ECLI:NL:GHARL:2023:1058

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.312.521 (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen: 9475706) arrest van 7 februari 2023 in de zaak van [appellante] , die woont in [woonplaats1] , die hoger beroep heeft ingesteld en die bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie en gedaagde in reconventie, hierna te noemen: [appellante] , vertegenwoordigd door mr. G.J.M. de Jager, tegen [geïntimeerde] die woont in [woonplaats2] , die bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie, hierna te noemen: [geïntimeerde] , niet verschenen. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 [appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland zittingsplaats Zutphen op 23 maart 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: • de dagvaarding in hoger beroep • de rolaantekening van 5 juli 2022 dat aan [geïntimeerde] verstek is verleend  de memorie van grieven (met producties). 1.2 Hierna heeft het hof arrest bepaald. 2De kern van de zaak 2.1 [geïntimeerde] huurt van [appellante] een woonboerderij, waarin zij ook bedrijfsmatige activiteiten ontplooide. [appellante] vindt dat [geïntimeerde] nalatig is in de betaling van de indexering van de huurprijs en dat de bedrijvigheid in strijd was met de afspraken en het bestemmingsplan. Daarom wil [appellante] de huurovereenkomst beëindigen en nabetaling van de huur. 2.2 [appellante] heeft bij de kantonrechter in conventie de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, of eventueel het vaststellen van een tijdstip van het eindigen van de huurovereenkomst, in beide gevallen met ontruiming van het gehuurde. Als dat niet kan wil zij laten vaststellen dat de huurprijs voortaan € 950 per maand is. Ook wil [appellante] betaling van de huurachterstand van € 2.332,64, met wettelijke rente. Daarnaast heeft zij aanspraak gemaakt op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. 2.3 De kantonrechter heeft deze vorderingen bij vonnis van 23 maart 2022 afgewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten. [appellante] heeft een aantal bezwaren (grieven) tegen dit vonnis van de kantonrechter. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen in conventie alsnog worden toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten bij de kantonrechter en in hoger beroep.

3.1 Het hof zal beslissen dat de huurovereenkomst niet eindigt. Wel moet [geïntimeerde] de achterstallige huur betalen. Ook wordt [geïntimeerde] veroordeeld in de proceskosten van [appellante] in het hoger beroep. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot zijn beslissing komt. Waar het hof van uit gaat 3.2 [geïntimeerde] huurt met ingang van 1 oktober 2007 de woonboerderij aan de [adres] te [woonplaats2] (hierna: het gehuurde), in eerste instantie van de heer [naam1] (hierna: [naam1] ). De huurovereenkomst (gedateerd augustus 2007) heeft als opschrift: “Huurovereenkomst Woonruimte”, waarbij de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte 2003 (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing zijn verklaard. [naam1] woonde zelf in de naastgelegen woning op nummer 5. 3.3 De schriftelijke huurovereenkomst bepaalt onder meer: “ Het gehuurde, bestemming 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd,(…) 1.2. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als WOONRUIMTE EN BEDRIJFSRUIMTE. Voorwaarden 2. Deze overeenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot verhuur en huur van woonruimte voor zover daarvan in deze overeenkomst niet wordt afgeweken. (...) Betalingsverplichting, betaalperiode (…) 4.4. Per betaalperiode van één maand bedraagt -de huurprijs VOOR HET WOONGEDEELTE € 470,-- -de huurprijs VOOR HET BEDRIJFSGEDEELTE € 155,-- (…) Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 625,-- (…) Huurprijswijziging 5.1. De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 01 JULI 2008 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in 5.2. 5.2. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft', is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 01 OKTOBER 2008 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemene bepalingen. (…) ‘Er is sprake van een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs indien bij aanvang van de bewoning door huurder een huurprijs geldt die, indien nodig herleid tot een bedrag per jaar, hoger is (en mag zijn) dan het krachtens artikel 3 lid 1 van de Uitvoeringswet huurprijzen vastgesteld bedrag. (…) Bijzondere bepalingen 10. 1 Specificatie van het gehuurde: Voorkamer, keuken, bijkeuken, 2 slaapkamers, doucheruimte, wasruimte, diepvriesruimte, toilet, deel met paardenstal, tuin met mogelijkheid voor het telen van groente." 3.4 De Algemene Bepalingen vermelden onder meer: “ Gebruik 1.1 Huurder dient het gehuurde - gedurende de gehele duur van de overeenkomst - daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming en met inachtneming van (…) de van overheidswege, (…) gestelde of nog te stellen eisen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde. (…) Huurprijswijziging 18 . Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft: - vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS); - wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast; (…) - geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan." 3.5 Na aanvang van de huur knapt [geïntimeerde] het gehuurde op en wijzigt gedeeltelijk de indeling ervan. In de loop van de huurperiode gaat [geïntimeerde] in het gehuurde meerdere honden houden waarmee zij pups fokt. In de deel van de boerderij gaat zij workshops geven. 3.6 Na het overlijden van [naam1] worden diens erfgenamen eigenaars van het gehuurde op nummer 5a en de naastgelegen woning op nummer 5. Zij starten een beëindigingsprocedure bij de kantonrechter om het einde van de huurovereenkomst te laten vaststellen na een opzegging bij brief van 9 januari 2018, wegens strijd met goed huurderschap van [geïntimeerde] en dringend eigen gebruik. De kantonrechter wijst die vordering af bij vonnis van 8 augustus 2018. 3.7 In hun brief van 19 augustus 2018 verzoeken de erven [naam1] de gemeente Berkelland (hierna: de gemeente) over te gaan tot handhaving met betrekking tot het gehuurde vanwege gebruik in strijd met het bestemmingsplan en overlast door het blaffen van de honden. 3.8 [appellante] wordt in januari 2019 met haar broer eigenaar van het gehuurde en de woning op nummer 5. Daarmee wordt zij verhuurder. [appellante] maakt bij [geïntimeerde] aanspraak op de geïndexeerde huurprijs vanaf februari 2019 en doet een aanbod tot aanpassing van de huurprijs tot een getaxeerd huurbedrag van € 950,00 per maand. [geïntimeerde] betaalt niet de geïndexeerde huurprijs maar de voorheen geldende huurprijs, over februari 2019 € 686,44, over maart € 686 en vanaf april 2019 per maand een bedrag van € 684,44. Zij accepteert niet het aanbod van een huurprijs van € 950. 3.9 De gemeente legt bij besluit van 30 april 2019 een last onder dwangsom aan [geïntimeerde] op vanwege het ter plaatse exploiteren van een hondenfokkerij in strijd met het bestemmingsplan. Na bezwaar en beroep blijft het besluit in stand. 3.10 [appellante] zegt bij exploot van 31 maart 2021 de huurovereenkomst op. [geïntimeerde] stemt niet toe in de beëindiging van de huurovereenkomst.

3.11 Het hof bespreekt eerst de vraag of de huurovereenkomst moet eindigen en gaat daarna in op de huurprijs en de huurachterstand. Moet de huurovereenkomst eindigen? 3.12 De huurovereenkomst kan op twee manieren eindigen en [appellante] beroept zich op beide manieren. Een huurovereenkomst kan worden ontbonden bij een tekortkoming van de huurder in de nakoming van een van zijn verbintenissen, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Een verhuurder kan de huurovereenkomst ook opzeggen. Als hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, kan de verhuurder op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De standpunten van partijen 3.13 [appellante] stelt zich op het standpunt dat er drie tekortkomingen zijn die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, namelijk de ontstane huurachterstand vanwege het niet betalen van indexeringen van de huurprijs, de exploitatie van een hondenfokkerij in strijd met de Algemene Bepalingen en het bestemmingsplan en het niet toelaten van een elektricien om in de meterkast in haar pand een veiliger elektriciteitsvoorziening voor de woning op nummer 5 te laten treffen. Subsidiair stelt [appellante] dat haar opzegging van de huurovereenkomst tot het einde daarvan moet leiden, vanwege handelen door [geïntimeerde] in strijd met goed huurderschap (namelijk de huurachterstand en de verboden hondenfokkerij) en vanwege het niet accepteren van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde. [geïntimeerde] betwist dat er een huurachterstand is ontstaan. In tegenstelling tot wat [appellante] heeft gesteld is er namelijk geen sprake van geliberaliseerde woonruimte, maar van een huurovereenkomst met aparte huurbedragen voor het woongedeelte en het bedrijfsgedeelte. De huurprijs voor het woongedeelte bleef onder de liberalisatiegrens, zodat huurverhoging alleen mogelijk is met inachtneming van de wettelijke regels, en niet op basis van een indexeringsbepaling. Het uitvoeren van zakelijke activiteiten is bovendien niet in strijd met de huurovereenkomst, gelet op het vonnis van 8 augustus 2018. Ook heeft [naam1] dit altijd goed gevonden en is er geen sprake van enige overlast. Geen ontbinding van de huurovereenkomst 3.14 Geen van de drie genoemde tekortkomingen, afzonderlijk of in samenhang, rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst. Huurachterstand 3.15 [geïntimeerde] heeft alleen een huurachterstand als de indexeringsclausule uit de overeenkomst van toepassing is (3.3). Daarvoor is vereist dat er sprake is van geliberaliseerde huur, dus als bij aanvang van de bewoning voor huurder een huurprijs geldt die hoger is (en mag zijn) dan de liberalisatiegrens. [appellante] heeft aangevoerd dat [naam1] toentertijd een huurprijs boven de liberalisatiegrens wilde afspreken. De totaal overeengekomen huurprijs van € 625 is boven de in 2007 geldende grens. [geïntimeerde] voert echter aan dat alleen de overeengekomen huurprijs voor het woonruimtegedeelte in aanmerking moet worden genomen, die met € 470 onder de liberalisatiegrens zit. In de kern voert zij daarmee aan dat de huurovereenkomst moet worden gesplitst in een woongedeelte en een bedrijfsgedeelte. 3.16 Voor de beantwoording van de vraag of in een geval als hier, waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op zowel woonruimte als 230a-bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. 3.17 Bij het aangaan van de huurovereenkomst in augustus 2007 stond het gebruik als overwegend woonruimte centraal. Partijen betitelen hun overeenkomst namelijk zo, in artikel 1.1 wordt gesproken over huur van woonruimte en de Algemene Bepalingen voor woonruimte zijn van toepassing verklaard. Hoewel op papier een huurprijs voor een bedrijfsgedeelte werd afgesproken voerde [geïntimeerde] feitelijk op het moment van aangaan van de huurovereenkomst geen bedrijfsmatige activiteiten in het pand uit. Uit de beschrijving van het gehuurde in de overeenkomst blijkt bovendien niet dat een specifiek deel van het gehuurde als bedrijfsruimte is aangewezen (3.3). Uiteindelijk heeft [geïntimeerde] meer dan tien jaar honden gefokt maar daarbij heeft zij geen scheiding aangebracht in woonruimte en bedrijfsruimte: alles is door elkaar gaan lopen. Verder is het gehuurde op dit moment alleen in gebruik als woning. [geïntimeerde] is als gevolg van de bestuursrechtelijke uitspraak (3.9) gestopt met de hondenfokkerij. De ruimte waarin voorheen workshops werden gegeven is -blijkens een constateringsrapport van de gemeente Berkelland van 28 november 2019- niet meer ingericht als workshopruimte, maar er wordt was opgehangen. Deze ruimte diende ook als atelier voor [geïntimeerde] zelf. Voor de huur van woonruimte geldt een hoge mate van bescherming. Het ligt in dit geval voor de hand daaraan doorslaggevend belang toe te kennen omdat het historisch gebruik, het actuele gebruik en de tekst van de huurovereenkomst wijzen op een overwegend gebruik als woonruimte. Omdat splitsing van de overeenkomst niet mogelijk is betekent het dat het gehele gehuurde valt onder de regels voor woonruimte. 3.18 Dat heeft tot gevolg dat de afgesproken huurprijs in zijn geheel betrekking heeft op woonruimte. Dat de Belastingdienst is uitgegaan van een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst en aan [geïntimeerde] een huurtoeslag heeft toegekend, maakt dat niet anders. Het standpunt van de Belastingdienst bindt immers het hof niet. De afgesproken huurprijs van € 625 ligt onweersproken boven de liberalisatiegrens uit 2007, zodat [appellante] de huur mocht indexeren, gelet op artikel 5.2 van de overeenkomst (3.3-3.4). [geïntimeerde] heeft door de niet-betaling daarvan een huurachterstand opgelopen, waardoor er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van haar kant. 3.19 Het enkele feit dat [geïntimeerde] de indexering niet heeft betaald is echter van te geringe betekenis om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarvoor is van belang dat eerdere sporadische huurverhogingen in goed overleg met [naam1] werden afgesproken en niet gerelateerd waren aan het indexeringsbeding. Begrijpelijk is dan ook dat [geïntimeerde] na ruim elf jaar huur niet voetstoots van de nieuwe verhuurder aannam dat de huurverhoging van artikel 5.2 van de huurovereenkomst zou gelden. Het antwoord op de juridische vraag of al dan niet sprake was van geliberaliseerde huur is bovendien niet zonneklaar. In eerste aanleg heeft de kantonrechter het standpunt van [geïntimeerde] gevolgd. [geïntimeerde] heeft daar dus een verdedigbaar maar volgens het hof niet houdbaar standpunt over ingenomen. Tot slot speelt een rol dat [geïntimeerde] wel steeds maandelijks de huurprijs van € 684,44 heeft betaald, alleen niet de indexering. Verboden hondenfokkerij 3.20 Ook het lange tijd geëxploiteerd hebben van een hondenfokkerij is geen tekortkoming die nu de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.26 Het hoger beroep slaagt voor een deel. Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Een proceskostenveroordeling en de wettelijke rente daarover omvat ook een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit arrest hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen. 3.27 De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Het hof: 4.1 vernietigt het vonnis in conventie van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen van 23 maart 2022 en opnieuw rechtdoende; 4.2 veroordeelt [geïntimeerde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellante] te betalen de huurachterstand tot en met 28 september 2021 groot € 2.332,64, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 lid 1 BW, vanaf de respectieve vervaldata van de achterstallige huurindexatiebedragen tot aan de dag der algehele voldoening; 4.3 veroordeelt [geïntimeerde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellante] te betalen een bedrag van € 349,90 aan buitengerechtelijke kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 4.4 veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] in hoger beroep: € 343 aan griffierecht € 1.183 aan salaris van de advocaat van [appellante] (1 procespunt x appeltarief II); 4.5 bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 4.6 verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 4.7 wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. G.A. Diebels, Th.C.M. Willemse en F.J. de Vries, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2023. Raad van State 7 april 2021, ECLI:NL:RVS:2021:724. Artikel 6:265 lid 1 en artikel 7:272 lid 2 BW. Het krachtens artikel 3 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgesteld bedrag. HR 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737. Artikel 130 lid 3 Rv en HR 6 oktober 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7361. Wet van 9 april 2021 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Stb. 2021, 194, 213. Artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder d BW jo. artikel 208ea lid 2 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek. Artikel 7:247 jo. 7:248 lid 3 BW. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.