ECLI:NL:GHARL:2023:4516

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.301.377 zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats [woonplaats2] : 8637988 arrest van 30 mei 2023 in de zaak van [appellant] , die woont in [woonplaats1] , die hoger beroep heeft ingesteld, en bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie, hierna: [appellant] , advocaat: mr. J.J. Veldhuis, tegen 1 [geïntimeerde1] , die woont in [woonplaats2] ,2. [geïntimeerde2], die woont in [woonplaats3] , die ook hoger beroep hebben ingesteld, en bij de kantonrechter optraden als gedaagden in conventie en eisers in reconventie, hierna: [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , advocaat: mr. T.B. van Dreumel. 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Het hof verwijst naar het arrest van 30 november 2021. Het verdere verloop blijkt uit: het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 februari 2022 de memorie van grieven de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep. Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben een woning gehuurd van [appellant] . Volgens [appellant] hebben zij het gehuurde beschadigd opgeleverd bij het einde van de huur en daarom moeten zij een schadevergoeding betalen. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] vinden dat zij teveel huur hebben betaald en maken daarnaast aanspraak op terugbetaling van de waarborgsom. 2.2. [appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 21.385,21 met wettelijke rente en proceskosten (conventie). [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben bij de kantonrechter gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 4.226,09 met wettelijke rente ter zake van de waarborgsom en teveel betaalde huurpenningen en buitengerechtelijke incassokosten (reconventie). 2.3. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] voor een deel toegewezen. Ook de vorderingen van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn voor een deel toegewezen. De waarborgsom is in conventie verrekend met het aan [appellant] toegewezen bedrag en de teveel betaalde huurpenningen zijn in reconventie toegewezen. Het hoger beroep van [appellant] ziet niet op de toewijsbaarheid (door middel van verrekening) van de waarborgsom en de teveel betaalde huurpenningen. Zijn hoger beroep ziet enkel op de afwijzing van een deel van zijn vordering, waarbij hij tevens zijn eis heeft vermeerderd tot € 24.664,04. Het hoger beroep van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] is gericht tegen de toewijzing van een deel van de vordering van [appellant] , de verrekening van de waarborgsom, tegen de afwijzing van de door hen gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en tegen de uitgesproken proceskostencompensatie.

3.1. Het hof zal de vonnissen van de kantonrechter grotendeels vernietigen, [appellant] veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] van een bedrag van € 209,30 en hem veroordelen in de proceskosten van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.Voordat het hof deze beslissing hierna toelicht, gaat het eerst in op de achtergrond van de zaak en daarna op het juridische toetsingskader. De achtergrond van de zaak 3.2. [appellant] heeft aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] een woning aan de [adres] te [woonplaats2] verhuurd (hierna ook ‘het gehuurde’ of ‘de woning’ genoemd). Op de overeenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna de algemene bepalingen) van toepassing. 3.3. De huurovereenkomst liep van 26 februari 2018 tot 30 april 2020. Voorafgaand aan de verhuur aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] heeft een inspectie oplevering plaatsgevonden waarbij [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aanwezig waren. De verhuurmakelaar van [appellant] , 123 Wonen Twente/123wonen.nl (hierna 123wonen), heeft hiervan een inspectierapport met foto’s opgemaakt, dat is ondertekend door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , maar niet door of namens [appellant] . In dit rapport is het vak voor opmerkingen niet ingevuld. Dit rapport wordt hierna begininspectierapport genoemd. 3.4. Op 15 april 2020 heeft [appellant] samen met aannemer Kleinbouw Twente B.V. het gehuurde geïnspecteerd. Kleinbouw heeft daarna een offerte opgesteld voor een aantal in de woning te verrichten werkzaamheden. Onder meer zijn de volgende werkzaamheden inclusief btw begroot:Laminaat totaal 155 m2 inclusief sloop en afvoer oude laminaat ad € 8.425,- Voordeur vervangen ad € 2.690,- Meterkast inclusief schilderwerk kozijn ad € 399,- Rookmelder reinigen ad € 50,- Opdekdeur vervangen ad € 270,- per stuk Vervangen delen kasten in keuken (opgave van Gils) ad € 3.000,- Vervangen keukenblad inclusief montage (stelpost) ad € 1.500,- Monteren vriezer ad € 145,- Cilinder volgens sleutelplan vervangen. 3.5. Op 30 april 2020 heeft 123wonen een eindinspectierapport opgemaakt in aanwezigheid van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . [appellant] was bij die inspectie niet aanwezig. Bij de ‘Gegevens’ wordt [appellant] als eigenaar van de woning en 123wonen als ‘Makelaar/Verhuurder/Verhurende partij/Beheerder’ genoemd. In dit rapport wordt onder meer vermeld: “(…) Schade kozijn, meterkast, sleutel mist, dorpel voordeur mist, kozijn is doorgebogen, poging tot inbraak? (…)” Bij foto’s van de keuken is opgemerkt: “(…) Heeft water gelekt, frontjes dienen vervangen te worden van 2 lades, (…) Koelkast niet schoon, vriezer niet ontdooid (…)” Verder is de staat van het gehuurde op de diverse onderdelen als ‘goed’ aangemerkt, is vermeld dat op de overloop een rookmelder mist, niet het juiste deurbeslag op een deur is gezet en dat de woning nog niet schoon is. Dit rapport is ondertekend door [geïntimeerde1] en door een medewerker van 123wonen. Dit rapport wordt hierna eindinspectierapport genoemd. 3.6. Nadat [appellant] [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] op 17 april 2020 in gebreke heeft gesteld met een ‘kortingsaanbod’ waar [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] niet op ingegaan zijn, heeft de gemachtigde van [appellant] op 4 mei 2020 een tweede ingebrekestelling gestuurd naar [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] om binnen twee weken de in die brief genoemde schadeposten te herstellen en de woning schoon te maken. Onder meer worden de navolgende posten vermeld: Schade toegebracht aan een kozijn Schade toegebracht aan de meterkastdeur Schade doordat een sleutel van de woning ontbreekt (sleutel moet terug of slot moet vervangen worden) Dorpel van de voordeur mist Kozijn is doorgebogen Frontjes van twee keukenlades zijn kapot en moeten vervangen worden De koelkast is erg smerig De vriezer is niet ontdooid Een rookmelder mist Er zit verkeerd deurbeslag op een deur Laminaat in de woonkamer en in de slaapkamers is kapot en moet vervangen worden Kozijn van de voordeur is gescheurd en moet vervangen worden Het keukenblad is zodanig beschadigd dat deze moet worden vervangen Deurfronten in de keuken zijn kapot en moeten vervangen worden Opdek van twee slaapkamerdeuren zijn defect Er zitten flinke (boor)gaten in de deur van de berging De meterkastdeur (op de begane grond) heeft geen sleutel. 3.7. In een reactie op 14 mei 2020 hebben [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] bij monde van hun gemachtigde erkend dat de dorpel van de voordeur ontbreekt, het kozijn bij die voordeur is gescheurd, de sleutel van de meterkast ontbreekt, twee frontjes van de keuken door vocht zijn beschadigd, [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] twee gaatjes in een deur hebben geboord en dat de rookmelder ontbreekt. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben zich bereid verklaard om deze gebreken en beschadigingen te herstellen binnen de gestelde termijn. Binnen die termijn zullen zij ook de woning, waaronder de koelkast en de vriezer schoonmaken. De overige in de brief van 4 mei 2020 genoemde punten komen volgens de gemachtigde niet voor rekening van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . In de brief wordt vermeld dat de beschadiging van het keukenblad al aanwezig was bij aanvang van de huurovereenkomst en dat overige schades/gebreken door ouderdom zijn ontstaan en dus niet door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoeven te worden vervangen. Tot slot wordt in deze brief aanspraak gemaakt op (terug)betaling van de waarborgsom. 3.8. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn op 17 mei 2020 in de woning aanwezig geweest ten behoeve van het herstel en de schoonmaakwerkzaamheden zoals in 3.7. genoemd. Het toepasselijke toetsingskader 3.9. Volgens [appellant] hebben [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de woning bij het einde van de huurovereenkomst niet correct opgeleverd en daarom zijn zij aansprakelijk voor de schade aan de woning. Artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) is voor een oordeel hierover van belang. In het artikel is bepaald dat bij het einde van de huurovereenkomst de huurder het gehuurde weer moet teruggeven en opleveren aan de verhuurder. Voor de vraag in welke staat de huurder het gehuurde moet opleveren bepaalt lid 2 van dit artikel dat, als er, zoals in dit geval, bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is gemaakt, de huurder het gehuurde moet opleveren overeenkomstig deze beschrijving. Daarvan zijn uitgezonderd geoorloofde veranderingen en toevoegingen en wat door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. 3.10. Op grond van jurisprudentie geldt verder nog het volgende. Indien het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet correct is opgeleverd doordat sprake is van schade als gevolg van een toerekenbaar tekortschieten door de huurder in de nakoming van zijn opleveringsverplichtingen uit de huurovereenkomst, verkeert de huurder zonder ingebrekestelling in verzuim.De verhuurder heeft dan recht op schadevergoeding. Volgens vaste rechtspraak moet de (gevolg)schade concreet worden begroot. De verhuurder moet daadwerkelijk kosten hebben gemaakt of gaan maken om de opleveringsgebreken te herstellen. Uit het door [appellant] aangedragen arrest van de Hoge Raad van 21 februari 2020 (ECLI:NL:HR:2020:315) volgt niet dat de Hoge Raad dit uitgangspunt heeft verlaten. In het geval van dat arrest ging het om de begroting van schade door graafwerkzaamheden. Dat is een ander geval dan in deze procedure aan de orde.

Het hof: 4.1. vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel van 23 maart 2021, voor zover het betreft de beslissing in conventie in 3.1 en 3.4, de compensatie van de proceskosten in conventie en in reconventie in 3.3, veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] van een bedrag van € 478,55, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van de dag van dit arrest tot aan de datum van algehele voldoening, en bekrachtigt het vonnis van 23 maart 2021 voor het overige; 4.2. veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] tot aan de uitspraak van de kantonrechter: € 996,- aan salaris van de gemachtigde van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in conventie (2 procespunten x tarief € 498,-) € 498,- aan salaris van de gemachtigde van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in reconventie (2 procespunten x 0,5 x tarief € 498,-) en tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in hoger beroep: € 772,- aan griffierecht € 3.062,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in het principaal hoger beroep (2 procespunten x hoger beroeptarief III van € 1.531,-) € 1.531,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] (2 procespunten x 0,5 x hoger beroeptarief III), 4.3. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 4.4. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 4.5. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, C. Hoogland en G.A. Diebels, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2023. HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790 HR 3 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9712 en Hof Arnhem-Leeuwarden 23 juli 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:5994 HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.301.377 zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats [woonplaats2] : 8637988 arrest van 30 mei 2023 in de zaak van [appellant] , die woont in [woonplaats1] , die hoger beroep heeft ingesteld, en bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie, hierna: [appellant] , advocaat: mr. J.J. Veldhuis, tegen 1 [geïntimeerde1] , die woont in [woonplaats2] ,2. [geïntimeerde2], die woont in [woonplaats3] , die ook hoger beroep hebben ingesteld, en bij de kantonrechter optraden als gedaagden in conventie en eisers in reconventie, hierna: [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , advocaat: mr. T.B. van Dreumel. 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Het hof verwijst naar het arrest van 30 november 2021. Het verdere verloop blijkt uit: het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 februari 2022 de memorie van grieven de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep. Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben een woning gehuurd van [appellant] . Volgens [appellant] hebben zij het gehuurde beschadigd opgeleverd bij het einde van de huur en daarom moeten zij een schadevergoeding betalen. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] vinden dat zij teveel huur hebben betaald en maken daarnaast aanspraak op terugbetaling van de waarborgsom. 2.2. [appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 21.385,21 met wettelijke rente en proceskosten (conventie). [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben bij de kantonrechter gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 4.226,09 met wettelijke rente ter zake van de waarborgsom en teveel betaalde huurpenningen en buitengerechtelijke incassokosten (reconventie). 2.3. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] voor een deel toegewezen. Ook de vorderingen van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn voor een deel toegewezen. De waarborgsom is in conventie verrekend met het aan [appellant] toegewezen bedrag en de teveel betaalde huurpenningen zijn in reconventie toegewezen. Het hoger beroep van [appellant] ziet niet op de toewijsbaarheid (door middel van verrekening) van de waarborgsom en de teveel betaalde huurpenningen. Zijn hoger beroep ziet enkel op de afwijzing van een deel van zijn vordering, waarbij hij tevens zijn eis heeft vermeerderd tot € 24.664,04. Het hoger beroep van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] is gericht tegen de toewijzing van een deel van de vordering van [appellant] , de verrekening van de waarborgsom, tegen de afwijzing van de door hen gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en tegen de uitgesproken proceskostencompensatie.

3.1. Het hof zal de vonnissen van de kantonrechter grotendeels vernietigen, [appellant] veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] van een bedrag van € 209,30 en hem veroordelen in de proceskosten van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.Voordat het hof deze beslissing hierna toelicht, gaat het eerst in op de achtergrond van de zaak en daarna op het juridische toetsingskader. De achtergrond van de zaak 3.2. [appellant] heeft aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] een woning aan de [adres] te [woonplaats2] verhuurd (hierna ook ‘het gehuurde’ of ‘de woning’ genoemd). Op de overeenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna de algemene bepalingen) van toepassing. 3.3. De huurovereenkomst liep van 26 februari 2018 tot 30 april 2020. Voorafgaand aan de verhuur aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] heeft een inspectie oplevering plaatsgevonden waarbij [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aanwezig waren. De verhuurmakelaar van [appellant] , 123 Wonen Twente/123wonen.nl (hierna 123wonen), heeft hiervan een inspectierapport met foto’s opgemaakt, dat is ondertekend door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , maar niet door of namens [appellant] . In dit rapport is het vak voor opmerkingen niet ingevuld. Dit rapport wordt hierna begininspectierapport genoemd. 3.4. Op 15 april 2020 heeft [appellant] samen met aannemer Kleinbouw Twente B.V. het gehuurde geïnspecteerd. Kleinbouw heeft daarna een offerte opgesteld voor een aantal in de woning te verrichten werkzaamheden. Onder meer zijn de volgende werkzaamheden inclusief btw begroot:Laminaat totaal 155 m2 inclusief sloop en afvoer oude laminaat ad € 8.425,- Voordeur vervangen ad € 2.690,- Meterkast inclusief schilderwerk kozijn ad € 399,- Rookmelder reinigen ad € 50,- Opdekdeur vervangen ad € 270,- per stuk Vervangen delen kasten in keuken (opgave van Gils) ad € 3.000,- Vervangen keukenblad inclusief montage (stelpost) ad € 1.500,- Monteren vriezer ad € 145,- Cilinder volgens sleutelplan vervangen. 3.5. Op 30 april 2020 heeft 123wonen een eindinspectierapport opgemaakt in aanwezigheid van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . [appellant] was bij die inspectie niet aanwezig. Bij de ‘Gegevens’ wordt [appellant] als eigenaar van de woning en 123wonen als ‘Makelaar/Verhuurder/Verhurende partij/Beheerder’ genoemd. In dit rapport wordt onder meer vermeld: “(…) Schade kozijn, meterkast, sleutel mist, dorpel voordeur mist, kozijn is doorgebogen, poging tot inbraak? (…)” Bij foto’s van de keuken is opgemerkt: “(…) Heeft water gelekt, frontjes dienen vervangen te worden van 2 lades, (…) Koelkast niet schoon, vriezer niet ontdooid (…)” Verder is de staat van het gehuurde op de diverse onderdelen als ‘goed’ aangemerkt, is vermeld dat op de overloop een rookmelder mist, niet het juiste deurbeslag op een deur is gezet en dat de woning nog niet schoon is. Dit rapport is ondertekend door [geïntimeerde1] en door een medewerker van 123wonen. Dit rapport wordt hierna eindinspectierapport genoemd. 3.6. Nadat [appellant] [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] op 17 april 2020 in gebreke heeft gesteld met een ‘kortingsaanbod’ waar [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] niet op ingegaan zijn, heeft de gemachtigde van [appellant] op 4 mei 2020 een tweede ingebrekestelling gestuurd naar [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] om binnen twee weken de in die brief genoemde schadeposten te herstellen en de woning schoon te maken. Onder meer worden de navolgende posten vermeld: Schade toegebracht aan een kozijn Schade toegebracht aan de meterkastdeur Schade doordat een sleutel van de woning ontbreekt (sleutel moet terug of slot moet vervangen worden) Dorpel van de voordeur mist Kozijn is doorgebogen Frontjes van twee keukenlades zijn kapot en moeten vervangen worden De koelkast is erg smerig De vriezer is niet ontdooid Een rookmelder mist Er zit verkeerd deurbeslag op een deur Laminaat in de woonkamer en in de slaapkamers is kapot en moet vervangen worden Kozijn van de voordeur is gescheurd en moet vervangen worden Het keukenblad is zodanig beschadigd dat deze moet worden vervangen Deurfronten in de keuken zijn kapot en moeten vervangen worden Opdek van twee slaapkamerdeuren zijn defect Er zitten flinke (boor)gaten in de deur van de berging De meterkastdeur (op de begane grond) heeft geen sleutel. 3.7. In een reactie op 14 mei 2020 hebben [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] bij monde van hun gemachtigde erkend dat de dorpel van de voordeur ontbreekt, het kozijn bij die voordeur is gescheurd, de sleutel van de meterkast ontbreekt, twee frontjes van de keuken door vocht zijn beschadigd, [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] twee gaatjes in een deur hebben geboord en dat de rookmelder ontbreekt. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben zich bereid verklaard om deze gebreken en beschadigingen te herstellen binnen de gestelde termijn. Binnen die termijn zullen zij ook de woning, waaronder de koelkast en de vriezer schoonmaken. De overige in de brief van 4 mei 2020 genoemde punten komen volgens de gemachtigde niet voor rekening van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . In de brief wordt vermeld dat de beschadiging van het keukenblad al aanwezig was bij aanvang van de huurovereenkomst en dat overige schades/gebreken door ouderdom zijn ontstaan en dus niet door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoeven te worden vervangen. Tot slot wordt in deze brief aanspraak gemaakt op (terug)betaling van de waarborgsom. 3.8. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn op 17 mei 2020 in de woning aanwezig geweest ten behoeve van het herstel en de schoonmaakwerkzaamheden zoals in 3.7. genoemd. Het toepasselijke toetsingskader 3.9. Volgens [appellant] hebben [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de woning bij het einde van de huurovereenkomst niet correct opgeleverd en daarom zijn zij aansprakelijk voor de schade aan de woning. Artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) is voor een oordeel hierover van belang. In het artikel is bepaald dat bij het einde van de huurovereenkomst de huurder het gehuurde weer moet teruggeven en opleveren aan de verhuurder. Voor de vraag in welke staat de huurder het gehuurde moet opleveren bepaalt lid 2 van dit artikel dat, als er, zoals in dit geval, bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is gemaakt, de huurder het gehuurde moet opleveren overeenkomstig deze beschrijving. Daarvan zijn uitgezonderd geoorloofde veranderingen en toevoegingen en wat door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. 3.10. Op grond van jurisprudentie geldt verder nog het volgende. Indien het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet correct is opgeleverd doordat sprake is van schade als gevolg van een toerekenbaar tekortschieten door de huurder in de nakoming van zijn opleveringsverplichtingen uit de huurovereenkomst, verkeert de huurder zonder ingebrekestelling in verzuim.De verhuurder heeft dan recht op schadevergoeding. Volgens vaste rechtspraak moet de (gevolg)schade concreet worden begroot. De verhuurder moet daadwerkelijk kosten hebben gemaakt of gaan maken om de opleveringsgebreken te herstellen. Uit het door [appellant] aangedragen arrest van de Hoge Raad van 21 februari 2020 (ECLI:NL:HR:2020:315) volgt niet dat de Hoge Raad dit uitgangspunt heeft verlaten. In het geval van dat arrest ging het om de begroting van schade door graafwerkzaamheden. Dat is een ander geval dan in deze procedure aan de orde.

Het hof: 4.1. vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel van 23 maart 2021, voor zover het betreft de beslissing in conventie in 3.1 en 3.4, de compensatie van de proceskosten in conventie en in reconventie in 3.3, veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] van een bedrag van € 478,55, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van de dag van dit arrest tot aan de datum van algehele voldoening, en bekrachtigt het vonnis van 23 maart 2021 voor het overige; 4.2. veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] tot aan de uitspraak van de kantonrechter: € 996,- aan salaris van de gemachtigde van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in conventie (2 procespunten x tarief € 498,-) € 498,- aan salaris van de gemachtigde van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in reconventie (2 procespunten x 0,5 x tarief € 498,-) en tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in hoger beroep: € 772,- aan griffierecht € 3.062,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in het principaal hoger beroep (2 procespunten x hoger beroeptarief III van € 1.531,-) € 1.531,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] (2 procespunten x 0,5 x hoger beroeptarief III), 4.3. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 4.4. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 4.5. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, C. Hoogland en G.A. Diebels, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2023. HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790 HR 3 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9712 en Hof Arnhem-Leeuwarden 23 juli 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:5994 HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.301.377 zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats [woonplaats2] : 8637988 arrest van 30 mei 2023 in de zaak van [appellant] , die woont in [woonplaats1] , die hoger beroep heeft ingesteld, en bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie, hierna: [appellant] , advocaat: mr. J.J. Veldhuis, tegen 1 [geïntimeerde1] , die woont in [woonplaats2] ,2. [geïntimeerde2], die woont in [woonplaats3] , die ook hoger beroep hebben ingesteld, en bij de kantonrechter optraden als gedaagden in conventie en eisers in reconventie, hierna: [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , advocaat: mr. T.B. van Dreumel. 1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Het hof verwijst naar het arrest van 30 november 2021. Het verdere verloop blijkt uit: het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 februari 2022 de memorie van grieven de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep. Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben een woning gehuurd van [appellant] . Volgens [appellant] hebben zij het gehuurde beschadigd opgeleverd bij het einde van de huur en daarom moeten zij een schadevergoeding betalen. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] vinden dat zij teveel huur hebben betaald en maken daarnaast aanspraak op terugbetaling van de waarborgsom. 2.2. [appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 21.385,21 met wettelijke rente en proceskosten (conventie). [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben bij de kantonrechter gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 4.226,09 met wettelijke rente ter zake van de waarborgsom en teveel betaalde huurpenningen en buitengerechtelijke incassokosten (reconventie). 2.3. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] voor een deel toegewezen. Ook de vorderingen van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn voor een deel toegewezen. De waarborgsom is in conventie verrekend met het aan [appellant] toegewezen bedrag en de teveel betaalde huurpenningen zijn in reconventie toegewezen. Het hoger beroep van [appellant] ziet niet op de toewijsbaarheid (door middel van verrekening) van de waarborgsom en de teveel betaalde huurpenningen. Zijn hoger beroep ziet enkel op de afwijzing van een deel van zijn vordering, waarbij hij tevens zijn eis heeft vermeerderd tot € 24.664,04. Het hoger beroep van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] is gericht tegen de toewijzing van een deel van de vordering van [appellant] , de verrekening van de waarborgsom, tegen de afwijzing van de door hen gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en tegen de uitgesproken proceskostencompensatie.

3.1. Het hof zal de vonnissen van de kantonrechter grotendeels vernietigen, [appellant] veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] van een bedrag van € 209,30 en hem veroordelen in de proceskosten van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.Voordat het hof deze beslissing hierna toelicht, gaat het eerst in op de achtergrond van de zaak en daarna op het juridische toetsingskader. De achtergrond van de zaak 3.2. [appellant] heeft aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] een woning aan de [adres] te [woonplaats2] verhuurd (hierna ook ‘het gehuurde’ of ‘de woning’ genoemd). Op de overeenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna de algemene bepalingen) van toepassing. 3.3. De huurovereenkomst liep van 26 februari 2018 tot 30 april 2020. Voorafgaand aan de verhuur aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] heeft een inspectie oplevering plaatsgevonden waarbij [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aanwezig waren. De verhuurmakelaar van [appellant] , 123 Wonen Twente/123wonen.nl (hierna 123wonen), heeft hiervan een inspectierapport met foto’s opgemaakt, dat is ondertekend door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , maar niet door of namens [appellant] . In dit rapport is het vak voor opmerkingen niet ingevuld. Dit rapport wordt hierna begininspectierapport genoemd. 3.4. Op 15 april 2020 heeft [appellant] samen met aannemer Kleinbouw Twente B.V. het gehuurde geïnspecteerd. Kleinbouw heeft daarna een offerte opgesteld voor een aantal in de woning te verrichten werkzaamheden. Onder meer zijn de volgende werkzaamheden inclusief btw begroot:Laminaat totaal 155 m2 inclusief sloop en afvoer oude laminaat ad € 8.425,- Voordeur vervangen ad € 2.690,- Meterkast inclusief schilderwerk kozijn ad € 399,- Rookmelder reinigen ad € 50,- Opdekdeur vervangen ad € 270,- per stuk Vervangen delen kasten in keuken (opgave van Gils) ad € 3.000,- Vervangen keukenblad inclusief montage (stelpost) ad € 1.500,- Monteren vriezer ad € 145,- Cilinder volgens sleutelplan vervangen. 3.5. Op 30 april 2020 heeft 123wonen een eindinspectierapport opgemaakt in aanwezigheid van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . [appellant] was bij die inspectie niet aanwezig. Bij de ‘Gegevens’ wordt [appellant] als eigenaar van de woning en 123wonen als ‘Makelaar/Verhuurder/Verhurende partij/Beheerder’ genoemd. In dit rapport wordt onder meer vermeld: “(…) Schade kozijn, meterkast, sleutel mist, dorpel voordeur mist, kozijn is doorgebogen, poging tot inbraak? (…)” Bij foto’s van de keuken is opgemerkt: “(…) Heeft water gelekt, frontjes dienen vervangen te worden van 2 lades, (…) Koelkast niet schoon, vriezer niet ontdooid (…)” Verder is de staat van het gehuurde op de diverse onderdelen als ‘goed’ aangemerkt, is vermeld dat op de overloop een rookmelder mist, niet het juiste deurbeslag op een deur is gezet en dat de woning nog niet schoon is. Dit rapport is ondertekend door [geïntimeerde1] en door een medewerker van 123wonen. Dit rapport wordt hierna eindinspectierapport genoemd. 3.6. Nadat [appellant] [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] op 17 april 2020 in gebreke heeft gesteld met een ‘kortingsaanbod’ waar [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] niet op ingegaan zijn, heeft de gemachtigde van [appellant] op 4 mei 2020 een tweede ingebrekestelling gestuurd naar [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] om binnen twee weken de in die brief genoemde schadeposten te herstellen en de woning schoon te maken. Onder meer worden de navolgende posten vermeld: Schade toegebracht aan een kozijn Schade toegebracht aan de meterkastdeur Schade doordat een sleutel van de woning ontbreekt (sleutel moet terug of slot moet vervangen worden) Dorpel van de voordeur mist Kozijn is doorgebogen Frontjes van twee keukenlades zijn kapot en moeten vervangen worden De koelkast is erg smerig De vriezer is niet ontdooid Een rookmelder mist Er zit verkeerd deurbeslag op een deur Laminaat in de woonkamer en in de slaapkamers is kapot en moet vervangen worden Kozijn van de voordeur is gescheurd en moet vervangen worden Het keukenblad is zodanig beschadigd dat deze moet worden vervangen Deurfronten in de keuken zijn kapot en moeten vervangen worden Opdek van twee slaapkamerdeuren zijn defect Er zitten flinke (boor)gaten in de deur van de berging De meterkastdeur (op de begane grond) heeft geen sleutel. 3.7. In een reactie op 14 mei 2020 hebben [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] bij monde van hun gemachtigde erkend dat de dorpel van de voordeur ontbreekt, het kozijn bij die voordeur is gescheurd, de sleutel van de meterkast ontbreekt, twee frontjes van de keuken door vocht zijn beschadigd, [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] twee gaatjes in een deur hebben geboord en dat de rookmelder ontbreekt. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben zich bereid verklaard om deze gebreken en beschadigingen te herstellen binnen de gestelde termijn. Binnen die termijn zullen zij ook de woning, waaronder de koelkast en de vriezer schoonmaken. De overige in de brief van 4 mei 2020 genoemde punten komen volgens de gemachtigde niet voor rekening van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . In de brief wordt vermeld dat de beschadiging van het keukenblad al aanwezig was bij aanvang van de huurovereenkomst en dat overige schades/gebreken door ouderdom zijn ontstaan en dus niet door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hoeven te worden vervangen. Tot slot wordt in deze brief aanspraak gemaakt op (terug)betaling van de waarborgsom. 3.8. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn op 17 mei 2020 in de woning aanwezig geweest ten behoeve van het herstel en de schoonmaakwerkzaamheden zoals in 3.7. genoemd. Het toepasselijke toetsingskader 3.9. Volgens [appellant] hebben [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de woning bij het einde van de huurovereenkomst niet correct opgeleverd en daarom zijn zij aansprakelijk voor de schade aan de woning. Artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) is voor een oordeel hierover van belang. In het artikel is bepaald dat bij het einde van de huurovereenkomst de huurder het gehuurde weer moet teruggeven en opleveren aan de verhuurder. Voor de vraag in welke staat de huurder het gehuurde moet opleveren bepaalt lid 2 van dit artikel dat, als er, zoals in dit geval, bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is gemaakt, de huurder het gehuurde moet opleveren overeenkomstig deze beschrijving. Daarvan zijn uitgezonderd geoorloofde veranderingen en toevoegingen en wat door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. 3.10. Op grond van jurisprudentie geldt verder nog het volgende. Indien het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet correct is opgeleverd doordat sprake is van schade als gevolg van een toerekenbaar tekortschieten door de huurder in de nakoming van zijn opleveringsverplichtingen uit de huurovereenkomst, verkeert de huurder zonder ingebrekestelling in verzuim.De verhuurder heeft dan recht op schadevergoeding. Volgens vaste rechtspraak moet de (gevolg)schade concreet worden begroot. De verhuurder moet daadwerkelijk kosten hebben gemaakt of gaan maken om de opleveringsgebreken te herstellen. Uit het door [appellant] aangedragen arrest van de Hoge Raad van 21 februari 2020 (ECLI:NL:HR:2020:315) volgt niet dat de Hoge Raad dit uitgangspunt heeft verlaten. In het geval van dat arrest ging het om de begroting van schade door graafwerkzaamheden. Dat is een ander geval dan in deze procedure aan de orde.

Het hof: 4.1. vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel van 23 maart 2021, voor zover het betreft de beslissing in conventie in 3.1 en 3.4, de compensatie van de proceskosten in conventie en in reconventie in 3.3, veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] van een bedrag van € 478,55, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van de dag van dit arrest tot aan de datum van algehele voldoening, en bekrachtigt het vonnis van 23 maart 2021 voor het overige; 4.2. veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] tot aan de uitspraak van de kantonrechter: € 996,- aan salaris van de gemachtigde van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in conventie (2 procespunten x tarief € 498,-) € 498,- aan salaris van de gemachtigde van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in reconventie (2 procespunten x 0,5 x tarief € 498,-) en tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in hoger beroep: € 772,- aan griffierecht € 3.062,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in het principaal hoger beroep (2 procespunten x hoger beroeptarief III van € 1.531,-) € 1.531,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] (2 procespunten x 0,5 x hoger beroeptarief III), 4.3. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 4.4. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 4.5. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, C. Hoogland en G.A. Diebels, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2023. HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790 HR 3 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9712 en Hof Arnhem-Leeuwarden 23 juli 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:5994 HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853

In dit geval gaat het immers om de vraag of [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hun opleveringsverplichting correct zijn nagekomen. 3.11. Niet is in geding dat het bedrag dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aan [appellant] moeten vergoeden in verband met niet correcte oplevering kan worden verrekend met de waarborgsom die [appellant] in beginsel dient terug te betalen. Toelichting op de beslissing van het hof 3.12. Voor zover van belang in hoger beroep stelt [appellant] als grondslag voor zijn vordering dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben verzuimd om het gehuurde bij het einde van de huur correct en zonder schade op te leveren. In dit geval is er een beschrijving van het gehuurde opgemaakt bij aanvang van de huur, zoals bedoeld in artikel 7:224 BW. Dat is het begininspectierapport, genoemd in 3.3. van dit arrest. Volgens [appellant] volgt uit deze beschrijving dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] bij aanvang van de huur de woning akkoord hebben bevonden en geen melding hebben gemaakt van en/of opmerkingen hebben gemaakt over gebreken van de woning. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben dit niet betwist. Dit betekent dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] bij het einde van de huurovereenkomst de woning moesten opleveren overeenkomstig deze beschrijving, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd (zie 3.9. van dit arrest). 3.13. Volgens artikel 19.7 van de algemene bepalingen dient de woning tijdig voor het einde van de huurovereenkomst door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd en wordt daarvan een rapport opgemaakt waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde zijn vastgelegd. Ook wordt daarin vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd en de wijze waarop dit zal geschieden. Het in 3.5. van dit arrest genoemde eindinspectierapport moet naar het oordeel van het hof worden gezien als een in artikel 19.7 van de algemene bepalingen bedoeld rapport. Dat [appellant] zelf niet bij de eindinspectie aanwezig is geweest, maakt dit niet anders omdat namens hem 123wonen die eindinspectie wel heeft bijgewoond en daarvan het rapport heeft opgemaakt. [appellant] wordt geacht bij de eindinspectie te zijn vertegenwoordigd door 123wonen. 3.14. Door het eindinspectierapport te vergelijken met het begininspectierapport, kan worden nagegaan of [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de woning correct hebben opgeleverd. Dat is niet het geval voor een aantal punten die in 3.5. van dit arrest zijn vermeld. Die punten gaan over het voordeurkozijn, de voordeurdorpel, de meterkast, twee ladenfrontjes van de keuken, een rookmelder, deurbeslag, schoonmaakwerkzaamheden van de woning, de koelkast en de vriezer. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn met betrekking tot die punten direct in verzuim geraakt op het moment van oplevering op 30 april 2020. Niettemin heeft [appellant] hen bij brief op 4 mei 2020 in gebreke gesteld en een nadere termijn van twee weken, aflopend op 18 mei 2020, gegund om de in die brief genoemde posten te herstellen en de woning schoon te maken (zie 3.6. van dit arrest). In die brief worden overigens meer posten genoemd dan de posten die blijken uit het eindinspectierapport. 3.15. [appellant] heeft erkend dat een aantal posten al was hersteld vóór het verstrijken van de in de brief van 4 mei 2020 genoemde termijn. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben dit vastgesteld toen zij op 17 mei 2020 in de woning aanwezig waren. Zo is de voordeur vervangen waarvan de dorpel ontbrak, is het kozijn van de voordeur vervangen, zijn de twee frontjes van de keuken vervangen en zijn de geboorde gaten in een deur gedicht. Op de boorgaten in de deur na worden al deze zaken vermeld in het eindinspectierapport. Door deze zaken te (doen) herstellen vóór het verstrijken van de aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] gestelde termijn, heeft [appellant] aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de kans ontnomen om dit voor eigen rekening te herstellen en daarmee hun kosten te beperken. Er is sprake van schuldeisersverzuim omdat [appellant] daardoor [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] heeft verhinderd de door hem geëiste herstelverplichtingen na te komen. Tijdens de zitting bij het hof heeft [geïntimeerde1] hierover gezegd dat zij zelf frontjes, een dorpel en een kozijn hadden willen kopen bij de bouwmarkt en willen vervangen, en dat ze nog een rookmelder hebben gekocht. Nu de schade met betrekking tot de dorpel, het deurkozijn en de twee frontjes van de keuken op basis van het eindinspectierapport kan worden toegerekend aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] die op deze punten niet correct hebben opgeleverd en [appellant] daadwerkelijk kosten heeft gemaakt, zijn [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aansprakelijk voor deze schade. Gelet op het schuldeisersverzuim gaat het daarbij om de kosten die [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zelf zouden hebben gemaakt als zij in de gelegenheid waren geweest deze zaken te herstellen. Het hof komt hier nog op terug in 3.19. Voor zover de door [appellant] ten aanzien van deze zaken gemaakte kosten daarboven uitstijgen, dient dit gelet op het schuldeisersverzuim voor zijn rekening te blijven. 3.16. Voor de overige door [appellant] gestelde posten die niet blijken uit het eindinspectierapport geldt dat, voor zover ze aan de orde zijn in de procedure, [appellant] (onderbouwd) moet stellen en bij betwisting bewijzen dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] ter zake van die posten zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting om de woning correct op te leveren. De voorgeschreven concrete begrotingswijze betekent in dit geval bovendien dat [appellant] (onderbouwd) moet stellen aan de hand van concrete facturen en/of andere concrete en te controleren bewijzen dat hij daadwerkelijk kosten heeft gemaakt of gaat maken om de opleveringsgebreken te herstellen. [appellant] kan bij betwisting van de gestelde omvang van schade door [geïntimeerde2] en [geïntimeerde1] dus niet volstaan met een niet geconcretiseerde offerte of niet onderbouwde schatting. 3.17. Wat hiervoor is overwogen leidt tot het volgende oordeel over de afzonderlijke gestelde schadeposten. Ten aanzien van de gestelde schade aan de keuken met uitzondering van twee ladenfronten, het aanrechtblad, het laminaat, de buitendeur met twee boorgaten, drie opdekdeuren, de meterkast en een cilinderslot geldt het volgende. Weliswaar is op de door [appellant] overgelegde foto’s schade te zien aan deze zaken, maar [appellant] heeft niet weersproken dat deze zaken niet zijn vervangen na het einde van de huurovereenkomst met [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . [appellant] heeft dus onvoldoende gesteld over de omvang van deze schades. Dat de staat van deze zaken een effect heeft gehad op de aan de opvolgende huurders in rekening gebrachte huurprijs en/of een drukkend effect heeft gehad op de koopprijs van de woning heeft [appellant] ook onvoldoende concreet onderbouwd. Die conclusie kan althans niet worden getrokken uit de enkele omstandigheid dat de opvolgend huurders een lagere huurprijs hebben betaald nu [appellant] niet concreet heeft betwist dat de huurder die voorafgaande aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de woning heeft gehuurd eveneens een lagere huurprijs dan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] heeft betaald. [appellant] heeft verder het door hem gestelde effect op de koopprijs voor het eerst pas onderbouwd in incidenteel hoger beroep door overlegging bij memorie van antwoord in incidenteel appel van een rapport van 12 september 2022 van Nivre-Register Expert H. Plattje van A2 Experts B.V.

In dit geval gaat het immers om de vraag of [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hun opleveringsverplichting correct zijn nagekomen. 3.11. Niet is in geding dat het bedrag dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aan [appellant] moeten vergoeden in verband met niet correcte oplevering kan worden verrekend met de waarborgsom die [appellant] in beginsel dient terug te betalen. Toelichting op de beslissing van het hof 3.12. Voor zover van belang in hoger beroep stelt [appellant] als grondslag voor zijn vordering dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben verzuimd om het gehuurde bij het einde van de huur correct en zonder schade op te leveren. In dit geval is er een beschrijving van het gehuurde opgemaakt bij aanvang van de huur, zoals bedoeld in artikel 7:224 BW. Dat is het begininspectierapport, genoemd in 3.3. van dit arrest. Volgens [appellant] volgt uit deze beschrijving dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] bij aanvang van de huur de woning akkoord hebben bevonden en geen melding hebben gemaakt van en/of opmerkingen hebben gemaakt over gebreken van de woning. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben dit niet betwist. Dit betekent dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] bij het einde van de huurovereenkomst de woning moesten opleveren overeenkomstig deze beschrijving, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd (zie 3.9. van dit arrest). 3.13. Volgens artikel 19.7 van de algemene bepalingen dient de woning tijdig voor het einde van de huurovereenkomst door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd en wordt daarvan een rapport opgemaakt waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde zijn vastgelegd. Ook wordt daarin vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd en de wijze waarop dit zal geschieden. Het in 3.5. van dit arrest genoemde eindinspectierapport moet naar het oordeel van het hof worden gezien als een in artikel 19.7 van de algemene bepalingen bedoeld rapport. Dat [appellant] zelf niet bij de eindinspectie aanwezig is geweest, maakt dit niet anders omdat namens hem 123wonen die eindinspectie wel heeft bijgewoond en daarvan het rapport heeft opgemaakt. [appellant] wordt geacht bij de eindinspectie te zijn vertegenwoordigd door 123wonen. 3.14. Door het eindinspectierapport te vergelijken met het begininspectierapport, kan worden nagegaan of [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de woning correct hebben opgeleverd. Dat is niet het geval voor een aantal punten die in 3.5. van dit arrest zijn vermeld. Die punten gaan over het voordeurkozijn, de voordeurdorpel, de meterkast, twee ladenfrontjes van de keuken, een rookmelder, deurbeslag, schoonmaakwerkzaamheden van de woning, de koelkast en de vriezer. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn met betrekking tot die punten direct in verzuim geraakt op het moment van oplevering op 30 april 2020. Niettemin heeft [appellant] hen bij brief op 4 mei 2020 in gebreke gesteld en een nadere termijn van twee weken, aflopend op 18 mei 2020, gegund om de in die brief genoemde posten te herstellen en de woning schoon te maken (zie 3.6. van dit arrest). In die brief worden overigens meer posten genoemd dan de posten die blijken uit het eindinspectierapport. 3.15. [appellant] heeft erkend dat een aantal posten al was hersteld vóór het verstrijken van de in de brief van 4 mei 2020 genoemde termijn. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben dit vastgesteld toen zij op 17 mei 2020 in de woning aanwezig waren. Zo is de voordeur vervangen waarvan de dorpel ontbrak, is het kozijn van de voordeur vervangen, zijn de twee frontjes van de keuken vervangen en zijn de geboorde gaten in een deur gedicht. Op de boorgaten in de deur na worden al deze zaken vermeld in het eindinspectierapport. Door deze zaken te (doen) herstellen vóór het verstrijken van de aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] gestelde termijn, heeft [appellant] aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de kans ontnomen om dit voor eigen rekening te herstellen en daarmee hun kosten te beperken. Er is sprake van schuldeisersverzuim omdat [appellant] daardoor [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] heeft verhinderd de door hem geëiste herstelverplichtingen na te komen. Tijdens de zitting bij het hof heeft [geïntimeerde1] hierover gezegd dat zij zelf frontjes, een dorpel en een kozijn hadden willen kopen bij de bouwmarkt en willen vervangen, en dat ze nog een rookmelder hebben gekocht. Nu de schade met betrekking tot de dorpel, het deurkozijn en de twee frontjes van de keuken op basis van het eindinspectierapport kan worden toegerekend aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] die op deze punten niet correct hebben opgeleverd en [appellant] daadwerkelijk kosten heeft gemaakt, zijn [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aansprakelijk voor deze schade. Gelet op het schuldeisersverzuim gaat het daarbij om de kosten die [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zelf zouden hebben gemaakt als zij in de gelegenheid waren geweest deze zaken te herstellen. Het hof komt hier nog op terug in 3.19. Voor zover de door [appellant] ten aanzien van deze zaken gemaakte kosten daarboven uitstijgen, dient dit gelet op het schuldeisersverzuim voor zijn rekening te blijven. 3.16. Voor de overige door [appellant] gestelde posten die niet blijken uit het eindinspectierapport geldt dat, voor zover ze aan de orde zijn in de procedure, [appellant] (onderbouwd) moet stellen en bij betwisting bewijzen dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] ter zake van die posten zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting om de woning correct op te leveren. De voorgeschreven concrete begrotingswijze betekent in dit geval bovendien dat [appellant] (onderbouwd) moet stellen aan de hand van concrete facturen en/of andere concrete en te controleren bewijzen dat hij daadwerkelijk kosten heeft gemaakt of gaat maken om de opleveringsgebreken te herstellen. [appellant] kan bij betwisting van de gestelde omvang van schade door [geïntimeerde2] en [geïntimeerde1] dus niet volstaan met een niet geconcretiseerde offerte of niet onderbouwde schatting. 3.17. Wat hiervoor is overwogen leidt tot het volgende oordeel over de afzonderlijke gestelde schadeposten. Ten aanzien van de gestelde schade aan de keuken met uitzondering van twee ladenfronten, het aanrechtblad, het laminaat, de buitendeur met twee boorgaten, drie opdekdeuren, de meterkast en een cilinderslot geldt het volgende. Weliswaar is op de door [appellant] overgelegde foto’s schade te zien aan deze zaken, maar [appellant] heeft niet weersproken dat deze zaken niet zijn vervangen na het einde van de huurovereenkomst met [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . [appellant] heeft dus onvoldoende gesteld over de omvang van deze schades. Dat de staat van deze zaken een effect heeft gehad op de aan de opvolgende huurders in rekening gebrachte huurprijs en/of een drukkend effect heeft gehad op de koopprijs van de woning heeft [appellant] ook onvoldoende concreet onderbouwd. Die conclusie kan althans niet worden getrokken uit de enkele omstandigheid dat de opvolgend huurders een lagere huurprijs hebben betaald nu [appellant] niet concreet heeft betwist dat de huurder die voorafgaande aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de woning heeft gehuurd eveneens een lagere huurprijs dan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] heeft betaald. [appellant] heeft verder het door hem gestelde effect op de koopprijs voor het eerst pas onderbouwd in incidenteel hoger beroep door overlegging bij memorie van antwoord in incidenteel appel van een rapport van 12 september 2022 van Nivre-Register Expert H. Plattje van A2 Experts B.V.

In dit geval gaat het immers om de vraag of [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hun opleveringsverplichting correct zijn nagekomen. 3.11. Niet is in geding dat het bedrag dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aan [appellant] moeten vergoeden in verband met niet correcte oplevering kan worden verrekend met de waarborgsom die [appellant] in beginsel dient terug te betalen. Toelichting op de beslissing van het hof 3.12. Voor zover van belang in hoger beroep stelt [appellant] als grondslag voor zijn vordering dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben verzuimd om het gehuurde bij het einde van de huur correct en zonder schade op te leveren. In dit geval is er een beschrijving van het gehuurde opgemaakt bij aanvang van de huur, zoals bedoeld in artikel 7:224 BW. Dat is het begininspectierapport, genoemd in 3.3. van dit arrest. Volgens [appellant] volgt uit deze beschrijving dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] bij aanvang van de huur de woning akkoord hebben bevonden en geen melding hebben gemaakt van en/of opmerkingen hebben gemaakt over gebreken van de woning. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben dit niet betwist. Dit betekent dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] bij het einde van de huurovereenkomst de woning moesten opleveren overeenkomstig deze beschrijving, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd (zie 3.9. van dit arrest). 3.13. Volgens artikel 19.7 van de algemene bepalingen dient de woning tijdig voor het einde van de huurovereenkomst door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd en wordt daarvan een rapport opgemaakt waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde zijn vastgelegd. Ook wordt daarin vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd en de wijze waarop dit zal geschieden. Het in 3.5. van dit arrest genoemde eindinspectierapport moet naar het oordeel van het hof worden gezien als een in artikel 19.7 van de algemene bepalingen bedoeld rapport. Dat [appellant] zelf niet bij de eindinspectie aanwezig is geweest, maakt dit niet anders omdat namens hem 123wonen die eindinspectie wel heeft bijgewoond en daarvan het rapport heeft opgemaakt. [appellant] wordt geacht bij de eindinspectie te zijn vertegenwoordigd door 123wonen. 3.14. Door het eindinspectierapport te vergelijken met het begininspectierapport, kan worden nagegaan of [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de woning correct hebben opgeleverd. Dat is niet het geval voor een aantal punten die in 3.5. van dit arrest zijn vermeld. Die punten gaan over het voordeurkozijn, de voordeurdorpel, de meterkast, twee ladenfrontjes van de keuken, een rookmelder, deurbeslag, schoonmaakwerkzaamheden van de woning, de koelkast en de vriezer. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn met betrekking tot die punten direct in verzuim geraakt op het moment van oplevering op 30 april 2020. Niettemin heeft [appellant] hen bij brief op 4 mei 2020 in gebreke gesteld en een nadere termijn van twee weken, aflopend op 18 mei 2020, gegund om de in die brief genoemde posten te herstellen en de woning schoon te maken (zie 3.6. van dit arrest). In die brief worden overigens meer posten genoemd dan de posten die blijken uit het eindinspectierapport. 3.15. [appellant] heeft erkend dat een aantal posten al was hersteld vóór het verstrijken van de in de brief van 4 mei 2020 genoemde termijn. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben dit vastgesteld toen zij op 17 mei 2020 in de woning aanwezig waren. Zo is de voordeur vervangen waarvan de dorpel ontbrak, is het kozijn van de voordeur vervangen, zijn de twee frontjes van de keuken vervangen en zijn de geboorde gaten in een deur gedicht. Op de boorgaten in de deur na worden al deze zaken vermeld in het eindinspectierapport. Door deze zaken te (doen) herstellen vóór het verstrijken van de aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] gestelde termijn, heeft [appellant] aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de kans ontnomen om dit voor eigen rekening te herstellen en daarmee hun kosten te beperken. Er is sprake van schuldeisersverzuim omdat [appellant] daardoor [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] heeft verhinderd de door hem geëiste herstelverplichtingen na te komen. Tijdens de zitting bij het hof heeft [geïntimeerde1] hierover gezegd dat zij zelf frontjes, een dorpel en een kozijn hadden willen kopen bij de bouwmarkt en willen vervangen, en dat ze nog een rookmelder hebben gekocht. Nu de schade met betrekking tot de dorpel, het deurkozijn en de twee frontjes van de keuken op basis van het eindinspectierapport kan worden toegerekend aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] die op deze punten niet correct hebben opgeleverd en [appellant] daadwerkelijk kosten heeft gemaakt, zijn [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aansprakelijk voor deze schade. Gelet op het schuldeisersverzuim gaat het daarbij om de kosten die [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zelf zouden hebben gemaakt als zij in de gelegenheid waren geweest deze zaken te herstellen. Het hof komt hier nog op terug in 3.19. Voor zover de door [appellant] ten aanzien van deze zaken gemaakte kosten daarboven uitstijgen, dient dit gelet op het schuldeisersverzuim voor zijn rekening te blijven. 3.16. Voor de overige door [appellant] gestelde posten die niet blijken uit het eindinspectierapport geldt dat, voor zover ze aan de orde zijn in de procedure, [appellant] (onderbouwd) moet stellen en bij betwisting bewijzen dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] ter zake van die posten zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting om de woning correct op te leveren. De voorgeschreven concrete begrotingswijze betekent in dit geval bovendien dat [appellant] (onderbouwd) moet stellen aan de hand van concrete facturen en/of andere concrete en te controleren bewijzen dat hij daadwerkelijk kosten heeft gemaakt of gaat maken om de opleveringsgebreken te herstellen. [appellant] kan bij betwisting van de gestelde omvang van schade door [geïntimeerde2] en [geïntimeerde1] dus niet volstaan met een niet geconcretiseerde offerte of niet onderbouwde schatting. 3.17. Wat hiervoor is overwogen leidt tot het volgende oordeel over de afzonderlijke gestelde schadeposten. Ten aanzien van de gestelde schade aan de keuken met uitzondering van twee ladenfronten, het aanrechtblad, het laminaat, de buitendeur met twee boorgaten, drie opdekdeuren, de meterkast en een cilinderslot geldt het volgende. Weliswaar is op de door [appellant] overgelegde foto’s schade te zien aan deze zaken, maar [appellant] heeft niet weersproken dat deze zaken niet zijn vervangen na het einde van de huurovereenkomst met [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . [appellant] heeft dus onvoldoende gesteld over de omvang van deze schades. Dat de staat van deze zaken een effect heeft gehad op de aan de opvolgende huurders in rekening gebrachte huurprijs en/of een drukkend effect heeft gehad op de koopprijs van de woning heeft [appellant] ook onvoldoende concreet onderbouwd. Die conclusie kan althans niet worden getrokken uit de enkele omstandigheid dat de opvolgend huurders een lagere huurprijs hebben betaald nu [appellant] niet concreet heeft betwist dat de huurder die voorafgaande aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] de woning heeft gehuurd eveneens een lagere huurprijs dan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] heeft betaald. [appellant] heeft verder het door hem gestelde effect op de koopprijs voor het eerst pas onderbouwd in incidenteel hoger beroep door overlegging bij memorie van antwoord in incidenteel appel van een rapport van 12 september 2022 van Nivre-Register Expert H. Plattje van A2 Experts B.V.

Door dit moment van overlegging in de procedure kan dat rapport alleen betrekking hebben op de punten die in incidenteel hoger beroep aan de orde zijn. Maar met de overlegging van dit rapport heeft [appellant] onvoldoende geconcretiseerd dat de in het incidenteel hoger beroep aan de orde zijnde schadeposten ter zake van de keuken (-kastjes) en aanrechtblad, het laminaat en de meterkast een waardedrukkend effect hebben gehad op de koopprijs van de woning. Dat volgt niet uit dat rapport. 3.18. De tussenconclusie is dat de vordering van [appellant] met betrekking tot de keuken met uitzondering van twee ladenfronten, het aanrechtblad, het laminaat, de buitendeur met twee boorgaten, drie opdekdeuren, de meterkast en een cilinderslot niet kan worden toegewezen omdat niet is gebleken dat [appellant] daadwerkelijk kosten heeft gemaakt of gaat maken om de opleveringsgebreken te herstellen, terwijl ook overige schade onvoldoende onderbouwd is. 3.19. Ten aanzien van schade aan twee ladenfronten, voordeurkozijn en dorpel geldt het volgende. Hiervoor is overwogen dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aansprakelijk zijn voor deze schade en dat deze schade moet worden begroot op basis van wat zij zelf aan herstelkosten zouden hebben gemaakt indien zij deze zaken van de bouwmarkt hadden betrokken. Het hof gaat er daarbij vanuit dat zij zelf het herstel zouden hebben verricht. Geen van partijen heeft de daarmee gepaard gaande kosten geconcretiseerd en het hof zal deze daarom schattenderwijs begroten op € 100,- voor de twee ladenfronten tezamen en € 1.000,- voor de dorpel en het voordeurkozijn. 3.20. Wat betreft de door [appellant] geclaimde rookmelders wordt allereerst vastgesteld dat in het eindinspectierapport van 123wonen slechts melding wordt gemaakt van één rookmelder die ontbreekt. Het hof gaat daar dan ook van uit. Ten aanzien van die ontbrekende rookmelder hebben [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] gesteld dat zij een rookmelder hebben gekocht en op 17 mei 2020 aan [appellant] hebben gegeven. Dit komt neer op een bevrijdend verweer omdat zij niet betwisten dat zij bij de oplevering in verzuim waren ten aanzien van het ontbreken van één rookmelder in de woning, maar stellen dat zij dit verzuim hebben geheeld door een rookmelder aan te leveren. [appellant] heeft dat betwist. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben hun stelling dat het verzuim is geheeld niet nader geconcretiseerd zodat zij in het licht van de betwisting door [appellant] daarover onvoldoende hebben gesteld. Bovendien hebben zij niet voldaan aan hun verplichting om de woning zonder dit gebrek op te leveren door de rookmelder (terug) te plaatsen in de woning. Dit betekent dat [appellant] de kosten van (het monteren van) één rookmelder terecht als schade als gevolg van de gebrekkige oplevering opvoert. Afgaande op randnummer 18 van de dagvaarding in eerste aanleg komt dit neer op een bedrag van € 100,-. 3.21. Ten aanzien van de schoonmaakkosten zullen de door [appellant] gemaakte kosten van € 385,70 die hij door overlegging van een factuur heeft geconcretiseerd worden toegewezen. Redengevend daarvoor is dat uit het eindinspectierapport blijkt dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] op dat moment de woning niet hadden schoongemaakt. Omdat op het moment van oplevering de woning niet was schoongemaakt, waren [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] op dat moment in verzuim op dit punt. Zij stellen verder wel dit (alsnog) te hebben gedaan, maar dat wordt betwist door [appellant] en [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben dit verder niet geconcretiseerd. 3.22. Partijen zijn het erover eens in hoger beroep dat de door [appellant] gestelde schade met betrekking tot de ongediertebestrijding door drie partijen is gedeeld en dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hun deel hebben voldaan. Dit betekent dat de kantonrechter ten onrechte op dit punt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] heeft veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.116,23. Het vonnis moet op dat punt dan ook worden vernietigd. 3.23. Wat betreft de leegstandschade geldt het volgende. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij als gevolg van aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] toe te rekenen tekortkomingen leegstandschade heeft geleden. Zoals is gebleken heeft [appellant] herstelwerkzaamheden verricht binnen de termijn die hij aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] had gegund om zaken te herstellen. Het ging daarbij om naar zijn zeggen ‘de meest in het oog springende zaken’. Het had dan ook op de weg van [appellant] gelegen om nader concreet te onderbouwen waarom het niettemin vier maanden moest duren voordat de woning weer bewoond kon worden. Tussenconclusie 3.24. Uitgaande van wat aan [appellant] is toegewezen in eerste aanleg en van wat is overwogen en toegewezen in hoger beroep is voor de afzonderlijke schadeposten de stand van zaken als volgt. Post: In eerste aanleg toegewezen: In hoger beroep toegewezen: a. a) keuken met uitzondering € 1.500,- € 0,- van twee ladenfronten b) het aanrechtblad € 750,- € 0,- c) het laminaat € 2.106,25 € 0,- d) de buitendeur met twee boorgaten € 0,- € 0,- e) drie opdekdeuren € 0,- € 0,- f) de meterkast € 399,99 € 0,- g) een cilinderslot € 165,- € 0,- h) twee keukenladenfronten - € 100,- i. i) dorpel en kozijn voordeur - € 1.000,- j) rookmelder € 0,- € 100,- k) schoonmaakkosten € 0,- € 385,70 l) ongediertebestrijding € 1.116,23 € 0,- m) leegstandschade € 0,- € 0,- _____________________________________________________________ Totaal toegewezen € 6.037,47 € 1.585,70. Borgsom 3.25. Niet is in geding dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] ter zake van de woning een borgsom hebben betaald van € 1.795,- Deze borgsom dient te worden verrekend met het aan [appellant] voor de schade toe te wijzen bedrag van € 1.585,70, zodat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aanspraak kunnen maken op (terug)betaling van een bedrag van (€ 1.795,00 -/- € 1.585,70 =) € 209,30. [appellant] zal hiertoe worden veroordeeld door het hof. Buitengerechtelijke kosten 3.26. Terecht maken [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] bezwaar tegen de ten gunste van [appellant] toegewezen vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 549,20. Hiervoor is immers vastgesteld dat na verrekening met de borgsom die [appellant] aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] moet terugbetalen, er geen door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aan [appellant] te betalen bedrag resteert. Daarmee is de grondslag voor de buitengerechtelijke kosten aan de vordering komen te ontvallen. 3.27. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] maken verder aanspraak op vergoeding door [appellant] van hun buitengerechtelijke kosten. Het hof stelt vast dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] voldoende hebben gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht voor wat betreft de gevorderde borgsom. Zij hebben daartoe verwezen naar de brief van 14 mei 2020 en de e-mails van 20 mei en 5 juni 2020. Terecht heeft [appellant] echter aangevoerd dat daarin namens [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] alleen aanspraak is gemaakt op terugbetaling van de waarborgsom en niet op terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huur. Een vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten kan daarom alleen betrekking hebben op de gevorderde waarborgsom. Gelet op de aard van de zaak is het redelijk dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] een gemachtigde hebben ingeschakeld en daarvoor dient een redelijke vergoeding te worden betaald.

Door dit moment van overlegging in de procedure kan dat rapport alleen betrekking hebben op de punten die in incidenteel hoger beroep aan de orde zijn. Maar met de overlegging van dit rapport heeft [appellant] onvoldoende geconcretiseerd dat de in het incidenteel hoger beroep aan de orde zijnde schadeposten ter zake van de keuken (-kastjes) en aanrechtblad, het laminaat en de meterkast een waardedrukkend effect hebben gehad op de koopprijs van de woning. Dat volgt niet uit dat rapport. 3.18. De tussenconclusie is dat de vordering van [appellant] met betrekking tot de keuken met uitzondering van twee ladenfronten, het aanrechtblad, het laminaat, de buitendeur met twee boorgaten, drie opdekdeuren, de meterkast en een cilinderslot niet kan worden toegewezen omdat niet is gebleken dat [appellant] daadwerkelijk kosten heeft gemaakt of gaat maken om de opleveringsgebreken te herstellen, terwijl ook overige schade onvoldoende onderbouwd is. 3.19. Ten aanzien van schade aan twee ladenfronten, voordeurkozijn en dorpel geldt het volgende. Hiervoor is overwogen dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aansprakelijk zijn voor deze schade en dat deze schade moet worden begroot op basis van wat zij zelf aan herstelkosten zouden hebben gemaakt indien zij deze zaken van de bouwmarkt hadden betrokken. Het hof gaat er daarbij vanuit dat zij zelf het herstel zouden hebben verricht. Geen van partijen heeft de daarmee gepaard gaande kosten geconcretiseerd en het hof zal deze daarom schattenderwijs begroten op € 100,- voor de twee ladenfronten tezamen en € 1.000,- voor de dorpel en het voordeurkozijn. 3.20. Wat betreft de door [appellant] geclaimde rookmelders wordt allereerst vastgesteld dat in het eindinspectierapport van 123wonen slechts melding wordt gemaakt van één rookmelder die ontbreekt. Het hof gaat daar dan ook van uit. Ten aanzien van die ontbrekende rookmelder hebben [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] gesteld dat zij een rookmelder hebben gekocht en op 17 mei 2020 aan [appellant] hebben gegeven. Dit komt neer op een bevrijdend verweer omdat zij niet betwisten dat zij bij de oplevering in verzuim waren ten aanzien van het ontbreken van één rookmelder in de woning, maar stellen dat zij dit verzuim hebben geheeld door een rookmelder aan te leveren. [appellant] heeft dat betwist. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben hun stelling dat het verzuim is geheeld niet nader geconcretiseerd zodat zij in het licht van de betwisting door [appellant] daarover onvoldoende hebben gesteld. Bovendien hebben zij niet voldaan aan hun verplichting om de woning zonder dit gebrek op te leveren door de rookmelder (terug) te plaatsen in de woning. Dit betekent dat [appellant] de kosten van (het monteren van) één rookmelder terecht als schade als gevolg van de gebrekkige oplevering opvoert. Afgaande op randnummer 18 van de dagvaarding in eerste aanleg komt dit neer op een bedrag van € 100,-. 3.21. Ten aanzien van de schoonmaakkosten zullen de door [appellant] gemaakte kosten van € 385,70 die hij door overlegging van een factuur heeft geconcretiseerd worden toegewezen. Redengevend daarvoor is dat uit het eindinspectierapport blijkt dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] op dat moment de woning niet hadden schoongemaakt. Omdat op het moment van oplevering de woning niet was schoongemaakt, waren [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] op dat moment in verzuim op dit punt. Zij stellen verder wel dit (alsnog) te hebben gedaan, maar dat wordt betwist door [appellant] en [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben dit verder niet geconcretiseerd. 3.22. Partijen zijn het erover eens in hoger beroep dat de door [appellant] gestelde schade met betrekking tot de ongediertebestrijding door drie partijen is gedeeld en dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hun deel hebben voldaan. Dit betekent dat de kantonrechter ten onrechte op dit punt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] heeft veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.116,23. Het vonnis moet op dat punt dan ook worden vernietigd. 3.23. Wat betreft de leegstandschade geldt het volgende. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij als gevolg van aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] toe te rekenen tekortkomingen leegstandschade heeft geleden. Zoals is gebleken heeft [appellant] herstelwerkzaamheden verricht binnen de termijn die hij aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] had gegund om zaken te herstellen. Het ging daarbij om naar zijn zeggen ‘de meest in het oog springende zaken’. Het had dan ook op de weg van [appellant] gelegen om nader concreet te onderbouwen waarom het niettemin vier maanden moest duren voordat de woning weer bewoond kon worden. Tussenconclusie 3.24. Uitgaande van wat aan [appellant] is toegewezen in eerste aanleg en van wat is overwogen en toegewezen in hoger beroep is voor de afzonderlijke schadeposten de stand van zaken als volgt. Post: In eerste aanleg toegewezen: In hoger beroep toegewezen: a. a) keuken met uitzondering € 1.500,- € 0,- van twee ladenfronten b) het aanrechtblad € 750,- € 0,- c) het laminaat € 2.106,25 € 0,- d) de buitendeur met twee boorgaten € 0,- € 0,- e) drie opdekdeuren € 0,- € 0,- f) de meterkast € 399,99 € 0,- g) een cilinderslot € 165,- € 0,- h) twee keukenladenfronten - € 100,- i. i) dorpel en kozijn voordeur - € 1.000,- j) rookmelder € 0,- € 100,- k) schoonmaakkosten € 0,- € 385,70 l) ongediertebestrijding € 1.116,23 € 0,- m) leegstandschade € 0,- € 0,- _____________________________________________________________ Totaal toegewezen € 6.037,47 € 1.585,70. Borgsom 3.25. Niet is in geding dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] ter zake van de woning een borgsom hebben betaald van € 1.795,- Deze borgsom dient te worden verrekend met het aan [appellant] voor de schade toe te wijzen bedrag van € 1.585,70, zodat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aanspraak kunnen maken op (terug)betaling van een bedrag van (€ 1.795,00 -/- € 1.585,70 =) € 209,30. [appellant] zal hiertoe worden veroordeeld door het hof. Buitengerechtelijke kosten 3.26. Terecht maken [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] bezwaar tegen de ten gunste van [appellant] toegewezen vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 549,20. Hiervoor is immers vastgesteld dat na verrekening met de borgsom die [appellant] aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] moet terugbetalen, er geen door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aan [appellant] te betalen bedrag resteert. Daarmee is de grondslag voor de buitengerechtelijke kosten aan de vordering komen te ontvallen. 3.27. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] maken verder aanspraak op vergoeding door [appellant] van hun buitengerechtelijke kosten. Het hof stelt vast dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] voldoende hebben gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht voor wat betreft de gevorderde borgsom. Zij hebben daartoe verwezen naar de brief van 14 mei 2020 en de e-mails van 20 mei en 5 juni 2020. Terecht heeft [appellant] echter aangevoerd dat daarin namens [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] alleen aanspraak is gemaakt op terugbetaling van de waarborgsom en niet op terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huur. Een vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten kan daarom alleen betrekking hebben op de gevorderde waarborgsom. Gelet op de aard van de zaak is het redelijk dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] een gemachtigde hebben ingeschakeld en daarvoor dient een redelijke vergoeding te worden betaald.

Door dit moment van overlegging in de procedure kan dat rapport alleen betrekking hebben op de punten die in incidenteel hoger beroep aan de orde zijn. Maar met de overlegging van dit rapport heeft [appellant] onvoldoende geconcretiseerd dat de in het incidenteel hoger beroep aan de orde zijnde schadeposten ter zake van de keuken (-kastjes) en aanrechtblad, het laminaat en de meterkast een waardedrukkend effect hebben gehad op de koopprijs van de woning. Dat volgt niet uit dat rapport. 3.18. De tussenconclusie is dat de vordering van [appellant] met betrekking tot de keuken met uitzondering van twee ladenfronten, het aanrechtblad, het laminaat, de buitendeur met twee boorgaten, drie opdekdeuren, de meterkast en een cilinderslot niet kan worden toegewezen omdat niet is gebleken dat [appellant] daadwerkelijk kosten heeft gemaakt of gaat maken om de opleveringsgebreken te herstellen, terwijl ook overige schade onvoldoende onderbouwd is. 3.19. Ten aanzien van schade aan twee ladenfronten, voordeurkozijn en dorpel geldt het volgende. Hiervoor is overwogen dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aansprakelijk zijn voor deze schade en dat deze schade moet worden begroot op basis van wat zij zelf aan herstelkosten zouden hebben gemaakt indien zij deze zaken van de bouwmarkt hadden betrokken. Het hof gaat er daarbij vanuit dat zij zelf het herstel zouden hebben verricht. Geen van partijen heeft de daarmee gepaard gaande kosten geconcretiseerd en het hof zal deze daarom schattenderwijs begroten op € 100,- voor de twee ladenfronten tezamen en € 1.000,- voor de dorpel en het voordeurkozijn. 3.20. Wat betreft de door [appellant] geclaimde rookmelders wordt allereerst vastgesteld dat in het eindinspectierapport van 123wonen slechts melding wordt gemaakt van één rookmelder die ontbreekt. Het hof gaat daar dan ook van uit. Ten aanzien van die ontbrekende rookmelder hebben [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] gesteld dat zij een rookmelder hebben gekocht en op 17 mei 2020 aan [appellant] hebben gegeven. Dit komt neer op een bevrijdend verweer omdat zij niet betwisten dat zij bij de oplevering in verzuim waren ten aanzien van het ontbreken van één rookmelder in de woning, maar stellen dat zij dit verzuim hebben geheeld door een rookmelder aan te leveren. [appellant] heeft dat betwist. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben hun stelling dat het verzuim is geheeld niet nader geconcretiseerd zodat zij in het licht van de betwisting door [appellant] daarover onvoldoende hebben gesteld. Bovendien hebben zij niet voldaan aan hun verplichting om de woning zonder dit gebrek op te leveren door de rookmelder (terug) te plaatsen in de woning. Dit betekent dat [appellant] de kosten van (het monteren van) één rookmelder terecht als schade als gevolg van de gebrekkige oplevering opvoert. Afgaande op randnummer 18 van de dagvaarding in eerste aanleg komt dit neer op een bedrag van € 100,-. 3.21. Ten aanzien van de schoonmaakkosten zullen de door [appellant] gemaakte kosten van € 385,70 die hij door overlegging van een factuur heeft geconcretiseerd worden toegewezen. Redengevend daarvoor is dat uit het eindinspectierapport blijkt dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] op dat moment de woning niet hadden schoongemaakt. Omdat op het moment van oplevering de woning niet was schoongemaakt, waren [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] op dat moment in verzuim op dit punt. Zij stellen verder wel dit (alsnog) te hebben gedaan, maar dat wordt betwist door [appellant] en [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben dit verder niet geconcretiseerd. 3.22. Partijen zijn het erover eens in hoger beroep dat de door [appellant] gestelde schade met betrekking tot de ongediertebestrijding door drie partijen is gedeeld en dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hun deel hebben voldaan. Dit betekent dat de kantonrechter ten onrechte op dit punt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] heeft veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.116,23. Het vonnis moet op dat punt dan ook worden vernietigd. 3.23. Wat betreft de leegstandschade geldt het volgende. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij als gevolg van aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] toe te rekenen tekortkomingen leegstandschade heeft geleden. Zoals is gebleken heeft [appellant] herstelwerkzaamheden verricht binnen de termijn die hij aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] had gegund om zaken te herstellen. Het ging daarbij om naar zijn zeggen ‘de meest in het oog springende zaken’. Het had dan ook op de weg van [appellant] gelegen om nader concreet te onderbouwen waarom het niettemin vier maanden moest duren voordat de woning weer bewoond kon worden. Tussenconclusie 3.24. Uitgaande van wat aan [appellant] is toegewezen in eerste aanleg en van wat is overwogen en toegewezen in hoger beroep is voor de afzonderlijke schadeposten de stand van zaken als volgt. Post: In eerste aanleg toegewezen: In hoger beroep toegewezen: a. a) keuken met uitzondering € 1.500,- € 0,- van twee ladenfronten b) het aanrechtblad € 750,- € 0,- c) het laminaat € 2.106,25 € 0,- d) de buitendeur met twee boorgaten € 0,- € 0,- e) drie opdekdeuren € 0,- € 0,- f) de meterkast € 399,99 € 0,- g) een cilinderslot € 165,- € 0,- h) twee keukenladenfronten - € 100,- i. i) dorpel en kozijn voordeur - € 1.000,- j) rookmelder € 0,- € 100,- k) schoonmaakkosten € 0,- € 385,70 l) ongediertebestrijding € 1.116,23 € 0,- m) leegstandschade € 0,- € 0,- _____________________________________________________________ Totaal toegewezen € 6.037,47 € 1.585,70. Borgsom 3.25. Niet is in geding dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] ter zake van de woning een borgsom hebben betaald van € 1.795,- Deze borgsom dient te worden verrekend met het aan [appellant] voor de schade toe te wijzen bedrag van € 1.585,70, zodat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aanspraak kunnen maken op (terug)betaling van een bedrag van (€ 1.795,00 -/- € 1.585,70 =) € 209,30. [appellant] zal hiertoe worden veroordeeld door het hof. Buitengerechtelijke kosten 3.26. Terecht maken [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] bezwaar tegen de ten gunste van [appellant] toegewezen vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 549,20. Hiervoor is immers vastgesteld dat na verrekening met de borgsom die [appellant] aan [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] moet terugbetalen, er geen door [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] aan [appellant] te betalen bedrag resteert. Daarmee is de grondslag voor de buitengerechtelijke kosten aan de vordering komen te ontvallen. 3.27. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] maken verder aanspraak op vergoeding door [appellant] van hun buitengerechtelijke kosten. Het hof stelt vast dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] voldoende hebben gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht voor wat betreft de gevorderde borgsom. Zij hebben daartoe verwezen naar de brief van 14 mei 2020 en de e-mails van 20 mei en 5 juni 2020. Terecht heeft [appellant] echter aangevoerd dat daarin namens [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] alleen aanspraak is gemaakt op terugbetaling van de waarborgsom en niet op terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huur. Een vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten kan daarom alleen betrekking hebben op de gevorderde waarborgsom. Gelet op de aard van de zaak is het redelijk dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] een gemachtigde hebben ingeschakeld en daarvoor dient een redelijke vergoeding te worden betaald.