ECLI:NL:GHARL:2023:4800

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer BK-ARN 22/01078 uitspraakdatum: 6 juni 2023 Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 april 2022, nummer UTR 21/3703, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 17 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.571.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1.138,98 (hierna: de aanslag). 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft op 13 april 2023 een nader stuk ingediend. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 mei 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. R. van der Weide als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] en [naam2] , taxateur.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1904 gebouwde tussenwoning met een berging. De gebruiksoppervlakte is 328 m2 en de kaveloppervlakte is 255 m2.

3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak. 3.2. De heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 1.571.000. 3.3. Belanghebbende staat een waarde voor van € 1.213.000.

Vooraf 4.1. Belanghebbende heeft zich verzet tegen de behandeling van de onderhavige zaak door een enkelvoudige belastingkamer en er onder verwijzing naar de wettelijke bepalingen, de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie op gewezen dat uitgangspunt in hoger beroep een behandeling door een meervoudige kamer is en dat van een verwijzing naar een enkelvoudige kamer niet is gebleken. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende toegelicht dat hij niet van de ‘grillen’ van één rechter afhankelijk wil zijn en dat een uitspraak meer gewicht heeft indien deze door een meervoudige kamer wordt genomen, hetgeen voor toekomstige zaken van belang kan zijn. Hij heeft het Hof verzocht de behandeling van de zaak alsnog door een meervoudige kamer te laten plaatsvinden. 4.2. Ingevolge artikel 8:108, eerste lid, in combinatie met artikel 8:10a, eerste, tweede en derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), worden zaken die bij het Hof aanhangig worden gemaakt behandeld door een meervoudige kamer. Indien een zaak naar het oordeel van de meervoudige kamer geschikt is voor verdere behandeling door één rechter, kan deze naar een enkelvoudige kamer worden verwezen. Daar staat tegenover dat zaken die naar het oordeel van de enkelvoudige kamer ongeschikt zijn voor behandeling door één rechter, naar een meervoudige kamer worden verwezen. 4.3. Ook bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is uitgangspunt dat zaken door een meervoudige kamer worden afgedaan. Vanuit overwegingen van tijdigheid en doelmatigheid wordt – mede gelet op de grote instroom van met name WOZ- en BPM-zaken – echter niet elke zaak door een meervoudige kamer behandeld, maar wordt beoordeeld of een zaak zich leent voor een behandeling door één raadsheer. Dit betreft een kwestie van interne organisatie binnen het gerechtshof. Naar het oordeel van het Hof volstaat de vermelding op de uitnodigingsbrief om partijen ervan op de hoogte te stellen door welke (enkelvoudige dan wel meervoudige) kamer hun zaak ter zitting zal worden behandeld. Partijen kunnen hieruit opmaken of verwijzing in de zin van artikel 8:10a van de Awb heeft plaatsgevonden. Steun voor deze (pragmatische) handelwijze ontleent het Hof aan de wetsgeschiedenis van het voormalige artikel 27k van de Algemene wet inzake rijksbelastingen waarin uit wordt gegaan van een eenvoudige procedure onder toezicht van een rechter (Kamerstukken II, 29 251, nr. 5, blz. 12 en Kamerstukken II, 29 251, nr. 6, blz. 14-15). 4.4. Het Hof benadrukt dat indien gedurende de procedure blijkt dat een zaak bij nader inzien ongeschikt is voor behandeling door een enkelvoudige kamer verwijzing naar een meervoudige kamer plaatsvindt. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding daar in het onderhavige geval toe over te gaan. Naar het oordeel van het Hof zijn belanghebbendes grondwettelijke rechten met een behandeling door een enkelvoudige kamer voldoende gewaarborgd. Waarde 4.5. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 4.6. Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 4.7. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem in beroep overgelegde taxatiematrix, die in hoger beroep is verbeterd (hierna: de taxatiematrix). In de taxatiematrix zijn op basis van de vergelijkingsmethode vier in [woonplaats] gelegen onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt, en wel als volgt: Onroerende zaak [adres1] 8 [adres2] 25 [adres3] 1 [adres4] 33 Soort woning tussenwoning 2 onder 1 kap tussenwoning eindwoning tussenwoning Bouwjaar 1904 1904 1903 1913 1930 Kaveloppervlakte 255 m2 593 m2 420 m2 230 m2 168 m2 Waarde grond € 222.750 € 286.469 € 263.460 € 209.000 € 174.900 Gebruiksopp. 328 m2 292 m2 240 m2 330 m2 198 m2 Prijs per m2 € 4.104 € 4.843 € 5.261 € 4.256 € 4.791 Waarde gebr.

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 5Griffierecht en proceskosten Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 592 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 296), € 1.674 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837), ofwel in totaal op € 3.940.

Het Hof: – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond, – vernietigt de uitspraken op bezwaar, – vermindert de waarde tot € 1.450.000, – vermindert de aanslag dienovereenkomstig, – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.940, en – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof. Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De griffier, De raadsheer, (S. Darwinkel) (B.F.A van Huijgevoort) Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 6 juni 2023. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer BK-ARN 22/01078 uitspraakdatum: 6 juni 2023 Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 april 2022, nummer UTR 21/3703, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 17 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.571.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1.138,98 (hierna: de aanslag). 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft op 13 april 2023 een nader stuk ingediend. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 mei 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. R. van der Weide als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] en [naam2] , taxateur.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1904 gebouwde tussenwoning met een berging. De gebruiksoppervlakte is 328 m2 en de kaveloppervlakte is 255 m2.

3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak. 3.2. De heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 1.571.000. 3.3. Belanghebbende staat een waarde voor van € 1.213.000.

Vooraf 4.1. Belanghebbende heeft zich verzet tegen de behandeling van de onderhavige zaak door een enkelvoudige belastingkamer en er onder verwijzing naar de wettelijke bepalingen, de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie op gewezen dat uitgangspunt in hoger beroep een behandeling door een meervoudige kamer is en dat van een verwijzing naar een enkelvoudige kamer niet is gebleken. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende toegelicht dat hij niet van de ‘grillen’ van één rechter afhankelijk wil zijn en dat een uitspraak meer gewicht heeft indien deze door een meervoudige kamer wordt genomen, hetgeen voor toekomstige zaken van belang kan zijn. Hij heeft het Hof verzocht de behandeling van de zaak alsnog door een meervoudige kamer te laten plaatsvinden. 4.2. Ingevolge artikel 8:108, eerste lid, in combinatie met artikel 8:10a, eerste, tweede en derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), worden zaken die bij het Hof aanhangig worden gemaakt behandeld door een meervoudige kamer. Indien een zaak naar het oordeel van de meervoudige kamer geschikt is voor verdere behandeling door één rechter, kan deze naar een enkelvoudige kamer worden verwezen. Daar staat tegenover dat zaken die naar het oordeel van de enkelvoudige kamer ongeschikt zijn voor behandeling door één rechter, naar een meervoudige kamer worden verwezen. 4.3. Ook bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is uitgangspunt dat zaken door een meervoudige kamer worden afgedaan. Vanuit overwegingen van tijdigheid en doelmatigheid wordt – mede gelet op de grote instroom van met name WOZ- en BPM-zaken – echter niet elke zaak door een meervoudige kamer behandeld, maar wordt beoordeeld of een zaak zich leent voor een behandeling door één raadsheer. Dit betreft een kwestie van interne organisatie binnen het gerechtshof. Naar het oordeel van het Hof volstaat de vermelding op de uitnodigingsbrief om partijen ervan op de hoogte te stellen door welke (enkelvoudige dan wel meervoudige) kamer hun zaak ter zitting zal worden behandeld. Partijen kunnen hieruit opmaken of verwijzing in de zin van artikel 8:10a van de Awb heeft plaatsgevonden. Steun voor deze (pragmatische) handelwijze ontleent het Hof aan de wetsgeschiedenis van het voormalige artikel 27k van de Algemene wet inzake rijksbelastingen waarin uit wordt gegaan van een eenvoudige procedure onder toezicht van een rechter (Kamerstukken II, 29 251, nr. 5, blz. 12 en Kamerstukken II, 29 251, nr. 6, blz. 14-15). 4.4. Het Hof benadrukt dat indien gedurende de procedure blijkt dat een zaak bij nader inzien ongeschikt is voor behandeling door een enkelvoudige kamer verwijzing naar een meervoudige kamer plaatsvindt. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding daar in het onderhavige geval toe over te gaan. Naar het oordeel van het Hof zijn belanghebbendes grondwettelijke rechten met een behandeling door een enkelvoudige kamer voldoende gewaarborgd. Waarde 4.5. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 4.6. Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 4.7. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem in beroep overgelegde taxatiematrix, die in hoger beroep is verbeterd (hierna: de taxatiematrix). In de taxatiematrix zijn op basis van de vergelijkingsmethode vier in [woonplaats] gelegen onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt, en wel als volgt: Onroerende zaak [adres1] 8 [adres2] 25 [adres3] 1 [adres4] 33 Soort woning tussenwoning 2 onder 1 kap tussenwoning eindwoning tussenwoning Bouwjaar 1904 1904 1903 1913 1930 Kaveloppervlakte 255 m2 593 m2 420 m2 230 m2 168 m2 Waarde grond € 222.750 € 286.469 € 263.460 € 209.000 € 174.900 Gebruiksopp. 328 m2 292 m2 240 m2 330 m2 198 m2 Prijs per m2 € 4.104 € 4.843 € 5.261 € 4.256 € 4.791 Waarde gebr.

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 5Griffierecht en proceskosten Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 592 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 296), € 1.674 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837), ofwel in totaal op € 3.940.

Het Hof: – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond, – vernietigt de uitspraken op bezwaar, – vermindert de waarde tot € 1.450.000, – vermindert de aanslag dienovereenkomstig, – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.940, en – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof. Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De griffier, De raadsheer, (S. Darwinkel) (B.F.A van Huijgevoort) Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 6 juni 2023. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer BK-ARN 22/01078 uitspraakdatum: 6 juni 2023 Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 april 2022, nummer UTR 21/3703, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 17 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.571.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1.138,98 (hierna: de aanslag). 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft op 13 april 2023 een nader stuk ingediend. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 mei 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. R. van der Weide als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] en [naam2] , taxateur.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1904 gebouwde tussenwoning met een berging. De gebruiksoppervlakte is 328 m2 en de kaveloppervlakte is 255 m2.

3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak. 3.2. De heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 1.571.000. 3.3. Belanghebbende staat een waarde voor van € 1.213.000.

Vooraf 4.1. Belanghebbende heeft zich verzet tegen de behandeling van de onderhavige zaak door een enkelvoudige belastingkamer en er onder verwijzing naar de wettelijke bepalingen, de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie op gewezen dat uitgangspunt in hoger beroep een behandeling door een meervoudige kamer is en dat van een verwijzing naar een enkelvoudige kamer niet is gebleken. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende toegelicht dat hij niet van de ‘grillen’ van één rechter afhankelijk wil zijn en dat een uitspraak meer gewicht heeft indien deze door een meervoudige kamer wordt genomen, hetgeen voor toekomstige zaken van belang kan zijn. Hij heeft het Hof verzocht de behandeling van de zaak alsnog door een meervoudige kamer te laten plaatsvinden. 4.2. Ingevolge artikel 8:108, eerste lid, in combinatie met artikel 8:10a, eerste, tweede en derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), worden zaken die bij het Hof aanhangig worden gemaakt behandeld door een meervoudige kamer. Indien een zaak naar het oordeel van de meervoudige kamer geschikt is voor verdere behandeling door één rechter, kan deze naar een enkelvoudige kamer worden verwezen. Daar staat tegenover dat zaken die naar het oordeel van de enkelvoudige kamer ongeschikt zijn voor behandeling door één rechter, naar een meervoudige kamer worden verwezen. 4.3. Ook bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is uitgangspunt dat zaken door een meervoudige kamer worden afgedaan. Vanuit overwegingen van tijdigheid en doelmatigheid wordt – mede gelet op de grote instroom van met name WOZ- en BPM-zaken – echter niet elke zaak door een meervoudige kamer behandeld, maar wordt beoordeeld of een zaak zich leent voor een behandeling door één raadsheer. Dit betreft een kwestie van interne organisatie binnen het gerechtshof. Naar het oordeel van het Hof volstaat de vermelding op de uitnodigingsbrief om partijen ervan op de hoogte te stellen door welke (enkelvoudige dan wel meervoudige) kamer hun zaak ter zitting zal worden behandeld. Partijen kunnen hieruit opmaken of verwijzing in de zin van artikel 8:10a van de Awb heeft plaatsgevonden. Steun voor deze (pragmatische) handelwijze ontleent het Hof aan de wetsgeschiedenis van het voormalige artikel 27k van de Algemene wet inzake rijksbelastingen waarin uit wordt gegaan van een eenvoudige procedure onder toezicht van een rechter (Kamerstukken II, 29 251, nr. 5, blz. 12 en Kamerstukken II, 29 251, nr. 6, blz. 14-15). 4.4. Het Hof benadrukt dat indien gedurende de procedure blijkt dat een zaak bij nader inzien ongeschikt is voor behandeling door een enkelvoudige kamer verwijzing naar een meervoudige kamer plaatsvindt. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding daar in het onderhavige geval toe over te gaan. Naar het oordeel van het Hof zijn belanghebbendes grondwettelijke rechten met een behandeling door een enkelvoudige kamer voldoende gewaarborgd. Waarde 4.5. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 4.6. Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 4.7. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem in beroep overgelegde taxatiematrix, die in hoger beroep is verbeterd (hierna: de taxatiematrix). In de taxatiematrix zijn op basis van de vergelijkingsmethode vier in [woonplaats] gelegen onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt, en wel als volgt: Onroerende zaak [adres1] 8 [adres2] 25 [adres3] 1 [adres4] 33 Soort woning tussenwoning 2 onder 1 kap tussenwoning eindwoning tussenwoning Bouwjaar 1904 1904 1903 1913 1930 Kaveloppervlakte 255 m2 593 m2 420 m2 230 m2 168 m2 Waarde grond € 222.750 € 286.469 € 263.460 € 209.000 € 174.900 Gebruiksopp. 328 m2 292 m2 240 m2 330 m2 198 m2 Prijs per m2 € 4.104 € 4.843 € 5.261 € 4.256 € 4.791 Waarde gebr.

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 5Griffierecht en proceskosten Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 592 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 296), € 1.674 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837), ofwel in totaal op € 3.940.

Het Hof: – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond, – vernietigt de uitspraken op bezwaar, – vermindert de waarde tot € 1.450.000, – vermindert de aanslag dienovereenkomstig, – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.940, en – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof. Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De griffier, De raadsheer, (S. Darwinkel) (B.F.A van Huijgevoort) Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 6 juni 2023. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

opp. € 1.346.250 € 1.414.031 € 1.262.540 € 1.404.500 € 948.600 Bijgebouwen Berging € 2.000 Zolder € 52.000 Kelder € 11.500 Garage € 20.000 Berging € 3.000 Kelder € 20.500 Kelder € 5.500 Berging € 2.000 Kwaliteit voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende Onderhoud matig/ voldoende matig/ voldoende voldoende voldoende voldoende Voorzieningen eenvoudig eenvoudig normaal normaal normaal Koopsom € 1.550.000 (15-06-2018) € 1.450.000 (07-06-2019) € 1.475.000 (02-11-2018) € 1.025.000 (22-11-2018) Geïnd. koopsom € 1.784.000 € 1.526.000 € 1.637.000 € 1.131.000 WOZ-waarde € 1.571.000 Verder is bij de taxatiematrix opgemerkt dat de marktontwikkelingen voor de jaren 2018 en 2019 respectievelijk 9,9% en 9,2% bedragen. 4.8. De heffingsambtenaar is naar het oordeel van het Hof niet in zijn bewijslast geslaagd. Daarbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. Het vergelijkingsobject [adres1] 8 is – in tegenstelling tot de onroerende zaak – een twee-onder-één-kap woning, er is een groot verschil in kaveloppervlakte (255 m2 - 593 m2) terwijl het verschil tussen de berekende grondwaarden (€ 222.750 en € 286.469) relatief beperkt is en er is een groot verschil in bijgebouwen. Het is voor het Hof de vraag gebleven of er met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Daarbij komt dat dit object achttien maanden voor de waardepeildatum is verkocht hetgeen in een sterk stijgende markt onzekerheden met zich brengt. Met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres2] 25 heeft belanghebbende gesteld dat de verkoop niet in het openbaar tot stand is gekomen, omdat dit object niet op Funda is aangeboden. Over de staat van dit object is niets bekend, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof enkel aangegeven dat hij niet weet hoe de verkoop tot stand is gekomen en dat de gebruikte gegevens uit eerdere transacties bekend zijn geworden. Een dergelijke onderbouwing acht het Hof volstrekt onvoldoende om tot de conclusie te komen dat [adres2] 25 een goed vergelijkingsobject is. Inzake het vergelijkingsobject [adres3] 1, dat wat betreft bouwjaar, kaveloppervlakte en gebruiksoppervlakte goed met de onroerende zaak vergelijkbaar is, is er een gering verschil in m2-prijs (€ 4.104 - € 4.256), terwijl het type woning, het onderhoud en de voorzieningen verschillen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof dit onvoldoende verklaard. Ten slotte is naar het oordeel van het Hof het vergelijkingsobject [adres4] 33 minder goed bruikbaar, gelet op de verschillen in kaveloppervlakte (255 m2 - 168 m2), gebruiksoppervlakte (328 m2 - 198 m2), terwijl ook de geïndexeerde koopsom (€ 1.131.000) aanmerkelijk ligt onder de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 1.571.000. 4.9. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, betekent niet dat dan zonder meer wordt uitgegaan van de door belanghebbende bepleite waarde. Op belanghebbende rust de last de door haar verdedigde waarde van € 1.213.000 aannemelijk te maken.

opp. € 1.346.250 € 1.414.031 € 1.262.540 € 1.404.500 € 948.600 Bijgebouwen Berging € 2.000 Zolder € 52.000 Kelder € 11.500 Garage € 20.000 Berging € 3.000 Kelder € 20.500 Kelder € 5.500 Berging € 2.000 Kwaliteit voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende Onderhoud matig/ voldoende matig/ voldoende voldoende voldoende voldoende Voorzieningen eenvoudig eenvoudig normaal normaal normaal Koopsom € 1.550.000 (15-06-2018) € 1.450.000 (07-06-2019) € 1.475.000 (02-11-2018) € 1.025.000 (22-11-2018) Geïnd. koopsom € 1.784.000 € 1.526.000 € 1.637.000 € 1.131.000 WOZ-waarde € 1.571.000 Verder is bij de taxatiematrix opgemerkt dat de marktontwikkelingen voor de jaren 2018 en 2019 respectievelijk 9,9% en 9,2% bedragen. 4.8. De heffingsambtenaar is naar het oordeel van het Hof niet in zijn bewijslast geslaagd. Daarbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. Het vergelijkingsobject [adres1] 8 is – in tegenstelling tot de onroerende zaak – een twee-onder-één-kap woning, er is een groot verschil in kaveloppervlakte (255 m2 - 593 m2) terwijl het verschil tussen de berekende grondwaarden (€ 222.750 en € 286.469) relatief beperkt is en er is een groot verschil in bijgebouwen. Het is voor het Hof de vraag gebleven of er met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Daarbij komt dat dit object achttien maanden voor de waardepeildatum is verkocht hetgeen in een sterk stijgende markt onzekerheden met zich brengt. Met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres2] 25 heeft belanghebbende gesteld dat de verkoop niet in het openbaar tot stand is gekomen, omdat dit object niet op Funda is aangeboden. Over de staat van dit object is niets bekend, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof enkel aangegeven dat hij niet weet hoe de verkoop tot stand is gekomen en dat de gebruikte gegevens uit eerdere transacties bekend zijn geworden. Een dergelijke onderbouwing acht het Hof volstrekt onvoldoende om tot de conclusie te komen dat [adres2] 25 een goed vergelijkingsobject is. Inzake het vergelijkingsobject [adres3] 1, dat wat betreft bouwjaar, kaveloppervlakte en gebruiksoppervlakte goed met de onroerende zaak vergelijkbaar is, is er een gering verschil in m2-prijs (€ 4.104 - € 4.256), terwijl het type woning, het onderhoud en de voorzieningen verschillen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof dit onvoldoende verklaard. Ten slotte is naar het oordeel van het Hof het vergelijkingsobject [adres4] 33 minder goed bruikbaar, gelet op de verschillen in kaveloppervlakte (255 m2 - 168 m2), gebruiksoppervlakte (328 m2 - 198 m2), terwijl ook de geïndexeerde koopsom (€ 1.131.000) aanmerkelijk ligt onder de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 1.571.000. 4.9. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, betekent niet dat dan zonder meer wordt uitgegaan van de door belanghebbende bepleite waarde. Op belanghebbende rust de last de door haar verdedigde waarde van € 1.213.000 aannemelijk te maken.

opp. € 1.346.250 € 1.414.031 € 1.262.540 € 1.404.500 € 948.600 Bijgebouwen Berging € 2.000 Zolder € 52.000 Kelder € 11.500 Garage € 20.000 Berging € 3.000 Kelder € 20.500 Kelder € 5.500 Berging € 2.000 Kwaliteit voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende Onderhoud matig/ voldoende matig/ voldoende voldoende voldoende voldoende Voorzieningen eenvoudig eenvoudig normaal normaal normaal Koopsom € 1.550.000 (15-06-2018) € 1.450.000 (07-06-2019) € 1.475.000 (02-11-2018) € 1.025.000 (22-11-2018) Geïnd. koopsom € 1.784.000 € 1.526.000 € 1.637.000 € 1.131.000 WOZ-waarde € 1.571.000 Verder is bij de taxatiematrix opgemerkt dat de marktontwikkelingen voor de jaren 2018 en 2019 respectievelijk 9,9% en 9,2% bedragen. 4.8. De heffingsambtenaar is naar het oordeel van het Hof niet in zijn bewijslast geslaagd. Daarbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. Het vergelijkingsobject [adres1] 8 is – in tegenstelling tot de onroerende zaak – een twee-onder-één-kap woning, er is een groot verschil in kaveloppervlakte (255 m2 - 593 m2) terwijl het verschil tussen de berekende grondwaarden (€ 222.750 en € 286.469) relatief beperkt is en er is een groot verschil in bijgebouwen. Het is voor het Hof de vraag gebleven of er met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Daarbij komt dat dit object achttien maanden voor de waardepeildatum is verkocht hetgeen in een sterk stijgende markt onzekerheden met zich brengt. Met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres2] 25 heeft belanghebbende gesteld dat de verkoop niet in het openbaar tot stand is gekomen, omdat dit object niet op Funda is aangeboden. Over de staat van dit object is niets bekend, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof enkel aangegeven dat hij niet weet hoe de verkoop tot stand is gekomen en dat de gebruikte gegevens uit eerdere transacties bekend zijn geworden. Een dergelijke onderbouwing acht het Hof volstrekt onvoldoende om tot de conclusie te komen dat [adres2] 25 een goed vergelijkingsobject is. Inzake het vergelijkingsobject [adres3] 1, dat wat betreft bouwjaar, kaveloppervlakte en gebruiksoppervlakte goed met de onroerende zaak vergelijkbaar is, is er een gering verschil in m2-prijs (€ 4.104 - € 4.256), terwijl het type woning, het onderhoud en de voorzieningen verschillen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof dit onvoldoende verklaard. Ten slotte is naar het oordeel van het Hof het vergelijkingsobject [adres4] 33 minder goed bruikbaar, gelet op de verschillen in kaveloppervlakte (255 m2 - 168 m2), gebruiksoppervlakte (328 m2 - 198 m2), terwijl ook de geïndexeerde koopsom (€ 1.131.000) aanmerkelijk ligt onder de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 1.571.000. 4.9. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, betekent niet dat dan zonder meer wordt uitgegaan van de door belanghebbende bepleite waarde. Op belanghebbende rust de last de door haar verdedigde waarde van € 1.213.000 aannemelijk te maken.

Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende op de volgende matrix: Onroerende zaak [adres1] 23 [adres5] 12 [adres6] 71 [adres2] 7 Bouwjaar 1898 1900 1892 1888 1903 Kaveloppervlakte 255 m2 217 m2 146 m2 180 m2 210 m2 Waarde grond € 245.025 € 222.035 € 160.600 € 181.500 € 198.000 Gebruiksopp. 328 m2 346 m2 300 m2 285 m2 243 m2 Prijs per m2 € 2.946 € 3.627 € 3.983 € 2.973 € 3.198 Waarde gebr. opp. € 966.227 € 1.254.842 € 1.194.822 € 847.246 € 777.163 Bijgebouwen Berging € 2.000 Zolder € 68.000 Kelder € 21.000 Berging € 3.500 Kwaliteit correctie 5% correctie 5% Onderhoud correctie 5% correctie 5% correctie 5% Voorzieningen correctie 5% correctie 10% correctie 10% Koopsom € 1.385.000 (07-01-2020) € 1.103.375 (28-10-2019) € 950.000 (10-10-2019) € 1.075.000 (27-02-2020) Geïnd. koopsom € 1.385.000 € 1.121.753 € 970.299 € 1.056.845 WOZ-waarde € 1.213.252 Verder is bij de matrix opgemerkt dat de marktontwikkelingen voor de jaren 2019 en 2020 respectievelijk 9,2% en 11,0% bedragen. 4.10. Belanghebbende is naar het oordeel van het Hof niet in haar bewijslast geslaagd. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. Het gebruikte vergelijkingsobject [adres1] 23 is minder goed bruikbaar omdat het voorheen als kantoor in gebruik is geweest en vast staat dat er de nodige aanpassingen zullen moeten worden gedaan om daar daadwerkelijk een woning van te maken. Het is voor het Hof onduidelijk gebleven of en in hoeverre er bijvoorbeeld al een badkamer of een keuken aanwezig waren. Met betrekking tot de overige vergelijkingsobjecten heeft belanghebbende onvoldoende inzicht gegeven in de totstandkoming van de gebruikte correctiepercentages. Het is voor het Hof onder meer onduidelijk gebleven of er voldoende rekening is gehouden met de verschillen in ligging. 4.11. Gelet op het hiervóór overwogene, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 in goede justitie vast op € 1.450.000.

Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende op de volgende matrix: Onroerende zaak [adres1] 23 [adres5] 12 [adres6] 71 [adres2] 7 Bouwjaar 1898 1900 1892 1888 1903 Kaveloppervlakte 255 m2 217 m2 146 m2 180 m2 210 m2 Waarde grond € 245.025 € 222.035 € 160.600 € 181.500 € 198.000 Gebruiksopp. 328 m2 346 m2 300 m2 285 m2 243 m2 Prijs per m2 € 2.946 € 3.627 € 3.983 € 2.973 € 3.198 Waarde gebr. opp. € 966.227 € 1.254.842 € 1.194.822 € 847.246 € 777.163 Bijgebouwen Berging € 2.000 Zolder € 68.000 Kelder € 21.000 Berging € 3.500 Kwaliteit correctie 5% correctie 5% Onderhoud correctie 5% correctie 5% correctie 5% Voorzieningen correctie 5% correctie 10% correctie 10% Koopsom € 1.385.000 (07-01-2020) € 1.103.375 (28-10-2019) € 950.000 (10-10-2019) € 1.075.000 (27-02-2020) Geïnd. koopsom € 1.385.000 € 1.121.753 € 970.299 € 1.056.845 WOZ-waarde € 1.213.252 Verder is bij de matrix opgemerkt dat de marktontwikkelingen voor de jaren 2019 en 2020 respectievelijk 9,2% en 11,0% bedragen. 4.10. Belanghebbende is naar het oordeel van het Hof niet in haar bewijslast geslaagd. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. Het gebruikte vergelijkingsobject [adres1] 23 is minder goed bruikbaar omdat het voorheen als kantoor in gebruik is geweest en vast staat dat er de nodige aanpassingen zullen moeten worden gedaan om daar daadwerkelijk een woning van te maken. Het is voor het Hof onduidelijk gebleven of en in hoeverre er bijvoorbeeld al een badkamer of een keuken aanwezig waren. Met betrekking tot de overige vergelijkingsobjecten heeft belanghebbende onvoldoende inzicht gegeven in de totstandkoming van de gebruikte correctiepercentages. Het is voor het Hof onder meer onduidelijk gebleven of er voldoende rekening is gehouden met de verschillen in ligging. 4.11. Gelet op het hiervóór overwogene, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 in goede justitie vast op € 1.450.000.

Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende op de volgende matrix: Onroerende zaak [adres1] 23 [adres5] 12 [adres6] 71 [adres2] 7 Bouwjaar 1898 1900 1892 1888 1903 Kaveloppervlakte 255 m2 217 m2 146 m2 180 m2 210 m2 Waarde grond € 245.025 € 222.035 € 160.600 € 181.500 € 198.000 Gebruiksopp. 328 m2 346 m2 300 m2 285 m2 243 m2 Prijs per m2 € 2.946 € 3.627 € 3.983 € 2.973 € 3.198 Waarde gebr. opp. € 966.227 € 1.254.842 € 1.194.822 € 847.246 € 777.163 Bijgebouwen Berging € 2.000 Zolder € 68.000 Kelder € 21.000 Berging € 3.500 Kwaliteit correctie 5% correctie 5% Onderhoud correctie 5% correctie 5% correctie 5% Voorzieningen correctie 5% correctie 10% correctie 10% Koopsom € 1.385.000 (07-01-2020) € 1.103.375 (28-10-2019) € 950.000 (10-10-2019) € 1.075.000 (27-02-2020) Geïnd. koopsom € 1.385.000 € 1.121.753 € 970.299 € 1.056.845 WOZ-waarde € 1.213.252 Verder is bij de matrix opgemerkt dat de marktontwikkelingen voor de jaren 2019 en 2020 respectievelijk 9,2% en 11,0% bedragen. 4.10. Belanghebbende is naar het oordeel van het Hof niet in haar bewijslast geslaagd. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. Het gebruikte vergelijkingsobject [adres1] 23 is minder goed bruikbaar omdat het voorheen als kantoor in gebruik is geweest en vast staat dat er de nodige aanpassingen zullen moeten worden gedaan om daar daadwerkelijk een woning van te maken. Het is voor het Hof onduidelijk gebleven of en in hoeverre er bijvoorbeeld al een badkamer of een keuken aanwezig waren. Met betrekking tot de overige vergelijkingsobjecten heeft belanghebbende onvoldoende inzicht gegeven in de totstandkoming van de gebruikte correctiepercentages. Het is voor het Hof onder meer onduidelijk gebleven of er voldoende rekening is gehouden met de verschillen in ligging. 4.11. Gelet op het hiervóór overwogene, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 in goede justitie vast op € 1.450.000.