ECLI:NL:GHARL:2024:6121

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.329.508 zaaknummer rechtbank 536054 arrest van 1 oktober 2024 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als eisende partij hierna: [de financier] advocaat: mr. L.T. Lonis tegen 1Woonvereniging Mgr. Van de Weteringstraat 6 die is gevestigd in Utrecht 2. [geïntimeerde2] die woont in [woonplaats2] 3. [geïntimeerde3] die woont in [woonplaats3] die bij de rechtbank optraden als gedaagde partijen hierna: samen de Woonvereniging c.s. en ieder afzonderlijk de Woonvereniging, [bestuurder1] en [bestuurder2] advocaat: mr. M.J. Jeths 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. [de financier] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, (hierna: de rechtbank) op 29 maart 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Naar aanleiding van het arrest van 23 januari 2024 heeft op 17 juni 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan partijen is toegezonden en aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. De Woonvereniging was eigenaar van een pand aan de Mgr. Van de Weteringstraat 6 in Utrecht (hierna: het pand). [bestuurder1] en [bestuurder2] zijn bestuurders van de Woonvereniging. Het pand bestond uit vijf studio’s en gezamenlijke ruimtes en faciliteiten. Studio’s 2 tot en met 5 werden vanaf 2008 bewoond door leden van de Woonvereniging op basis van hun lidmaatschapsrechten. [de financier] pretendeerde een lidmaatschapsrecht of een recht van vruchtgebruik op studio 1 en verhuurde studio 1 sinds eind 2009. Op 13 september 2021 heeft de Woonvereniging het pand voor € 595.000 verkocht aan [de koper] B.V. (hierna: [de koper] ). Het pand is geleverd op 2 november 2021 en kort daarna heeft [de koper] de huurder die studio 1 van [de financier] huurde, eruit gezet. 2.2. [de financier] heeft bij de rechtbank een verklaring voor recht gevorderd dat de Woonvereniging c.s. toerekenbaar zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen en onrechtmatig tegenover [de financier] hebben gehandeld en aansprakelijk zijn voor de schade, op te maken bij staat. [de financier] heeft verder betaling gevorderd van € 87.658,53, deels als voorschot op de schade en deels wegens onderhoudskosten, vermeerderd met rente en kosten. [de financier] heeft aangevoerd dat de Woonvereniging hem een eerste recht van koop op het pand heeft verleend maar haar verplichtingen ter zake niet is nagekomen. Het gestelde onrechtmatig handelen betreft schending van [de financier] ’ lidmaatschapsrecht dan wel recht van vruchtgebruik, verhuur en verkoop van studio 1. Ook de bestuurders zijn volgens [de financier] aansprakelijk. 2.3. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. [de financier] heeft zijn eis in hoger beroep vermeerderd; hij vordert ook een verklaring voor recht dat de Woonvereniging c.s. op grond van ongerechtvaardigde verrijking gehouden zijn tot vergoeding van schade op te maken bij staat. 2.4. In de memorie van antwoord van de Woonvereniging c.s. is, zonder dat dit op het voorblad is vermeld, een incidentele grief opgenomen. Daarop heeft [de financier] niet bij memorie gereageerd; daarvoor is ook geen gelegenheid gegeven of gevraagd. De incidentele grief was gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [de financier] lid was geworden van de Woonvereniging. Omdat het verweer van de Woonvereniging c.s. ter zake vanwege de devolutieve werking van het hoger beroep toch al beoordeeld moet worden en overigens geen wijziging van het dictum van de rechtbank werd beoogd, heeft de Woonvereniging c.s. tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep het incidentele beroep ingetrokken.

Uitkomst 3.1. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen, zij het op andere gronden. De Woonvereniging heeft [de financier] geen (rechtsgeldig) eerste recht van koop verleend. [de financier] is ook geen lid geworden van de Woonvereniging en heeft geen recht van vruchtgebruik, verhuur of verkoop verworven. Van tekortschieten of onrechtmatig handelen is daarom geen sprake. Van ongerechtvaardigde verrijking evenmin, omdat die vordering in wezen ook is gebaseerd op verlies van vermeende aanspraken die [de financier] niet had. De vordering tot betaling van onderhoudskosten is verjaard. Het hof legt hierna uit hoe hij tot dit oordeel is gekomen. Bevoegdheid 3.2. In eerste aanleg heeft de Woonvereniging c.s. aangevoerd dat [de financier] (een deel van) het geschil niet aan de rechtbank had moeten voorleggen, maar aan arbiters. De Woonvereniging c.s. heeft aangevoerd dat, als [de financier] lid is, artikel 27 van de statuten geldt, dat bepaalt dat geschillen naar aanleiding van de statuten of daarmee samenhangende overeenkomsten worden beslecht volgens de regels van het Nederlands Arbitrage Instituut. De rechtbank heeft dit beroep op onbevoegdheid verworpen. In hoger beroep zou dit verweer van de Woonvereniging c.s. mogelijk aan bod kunnen komen als een van de grieven van [de financier] slaagt. Zoals hierna blijkt is dat niet het geval. Ook naar het oordeel van het hof is de gewone rechter overigens bevoegd. De Woonvereniging c.s. heeft het bevoegdheidsverweer gevoerd voor het geval [de financier] lidmaatschapsrechten heeft en (dus) een beroep op de statuten kan doen, en dan nog met betrekking tot een vordering tot vernietiging van het besluit van de Woonvereniging tot verkoop van het pand. Zoals hierna blijkt is [de financier] geen lid geworden en kan hij dus geen beroep op het arbitraal beding doen. Verder heeft [de financier] geen vordering tot vernietiging van een besluit ingesteld en zou zo’n vordering overigens tot de bevoegdheid van de gewone rechter behoren. De reactie van [de financier] op het onbevoegdheidsverweer heeft verder de strekking dat zijn vorderingen niet onder het arbitraal beding vallen, wat de Woonvereniging c.s. hierop niet verder heeft weersproken.

3.3. De rechtbank heeft in het vonnis onder 2.3 tot en met 2.12 de feiten vastgesteld. [de financier] heeft aangevoerd dat sommige feiten niet relevant zijn voor de beslissing en heeft de conclusies die de rechtbank aan de feiten verbindt bestreden, maar tegen de juistheid van de vaststellingen heeft hij geen grieven gericht, behalve over wat in overweging 3.10 aan de orde komt. In zoverre zal het hof van deze feitenvaststelling uitgaan, aangevuld met hetgeen verder tussen partijen is komen vast te staan. Kort samengevat komt het hierop neer. 3.4. Het pand was tot 8 juni 2007 van Koopstudio Nederland B.V. (hierna: Koopstudio), die de verwerving en verbouwing had gefinancierd met een lening van [de financier] , in welk verband Koopstudio en [de financier] een samenwerkingsovereenkomst waren aangegaan, gedateerd 21 december 2007. Zij legden in die samenwerkingsovereenkomst vast dat Koopstudio van plan was om deze financiering te beëindigen en zelf te herfinancieren op het moment dat 70% van de lidmaatschappen was verkocht, en dat zij het aflossen van de financiering uiterlijk op 31 december 2009 wilden afronden. Koopstudio heeft het pand op 8 juni 2007 verkocht en geleverd aan de Woonvereniging voor € 533.009.Voor de financiering heeft de Woonvereniging een zogenoemde parapluhypotheek gesloten bij Rabobank. Het recht op bewoning van een studio in het pand en het gebruik van gezamenlijke ruimtes en faciliteiten was gekoppeld aan lidmaatschapsrechten in de Woonvereniging. Kort na haar oprichting op 8 juni 2007 heeft de Woonvereniging vijf lidmaatschapsrechten, één per studio, uitgegeven aan Koopstudio. 3.5. [de financier] had met Koopstudio afgesproken dat zijn lening zou worden afgelost met de verkoopopbrengsten van de lidmaatschapsrechten. Het was de bedoeling dat [de financier] pandrechten zou krijgen op de lidmaatschapsrechten en dat hij bij verkoop van een lidmaatschapsrecht zijn pandrecht daarop zou opgeven. Een notariële concept-pandakte is in oktober 2007 opgesteld maar niet verleden. [de financier] heeft daarom geen pandrecht op de lidmaatschapsrechten verkregen en in wezen een lening zonder zakelijke zekerheden aan Koopstudio verstrekt. 3.6. Koopstudio was vanaf de oprichting bestuurder van de Woonvereniging, samen met Koopstudio Woonconcepten B.V. Dezelfde persoon ( [de bestuurder Koopstudio] ) was direct of indirect bestuurder van Koopstudio en Koopstudio Woonconcepten B.V. In 2012 zijn zij opgehouden bestuurder te zijn. Later zijn [bestuurder1] en [bestuurder2] bestuurder geworden. 3.7. Koopstudio heeft de lidmaatschapsrechten voor studio’s 2 tot en met 5 verkocht aan [bestuurder1] , [bestuurder2] en twee andere natuurlijke personen, en geleverd tussen 26 februari 2008 en 18 juni 2009. De kopers, starters op de woningmarkt, hebben de koopprijs gefinancierd met leningen van Rabobank, waarvoor hun ouders garant stonden. De lidmaatschapsrechten zijn verpand aan Rabobank, die onder de parapluhypotheek ook een hypotheekrecht op het pand had. Via een door Koopstudio bedachte constructie met zogenoemde lastendempers (een tegemoetkoming in de woonlasten van enkele honderden euro’s per maand) werd de aanschaf van een lidmaatschapsrecht aantrekkelijk gemaakt. 3.8. Het lidmaatschapsrecht voor studio 1 was nog niet verkocht. Op 26 juni 2009 hebben [de financier] en [de bestuurder Koopstudio] (met onder zijn naam een stempel van Koopstudio) een “Verklaring tot vruchtgebruik en koop” ondertekend. Daarin staat: “1. Hierbij verklaart ondergetekende, [de bestuurder Koopstudio] , directeur van Koopstudio Nederland BV in deze handelend in de functie van voorzitter Woonvereniging Mgr van de Weteringstraat 6 te Utrecht, dat [de financier] (financier alle rechten heeft m.b.t. het vruchtgebruik, verhuur en verkoop van studio 1 zolang de lening op het pand, volgens samenwerkingsovereenkomst, gedateerd 21-12-2007 t.b.v. Mgr van de Weteringstraat 6 Utrecht niet volledig is terugbetaald. 2. Tevens heeft [de financier] eerste recht van koop op het gehele pand van de woonvereniging op enig moment in de toekomst, zolang de verplichtingen voortvloeiend uit de in lid l genoemde samenwerkingsovereenkomst betreffende het pand Mgr van de Weteringstraat 6 te Utrecht niet volledig zijn voldaan of naar tevredenheid van beide partijen zijn afgewikkeld.” 3.9. Op basis van deze afspraak is [de financier] studio 1 gaan verhuren aan een derde. 3.10. De constructie met lastendempers viel weg toen Koopstudio op 19 oktober 2009 failliet ging; de maandlasten voor de leden van de Woonvereniging werden toen fors hoger. Daardoor werd de verkoop van lidmaatschapsrechten bemoeilijkt. Of de verkoop feitelijk onmogelijk werd, zoals de rechtbank vaststelde maar waartegen [de financier] een grief richtte, is daarbij minder van belang. 3.11. Sinds 2016 heeft de Woonvereniging [de financier] opheldering gevraagd over zijn positie. Nadat de Woonverenging had geconcludeerd dat [de financier] geen rechten op de Woonvereniging en studio 1 had, heeft zij het pand, zonder dit aan [de financier] aan te bieden, op 13 september 2021 voor € 595.000 verkocht aan [de koper] . Daarbij nam [de koper] de eventuele aanspraken van [de financier] op de koop toe. Pas in de onderhavige procedure heeft [de financier] de hiervoor aangehaalde afspraken van 2009 met de Woonvereniging gedeeld. De WOZ-waarde van het pand was in 2021 € 744.000. 3.12. Kort na de levering van het pand op 2 november 2021 heeft [de koper] de huurder die studio 1 van [de financier] huurde, eruit gezet. [de financier] heeft aldus geen huurinkomsten meer. Met de opbrengst van de verkoop is de hypotheekschuld aan Rabobank grotendeels afgelost; enkele (voormalige) leden betalen nog af. Eerste recht van koop en tekortkoming 3.13. De rechtbank heeft geoordeeld dat [de financier] met de afspraak van 26 juni 2009 geen eerste recht van koop op het pand heeft verkregen. De rechtbank overwoog dat het bestuur van de Woonvereniging zonder toestemming van de algemene vergadering niet bevoegd is overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding of bezwaring van onroerende zaken aan te gaan en dat die toestemming niet is verleend voor het verlenen van een eerste recht van koop aan [de financier] . [de financier] moet dat tegen zich laten gelden. Dat betekent dat de Woonvereniging jegens [de financier] niet tekort is geschoten door hem het pand niet aan te bieden, zo overwoog de rechtbank. Tegen dit oordeel heeft [de financier] in hoger beroep aangevoerd dat de overeenkomst (met betrekking tot, naar het hof begrijpt, het eerste recht van koop) als een besluit kwalificeert, dat door de rechtbank ten onrechte voor nietig is gehouden, terwijl het latere besluit tot verkoop aan [de koper] wel als geldig wordt beschouwd. Dat betoog slaagt niet, omdat het berust op een verkeerde lezing van het vonnis: de rechtbank heeft niet geoordeeld dat sprake is van een nietig besluit maar heeft overwogen dat het bestuur, omdat er geen besluit van de algemene vergadering is genomen, niet bevoegd was de overeenkomst met betrekking tot het eerste recht van koop aan te gaan. [de financier] kan zich daarom tegenover de Woonvereniging niet op die overeenkomst beroepen. Dat [de financier] , anders dan de rechtbank overwoog, naar het oordeel van het hof geen lid is geworden van de Woonvereniging (zie onderdeel 3.17. en verder), maakt daarbij geen verschil. Het lidmaatschap is niet beslissend voor de vraag of de Woonvereniging zich op de bevoegdheidsbeperking kan beroepen; [de financier] heeft niet aangevoerd dat, en waarom, de Woonvereniging zich jegens hem niet op de bevoegdheidsbeperking kan beroepen. Overigens heeft de rechtbank in rov. 3.22 vastgesteld dat de algemene vergadering in januari 2021 (wel) tot verkoop van het pand heeft besloten.

Het hof: 4.1. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 29 maart 2023; 4.2. veroordeelt [de financier] tot betaling van de volgende proceskosten van de Woonvereniging c.s.: € 2.135,- aan griffierecht € 4.426,- aan salaris van de advocaat van de Woonvereniging c.s. (2 procespunten x appeltarief IV à € 2.213 per punt) 4.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 4.4. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. P.J. van der Korst, G.P. Oosterhoff en J. Hijma, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2024. ECLI:NL:RBMNE:2023:1429. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.329.508 zaaknummer rechtbank 536054 arrest van 1 oktober 2024 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als eisende partij hierna: [de financier] advocaat: mr. L.T. Lonis tegen 1Woonvereniging Mgr. Van de Weteringstraat 6 die is gevestigd in Utrecht 2. [geïntimeerde2] die woont in [woonplaats2] 3. [geïntimeerde3] die woont in [woonplaats3] die bij de rechtbank optraden als gedaagde partijen hierna: samen de Woonvereniging c.s. en ieder afzonderlijk de Woonvereniging, [bestuurder1] en [bestuurder2] advocaat: mr. M.J. Jeths 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. [de financier] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, (hierna: de rechtbank) op 29 maart 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Naar aanleiding van het arrest van 23 januari 2024 heeft op 17 juni 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan partijen is toegezonden en aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. De Woonvereniging was eigenaar van een pand aan de Mgr. Van de Weteringstraat 6 in Utrecht (hierna: het pand). [bestuurder1] en [bestuurder2] zijn bestuurders van de Woonvereniging. Het pand bestond uit vijf studio’s en gezamenlijke ruimtes en faciliteiten. Studio’s 2 tot en met 5 werden vanaf 2008 bewoond door leden van de Woonvereniging op basis van hun lidmaatschapsrechten. [de financier] pretendeerde een lidmaatschapsrecht of een recht van vruchtgebruik op studio 1 en verhuurde studio 1 sinds eind 2009. Op 13 september 2021 heeft de Woonvereniging het pand voor € 595.000 verkocht aan [de koper] B.V. (hierna: [de koper] ). Het pand is geleverd op 2 november 2021 en kort daarna heeft [de koper] de huurder die studio 1 van [de financier] huurde, eruit gezet. 2.2. [de financier] heeft bij de rechtbank een verklaring voor recht gevorderd dat de Woonvereniging c.s. toerekenbaar zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen en onrechtmatig tegenover [de financier] hebben gehandeld en aansprakelijk zijn voor de schade, op te maken bij staat. [de financier] heeft verder betaling gevorderd van € 87.658,53, deels als voorschot op de schade en deels wegens onderhoudskosten, vermeerderd met rente en kosten. [de financier] heeft aangevoerd dat de Woonvereniging hem een eerste recht van koop op het pand heeft verleend maar haar verplichtingen ter zake niet is nagekomen. Het gestelde onrechtmatig handelen betreft schending van [de financier] ’ lidmaatschapsrecht dan wel recht van vruchtgebruik, verhuur en verkoop van studio 1. Ook de bestuurders zijn volgens [de financier] aansprakelijk. 2.3. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. [de financier] heeft zijn eis in hoger beroep vermeerderd; hij vordert ook een verklaring voor recht dat de Woonvereniging c.s. op grond van ongerechtvaardigde verrijking gehouden zijn tot vergoeding van schade op te maken bij staat. 2.4. In de memorie van antwoord van de Woonvereniging c.s. is, zonder dat dit op het voorblad is vermeld, een incidentele grief opgenomen. Daarop heeft [de financier] niet bij memorie gereageerd; daarvoor is ook geen gelegenheid gegeven of gevraagd. De incidentele grief was gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [de financier] lid was geworden van de Woonvereniging. Omdat het verweer van de Woonvereniging c.s. ter zake vanwege de devolutieve werking van het hoger beroep toch al beoordeeld moet worden en overigens geen wijziging van het dictum van de rechtbank werd beoogd, heeft de Woonvereniging c.s. tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep het incidentele beroep ingetrokken.

Uitkomst 3.1. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen, zij het op andere gronden. De Woonvereniging heeft [de financier] geen (rechtsgeldig) eerste recht van koop verleend. [de financier] is ook geen lid geworden van de Woonvereniging en heeft geen recht van vruchtgebruik, verhuur of verkoop verworven. Van tekortschieten of onrechtmatig handelen is daarom geen sprake. Van ongerechtvaardigde verrijking evenmin, omdat die vordering in wezen ook is gebaseerd op verlies van vermeende aanspraken die [de financier] niet had. De vordering tot betaling van onderhoudskosten is verjaard. Het hof legt hierna uit hoe hij tot dit oordeel is gekomen. Bevoegdheid 3.2. In eerste aanleg heeft de Woonvereniging c.s. aangevoerd dat [de financier] (een deel van) het geschil niet aan de rechtbank had moeten voorleggen, maar aan arbiters. De Woonvereniging c.s. heeft aangevoerd dat, als [de financier] lid is, artikel 27 van de statuten geldt, dat bepaalt dat geschillen naar aanleiding van de statuten of daarmee samenhangende overeenkomsten worden beslecht volgens de regels van het Nederlands Arbitrage Instituut. De rechtbank heeft dit beroep op onbevoegdheid verworpen. In hoger beroep zou dit verweer van de Woonvereniging c.s. mogelijk aan bod kunnen komen als een van de grieven van [de financier] slaagt. Zoals hierna blijkt is dat niet het geval. Ook naar het oordeel van het hof is de gewone rechter overigens bevoegd. De Woonvereniging c.s. heeft het bevoegdheidsverweer gevoerd voor het geval [de financier] lidmaatschapsrechten heeft en (dus) een beroep op de statuten kan doen, en dan nog met betrekking tot een vordering tot vernietiging van het besluit van de Woonvereniging tot verkoop van het pand. Zoals hierna blijkt is [de financier] geen lid geworden en kan hij dus geen beroep op het arbitraal beding doen. Verder heeft [de financier] geen vordering tot vernietiging van een besluit ingesteld en zou zo’n vordering overigens tot de bevoegdheid van de gewone rechter behoren. De reactie van [de financier] op het onbevoegdheidsverweer heeft verder de strekking dat zijn vorderingen niet onder het arbitraal beding vallen, wat de Woonvereniging c.s. hierop niet verder heeft weersproken.

3.3. De rechtbank heeft in het vonnis onder 2.3 tot en met 2.12 de feiten vastgesteld. [de financier] heeft aangevoerd dat sommige feiten niet relevant zijn voor de beslissing en heeft de conclusies die de rechtbank aan de feiten verbindt bestreden, maar tegen de juistheid van de vaststellingen heeft hij geen grieven gericht, behalve over wat in overweging 3.10 aan de orde komt. In zoverre zal het hof van deze feitenvaststelling uitgaan, aangevuld met hetgeen verder tussen partijen is komen vast te staan. Kort samengevat komt het hierop neer. 3.4. Het pand was tot 8 juni 2007 van Koopstudio Nederland B.V. (hierna: Koopstudio), die de verwerving en verbouwing had gefinancierd met een lening van [de financier] , in welk verband Koopstudio en [de financier] een samenwerkingsovereenkomst waren aangegaan, gedateerd 21 december 2007. Zij legden in die samenwerkingsovereenkomst vast dat Koopstudio van plan was om deze financiering te beëindigen en zelf te herfinancieren op het moment dat 70% van de lidmaatschappen was verkocht, en dat zij het aflossen van de financiering uiterlijk op 31 december 2009 wilden afronden. Koopstudio heeft het pand op 8 juni 2007 verkocht en geleverd aan de Woonvereniging voor € 533.009.Voor de financiering heeft de Woonvereniging een zogenoemde parapluhypotheek gesloten bij Rabobank. Het recht op bewoning van een studio in het pand en het gebruik van gezamenlijke ruimtes en faciliteiten was gekoppeld aan lidmaatschapsrechten in de Woonvereniging. Kort na haar oprichting op 8 juni 2007 heeft de Woonvereniging vijf lidmaatschapsrechten, één per studio, uitgegeven aan Koopstudio. 3.5. [de financier] had met Koopstudio afgesproken dat zijn lening zou worden afgelost met de verkoopopbrengsten van de lidmaatschapsrechten. Het was de bedoeling dat [de financier] pandrechten zou krijgen op de lidmaatschapsrechten en dat hij bij verkoop van een lidmaatschapsrecht zijn pandrecht daarop zou opgeven. Een notariële concept-pandakte is in oktober 2007 opgesteld maar niet verleden. [de financier] heeft daarom geen pandrecht op de lidmaatschapsrechten verkregen en in wezen een lening zonder zakelijke zekerheden aan Koopstudio verstrekt. 3.6. Koopstudio was vanaf de oprichting bestuurder van de Woonvereniging, samen met Koopstudio Woonconcepten B.V. Dezelfde persoon ( [de bestuurder Koopstudio] ) was direct of indirect bestuurder van Koopstudio en Koopstudio Woonconcepten B.V. In 2012 zijn zij opgehouden bestuurder te zijn. Later zijn [bestuurder1] en [bestuurder2] bestuurder geworden. 3.7. Koopstudio heeft de lidmaatschapsrechten voor studio’s 2 tot en met 5 verkocht aan [bestuurder1] , [bestuurder2] en twee andere natuurlijke personen, en geleverd tussen 26 februari 2008 en 18 juni 2009. De kopers, starters op de woningmarkt, hebben de koopprijs gefinancierd met leningen van Rabobank, waarvoor hun ouders garant stonden. De lidmaatschapsrechten zijn verpand aan Rabobank, die onder de parapluhypotheek ook een hypotheekrecht op het pand had. Via een door Koopstudio bedachte constructie met zogenoemde lastendempers (een tegemoetkoming in de woonlasten van enkele honderden euro’s per maand) werd de aanschaf van een lidmaatschapsrecht aantrekkelijk gemaakt. 3.8. Het lidmaatschapsrecht voor studio 1 was nog niet verkocht. Op 26 juni 2009 hebben [de financier] en [de bestuurder Koopstudio] (met onder zijn naam een stempel van Koopstudio) een “Verklaring tot vruchtgebruik en koop” ondertekend. Daarin staat: “1. Hierbij verklaart ondergetekende, [de bestuurder Koopstudio] , directeur van Koopstudio Nederland BV in deze handelend in de functie van voorzitter Woonvereniging Mgr van de Weteringstraat 6 te Utrecht, dat [de financier] (financier alle rechten heeft m.b.t. het vruchtgebruik, verhuur en verkoop van studio 1 zolang de lening op het pand, volgens samenwerkingsovereenkomst, gedateerd 21-12-2007 t.b.v. Mgr van de Weteringstraat 6 Utrecht niet volledig is terugbetaald. 2. Tevens heeft [de financier] eerste recht van koop op het gehele pand van de woonvereniging op enig moment in de toekomst, zolang de verplichtingen voortvloeiend uit de in lid l genoemde samenwerkingsovereenkomst betreffende het pand Mgr van de Weteringstraat 6 te Utrecht niet volledig zijn voldaan of naar tevredenheid van beide partijen zijn afgewikkeld.” 3.9. Op basis van deze afspraak is [de financier] studio 1 gaan verhuren aan een derde. 3.10. De constructie met lastendempers viel weg toen Koopstudio op 19 oktober 2009 failliet ging; de maandlasten voor de leden van de Woonvereniging werden toen fors hoger. Daardoor werd de verkoop van lidmaatschapsrechten bemoeilijkt. Of de verkoop feitelijk onmogelijk werd, zoals de rechtbank vaststelde maar waartegen [de financier] een grief richtte, is daarbij minder van belang. 3.11. Sinds 2016 heeft de Woonvereniging [de financier] opheldering gevraagd over zijn positie. Nadat de Woonverenging had geconcludeerd dat [de financier] geen rechten op de Woonvereniging en studio 1 had, heeft zij het pand, zonder dit aan [de financier] aan te bieden, op 13 september 2021 voor € 595.000 verkocht aan [de koper] . Daarbij nam [de koper] de eventuele aanspraken van [de financier] op de koop toe. Pas in de onderhavige procedure heeft [de financier] de hiervoor aangehaalde afspraken van 2009 met de Woonvereniging gedeeld. De WOZ-waarde van het pand was in 2021 € 744.000. 3.12. Kort na de levering van het pand op 2 november 2021 heeft [de koper] de huurder die studio 1 van [de financier] huurde, eruit gezet. [de financier] heeft aldus geen huurinkomsten meer. Met de opbrengst van de verkoop is de hypotheekschuld aan Rabobank grotendeels afgelost; enkele (voormalige) leden betalen nog af. Eerste recht van koop en tekortkoming 3.13. De rechtbank heeft geoordeeld dat [de financier] met de afspraak van 26 juni 2009 geen eerste recht van koop op het pand heeft verkregen. De rechtbank overwoog dat het bestuur van de Woonvereniging zonder toestemming van de algemene vergadering niet bevoegd is overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding of bezwaring van onroerende zaken aan te gaan en dat die toestemming niet is verleend voor het verlenen van een eerste recht van koop aan [de financier] . [de financier] moet dat tegen zich laten gelden. Dat betekent dat de Woonvereniging jegens [de financier] niet tekort is geschoten door hem het pand niet aan te bieden, zo overwoog de rechtbank. Tegen dit oordeel heeft [de financier] in hoger beroep aangevoerd dat de overeenkomst (met betrekking tot, naar het hof begrijpt, het eerste recht van koop) als een besluit kwalificeert, dat door de rechtbank ten onrechte voor nietig is gehouden, terwijl het latere besluit tot verkoop aan [de koper] wel als geldig wordt beschouwd. Dat betoog slaagt niet, omdat het berust op een verkeerde lezing van het vonnis: de rechtbank heeft niet geoordeeld dat sprake is van een nietig besluit maar heeft overwogen dat het bestuur, omdat er geen besluit van de algemene vergadering is genomen, niet bevoegd was de overeenkomst met betrekking tot het eerste recht van koop aan te gaan. [de financier] kan zich daarom tegenover de Woonvereniging niet op die overeenkomst beroepen. Dat [de financier] , anders dan de rechtbank overwoog, naar het oordeel van het hof geen lid is geworden van de Woonvereniging (zie onderdeel 3.17. en verder), maakt daarbij geen verschil. Het lidmaatschap is niet beslissend voor de vraag of de Woonvereniging zich op de bevoegdheidsbeperking kan beroepen; [de financier] heeft niet aangevoerd dat, en waarom, de Woonvereniging zich jegens hem niet op de bevoegdheidsbeperking kan beroepen. Overigens heeft de rechtbank in rov. 3.22 vastgesteld dat de algemene vergadering in januari 2021 (wel) tot verkoop van het pand heeft besloten.

Het hof: 4.1. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 29 maart 2023; 4.2. veroordeelt [de financier] tot betaling van de volgende proceskosten van de Woonvereniging c.s.: € 2.135,- aan griffierecht € 4.426,- aan salaris van de advocaat van de Woonvereniging c.s. (2 procespunten x appeltarief IV à € 2.213 per punt) 4.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 4.4. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. P.J. van der Korst, G.P. Oosterhoff en J. Hijma, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2024. ECLI:NL:RBMNE:2023:1429. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.329.508 zaaknummer rechtbank 536054 arrest van 1 oktober 2024 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als eisende partij hierna: [de financier] advocaat: mr. L.T. Lonis tegen 1Woonvereniging Mgr. Van de Weteringstraat 6 die is gevestigd in Utrecht 2. [geïntimeerde2] die woont in [woonplaats2] 3. [geïntimeerde3] die woont in [woonplaats3] die bij de rechtbank optraden als gedaagde partijen hierna: samen de Woonvereniging c.s. en ieder afzonderlijk de Woonvereniging, [bestuurder1] en [bestuurder2] advocaat: mr. M.J. Jeths 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. [de financier] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, (hierna: de rechtbank) op 29 maart 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Naar aanleiding van het arrest van 23 januari 2024 heeft op 17 juni 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan partijen is toegezonden en aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. De Woonvereniging was eigenaar van een pand aan de Mgr. Van de Weteringstraat 6 in Utrecht (hierna: het pand). [bestuurder1] en [bestuurder2] zijn bestuurders van de Woonvereniging. Het pand bestond uit vijf studio’s en gezamenlijke ruimtes en faciliteiten. Studio’s 2 tot en met 5 werden vanaf 2008 bewoond door leden van de Woonvereniging op basis van hun lidmaatschapsrechten. [de financier] pretendeerde een lidmaatschapsrecht of een recht van vruchtgebruik op studio 1 en verhuurde studio 1 sinds eind 2009. Op 13 september 2021 heeft de Woonvereniging het pand voor € 595.000 verkocht aan [de koper] B.V. (hierna: [de koper] ). Het pand is geleverd op 2 november 2021 en kort daarna heeft [de koper] de huurder die studio 1 van [de financier] huurde, eruit gezet. 2.2. [de financier] heeft bij de rechtbank een verklaring voor recht gevorderd dat de Woonvereniging c.s. toerekenbaar zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen en onrechtmatig tegenover [de financier] hebben gehandeld en aansprakelijk zijn voor de schade, op te maken bij staat. [de financier] heeft verder betaling gevorderd van € 87.658,53, deels als voorschot op de schade en deels wegens onderhoudskosten, vermeerderd met rente en kosten. [de financier] heeft aangevoerd dat de Woonvereniging hem een eerste recht van koop op het pand heeft verleend maar haar verplichtingen ter zake niet is nagekomen. Het gestelde onrechtmatig handelen betreft schending van [de financier] ’ lidmaatschapsrecht dan wel recht van vruchtgebruik, verhuur en verkoop van studio 1. Ook de bestuurders zijn volgens [de financier] aansprakelijk. 2.3. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. [de financier] heeft zijn eis in hoger beroep vermeerderd; hij vordert ook een verklaring voor recht dat de Woonvereniging c.s. op grond van ongerechtvaardigde verrijking gehouden zijn tot vergoeding van schade op te maken bij staat. 2.4. In de memorie van antwoord van de Woonvereniging c.s. is, zonder dat dit op het voorblad is vermeld, een incidentele grief opgenomen. Daarop heeft [de financier] niet bij memorie gereageerd; daarvoor is ook geen gelegenheid gegeven of gevraagd. De incidentele grief was gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [de financier] lid was geworden van de Woonvereniging. Omdat het verweer van de Woonvereniging c.s. ter zake vanwege de devolutieve werking van het hoger beroep toch al beoordeeld moet worden en overigens geen wijziging van het dictum van de rechtbank werd beoogd, heeft de Woonvereniging c.s. tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep het incidentele beroep ingetrokken.

Uitkomst 3.1. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen, zij het op andere gronden. De Woonvereniging heeft [de financier] geen (rechtsgeldig) eerste recht van koop verleend. [de financier] is ook geen lid geworden van de Woonvereniging en heeft geen recht van vruchtgebruik, verhuur of verkoop verworven. Van tekortschieten of onrechtmatig handelen is daarom geen sprake. Van ongerechtvaardigde verrijking evenmin, omdat die vordering in wezen ook is gebaseerd op verlies van vermeende aanspraken die [de financier] niet had. De vordering tot betaling van onderhoudskosten is verjaard. Het hof legt hierna uit hoe hij tot dit oordeel is gekomen. Bevoegdheid 3.2. In eerste aanleg heeft de Woonvereniging c.s. aangevoerd dat [de financier] (een deel van) het geschil niet aan de rechtbank had moeten voorleggen, maar aan arbiters. De Woonvereniging c.s. heeft aangevoerd dat, als [de financier] lid is, artikel 27 van de statuten geldt, dat bepaalt dat geschillen naar aanleiding van de statuten of daarmee samenhangende overeenkomsten worden beslecht volgens de regels van het Nederlands Arbitrage Instituut. De rechtbank heeft dit beroep op onbevoegdheid verworpen. In hoger beroep zou dit verweer van de Woonvereniging c.s. mogelijk aan bod kunnen komen als een van de grieven van [de financier] slaagt. Zoals hierna blijkt is dat niet het geval. Ook naar het oordeel van het hof is de gewone rechter overigens bevoegd. De Woonvereniging c.s. heeft het bevoegdheidsverweer gevoerd voor het geval [de financier] lidmaatschapsrechten heeft en (dus) een beroep op de statuten kan doen, en dan nog met betrekking tot een vordering tot vernietiging van het besluit van de Woonvereniging tot verkoop van het pand. Zoals hierna blijkt is [de financier] geen lid geworden en kan hij dus geen beroep op het arbitraal beding doen. Verder heeft [de financier] geen vordering tot vernietiging van een besluit ingesteld en zou zo’n vordering overigens tot de bevoegdheid van de gewone rechter behoren. De reactie van [de financier] op het onbevoegdheidsverweer heeft verder de strekking dat zijn vorderingen niet onder het arbitraal beding vallen, wat de Woonvereniging c.s. hierop niet verder heeft weersproken.

3.3. De rechtbank heeft in het vonnis onder 2.3 tot en met 2.12 de feiten vastgesteld. [de financier] heeft aangevoerd dat sommige feiten niet relevant zijn voor de beslissing en heeft de conclusies die de rechtbank aan de feiten verbindt bestreden, maar tegen de juistheid van de vaststellingen heeft hij geen grieven gericht, behalve over wat in overweging 3.10 aan de orde komt. In zoverre zal het hof van deze feitenvaststelling uitgaan, aangevuld met hetgeen verder tussen partijen is komen vast te staan. Kort samengevat komt het hierop neer. 3.4. Het pand was tot 8 juni 2007 van Koopstudio Nederland B.V. (hierna: Koopstudio), die de verwerving en verbouwing had gefinancierd met een lening van [de financier] , in welk verband Koopstudio en [de financier] een samenwerkingsovereenkomst waren aangegaan, gedateerd 21 december 2007. Zij legden in die samenwerkingsovereenkomst vast dat Koopstudio van plan was om deze financiering te beëindigen en zelf te herfinancieren op het moment dat 70% van de lidmaatschappen was verkocht, en dat zij het aflossen van de financiering uiterlijk op 31 december 2009 wilden afronden. Koopstudio heeft het pand op 8 juni 2007 verkocht en geleverd aan de Woonvereniging voor € 533.009.Voor de financiering heeft de Woonvereniging een zogenoemde parapluhypotheek gesloten bij Rabobank. Het recht op bewoning van een studio in het pand en het gebruik van gezamenlijke ruimtes en faciliteiten was gekoppeld aan lidmaatschapsrechten in de Woonvereniging. Kort na haar oprichting op 8 juni 2007 heeft de Woonvereniging vijf lidmaatschapsrechten, één per studio, uitgegeven aan Koopstudio. 3.5. [de financier] had met Koopstudio afgesproken dat zijn lening zou worden afgelost met de verkoopopbrengsten van de lidmaatschapsrechten. Het was de bedoeling dat [de financier] pandrechten zou krijgen op de lidmaatschapsrechten en dat hij bij verkoop van een lidmaatschapsrecht zijn pandrecht daarop zou opgeven. Een notariële concept-pandakte is in oktober 2007 opgesteld maar niet verleden. [de financier] heeft daarom geen pandrecht op de lidmaatschapsrechten verkregen en in wezen een lening zonder zakelijke zekerheden aan Koopstudio verstrekt. 3.6. Koopstudio was vanaf de oprichting bestuurder van de Woonvereniging, samen met Koopstudio Woonconcepten B.V. Dezelfde persoon ( [de bestuurder Koopstudio] ) was direct of indirect bestuurder van Koopstudio en Koopstudio Woonconcepten B.V. In 2012 zijn zij opgehouden bestuurder te zijn. Later zijn [bestuurder1] en [bestuurder2] bestuurder geworden. 3.7. Koopstudio heeft de lidmaatschapsrechten voor studio’s 2 tot en met 5 verkocht aan [bestuurder1] , [bestuurder2] en twee andere natuurlijke personen, en geleverd tussen 26 februari 2008 en 18 juni 2009. De kopers, starters op de woningmarkt, hebben de koopprijs gefinancierd met leningen van Rabobank, waarvoor hun ouders garant stonden. De lidmaatschapsrechten zijn verpand aan Rabobank, die onder de parapluhypotheek ook een hypotheekrecht op het pand had. Via een door Koopstudio bedachte constructie met zogenoemde lastendempers (een tegemoetkoming in de woonlasten van enkele honderden euro’s per maand) werd de aanschaf van een lidmaatschapsrecht aantrekkelijk gemaakt. 3.8. Het lidmaatschapsrecht voor studio 1 was nog niet verkocht. Op 26 juni 2009 hebben [de financier] en [de bestuurder Koopstudio] (met onder zijn naam een stempel van Koopstudio) een “Verklaring tot vruchtgebruik en koop” ondertekend. Daarin staat: “1. Hierbij verklaart ondergetekende, [de bestuurder Koopstudio] , directeur van Koopstudio Nederland BV in deze handelend in de functie van voorzitter Woonvereniging Mgr van de Weteringstraat 6 te Utrecht, dat [de financier] (financier alle rechten heeft m.b.t. het vruchtgebruik, verhuur en verkoop van studio 1 zolang de lening op het pand, volgens samenwerkingsovereenkomst, gedateerd 21-12-2007 t.b.v. Mgr van de Weteringstraat 6 Utrecht niet volledig is terugbetaald. 2. Tevens heeft [de financier] eerste recht van koop op het gehele pand van de woonvereniging op enig moment in de toekomst, zolang de verplichtingen voortvloeiend uit de in lid l genoemde samenwerkingsovereenkomst betreffende het pand Mgr van de Weteringstraat 6 te Utrecht niet volledig zijn voldaan of naar tevredenheid van beide partijen zijn afgewikkeld.” 3.9. Op basis van deze afspraak is [de financier] studio 1 gaan verhuren aan een derde. 3.10. De constructie met lastendempers viel weg toen Koopstudio op 19 oktober 2009 failliet ging; de maandlasten voor de leden van de Woonvereniging werden toen fors hoger. Daardoor werd de verkoop van lidmaatschapsrechten bemoeilijkt. Of de verkoop feitelijk onmogelijk werd, zoals de rechtbank vaststelde maar waartegen [de financier] een grief richtte, is daarbij minder van belang. 3.11. Sinds 2016 heeft de Woonvereniging [de financier] opheldering gevraagd over zijn positie. Nadat de Woonverenging had geconcludeerd dat [de financier] geen rechten op de Woonvereniging en studio 1 had, heeft zij het pand, zonder dit aan [de financier] aan te bieden, op 13 september 2021 voor € 595.000 verkocht aan [de koper] . Daarbij nam [de koper] de eventuele aanspraken van [de financier] op de koop toe. Pas in de onderhavige procedure heeft [de financier] de hiervoor aangehaalde afspraken van 2009 met de Woonvereniging gedeeld. De WOZ-waarde van het pand was in 2021 € 744.000. 3.12. Kort na de levering van het pand op 2 november 2021 heeft [de koper] de huurder die studio 1 van [de financier] huurde, eruit gezet. [de financier] heeft aldus geen huurinkomsten meer. Met de opbrengst van de verkoop is de hypotheekschuld aan Rabobank grotendeels afgelost; enkele (voormalige) leden betalen nog af. Eerste recht van koop en tekortkoming 3.13. De rechtbank heeft geoordeeld dat [de financier] met de afspraak van 26 juni 2009 geen eerste recht van koop op het pand heeft verkregen. De rechtbank overwoog dat het bestuur van de Woonvereniging zonder toestemming van de algemene vergadering niet bevoegd is overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding of bezwaring van onroerende zaken aan te gaan en dat die toestemming niet is verleend voor het verlenen van een eerste recht van koop aan [de financier] . [de financier] moet dat tegen zich laten gelden. Dat betekent dat de Woonvereniging jegens [de financier] niet tekort is geschoten door hem het pand niet aan te bieden, zo overwoog de rechtbank. Tegen dit oordeel heeft [de financier] in hoger beroep aangevoerd dat de overeenkomst (met betrekking tot, naar het hof begrijpt, het eerste recht van koop) als een besluit kwalificeert, dat door de rechtbank ten onrechte voor nietig is gehouden, terwijl het latere besluit tot verkoop aan [de koper] wel als geldig wordt beschouwd. Dat betoog slaagt niet, omdat het berust op een verkeerde lezing van het vonnis: de rechtbank heeft niet geoordeeld dat sprake is van een nietig besluit maar heeft overwogen dat het bestuur, omdat er geen besluit van de algemene vergadering is genomen, niet bevoegd was de overeenkomst met betrekking tot het eerste recht van koop aan te gaan. [de financier] kan zich daarom tegenover de Woonvereniging niet op die overeenkomst beroepen. Dat [de financier] , anders dan de rechtbank overwoog, naar het oordeel van het hof geen lid is geworden van de Woonvereniging (zie onderdeel 3.17. en verder), maakt daarbij geen verschil. Het lidmaatschap is niet beslissend voor de vraag of de Woonvereniging zich op de bevoegdheidsbeperking kan beroepen; [de financier] heeft niet aangevoerd dat, en waarom, de Woonvereniging zich jegens hem niet op de bevoegdheidsbeperking kan beroepen. Overigens heeft de rechtbank in rov. 3.22 vastgesteld dat de algemene vergadering in januari 2021 (wel) tot verkoop van het pand heeft besloten.

Het hof: 4.1. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 29 maart 2023; 4.2. veroordeelt [de financier] tot betaling van de volgende proceskosten van de Woonvereniging c.s.: € 2.135,- aan griffierecht € 4.426,- aan salaris van de advocaat van de Woonvereniging c.s. (2 procespunten x appeltarief IV à € 2.213 per punt) 4.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 4.4. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. P.J. van der Korst, G.P. Oosterhoff en J. Hijma, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2024. ECLI:NL:RBMNE:2023:1429. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

Zoals hierna wordt overwogen, behoefde [de financier] daarbij niet betrokken te worden omdat hij geen lid was. Lidmaatschap 3.14. [de financier] heeft aan zijn vorderingen mede ten grondslag gelegd dat hij het lidmaatschapsrecht voor studio 1 had. De Woonvereniging c.s. heeft dat betwist. De rechtbank heeft overwogen dat [de financier] het lidmaatschapsrecht voor studio 1 heeft verworven (maar dat toch geen sprake is van onrechtmatig handelen door de Woonvereniging c.s.). Indien een grief van [de financier] slaagt, moet het hof ook kijken naar het verweer van de Woonvereniging c.s. dat [de financier] geen lid is geworden. Het hof ziet reden de vraag of [de financier] lid is geworden eerst te behandelen. 3.15. [de financier] heeft aangevoerd dat hij het lidmaatschapsrecht heeft verworven door de afspraken van 26 juni 2009 of door verkrijgende verjaring. 3.16. De Woonvereniging is een vereniging, geen coöperatie. Op grond van artikel 2:33 BW beslist het bestuur van een vereniging over de toelating van een lid, tenzij de statuten anders bepalen. Bij de Woonvereniging bepaalt artikel 4 lid 4 van de statuten dat de algemene vergadering met algemene stemmen beslist over de toelating als lid. De statuten bepalen verder dat de terbeschikkingstelling van woonruime en de ingebruikneming daarvan, toelating als lid respectievelijk de aanvaarding daarvan inhouden. Verder kan een lidmaatschapsrecht worden bezwaard met een beperkt zekerheidsrecht ten behoeve van de financier van een lid. In dat geval kan het lidmaatschap worden overgedragen door parate executie door een pandhouder. Over de financiële kant van het lidmaatschap bepalen de statuten dat een lid bij toetreding een inleggeld moet betalen ter grootte van de dan geldende waarde van de aan het lid ter beschikking gestelde woonruimte. Een lid moet verder een periodieke bijdrage betalen. Bij het einde van het lidmaatschap heeft het lid recht op uitkering van de waarde van de op dat moment geldende waarde van zijn woonruimte. Een vertrekkend lid kan met kandidaat-leden (kopers), die hij voor toelating voordraagt aan de algemene ledenvergadering, onderhandelen over de waarde van de woonruimte. De statuten bepalen verder dat het doel van de vereniging onder andere is het verschaffen van passende woonruimte aan haar leden. 3.17. Tegen deze achtergrond moet de vraag beantwoord worden of [de financier] door de afspraken van 26 juni 2009 lid is geworden van de Woonvereniging. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. Daarvoor is het volgende redengevend. 3.18. In afwijking van de wettelijke regeling beslist bij de Woonvereniging niet het bestuur maar de algemene vergadering over de toelating als lid. Niet gesteld of gebleken is dat de algemene vergadering, die toen in ieder geval ook bestond uit de leden die studio’s 2 tot en met 5 mochten bewonen, tot de toelating van [de financier] als lid heeft besloten. Daarbij komt dat de afspraken van 26 juni 2009 niet de toelating als lid inhouden, maar toekenning van “rechten (…) m.b.t. het vruchtgebruik, verhuur en verkoop van studio 1”. Dat is niet hetzelfde als een lidmaatschap; een lidmaatschap houdt meer in. Ook materieel is geen sprake van een lidmaatschap, in de zin dat geen sprake is van betaling van inleggeld en bewoning door [de financier] . Niet gebleken is dat [de financier] inleggeld heeft betaald. Zijn in 2007 aan Koopstudio verstrekte lening kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet gelden als betaling van een inleggeld, omdat de Woonvereniging c.s. gemotiveerd heeft aangevoerd dat die lening met de opbrengsten van de verkoop van studio’s 2 tot en met 5 was afgelost. Daartegenover heeft [de financier] onvoldoende aangevoerd, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Tussen partijen staat overigens vast dat [de financier] studio 1 niet is gaan bewonen maar verhuren. 3.19. [de financier] heeft verder een beroep gedaan op verkrijgende verjaring in de zin van artikel 3:99 BW. Hij heeft aangevoerd dat alle betrokkenen ervan uitgingen dat [de financier] rechthebbende op studio 1 was en daarmee het lidmaatschap of een vergelijkbare positie bezat, dat hij gedurende tien jaar het ongestoord bezit en gebruik van studio 1 heeft gehad en dat hij ter zake te goeder trouw was. [de financier] heeft gewezen op de afspraken van 26 juni 2009 en op een door de curator van Koopstudio doorgestuurd bericht van [de bestuurder Koopstudio] met de strekking dat [de financier] eigenaar van studio 1 is. Verder is hij bij ledenvergaderingen aanwezig geweest. 3.20. Ook dit argument kan niet leiden tot het aannemen van een lidmaatschapsrecht. Een lidmaatschapsrecht is een persoonlijk recht dat niet door verkrijgende verjaring op grond van artikel 3:99 BW wordt verkregen. Daarbij komt dat verkrijgende verjaring bezit te goeder trouw vergt en dat is in dit geval niet komen vast te staan. Van (ondubbelzinnig) bezit is geen sprake omdat [de financier] er blijkens zijn eigen stellingen zelf vanuit ging dat hij een pandrecht had, en dus geen bezit van de studio of het lidmaatschapsrecht dat recht gaf op gebruik van de studio. In 2017 heeft de Woonvereniging hem gevraagd naar de aard van zijn positie en daarop heeft [de financier] een kopie van de (concept) pandakte gestuurd en geschreven dat die het pandrecht behelst. Ook in 2019 heeft [de financier] aan de advocaat van de Woonvereniging laten weten dat hij een pandrecht op studio 1 had. [de financier] ging zelf dus niet uit van bezit (van het lidmaatschapsrecht) maar van een pandrecht, zodat ook de vereiste goede trouw als bezitter ontbreekt. Dat [de financier] bij een of meer ledenvergaderingen aanwezig is geweest is daarbij niet doorslaggevend, omdat ook daar, zoals de Woonvereniging c.s. onweersproken heeft gesteld, niet duidelijk was wat toen de positie van [de financier] was maar hij wel feitelijk verhuurder van studio 1 was en zijn betrokkenheid nodig was voor het maken van, kort gezegd, praktische afspraken over de studio’s en gezamenlijke ruimtes en faciliteiten. Ook overigens is niet aan de materiële kenmerken voor lidmaatschap van de Woonvereniging voldaan, zoals bewoning en de betaling van inleggeld. Recht van vruchtgebruik, verhuur of verkoop 3.21. Omdat het hof, anders dan de rechtbank, tot de conclusie komt dat [de financier] geen lidmaatschapsrecht heeft, moet het ook de vraag beantwoorden of [de financier] , zoals hij aanvoert, een recht van vruchtgebruik met betrekking tot studio 1 heeft verkregen. [de financier] heeft daarvoor een beroep gedaan op de afspraken van 26 juni 2009. De Woonvereniging c.s. heeft bestreden dat [de financier] een recht van vruchtgebruik heeft. [de financier] en zijn advocaat hebben bij de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dat de afspraken in 2009 zijn gemaakt met de Woonvereniging. Dat ligt ook voor de hand: in de afspraken staat vermeld dat [de bestuurder Koopstudio] optreedt als directeur van Koopstudio die weer handelt als voorzitter van de Woonvereniging; verder kon alleen de Woonvereniging het door [de financier] gewenste eerste recht van koop van het pand verlenen. Uit de stellingen van de Woonvereniging c.s. volgt echter dat niet de Woonvereniging maar Koopstudio in 2009 rechthebbende was op (het lidmaatschapsrecht met betrekking tot) studio 1. De rechtbank heeft vastgesteld dat de Woonvereniging vijf lidmaatschapsrechten heeft uitgegeven aan Koopstudio, waarvan Koopstudio de lidmaatschapsrechten voor studio’s 2 tot en met 5 heeft verkocht. Het lidmaatschapsrecht voor studio 1 berustte dus nog bij Koopstudio. De Woonvereniging kon daarom geen rechten op studio 1 verlenen aan [de financier] . 3.22. Hieruit volgt dat de Woonvereniging geen recht van vruchtgebruik heeft kunnen toekennen op (het lidmaatschapsrecht met betrekking tot) studio 1; dat recht lag bij Koopstudio.

Zoals hierna wordt overwogen, behoefde [de financier] daarbij niet betrokken te worden omdat hij geen lid was. Lidmaatschap 3.14. [de financier] heeft aan zijn vorderingen mede ten grondslag gelegd dat hij het lidmaatschapsrecht voor studio 1 had. De Woonvereniging c.s. heeft dat betwist. De rechtbank heeft overwogen dat [de financier] het lidmaatschapsrecht voor studio 1 heeft verworven (maar dat toch geen sprake is van onrechtmatig handelen door de Woonvereniging c.s.). Indien een grief van [de financier] slaagt, moet het hof ook kijken naar het verweer van de Woonvereniging c.s. dat [de financier] geen lid is geworden. Het hof ziet reden de vraag of [de financier] lid is geworden eerst te behandelen. 3.15. [de financier] heeft aangevoerd dat hij het lidmaatschapsrecht heeft verworven door de afspraken van 26 juni 2009 of door verkrijgende verjaring. 3.16. De Woonvereniging is een vereniging, geen coöperatie. Op grond van artikel 2:33 BW beslist het bestuur van een vereniging over de toelating van een lid, tenzij de statuten anders bepalen. Bij de Woonvereniging bepaalt artikel 4 lid 4 van de statuten dat de algemene vergadering met algemene stemmen beslist over de toelating als lid. De statuten bepalen verder dat de terbeschikkingstelling van woonruime en de ingebruikneming daarvan, toelating als lid respectievelijk de aanvaarding daarvan inhouden. Verder kan een lidmaatschapsrecht worden bezwaard met een beperkt zekerheidsrecht ten behoeve van de financier van een lid. In dat geval kan het lidmaatschap worden overgedragen door parate executie door een pandhouder. Over de financiële kant van het lidmaatschap bepalen de statuten dat een lid bij toetreding een inleggeld moet betalen ter grootte van de dan geldende waarde van de aan het lid ter beschikking gestelde woonruimte. Een lid moet verder een periodieke bijdrage betalen. Bij het einde van het lidmaatschap heeft het lid recht op uitkering van de waarde van de op dat moment geldende waarde van zijn woonruimte. Een vertrekkend lid kan met kandidaat-leden (kopers), die hij voor toelating voordraagt aan de algemene ledenvergadering, onderhandelen over de waarde van de woonruimte. De statuten bepalen verder dat het doel van de vereniging onder andere is het verschaffen van passende woonruimte aan haar leden. 3.17. Tegen deze achtergrond moet de vraag beantwoord worden of [de financier] door de afspraken van 26 juni 2009 lid is geworden van de Woonvereniging. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. Daarvoor is het volgende redengevend. 3.18. In afwijking van de wettelijke regeling beslist bij de Woonvereniging niet het bestuur maar de algemene vergadering over de toelating als lid. Niet gesteld of gebleken is dat de algemene vergadering, die toen in ieder geval ook bestond uit de leden die studio’s 2 tot en met 5 mochten bewonen, tot de toelating van [de financier] als lid heeft besloten. Daarbij komt dat de afspraken van 26 juni 2009 niet de toelating als lid inhouden, maar toekenning van “rechten (…) m.b.t. het vruchtgebruik, verhuur en verkoop van studio 1”. Dat is niet hetzelfde als een lidmaatschap; een lidmaatschap houdt meer in. Ook materieel is geen sprake van een lidmaatschap, in de zin dat geen sprake is van betaling van inleggeld en bewoning door [de financier] . Niet gebleken is dat [de financier] inleggeld heeft betaald. Zijn in 2007 aan Koopstudio verstrekte lening kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet gelden als betaling van een inleggeld, omdat de Woonvereniging c.s. gemotiveerd heeft aangevoerd dat die lening met de opbrengsten van de verkoop van studio’s 2 tot en met 5 was afgelost. Daartegenover heeft [de financier] onvoldoende aangevoerd, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Tussen partijen staat overigens vast dat [de financier] studio 1 niet is gaan bewonen maar verhuren. 3.19. [de financier] heeft verder een beroep gedaan op verkrijgende verjaring in de zin van artikel 3:99 BW. Hij heeft aangevoerd dat alle betrokkenen ervan uitgingen dat [de financier] rechthebbende op studio 1 was en daarmee het lidmaatschap of een vergelijkbare positie bezat, dat hij gedurende tien jaar het ongestoord bezit en gebruik van studio 1 heeft gehad en dat hij ter zake te goeder trouw was. [de financier] heeft gewezen op de afspraken van 26 juni 2009 en op een door de curator van Koopstudio doorgestuurd bericht van [de bestuurder Koopstudio] met de strekking dat [de financier] eigenaar van studio 1 is. Verder is hij bij ledenvergaderingen aanwezig geweest. 3.20. Ook dit argument kan niet leiden tot het aannemen van een lidmaatschapsrecht. Een lidmaatschapsrecht is een persoonlijk recht dat niet door verkrijgende verjaring op grond van artikel 3:99 BW wordt verkregen. Daarbij komt dat verkrijgende verjaring bezit te goeder trouw vergt en dat is in dit geval niet komen vast te staan. Van (ondubbelzinnig) bezit is geen sprake omdat [de financier] er blijkens zijn eigen stellingen zelf vanuit ging dat hij een pandrecht had, en dus geen bezit van de studio of het lidmaatschapsrecht dat recht gaf op gebruik van de studio. In 2017 heeft de Woonvereniging hem gevraagd naar de aard van zijn positie en daarop heeft [de financier] een kopie van de (concept) pandakte gestuurd en geschreven dat die het pandrecht behelst. Ook in 2019 heeft [de financier] aan de advocaat van de Woonvereniging laten weten dat hij een pandrecht op studio 1 had. [de financier] ging zelf dus niet uit van bezit (van het lidmaatschapsrecht) maar van een pandrecht, zodat ook de vereiste goede trouw als bezitter ontbreekt. Dat [de financier] bij een of meer ledenvergaderingen aanwezig is geweest is daarbij niet doorslaggevend, omdat ook daar, zoals de Woonvereniging c.s. onweersproken heeft gesteld, niet duidelijk was wat toen de positie van [de financier] was maar hij wel feitelijk verhuurder van studio 1 was en zijn betrokkenheid nodig was voor het maken van, kort gezegd, praktische afspraken over de studio’s en gezamenlijke ruimtes en faciliteiten. Ook overigens is niet aan de materiële kenmerken voor lidmaatschap van de Woonvereniging voldaan, zoals bewoning en de betaling van inleggeld. Recht van vruchtgebruik, verhuur of verkoop 3.21. Omdat het hof, anders dan de rechtbank, tot de conclusie komt dat [de financier] geen lidmaatschapsrecht heeft, moet het ook de vraag beantwoorden of [de financier] , zoals hij aanvoert, een recht van vruchtgebruik met betrekking tot studio 1 heeft verkregen. [de financier] heeft daarvoor een beroep gedaan op de afspraken van 26 juni 2009. De Woonvereniging c.s. heeft bestreden dat [de financier] een recht van vruchtgebruik heeft. [de financier] en zijn advocaat hebben bij de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dat de afspraken in 2009 zijn gemaakt met de Woonvereniging. Dat ligt ook voor de hand: in de afspraken staat vermeld dat [de bestuurder Koopstudio] optreedt als directeur van Koopstudio die weer handelt als voorzitter van de Woonvereniging; verder kon alleen de Woonvereniging het door [de financier] gewenste eerste recht van koop van het pand verlenen. Uit de stellingen van de Woonvereniging c.s. volgt echter dat niet de Woonvereniging maar Koopstudio in 2009 rechthebbende was op (het lidmaatschapsrecht met betrekking tot) studio 1. De rechtbank heeft vastgesteld dat de Woonvereniging vijf lidmaatschapsrechten heeft uitgegeven aan Koopstudio, waarvan Koopstudio de lidmaatschapsrechten voor studio’s 2 tot en met 5 heeft verkocht. Het lidmaatschapsrecht voor studio 1 berustte dus nog bij Koopstudio. De Woonvereniging kon daarom geen rechten op studio 1 verlenen aan [de financier] . 3.22. Hieruit volgt dat de Woonvereniging geen recht van vruchtgebruik heeft kunnen toekennen op (het lidmaatschapsrecht met betrekking tot) studio 1; dat recht lag bij Koopstudio.

Zoals hierna wordt overwogen, behoefde [de financier] daarbij niet betrokken te worden omdat hij geen lid was. Lidmaatschap 3.14. [de financier] heeft aan zijn vorderingen mede ten grondslag gelegd dat hij het lidmaatschapsrecht voor studio 1 had. De Woonvereniging c.s. heeft dat betwist. De rechtbank heeft overwogen dat [de financier] het lidmaatschapsrecht voor studio 1 heeft verworven (maar dat toch geen sprake is van onrechtmatig handelen door de Woonvereniging c.s.). Indien een grief van [de financier] slaagt, moet het hof ook kijken naar het verweer van de Woonvereniging c.s. dat [de financier] geen lid is geworden. Het hof ziet reden de vraag of [de financier] lid is geworden eerst te behandelen. 3.15. [de financier] heeft aangevoerd dat hij het lidmaatschapsrecht heeft verworven door de afspraken van 26 juni 2009 of door verkrijgende verjaring. 3.16. De Woonvereniging is een vereniging, geen coöperatie. Op grond van artikel 2:33 BW beslist het bestuur van een vereniging over de toelating van een lid, tenzij de statuten anders bepalen. Bij de Woonvereniging bepaalt artikel 4 lid 4 van de statuten dat de algemene vergadering met algemene stemmen beslist over de toelating als lid. De statuten bepalen verder dat de terbeschikkingstelling van woonruime en de ingebruikneming daarvan, toelating als lid respectievelijk de aanvaarding daarvan inhouden. Verder kan een lidmaatschapsrecht worden bezwaard met een beperkt zekerheidsrecht ten behoeve van de financier van een lid. In dat geval kan het lidmaatschap worden overgedragen door parate executie door een pandhouder. Over de financiële kant van het lidmaatschap bepalen de statuten dat een lid bij toetreding een inleggeld moet betalen ter grootte van de dan geldende waarde van de aan het lid ter beschikking gestelde woonruimte. Een lid moet verder een periodieke bijdrage betalen. Bij het einde van het lidmaatschap heeft het lid recht op uitkering van de waarde van de op dat moment geldende waarde van zijn woonruimte. Een vertrekkend lid kan met kandidaat-leden (kopers), die hij voor toelating voordraagt aan de algemene ledenvergadering, onderhandelen over de waarde van de woonruimte. De statuten bepalen verder dat het doel van de vereniging onder andere is het verschaffen van passende woonruimte aan haar leden. 3.17. Tegen deze achtergrond moet de vraag beantwoord worden of [de financier] door de afspraken van 26 juni 2009 lid is geworden van de Woonvereniging. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. Daarvoor is het volgende redengevend. 3.18. In afwijking van de wettelijke regeling beslist bij de Woonvereniging niet het bestuur maar de algemene vergadering over de toelating als lid. Niet gesteld of gebleken is dat de algemene vergadering, die toen in ieder geval ook bestond uit de leden die studio’s 2 tot en met 5 mochten bewonen, tot de toelating van [de financier] als lid heeft besloten. Daarbij komt dat de afspraken van 26 juni 2009 niet de toelating als lid inhouden, maar toekenning van “rechten (…) m.b.t. het vruchtgebruik, verhuur en verkoop van studio 1”. Dat is niet hetzelfde als een lidmaatschap; een lidmaatschap houdt meer in. Ook materieel is geen sprake van een lidmaatschap, in de zin dat geen sprake is van betaling van inleggeld en bewoning door [de financier] . Niet gebleken is dat [de financier] inleggeld heeft betaald. Zijn in 2007 aan Koopstudio verstrekte lening kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet gelden als betaling van een inleggeld, omdat de Woonvereniging c.s. gemotiveerd heeft aangevoerd dat die lening met de opbrengsten van de verkoop van studio’s 2 tot en met 5 was afgelost. Daartegenover heeft [de financier] onvoldoende aangevoerd, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Tussen partijen staat overigens vast dat [de financier] studio 1 niet is gaan bewonen maar verhuren. 3.19. [de financier] heeft verder een beroep gedaan op verkrijgende verjaring in de zin van artikel 3:99 BW. Hij heeft aangevoerd dat alle betrokkenen ervan uitgingen dat [de financier] rechthebbende op studio 1 was en daarmee het lidmaatschap of een vergelijkbare positie bezat, dat hij gedurende tien jaar het ongestoord bezit en gebruik van studio 1 heeft gehad en dat hij ter zake te goeder trouw was. [de financier] heeft gewezen op de afspraken van 26 juni 2009 en op een door de curator van Koopstudio doorgestuurd bericht van [de bestuurder Koopstudio] met de strekking dat [de financier] eigenaar van studio 1 is. Verder is hij bij ledenvergaderingen aanwezig geweest. 3.20. Ook dit argument kan niet leiden tot het aannemen van een lidmaatschapsrecht. Een lidmaatschapsrecht is een persoonlijk recht dat niet door verkrijgende verjaring op grond van artikel 3:99 BW wordt verkregen. Daarbij komt dat verkrijgende verjaring bezit te goeder trouw vergt en dat is in dit geval niet komen vast te staan. Van (ondubbelzinnig) bezit is geen sprake omdat [de financier] er blijkens zijn eigen stellingen zelf vanuit ging dat hij een pandrecht had, en dus geen bezit van de studio of het lidmaatschapsrecht dat recht gaf op gebruik van de studio. In 2017 heeft de Woonvereniging hem gevraagd naar de aard van zijn positie en daarop heeft [de financier] een kopie van de (concept) pandakte gestuurd en geschreven dat die het pandrecht behelst. Ook in 2019 heeft [de financier] aan de advocaat van de Woonvereniging laten weten dat hij een pandrecht op studio 1 had. [de financier] ging zelf dus niet uit van bezit (van het lidmaatschapsrecht) maar van een pandrecht, zodat ook de vereiste goede trouw als bezitter ontbreekt. Dat [de financier] bij een of meer ledenvergaderingen aanwezig is geweest is daarbij niet doorslaggevend, omdat ook daar, zoals de Woonvereniging c.s. onweersproken heeft gesteld, niet duidelijk was wat toen de positie van [de financier] was maar hij wel feitelijk verhuurder van studio 1 was en zijn betrokkenheid nodig was voor het maken van, kort gezegd, praktische afspraken over de studio’s en gezamenlijke ruimtes en faciliteiten. Ook overigens is niet aan de materiële kenmerken voor lidmaatschap van de Woonvereniging voldaan, zoals bewoning en de betaling van inleggeld. Recht van vruchtgebruik, verhuur of verkoop 3.21. Omdat het hof, anders dan de rechtbank, tot de conclusie komt dat [de financier] geen lidmaatschapsrecht heeft, moet het ook de vraag beantwoorden of [de financier] , zoals hij aanvoert, een recht van vruchtgebruik met betrekking tot studio 1 heeft verkregen. [de financier] heeft daarvoor een beroep gedaan op de afspraken van 26 juni 2009. De Woonvereniging c.s. heeft bestreden dat [de financier] een recht van vruchtgebruik heeft. [de financier] en zijn advocaat hebben bij de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dat de afspraken in 2009 zijn gemaakt met de Woonvereniging. Dat ligt ook voor de hand: in de afspraken staat vermeld dat [de bestuurder Koopstudio] optreedt als directeur van Koopstudio die weer handelt als voorzitter van de Woonvereniging; verder kon alleen de Woonvereniging het door [de financier] gewenste eerste recht van koop van het pand verlenen. Uit de stellingen van de Woonvereniging c.s. volgt echter dat niet de Woonvereniging maar Koopstudio in 2009 rechthebbende was op (het lidmaatschapsrecht met betrekking tot) studio 1. De rechtbank heeft vastgesteld dat de Woonvereniging vijf lidmaatschapsrechten heeft uitgegeven aan Koopstudio, waarvan Koopstudio de lidmaatschapsrechten voor studio’s 2 tot en met 5 heeft verkocht. Het lidmaatschapsrecht voor studio 1 berustte dus nog bij Koopstudio. De Woonvereniging kon daarom geen rechten op studio 1 verlenen aan [de financier] . 3.22. Hieruit volgt dat de Woonvereniging geen recht van vruchtgebruik heeft kunnen toekennen op (het lidmaatschapsrecht met betrekking tot) studio 1; dat recht lag bij Koopstudio.

[de financier] heeft van de Woonvereniging dus geen recht van vruchtgebruik verkregen. Daarbij komt dat, zoals de afspraken van 2009 het verwoorden, volgens [de financier] een vruchtgebruik op studio 1 is verleend. Studio 1 is echter op zichzelf geen goed waarop een recht van vruchtgebruik kan worden gevestigd. Ten slotte heeft de Woonvereniging c.s. aangevoerd dat de lening die [de financier] aan Koopstudio had verstrekt uit de verkoopopbrengsten van de studio’s 2 tot en met 5 is afgelost. Daaruit volgt dat, als er al een vruchtgebruik is gevestigd, dat na de aflossing niet meer bestond. [de financier] heeft betwist dat is afgelost. Hij heeft verklaard dat hij een bedrag van € 578.277,44 heeft uitgeleend aan Koopstudio; dit bedrag is ook genoemd in de concept pandakte. Aan de hand van de door [de financier] overgelegde afrekeningen van de verkoop van de lidmaatschapsrechten voor studio’s 2 tot en met 5 heeft de Woonvereniging c.s. echter voorgerekend dat [de financier] daaruit € 617.385,10 heeft ontvangen en dat daarmee de lening is afgelost. [de financier] heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. Hij heeft in de dagvaarding in eerste aanleg aangevoerd dat nog een bedrag van € 106.250 openstond. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft hij verklaard dat een bedrag van € 125.000 tot € 130.000 openstond. [de financier] heeft deze verschillende verklaringen niet onderbouwd met stukken, terwijl dat gelet op het verweer van de Woonvereniging c.s. aan de hand van de eigen stukken van [de financier] wel op zijn weg had gelegen. Daarbij komt dat [de financier] bij de mondelinge behandeling bij de rechtbank heeft verklaard dat hij niet meer weet of hij de gestelde resterende vordering heeft ingediend in het faillissement van Koopstudio. Daarmee komt vast te staan dat [de financier] geen recht van vruchtgebruik (meer) heeft. 3.23. Ten aanzien van het door [de financier] gestelde recht van verhuur of verkoop van studio 1 komt het hof tot dezelfde conclusie als bij het vruchtgebruik. De Woonvereniging kon die rechten niet verlenen omdat Koopstudio rechthebbende was, terwijl is komen vast te staan dat de lening aan [de financier] is terugbetaald, zodat van enig recht van verhuur of verkoop geen sprake (meer) is. Geen onrechtmatig handelen 3.24. De stelling van [de financier] dat de Woonvereniging c.s. met de verkoop van het pand onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld is gebaseerd op zijn standpunt dat hij een lidmaatschapsrecht en de daaruit voortvloeiende rechten had, dan wel een recht van vruchtgebruik, verhuur of verkoop op studio 1 en dat die rechten door de Woonvereniging c.s. zijn geschonden. Nu dit standpunt onjuist is gebleken, slaagt zijn stelling dat onrechtmatig is gehandeld, ook niet. Geen ongerechtvaardigde verrijking 3.25. [de financier] heeft ook aangevoerd dat de Woonvereniging c.s. door de verkoop van het pand ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van [de financier] . Aan die vordering legt [de financier] weer ten grondslag dat hij door de verkoop, waarvan hij niet profiteerde, zijn aanspraken op het pand en studio 1 heeft verloren. Dat standpunt is onjuist gebleken; [de financier] had dergelijke aanspraken niet of niet meer. [de financier] heeft in 2007 aan Koopstudio een lening zonder zekerheden verstrekt en heeft in 2009 genoegen genomen met een afspraak waar hij geen rechten (meer) aan kan ontlenen. Vervolgens heeft hij desondanks van 2009 tot 2021 huur kunnen incasseren voor studio 1. Bij die stand van zaken is geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking van de Woonvereniging c.s. ten koste van [de financier] . Vordering kosten onderhoud 3.26. [de financier] heeft betaling gevorderd van € 10.308,63 aan kosten voor onderhoud die hij in 2014 ten behoeve van de Woonvereniging heeft voorgeschoten. De rechtbank heeft geoordeeld dat die vordering is verjaard en dat [de financier] onvoldoende heeft onderbouwd dat het beroep op verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [de financier] heeft in hoger beroep aangevoerd dat de verjaring van de vordering is gestuit door een brief van de Woonvereniging van 12 maart 2019 en herhaald dat het beroep op verjaring overigens naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Deze argumenten treffen geen doel. 3.27. [de financier] heeft, zoals de rechtbank onbestreden heeft vastgesteld, de Woonvereniging in oktober 2014 gevraagd de onderhoudskosten van € 10.308,63 te vergoeden. De Woonvereniging heeft [de financier] om de facturen van het onderhoudsbedrijf gevraagd die [de financier] niet heeft gegeven. In zijn brief van 12 maart 2019 over het gestelde lidmaatschapsrecht en recht van vruchtgebruik, heeft de advocaat van de Woonvereniging geschreven: “U stelt in uw e-mail dat u kosten hebt gemaakt voor het opknappen/schilderen van het pand aan de Mgr. van de Weteringstraat. Uit de correspondentie is mij gebleken dat de woonvereniging u herhaaldelijk heeft verzocht deze kosten via de penningmeester van de woonvereniging te declareren. Tot op heden ontving de penningmeester van u nog geen facturen voorde door u uitgevoerde werkzaamheden. Ik stel voor dat u alsnog op de gebruikelijke wijze de door u, ten behoeve van de gemeenschappelijke delen, gemaakte kosten declareert.” 3.28. Die mededeling is niet op te vatten als een erkenning van deze rechtsvordering. De Woonvereniging herhaalt het verzoek om onderbouwing van de kosten die [de financier] zegt te hebben gemaakt. Dat levert geen stuiting op. [de financier] heeft het beroep op de redelijkheid en billijkheid in hoger beroep niet verder uitgewerkt, zodat dit ook faalt. Bestuurdersaansprakelijkheid 3.29. Nu niet is komen vast te staan dat de Woonvereniging jegens [de financier] is tekortgeschoten of onrechtmatig heeft gehandeld, is ook niet gebleken dat de bestuurders van de Woonvereniging een verwijt treft, laat staan een persoonlijk ernstig verwijt. Ook de vordering tegen [bestuurder1] en [bestuurder2] zal daarom worden afgewezen. De conclusie 3.30. Het hoger beroep slaagt niet. Op deels andere gronden komt het hof tot dezelfde conclusie als de rechtbank. Omdat [de financier] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [de financier] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. 3.31. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

[de financier] heeft van de Woonvereniging dus geen recht van vruchtgebruik verkregen. Daarbij komt dat, zoals de afspraken van 2009 het verwoorden, volgens [de financier] een vruchtgebruik op studio 1 is verleend. Studio 1 is echter op zichzelf geen goed waarop een recht van vruchtgebruik kan worden gevestigd. Ten slotte heeft de Woonvereniging c.s. aangevoerd dat de lening die [de financier] aan Koopstudio had verstrekt uit de verkoopopbrengsten van de studio’s 2 tot en met 5 is afgelost. Daaruit volgt dat, als er al een vruchtgebruik is gevestigd, dat na de aflossing niet meer bestond. [de financier] heeft betwist dat is afgelost. Hij heeft verklaard dat hij een bedrag van € 578.277,44 heeft uitgeleend aan Koopstudio; dit bedrag is ook genoemd in de concept pandakte. Aan de hand van de door [de financier] overgelegde afrekeningen van de verkoop van de lidmaatschapsrechten voor studio’s 2 tot en met 5 heeft de Woonvereniging c.s. echter voorgerekend dat [de financier] daaruit € 617.385,10 heeft ontvangen en dat daarmee de lening is afgelost. [de financier] heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. Hij heeft in de dagvaarding in eerste aanleg aangevoerd dat nog een bedrag van € 106.250 openstond. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft hij verklaard dat een bedrag van € 125.000 tot € 130.000 openstond. [de financier] heeft deze verschillende verklaringen niet onderbouwd met stukken, terwijl dat gelet op het verweer van de Woonvereniging c.s. aan de hand van de eigen stukken van [de financier] wel op zijn weg had gelegen. Daarbij komt dat [de financier] bij de mondelinge behandeling bij de rechtbank heeft verklaard dat hij niet meer weet of hij de gestelde resterende vordering heeft ingediend in het faillissement van Koopstudio. Daarmee komt vast te staan dat [de financier] geen recht van vruchtgebruik (meer) heeft. 3.23. Ten aanzien van het door [de financier] gestelde recht van verhuur of verkoop van studio 1 komt het hof tot dezelfde conclusie als bij het vruchtgebruik. De Woonvereniging kon die rechten niet verlenen omdat Koopstudio rechthebbende was, terwijl is komen vast te staan dat de lening aan [de financier] is terugbetaald, zodat van enig recht van verhuur of verkoop geen sprake (meer) is. Geen onrechtmatig handelen 3.24. De stelling van [de financier] dat de Woonvereniging c.s. met de verkoop van het pand onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld is gebaseerd op zijn standpunt dat hij een lidmaatschapsrecht en de daaruit voortvloeiende rechten had, dan wel een recht van vruchtgebruik, verhuur of verkoop op studio 1 en dat die rechten door de Woonvereniging c.s. zijn geschonden. Nu dit standpunt onjuist is gebleken, slaagt zijn stelling dat onrechtmatig is gehandeld, ook niet. Geen ongerechtvaardigde verrijking 3.25. [de financier] heeft ook aangevoerd dat de Woonvereniging c.s. door de verkoop van het pand ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van [de financier] . Aan die vordering legt [de financier] weer ten grondslag dat hij door de verkoop, waarvan hij niet profiteerde, zijn aanspraken op het pand en studio 1 heeft verloren. Dat standpunt is onjuist gebleken; [de financier] had dergelijke aanspraken niet of niet meer. [de financier] heeft in 2007 aan Koopstudio een lening zonder zekerheden verstrekt en heeft in 2009 genoegen genomen met een afspraak waar hij geen rechten (meer) aan kan ontlenen. Vervolgens heeft hij desondanks van 2009 tot 2021 huur kunnen incasseren voor studio 1. Bij die stand van zaken is geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking van de Woonvereniging c.s. ten koste van [de financier] . Vordering kosten onderhoud 3.26. [de financier] heeft betaling gevorderd van € 10.308,63 aan kosten voor onderhoud die hij in 2014 ten behoeve van de Woonvereniging heeft voorgeschoten. De rechtbank heeft geoordeeld dat die vordering is verjaard en dat [de financier] onvoldoende heeft onderbouwd dat het beroep op verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [de financier] heeft in hoger beroep aangevoerd dat de verjaring van de vordering is gestuit door een brief van de Woonvereniging van 12 maart 2019 en herhaald dat het beroep op verjaring overigens naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Deze argumenten treffen geen doel. 3.27. [de financier] heeft, zoals de rechtbank onbestreden heeft vastgesteld, de Woonvereniging in oktober 2014 gevraagd de onderhoudskosten van € 10.308,63 te vergoeden. De Woonvereniging heeft [de financier] om de facturen van het onderhoudsbedrijf gevraagd die [de financier] niet heeft gegeven. In zijn brief van 12 maart 2019 over het gestelde lidmaatschapsrecht en recht van vruchtgebruik, heeft de advocaat van de Woonvereniging geschreven: “U stelt in uw e-mail dat u kosten hebt gemaakt voor het opknappen/schilderen van het pand aan de Mgr. van de Weteringstraat. Uit de correspondentie is mij gebleken dat de woonvereniging u herhaaldelijk heeft verzocht deze kosten via de penningmeester van de woonvereniging te declareren. Tot op heden ontving de penningmeester van u nog geen facturen voorde door u uitgevoerde werkzaamheden. Ik stel voor dat u alsnog op de gebruikelijke wijze de door u, ten behoeve van de gemeenschappelijke delen, gemaakte kosten declareert.” 3.28. Die mededeling is niet op te vatten als een erkenning van deze rechtsvordering. De Woonvereniging herhaalt het verzoek om onderbouwing van de kosten die [de financier] zegt te hebben gemaakt. Dat levert geen stuiting op. [de financier] heeft het beroep op de redelijkheid en billijkheid in hoger beroep niet verder uitgewerkt, zodat dit ook faalt. Bestuurdersaansprakelijkheid 3.29. Nu niet is komen vast te staan dat de Woonvereniging jegens [de financier] is tekortgeschoten of onrechtmatig heeft gehandeld, is ook niet gebleken dat de bestuurders van de Woonvereniging een verwijt treft, laat staan een persoonlijk ernstig verwijt. Ook de vordering tegen [bestuurder1] en [bestuurder2] zal daarom worden afgewezen. De conclusie 3.30. Het hoger beroep slaagt niet. Op deels andere gronden komt het hof tot dezelfde conclusie als de rechtbank. Omdat [de financier] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [de financier] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. 3.31. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

[de financier] heeft van de Woonvereniging dus geen recht van vruchtgebruik verkregen. Daarbij komt dat, zoals de afspraken van 2009 het verwoorden, volgens [de financier] een vruchtgebruik op studio 1 is verleend. Studio 1 is echter op zichzelf geen goed waarop een recht van vruchtgebruik kan worden gevestigd. Ten slotte heeft de Woonvereniging c.s. aangevoerd dat de lening die [de financier] aan Koopstudio had verstrekt uit de verkoopopbrengsten van de studio’s 2 tot en met 5 is afgelost. Daaruit volgt dat, als er al een vruchtgebruik is gevestigd, dat na de aflossing niet meer bestond. [de financier] heeft betwist dat is afgelost. Hij heeft verklaard dat hij een bedrag van € 578.277,44 heeft uitgeleend aan Koopstudio; dit bedrag is ook genoemd in de concept pandakte. Aan de hand van de door [de financier] overgelegde afrekeningen van de verkoop van de lidmaatschapsrechten voor studio’s 2 tot en met 5 heeft de Woonvereniging c.s. echter voorgerekend dat [de financier] daaruit € 617.385,10 heeft ontvangen en dat daarmee de lening is afgelost. [de financier] heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. Hij heeft in de dagvaarding in eerste aanleg aangevoerd dat nog een bedrag van € 106.250 openstond. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft hij verklaard dat een bedrag van € 125.000 tot € 130.000 openstond. [de financier] heeft deze verschillende verklaringen niet onderbouwd met stukken, terwijl dat gelet op het verweer van de Woonvereniging c.s. aan de hand van de eigen stukken van [de financier] wel op zijn weg had gelegen. Daarbij komt dat [de financier] bij de mondelinge behandeling bij de rechtbank heeft verklaard dat hij niet meer weet of hij de gestelde resterende vordering heeft ingediend in het faillissement van Koopstudio. Daarmee komt vast te staan dat [de financier] geen recht van vruchtgebruik (meer) heeft. 3.23. Ten aanzien van het door [de financier] gestelde recht van verhuur of verkoop van studio 1 komt het hof tot dezelfde conclusie als bij het vruchtgebruik. De Woonvereniging kon die rechten niet verlenen omdat Koopstudio rechthebbende was, terwijl is komen vast te staan dat de lening aan [de financier] is terugbetaald, zodat van enig recht van verhuur of verkoop geen sprake (meer) is. Geen onrechtmatig handelen 3.24. De stelling van [de financier] dat de Woonvereniging c.s. met de verkoop van het pand onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld is gebaseerd op zijn standpunt dat hij een lidmaatschapsrecht en de daaruit voortvloeiende rechten had, dan wel een recht van vruchtgebruik, verhuur of verkoop op studio 1 en dat die rechten door de Woonvereniging c.s. zijn geschonden. Nu dit standpunt onjuist is gebleken, slaagt zijn stelling dat onrechtmatig is gehandeld, ook niet. Geen ongerechtvaardigde verrijking 3.25. [de financier] heeft ook aangevoerd dat de Woonvereniging c.s. door de verkoop van het pand ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van [de financier] . Aan die vordering legt [de financier] weer ten grondslag dat hij door de verkoop, waarvan hij niet profiteerde, zijn aanspraken op het pand en studio 1 heeft verloren. Dat standpunt is onjuist gebleken; [de financier] had dergelijke aanspraken niet of niet meer. [de financier] heeft in 2007 aan Koopstudio een lening zonder zekerheden verstrekt en heeft in 2009 genoegen genomen met een afspraak waar hij geen rechten (meer) aan kan ontlenen. Vervolgens heeft hij desondanks van 2009 tot 2021 huur kunnen incasseren voor studio 1. Bij die stand van zaken is geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking van de Woonvereniging c.s. ten koste van [de financier] . Vordering kosten onderhoud 3.26. [de financier] heeft betaling gevorderd van € 10.308,63 aan kosten voor onderhoud die hij in 2014 ten behoeve van de Woonvereniging heeft voorgeschoten. De rechtbank heeft geoordeeld dat die vordering is verjaard en dat [de financier] onvoldoende heeft onderbouwd dat het beroep op verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [de financier] heeft in hoger beroep aangevoerd dat de verjaring van de vordering is gestuit door een brief van de Woonvereniging van 12 maart 2019 en herhaald dat het beroep op verjaring overigens naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Deze argumenten treffen geen doel. 3.27. [de financier] heeft, zoals de rechtbank onbestreden heeft vastgesteld, de Woonvereniging in oktober 2014 gevraagd de onderhoudskosten van € 10.308,63 te vergoeden. De Woonvereniging heeft [de financier] om de facturen van het onderhoudsbedrijf gevraagd die [de financier] niet heeft gegeven. In zijn brief van 12 maart 2019 over het gestelde lidmaatschapsrecht en recht van vruchtgebruik, heeft de advocaat van de Woonvereniging geschreven: “U stelt in uw e-mail dat u kosten hebt gemaakt voor het opknappen/schilderen van het pand aan de Mgr. van de Weteringstraat. Uit de correspondentie is mij gebleken dat de woonvereniging u herhaaldelijk heeft verzocht deze kosten via de penningmeester van de woonvereniging te declareren. Tot op heden ontving de penningmeester van u nog geen facturen voorde door u uitgevoerde werkzaamheden. Ik stel voor dat u alsnog op de gebruikelijke wijze de door u, ten behoeve van de gemeenschappelijke delen, gemaakte kosten declareert.” 3.28. Die mededeling is niet op te vatten als een erkenning van deze rechtsvordering. De Woonvereniging herhaalt het verzoek om onderbouwing van de kosten die [de financier] zegt te hebben gemaakt. Dat levert geen stuiting op. [de financier] heeft het beroep op de redelijkheid en billijkheid in hoger beroep niet verder uitgewerkt, zodat dit ook faalt. Bestuurdersaansprakelijkheid 3.29. Nu niet is komen vast te staan dat de Woonvereniging jegens [de financier] is tekortgeschoten of onrechtmatig heeft gehandeld, is ook niet gebleken dat de bestuurders van de Woonvereniging een verwijt treft, laat staan een persoonlijk ernstig verwijt. Ook de vordering tegen [bestuurder1] en [bestuurder2] zal daarom worden afgewezen. De conclusie 3.30. Het hoger beroep slaagt niet. Op deels andere gronden komt het hof tot dezelfde conclusie als de rechtbank. Omdat [de financier] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [de financier] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. 3.31. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).