ECLI:NL:GHARL:2023:7684

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.309.644/01 (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9084128) arrest van 12 september 2023 in de zaak van Vereniging van Eigenaars Wooncentrum "Valkenstede”, gevestigd in Hoogeveen, die hoger beroep heeft ingesteld, bij de kantonrechter: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie, hierna: de VvE, advocaat: mr. E. van Meulen, die kantoor houdt in Naarden, tegen [geïntimeerde] , wonende in [woonplaats1] , bij de kantonrechter: eiser in conventie en verweerder in reconventie, hierna: [geïntimeerde], advocaat: mr. R. Hoiting, die kantoor houdt in Groningen. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 De VvE heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 28 december 2021 dat de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, heeft gewezen. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep, - het tussenarrest van 31 mei 2022, - de mondelinge behandeling waarvan een proces-verbaal is opgemaakt, - de akte indiening aanvullende producties, - de memorie van grieven met vermeerdering van eis, - de memorie van antwoord, - de antwoordakte van de VvE. 1.2 Vervolgens is een datum voor arrest vastgesteld. 2De kern van de zaak 2.1 [geïntimeerde] vindt dat de VvE onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door een huurder van een van zijn appartementen te weigeren op basis van leeftijd en heeft naast een verklaring voor recht schadevergoeding gevorderd ter zake van gederfde huurinkomsten. De VvE op haar beurt heeft betaling gevorderd van haar facturen van februari 2020 tot en met april 2021 die [geïntimeerde] vanaf februari 2020 (deels) onbetaald laat c.q. heeft verrekend, omdat hij vindt dat de eigenaarsbijdragen voor de servicekosten onjuist zijn berekend. 2.2 De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de VvE jegens [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld en de vordering tot schadevergoeding toegewezen. In reconventiezijn de vorderingen van de VvE afgewezen. De VvE is in conventie en in reconventie in de (proces)kosten veroordeeld. 2.3 De VvE vordert in hoger beroep dat het vonnis van de rechtbank wordt vernietigd en dat de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen, danwel worden gematigd en de vordering van de VvE (na vermeerdering van eis) van € 32.861,76 wordt toegewezen met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure. 2.4 Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen en zal hierna motiveren hoe het tot dat oordeel komt, na eerst de feiten te hebben vermeld.

3.1 De VvE is een vereniging van eigenaren van het appartementencomplex de Valkenstede in Hoogeveen. Bij akte van splitsing van 29 december 1976 is de VvE opgericht en is het pand gesplitst in 164 appartementsrechten met verschillende breukdelen. Het totaal van de breukdelen bedraagt 12438. De splitsingsakte is op 29 januari 1979 gewijzigd. In het reglement van splitsing is onder meer het volgende opgenomen: Artikel 20 1. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijk gedeelten en de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik wil geven en eveneens het genot van de gemeenschappelijke huishouding aan die ander wil doen verschaffen, zal die ander het gebruik respectievelijk genot slechts kunnen verkrijgen na voorafgaande schriftelijke toestemming van de vergadering (...) Artikel 20a 1. Teneinde de toestemming van de vergadering te verkrijgen zal de gegadigde zich schriftelijk wenden tot het bestuur onder verstrekking van alle verlangde gegevens, welk dienstig zijn ter beoordeling van de gegadigde en zijn gezin. 2. De vergadering is gerechtigd het bestuur volmacht te verlenen de haar toekomende bevoegdheid tot het geven van toestemming aan gegadigden uit te oefenen. 2a. Het bestuur is verplicht binnen veertien dagen na de ontvangst van het in het eerste lid bedoelde schrijven een vergadering bijeen te roepen in het, nadat een volmacht als bedoeld in het vorige lid is gegeven, niet zelf de toestemming heeft gegeven, dan wel indien het deze niet vermag te geven. 3. Weigering van de gegadigde zal slechts mogen plaats vinden, indien naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen en wanneer niet voldaan is aan het bepaalde in de artikelen 20 en 21. 3.2 [geïntimeerde] is sinds 2013 eigenaar van de appartementsrechten met index 46, 58, 62, 63, 67, 77, 81 en163 en daarmee voor 591 breukdelen gerechtigd tot gemeenschap. Deze appartementen worden door [geïntimeerde] verhuurd. 3.3 In een nieuwsbrief van 6 december 2019 heeft de VvE haar leden geïnformeerd dat personen die de leeftijd van 55 jaren nog niet hebben bereikt, enkel onder strikte voorwaarden worden toegelaten tot het appartementencomplex. [geïntimeerde] heeft in een brief van 8 april 2020 aangegeven dat het niet is toegestaan om een leeftijdsgrens te hanteren. 3.4 Op 23 april 2020 heeft [geïntimeerde] het bestuur van de VvE per e-mail op de hoogte gesteld dat hij een potentiële huurder heeft en heeft om een kennismakingsgesprek verzocht. Dat kennismakingsgesprek met de toen 27-jarige aspirant-huurder heeft op 30 april 2020 plaatsgevonden. Dat gesprek heeft niet geleid tot toestemming. 3.5 [geïntimeerde] heeft in een brief van 16 mei 2020 aan het bestuur verzocht alsnog toestemming te geven, dan wel een ledenvergadering bijeen te roepen. Ook heeft [geïntimeerde] de VvE aansprakelijk gesteld voor de te lijden schade als gevolg van het onrechtmatig handelen van de VvE. 3.6 In een brief van 18 mei 2020 heeft de VvE gereageerd en aangegeven dat zij, gelet op de corona-maatregelen, niet over zal gaan tot het bijeenroepen van een vergadering. Wel is voorgesteld om over te gaan tot een schriftelijke stemming. 3.7 In een brief van 20 mei 2020 van het bestuur aan (de advocaat van) [geïntimeerde] wordt als onderbouwing voor de weigering op grond van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 20a lid 3 van het reglement van splitsing, verwezen naar de gemiddelde leeftijd van de bewoners die boven de 70 lag3.8 In een brief van 27 mei 2020 heeft het bestuur de appartementseigenaren laten weten dat zij juridisch advies heeft ingewonnen. Uit het advies bleek dat zij onterecht een leeftijdsgrens heeft gehanteerd, omdat een leeftijdsgrens ontbreekt in de akte van splitsing. 3.8 Na ontvangst van de brief van het bestuur heeft [geïntimeerde] contact opgenomen met de potentiële huurder. De huurder had inmiddels een andere woonruimte gevonden. [geïntimeerde] heeft vervolgens het bestuur gesommeerd tot betaling van de door hem geleden schade. 3.9 Op 15 augustus 2022 heeft [geïntimeerde] een appartement verkocht (nr. 58 daarna beschikte hij nog over nog 512 breukdelen) en op 28 oktober 2022 een tweede (nr. 67). [geïntimeerde] heeft nu nog zes appartementen en is daarmee voor 429 breukdelen gerechtigd tot de gemeenschap. 3.10 In een e-mail van 3 november 2020 kondigt [geïntimeerde] aan dat hij de te veel betaalde bijdragen over de jaren 2018 en 2019 gaat verrekenen met de verschuldigde bijdrage over 2020.

4.1 De VvE heeft vijf bezwaren (grieven) tegen het vonnis van de kantonrechter ingediend. De grieven betreffen twee onderwerpen: de vraag of de VvE onrechtmatig gehandeld heeft in het kader van de door [geïntimeerde] aangedragen huurder (de grieven I tot en met IV) en de wijze van berekening van de servicekosten (grief V). Heeft de VvE onrechtmatig gehandeld inzake de verhuur? 4.2 In het reglement van splitsing is bepaald dat de eigenaar schriftelijk toestemming van de vergadering c.q. het bestuur nodig heeft voor de ingebruikgeving van zijn appartement aan een derde. Het bestuur is gevolmachtigd om toestemming te verlenen. In het geval het bestuur redenen heeft om te twijfelen of zij toestemming kan geven, is het bestuur gehouden om binnen veertien dagen een algemene ledenvergadering bijeen te roepen zodat de leden kunnen beslissen. Uit artikel 20a lid 3 van het reglement van splitsing blijkt dat weigering van een gegadigde slechts mag plaatsvinden, wanneer naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen. In het splitsingsreglement is geen leeftijdsgrens opgenomen. 4.3 [geïntimeerde] heeft op 23 april 2020 het bestuur verzocht om een kennismakingsgesprek en om de hiervoor omschreven toestemming te verlenen. Vaststaat dat op 30 april 2020 een kennismakingsgesprek heeft plaatsgevonden met het bestuur. Het bestuur, dat een volmacht had om te beslissen, heeft geen toestemming verleend vanwege zijn leeftijd. Dat volgt uit de schriftelijke verklaring van de potentiële huurder over de gang van zaken tijdens het kennismakingsgesprek waarin hij onder meer verklaart dat het bestuur in het kennismakingsgesprek te kennen gaf geen toestemming te geven voor het ingebruikgeven van het appartement omdat hij te jong was. Die verklaring wordt ondersteund door de brief van 27 mei 2020 van het bestuur, waarin zij aan de leden schrijft: Echter, het bestuur wordt momenteel gedwongen, toestemming te verlenen tot bewoning van een huurappartement door een persoon die de seniorenleeftijd bij lange na niet heeft. Het bestuur heeft er alles aan gedaan, dit tegen te houden en heeft de aspirant huurder tenslotte medegedeeld, geen toestemming tot bewoning te geven vanwege zijn jonge leeftijd. Het bestuur had een volmacht en heeft die gebruikt om de kandidaat huurder toestemming te onthouden. Het bestuur heeft vervolgens evenmin de vergadering bijeengeroepen, waartoe hij was gehouden op grond van artikel 20a lid 2a van het splitsingsreglement als hij redenen had om te twijfelen of hij toestemming kon geven en wel binnen veertien dagen vanaf de datum van ontvangst van de brief van 23 april 2020 waarin om toestemming werd gevraagd. Het bestuur heeft echter pas op 29 mei 2020 alsnog toestemming tot bewoning verleend nadat hij door zijn juridisch adviseur erop was gewezen dat zijn standpunt onhoudbaar was. Bij die stand van zaken is het niet relevant of tijdens het gesprek door [geïntimeerde] is gevraagd om een algemene ledenvergadering uit te schrijven. Die verplichting rustte op het bestuur zelf. Het bestuur had zelf, voor zover in verband met de coronamaatregelen een fysieke vergadering niet mogelijk was, tijdig voor een alternatieve ledenraadpleging dienen te zorgen. Dat heeft het bestuur niet gedaan. De huurder, die dringend op zoek was naar woonruimte - wat bij het bestuur bekend was - had inmiddels andere woonruimte gezocht en gevonden. Dat de huurder het appartement niet langer wilde huren is het directe gevolg van de aanvankelijke weigering en het talmen om op dat besluit terug te komen, hoewel van meet af aan duidelijk had behoren te zijn dat die weigering geen stand kon houden. Door het geen toestemming te verlenen alleen vanwege het feit dat de huurder 27 jaar was, en de akte van splitsing geen leeftijdgrens kende, handelde de het bestuur en daarmee de VvE onrechtmatig jegens [geïntimeerde] en is zij gehouden de door hem geleden schade te vergoeden. Schade 4.4 [geïntimeerde] heeft als schade geclaimd de gederfde huurinkomsten over de maanden mei tot en met oktober 2020. Het appartement heeft zes maanden leeggestaan en [geïntimeerde] heeft in die tijd geen huurinkomsten ontvangen. Vaststaat dat het appartement al die tijd op een woningsite heeft gestaan en zich tot november 2020 geen nieuwe huurder heeft gemeld. Dat het aan [geïntimeerde] zou zijn te wijten dat geen huurder is gevonden, zoals door de VvE is gesteld, is niet onderbouwd. Het feit dat de eerdere huurder zich wel binnen aan maand na plaatsing op een woningsite had gemeld kan daarvoor niet dienen. Het hof neemt dan ook als vaststaand aan dat de leegstandsschade in die maanden is te wijten aan het onthouden van toestemming door de VvE. Als de VvE de huurder wel toestemming zou hebben verleend, zoals zij had moeten doen, zou de aspirant-huurder van [geïntimeerde] op 1 mei 2020 zijn intrek in het appartement hebben genomen tegen een huurprijs van 754,- per maand waarin ook een vergoeding voor de servicekosten en gas- en elektra was opgenomen. Niet weersproken is dat die laatstgenoemde kosten ook bij leegstand en nul-verbruik moeten worden voldaan, gelet op het door de VvE gehanteerde systeem. Dat die huurprijs door [geïntimeerde] met de huurder was overeengekomen is door hem voldoende aangetoond. Het mislopen van die huurinkomsten is het gevolg van het onrechtmatig handelen van de VvE. De grieven I tot en met IV slagen niet. De servicekosten 4.5 Het appartementencomplex omvat 124 woningen en 40 garages (nrs. 126 tot en met 165). De breukdelen van de appartementen zijn opgenomen in artikel 23 van het reglement van splitsing. In artikel 23 lid 4 is opgenomen dat de vergadering van eigenaars kan besluiten dat in afwijking van het in de vorige leden bepaalde de gemeenschappelijke baten zullen worden verdeeld en de kosten die voor gemeenschappelijke rekening zijn, zullen worden gedragen in een verhouding die de breukdelen benaderen maar eenvoudiger te berekenen zijn. In artikel 17 is opgenomen welke schulden en kosten voor de gezamenlijke eigenaars komen. 4.6 [geïntimeerde] heeft gesteld dat de VvE al jarenlang doelbewust in strijd met de splitsingsakte heeft gehandeld (en nog altijd handelt) door de maandelijkse eigenaarsbijdrage niet in overeenstemming met de in de splitsingsakte en in het daarin opgenomen reglement, vast te stellen. De VvE maakt geen onderscheid tussen gemeenschappelijke kosten als bedoeld in artikel 17 van de splitsingsakte en kosten van de gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte. De VvE heeft alle gemeenschappelijke kosten omgeslagen over 11.566 breukdelen (het totaal van de breukdelen van de woonappartementen), terwijl dit op basis van de splitsingsakte over 12.438 breukdelen verdeeld dient te worden. De kosten als bedoeld in artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte zijn daarbij uitsluitend voor rekening gekomen van de appartementsrechten die zien op woningen en dus over 11.566 breukdelen. [geïntimeerde] heeft ten gevolge daarvan jarenlang een te hoge eigenaarsbijdrage betaald en doet dat thans nog steeds. Hoewel VvE weet dat dit niet is toegestaan, heeft zij tot op heden geweigerd de splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement na te leven en haar berekening(en) dienovereenkomstig te corrigeren. 4.7 Volgens de VvE stelt zij de breukdelen inderdaad op andere wijze vast dan in het splitsingsreglement is opgenomen. Zij heeft hiertoe in de algemene vergadering van 19 januari 1978 een besluit genomen. De garages zijn sedertdien buiten beschouwing gelaten voor wat betreft de berekening van de afzonderlijke bijdrage van de (algemene) servicekosten (breukdelen).

4.17 De grieven slagen niet. Het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd. Omdat de VvE in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof de VvE tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De wettelijke rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 4.18 De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Het hof: 5.1 bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland van 28 december 2021, 5.2 veroordeelt de VvE tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep: € 343,- aan griffierecht, € 3.062,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief III); 5.3 bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 5.4 verklaart de veroordelingen/proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 5.5 wijst af wat meer of anders is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. I. Tubben, J.H. Kuiper, en J.E. Wichers en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 september 2023. Artikelen 20 en 20a reglement van splitsing Grief I. € 650,- kale huur en € 104, - voor water, gas en elektra. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.309.644/01 (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9084128) arrest van 12 september 2023 in de zaak van Vereniging van Eigenaars Wooncentrum "Valkenstede”, gevestigd in Hoogeveen, die hoger beroep heeft ingesteld, bij de kantonrechter: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie, hierna: de VvE, advocaat: mr. E. van Meulen, die kantoor houdt in Naarden, tegen [geïntimeerde] , wonende in [woonplaats1] , bij de kantonrechter: eiser in conventie en verweerder in reconventie, hierna: [geïntimeerde], advocaat: mr. R. Hoiting, die kantoor houdt in Groningen. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 De VvE heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 28 december 2021 dat de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, heeft gewezen. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep, - het tussenarrest van 31 mei 2022, - de mondelinge behandeling waarvan een proces-verbaal is opgemaakt, - de akte indiening aanvullende producties, - de memorie van grieven met vermeerdering van eis, - de memorie van antwoord, - de antwoordakte van de VvE. 1.2 Vervolgens is een datum voor arrest vastgesteld. 2De kern van de zaak 2.1 [geïntimeerde] vindt dat de VvE onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door een huurder van een van zijn appartementen te weigeren op basis van leeftijd en heeft naast een verklaring voor recht schadevergoeding gevorderd ter zake van gederfde huurinkomsten. De VvE op haar beurt heeft betaling gevorderd van haar facturen van februari 2020 tot en met april 2021 die [geïntimeerde] vanaf februari 2020 (deels) onbetaald laat c.q. heeft verrekend, omdat hij vindt dat de eigenaarsbijdragen voor de servicekosten onjuist zijn berekend. 2.2 De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de VvE jegens [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld en de vordering tot schadevergoeding toegewezen. In reconventiezijn de vorderingen van de VvE afgewezen. De VvE is in conventie en in reconventie in de (proces)kosten veroordeeld. 2.3 De VvE vordert in hoger beroep dat het vonnis van de rechtbank wordt vernietigd en dat de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen, danwel worden gematigd en de vordering van de VvE (na vermeerdering van eis) van € 32.861,76 wordt toegewezen met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure. 2.4 Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen en zal hierna motiveren hoe het tot dat oordeel komt, na eerst de feiten te hebben vermeld.

3.1 De VvE is een vereniging van eigenaren van het appartementencomplex de Valkenstede in Hoogeveen. Bij akte van splitsing van 29 december 1976 is de VvE opgericht en is het pand gesplitst in 164 appartementsrechten met verschillende breukdelen. Het totaal van de breukdelen bedraagt 12438. De splitsingsakte is op 29 januari 1979 gewijzigd. In het reglement van splitsing is onder meer het volgende opgenomen: Artikel 20 1. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijk gedeelten en de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik wil geven en eveneens het genot van de gemeenschappelijke huishouding aan die ander wil doen verschaffen, zal die ander het gebruik respectievelijk genot slechts kunnen verkrijgen na voorafgaande schriftelijke toestemming van de vergadering (...) Artikel 20a 1. Teneinde de toestemming van de vergadering te verkrijgen zal de gegadigde zich schriftelijk wenden tot het bestuur onder verstrekking van alle verlangde gegevens, welk dienstig zijn ter beoordeling van de gegadigde en zijn gezin. 2. De vergadering is gerechtigd het bestuur volmacht te verlenen de haar toekomende bevoegdheid tot het geven van toestemming aan gegadigden uit te oefenen. 2a. Het bestuur is verplicht binnen veertien dagen na de ontvangst van het in het eerste lid bedoelde schrijven een vergadering bijeen te roepen in het, nadat een volmacht als bedoeld in het vorige lid is gegeven, niet zelf de toestemming heeft gegeven, dan wel indien het deze niet vermag te geven. 3. Weigering van de gegadigde zal slechts mogen plaats vinden, indien naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen en wanneer niet voldaan is aan het bepaalde in de artikelen 20 en 21. 3.2 [geïntimeerde] is sinds 2013 eigenaar van de appartementsrechten met index 46, 58, 62, 63, 67, 77, 81 en163 en daarmee voor 591 breukdelen gerechtigd tot gemeenschap. Deze appartementen worden door [geïntimeerde] verhuurd. 3.3 In een nieuwsbrief van 6 december 2019 heeft de VvE haar leden geïnformeerd dat personen die de leeftijd van 55 jaren nog niet hebben bereikt, enkel onder strikte voorwaarden worden toegelaten tot het appartementencomplex. [geïntimeerde] heeft in een brief van 8 april 2020 aangegeven dat het niet is toegestaan om een leeftijdsgrens te hanteren. 3.4 Op 23 april 2020 heeft [geïntimeerde] het bestuur van de VvE per e-mail op de hoogte gesteld dat hij een potentiële huurder heeft en heeft om een kennismakingsgesprek verzocht. Dat kennismakingsgesprek met de toen 27-jarige aspirant-huurder heeft op 30 april 2020 plaatsgevonden. Dat gesprek heeft niet geleid tot toestemming. 3.5 [geïntimeerde] heeft in een brief van 16 mei 2020 aan het bestuur verzocht alsnog toestemming te geven, dan wel een ledenvergadering bijeen te roepen. Ook heeft [geïntimeerde] de VvE aansprakelijk gesteld voor de te lijden schade als gevolg van het onrechtmatig handelen van de VvE. 3.6 In een brief van 18 mei 2020 heeft de VvE gereageerd en aangegeven dat zij, gelet op de corona-maatregelen, niet over zal gaan tot het bijeenroepen van een vergadering. Wel is voorgesteld om over te gaan tot een schriftelijke stemming. 3.7 In een brief van 20 mei 2020 van het bestuur aan (de advocaat van) [geïntimeerde] wordt als onderbouwing voor de weigering op grond van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 20a lid 3 van het reglement van splitsing, verwezen naar de gemiddelde leeftijd van de bewoners die boven de 70 lag3.8 In een brief van 27 mei 2020 heeft het bestuur de appartementseigenaren laten weten dat zij juridisch advies heeft ingewonnen. Uit het advies bleek dat zij onterecht een leeftijdsgrens heeft gehanteerd, omdat een leeftijdsgrens ontbreekt in de akte van splitsing. 3.8 Na ontvangst van de brief van het bestuur heeft [geïntimeerde] contact opgenomen met de potentiële huurder. De huurder had inmiddels een andere woonruimte gevonden. [geïntimeerde] heeft vervolgens het bestuur gesommeerd tot betaling van de door hem geleden schade. 3.9 Op 15 augustus 2022 heeft [geïntimeerde] een appartement verkocht (nr. 58 daarna beschikte hij nog over nog 512 breukdelen) en op 28 oktober 2022 een tweede (nr. 67). [geïntimeerde] heeft nu nog zes appartementen en is daarmee voor 429 breukdelen gerechtigd tot de gemeenschap. 3.10 In een e-mail van 3 november 2020 kondigt [geïntimeerde] aan dat hij de te veel betaalde bijdragen over de jaren 2018 en 2019 gaat verrekenen met de verschuldigde bijdrage over 2020.

4.1 De VvE heeft vijf bezwaren (grieven) tegen het vonnis van de kantonrechter ingediend. De grieven betreffen twee onderwerpen: de vraag of de VvE onrechtmatig gehandeld heeft in het kader van de door [geïntimeerde] aangedragen huurder (de grieven I tot en met IV) en de wijze van berekening van de servicekosten (grief V). Heeft de VvE onrechtmatig gehandeld inzake de verhuur? 4.2 In het reglement van splitsing is bepaald dat de eigenaar schriftelijk toestemming van de vergadering c.q. het bestuur nodig heeft voor de ingebruikgeving van zijn appartement aan een derde. Het bestuur is gevolmachtigd om toestemming te verlenen. In het geval het bestuur redenen heeft om te twijfelen of zij toestemming kan geven, is het bestuur gehouden om binnen veertien dagen een algemene ledenvergadering bijeen te roepen zodat de leden kunnen beslissen. Uit artikel 20a lid 3 van het reglement van splitsing blijkt dat weigering van een gegadigde slechts mag plaatsvinden, wanneer naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen. In het splitsingsreglement is geen leeftijdsgrens opgenomen. 4.3 [geïntimeerde] heeft op 23 april 2020 het bestuur verzocht om een kennismakingsgesprek en om de hiervoor omschreven toestemming te verlenen. Vaststaat dat op 30 april 2020 een kennismakingsgesprek heeft plaatsgevonden met het bestuur. Het bestuur, dat een volmacht had om te beslissen, heeft geen toestemming verleend vanwege zijn leeftijd. Dat volgt uit de schriftelijke verklaring van de potentiële huurder over de gang van zaken tijdens het kennismakingsgesprek waarin hij onder meer verklaart dat het bestuur in het kennismakingsgesprek te kennen gaf geen toestemming te geven voor het ingebruikgeven van het appartement omdat hij te jong was. Die verklaring wordt ondersteund door de brief van 27 mei 2020 van het bestuur, waarin zij aan de leden schrijft: Echter, het bestuur wordt momenteel gedwongen, toestemming te verlenen tot bewoning van een huurappartement door een persoon die de seniorenleeftijd bij lange na niet heeft. Het bestuur heeft er alles aan gedaan, dit tegen te houden en heeft de aspirant huurder tenslotte medegedeeld, geen toestemming tot bewoning te geven vanwege zijn jonge leeftijd. Het bestuur had een volmacht en heeft die gebruikt om de kandidaat huurder toestemming te onthouden. Het bestuur heeft vervolgens evenmin de vergadering bijeengeroepen, waartoe hij was gehouden op grond van artikel 20a lid 2a van het splitsingsreglement als hij redenen had om te twijfelen of hij toestemming kon geven en wel binnen veertien dagen vanaf de datum van ontvangst van de brief van 23 april 2020 waarin om toestemming werd gevraagd. Het bestuur heeft echter pas op 29 mei 2020 alsnog toestemming tot bewoning verleend nadat hij door zijn juridisch adviseur erop was gewezen dat zijn standpunt onhoudbaar was. Bij die stand van zaken is het niet relevant of tijdens het gesprek door [geïntimeerde] is gevraagd om een algemene ledenvergadering uit te schrijven. Die verplichting rustte op het bestuur zelf. Het bestuur had zelf, voor zover in verband met de coronamaatregelen een fysieke vergadering niet mogelijk was, tijdig voor een alternatieve ledenraadpleging dienen te zorgen. Dat heeft het bestuur niet gedaan. De huurder, die dringend op zoek was naar woonruimte - wat bij het bestuur bekend was - had inmiddels andere woonruimte gezocht en gevonden. Dat de huurder het appartement niet langer wilde huren is het directe gevolg van de aanvankelijke weigering en het talmen om op dat besluit terug te komen, hoewel van meet af aan duidelijk had behoren te zijn dat die weigering geen stand kon houden. Door het geen toestemming te verlenen alleen vanwege het feit dat de huurder 27 jaar was, en de akte van splitsing geen leeftijdgrens kende, handelde de het bestuur en daarmee de VvE onrechtmatig jegens [geïntimeerde] en is zij gehouden de door hem geleden schade te vergoeden. Schade 4.4 [geïntimeerde] heeft als schade geclaimd de gederfde huurinkomsten over de maanden mei tot en met oktober 2020. Het appartement heeft zes maanden leeggestaan en [geïntimeerde] heeft in die tijd geen huurinkomsten ontvangen. Vaststaat dat het appartement al die tijd op een woningsite heeft gestaan en zich tot november 2020 geen nieuwe huurder heeft gemeld. Dat het aan [geïntimeerde] zou zijn te wijten dat geen huurder is gevonden, zoals door de VvE is gesteld, is niet onderbouwd. Het feit dat de eerdere huurder zich wel binnen aan maand na plaatsing op een woningsite had gemeld kan daarvoor niet dienen. Het hof neemt dan ook als vaststaand aan dat de leegstandsschade in die maanden is te wijten aan het onthouden van toestemming door de VvE. Als de VvE de huurder wel toestemming zou hebben verleend, zoals zij had moeten doen, zou de aspirant-huurder van [geïntimeerde] op 1 mei 2020 zijn intrek in het appartement hebben genomen tegen een huurprijs van 754,- per maand waarin ook een vergoeding voor de servicekosten en gas- en elektra was opgenomen. Niet weersproken is dat die laatstgenoemde kosten ook bij leegstand en nul-verbruik moeten worden voldaan, gelet op het door de VvE gehanteerde systeem. Dat die huurprijs door [geïntimeerde] met de huurder was overeengekomen is door hem voldoende aangetoond. Het mislopen van die huurinkomsten is het gevolg van het onrechtmatig handelen van de VvE. De grieven I tot en met IV slagen niet. De servicekosten 4.5 Het appartementencomplex omvat 124 woningen en 40 garages (nrs. 126 tot en met 165). De breukdelen van de appartementen zijn opgenomen in artikel 23 van het reglement van splitsing. In artikel 23 lid 4 is opgenomen dat de vergadering van eigenaars kan besluiten dat in afwijking van het in de vorige leden bepaalde de gemeenschappelijke baten zullen worden verdeeld en de kosten die voor gemeenschappelijke rekening zijn, zullen worden gedragen in een verhouding die de breukdelen benaderen maar eenvoudiger te berekenen zijn. In artikel 17 is opgenomen welke schulden en kosten voor de gezamenlijke eigenaars komen. 4.6 [geïntimeerde] heeft gesteld dat de VvE al jarenlang doelbewust in strijd met de splitsingsakte heeft gehandeld (en nog altijd handelt) door de maandelijkse eigenaarsbijdrage niet in overeenstemming met de in de splitsingsakte en in het daarin opgenomen reglement, vast te stellen. De VvE maakt geen onderscheid tussen gemeenschappelijke kosten als bedoeld in artikel 17 van de splitsingsakte en kosten van de gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte. De VvE heeft alle gemeenschappelijke kosten omgeslagen over 11.566 breukdelen (het totaal van de breukdelen van de woonappartementen), terwijl dit op basis van de splitsingsakte over 12.438 breukdelen verdeeld dient te worden. De kosten als bedoeld in artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte zijn daarbij uitsluitend voor rekening gekomen van de appartementsrechten die zien op woningen en dus over 11.566 breukdelen. [geïntimeerde] heeft ten gevolge daarvan jarenlang een te hoge eigenaarsbijdrage betaald en doet dat thans nog steeds. Hoewel VvE weet dat dit niet is toegestaan, heeft zij tot op heden geweigerd de splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement na te leven en haar berekening(en) dienovereenkomstig te corrigeren. 4.7 Volgens de VvE stelt zij de breukdelen inderdaad op andere wijze vast dan in het splitsingsreglement is opgenomen. Zij heeft hiertoe in de algemene vergadering van 19 januari 1978 een besluit genomen. De garages zijn sedertdien buiten beschouwing gelaten voor wat betreft de berekening van de afzonderlijke bijdrage van de (algemene) servicekosten (breukdelen).

4.17 De grieven slagen niet. Het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd. Omdat de VvE in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof de VvE tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De wettelijke rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 4.18 De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Het hof: 5.1 bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland van 28 december 2021, 5.2 veroordeelt de VvE tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep: € 343,- aan griffierecht, € 3.062,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief III); 5.3 bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 5.4 verklaart de veroordelingen/proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 5.5 wijst af wat meer of anders is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. I. Tubben, J.H. Kuiper, en J.E. Wichers en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 september 2023. Artikelen 20 en 20a reglement van splitsing Grief I. € 650,- kale huur en € 104, - voor water, gas en elektra. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853

De achtergrond van dit besluit is dat de algemene kosten voor wat betreft onderhoud, personeel, schoonmaak en energie geen of nauwelijks betrekking hebben op de garages. De garages hebben met andere woorden geen profijt van alle kosten die de gemeenschappelijke huishouding betreffen. Wel geldt voor de garages een aparte bijdrage voor kosten van verzekering en onderhoud. Volgens de VvE biedt artikel 23 lid 4 van het splitsingsreglement de grondslag voor een afwijkende verdeling. Dat besluit is dan ook niet in strijd met het splitsingsreglement. Dat geldt ook voor ieder jaar nadien waarin de begroting is vastgesteld. Afwijkende berekening toegestaan? 4.8 De eerste vraag die moet worden beantwoord is of op basis van artikel 23 lid 4 van het splitsingsreglement een afwijkende berekening van de (algemene) servicekosten kan worden gebaseerd, zoals de VvE stelt. Niet in geschil is dat op grond van artikel 29 lid 4 een aantal specifieke kostenposten wel aan de afzonderlijke appartementen kunnen worden toegerekend. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend en motiveert dit als volgt. Weliswaar staat in artikel 23 lid 4 splitsingsreglement dat de VvE bevoegd is te besluiten om de gemeenschappelijke kosten zullen worden gedragen in een verhouding die voormelde breukdelen benaderen maar eenvoudiger te berekenen zijn, maar inhoudelijk betekent dat niet dat de VvE op basis daarvan de breukdelen van de garages volledig kan uitsluiten van de berekening, omdat dit leidt tot een wezenlijk andere verdeelsleutel. In plaats van omslag over 12.438 leidt dit tot een omslag over 11.566 breukdelen. Terecht heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat een uitleg waarbij dit zou worden toegestaan niet strookt met het beschermende karakter van de openbare registers. De splitsingsakte moet objectief worden uitgelegd. In het kader van de rechtszekerheid mag daarbij alleen acht worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven stukken kenbaar zijn. Voor [geïntimeerde] was dat de splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsreglement, waaruit dit niet blijkt. Als de VvE een andere verdeelsleutel wil, moet zij het splitsingsreglement wijzigen, zoals zij ook heeft geprobeerd tijdens de algemene ledenvergadering van 28 november 2022. Toen werd echter het vereiste quorum niet gehaald. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat artikel 23 lid 4 van het splitsingsreglement geen basis biedt voor de verdeelsleutel zoals door de VvE wordt gehanteerd. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de verdeelsleutel zoals door de VvE wordt gehanteerd, in strijd is met het splitsingsreglement, zodat het besluit daartoe en alle besluiten nadien omtrent de berekening van de servicekosten op grond van artikel 2:14 lid 1 BW in overeenstemming met artikel 5:129 lid 2 BW nietig zijn. Dat brengt met zich mee dat zoals [geïntimeerde] heeft gevorderd een herberekening zal moeten plaatsvinden aan de hand van de juiste verdeelsleutel zoals opgenomen in het splitsingsreglement. 4.9 Dat op grond van redelijkheid en billijkheid de garages kunnen worden uitgesloten van het betalen van servicekosten en de eigenaren van de garages slechts te laten betalen voor onderhoud en verzekering is eveneens niet aan de orde. In de splitsingsakte zijn de breukdelen van de verschillende types garages beduidend lager vastgesteld: 18, 22 en 38 dan de breukdelen van de verschillende types appartementen: 83, 87, 79, 108, 133, en 107. Die lagere breukdelen leiden tot een lager aandeel in de totale servicekosten. In die zin is er dus rekening gehouden met een afwijkend gebruik. Daarnaast hoeven de garages conform het splitsingsreglement niet mee te dragen aan de kosten zoals genoemd in artikel 29 lid 4 van het splitsingsreglement. Daaronder vallen onder meer de stookkosten en schoonmaakkosten. Ook in die zin is er rekening gehouden met de andere positie van de garages. Dat al veertig jaar op basis van nietige besluiten de servicekosten worden vastgesteld en herberekening voor onrust zal zorgen, mag zo zijn, maar laat onverlet dat [geïntimeerde] het recht heeft om de nietigheid van de besluiten in te roepen. 4.10 Nu ook het hof tot het oordeel komt dat er sprake is van nietige besluiten met betrekking tot de berekening van de servicekosten, moet worden beoordeeld in hoeverre de VvE een vordering heeft op [geïntimeerde] . De VvE heeft in hoger beroep veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot betaling van € 32.861,76. Op de VvE rust de stelplicht en bij voldoende betwisting de bewijslast van haar vordering. Zij heeft hiertoe een berekening overgelegd per appartement van [geïntimeerde] vanaf periode 1 februari 2020 tot en met 28 oktober 2022. Vaststaat dat dit bedrag is gebaseerd op het onjuiste aantal breukdelen en dus niet kan dienen als basis voor de berekening van de hoogte van de door de VvE gestelde vordering. Zij heeft geen berekening overgelegd op basis van de verschillende kosten naar het aantal breukdelen zoals in het splitsingsreglement staat vermeld. Nu de VvE uitgaat van een omslag over minder breukdelen dan in het splitsingsreglement staat vermeld kan het niet anders zijn dan dat het bedrag dat [geïntimeerde] is verschuldigd, lager is. Dat wordt ook bevestigd door de overgelegde email van 21 september 2022 waarin de servicebijdragen zijn berekend waarbij de breukdelen van de garages zijn meegenomen. Zowel in de tweede als derde tabel (waarbij het verschil bestaat uit de schoonmaakkosten) zijn de servicekosten per appartement beduidend lager. 4.11 [geïntimeerde] heeft ter zake per jaar een uitvoerige berekening overgelegd. Volgens hem had de VvE over de jaren 2020 tot en met 2022 hooguit totaal € 78.240,26 in rekening mogen brengen. Niet weersproken is dat [geïntimeerde] ter zake daarvan reeds € 68.177,25 heeft betaald. [geïntimeerde] voert aan dat hij bevoegd is het overschot van € 10.063,01 te verrekenen met hetgeen hij over de jaren 2014 tot en met 2019 onverschuldigd aan de VvE heeft betaald, volgens hem is dat € 15.770,74. Aldus heeft de VvE geen vordering (meer) op hem, aldus [geïntimeerde] . De VvE heeft deze berekening bestreden onder meer omdat volgens haar niet inzichtelijk is welke kosten [geïntimeerde] tot de (algemene) servicekosten rekent die over alle breukdelen moeten worden omgeslagen. Verjaring 4.12 De VvE heeft een beroep gedaan op verjaring van de vordering van [geïntimeerde] uit onverschuldigde betaling. Volgens de VvE had [geïntimeerde] bij iedere begroting kunnen vaststellen dat werd afgeweken van de breukdelen zoals genoemd in artikel 23 van het splitsingsreglement. 4.13 Daargelaten dat de bevoegdheid tot verrekening niet eindigt door verjaring (vergelijk artikel 6:131 lid 1 BW), verjaart op grond van artikel 3:309 BW een vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling vijf jaar nadat de eiser bekend had kunnen zijn met de vordering. Het criterium ‘bekend is geworden’ in artikel 3:309 BW moet subjectief worden opgevat; dat betekent dat voor het aanvangen van de verjaringstermijn vereist is dat de schuldeiser daadwerkelijk bekend was met het bestaan van zijn vordering en de persoon van de ontvanger. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij op 29 mei 2020 bekend is geworden met het feit dat de VvE de maandelijkse eigenaarsbijdragen in strijd met de splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement heeft vastgesteld, zodat zijn vordering(en) thans nog niet zijn verjaard. Het hof is van oordeel dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] op een eerder moment daadwerkelijk bekend is geworden met het bestaan van zijn vordering op grond van een berekening van de eigenaarsbijdragen in strijd met de splitsingsakte.

De achtergrond van dit besluit is dat de algemene kosten voor wat betreft onderhoud, personeel, schoonmaak en energie geen of nauwelijks betrekking hebben op de garages. De garages hebben met andere woorden geen profijt van alle kosten die de gemeenschappelijke huishouding betreffen. Wel geldt voor de garages een aparte bijdrage voor kosten van verzekering en onderhoud. Volgens de VvE biedt artikel 23 lid 4 van het splitsingsreglement de grondslag voor een afwijkende verdeling. Dat besluit is dan ook niet in strijd met het splitsingsreglement. Dat geldt ook voor ieder jaar nadien waarin de begroting is vastgesteld. Afwijkende berekening toegestaan? 4.8 De eerste vraag die moet worden beantwoord is of op basis van artikel 23 lid 4 van het splitsingsreglement een afwijkende berekening van de (algemene) servicekosten kan worden gebaseerd, zoals de VvE stelt. Niet in geschil is dat op grond van artikel 29 lid 4 een aantal specifieke kostenposten wel aan de afzonderlijke appartementen kunnen worden toegerekend. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend en motiveert dit als volgt. Weliswaar staat in artikel 23 lid 4 splitsingsreglement dat de VvE bevoegd is te besluiten om de gemeenschappelijke kosten zullen worden gedragen in een verhouding die voormelde breukdelen benaderen maar eenvoudiger te berekenen zijn, maar inhoudelijk betekent dat niet dat de VvE op basis daarvan de breukdelen van de garages volledig kan uitsluiten van de berekening, omdat dit leidt tot een wezenlijk andere verdeelsleutel. In plaats van omslag over 12.438 leidt dit tot een omslag over 11.566 breukdelen. Terecht heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat een uitleg waarbij dit zou worden toegestaan niet strookt met het beschermende karakter van de openbare registers. De splitsingsakte moet objectief worden uitgelegd. In het kader van de rechtszekerheid mag daarbij alleen acht worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven stukken kenbaar zijn. Voor [geïntimeerde] was dat de splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsreglement, waaruit dit niet blijkt. Als de VvE een andere verdeelsleutel wil, moet zij het splitsingsreglement wijzigen, zoals zij ook heeft geprobeerd tijdens de algemene ledenvergadering van 28 november 2022. Toen werd echter het vereiste quorum niet gehaald. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat artikel 23 lid 4 van het splitsingsreglement geen basis biedt voor de verdeelsleutel zoals door de VvE wordt gehanteerd. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de verdeelsleutel zoals door de VvE wordt gehanteerd, in strijd is met het splitsingsreglement, zodat het besluit daartoe en alle besluiten nadien omtrent de berekening van de servicekosten op grond van artikel 2:14 lid 1 BW in overeenstemming met artikel 5:129 lid 2 BW nietig zijn. Dat brengt met zich mee dat zoals [geïntimeerde] heeft gevorderd een herberekening zal moeten plaatsvinden aan de hand van de juiste verdeelsleutel zoals opgenomen in het splitsingsreglement. 4.9 Dat op grond van redelijkheid en billijkheid de garages kunnen worden uitgesloten van het betalen van servicekosten en de eigenaren van de garages slechts te laten betalen voor onderhoud en verzekering is eveneens niet aan de orde. In de splitsingsakte zijn de breukdelen van de verschillende types garages beduidend lager vastgesteld: 18, 22 en 38 dan de breukdelen van de verschillende types appartementen: 83, 87, 79, 108, 133, en 107. Die lagere breukdelen leiden tot een lager aandeel in de totale servicekosten. In die zin is er dus rekening gehouden met een afwijkend gebruik. Daarnaast hoeven de garages conform het splitsingsreglement niet mee te dragen aan de kosten zoals genoemd in artikel 29 lid 4 van het splitsingsreglement. Daaronder vallen onder meer de stookkosten en schoonmaakkosten. Ook in die zin is er rekening gehouden met de andere positie van de garages. Dat al veertig jaar op basis van nietige besluiten de servicekosten worden vastgesteld en herberekening voor onrust zal zorgen, mag zo zijn, maar laat onverlet dat [geïntimeerde] het recht heeft om de nietigheid van de besluiten in te roepen. 4.10 Nu ook het hof tot het oordeel komt dat er sprake is van nietige besluiten met betrekking tot de berekening van de servicekosten, moet worden beoordeeld in hoeverre de VvE een vordering heeft op [geïntimeerde] . De VvE heeft in hoger beroep veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot betaling van € 32.861,76. Op de VvE rust de stelplicht en bij voldoende betwisting de bewijslast van haar vordering. Zij heeft hiertoe een berekening overgelegd per appartement van [geïntimeerde] vanaf periode 1 februari 2020 tot en met 28 oktober 2022. Vaststaat dat dit bedrag is gebaseerd op het onjuiste aantal breukdelen en dus niet kan dienen als basis voor de berekening van de hoogte van de door de VvE gestelde vordering. Zij heeft geen berekening overgelegd op basis van de verschillende kosten naar het aantal breukdelen zoals in het splitsingsreglement staat vermeld. Nu de VvE uitgaat van een omslag over minder breukdelen dan in het splitsingsreglement staat vermeld kan het niet anders zijn dan dat het bedrag dat [geïntimeerde] is verschuldigd, lager is. Dat wordt ook bevestigd door de overgelegde email van 21 september 2022 waarin de servicebijdragen zijn berekend waarbij de breukdelen van de garages zijn meegenomen. Zowel in de tweede als derde tabel (waarbij het verschil bestaat uit de schoonmaakkosten) zijn de servicekosten per appartement beduidend lager. 4.11 [geïntimeerde] heeft ter zake per jaar een uitvoerige berekening overgelegd. Volgens hem had de VvE over de jaren 2020 tot en met 2022 hooguit totaal € 78.240,26 in rekening mogen brengen. Niet weersproken is dat [geïntimeerde] ter zake daarvan reeds € 68.177,25 heeft betaald. [geïntimeerde] voert aan dat hij bevoegd is het overschot van € 10.063,01 te verrekenen met hetgeen hij over de jaren 2014 tot en met 2019 onverschuldigd aan de VvE heeft betaald, volgens hem is dat € 15.770,74. Aldus heeft de VvE geen vordering (meer) op hem, aldus [geïntimeerde] . De VvE heeft deze berekening bestreden onder meer omdat volgens haar niet inzichtelijk is welke kosten [geïntimeerde] tot de (algemene) servicekosten rekent die over alle breukdelen moeten worden omgeslagen. Verjaring 4.12 De VvE heeft een beroep gedaan op verjaring van de vordering van [geïntimeerde] uit onverschuldigde betaling. Volgens de VvE had [geïntimeerde] bij iedere begroting kunnen vaststellen dat werd afgeweken van de breukdelen zoals genoemd in artikel 23 van het splitsingsreglement. 4.13 Daargelaten dat de bevoegdheid tot verrekening niet eindigt door verjaring (vergelijk artikel 6:131 lid 1 BW), verjaart op grond van artikel 3:309 BW een vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling vijf jaar nadat de eiser bekend had kunnen zijn met de vordering. Het criterium ‘bekend is geworden’ in artikel 3:309 BW moet subjectief worden opgevat; dat betekent dat voor het aanvangen van de verjaringstermijn vereist is dat de schuldeiser daadwerkelijk bekend was met het bestaan van zijn vordering en de persoon van de ontvanger. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij op 29 mei 2020 bekend is geworden met het feit dat de VvE de maandelijkse eigenaarsbijdragen in strijd met de splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement heeft vastgesteld, zodat zijn vordering(en) thans nog niet zijn verjaard. Het hof is van oordeel dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] op een eerder moment daadwerkelijk bekend is geworden met het bestaan van zijn vordering op grond van een berekening van de eigenaarsbijdragen in strijd met de splitsingsakte.