ECLI:NL:GHARL:2022:5418

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof: 200.283.574 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 8020789) arrest van 28 juni 2022 in de zaak van [appellant] , wonende te [woonplaats1] , appellant, in eerste aanleg: gedaagde, hierna: [appellant] , advocaat: mr. M.J.H. van Baalen, tegen: [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats1] , geïntimeerde, in eerste aanleg: eiser, hierna: [geïntimeerde] , advocaat: mr. P.J.H. Siemons. 1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 9 maart 2021 hier over. In dat arrest is een enkelvoudige mondelinge behandeling ter plaatse bepaald die op 10 juni 2021 heeft plaatsgevonden. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: de memorie van grieven met producties van [appellant] ; de memorie van antwoord van [geïntimeerde] ; de akte van [appellant] ; de antwoordakte van [geïntimeerde] . Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

Samenvatting en beslissing 2.1. [appellant] en [geïntimeerde] zijn buren en wonen aan de [adres] in [woonplaats1] . [geïntimeerde] heeft in 1986 de eigendom van zijn woning (gelegen aan de [adres] 21) verkregen van de Nederlandse Spoorwegen N.V. De woning lag direct naast een spoorlijn. Aan de andere kant van de spoorlijn lag grasland. NS Vastgoed B.V. (hierna: NS Vastgoed) was eigenaar van de grond onder het spoor en het grasland aan de andere zijde van het spoor. In 1986 heeft de NS besloten de spoorlijn op te heffen. Het spoor is verwijderd en de grond naast de woning van [geïntimeerde] lag vervolgens braak. [geïntimeerde] heeft in 1987 de grond (in totaal 1.038,72 m2; hierna aangeduid als ‘de Grond’) in gebruik genomen als oprit, voortuin, houtopslag, weide en moestuin. [appellant] woont sinds 1994 op [adres] nummer 23 en heeft daar (sinds 1983) een melkveehouderijbedrijf. 2.2. De plaatselijke situatie blijkt uit de als productie 4 bij memorie van grieven overgelegde kadastrale kaart: 2.3. NS Vastgoed heeft in 2014 de Grond, als onderdeel van een groter grondpakket, verkocht aan De Groot Achterveld Advies & Beheer B.V. (hierna: De Groot Achterveld), die op haar beurt op 20 december 2014 het grondpakket heeft verkocht aan Bakkhe Vastgoed B.V. Eind 2016 heeft [appellant] uit het grotere grondpakket van Bakkhe Vastgoed B.V. een hoeveelheid van 30.325 m2 grond in de omgeving van zijn bedrijf gekocht, kadastraal bekend gemeente Breukelen, sectie K nummer 599. De Grond maakte hier onderdeel van uit. [appellant] heeft zich jegens [geïntimeerde] op het standpunt gesteld dat hij eigenaar is van de Grond en niet [geïntimeerde] . 2.4. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] in conventie een verklaring voor recht gevorderd dat hij door bevrijdende verjaring eigenaar van de Grond is. [appellant] heeft in reconventie gevorderd dat, als [geïntimeerde] eigenaar van de Grond door verjaring is geworden, hij schadevergoeding vordert. Primair heeft hij schadevergoeding in natura gevorderd (overdracht van de Grond aan hem), en subsidiair schadevergoeding in geld. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 17 juni 2020 in conventie geoordeeld dat [geïntimeerde] in 2007 door bevrijdende verjaring eigenaar van de Grond is geworden. De vorderingen van [appellant] zijn afgewezen. [appellant] is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld. 2.5. [appellant] is in hoger beroep gekomen. In hoger beroep vordert hij primair dat de vorderingen van [geïntimeerde] afgewezen worden en subsidiair vordert hij bij wijze van schadevergoeding in natura dat de Grond aan hem overgedragen wordt op straffe van verbeurte van dwangsommen. Meer subsidiair vordert hij schadevergoeding in geld. 2.6. Het hof wijst de vordering van [appellant] tot schadevergoeding in natura toe. Dit betekent dat de Grond door [geïntimeerde] in eigendom moet worden overgedragen aan [appellant] . Het hof licht hierna toe hoe het tot dat oordeel is gekomen. Omvang hoger beroep 2.7. [appellant] heeft geen grieven gericht tegen het oordeel van de kantonrechter (in conventie) dat [geïntimeerde] door bevrijdende verjaring in 2007 eigenaar is geworden van de Grond. Dit staat in hoger beroep daarom vast. De grieven van [appellant] zijn gericht tegen de afwijzing van zijn vordering in reconventie in eerste aanleg, waarin hij schadevergoeding (in natura dan wel geld) heeft gevorderd van [geïntimeerde] . 2.8. Het hof zal hierna eerst de vraag beantwoorden of er sprake is van een door [geïntimeerde] gepleegde onrechtmatige daad jegens NS Vastgoed. Als het antwoord op deze vraag bevestigend is, is de vervolgvraag of de vordering van NS Vastgoed uit hoofde van onrechtmatige daad is overgegaan op [appellant] . Alleen dan kan [appellant] immers schadevergoeding van [geïntimeerde] vorderen. [geïntimeerde] heeft de Grond namelijk niet van [appellant] afgenomen maar al veel eerder van NS Vastgoed. Onrechtmatige daad [geïntimeerde] jegens NS Vastgoed? 2.9. [appellant] heeft gesteld dat [geïntimeerde] in 1987 de grond van NS Vastgoed in bezit heeft genomen, terwijl hij wist dat deze grond eigendom was van NS Vastgoed. Dit is door [geïntimeerde] niet gemotiveerd betwist en bovendien leidt het hof dit ook af uit de stellingen van [geïntimeerde] zelf in de inleidende dagvaarding (zie randnummers 2.1 en 2.2), waar [geïntimeerde] opmerkt dat NS eigenaar was van de grond onder het spoor en het grasland en dat [geïntimeerde] deze grond in bezit heeft genomen. Indien iemand een zaak in bezit neemt, wetende dat de zaak eigendom van een ander is, handelt de inbezitnemer (de occupant) te kwader trouw (zie HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR: 2017:309 (Gemeente Heusden/Verweerders)). [geïntimeerde] heeft daarmee in beginsel onrechtmatig gehandeld jegens NS Vastgoed. Er kan echter alleen een aanspraak uit onrechtmatige daad zijn, als er ook schade is geleden. Dit is volgens [geïntimeerde] niet het geval, omdat het pakket grond, waar de Grond deel van uitmaakte, aan De Groot Achterveld verkocht is voor een negatieve waarde. Volgens [geïntimeerde] heeft NS Vastgoed daarom feitelijk geen schade geleden, zodat de vorderingen van [appellant] moeten worden afgewezen. 2.10. Het hof is echter van oordeel dat er wel sprake is van schade. In dit geval is de schade het verlies van de onroerende zaak: als gevolg van de voltooiing van de verjaring in 2007 heeft NS Vastgoed een perceel grond verloren, ter grootte van ruim 1.000 m2, zoals [appellant] ook heeft gesteld. Indien door een onrechtmatige daad een zaak geheel en al verloren gaat voor de rechthebbende, lijdt deze door dit verlies een nadeel in zijn vermogen gelijk aan de waarde van de zaak. De vergoeding hiervoor zal steeds tenminste belopen het geldbedrag waarin deze waarde kan worden uitgedrukt. De waarde moet in het algemeen worden gesteld op de waarde in het economisch verkeer (de marktwaarde) van de zaak ten tijde van het verlies (HR 12 april 1991, NJ 1991/434 (Unico/Harteman) en HR 7 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO2786). 2.11. NS Vastgoed heeft de Grond samen met nog ruim 2.000 andere percelen, verspreid over diverse provincies in Nederland, in 2014 verkocht aan De Groot Achterveld. De koopprijs daarvoor bedroeg € 1,- met een bijdrage door NS Vastgoed aan de koper ten behoeve van “toekomstige onderhoudsverplichting en aan mogelijke saneringsverplichtingen” van € 6.750.000,- (excl. btw). Het pakket grond is dus verkocht voor een negatieve waarde. Dat NS Vastgoed grond in een bundel heeft verkocht met bijbetaling om daarmee ook eventuele saneringsverplichtingen af te kopen, laat onverlet dat de individuele percelen wel een positieve waarde kunnen en konden vertegenwoordigen. [appellant] wijst er naar het oordeel van het hof terecht op dat de negatieve waarde kan hebben berust op een zakelijke weging van de koper van de goede en kwade kansen die in de koop van NS Vastgoed van een omvangrijke pakket grond – met mogelijke saneringsverplichtingen - besloten lag. 2.12. De Grond was in dit geval in 2007 in gebruik als oprit, voortuin, houtopslag en weide. Dit perceel vertegenwoordigde naar het oordeel van het hof in 2007 (ten tijde van de voltooiing van de verjaring en daarmee het verlies van NS Vastgoed van de Grond) in het economische verkeer een zekere positieve marktwaarde. Het hof is van oordeel dat op grond van het bovenstaande vast is komen te staan dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens NS Vastgoed en dat NS Vastgoed daardoor schade heeft geleden.

3.1. De grieven slagen. Het bestreden vonnis zal in conventie (grotendeels) worden bekrachtigd. De proceskostenveroordeling in conventie blijft daarom in stand. In reconventie zal het hof het vonnis vernietigen. [geïntimeerde] zal in eerste aanleg in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. 3.2. De kosten voor de procedure in eerste aanleg in reconventie aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op € 36,- aan salaris gemachtigde. 3.3. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op: - explootkosten € 83,38 - griffierecht € 332,00 totaal verschotten € 415,38 - salaris advocaat € 2.785 (2,5 punten x tarief II) 3.4. Als niet weersproken zal het hof ook de nakosten en de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

Het hof, recht doende in hoger beroep: vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Utrecht van 17 juni 2020, behoudens voor zover in conventie onder 5.1, 5.3 - 5.6 gewezen, bekrachtigt dit vonnis in zoverre en doet voor het overige opnieuw recht; veroordeelt [geïntimeerde] om bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen Grond in eigendom over te dragen aan [appellant] binnen acht weken na betekening van het in deze te wijzen arrest op straffe van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of gedeelte van de dag dat [geïntimeerde] geen gevolg geeft aan deze veroordeling, met een maximum van € 200.000,-; veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg in reconventie, vastgesteld aan de zijde van [appellant] op € 36,- voor salaris overeenkomst het liquidatietarief; veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 415,38 voor verschotten en op € 2.785,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening; veroordeelt [geïntimeerde] in de nakosten, begroot op € 163,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- en de explootkosten van betekening van de uitspraak in geval [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening; verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, L.A. de Vrey en M.S.A. van Dam, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. De Vrey en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2022. Zie bijlage 2 bij de akte van levering d.d. 10 december 2014. Artikel 4.3 van de akte van levering d.d. 10 december 2014, overgelegd bij H12 formulier d.d. 20 mei 2021. Asser /Bartels & Van Mierlo 3-IV 2021/561a; met verwijzing naar Bartels in Verjaring (O&R nr. 120) 2020, p. 308-309; zie ook Biemans, in “Straaten in het notariële rechtsverkeer” (Ars Notariatus nr. 174) 2021/4.4, met verwijzing naar rechtbank Rotterdam 9 juni 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:5406. Artikel 5.10 van de akte van 10 december 2014 en artikel 10 onder ‘F Leveringsverplichtingen’ van de akte van 20 december 2014. Brief d.d. 7 september 2020, overgelegd bij H12 formulier d.d. 20 mei 2021.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof: 200.283.574 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 8020789) arrest van 28 juni 2022 in de zaak van [appellant] , wonende te [woonplaats1] , appellant, in eerste aanleg: gedaagde, hierna: [appellant] , advocaat: mr. M.J.H. van Baalen, tegen: [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats1] , geïntimeerde, in eerste aanleg: eiser, hierna: [geïntimeerde] , advocaat: mr. P.J.H. Siemons. 1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 9 maart 2021 hier over. In dat arrest is een enkelvoudige mondelinge behandeling ter plaatse bepaald die op 10 juni 2021 heeft plaatsgevonden. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: de memorie van grieven met producties van [appellant] ; de memorie van antwoord van [geïntimeerde] ; de akte van [appellant] ; de antwoordakte van [geïntimeerde] . Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

Samenvatting en beslissing 2.1. [appellant] en [geïntimeerde] zijn buren en wonen aan de [adres] in [woonplaats1] . [geïntimeerde] heeft in 1986 de eigendom van zijn woning (gelegen aan de [adres] 21) verkregen van de Nederlandse Spoorwegen N.V. De woning lag direct naast een spoorlijn. Aan de andere kant van de spoorlijn lag grasland. NS Vastgoed B.V. (hierna: NS Vastgoed) was eigenaar van de grond onder het spoor en het grasland aan de andere zijde van het spoor. In 1986 heeft de NS besloten de spoorlijn op te heffen. Het spoor is verwijderd en de grond naast de woning van [geïntimeerde] lag vervolgens braak. [geïntimeerde] heeft in 1987 de grond (in totaal 1.038,72 m2; hierna aangeduid als ‘de Grond’) in gebruik genomen als oprit, voortuin, houtopslag, weide en moestuin. [appellant] woont sinds 1994 op [adres] nummer 23 en heeft daar (sinds 1983) een melkveehouderijbedrijf. 2.2. De plaatselijke situatie blijkt uit de als productie 4 bij memorie van grieven overgelegde kadastrale kaart: 2.3. NS Vastgoed heeft in 2014 de Grond, als onderdeel van een groter grondpakket, verkocht aan De Groot Achterveld Advies & Beheer B.V. (hierna: De Groot Achterveld), die op haar beurt op 20 december 2014 het grondpakket heeft verkocht aan Bakkhe Vastgoed B.V. Eind 2016 heeft [appellant] uit het grotere grondpakket van Bakkhe Vastgoed B.V. een hoeveelheid van 30.325 m2 grond in de omgeving van zijn bedrijf gekocht, kadastraal bekend gemeente Breukelen, sectie K nummer 599. De Grond maakte hier onderdeel van uit. [appellant] heeft zich jegens [geïntimeerde] op het standpunt gesteld dat hij eigenaar is van de Grond en niet [geïntimeerde] . 2.4. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] in conventie een verklaring voor recht gevorderd dat hij door bevrijdende verjaring eigenaar van de Grond is. [appellant] heeft in reconventie gevorderd dat, als [geïntimeerde] eigenaar van de Grond door verjaring is geworden, hij schadevergoeding vordert. Primair heeft hij schadevergoeding in natura gevorderd (overdracht van de Grond aan hem), en subsidiair schadevergoeding in geld. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 17 juni 2020 in conventie geoordeeld dat [geïntimeerde] in 2007 door bevrijdende verjaring eigenaar van de Grond is geworden. De vorderingen van [appellant] zijn afgewezen. [appellant] is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld. 2.5. [appellant] is in hoger beroep gekomen. In hoger beroep vordert hij primair dat de vorderingen van [geïntimeerde] afgewezen worden en subsidiair vordert hij bij wijze van schadevergoeding in natura dat de Grond aan hem overgedragen wordt op straffe van verbeurte van dwangsommen. Meer subsidiair vordert hij schadevergoeding in geld. 2.6. Het hof wijst de vordering van [appellant] tot schadevergoeding in natura toe. Dit betekent dat de Grond door [geïntimeerde] in eigendom moet worden overgedragen aan [appellant] . Het hof licht hierna toe hoe het tot dat oordeel is gekomen. Omvang hoger beroep 2.7. [appellant] heeft geen grieven gericht tegen het oordeel van de kantonrechter (in conventie) dat [geïntimeerde] door bevrijdende verjaring in 2007 eigenaar is geworden van de Grond. Dit staat in hoger beroep daarom vast. De grieven van [appellant] zijn gericht tegen de afwijzing van zijn vordering in reconventie in eerste aanleg, waarin hij schadevergoeding (in natura dan wel geld) heeft gevorderd van [geïntimeerde] . 2.8. Het hof zal hierna eerst de vraag beantwoorden of er sprake is van een door [geïntimeerde] gepleegde onrechtmatige daad jegens NS Vastgoed. Als het antwoord op deze vraag bevestigend is, is de vervolgvraag of de vordering van NS Vastgoed uit hoofde van onrechtmatige daad is overgegaan op [appellant] . Alleen dan kan [appellant] immers schadevergoeding van [geïntimeerde] vorderen. [geïntimeerde] heeft de Grond namelijk niet van [appellant] afgenomen maar al veel eerder van NS Vastgoed. Onrechtmatige daad [geïntimeerde] jegens NS Vastgoed? 2.9. [appellant] heeft gesteld dat [geïntimeerde] in 1987 de grond van NS Vastgoed in bezit heeft genomen, terwijl hij wist dat deze grond eigendom was van NS Vastgoed. Dit is door [geïntimeerde] niet gemotiveerd betwist en bovendien leidt het hof dit ook af uit de stellingen van [geïntimeerde] zelf in de inleidende dagvaarding (zie randnummers 2.1 en 2.2), waar [geïntimeerde] opmerkt dat NS eigenaar was van de grond onder het spoor en het grasland en dat [geïntimeerde] deze grond in bezit heeft genomen. Indien iemand een zaak in bezit neemt, wetende dat de zaak eigendom van een ander is, handelt de inbezitnemer (de occupant) te kwader trouw (zie HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR: 2017:309 (Gemeente Heusden/Verweerders)). [geïntimeerde] heeft daarmee in beginsel onrechtmatig gehandeld jegens NS Vastgoed. Er kan echter alleen een aanspraak uit onrechtmatige daad zijn, als er ook schade is geleden. Dit is volgens [geïntimeerde] niet het geval, omdat het pakket grond, waar de Grond deel van uitmaakte, aan De Groot Achterveld verkocht is voor een negatieve waarde. Volgens [geïntimeerde] heeft NS Vastgoed daarom feitelijk geen schade geleden, zodat de vorderingen van [appellant] moeten worden afgewezen. 2.10. Het hof is echter van oordeel dat er wel sprake is van schade. In dit geval is de schade het verlies van de onroerende zaak: als gevolg van de voltooiing van de verjaring in 2007 heeft NS Vastgoed een perceel grond verloren, ter grootte van ruim 1.000 m2, zoals [appellant] ook heeft gesteld. Indien door een onrechtmatige daad een zaak geheel en al verloren gaat voor de rechthebbende, lijdt deze door dit verlies een nadeel in zijn vermogen gelijk aan de waarde van de zaak. De vergoeding hiervoor zal steeds tenminste belopen het geldbedrag waarin deze waarde kan worden uitgedrukt. De waarde moet in het algemeen worden gesteld op de waarde in het economisch verkeer (de marktwaarde) van de zaak ten tijde van het verlies (HR 12 april 1991, NJ 1991/434 (Unico/Harteman) en HR 7 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO2786). 2.11. NS Vastgoed heeft de Grond samen met nog ruim 2.000 andere percelen, verspreid over diverse provincies in Nederland, in 2014 verkocht aan De Groot Achterveld. De koopprijs daarvoor bedroeg € 1,- met een bijdrage door NS Vastgoed aan de koper ten behoeve van “toekomstige onderhoudsverplichting en aan mogelijke saneringsverplichtingen” van € 6.750.000,- (excl. btw). Het pakket grond is dus verkocht voor een negatieve waarde. Dat NS Vastgoed grond in een bundel heeft verkocht met bijbetaling om daarmee ook eventuele saneringsverplichtingen af te kopen, laat onverlet dat de individuele percelen wel een positieve waarde kunnen en konden vertegenwoordigen. [appellant] wijst er naar het oordeel van het hof terecht op dat de negatieve waarde kan hebben berust op een zakelijke weging van de koper van de goede en kwade kansen die in de koop van NS Vastgoed van een omvangrijke pakket grond – met mogelijke saneringsverplichtingen - besloten lag. 2.12. De Grond was in dit geval in 2007 in gebruik als oprit, voortuin, houtopslag en weide. Dit perceel vertegenwoordigde naar het oordeel van het hof in 2007 (ten tijde van de voltooiing van de verjaring en daarmee het verlies van NS Vastgoed van de Grond) in het economische verkeer een zekere positieve marktwaarde. Het hof is van oordeel dat op grond van het bovenstaande vast is komen te staan dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens NS Vastgoed en dat NS Vastgoed daardoor schade heeft geleden.

3.1. De grieven slagen. Het bestreden vonnis zal in conventie (grotendeels) worden bekrachtigd. De proceskostenveroordeling in conventie blijft daarom in stand. In reconventie zal het hof het vonnis vernietigen. [geïntimeerde] zal in eerste aanleg in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. 3.2. De kosten voor de procedure in eerste aanleg in reconventie aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op € 36,- aan salaris gemachtigde. 3.3. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op: - explootkosten € 83,38 - griffierecht € 332,00 totaal verschotten € 415,38 - salaris advocaat € 2.785 (2,5 punten x tarief II) 3.4. Als niet weersproken zal het hof ook de nakosten en de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

Het hof, recht doende in hoger beroep: vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Utrecht van 17 juni 2020, behoudens voor zover in conventie onder 5.1, 5.3 - 5.6 gewezen, bekrachtigt dit vonnis in zoverre en doet voor het overige opnieuw recht; veroordeelt [geïntimeerde] om bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen Grond in eigendom over te dragen aan [appellant] binnen acht weken na betekening van het in deze te wijzen arrest op straffe van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of gedeelte van de dag dat [geïntimeerde] geen gevolg geeft aan deze veroordeling, met een maximum van € 200.000,-; veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg in reconventie, vastgesteld aan de zijde van [appellant] op € 36,- voor salaris overeenkomst het liquidatietarief; veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 415,38 voor verschotten en op € 2.785,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening; veroordeelt [geïntimeerde] in de nakosten, begroot op € 163,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- en de explootkosten van betekening van de uitspraak in geval [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening; verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, L.A. de Vrey en M.S.A. van Dam, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. De Vrey en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2022. Zie bijlage 2 bij de akte van levering d.d. 10 december 2014. Artikel 4.3 van de akte van levering d.d. 10 december 2014, overgelegd bij H12 formulier d.d. 20 mei 2021. Asser /Bartels & Van Mierlo 3-IV 2021/561a; met verwijzing naar Bartels in Verjaring (O&R nr. 120) 2020, p. 308-309; zie ook Biemans, in “Straaten in het notariële rechtsverkeer” (Ars Notariatus nr. 174) 2021/4.4, met verwijzing naar rechtbank Rotterdam 9 juni 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:5406. Artikel 5.10 van de akte van 10 december 2014 en artikel 10 onder ‘F Leveringsverplichtingen’ van de akte van 20 december 2014. Brief d.d. 7 september 2020, overgelegd bij H12 formulier d.d. 20 mei 2021.

‘Gemeente Heusden-vordering’ overgegaan op [appellant] ? 2.13. In het hiervoor reeds genoemde arrest van de Hoge Raad (Gemeente Heusden/Verweerders) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een bezitter te kwader trouw die door verjaring eigenaar is geworden, bloot kan staan aan een vordering uit onrechtmatige daad van de (voormalige) rechthebbende die zijn eigendom aan die partij heeft verloren door de werking van art. 3:105 BW. De Hoge Raad heeft overwogen dat het in dat geval voor de hand ligt dat indien de gedepossedeerde dat vordert en de occupant nog steeds eigenaar is, op de voet van artikel 6:103 BW de bezitter kan worden veroordeeld bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen (zie onder 3.7.3). 2.14. Het onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] jegens NS Vastgoed brengt mee dat [geïntimeerde] schadeplichtig is. Op grond van het arrest inzake de Gemeente Heusden kan (mits aan alle vereisten voor onrechtmatige daad is voldaan) de eigenaar die door verjaring zijn bezit is verloren (in dit geval: NS Vastgoed) schadevergoeding in natura vorderen van de bezitter ( [geïntimeerde] ). Het arrest geeft geen uitsluitsel over de vraag of in andere situaties, zoals de onderhavige situatie waarin de oorspronkelijk eigenaar (NS Vastgoed) onder bijzondere titel is opgevolgd door een derde ( [appellant] ), ook een schadevergoedingsvordering door deze derde kan worden ingesteld. [geïntimeerde] betoogt in hoger beroep dat dit niet kan, omdat in het Gemeente Heusden arrest is overwogen dat alleen aan de gedepossedeerde (in dit geval: NS Vastgoed) een vordering toekomt in de vorm van overdracht van de grond en niet aan [appellant] . 2.15. Voor de duidelijkheid geeft het hof - voordat het op deze vraag ingaat - hierna de grondtransacties (nogmaals) weer: 2007 voltooiing verjaring, NS Vastgoed verliest eigendom van de Grond; 10 december 2014 NS Vastgoed verkoopt de Grond in een bundel aan De Groot Achterveld; 20 december 2014 De Groot Achterveld verkoopt dit door aan Bakkhe Vastgoed; 23 december 2016 Bakkhe Vastgoed verkoopt 30.325 m2 grond aan [appellant] . De Grond maakt hier onderdeel van uit. 2.16. In de literatuur is steun te vinden voor de opvatting dat een cessie van de aanspraak van de gedepossedeerde mogelijk is: “Aangenomen kan worden dat het toepassingsbereik van het arrest van 24 februari 2017 inzake de Gemeente Heusden niet beperkt is tot de casus die aan de orde was in het aan de Hoge Raad voorgelegde geval. (…) Bovendien staat de Heusdense vordering niet alleen ter beschikking aan degene aan wie het goed toebehoorde toen het onrechtmatig in bezit werd genomen, maar ook – als aan de overige voorwaarden is voldaan – diens rechtsopvolger. Wanneer de ‘verkrijging’ van de rechtsopvolger eerst plaatsvindt nadat de rechtsvordering tot opheffing van het bezit al door extinctieve verjaring was tenietgegaan en de occupant dus rechthebbende was geworden, is noodzakelijk dat de Heusdense vordering aan de rechtsopvolger is gecedeerd.” 2.17. Het hof sluit zich hier bij aan en is van oordeel dat, nu aan alle vereisten van onrechtmatige daad is voldaan, in dit geval de ‘Gemeente Heusden-vordering’ ook aan [appellant] , als (indirecte) rechtsopvolger van NS Vastgoed, ter beschikking staat. In de twee hiervoor genoemde notariële aktes uit 2014 is namelijk een cessiebeding opgenomen, op grond waarvan alle aanspraken die de verkoper heeft tegenover derden, over gaan op de koper. In de akte van 23 december 2016, tussen Bakkhe Vastgoed en [appellant] , is echter geen cessiebeding opgenomen. Bakkhe Vastgoed heeft nadien, in een brief van 7 september 2020, “alle aanspraken die Bakkhe Vastgoed ten aanzien van [hof: perceel 599] kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden (…)” alsnog overgedragen aan [appellant] . Met deze opvolgende cessies is naar het oordeel van het hof ook de schadevergoedingsvordering overgedragen aan (uiteindelijk) [appellant] . Dat de vordering van NS Vastgoed door genoemde bedingen is overgedragen heeft [geïntimeerde] niet bestreden. 2.18. [appellant] vordert dat de Grond bij wege van schadevergoeding in natura aan hem wordt overgedragen, dan wel (subsidiair) vordert hij schadevergoeding in geld. Volgens [geïntimeerde] is schadevergoeding in natura in dit geval niet aan de orde, omdat er in deze zaak geen bijzondere redenen zijn om af te wijken van het uitgangspunt dat schadevergoeding moet worden voldaan in geld. Het hof is echter van oordeel dat de vordering van [appellant] om de Grond aan hem in eigendom over te dragen in dit geval een passende wijze van schadevergoeding is en het meest in overeenstemming is met de aard van de geleden schade. Herstel van de onrechtmatige daad wordt in dit geval volledig bereikt door het terug overdragen van de Grond. Voor zover [geïntimeerde] betoogt dat herstel in de toestand zoals die voor de schade toebrengende gebeurtenis was, niet meer mogelijk is, omdat [appellant] de Grond nooit in eigendom heeft gehad, faalt dit betoog omdat het hof van oordeel is dat als gevolg van de opvolgende cessies de vordering uit hoofde van onrechtmatige daad is overgedragen aan [appellant] . Dat toewijzing van de vordering van [appellant] een aantasting van het woongenot van [geïntimeerde] met zich brengt omdat de Grond direct naast zijn woning ligt, zoals [geïntimeerde] aanvoert, maakt dit oordeel ook niet anders. [geïntimeerde] heeft de grond immers te kwader trouw in bezit genomen en heeft inmiddels meer dan 30 jaar het gebruik van de Grond gehad. 2.19. Het hof komt tot de conclusie dat de vordering van [appellant] om bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk door [geïntimeerde] in bezit genomen grond in eigendom aan [appellant] over te dragen, moet worden toegewezen. Het hof zal [geïntimeerde] daartoe dan ook veroordelen. [appellant] heeft gevorderd dat de Grond binnen vier weken na betekening van het arrest zal moeten worden overgedragen. Het hof ziet aanleiding om deze termijn op acht weken na betekening van dit arrest te stellen, op straffe van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of gedeelte van de dag dat [geïntimeerde] hier niet aan voldoet. Het hof zal deze dwangsom maximeren tot een bedrag van € 200.000,-.

‘Gemeente Heusden-vordering’ overgegaan op [appellant] ? 2.13. In het hiervoor reeds genoemde arrest van de Hoge Raad (Gemeente Heusden/Verweerders) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een bezitter te kwader trouw die door verjaring eigenaar is geworden, bloot kan staan aan een vordering uit onrechtmatige daad van de (voormalige) rechthebbende die zijn eigendom aan die partij heeft verloren door de werking van art. 3:105 BW. De Hoge Raad heeft overwogen dat het in dat geval voor de hand ligt dat indien de gedepossedeerde dat vordert en de occupant nog steeds eigenaar is, op de voet van artikel 6:103 BW de bezitter kan worden veroordeeld bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen (zie onder 3.7.3). 2.14. Het onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] jegens NS Vastgoed brengt mee dat [geïntimeerde] schadeplichtig is. Op grond van het arrest inzake de Gemeente Heusden kan (mits aan alle vereisten voor onrechtmatige daad is voldaan) de eigenaar die door verjaring zijn bezit is verloren (in dit geval: NS Vastgoed) schadevergoeding in natura vorderen van de bezitter ( [geïntimeerde] ). Het arrest geeft geen uitsluitsel over de vraag of in andere situaties, zoals de onderhavige situatie waarin de oorspronkelijk eigenaar (NS Vastgoed) onder bijzondere titel is opgevolgd door een derde ( [appellant] ), ook een schadevergoedingsvordering door deze derde kan worden ingesteld. [geïntimeerde] betoogt in hoger beroep dat dit niet kan, omdat in het Gemeente Heusden arrest is overwogen dat alleen aan de gedepossedeerde (in dit geval: NS Vastgoed) een vordering toekomt in de vorm van overdracht van de grond en niet aan [appellant] . 2.15. Voor de duidelijkheid geeft het hof - voordat het op deze vraag ingaat - hierna de grondtransacties (nogmaals) weer: 2007 voltooiing verjaring, NS Vastgoed verliest eigendom van de Grond; 10 december 2014 NS Vastgoed verkoopt de Grond in een bundel aan De Groot Achterveld; 20 december 2014 De Groot Achterveld verkoopt dit door aan Bakkhe Vastgoed; 23 december 2016 Bakkhe Vastgoed verkoopt 30.325 m2 grond aan [appellant] . De Grond maakt hier onderdeel van uit. 2.16. In de literatuur is steun te vinden voor de opvatting dat een cessie van de aanspraak van de gedepossedeerde mogelijk is: “Aangenomen kan worden dat het toepassingsbereik van het arrest van 24 februari 2017 inzake de Gemeente Heusden niet beperkt is tot de casus die aan de orde was in het aan de Hoge Raad voorgelegde geval. (…) Bovendien staat de Heusdense vordering niet alleen ter beschikking aan degene aan wie het goed toebehoorde toen het onrechtmatig in bezit werd genomen, maar ook – als aan de overige voorwaarden is voldaan – diens rechtsopvolger. Wanneer de ‘verkrijging’ van de rechtsopvolger eerst plaatsvindt nadat de rechtsvordering tot opheffing van het bezit al door extinctieve verjaring was tenietgegaan en de occupant dus rechthebbende was geworden, is noodzakelijk dat de Heusdense vordering aan de rechtsopvolger is gecedeerd.” 2.17. Het hof sluit zich hier bij aan en is van oordeel dat, nu aan alle vereisten van onrechtmatige daad is voldaan, in dit geval de ‘Gemeente Heusden-vordering’ ook aan [appellant] , als (indirecte) rechtsopvolger van NS Vastgoed, ter beschikking staat. In de twee hiervoor genoemde notariële aktes uit 2014 is namelijk een cessiebeding opgenomen, op grond waarvan alle aanspraken die de verkoper heeft tegenover derden, over gaan op de koper. In de akte van 23 december 2016, tussen Bakkhe Vastgoed en [appellant] , is echter geen cessiebeding opgenomen. Bakkhe Vastgoed heeft nadien, in een brief van 7 september 2020, “alle aanspraken die Bakkhe Vastgoed ten aanzien van [hof: perceel 599] kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden (…)” alsnog overgedragen aan [appellant] . Met deze opvolgende cessies is naar het oordeel van het hof ook de schadevergoedingsvordering overgedragen aan (uiteindelijk) [appellant] . Dat de vordering van NS Vastgoed door genoemde bedingen is overgedragen heeft [geïntimeerde] niet bestreden. 2.18. [appellant] vordert dat de Grond bij wege van schadevergoeding in natura aan hem wordt overgedragen, dan wel (subsidiair) vordert hij schadevergoeding in geld. Volgens [geïntimeerde] is schadevergoeding in natura in dit geval niet aan de orde, omdat er in deze zaak geen bijzondere redenen zijn om af te wijken van het uitgangspunt dat schadevergoeding moet worden voldaan in geld. Het hof is echter van oordeel dat de vordering van [appellant] om de Grond aan hem in eigendom over te dragen in dit geval een passende wijze van schadevergoeding is en het meest in overeenstemming is met de aard van de geleden schade. Herstel van de onrechtmatige daad wordt in dit geval volledig bereikt door het terug overdragen van de Grond. Voor zover [geïntimeerde] betoogt dat herstel in de toestand zoals die voor de schade toebrengende gebeurtenis was, niet meer mogelijk is, omdat [appellant] de Grond nooit in eigendom heeft gehad, faalt dit betoog omdat het hof van oordeel is dat als gevolg van de opvolgende cessies de vordering uit hoofde van onrechtmatige daad is overgedragen aan [appellant] . Dat toewijzing van de vordering van [appellant] een aantasting van het woongenot van [geïntimeerde] met zich brengt omdat de Grond direct naast zijn woning ligt, zoals [geïntimeerde] aanvoert, maakt dit oordeel ook niet anders. [geïntimeerde] heeft de grond immers te kwader trouw in bezit genomen en heeft inmiddels meer dan 30 jaar het gebruik van de Grond gehad. 2.19. Het hof komt tot de conclusie dat de vordering van [appellant] om bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk door [geïntimeerde] in bezit genomen grond in eigendom aan [appellant] over te dragen, moet worden toegewezen. Het hof zal [geïntimeerde] daartoe dan ook veroordelen. [appellant] heeft gevorderd dat de Grond binnen vier weken na betekening van het arrest zal moeten worden overgedragen. Het hof ziet aanleiding om deze termijn op acht weken na betekening van dit arrest te stellen, op straffe van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of gedeelte van de dag dat [geïntimeerde] hier niet aan voldoet. Het hof zal deze dwangsom maximeren tot een bedrag van € 200.000,-.