ECLI:NL:GHARL:2024:3461

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.303.340 zaaknummer rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, 377265 arrest van 21 mei 2024 in de zaak van [appellant] , wonende te [woonplaats1] , appellant, in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie, hierna: [appellant] , advocaat: mr. F.J. van Beek, tegen: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Dutch Housing Company Ontwikkeling B.V., gevestigd te Den Haag, geïntimeerde, in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna: DHC, advocaat: mr. T.E. Hovius. 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Naar aanleiding van het arrest van 9 mei 2023 heeft op 7 september 2023 een getuigenverhoor plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Voorafgaand aan dat getuigenverhoor heeft DHC de producties 28 tot en met 120 in het geding gebracht. Vervolgens heeft op 2 november 2023 een tegengetuigenverhoor plaatsgevonden. Ook daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). [appellant] heeft voorafgaand aan het verhoor productie 13 ingebracht en heeft daarvan tijdens het verhoor een kleurenversie overgelegd. Na de getuigenverhoren hebben beide partijen een memorie na enquête genomen. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. De zaak gaat in hoger beroep in de kern over de vraag of [appellant] aanspraak kan maken op schadevergoeding omdat DHC de tussen partijen gesloten overeenkomst heeft geschonden en niet heeft gezorgd voor een (geschikte) weg naar de woning van [appellant] . 2.2. In de door beide partijen ondertekende overeenkomst van 22 juni 2018 is opgenomen: “Dat ter plaatse van het terrein aan de oostzijde - vóór de thans niet meer oorspronkelijke ingang van de buitenplaats [naam1] - aan de zijde van de [adres1] het voorterrein van de [naam1] wordt vergroot van waaruit de buitenplaats via een smalle verharde toegangsweg (over de thans aanwezige verharding) met de auto verbonden is aan het centrale plein in de ontwikkeling van [naam2] . (…) Ontwerpuitgangspunten: - De nieuwe half verharde weq ligt op de locatie van het huidige tracé van de weq, zodat er geen boomwortels worden aangetast. (…) - DHC legt voor haar rekening de nieuwe half verharde weg aan vanaf het centrale plein tot aan het nieuw te plaatsen toegangshek van de [naam1] (…)”. 2.3. Het hof heeft in het arrest van 9 mei 2023 geoordeeld dat voordat de vraag beantwoord kan worden wat bedoeld is in de overeenkomst met ‘weg’, wat de vermelding van ‘auto’ daarbij betekent en wat voor toegangsweg partijen mochten en moesten verwachten toen ze daarover een schriftelijke afspraak hebben gemaakt, DHC op enkele concrete punten bewijs moest leveren. In het arrest van 9 mei 2023 heeft het hof al beslist dat de tweede en derde grief van [appellant] falen, dat de vierde grief slaagt en dat op de vijfde grief in het eindarrest zal worden beslist. 3Het verdere oordeel van het hof Samenvatting beslissing 3.1. Het hof oordeelt dat [appellant] aanspraak kon maken op een toegangsweg van 3 meter breed (en niet meer, zoals de rechtbank ook heeft beslist) maar dat DHC aan deze verplichting niet (ten volle) heeft voldaan omdat een gedeelte van de weg maar 2.45 meter breed is. Een definitieve definitieve beslissing over het hoger beroep van [appellant] nog niet kan worden gegeven, omdat eerst een deskundige zal moeten vaststellen wat de hoogte van de schade van [appellant] is. Het hof zal dit hierna toelichten. Uitleg overeenkomst 3.2. In het arrest van 9 mei 2023 heeft het hof beslist dat [appellant] geen kenbare grief heeft gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de weg niet aan de eisen van het bouwbesluit hoeft te voldoen en dat de toegangsweg niet begaanbaar hoeft te zijn voor hulpdiensten. Verder is niet in discussie dat de weg door voetgangers en fietsers gebruikt moet kunnen worden en kan worden. Waar het om gaat is welke uitleg van de overeenkomst de juiste is, met het oog op de toevoeging ‘met de auto’. In dit arrest zal het hof door uitleg vaststellen wat partijen over en weer mochten verwachten op basis van de tussen hen gesloten overeenkomst. Daarvoor moet de overeenkomst worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf brengt mee dat de vraag hoe de verhouding van partijen in een schriftelijke overeenkomst is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg. Het komt aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden van het geval over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval in hun onderlinge samenhang bezien van belang. 3.3. De uitleg volgens [appellant] is, kort gezegd, dat de weg (ook) geschikt moet zijn voor normaal gebruik met een auto. De uitleg van DHC behelst dat de weg eigenlijk bedoeld was voor fietsers en voetgangers en dat de vermelding dat deze met auto’s toegankelijk zou zijn, er kwam op aandringen van [appellant] en zag op incidenteel gebruik met een auto, met name een classic car. Om tot een oordeel over de uitleg van de overeenkomst te komen, heeft het hof DHC opgedragen haar stellingen te bewijzen dat: het aanvankelijk alleen de bedoeling was om over de weg te fietsen en te wandelen en dat op het laatste moment aan de overeenkomst het woord ‘auto’ is toegevoegd, omdat [appellant] sporadisch over de weg wilde rijden met zijn klassieke auto; [appellant] , voorafgaande of ten tijde van het ondertekenen van de overeenkomst van partijen, van DHC de beschikking heeft gekregen over een of meer tekeningen op ware grootte (formaat A2 en schaal 1 op 200) waarop de breedte van de weg zichtbaar was. De bewijslevering 3.4. De door DHC voorgebrachte getuige ( [getuige1] ) heeft – onder meer – het volgende verklaard: “Het was niet de bedoeling en de weg is ook niet ontworpen als een normale/volwaardige weg. De weg voldeed niet aan de [aan] wegen te stellen eisen qua maten.” “We hebben nooit over de breedte van de weg gesproken. Ik kan me ook niet herinneren dat we daarvoor iets hebben opgemeten. Ik weet wel dat [appellant] graag wilde dat de hoeve bereikbaar was met de auto, ook voor bezoek. Ik heb wel steeds tegen hem gezegd, dat de entree aan de andere zijde was. Hij wilde bijvoorbeeld graag dat er meerdere auto’s konden worden geparkeerd, meer dan twee. Daarop heb ik steeds teruggeduwd: let op het is geen officiële weg. En hem zo te gebruiken druist in tegen de gebiedsvisie.” “De vraag luidt, of het weggetje aanvankelijk was bedoeld als een weggetje voor voetgangers en fietsers en dat het pas later ook was bedoeld voor het gebruik met de auto. De getuige antwoordt daarop dat, voor zover hij zich herinnert, het ging om alle soorten voertuigen.

Het hof: 4.1. verwijst de zaak naar de rol van 18 juni 2024 voor het nemen van een akte zoals bedoeld in 3.13 door beide partijen; 4.2. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, R. Verkijk en M.F.J.N. van Osch en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2024.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.303.340 zaaknummer rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, 377265 arrest van 21 mei 2024 in de zaak van [appellant] , wonende te [woonplaats1] , appellant, in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie, hierna: [appellant] , advocaat: mr. F.J. van Beek, tegen: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Dutch Housing Company Ontwikkeling B.V., gevestigd te Den Haag, geïntimeerde, in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna: DHC, advocaat: mr. T.E. Hovius. 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Naar aanleiding van het arrest van 9 mei 2023 heeft op 7 september 2023 een getuigenverhoor plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Voorafgaand aan dat getuigenverhoor heeft DHC de producties 28 tot en met 120 in het geding gebracht. Vervolgens heeft op 2 november 2023 een tegengetuigenverhoor plaatsgevonden. Ook daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). [appellant] heeft voorafgaand aan het verhoor productie 13 ingebracht en heeft daarvan tijdens het verhoor een kleurenversie overgelegd. Na de getuigenverhoren hebben beide partijen een memorie na enquête genomen. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. De zaak gaat in hoger beroep in de kern over de vraag of [appellant] aanspraak kan maken op schadevergoeding omdat DHC de tussen partijen gesloten overeenkomst heeft geschonden en niet heeft gezorgd voor een (geschikte) weg naar de woning van [appellant] . 2.2. In de door beide partijen ondertekende overeenkomst van 22 juni 2018 is opgenomen: “Dat ter plaatse van het terrein aan de oostzijde - vóór de thans niet meer oorspronkelijke ingang van de buitenplaats [naam1] - aan de zijde van de [adres1] het voorterrein van de [naam1] wordt vergroot van waaruit de buitenplaats via een smalle verharde toegangsweg (over de thans aanwezige verharding) met de auto verbonden is aan het centrale plein in de ontwikkeling van [naam2] . (…) Ontwerpuitgangspunten: - De nieuwe half verharde weq ligt op de locatie van het huidige tracé van de weq, zodat er geen boomwortels worden aangetast. (…) - DHC legt voor haar rekening de nieuwe half verharde weg aan vanaf het centrale plein tot aan het nieuw te plaatsen toegangshek van de [naam1] (…)”. 2.3. Het hof heeft in het arrest van 9 mei 2023 geoordeeld dat voordat de vraag beantwoord kan worden wat bedoeld is in de overeenkomst met ‘weg’, wat de vermelding van ‘auto’ daarbij betekent en wat voor toegangsweg partijen mochten en moesten verwachten toen ze daarover een schriftelijke afspraak hebben gemaakt, DHC op enkele concrete punten bewijs moest leveren. In het arrest van 9 mei 2023 heeft het hof al beslist dat de tweede en derde grief van [appellant] falen, dat de vierde grief slaagt en dat op de vijfde grief in het eindarrest zal worden beslist. 3Het verdere oordeel van het hof Samenvatting beslissing 3.1. Het hof oordeelt dat [appellant] aanspraak kon maken op een toegangsweg van 3 meter breed (en niet meer, zoals de rechtbank ook heeft beslist) maar dat DHC aan deze verplichting niet (ten volle) heeft voldaan omdat een gedeelte van de weg maar 2.45 meter breed is. Een definitieve definitieve beslissing over het hoger beroep van [appellant] nog niet kan worden gegeven, omdat eerst een deskundige zal moeten vaststellen wat de hoogte van de schade van [appellant] is. Het hof zal dit hierna toelichten. Uitleg overeenkomst 3.2. In het arrest van 9 mei 2023 heeft het hof beslist dat [appellant] geen kenbare grief heeft gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de weg niet aan de eisen van het bouwbesluit hoeft te voldoen en dat de toegangsweg niet begaanbaar hoeft te zijn voor hulpdiensten. Verder is niet in discussie dat de weg door voetgangers en fietsers gebruikt moet kunnen worden en kan worden. Waar het om gaat is welke uitleg van de overeenkomst de juiste is, met het oog op de toevoeging ‘met de auto’. In dit arrest zal het hof door uitleg vaststellen wat partijen over en weer mochten verwachten op basis van de tussen hen gesloten overeenkomst. Daarvoor moet de overeenkomst worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf brengt mee dat de vraag hoe de verhouding van partijen in een schriftelijke overeenkomst is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg. Het komt aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden van het geval over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval in hun onderlinge samenhang bezien van belang. 3.3. De uitleg volgens [appellant] is, kort gezegd, dat de weg (ook) geschikt moet zijn voor normaal gebruik met een auto. De uitleg van DHC behelst dat de weg eigenlijk bedoeld was voor fietsers en voetgangers en dat de vermelding dat deze met auto’s toegankelijk zou zijn, er kwam op aandringen van [appellant] en zag op incidenteel gebruik met een auto, met name een classic car. Om tot een oordeel over de uitleg van de overeenkomst te komen, heeft het hof DHC opgedragen haar stellingen te bewijzen dat: het aanvankelijk alleen de bedoeling was om over de weg te fietsen en te wandelen en dat op het laatste moment aan de overeenkomst het woord ‘auto’ is toegevoegd, omdat [appellant] sporadisch over de weg wilde rijden met zijn klassieke auto; [appellant] , voorafgaande of ten tijde van het ondertekenen van de overeenkomst van partijen, van DHC de beschikking heeft gekregen over een of meer tekeningen op ware grootte (formaat A2 en schaal 1 op 200) waarop de breedte van de weg zichtbaar was. De bewijslevering 3.4. De door DHC voorgebrachte getuige ( [getuige1] ) heeft – onder meer – het volgende verklaard: “Het was niet de bedoeling en de weg is ook niet ontworpen als een normale/volwaardige weg. De weg voldeed niet aan de [aan] wegen te stellen eisen qua maten.” “We hebben nooit over de breedte van de weg gesproken. Ik kan me ook niet herinneren dat we daarvoor iets hebben opgemeten. Ik weet wel dat [appellant] graag wilde dat de hoeve bereikbaar was met de auto, ook voor bezoek. Ik heb wel steeds tegen hem gezegd, dat de entree aan de andere zijde was. Hij wilde bijvoorbeeld graag dat er meerdere auto’s konden worden geparkeerd, meer dan twee. Daarop heb ik steeds teruggeduwd: let op het is geen officiële weg. En hem zo te gebruiken druist in tegen de gebiedsvisie.” “De vraag luidt, of het weggetje aanvankelijk was bedoeld als een weggetje voor voetgangers en fietsers en dat het pas later ook was bedoeld voor het gebruik met de auto. De getuige antwoordt daarop dat, voor zover hij zich herinnert, het ging om alle soorten voertuigen.

Het hof: 4.1. verwijst de zaak naar de rol van 18 juni 2024 voor het nemen van een akte zoals bedoeld in 3.13 door beide partijen; 4.2. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, R. Verkijk en M.F.J.N. van Osch en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2024.

[appellant] ging immers ook met de auto en zag het als een entree van de [naam1] , waar je ook met de auto naartoe zou willen.” “Ik kan me niet herinneren dat ik met [appellant] heb gesproken over een oldtimer, een klassieker of een classic car.” “Ik heb met [appellant] gesproken over het verbreden van dat pad tot 2,5m. Het was de wens van [appellant] toen dat die weg minimaal 2,50m breed zou worden. In zoverre hebben we wel gesproken over de breedte van de weg. Op allerlei andere details zijn we veel preciezer ingegaan en hebben we gemeten et cetera, dat was hierbij niet het geval.” “U laat mij nu tekening 3(c) zien bij productie 41 op A0+ formaat. Dergelijke tekeningen, ook uitgeprint, heb ik met [appellant] besproken. Veel werd ook digitaal gedaan, dat is gewoon tussen architecten en ontwikkelaars. Welke tekeningen qua nummers zijn besproken kan ik nu niet meer precies zeggen. [appellant] vroeg mij om papieren versies van de tekeningen. Ik had een hotline met [naam3] , die de tekeningen maakte. Dus iedere keer als ik met [appellant] een grens moest bespreken of besproken had kwamen er nieuwe tekeningen. We hebben dergelijke tekeningen bij [appellant] , bijvoorbeeld in de serre op de tafel, besproken. Dat waren tekeningen in de goede verhoudingen.” “Ik weet niet meer precies hoeveel tekeningen ik heb achtergelaten bij [appellant] . Als ik naar hem toeging kon ik op kantoor alleen maar A3 of A4 formaat printen. Als ik een grotere tekening nodig had, dan printte [naam3] die voor mij. Ik heb in elk geval meerdere keren zo’n door [naam3] geprinte tekening bij [appellant] achtergelaten.” “U vraagt mij of het voor [appellant] duidelijk was, voordat hij de overeenkomst ondertekende, dat het een smalle weg zou zijn. U ziet in de mails van oktober en november dat we alternatieven hebben onderzocht. We hebben wel gesproken over het maken van een verbinding naar de [naam1] , maar we hebben toen niet gesproken over de breedte daarvan, behalve zoals ik dat net uitlegde. Andere dingen waren belangrijker. Het is ook niet zo dat in de loop van de tijd die verbinding smaller of breder is geworden.” “Het is inderdaad zo dat [appellant] tekeningen heeft gekregen, geprint, op het juiste formaat zodat hij daarop zou hebben kunnen meten hoe breed de weg zou zijn geworden. Ik meet nu de weg zoals weergegeven op tekening A bij productie 41, en ik meet dan tussen de muurtjes van de tuinen om de woningen die als 57.10 zijn gemarkeerd, links onder op de tekening, en dan constateer ik dat dit een afstand is van 12mm. Dat correspondeert met een breedte van de weg van 2,40m. Zover ik weet is deze maat op de uitgeprinte tekeningen nooit anders geweest. Het is niet zo dat partijen, dus [appellant] en DHC, pas na het tekenen van de overeenkomst over de breedte van de weg zouden gaan spreken.” 3.5. [appellant] heeft zichzelf als getuige laten horen. Hij heeft – onder meer – het volgende verklaard: “U vraagt mij of het inderdaad zo is gegaan, dat wat oorspronkelijk een fiets- of voetgangerspad was, alleen geschikt is gemaakt voor autoverkeer omdat ik had aangegeven dat ik er wel eens met mijn classic car overheen wilde. Dat is volstrekt bezijden de waarheid.” “Ik verwijs naar mijn e-mail van 26 oktober 2017 (dat zou zijn productie 29 van DHC). Daarin maak ik duidelijk dat ik herstel wil van de hoofdtoegang vanaf de [adres1] . Dat was natuurlijk wel passen en meten en DHC had ook haar eigen belangen. Het was een onderhandeling. Toen kwamen er schetsen (dat zouden zijn producties 32 en 33 van DHC) en dat was de fysieke weerslag van het zoeken naar oplossingen. Daaruit bleken drie alternatieven, toegang via de [adres2] en twee andere. Een wandelpad en een derde oplossing, een zigzagweg. Over het wandelpad wil ik het volgende nog toevoegen. DHC gaf aan dat zij dat pad wel zouden kunnen verbreden tot 2,5 meter. Dan zou het met de auto te berijden zijn, omdat het een recht pad was. Dat wilde ik dan wel proberen. Bij nalezing wil ik het als volgt formuleren. DHC kwam met een wandelpad aanzetten, een recht tracé zonder bochten, en daarvan heb ik aangegeven dat als het zou worden verbreed tot 250 cm dat dat dan een optie zou kunnen zijn.” “Al snel was duidelijk dat het pad achter de huizen geen optie was, omdat men aannam dat daardoor bomen zouden beschadigen. Om uit te zoeken wat wel kon, heeft bureau [naam3] onderzoek gedaan en uit het onderzoeksrapport komen de pagina’s die nu als productie 13 zijn overgelegd. Ik kreeg de volledige bevindingen ter hand gesteld en zoals u ziet ging het om de omsluiting van de [naam1] vanaf de [adres1] . De passage achter de huizen ging dus niet. 'Die huizen’ betreft het huizenblokje van drie huizen op kavel 5. Wel bleek een verbreding mogelijk tot 300 cm van de passage tussen kavel 4 en 5. [getuige1] was daar blij over. U ziet ook dat het expliciet gaat over gemotoriseerd verkeer, voor eigenaar en bezoekers [naam1] (4 onder e). De oplossing die gevonden werd was dus dat er een doorgang zou komen tussen kavel 4 en 5 en dat die verbreed zou worden tot 300 cm.” “Het is niet zo dat ik voor april 2018 of juni 2018 van [getuige1] tekeningen heb ontvangen op A0 formaat of van dergelijke grootte; dat is volstrekt bezijden de waarheid. Ik wijs op productie 113 van DHC en daaruit blijkt welke tekeningen bij het tekenen van de overeenkomst zijn overgelegd. Ik heb al die tekeningen nu bij me en die waren op A3 formaat. Dat waren de tekeningen die we, ook op dat formaat, hebben besproken en die wilde ik aan de overeenkomst gehecht hebben. Zoals ook gebeurd is. Waar [getuige1] verklaard heeft dat hij bureau [naam3] voorafgaand aan besprekingen met mij vroeg om tekeningen op dat grote formaat uit te printen, is dat niet waar. Hij is nooit bij mij geweest met dat soort tekeningen. U vraagt mij of dat dan ook tekeningen zijn van Al of A2 formaat, die ik nooit gekregen heb, omdat u ook dat bedoelt met ‘van soortgelijke grootte’. Dat klopt. Ook tekeningen van die grootte heb ik nooit gekregen. Ik kreeg alleen tekeningen die met de computer gestuurd werden. [getuige1] heeft ook nooit tekeningen op papier op A3 formaat meegenomen. Het enige dat ik op A3 formaat kreeg was het stuk dat nu als productie 13 is overgelegd. Wat ik nu heb overgelegd, is het enige dat ik uit het onderzoek heb gekregen.” “De tekeningen zijn door mij afgedrukt op A3 of A4 formaat en die tekeningen lagen dan tussen ons in. Het is wel zes jaar geleden, mijn geheugen is ook niet onfeilbaar, maar zover ik mij herinner heb ik geen tekeningen uit de tas van [getuige1] zien komen, behalve productie 13.” “U vraagt mij of ik ooit tekeningen heb ontvangen met de maatvoering van de voorgestelde toegangsweg daarop aangetekend. Nee dat heb ik nooit.” 3.6. DHC heeft bij haar memorie na enquête als productie 122 een e-mail gevoegd van 24 november 2023 van [naam4] , destijds werkzaam bij Buro [naam3] . [naam4] schrijft in de die e-mail dat hij op 22 februari 2018 met [getuige1] bij [appellant] op bezoek is geweest. Over dat bezoek schrijft hij verder: “Doel van deze bespreking was om het concept ontwerp van het inrichtingsplan met de heer [appellant] te bespreken en deze in het veld na te meten. Ik kan mij herinneren dat ik toen bij de heer [appellant] binnen ben geweest en dat we buiten in de tuin en rondom de woning van de heer [appellant] waar deze het project raakte, diverse zaken hebben ingemeten, waaronder de bestaande bomen.” “Bij dat bezoek hebben we gebruik gemaakt van fysieke tekeningen (geprint), Ik kan mij niet precies herinneren welk formaat de tekening had die wij bij ons hadden en of deze zijn achtergebleven.

[appellant] ging immers ook met de auto en zag het als een entree van de [naam1] , waar je ook met de auto naartoe zou willen.” “Ik kan me niet herinneren dat ik met [appellant] heb gesproken over een oldtimer, een klassieker of een classic car.” “Ik heb met [appellant] gesproken over het verbreden van dat pad tot 2,5m. Het was de wens van [appellant] toen dat die weg minimaal 2,50m breed zou worden. In zoverre hebben we wel gesproken over de breedte van de weg. Op allerlei andere details zijn we veel preciezer ingegaan en hebben we gemeten et cetera, dat was hierbij niet het geval.” “U laat mij nu tekening 3(c) zien bij productie 41 op A0+ formaat. Dergelijke tekeningen, ook uitgeprint, heb ik met [appellant] besproken. Veel werd ook digitaal gedaan, dat is gewoon tussen architecten en ontwikkelaars. Welke tekeningen qua nummers zijn besproken kan ik nu niet meer precies zeggen. [appellant] vroeg mij om papieren versies van de tekeningen. Ik had een hotline met [naam3] , die de tekeningen maakte. Dus iedere keer als ik met [appellant] een grens moest bespreken of besproken had kwamen er nieuwe tekeningen. We hebben dergelijke tekeningen bij [appellant] , bijvoorbeeld in de serre op de tafel, besproken. Dat waren tekeningen in de goede verhoudingen.” “Ik weet niet meer precies hoeveel tekeningen ik heb achtergelaten bij [appellant] . Als ik naar hem toeging kon ik op kantoor alleen maar A3 of A4 formaat printen. Als ik een grotere tekening nodig had, dan printte [naam3] die voor mij. Ik heb in elk geval meerdere keren zo’n door [naam3] geprinte tekening bij [appellant] achtergelaten.” “U vraagt mij of het voor [appellant] duidelijk was, voordat hij de overeenkomst ondertekende, dat het een smalle weg zou zijn. U ziet in de mails van oktober en november dat we alternatieven hebben onderzocht. We hebben wel gesproken over het maken van een verbinding naar de [naam1] , maar we hebben toen niet gesproken over de breedte daarvan, behalve zoals ik dat net uitlegde. Andere dingen waren belangrijker. Het is ook niet zo dat in de loop van de tijd die verbinding smaller of breder is geworden.” “Het is inderdaad zo dat [appellant] tekeningen heeft gekregen, geprint, op het juiste formaat zodat hij daarop zou hebben kunnen meten hoe breed de weg zou zijn geworden. Ik meet nu de weg zoals weergegeven op tekening A bij productie 41, en ik meet dan tussen de muurtjes van de tuinen om de woningen die als 57.10 zijn gemarkeerd, links onder op de tekening, en dan constateer ik dat dit een afstand is van 12mm. Dat correspondeert met een breedte van de weg van 2,40m. Zover ik weet is deze maat op de uitgeprinte tekeningen nooit anders geweest. Het is niet zo dat partijen, dus [appellant] en DHC, pas na het tekenen van de overeenkomst over de breedte van de weg zouden gaan spreken.” 3.5. [appellant] heeft zichzelf als getuige laten horen. Hij heeft – onder meer – het volgende verklaard: “U vraagt mij of het inderdaad zo is gegaan, dat wat oorspronkelijk een fiets- of voetgangerspad was, alleen geschikt is gemaakt voor autoverkeer omdat ik had aangegeven dat ik er wel eens met mijn classic car overheen wilde. Dat is volstrekt bezijden de waarheid.” “Ik verwijs naar mijn e-mail van 26 oktober 2017 (dat zou zijn productie 29 van DHC). Daarin maak ik duidelijk dat ik herstel wil van de hoofdtoegang vanaf de [adres1] . Dat was natuurlijk wel passen en meten en DHC had ook haar eigen belangen. Het was een onderhandeling. Toen kwamen er schetsen (dat zouden zijn producties 32 en 33 van DHC) en dat was de fysieke weerslag van het zoeken naar oplossingen. Daaruit bleken drie alternatieven, toegang via de [adres2] en twee andere. Een wandelpad en een derde oplossing, een zigzagweg. Over het wandelpad wil ik het volgende nog toevoegen. DHC gaf aan dat zij dat pad wel zouden kunnen verbreden tot 2,5 meter. Dan zou het met de auto te berijden zijn, omdat het een recht pad was. Dat wilde ik dan wel proberen. Bij nalezing wil ik het als volgt formuleren. DHC kwam met een wandelpad aanzetten, een recht tracé zonder bochten, en daarvan heb ik aangegeven dat als het zou worden verbreed tot 250 cm dat dat dan een optie zou kunnen zijn.” “Al snel was duidelijk dat het pad achter de huizen geen optie was, omdat men aannam dat daardoor bomen zouden beschadigen. Om uit te zoeken wat wel kon, heeft bureau [naam3] onderzoek gedaan en uit het onderzoeksrapport komen de pagina’s die nu als productie 13 zijn overgelegd. Ik kreeg de volledige bevindingen ter hand gesteld en zoals u ziet ging het om de omsluiting van de [naam1] vanaf de [adres1] . De passage achter de huizen ging dus niet. 'Die huizen’ betreft het huizenblokje van drie huizen op kavel 5. Wel bleek een verbreding mogelijk tot 300 cm van de passage tussen kavel 4 en 5. [getuige1] was daar blij over. U ziet ook dat het expliciet gaat over gemotoriseerd verkeer, voor eigenaar en bezoekers [naam1] (4 onder e). De oplossing die gevonden werd was dus dat er een doorgang zou komen tussen kavel 4 en 5 en dat die verbreed zou worden tot 300 cm.” “Het is niet zo dat ik voor april 2018 of juni 2018 van [getuige1] tekeningen heb ontvangen op A0 formaat of van dergelijke grootte; dat is volstrekt bezijden de waarheid. Ik wijs op productie 113 van DHC en daaruit blijkt welke tekeningen bij het tekenen van de overeenkomst zijn overgelegd. Ik heb al die tekeningen nu bij me en die waren op A3 formaat. Dat waren de tekeningen die we, ook op dat formaat, hebben besproken en die wilde ik aan de overeenkomst gehecht hebben. Zoals ook gebeurd is. Waar [getuige1] verklaard heeft dat hij bureau [naam3] voorafgaand aan besprekingen met mij vroeg om tekeningen op dat grote formaat uit te printen, is dat niet waar. Hij is nooit bij mij geweest met dat soort tekeningen. U vraagt mij of dat dan ook tekeningen zijn van Al of A2 formaat, die ik nooit gekregen heb, omdat u ook dat bedoelt met ‘van soortgelijke grootte’. Dat klopt. Ook tekeningen van die grootte heb ik nooit gekregen. Ik kreeg alleen tekeningen die met de computer gestuurd werden. [getuige1] heeft ook nooit tekeningen op papier op A3 formaat meegenomen. Het enige dat ik op A3 formaat kreeg was het stuk dat nu als productie 13 is overgelegd. Wat ik nu heb overgelegd, is het enige dat ik uit het onderzoek heb gekregen.” “De tekeningen zijn door mij afgedrukt op A3 of A4 formaat en die tekeningen lagen dan tussen ons in. Het is wel zes jaar geleden, mijn geheugen is ook niet onfeilbaar, maar zover ik mij herinner heb ik geen tekeningen uit de tas van [getuige1] zien komen, behalve productie 13.” “U vraagt mij of ik ooit tekeningen heb ontvangen met de maatvoering van de voorgestelde toegangsweg daarop aangetekend. Nee dat heb ik nooit.” 3.6. DHC heeft bij haar memorie na enquête als productie 122 een e-mail gevoegd van 24 november 2023 van [naam4] , destijds werkzaam bij Buro [naam3] . [naam4] schrijft in de die e-mail dat hij op 22 februari 2018 met [getuige1] bij [appellant] op bezoek is geweest. Over dat bezoek schrijft hij verder: “Doel van deze bespreking was om het concept ontwerp van het inrichtingsplan met de heer [appellant] te bespreken en deze in het veld na te meten. Ik kan mij herinneren dat ik toen bij de heer [appellant] binnen ben geweest en dat we buiten in de tuin en rondom de woning van de heer [appellant] waar deze het project raakte, diverse zaken hebben ingemeten, waaronder de bestaande bomen.” “Bij dat bezoek hebben we gebruik gemaakt van fysieke tekeningen (geprint), Ik kan mij niet precies herinneren welk formaat de tekening had die wij bij ons hadden en of deze zijn achtergebleven.

Ik kreeg de indruk dat de heer [appellant] de tekening goed kon lezen en begrijpen. Buro [naam3] printte deze tekeningen regelmatig op verzoek van de heer [getuige1] uit omdat hij die tekeningen nodig had voor zijn bezoeken aan de heer [appellant] . Als het die tekeningen zijn - wat ik mij zo kan voorstellen - dan was het formaat minimaal A2.” “De tekeningen zijn door mij gemaakt in autocad en hebben een schaal 1:200. Deze tekeningen zijn ook vaak door Dutch Housing Company aan de heer [appellant] per e-mail verzonden. Ik kreeg deze e-mails vaak doorgestuurd via de heer [getuige1].” 3.7. Het hof stelt voorop dat [appellant] – anders dan door DHC betoogd – geen partijgetuige is in de zin van artikel 164 Rv, omdat de bewijsopdracht geen betrekking heeft op door hem te bewijzen feiten. Dat betekent dat zijn verklaring dezelfde bewijskracht heeft als de verklaring van [getuige1] . 3.8. Uit de verklaringen van [getuige1] en [appellant] volgt naar het oordeel van het hof dat vanaf het begin van de gesprekken tussen partijen over de ontsluiting van de [naam1] aan de oostzijde, is gesproken over een ontsluiting die voor alle soorten voertuigen geschikt zou zijn, in het bijzonder ook voor personenauto’s. Dat het woord ‘auto’ op het laatste moment is toegevoegd, omdat [appellant] incidenteel met een klassieke auto over het pad wilde kunnen rijden, blijkt niet uit de verklaringen of de overgelegde stukken. DHC is dus niet geslaagd in het eerste onderdeel van de bewijsopdracht. Dat DHC, zoals zij in haar memorie na enquête stelt, het voornemen had om alleen een voetpad richting de [naam1] aan te leggen en de verwijzingen naar de vele e-mails in die memorie, kan naar het oordeel van het hof niet afdoen aan de heldere verklaring van [getuige1] , te meer niet doordat er verschillende inrichtingsvarianten de revue zijn gepasseerd en niet steeds duidelijk af te leiden is op welke variant een bepaald stuk betrekking heeft. 3.9. Het hof is met de rechtbank eens dat [appellant] op grond van de overeenkomst met DHC geen weg mocht verwachten van meer dan 3 meter breed. Duidelijk was steeds dat de weg geen ‘officiële weg’ zou worden en dat er gelet op de bestaande bomen moest worden gewoekerd met de beschikbare ruimte. Het hof is van oordeel dat [appellant] wel een weg van 3 meter breed over het gehele traject mocht verwachten en dat DHC hier ook vanuit diende te gaan. Daarbij is van belang dat partijen er steeds vanuit zijn gegaan dat de weg met een personenauto begaanbaar zou moeten zijn. Omdat niet is komen vast te staan dat dit alleen incidenteel gebruik met een klassieke auto betrof, mocht [appellant] er vanuit gaan dat hij op een normale manier, zonder bijzondere manoeuvres, van de weg gebruik kon maken met een auto. Gelet op het aanzienlijke hoogteverschil, de haakse bocht in de weg net voordat de versmalling tot 2,45 meter optreedt en de muurtjes die zijn geplaatst ter hoogte van het versmalde deel, is dat nu niet voldoende mogelijk. 3.10. Uit de overgelegde tekeningen blijkt dat daarop niet is vermeld hoe breed de weg zou worden. [appellant] verklaart als getuige dat hij ook nooit tekeningen heeft ontvangen met de maatvoering van de voorgestelde toegangsweg daarop aangetekend. Voor zover er is gesproken over de breedte van de weg, kan uit de verklaringen van de beide getuigen niet worden afgeleid dat vooraf is besproken dat de weg 3 meter (of meer) breed zou worden, maar tussen de kavel 4 en 5 minder dan 2,5 meter breed zou zijn. Dat is gesproken over een pad van 2,5 meter breed, zoals [getuige1] heeft verklaard, betekent niet dat dit betrekking heeft op de uiteindelijk gerealiseerde variant van het pad. [appellant] verklaart uitdrukkelijk dat die breedte was gerelateerd aan een recht pad zonder bochten. De door DHC ingebracht producties geven op dit punt onvoldoende steun aan de getuigenverklaringen van [getuige1] en [naam4] . Het hof kan op grond hiervan niet vaststellen dat [appellant] de beschikking heeft gekregen over een of meer tekeningen op het formaat A2 en op een schaal van 1 op 200 waarop de breedte van de weg zichtbaar was. In zoverre is ook het tweede deel van de bewijsopdracht niet geslaagd. 3.11. Ook als [appellant] voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst op aan hem verstrekte tekeningen had kunnen nameten hoe breed de weg tussen kavel 4 en 5 zou zijn, mocht hij op basis van de hiervoor in 3.9 en 3.10 vermelde feiten en omstandigheden verwachten dat de weg op een normale wijze begaanbaar zou zijn met een personenauto. De eerste grief slaagt daarom en [appellant] heeft recht op (vervangende) schadevergoeding. Deskundigenbericht 3.12. In het arrest van 9 mei 2023 heeft het hof overwogen dat het in beginsel de schadevergoeding zal vaststellen door middel van een taxatie van de schade (de waardevermindering van het perceel) door een of meer deskundigen. Het hof gaat er vanuit dat met de benoeming van één deskundige kan worden volstaan. De deskundige zal deskundig moeten zijn op het gebied van taxaties van bijzondere onroerende zaken, zoals de monumentale buitenplaats [naam1] , in de regio Arnhem, en zal bij voorkeur registermakelaar en taxateur moeten zijn. De kernvraag aan de deskundige(n) zal zijn: a. de waarde per 23 september 2020 te bepalen van het perceel in de huidige staat met een toegangsweg van 3 meter breed, behoudens het deel tussen kavel 4 en 5 waar de weg 2,45 meter breed is, en b. de waarde per 23 september 2020 in de (fictieve) situatie dat er op het huidige tracé een toegangsweg van 3 meter breed over de volle lengte gerealiseerd zou zijn, dus ook tussen kavel 4 en 5. Het verschil tussen beide bedragen betreft in beginsel de schade. Het voorschot op de kosten van de deskundige(n) zal overeenkomstig de hoofdregel ten laste van [appellant] als eiser komen. De conclusie 3.13. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich kunnen uitlaten over het aantal te benoemen deskundigen, de aard van de vereiste deskundigheid, de aan de deskundige te stellen vragen, de eventueel door de deskundige te hanteren voorwaarden en zijn kosten. Indien partijen het over een deskundige eens zijn, kunnen zij gezamenlijk aan het hof voorstellen die deskundige te benoemen. Wie uiteindelijk benoemd wordt en welke vragen gesteld worden, zal het hof in een volgend arrest beslissen. 3.14. Wellicht ten overvloede wijst het hof erop dat dit tussenarrest partijen mogelijk aanleiding kan geven om zich verdere proceskosten te besparen door gezamenlijk tot een schadevaststelling te komen.

Ik kreeg de indruk dat de heer [appellant] de tekening goed kon lezen en begrijpen. Buro [naam3] printte deze tekeningen regelmatig op verzoek van de heer [getuige1] uit omdat hij die tekeningen nodig had voor zijn bezoeken aan de heer [appellant] . Als het die tekeningen zijn - wat ik mij zo kan voorstellen - dan was het formaat minimaal A2.” “De tekeningen zijn door mij gemaakt in autocad en hebben een schaal 1:200. Deze tekeningen zijn ook vaak door Dutch Housing Company aan de heer [appellant] per e-mail verzonden. Ik kreeg deze e-mails vaak doorgestuurd via de heer [getuige1].” 3.7. Het hof stelt voorop dat [appellant] – anders dan door DHC betoogd – geen partijgetuige is in de zin van artikel 164 Rv, omdat de bewijsopdracht geen betrekking heeft op door hem te bewijzen feiten. Dat betekent dat zijn verklaring dezelfde bewijskracht heeft als de verklaring van [getuige1] . 3.8. Uit de verklaringen van [getuige1] en [appellant] volgt naar het oordeel van het hof dat vanaf het begin van de gesprekken tussen partijen over de ontsluiting van de [naam1] aan de oostzijde, is gesproken over een ontsluiting die voor alle soorten voertuigen geschikt zou zijn, in het bijzonder ook voor personenauto’s. Dat het woord ‘auto’ op het laatste moment is toegevoegd, omdat [appellant] incidenteel met een klassieke auto over het pad wilde kunnen rijden, blijkt niet uit de verklaringen of de overgelegde stukken. DHC is dus niet geslaagd in het eerste onderdeel van de bewijsopdracht. Dat DHC, zoals zij in haar memorie na enquête stelt, het voornemen had om alleen een voetpad richting de [naam1] aan te leggen en de verwijzingen naar de vele e-mails in die memorie, kan naar het oordeel van het hof niet afdoen aan de heldere verklaring van [getuige1] , te meer niet doordat er verschillende inrichtingsvarianten de revue zijn gepasseerd en niet steeds duidelijk af te leiden is op welke variant een bepaald stuk betrekking heeft. 3.9. Het hof is met de rechtbank eens dat [appellant] op grond van de overeenkomst met DHC geen weg mocht verwachten van meer dan 3 meter breed. Duidelijk was steeds dat de weg geen ‘officiële weg’ zou worden en dat er gelet op de bestaande bomen moest worden gewoekerd met de beschikbare ruimte. Het hof is van oordeel dat [appellant] wel een weg van 3 meter breed over het gehele traject mocht verwachten en dat DHC hier ook vanuit diende te gaan. Daarbij is van belang dat partijen er steeds vanuit zijn gegaan dat de weg met een personenauto begaanbaar zou moeten zijn. Omdat niet is komen vast te staan dat dit alleen incidenteel gebruik met een klassieke auto betrof, mocht [appellant] er vanuit gaan dat hij op een normale manier, zonder bijzondere manoeuvres, van de weg gebruik kon maken met een auto. Gelet op het aanzienlijke hoogteverschil, de haakse bocht in de weg net voordat de versmalling tot 2,45 meter optreedt en de muurtjes die zijn geplaatst ter hoogte van het versmalde deel, is dat nu niet voldoende mogelijk. 3.10. Uit de overgelegde tekeningen blijkt dat daarop niet is vermeld hoe breed de weg zou worden. [appellant] verklaart als getuige dat hij ook nooit tekeningen heeft ontvangen met de maatvoering van de voorgestelde toegangsweg daarop aangetekend. Voor zover er is gesproken over de breedte van de weg, kan uit de verklaringen van de beide getuigen niet worden afgeleid dat vooraf is besproken dat de weg 3 meter (of meer) breed zou worden, maar tussen de kavel 4 en 5 minder dan 2,5 meter breed zou zijn. Dat is gesproken over een pad van 2,5 meter breed, zoals [getuige1] heeft verklaard, betekent niet dat dit betrekking heeft op de uiteindelijk gerealiseerde variant van het pad. [appellant] verklaart uitdrukkelijk dat die breedte was gerelateerd aan een recht pad zonder bochten. De door DHC ingebracht producties geven op dit punt onvoldoende steun aan de getuigenverklaringen van [getuige1] en [naam4] . Het hof kan op grond hiervan niet vaststellen dat [appellant] de beschikking heeft gekregen over een of meer tekeningen op het formaat A2 en op een schaal van 1 op 200 waarop de breedte van de weg zichtbaar was. In zoverre is ook het tweede deel van de bewijsopdracht niet geslaagd. 3.11. Ook als [appellant] voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst op aan hem verstrekte tekeningen had kunnen nameten hoe breed de weg tussen kavel 4 en 5 zou zijn, mocht hij op basis van de hiervoor in 3.9 en 3.10 vermelde feiten en omstandigheden verwachten dat de weg op een normale wijze begaanbaar zou zijn met een personenauto. De eerste grief slaagt daarom en [appellant] heeft recht op (vervangende) schadevergoeding. Deskundigenbericht 3.12. In het arrest van 9 mei 2023 heeft het hof overwogen dat het in beginsel de schadevergoeding zal vaststellen door middel van een taxatie van de schade (de waardevermindering van het perceel) door een of meer deskundigen. Het hof gaat er vanuit dat met de benoeming van één deskundige kan worden volstaan. De deskundige zal deskundig moeten zijn op het gebied van taxaties van bijzondere onroerende zaken, zoals de monumentale buitenplaats [naam1] , in de regio Arnhem, en zal bij voorkeur registermakelaar en taxateur moeten zijn. De kernvraag aan de deskundige(n) zal zijn: a. de waarde per 23 september 2020 te bepalen van het perceel in de huidige staat met een toegangsweg van 3 meter breed, behoudens het deel tussen kavel 4 en 5 waar de weg 2,45 meter breed is, en b. de waarde per 23 september 2020 in de (fictieve) situatie dat er op het huidige tracé een toegangsweg van 3 meter breed over de volle lengte gerealiseerd zou zijn, dus ook tussen kavel 4 en 5. Het verschil tussen beide bedragen betreft in beginsel de schade. Het voorschot op de kosten van de deskundige(n) zal overeenkomstig de hoofdregel ten laste van [appellant] als eiser komen. De conclusie 3.13. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich kunnen uitlaten over het aantal te benoemen deskundigen, de aard van de vereiste deskundigheid, de aan de deskundige te stellen vragen, de eventueel door de deskundige te hanteren voorwaarden en zijn kosten. Indien partijen het over een deskundige eens zijn, kunnen zij gezamenlijk aan het hof voorstellen die deskundige te benoemen. Wie uiteindelijk benoemd wordt en welke vragen gesteld worden, zal het hof in een volgend arrest beslissen. 3.14. Wellicht ten overvloede wijst het hof erop dat dit tussenarrest partijen mogelijk aanleiding kan geven om zich verdere proceskosten te besparen door gezamenlijk tot een schadevaststelling te komen.