesteld en bij de kantonrechter optrad als eisende partij, hierna: de VvE, advocaat: mr. P.A. Holsappel te Assen, tegen Pandgarant Vastgoedmanagement B.V., die is gevestigd in Groningen en bij de kantonrechter optrad als gedaagde partij, hierna: Pandgarant, advocaat: mr. B. Altena te Groningen. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Naar aanleiding van het arrest van 22 oktober 2024 heeft op 18 maart 2025 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1 Pandgarant was beheerder van de VvE. Pandgarant heeft zichzelf vanaf de bankrekening van de VvE € 9.652,79 betaald voor begeleidingskosten. De VvE vordert dit bedrag als onverschuldigd betaald terug. Daarnaast vordert de VvE € 1.037,74 aan vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en veroordeling van Pandgarant in de proceskosten. 2.2 De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.

Inleiding 3.1 Het hof zal de vorderingen van de VvE toewijzen, met uitzondering van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. Dat wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) zullen daarbij thematisch worden behandeld. De relevante feiten 3.2 De VvE is de vereniging van eigenaars van een gebouw aan de Pastoor Jongeriusstraat te Klazienaveen dat is gesplitst in twee appartementsrechten; één betreffende een winkelgedeelte en één betreffende een woninggedeelte. Bij deze (hoofd)splitsing is ook de VvE opgericht. De appartementseigenaar van het woongedeelte is Domesta. Domesta is ook bestuurder van de VvE. 3.3 Pandgarant was, als rechtsopvolger onder algemene titel van VvE-Punt B.V., beheerder van de VvE. Pandgarant voerde het administratieve beheer, het financiële beheer en het technische beheer uit. Het technische beheer kon dagelijks onderhoud, planmatig onderhoud beneden en boven € 10.000,- betreffen. Pandgarant hield onder meer de administratie bij, incasseerde bijdragen, organiseerde jaarlijks één algemene vergadering en beheerde de bankrekeningen. 3.4 In 2015 had VvE-Punt B.V. een beheerovereenkomst met de VvE afgesloten. Het hof zal in het vervolg ook VvE-Punt als Pandgarant aanduiden. In de gesloten beheerovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: “2.4 TECHNISCH BEHEER: PLANMATIG ONDERHOUD TOT MAXIMAAL € 10.000,- INCL. BTW CONFORM MJOB (toevoeging hof: meerjaren onderhoudsbegroting) Op het gebied van technisch planmatig onderhoud bieden wij u de onderstaande werkzaamheden aan: 1. Het behandelen van aangelegenheden die verband houden met het planmatig onderhoud van gemeenschappelijke voorzieningen van het gebouw.  Uitbesteden van uit te voeren werkzaamheden. Dit betreft o.a. het onderhoud conform de MJOB. Hierbij zullen er in overleg met het bestuur partijen benaderd worden.  Het steekproefsgewijs controleren van de werkzaamheden die conform de meerjaren onderhoudsbegroting worden uitgevoerd. 2.5 TECHNISCH BEHEER: PLANMATIG ONDERHOUD BOVEN DE € 10.000,- INCL. BTW CONFORM MJOB Op het gebied van technisch planmatig onderhoud bieden wij u de onderstaande werkzaamheden aan: 1. Het behandelen van aangelegenheden die verband houden met het planmatig onderhoud van gemeenschappelijke voorzieningen van het gebouw.  Uitbesteden van uit te voeren werkzaamheden. Dit betreft o.a. het onderhoud conform de MJOB. Hierbij zullen er in overleg met het bestuur partijen benaderd worden. Tevens zal er een aanwijs worden gehouden op locatie, zal er een kleine omschrijving van de uit te voeren werkzaamheden worden gemaakt zodat een prijsvergelijking ook daadwerkelijk mogelijk is. Wij zijn van mening dat bij deze werken extra zorg noodzakelijk is in de vorm van toezicht en projectbegeleiding. Indien u hiervan gebruik maakt, hanteren wij een vergoeding van 7% op de totale som van het uitgevoerde planmatig onderhoud in het desbetreffende jaar. Hiermee heeft het bestuur derhalve de vrije keus om deze zaken zelf te coördineren. (…) 3PRIJZENPRIJZEN (conform specificatie)Totaal beheer per jaar € 3.182,12” 3.5 In de periode van september 2020 tot maart 2021 hebben werkzaamheden plaatsgevonden in het kader van groot onderhoud. Het gaat om groot onderhoud aan het dak ten behoeve van de gemeenschappelijke delen van de VvE, gecombineerd met renovatiewerkzaamheden ten behoeve van de eigen woningen van Domesta. Het zwaartepunt lag bij de renovatiewerkzaamheden aan de woningen van Domesta (5 tot 6 ton euro). Die werkzaamheden heeft Domesta zelf begeleid. De werkzaamheden ten behoeve van de VvE betrof een kleiner deel (1 ton euro). De onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd door aannemer Schilderwacht (in de stukken ook wel aangeduid als SW). 3.6 Op enig moment heeft Pandgarant de beheerovereenkomst met de VvE beëindigd. 3.7 Op 26 april 2022 heeft Pandgarant de financiële stukken van de VvE verstrekt aan Mira VvE-Beheer B.V. (hierna Mira). 3.8 Op 28 april 2022 heeft Pandgarant € 9.652,79 van de rekening van de VvE overgemaakt naar zichzelf onder vermelding van “begeleidingskosten”. 3.9 Vanaf 1 mei 2022 is het beheer van de VvE van Pandgarant overgegaan naar Mira. 3.10 Op 14 juni 2022 heeft Pandgarant, op navraag van de VvE, een factuur verstrekt aan de VvE gedateerd op 28 december 2021 van € 9.652,79. De omvang van het hoger beroep 3.11 Na intrekking van de grondslagen wanprestatie en onrechtmatige daad tijdens de mondelinge behandeling bij het hof, legt de VvE aan haar vordering (alleen nog) ten grondslag dat zij Pandgarant onverschuldigd € 9.652,79 heeft betaald. Voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft de VvE bezwaar gemaakt tegen het oordeel van de kantonrechter dat op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv op de VvE de stelplicht en (bij een gemotiveerde betwisting) de bewijslast rust van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat zij Pandgarant het bedrag heeft gegeven zonder dat daarvoor een rechtsgrond bestaat. Dat is te laat. Grieven moeten – op grond van de ‘in beginsel strakke regel’ – in het eerste inhoudelijke processtuk in hoger beroep worden geformuleerd. Dat heeft de VvE niet gedaan en de VvE heeft ook niet toegelicht waarom zij dat niet heeft gedaan. Pandgarant heeft ook niet ingestemd met het in dit stadium van de procedure formuleren van een nieuwe grief. Het hof zal daarom uitgaan van de bewijslastverdeling zoals de kantonrechter die heeft vastgesteld. Het hof zal het beroep tegen het tussenvonnis van de kantonrechter van 2 mei 2023 niet-ontvankelijk verklaren. 3.12 De VvE stelt dat zij niet de opdracht heeft gegeven waarop Pandgarant baseert dat de VvE haar € 9.652,79 verschuldigd is. Pandgarant betwist dat. Pandgarant voert aan dat de VvE haar de betaling verschuldigd is op grond van artikel 2.5. van de beheerovereenkomst. De betaling van € 9.652,79 komt overeen met 7% van de som van het groot onderhoud dat van september 2020 tot maart 2021 heeft plaatsgevonden. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of Pandgarant op grond van artikel 2.5. van de beheerovereenkomst 7% van de onderhoudssom toekomt. Om die vraag te kunnen beantwoorden moet eerst worden vastgesteld wat partijen in artikel 2.5. van de beheerovereenkomst zijn overeengekomen. Uitleg van artikel 2.5. van de beheerovereenkomst 3.13 Partijen verschillen van mening over de uitleg van artikel 2.5. van de beheerovereenkomst. Het gaat daarbij om de vraag voor welke door de VvE aan Pandgarant opgedragen werkzaamheden de VvE aan Pandgarant 7% van de onderhoudssom verschuldigd is. Volgens de VvE komt Pandgarant alleen 7% van de onderhoudssom toe als (het bestuur van) de VvE Pandgarant opdracht heeft gegeven om extra zorg te verlenen in de vorm van toezicht en projectbegeleiding. Volgens Pandgarant komt haar 7% van de onderhoudssom toe als sprake is van onderhoudswerkzaamheden boven de € 10.000,- zoals het geval was en zijn de werkzaamheden die zij verricht niet anders dan de werkzaamheden voor onderhoud tot € 10.000,- als omschreven in artikel 2.4. van de beheerovereenkomst waarvoor zij de jaarlijkse beheervergoeding ontvangt. 3.14 De inhoud van artikel 2.5. moet aan de hand van de Haviltex-maatstaf worden uitgelegd.

Het hof: 4.1 verklaart de VvE niet-ontvankelijk in haar hoger beroep gericht tegen het comparitievonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 13 december 2022; 4.2 verklaart de VvE niet-ontvankelijk in haar hoger beroep gericht tegen het tussenvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 2 mei 2023; 4.3 vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 19 maart 2024 en beslist als volgt: veroordeelt Pandgarant om aan de VvE tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 9.652,79 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 september 2022 tot aan de dag van de algehele voldoening: 4.4 veroordeelt Pandgarant tot betaling van de volgende proceskosten van de VvE tot aan de uitspraak van de kantonrechter: € 514,00 aan griffierecht € 131,18 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan Pandgarant € 1.186,50 aan salaris van de advocaat van de VvE (3,5 procespunten x € 339,-) en tot betaling van de volgende proceskosten van de VvE in hoger beroep: € 798,- aan griffierecht € 139,42 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan Pandgarant € 858,- aan salaris van de advocaat van de VvE (2 procespunten x appeltarief I) 4.5 verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 4.6 wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Wichers, J.H. Kuiper en M.M.A. Wind en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 april 2025. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158. Vgl. HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572. HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.

Het komt daarbij aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden van het geval over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien. Bij de uitleg moet niet alleen worden gelet op de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst, maar ook op de wijze waarop partijen de overeenkomst zijn gaan uitvoeren. 3.15 Gesteld noch gebleken is dat partijen over artikel 2.5. meer of anders hebben besproken dan door het ondertekenen van de door Pandgarant opgestelde beheerovereenkomst. Mede gelet daarop is het hof van oordeel dat uit de bewoordingen van artikel 2.5. van de beheerovereenkomst, de context van deze bepaling in de beheerovereenkomst en de betekenis van de bewoordingen ervan in het maatschappelijk verkeer volgt dat partijen zijn overeengekomen dat Pandgarant alleen 7% van de onderhoudssom toekomt als (het bestuur van) de VvE haar (bij onderhoud boven de € 10.000,-) opdracht heeft gegeven om extra zorg te verlenen in de vorm van toezicht en projectbegeleiding. 3.16 De tekst van artikel 2.5. van de beheerovereenkomst biedt namelijk, taalkundig gezien, aanknopingspunten voor deze door de VvE bepleite uitleg. Aan de zinsnede “indien u hiervan gebruik maakt” gaat namelijk vooraf de zin “Wij zijn van mening dat bij deze werken extra zorg noodzakelijk is in de vorm van toezicht en projectbegeleiding”. Het woord ‘hiervan’ slaat aldus terug op extra zorg ‘in de vorm van toezicht en projectbegeleiding’. De in de zin opgenomen woorden “deze werken” slaat vervolgens terug op de daaraan voorafgaande beschrijving “Het behandelen van aangelegenheden die verband houden met het planmatig onderhoud van gemeenschappelijke voorzieningen van het gebouw. Uitbesteden van uit te voeren werkzaamheden” een en ander als verder is omschreven bij de bulletpoint in artikel 2.5. van de beheerovereenkomst. 3.17 Pandgarant gaat in de door haar bepleite uitleg dat haar (al) 7% van de onderhoudssom toekomt als sprake is van onderhoudswerkzaamheden boven de € 10.000,- ten onrechte voorbij aan de in artikel 2.5. van de beheerovereenkomst opgenomen zin “Wij zijn van mening dat bij deze werken extra zorg noodzakelijk is in de vorm van toezicht en projectbegeleiding”. Pandgarant geeft ook geen alternatieve verklaring voor deze zin. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft Pandgarant enkel aangevoerd dat tussen artikel 2.4 en 2.5 van de beheerovereenkomst qua werkzaamheden geen verschil bestaat. Die uitleg is, tegen de achtergrond van de tekst van de bepaling evenwel onvoldoende onderbouwd. 3.18 Verder maakt artikel 2.5. van de beheerovereenkomst duidelijk dat het aan het bestuur is om wel of niet voor de in artikel 2.5. van de beheerovereenkomst bedoelde werkzaamheden te kiezen. De alinea bij de bulletpoint eindigt immers met de zin “Hiermee heeft het bestuur derhalve de vrije keus om deze zaken zelf te coördineren”. In de door Pandgarant bepleite uitleg heeft het bestuur bij groot onderhoud boven de € 10.000,- geen keuze. De VvE heeft geen opdracht voor extra zorg verstrekt 3.19 Vaststaat dat de VvE aan Pandgarant geen schriftelijke opdracht heeft verstrekt om extra zorg te verlenen in de vorm van toezicht en projectbegeleiding. Net als de kantonrechter is het hof van oordeel dat een opdrachtverstrekking ook kan worden afgeleid uit verklaringen en gedragingen van partijen en wat zij hieruit hebben afgeleid en redelijkerwijs mogen afleiden en wat moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. 3.20 Uit de enkele omstandigheid dat de kosten voor het groot onderhoud en een reservering voor 7% begeleidingskosten in de meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB) waren opgenomen mocht Pandgarant niet begrijpen dat haar opdracht was gegeven tot het verlenen van extra zorg in de vorm van toezicht en projectbegeleiding. Met het enkele goedkeuren van de MJOB is nog geen opdracht gegeven. 3.21 Op basis van de processtukken en de getuigenverklaringen is het hof van oordeel dat de VvE niet hoefde te begrijpen dat Pandgarant ervan uitging en/of redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat haar een opdracht tot het verlenen van extra zorg in de vorm van toezicht en projectbegeleiding was verstrekt. Het hof stelt vast dat Pandgarant die extra zorg ook niet daadwerkelijk heeft verleend. 3.22 Vaststaat dat de onderhoudswerkzaamheden hebben plaatsgevonden in de periode september 2020 tot en met maart 2021. [naam1] van Pandgarant is in september 2020 bij Pandgarant vertrokken, dus na de offertebesprekingen en het verstrekken van de opdracht aan de aannemer. Dit laatste betreft werkzaamheden die onder het normale technische beheer vallen als het uitbesteden van uit te voeren werkzaamheden en het benaderen van partijen voor prijsvergelijking die volgens artikel 2.5 van de beheerovereenkomst door Pandgarant in ieder geval worden aangeboden als onderdeel van haar beheertaken. Zonder toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien hoe [naam1] die Pandgarant inmiddels had verlaten, bij de onderhoudswerkzaamheden door aannemer SW extra zorg kan hebben verleend in de vorm van toezicht en projectbegeleiding. Getuige [naam2] heeft weliswaar verklaard dat hij tijdens de voorbereiding en begeleiding voornamelijk contact had met [naam1] , maar ook dat hij contact met [naam1] had over het technische gedeelte en dat dit contact in het begin redelijk intensief was omdat het een budgetkwestie was. Dat het hier ging om toezicht en projectbegeleiding en niet om de voorbereiding in verband met het uitbesteden van de werkzaamheden en het benaderen van partijen voor prijsvergelijking blijkt daaruit nog niet. Dit wordt ook ondersteund door hetgeen [naam2] verklaart over het project, namelijk dat het goed liep en dat de aannemer ‘een coördinatie opdracht had.’ Zonder toelichting die ontbreekt, duidt dit laatste niet op bouwbegeleiding door Pandgarant. 3.23 Pandgarant voert aan dat [naam3] [naam1] is opgevolgd, maar uit niets blijkt dat [naam3] vervolgens toezicht op de onderhoudswerkzaamheden heeft gehouden en het project heeft begeleid. Pandgarant voert zelf aan dat [naam3] als gevolg van de werkzaamheden van [naam1] niet veel hoefde te doen. Pandgarant voert niet aan wat [naam3] aan toezicht en/of projectbegeleiding dan wel heeft gedaan. Dat lag wel op de weg van Pandgarant. De VvE heeft namelijk agenda’s en notulen van bouwvergaderingen van september t/m december 2020 overgelegd waaruit blijkt dat niet iemand van Pandgarant bij de bouwvergaderingen aanwezig was. [naam2] was wel aanwezig, maar die werkte toen nog voor Domesta. [naam2] werkt pas vanaf juli 2021 bij Pandgarant en dus nadat de onderhoudswerkzaamheden waren afgerond. Ook getuige [naam4] van aannemer SW heeft verklaard dat bij de bouwvergaderingen alleen [naam2] namens Domesta aanwezig was en niet iemand van de VvE. Hij heeft verklaard dat hij [naam3] nooit heeft gezien en ook nooit iets van hem heeft gehoord. Alleen getuige [naam2] heeft verklaard dat hij denkt dat er 1 of 2 keer iemand van de beheerder aanwezig was. Dat is in het licht van de overgelegde agenda’s en bouwvergaderingen en getuigenverklaring van [naam4] onvoldoende. Dat Pandgarant nadat de werkzaamheden waren afgerond een oplevering heeft laten uitvoeren door Mensen van Archipunt, maakt het oordeel niet anders. De VvE heeft onbetwist gesteld dat de oplevering te laat was. Het project was namelijk afgerond en de in opdracht van Domesta geplaatste zonnepanelen lagen al op het dak, waardoor geen werk meer kon worden gewijzigd. Mensen heeft daarover ook verklaard dat toen hij bij het project betrokken raakte, het project eigenlijk al klaar was.