ECLI:NL:GHARL:2022:11055

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.305.875/01 (zaaknummer rechtbank Overijssel 9010015) arrest van 20 december 2022 in de zaak van 1 [appellant1] , die woont in [woonplaats1] , hierna: [appellant1], 2. [appellant2], die woont in [woonplaats2] , hierna: [appellant2], appellanten, bij de rechtbank: eisers in conventie, gedaagden in reconventie, hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten], advocaat: mr. L.M. Goeree, die kantoor houdt in Zwolle, tegen 1Meesterwerk B.V.,gevestigd en kantoorhoudend in Zwolle,hierna: Meesterwerk, 2. [geïntimeerde2] , die woont in [woonplaats2] , hierna: [geïntimeerde2], geïntimeerden, bij de rechtbank: gedaagden in conventie, eisers in reconventie, hierna gezamenlijk te noemen: Meesterwerk c.s., advocaat: mr. A. Hashem Jawaheri, die kantoor houdt in Amsterdam. 1De verdere procedure bij het hof 1.1 Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 5 juli 2022 hier over. 1.2 Op grond van dit tussenarrest heeft op 12 oktober 2022 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken. 1.3 Daarna heeft het hof een datum vastgesteld voor dit arrest. 2. Waar gaat het in deze zaak om? 2.1 Het gaat in deze zaak om de vraag of [appellanten] nog een vordering hebben op Meesterwerk en haar [functie] [geïntimeerde2] vanwege achterstallige huur, verschuldigde boetes en opleveringsgebreken. 2.2 Meesterwerk c.s. hebben eerst geen verweer gevoerd tegen de vorderingen, waarna de kantonrechter de vorderingen tegen hen in een verstekvonnis heeft toegewezen. Nadat [appellanten] verzet hadden ingesteld tegen het verstekvonnis, heeft de kantonrechter van de rechtbank Overijssel te Zwolle (hierna: de kantonrechter) het verstekvonnis vernietigd en de vorderingen van [appellanten] alsnog afgewezen. De kantonrechter vond, kort gezegd, dat Meesterwerk aanspraak heeft op vermindering van de huur vanwege gebreken aan het pand, waardoor geen sprake was van een huurachterstand, en dat [appellanten] niet hebben bewezen dat sprake is van opleveringsgebreken. Het hof komt tot een gedeeltelijk ander oordeel, doordat het hof weliswaar ook uitgaat van een huurvermindering, maar over een kortere periode en met een ander bedrag dan de kantonrechter heeft gehanteerd. Het hof zal dit oordeel hierna motiveren, door eerst de relevante feiten te vermelden en door daarna de tussen partijen bestaande geschilpunten te bespreken. 3. De relevante feiten 3.1 [appellanten] waren eigenaar van een pand aan de [adres1] te [woonplaats2] (hierna: het pand). In het pand van drie verdiepingen bevinden zich acht kamers, die afzonderlijk bewoond kunnen worden. 3.2 Meesterwerk begeleidt mensen met een indicatie op grond van de Wet langdurige zorg (Wlz). [geïntimeerde2] is [functie] van Meesterwerk. 3.3 Meesterwerk huurt woonruimte, die zij beschikbaar stelt aan haar cliënten. Zij sluit met deze cliënten een huisvestingsovereenkomst en een zorgovereenkomst. Beide overeenkomsten zijn aan elkaar gekoppeld, in die zin dat wanneer de zorgovereenkomst eindigt ook de huisvestingsovereenkomst eindigt. 3.4 Nadat [appellanten] eerst afzonderlijke kamers in het pand aan Meesterwerk hadden verhuurd op basis van een huurovereenkomst voor woonruimte met een huurprijs van in totaal € 4.500,- per maand en deze huurovereenkomsten waren opgezegd, hebben partijen op 15 februari 2019 een nieuwe huurovereenkomst gesloten. De gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een schriftelijk contract van die datum voor een ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: het huurcontract). 3.5 In het huurcontract is - samengevat - onder meer het volgende vermeld. Tussen partijen heeft eerder, vanaf mei 2016 tot en met januari 2019, een huurovereenkomst gegolden met betrekking tot het pand. Partijen wensen een geheel nieuw huurcontract aan te gaan volgens model bedrijfsruimte. Het pand zal uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als zorginstelling voor huisvesting van maximaal 7 personen met een Wlz-indicatie en één begeleider van Meesterwerk. De huurovereenkomst gaat in op 1 februari 2019 voor een periode van 2 jaar en loopt tot en met 31 januari 2021. De huurprijs bedraagt € 6.000,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Voor 20 februari 2019 dient Meesterwerk een waarborgsom van € 6.000,00 te voldoen. Over de waarborgsom wordt geen rente vergoed. Ter voorkoming van overlast zal Meesterwerk een begeleider plaatsen in het pand om toezicht en orde te houden. Partijen hebben een opleverlijst opgesteld. Meesterwerk zal de op de lijst vermelde punten verhelpen. De staat van het gehuurde blijkt uit de opleveringslijst. [geïntimeerde2] is in privé hoofdelijk medeschuldenaar tegenover [appellanten] voor alle verplichtingen van Meesterwerk uit de huurovereenkomst. 3.6 Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard, waarin onder meer het volgende is vermeld: ‘8.1 Huurder zal bij het gebruik van het gehuurde geen hinder of overlast veroorzaken, noch schade veroorzaken in, op, aan of onder het gehuurde (...). 9.1 Huurder zal Verhuurder onverwijld in kennis stellen van een gebrek en van de (dreigende) schade die uit dat gebrek of uit een andere oorzaak of omstandigheid voortvloeit. Huurder geeft Verhuurder daarbij een - gelet op de aard van het gebrek – redelijke termijn, om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van de Verhuurder komend gebrek. Huurder zal Verhuurder deze kennisgeving waaronder mede begrepen de redelijke termijn zo spoedig mogelijk schriftelijk bevestigen.(…) 10.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.(…) 10.4 Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing: (…) - indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met Huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt; (…) - indien Verhuurder de door Huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen. 23.1 De betaling van de huurprijs (...) zal uiterlijk op de vervaldata (...) zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering (...) geschieden (...). 23.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder (...

Het hof: bekrachtigt het vonnis dat de kantonrechter te Zwolle op 17 augustus 2021 tussen partijen heeft gewezen voor zover de kantonrechter het tussen partijen gewezen verstekvonnis van29 december 2021 heeft vernietigd; vernietigt het vonnis dat de kantonrechter te Zwolle op 17 augustus 2021 tussen partijen heeft gewezen voor het overige,en beslist als volgt: veroordeelt Meesterwerk c.s. hoofdelijk om aan [appellanten] te betalen € 16.500,-, te vermeerderen met € 940,- aan buitengerechtelijke incassokosten; verlaagt de huur van het pand vanaf 1 februari 2020 tot het einde van de huuroverkomst tot € 5.000,- per maand; veroordeelt Meesterwerk c.s. hoofdelijk om aan [appellanten] terug te betalen wat [appellanten] op grond van het (gedeeltelijk) vernietigde vonnis van de kantonrechter in conventie aan Meesterwerk c.s. hebben betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling tot en met de dag van de terugbetaling; veroordeelt Meesterwerk om aan [appellanten] terug te betalen wat [appellanten] op grond van het (gedeeltelijk) vernietigde vonnis van de kantonrechter in reconventie aan Meesterwerk hebben betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot en met de dag van de terugbetaling; verklaart deze beslissingen uitvoerbaar bij voorraad; compenseert de kosten van de procedure (in conventie en reconventie) bij de kantonrechter en bij het hof, in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen; wijst de overige vorderingen van partijen af. Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, D.H. de Witte en R. Koolhoven en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 december 2022 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier. Omdat het hof de feiten zelf vaststelt, hebben [appellanten] geen belang bij afzonderlijke bespreking van grief 1. HR 28 januari 1994, ECLI:NL:HR:1994, 421. De situatie van HR 20 september 1985, NJ 1986, 260 (Zonhofje I) doet zich dan ook niet voor. Grief 2 faalt op dit punt. Bij de bespreking van grief 2 hebben [appellanten] geen belang, voor zover de grief op deze punten betrekking heeft. Vgl. voor woonruimte artikel 7:242 lid 1 BW. De grieven 2 en 3 falen in zoverre. Grief 4 faalt. Grief 2 faalt in zoverre. Grief 2 slaagt gedeeltelijk op dit punt. Grief 6 faalt. Het tweede deel van grief 3 faalt. Vgl. AG Wissink, ECLI:NL:PHR:2017:281. Grief 5 slaagt gedeeltelijk. Grief 6 slaagt gedeeltelijk. Hof Arnhem-Leeuwarden 23 juli 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:5994 en 25 mei 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:5020. Grief 7 faalt. Grief 8 faalt.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.305.875/01 (zaaknummer rechtbank Overijssel 9010015) arrest van 20 december 2022 in de zaak van 1 [appellant1] , die woont in [woonplaats1] , hierna: [appellant1], 2. [appellant2], die woont in [woonplaats2] , hierna: [appellant2], appellanten, bij de rechtbank: eisers in conventie, gedaagden in reconventie, hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten], advocaat: mr. L.M. Goeree, die kantoor houdt in Zwolle, tegen 1Meesterwerk B.V.,gevestigd en kantoorhoudend in Zwolle,hierna: Meesterwerk, 2. [geïntimeerde2] , die woont in [woonplaats2] , hierna: [geïntimeerde2], geïntimeerden, bij de rechtbank: gedaagden in conventie, eisers in reconventie, hierna gezamenlijk te noemen: Meesterwerk c.s., advocaat: mr. A. Hashem Jawaheri, die kantoor houdt in Amsterdam. 1De verdere procedure bij het hof 1.1 Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 5 juli 2022 hier over. 1.2 Op grond van dit tussenarrest heeft op 12 oktober 2022 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken. 1.3 Daarna heeft het hof een datum vastgesteld voor dit arrest. 2. Waar gaat het in deze zaak om? 2.1 Het gaat in deze zaak om de vraag of [appellanten] nog een vordering hebben op Meesterwerk en haar [functie] [geïntimeerde2] vanwege achterstallige huur, verschuldigde boetes en opleveringsgebreken. 2.2 Meesterwerk c.s. hebben eerst geen verweer gevoerd tegen de vorderingen, waarna de kantonrechter de vorderingen tegen hen in een verstekvonnis heeft toegewezen. Nadat [appellanten] verzet hadden ingesteld tegen het verstekvonnis, heeft de kantonrechter van de rechtbank Overijssel te Zwolle (hierna: de kantonrechter) het verstekvonnis vernietigd en de vorderingen van [appellanten] alsnog afgewezen. De kantonrechter vond, kort gezegd, dat Meesterwerk aanspraak heeft op vermindering van de huur vanwege gebreken aan het pand, waardoor geen sprake was van een huurachterstand, en dat [appellanten] niet hebben bewezen dat sprake is van opleveringsgebreken. Het hof komt tot een gedeeltelijk ander oordeel, doordat het hof weliswaar ook uitgaat van een huurvermindering, maar over een kortere periode en met een ander bedrag dan de kantonrechter heeft gehanteerd. Het hof zal dit oordeel hierna motiveren, door eerst de relevante feiten te vermelden en door daarna de tussen partijen bestaande geschilpunten te bespreken. 3. De relevante feiten 3.1 [appellanten] waren eigenaar van een pand aan de [adres1] te [woonplaats2] (hierna: het pand). In het pand van drie verdiepingen bevinden zich acht kamers, die afzonderlijk bewoond kunnen worden. 3.2 Meesterwerk begeleidt mensen met een indicatie op grond van de Wet langdurige zorg (Wlz). [geïntimeerde2] is [functie] van Meesterwerk. 3.3 Meesterwerk huurt woonruimte, die zij beschikbaar stelt aan haar cliënten. Zij sluit met deze cliënten een huisvestingsovereenkomst en een zorgovereenkomst. Beide overeenkomsten zijn aan elkaar gekoppeld, in die zin dat wanneer de zorgovereenkomst eindigt ook de huisvestingsovereenkomst eindigt. 3.4 Nadat [appellanten] eerst afzonderlijke kamers in het pand aan Meesterwerk hadden verhuurd op basis van een huurovereenkomst voor woonruimte met een huurprijs van in totaal € 4.500,- per maand en deze huurovereenkomsten waren opgezegd, hebben partijen op 15 februari 2019 een nieuwe huurovereenkomst gesloten. De gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een schriftelijk contract van die datum voor een ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: het huurcontract). 3.5 In het huurcontract is - samengevat - onder meer het volgende vermeld. Tussen partijen heeft eerder, vanaf mei 2016 tot en met januari 2019, een huurovereenkomst gegolden met betrekking tot het pand. Partijen wensen een geheel nieuw huurcontract aan te gaan volgens model bedrijfsruimte. Het pand zal uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als zorginstelling voor huisvesting van maximaal 7 personen met een Wlz-indicatie en één begeleider van Meesterwerk. De huurovereenkomst gaat in op 1 februari 2019 voor een periode van 2 jaar en loopt tot en met 31 januari 2021. De huurprijs bedraagt € 6.000,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Voor 20 februari 2019 dient Meesterwerk een waarborgsom van € 6.000,00 te voldoen. Over de waarborgsom wordt geen rente vergoed. Ter voorkoming van overlast zal Meesterwerk een begeleider plaatsen in het pand om toezicht en orde te houden. Partijen hebben een opleverlijst opgesteld. Meesterwerk zal de op de lijst vermelde punten verhelpen. De staat van het gehuurde blijkt uit de opleveringslijst. [geïntimeerde2] is in privé hoofdelijk medeschuldenaar tegenover [appellanten] voor alle verplichtingen van Meesterwerk uit de huurovereenkomst. 3.6 Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard, waarin onder meer het volgende is vermeld: ‘8.1 Huurder zal bij het gebruik van het gehuurde geen hinder of overlast veroorzaken, noch schade veroorzaken in, op, aan of onder het gehuurde (...). 9.1 Huurder zal Verhuurder onverwijld in kennis stellen van een gebrek en van de (dreigende) schade die uit dat gebrek of uit een andere oorzaak of omstandigheid voortvloeit. Huurder geeft Verhuurder daarbij een - gelet op de aard van het gebrek – redelijke termijn, om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van de Verhuurder komend gebrek. Huurder zal Verhuurder deze kennisgeving waaronder mede begrepen de redelijke termijn zo spoedig mogelijk schriftelijk bevestigen.(…) 10.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.(…) 10.4 Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing: (…) - indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met Huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt; (…) - indien Verhuurder de door Huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen. 23.1 De betaling van de huurprijs (...) zal uiterlijk op de vervaldata (...) zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering (...) geschieden (...). 23.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder (...

Het hof: bekrachtigt het vonnis dat de kantonrechter te Zwolle op 17 augustus 2021 tussen partijen heeft gewezen voor zover de kantonrechter het tussen partijen gewezen verstekvonnis van29 december 2021 heeft vernietigd; vernietigt het vonnis dat de kantonrechter te Zwolle op 17 augustus 2021 tussen partijen heeft gewezen voor het overige,en beslist als volgt: veroordeelt Meesterwerk c.s. hoofdelijk om aan [appellanten] te betalen € 16.500,-, te vermeerderen met € 940,- aan buitengerechtelijke incassokosten; verlaagt de huur van het pand vanaf 1 februari 2020 tot het einde van de huuroverkomst tot € 5.000,- per maand; veroordeelt Meesterwerk c.s. hoofdelijk om aan [appellanten] terug te betalen wat [appellanten] op grond van het (gedeeltelijk) vernietigde vonnis van de kantonrechter in conventie aan Meesterwerk c.s. hebben betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling tot en met de dag van de terugbetaling; veroordeelt Meesterwerk om aan [appellanten] terug te betalen wat [appellanten] op grond van het (gedeeltelijk) vernietigde vonnis van de kantonrechter in reconventie aan Meesterwerk hebben betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot en met de dag van de terugbetaling; verklaart deze beslissingen uitvoerbaar bij voorraad; compenseert de kosten van de procedure (in conventie en reconventie) bij de kantonrechter en bij het hof, in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen; wijst de overige vorderingen van partijen af. Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, D.H. de Witte en R. Koolhoven en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 december 2022 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier. Omdat het hof de feiten zelf vaststelt, hebben [appellanten] geen belang bij afzonderlijke bespreking van grief 1. HR 28 januari 1994, ECLI:NL:HR:1994, 421. De situatie van HR 20 september 1985, NJ 1986, 260 (Zonhofje I) doet zich dan ook niet voor. Grief 2 faalt op dit punt. Bij de bespreking van grief 2 hebben [appellanten] geen belang, voor zover de grief op deze punten betrekking heeft. Vgl. voor woonruimte artikel 7:242 lid 1 BW. De grieven 2 en 3 falen in zoverre. Grief 4 faalt. Grief 2 faalt in zoverre. Grief 2 slaagt gedeeltelijk op dit punt. Grief 6 faalt. Het tweede deel van grief 3 faalt. Vgl. AG Wissink, ECLI:NL:PHR:2017:281. Grief 5 slaagt gedeeltelijk. Grief 6 slaagt gedeeltelijk. Hof Arnhem-Leeuwarden 23 juli 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:5994 en 25 mei 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:5020. Grief 7 faalt. Grief 8 faalt.

) van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand (...). 29. Indien huurder zich, na door Verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen (...) 8 (…) opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan Verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van minimaal € 250 per kalenderdag dat Huurder in verzuim is (...).’ 3.7 Meesterwerk heeft in een e-mail van 22 juni 2020 aan [appellanten] geschreven dat zij stopt met het betalen van de huur zolang [appellanten] de gebreken aan het pand niet verhelpen en dat zij over deze gebreken al geruime tijd tevergeefs contact heeft gezocht met [appellanten] 3.8 In een brief van 23 juli 2020 aan [appellanten] heeft de advocaat van Meesterwerk geschreven dat het pand gebreken vertoont waardoor het onleefbaar is. Er is onder meer langdurig sprake van lekkage en van schimmelvorming, al dan niet door lekkage. In de brief worden [appellanten] verzocht per omgaande tot herstel van de gebreken over te gaan, bij gebreke waarvan een procedure zal worden begonnen. 3.9 In een brief van 2 september 2020 van hun advocaat hebben [appellanten] aan de advocaat van Meesterwerk en [geïntimeerde2] - samengevat - het navolgende geschreven. Meesterwerk wordt gesommeerd de achterstallige huur vanaf juni 2020 te voldoen en de in dat verband verbeurde contractuele boetes. De oorzaak van de gebreken ligt bij de bewoners van het pand. Die gebreken zijn het gevolg van hun vernielingen en wangedrag waarbij de bewoners tevens zorgen voor overlast in de buurt. Een en ander is in strijd met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. Het pand dient daarom per 8 september 2020 te zijn ontruimd, bij gebreke waarvan een kort geding aanhangig zal worden gemaakt. Bij deze brief wordt de huurovereenkomst opgezegd per 1 februari 2021. 3.10 [appellanten] hebben tot zekerheid van een door hen gepretendeerde vordering op Meesterwerk en [geïntimeerde2] wegens achterstallige huurbetaling, vergoeding van schade door vernielingen aan het pand en contractuele boetes, conservatoir (derden)beslag gelegd ten laste van Meesterwerk c.s. ten bedrage van in totaal € 39.260,00 inclusief rente en kosten. 3.11 In het kader van een kort geding dat tussen partijen is gevoerd heeft Meesterwerk, overeenkomstig daartoe gemaakte afspraken, uiterlijk op 30 oktober 2020 drie maanden huur betaald. Partijen zijn verder niet nader tot elkaar gekomen. 3.12 In december 2020 heeft Meesterwerk de sleutels van het pand ingeleverd bij [appellanten] In het voorjaar van 2021 hebben [appellanten] het pand verkocht en overgedragen aan een derde. 4 4. De bespreking van het geschil De reikwijdte van het geschil bij het hof 4.1 [appellanten] hebben bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst, vergoeding van achterstallige huur, schadevergoeding vanwege opleveringsgebreken, betaling van contractuele boetes en vergoeding van beslagkosten en buitengerechtelijke kosten gevorderd. Meesterwerk c.s. hebben verweer gevoerd tegen deze vorderingen. Zij hebben ook tegenvorderingen (‘reconventionele vorderingen’) ingesteld, te weten vermindering van de huur, terugbetaling van de betaalde waarborgsom en uitspraken (‘verklaringen voor recht’) dat zij het pand in vergelijkbare staat hebben achtergelaten als waarin zij het hebben ontvangen en dat [appellanten] aansprakelijk zijn voor de door hen geleden schade. Daarnaast hebben zij aanspraak gemaakt op vergoeding van buitengerechtelijke kosten. 4.2 De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen. Zij heeft ten aanzien van de vorderingen van Meesterwerk c.s. de huur verlaagd, [appellanten] veroordeeld tot betaling van de waarborgsom en tot betaling van € 400,- aan buitengerechtelijke kosten. Ook heeft zij voor recht verklaard dat Meesterwerk het pand in vergelijkbare staat heeft achtergelaten als waarin zij het heeft ontvangen. De vordering van Meesterwerk c.s. om voor recht te verklaren dat [appellanten] aansprakelijk zijn voor de door Meesterwerk geleden schade heeft de kantonrechter afgewezen. 4.3 Het beroep van [appellanten] richt zich niet tegen de afwijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Die beslissing staat dan ook niet meer ter discussie. Meesterwerk c.s. hebben geen beroep ingesteld tegen de afwijzing van hun vordering om voor recht te verklaren dat [appellanten] aansprakelijk zijn voor de door Meesterwerk geleden schade. Ook die beslissing staat in deze procedure bij het hof niet ter discussie. De huurovereenkomst tussen partijen is een huurovereenkomst van (niet middenstands-) bedrijfsruimte 4.4 Het pand is een woning en is door de cliënten van Meesterwerk ook bewoond. De vraag doet zich dan ook voor of op de huurovereenkomst die partijen betreffende het pand hebben gesloten de bepalingen van de huur van woonruimte van toepassing zijn. 4.5 Voor die kwalificatievraag is van belang wat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan over het gebruik, ook in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde. Toen partijen op 15 februari 2019 de huurovereenkomst sloten, was het de bedoeling dat het pand zou worden gebruikt voor het gebruik door Meesterwerk in het kader van haar bedrijfsvoering, namelijk voor het begeleiden van mensen met een Wlz-indicatie, die in het kader van die begeleiding ook in het pand wonen. Daar was het pand voor die tijd door Meesterwerk ook al voor gebruikt. In het huurcontract is dat uitdrukkelijk vermeld. Uit de hiervoor vastgestelde feiten volgt dat de overeenkomsten die Meesterwerk met haar cliënten afsloot betreffende het gebruik van een kamer in het pand een gemengd karakter hadden. Er was sprake van een woonelement en van een begeleidingselement, waarbij het begeleidingselement leidend was: Meesterwerk stelde alleen een kamer beschikbaar aan haar cliënten, niet aan derden, dus in het kader van de begeleiding van deze cliënten en het gebruik van de kamer door de cliënten eindigde op het moment dat hun begeleiding eindigde. Bovendien diende Meesterwerk een kamer in het pand beschikbaar te houden voor een begeleider; zij mocht van de acht kamers er maar zeven aan haar cliënten in gebruik geven. Onder deze omstandigheden, waarin partijen het pand uitdrukkelijk bestemd hebben voor de bedrijfsvoering van Meesterwerk, die onder meer het huisvesten van haar cliënten inhoudt, en het huisvestingselement in de overeenkomsten tussen Meesterwerk en haar cliënten niet het bepalende element is, is het regime van artikel 7:230a BW op de huurovereenkomst van toepassing. Dat stond partijen ook voor ogen. Het hof merkt in dit verband op dat er, gelet op het karakter van de overeenkomsten tussen Meesterwerk en haar cliënten, geen frictie kan ontstaan tussen de ‘hoofdhuurovereenkomst’ en de ‘onderhuurovereenkomsten’. De grondslag van en het verweer tegen de huurprijsvermindering 4.6 De kantonrechter heeft beslist dat in het pand sprake was van gebreken die niet als kleine herstellingen kunnen worden aangemerkt en ook niet als gebreken die door de cliënten van Meesterwerk zijn veroorzaakt. Volgens de kantonrechter betrof het gebreken die bij [appellanten] al vanaf het begin van de huurovereenkomst bekend (kunnen) zijn geweest.

) van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand (...). 29. Indien huurder zich, na door Verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen (...) 8 (…) opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan Verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van minimaal € 250 per kalenderdag dat Huurder in verzuim is (...).’ 3.7 Meesterwerk heeft in een e-mail van 22 juni 2020 aan [appellanten] geschreven dat zij stopt met het betalen van de huur zolang [appellanten] de gebreken aan het pand niet verhelpen en dat zij over deze gebreken al geruime tijd tevergeefs contact heeft gezocht met [appellanten] 3.8 In een brief van 23 juli 2020 aan [appellanten] heeft de advocaat van Meesterwerk geschreven dat het pand gebreken vertoont waardoor het onleefbaar is. Er is onder meer langdurig sprake van lekkage en van schimmelvorming, al dan niet door lekkage. In de brief worden [appellanten] verzocht per omgaande tot herstel van de gebreken over te gaan, bij gebreke waarvan een procedure zal worden begonnen. 3.9 In een brief van 2 september 2020 van hun advocaat hebben [appellanten] aan de advocaat van Meesterwerk en [geïntimeerde2] - samengevat - het navolgende geschreven. Meesterwerk wordt gesommeerd de achterstallige huur vanaf juni 2020 te voldoen en de in dat verband verbeurde contractuele boetes. De oorzaak van de gebreken ligt bij de bewoners van het pand. Die gebreken zijn het gevolg van hun vernielingen en wangedrag waarbij de bewoners tevens zorgen voor overlast in de buurt. Een en ander is in strijd met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. Het pand dient daarom per 8 september 2020 te zijn ontruimd, bij gebreke waarvan een kort geding aanhangig zal worden gemaakt. Bij deze brief wordt de huurovereenkomst opgezegd per 1 februari 2021. 3.10 [appellanten] hebben tot zekerheid van een door hen gepretendeerde vordering op Meesterwerk en [geïntimeerde2] wegens achterstallige huurbetaling, vergoeding van schade door vernielingen aan het pand en contractuele boetes, conservatoir (derden)beslag gelegd ten laste van Meesterwerk c.s. ten bedrage van in totaal € 39.260,00 inclusief rente en kosten. 3.11 In het kader van een kort geding dat tussen partijen is gevoerd heeft Meesterwerk, overeenkomstig daartoe gemaakte afspraken, uiterlijk op 30 oktober 2020 drie maanden huur betaald. Partijen zijn verder niet nader tot elkaar gekomen. 3.12 In december 2020 heeft Meesterwerk de sleutels van het pand ingeleverd bij [appellanten] In het voorjaar van 2021 hebben [appellanten] het pand verkocht en overgedragen aan een derde. 4 4. De bespreking van het geschil De reikwijdte van het geschil bij het hof 4.1 [appellanten] hebben bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst, vergoeding van achterstallige huur, schadevergoeding vanwege opleveringsgebreken, betaling van contractuele boetes en vergoeding van beslagkosten en buitengerechtelijke kosten gevorderd. Meesterwerk c.s. hebben verweer gevoerd tegen deze vorderingen. Zij hebben ook tegenvorderingen (‘reconventionele vorderingen’) ingesteld, te weten vermindering van de huur, terugbetaling van de betaalde waarborgsom en uitspraken (‘verklaringen voor recht’) dat zij het pand in vergelijkbare staat hebben achtergelaten als waarin zij het hebben ontvangen en dat [appellanten] aansprakelijk zijn voor de door hen geleden schade. Daarnaast hebben zij aanspraak gemaakt op vergoeding van buitengerechtelijke kosten. 4.2 De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen. Zij heeft ten aanzien van de vorderingen van Meesterwerk c.s. de huur verlaagd, [appellanten] veroordeeld tot betaling van de waarborgsom en tot betaling van € 400,- aan buitengerechtelijke kosten. Ook heeft zij voor recht verklaard dat Meesterwerk het pand in vergelijkbare staat heeft achtergelaten als waarin zij het heeft ontvangen. De vordering van Meesterwerk c.s. om voor recht te verklaren dat [appellanten] aansprakelijk zijn voor de door Meesterwerk geleden schade heeft de kantonrechter afgewezen. 4.3 Het beroep van [appellanten] richt zich niet tegen de afwijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Die beslissing staat dan ook niet meer ter discussie. Meesterwerk c.s. hebben geen beroep ingesteld tegen de afwijzing van hun vordering om voor recht te verklaren dat [appellanten] aansprakelijk zijn voor de door Meesterwerk geleden schade. Ook die beslissing staat in deze procedure bij het hof niet ter discussie. De huurovereenkomst tussen partijen is een huurovereenkomst van (niet middenstands-) bedrijfsruimte 4.4 Het pand is een woning en is door de cliënten van Meesterwerk ook bewoond. De vraag doet zich dan ook voor of op de huurovereenkomst die partijen betreffende het pand hebben gesloten de bepalingen van de huur van woonruimte van toepassing zijn. 4.5 Voor die kwalificatievraag is van belang wat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan over het gebruik, ook in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde. Toen partijen op 15 februari 2019 de huurovereenkomst sloten, was het de bedoeling dat het pand zou worden gebruikt voor het gebruik door Meesterwerk in het kader van haar bedrijfsvoering, namelijk voor het begeleiden van mensen met een Wlz-indicatie, die in het kader van die begeleiding ook in het pand wonen. Daar was het pand voor die tijd door Meesterwerk ook al voor gebruikt. In het huurcontract is dat uitdrukkelijk vermeld. Uit de hiervoor vastgestelde feiten volgt dat de overeenkomsten die Meesterwerk met haar cliënten afsloot betreffende het gebruik van een kamer in het pand een gemengd karakter hadden. Er was sprake van een woonelement en van een begeleidingselement, waarbij het begeleidingselement leidend was: Meesterwerk stelde alleen een kamer beschikbaar aan haar cliënten, niet aan derden, dus in het kader van de begeleiding van deze cliënten en het gebruik van de kamer door de cliënten eindigde op het moment dat hun begeleiding eindigde. Bovendien diende Meesterwerk een kamer in het pand beschikbaar te houden voor een begeleider; zij mocht van de acht kamers er maar zeven aan haar cliënten in gebruik geven. Onder deze omstandigheden, waarin partijen het pand uitdrukkelijk bestemd hebben voor de bedrijfsvoering van Meesterwerk, die onder meer het huisvesten van haar cliënten inhoudt, en het huisvestingselement in de overeenkomsten tussen Meesterwerk en haar cliënten niet het bepalende element is, is het regime van artikel 7:230a BW op de huurovereenkomst van toepassing. Dat stond partijen ook voor ogen. Het hof merkt in dit verband op dat er, gelet op het karakter van de overeenkomsten tussen Meesterwerk en haar cliënten, geen frictie kan ontstaan tussen de ‘hoofdhuurovereenkomst’ en de ‘onderhuurovereenkomsten’. De grondslag van en het verweer tegen de huurprijsvermindering 4.6 De kantonrechter heeft beslist dat in het pand sprake was van gebreken die niet als kleine herstellingen kunnen worden aangemerkt en ook niet als gebreken die door de cliënten van Meesterwerk zijn veroorzaakt. Volgens de kantonrechter betrof het gebreken die bij [appellanten] al vanaf het begin van de huurovereenkomst bekend (kunnen) zijn geweest.

De gebreken rechtvaardigen een huurprijsvermindering van € 1.500,- per maand, waardoor de huur uitkomt op € 4.500,- per maand. 4.7 [appellanten] zijn het niet eens met dit oordeel. Allereerst stellen zij dat geen sprake is van gebreken. Indien en voor zover wel sprake is van gebreken, betreft het gebreken die zij niet hoeven te herstellen, omdat het gaat om kleine herstellingen of om gebreken voor het ontstaan waarvoor Meesterwerk aansprakelijk is. En voor het geval wel sprake zou zijn van gebreken die zij moeten herstellen, beroepen [appellanten] zich op artikel 10.3 van de algemene voorwaarden. Op grond van deze bepaling heeft Meesterwerk geen aanspraak op huurprijsvermindering bij een gebrek. Ten slotte menen [appellanten] dat de kantonrechter de huurprijs te fors verminderd heeft en over een te lange periode. Volgens [appellanten] kan er sowieso geen huurprijsvermindering gelden over de periode tot 22 juni 2020, toen Meesterwerk voor het eerst klaagde over de schimmelvorming (vgl. 3.7). 4.8 Het hof zal eerst nagaan of sprake is van gebreken en daarna - zo nodig - de andere bezwaren van [appellanten] tegen het oordeel van de kantonrechter bespreken. Er is sprake van gebreken bestaande uit schimmelvorming en lekkage 4.9 [appellanten] maken er bezwaar tegen dat de kantonrechter gebreken in aanmerking heeft genomen, die volgens hen door Meesterwerk c.s. niet aan hun verweer ten grondslag zijn gelegd. Wat daar ook van zij, het hof zal zijn oordeel alleen baseren op de gebreken die door Meesterwerk c.s. in de procedure tot nu toe aan hun verweer (en aan hun vordering tot terugbetaling van de borg) ten grondslag worden gelegd, zodat [appellanten] geen belang hebben bij de bespreking van dit bezwaar. 4.10 De kantonrechter heeft in haar vonnis een aantal gebreken vermeld waar Meesterwerk tijdens de huurovereenkomst geen punt van heeft gemaakt. Het betreft de veiligheid van vluchtroutes, doorbuigend metselwerk, blootliggende betonbewapening en kozijnen die niet voldoen aan het bouwbesluit. Meesterwerk c.s. hebben niet aannemelijk gemaakt dat deze tekortkomingen negatieve gevolgen hebben gehad voor het huurgenot, zodat het hof ze buiten beschouwing zal laten. Meesterwerk c.s. verbinden de genotsderving uitdrukkelijk aan de lekkage en schimmelvorming waar volgens hen sprake van was. Dat hebben zij zowel buiten rechte gedaan (vgl. de in 3.8 aangehaalde brief van hun advocaat) als in de procedure bij de kantonrechter. Het hof zal zich dan ook tot deze gestelde gebreken (en de oorzaken ervan) beperken. 4.11 Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de gehuurde zaak die niet aan de huurder is toe te rekenen waardoor de zaak aan het gehuurde niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. In dit geval gaat het om de huur van een pand dat (ook) bestemd is voor het verschaffen van woonruimte (te weten aan de door de huurder begeleide cliënten). De huurder van een dergelijk pand mag ervan uitgaan dat in het pand ook daadwerkelijk gewoond kan worden. Dat het een oud pand betreft - het pand is in 1905 gebouwd - doet daar niet aan af, maar betekent wel dat de huurder niet mag verwachten dat het pand hetzelfde comfort zal bieden als een pand dat, bijvoorbeeld, in 2005 is gebouwd en ook niet de ventilatiemogelijkheden en andere voorzieningen heeft van een veel nieuwer pand. Anderzijds geldt ook voor een pand uit 2005 dat een huurder niet hoeft te verwachten dat er lekkage en schimmelvorming optreedt wanneer het pand voldoende wordt geventileerd en verwarmd en niet door de huurder wordt beschadigd. In dit verband is van belang dat er vernieuwingen in het pand waren aangebracht, bijvoorbeeld centrale verwarming, sanitaire voorzieningen en nieuwe kozijnen. [appellanten] verhuurden dan ook weliswaar een pand uit 1905, maar geen pand met het voorzieningenniveau van een pand uit 1905. 4.12 Het gebrek-begrip van artikel 7:204 lid 2 BW is bij de huur van niet-woonruimte van regelend recht. Dat betekent dat partijen bij het aangaan van zo’n huurovereenkomst daarvan kunnen afwijken, bijvoorbeeld door te bepalen dat bij de aanvang van de huur bekende gebreken niet als gebreken gelden, of dat de huurder (en niet de verhuurder) deze gebreken zal herstellen. Artikel 7:209 BW staat daaraan niet in de weg. De bepaling ziet op het vrijtekenen voor de gevolgen van een gebrek, niet op de vraag of sprake is van een gebrek en wat partijen daarover afspreken. 4.13 Bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben partijen een opleverlijst opgesteld, die aan de huurovereenkomst is gehecht. Op deze lijst staat onder meer vermeld voor de benedenwoning: ‘Grote schoonmaak & schimmels verwijderen badkamers’ en voor de bovenwoning: ‘Grote schoonmaak & schimmels verwijderen’. Het verwijderen moest door Meesterwerk, en niet door [appellanten] , worden gedaan. Het hof volgt [appellanten] in het betoog dat partijen met deze afspraak de bij de aanvang van de huurovereenkomst aanwezige schimmelvorming, voor zover vermeld in de opleverlijst, niet als een gebrek hebben aangemerkt, of in elk geval hebben afgesproken dat het verwijderen van deze schimmel als een (dus voor rekening van Meesterwerk komende) kleine herstelling in de zin van artikel 7:217 BW heeft te gelden. Dat betekent dat voor zover de schimmelvorming waarover Meesterwerk c.s. zich beklagen de schimmelvorming is die ook al in de opleverlijst is vermeld, de klacht van Meesterwerk c.s. niet opgaat. 4.14 Meesterwerk c.s. stellen dat de in de opleverlijst bedoelde schimmel door Meesterwerk is verwijderd, maar dat daarna weer schimmel is ontstaan. Dat Meesterwerk de in de opleverlijst vermelde schimmel heeft verwijderd, hebben [appellanten] niet gemotiveerd weersproken, zodat het hof daarvan uitgaat. Gelet hierop geldt dat indien wordt vastgesteld dat opnieuw sprake is van schimmelvorming in het pand, er niet van kan worden uitgegaan dat die schimmelvorming vanwege de tussen partijen gemaakte afspraken voor rekening van Meesterwerk komt. 4.15 Meesterwerk c.s. hebben aangevoerd dat sprake is van schimmelvorming in het pand. Zij hebben de schimmelvorming vooral in verband gebracht met de lekkage, door aan te geven dat de schimmelvorming door lekkage (al dan niet in combinatie met gebrekkige ventilatie) is veroorzaakt. In de rapporten waarop zij zich beroepen wordt de schimmelvorming uitgebreider gelokaliseerd: - In een rapport van Bouwgenoot van 7 juli 2020 wordt melding gemaakt van schimmelvorming in het plafond van een kamer op de eerste verdieping en wordt een verband gelegd tussen deze schimmelvorming en lekkage vanuit de bovenliggende badkamer op de tweede verdieping. Overigens wordt in hetzelfde rapport vermeld dat het voegwerk van de vloertegels van de badkamers op de tweede en derde verdieping poreus is, zeer slecht is uitgevoerd en plaatselijk geheel verdwenen is. Ook de kitvoegen tussen de aansluiting tussen de vloer- en wandtegels zijn plaatselijk onthecht, openstaand en niet geheel waterdicht. Deze mankementen kunnen de volgens het rapport op meerdere plaatsen aanwezige lekkage veroorzaken. - In een rapport van Novum Netwerk van 22 september 2020 wordt melding gemaakt van gebreken in de uitvoering van de badkamers. Volgens het rapport loopt het afschot van de douche naar de muur, aan de zijde van de slaapkamers is doorslaand vocht geconstateerd wat leidt tot houtrot in de scheidingsconstructie en het doorslaand vocht doet vermoeden dat er geen kimband is geplaatst. In de naastgelegen verblijfsgebieden treedt volgens het rapport houtrot en schimmelvorming op. Een badkamer vertoont scheurvorming in wand en tegelwerk, mogelijk door beweging of uitzetting van de wand.

De gebreken rechtvaardigen een huurprijsvermindering van € 1.500,- per maand, waardoor de huur uitkomt op € 4.500,- per maand. 4.7 [appellanten] zijn het niet eens met dit oordeel. Allereerst stellen zij dat geen sprake is van gebreken. Indien en voor zover wel sprake is van gebreken, betreft het gebreken die zij niet hoeven te herstellen, omdat het gaat om kleine herstellingen of om gebreken voor het ontstaan waarvoor Meesterwerk aansprakelijk is. En voor het geval wel sprake zou zijn van gebreken die zij moeten herstellen, beroepen [appellanten] zich op artikel 10.3 van de algemene voorwaarden. Op grond van deze bepaling heeft Meesterwerk geen aanspraak op huurprijsvermindering bij een gebrek. Ten slotte menen [appellanten] dat de kantonrechter de huurprijs te fors verminderd heeft en over een te lange periode. Volgens [appellanten] kan er sowieso geen huurprijsvermindering gelden over de periode tot 22 juni 2020, toen Meesterwerk voor het eerst klaagde over de schimmelvorming (vgl. 3.7). 4.8 Het hof zal eerst nagaan of sprake is van gebreken en daarna - zo nodig - de andere bezwaren van [appellanten] tegen het oordeel van de kantonrechter bespreken. Er is sprake van gebreken bestaande uit schimmelvorming en lekkage 4.9 [appellanten] maken er bezwaar tegen dat de kantonrechter gebreken in aanmerking heeft genomen, die volgens hen door Meesterwerk c.s. niet aan hun verweer ten grondslag zijn gelegd. Wat daar ook van zij, het hof zal zijn oordeel alleen baseren op de gebreken die door Meesterwerk c.s. in de procedure tot nu toe aan hun verweer (en aan hun vordering tot terugbetaling van de borg) ten grondslag worden gelegd, zodat [appellanten] geen belang hebben bij de bespreking van dit bezwaar. 4.10 De kantonrechter heeft in haar vonnis een aantal gebreken vermeld waar Meesterwerk tijdens de huurovereenkomst geen punt van heeft gemaakt. Het betreft de veiligheid van vluchtroutes, doorbuigend metselwerk, blootliggende betonbewapening en kozijnen die niet voldoen aan het bouwbesluit. Meesterwerk c.s. hebben niet aannemelijk gemaakt dat deze tekortkomingen negatieve gevolgen hebben gehad voor het huurgenot, zodat het hof ze buiten beschouwing zal laten. Meesterwerk c.s. verbinden de genotsderving uitdrukkelijk aan de lekkage en schimmelvorming waar volgens hen sprake van was. Dat hebben zij zowel buiten rechte gedaan (vgl. de in 3.8 aangehaalde brief van hun advocaat) als in de procedure bij de kantonrechter. Het hof zal zich dan ook tot deze gestelde gebreken (en de oorzaken ervan) beperken. 4.11 Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de gehuurde zaak die niet aan de huurder is toe te rekenen waardoor de zaak aan het gehuurde niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. In dit geval gaat het om de huur van een pand dat (ook) bestemd is voor het verschaffen van woonruimte (te weten aan de door de huurder begeleide cliënten). De huurder van een dergelijk pand mag ervan uitgaan dat in het pand ook daadwerkelijk gewoond kan worden. Dat het een oud pand betreft - het pand is in 1905 gebouwd - doet daar niet aan af, maar betekent wel dat de huurder niet mag verwachten dat het pand hetzelfde comfort zal bieden als een pand dat, bijvoorbeeld, in 2005 is gebouwd en ook niet de ventilatiemogelijkheden en andere voorzieningen heeft van een veel nieuwer pand. Anderzijds geldt ook voor een pand uit 2005 dat een huurder niet hoeft te verwachten dat er lekkage en schimmelvorming optreedt wanneer het pand voldoende wordt geventileerd en verwarmd en niet door de huurder wordt beschadigd. In dit verband is van belang dat er vernieuwingen in het pand waren aangebracht, bijvoorbeeld centrale verwarming, sanitaire voorzieningen en nieuwe kozijnen. [appellanten] verhuurden dan ook weliswaar een pand uit 1905, maar geen pand met het voorzieningenniveau van een pand uit 1905. 4.12 Het gebrek-begrip van artikel 7:204 lid 2 BW is bij de huur van niet-woonruimte van regelend recht. Dat betekent dat partijen bij het aangaan van zo’n huurovereenkomst daarvan kunnen afwijken, bijvoorbeeld door te bepalen dat bij de aanvang van de huur bekende gebreken niet als gebreken gelden, of dat de huurder (en niet de verhuurder) deze gebreken zal herstellen. Artikel 7:209 BW staat daaraan niet in de weg. De bepaling ziet op het vrijtekenen voor de gevolgen van een gebrek, niet op de vraag of sprake is van een gebrek en wat partijen daarover afspreken. 4.13 Bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben partijen een opleverlijst opgesteld, die aan de huurovereenkomst is gehecht. Op deze lijst staat onder meer vermeld voor de benedenwoning: ‘Grote schoonmaak & schimmels verwijderen badkamers’ en voor de bovenwoning: ‘Grote schoonmaak & schimmels verwijderen’. Het verwijderen moest door Meesterwerk, en niet door [appellanten] , worden gedaan. Het hof volgt [appellanten] in het betoog dat partijen met deze afspraak de bij de aanvang van de huurovereenkomst aanwezige schimmelvorming, voor zover vermeld in de opleverlijst, niet als een gebrek hebben aangemerkt, of in elk geval hebben afgesproken dat het verwijderen van deze schimmel als een (dus voor rekening van Meesterwerk komende) kleine herstelling in de zin van artikel 7:217 BW heeft te gelden. Dat betekent dat voor zover de schimmelvorming waarover Meesterwerk c.s. zich beklagen de schimmelvorming is die ook al in de opleverlijst is vermeld, de klacht van Meesterwerk c.s. niet opgaat. 4.14 Meesterwerk c.s. stellen dat de in de opleverlijst bedoelde schimmel door Meesterwerk is verwijderd, maar dat daarna weer schimmel is ontstaan. Dat Meesterwerk de in de opleverlijst vermelde schimmel heeft verwijderd, hebben [appellanten] niet gemotiveerd weersproken, zodat het hof daarvan uitgaat. Gelet hierop geldt dat indien wordt vastgesteld dat opnieuw sprake is van schimmelvorming in het pand, er niet van kan worden uitgegaan dat die schimmelvorming vanwege de tussen partijen gemaakte afspraken voor rekening van Meesterwerk komt. 4.15 Meesterwerk c.s. hebben aangevoerd dat sprake is van schimmelvorming in het pand. Zij hebben de schimmelvorming vooral in verband gebracht met de lekkage, door aan te geven dat de schimmelvorming door lekkage (al dan niet in combinatie met gebrekkige ventilatie) is veroorzaakt. In de rapporten waarop zij zich beroepen wordt de schimmelvorming uitgebreider gelokaliseerd: - In een rapport van Bouwgenoot van 7 juli 2020 wordt melding gemaakt van schimmelvorming in het plafond van een kamer op de eerste verdieping en wordt een verband gelegd tussen deze schimmelvorming en lekkage vanuit de bovenliggende badkamer op de tweede verdieping. Overigens wordt in hetzelfde rapport vermeld dat het voegwerk van de vloertegels van de badkamers op de tweede en derde verdieping poreus is, zeer slecht is uitgevoerd en plaatselijk geheel verdwenen is. Ook de kitvoegen tussen de aansluiting tussen de vloer- en wandtegels zijn plaatselijk onthecht, openstaand en niet geheel waterdicht. Deze mankementen kunnen de volgens het rapport op meerdere plaatsen aanwezige lekkage veroorzaken. - In een rapport van Novum Netwerk van 22 september 2020 wordt melding gemaakt van gebreken in de uitvoering van de badkamers. Volgens het rapport loopt het afschot van de douche naar de muur, aan de zijde van de slaapkamers is doorslaand vocht geconstateerd wat leidt tot houtrot in de scheidingsconstructie en het doorslaand vocht doet vermoeden dat er geen kimband is geplaatst. In de naastgelegen verblijfsgebieden treedt volgens het rapport houtrot en schimmelvorming op. Een badkamer vertoont scheurvorming in wand en tegelwerk, mogelijk door beweging of uitzetting van de wand.

Het tegelwerk is onder spanning komen te staan, waardoor er geen waterdichte laag is naar het naastgelegen appartement.- In een rapport van LM Bedrijven van 11 december 2020 is vastgesteld dat onder elke badkamer vochtplekken zichtbaar zijn. Verder meldt het rapport: ‘In elke kamer is een badkamer wij zijn door het pand gegaan en in elke badkamer hetzelfde beeld aangetroffen. Het kit werk in de douche vooral in de vloer is niet meer water dicht ook zijn de douche putten uitgevoerd met een opzet stuk deze zit los in het tegel werk van de vloertegels ook missen er voegen tussen de vloertegels van de douche vloer.Alle douche vloeren vertonen hetzelfde beeld en dienen te worden opgeknapt nieuwe voegwerk in de vloertegels en het kit werk dient te worden vervangen van de badkamervloer en wand schimmelplekken achter het kit werkEr zijn ook badkamer waar er scheuren in de wandtegels zitten ook hier treedt het water binnen.’ 4.16 Met deze rapporten hebben Meesterwerk c.s. naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van (nieuwe, dus niet in de opleverlijst al vermelde) schimmelvorming in de badkamers, op de tussenwanden tussen de badkamers en de naastgelegen (slaap)kamers en op het plafond van de achterkamer op de eerste verdieping. [appellanten] hebben deze rapporten niet gemotiveerd weersproken. Zij hebben aangevoerd dat zij dat niet kunnen, omdat zij daarvoor een eigen deskundigenonderzoek hadden moeten verrichten, nadat zij kennisnamen van de rapporten en dat dit niet meer kon omdat zij het pand inmiddels hadden verkocht. Het hof volgt hen niet in dit betoog. Zoals zij zelf hebben aangegeven hebben [appellanten] van het rapport van Bouwgenoot op 28 oktober 2020 kennisgenomen. Zij zijn nog maanden na die datum eigenaar geweest van het pand. Ook toen zij kennisnamen van het rapport van LM Bedrijven, dat bij de verzetdagvaarding van 26 januari 2021 was gevoegd, waren [appellanten] nog eigenaar van het pand. Dat zij de gelegenheid niet hebben benut om voordat zij het pand verkochten en leverden onderzoek te doen naar de aanwezigheid van gebreken in het pand, komt dan ook voor hun risico. Het hof zal dan ook uitgaan van wat in de genoemde rapporten is vermeld over de schimmelvorming. 4.17 Meesterwerk c.s. hebben ook aangevoerd dat sprake was van lekkages in het pand. Die stelling wordt ondersteund door de hiervoor besproken rapporten: - In het rapport van Bouwgenoot van 7 juli 2020 is vermeld dat het plafond van de achterkamer in de eerste verdieping grote natte plekken en sporen vertoont van langdurige lekkage. Daarnaast is er volgens dat rapport op meerdere plekken sprake van lekkage.- Het rapport van Novum Network van 22 september 2020 maakt geen melding van op dat moment actuele lekkages. Uit het rapport volgt wel dat de bouwkundige staat van het pand zodanig is, dat zich gemakkelijk lekkages kunnen voordoen. - Voor het rapport van LM Bedrijven van 11 december 2020 geldt hetzelfde: er zijn vochtplekken zichtbaar in het pand die duiden op lekkages in het verleden en die lekkages laten zich verklaren door de bouwkundige staat van met name de badkamers in het pand. Bovendien blijkt ook uit een rapport van het door [appellanten] ingeschakelde bedrijf Triacon van 24 september 2020 dat sprake is (geweest) van (forse) lekkage. Triacon maakt melding van scheuren in het wandtegelwerk van een badkamer op de tweede verdieping ten gevolge van ’waarschijnlijk werking van de ondergrond’ en van schade aan het tegelwerk van een badkamer door ‘mechanische beschadiging’. Op de eerste verdieping heeft Triacon sporen van waterschade in het plafond van een studio vastgesteld en sporen van ernstige waterschade in het plafond van de hal (onder de opstelplaats van de wasmachine). Delen van de laminaatvloer liggen los - Triacon schrijft niet op welke plek dat is - ‘en tonen sporen van langdurige vochtbelasting’. Ten slotte volgt uit de Whatsappconversaties tussen een medewerker van Meesterwerk en [appellant2] uit februari 2020 dat Meesterwerk klaagt over lekkages. Volgens die medewerker lekken ‘alle douches’. Het hof gaat er op basis van deze rapporten vanuit dat sprake is geweest van lekkages in verschillende delen van het pand. 4.18 [appellanten] hebben op zichzelf gelijk wanneer zij stellen dat het enkele feit dat sprake is van schimmelvorming in het pand nog niet betekent dat er ook sprake is van een gebrek. Uitgangspunt is wel dat een huurder mag verwachten dat de woning bij juist gebruik een gezond binnenklimaat heeft, zonder schimmel. Dat geldt ook voor oude(re) woningen. Maar schimmel is alleen een gebrek wanneer het niet voor rekening van de huurder komt (niet aan de huurder kan worden toegerekend in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW). Het is aan de verhuurder om te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat de schimmelvorming (in overwegende mate) aan de huurder kan worden toegerekend, bijvoorbeeld doordat de huurder niet of onvoldoende ventileert, de woning onvoldoende verwarmt of het ontstaan van te veel vocht in de woning veroorzaakt (bijvoorbeeld door heel veel te douchen, te koken of was op te hangen). In dat verband speelt ook een rol of er bouwkundige oorzaken zijn voor de schimmelvorming. Die komen juist weer voor rekening van de verhuurder. 4.19 Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat de schimmelvorming aan Meesterwerk kan worden toegerekend. (Voor alle duidelijkheid: het gaat dan om de schimmelvorming die is ontstaan nadat de in het opnamerapport vermelde schimmel door Meesterwerk was verwijderd). Het hof neemt bij dit oordeel in aanmerking dat in de hiervoor vermelde rapporten een verband wordt gelegd tussen de schimmelvorming en de bouwkundige situatie van het pand. Voor de lekkages geldt als uitgangspunt dat die niet aan Meesterwerk kunnen worden toegerekend. [appellanten] hebben onvoldoende onderbouwd dat in dit geval op dit uitgangspunt een uitzondering moet worden gemaakt.4.20 De conclusie is dat zowel de schimmelvorming als de lekkages gebreken zijn. Niet alle gebreken leveren een aanspraak op huurprijsvermindering op 4.21 Dat sprake is van gebreken betekent nog niet zonder meer dat [appellanten] ook verplicht waren om deze te verhelpen en evenmin dat Meesterwerk per definitie aanspraak heeft op huurprijsvermindering. Op grond van artikel 7:207 lid 2 BW heeft de huurder geen aanspraak op huurprijsvermindering voor gebreken die hijzelf moet verhelpen (omdat het zogenaamde kleine herstellingen betreft) of voor het ontstaan waarvan hij jegens de verhuurder aansprakelijk is. Volgens [appellanten] doet deze situatie zich ten aanzien van beide gebreken voor. 4.22 Ten aanzien van de schimmelvorming stellen [appellanten] dat de schimmelvorming gemakkelijk te verwijderen is en dat het ook op de weg van [appellant1] lag om de schimmel te verwijderen. Het hof volgt [appellant1] daarin niet voor zover het de schimmelvorming betreft die is ontstaan nadat Meesterwerk c.s. de op de opnamelijst vermelde schimmel verwijderd had. Wanneer de schimmelvorming, zoals hier, structureel is, ligt het niet op de weg van de huurder om (in het kader van artikel 7:217 BW over kleine herstellingen) de schimmel te verwijderen, maar is het in beginsel aan de verhuurder om de oorzaak van de schimmelvorming weg te nemen. Dat is alleen anders indien de huurder voor het ontstaan van de schimmel aansprakelijk is. 4.23 Dat laatste is volgens [appellanten] wel het geval, ook voor wat betreft de lekkage. [appellanten] wijzen erop dat ernstige lekkage is ontstaan in de badkamer aan de achterzijde van de tweede verdieping. Daardoor is waterschade opgetreden in de onderliggende kamer, aan de achterzijde op de eerste verdieping. De lekkage is het gevolg van het feit dat Meesterwerk een door een cliënt aangebrachte beschadiging van de badkamer van de achterkamer op de tweede verdieping niet correct had hersteld, waardoor water naar beneden is gestroomd.

Het tegelwerk is onder spanning komen te staan, waardoor er geen waterdichte laag is naar het naastgelegen appartement.- In een rapport van LM Bedrijven van 11 december 2020 is vastgesteld dat onder elke badkamer vochtplekken zichtbaar zijn. Verder meldt het rapport: ‘In elke kamer is een badkamer wij zijn door het pand gegaan en in elke badkamer hetzelfde beeld aangetroffen. Het kit werk in de douche vooral in de vloer is niet meer water dicht ook zijn de douche putten uitgevoerd met een opzet stuk deze zit los in het tegel werk van de vloertegels ook missen er voegen tussen de vloertegels van de douche vloer.Alle douche vloeren vertonen hetzelfde beeld en dienen te worden opgeknapt nieuwe voegwerk in de vloertegels en het kit werk dient te worden vervangen van de badkamervloer en wand schimmelplekken achter het kit werkEr zijn ook badkamer waar er scheuren in de wandtegels zitten ook hier treedt het water binnen.’ 4.16 Met deze rapporten hebben Meesterwerk c.s. naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van (nieuwe, dus niet in de opleverlijst al vermelde) schimmelvorming in de badkamers, op de tussenwanden tussen de badkamers en de naastgelegen (slaap)kamers en op het plafond van de achterkamer op de eerste verdieping. [appellanten] hebben deze rapporten niet gemotiveerd weersproken. Zij hebben aangevoerd dat zij dat niet kunnen, omdat zij daarvoor een eigen deskundigenonderzoek hadden moeten verrichten, nadat zij kennisnamen van de rapporten en dat dit niet meer kon omdat zij het pand inmiddels hadden verkocht. Het hof volgt hen niet in dit betoog. Zoals zij zelf hebben aangegeven hebben [appellanten] van het rapport van Bouwgenoot op 28 oktober 2020 kennisgenomen. Zij zijn nog maanden na die datum eigenaar geweest van het pand. Ook toen zij kennisnamen van het rapport van LM Bedrijven, dat bij de verzetdagvaarding van 26 januari 2021 was gevoegd, waren [appellanten] nog eigenaar van het pand. Dat zij de gelegenheid niet hebben benut om voordat zij het pand verkochten en leverden onderzoek te doen naar de aanwezigheid van gebreken in het pand, komt dan ook voor hun risico. Het hof zal dan ook uitgaan van wat in de genoemde rapporten is vermeld over de schimmelvorming. 4.17 Meesterwerk c.s. hebben ook aangevoerd dat sprake was van lekkages in het pand. Die stelling wordt ondersteund door de hiervoor besproken rapporten: - In het rapport van Bouwgenoot van 7 juli 2020 is vermeld dat het plafond van de achterkamer in de eerste verdieping grote natte plekken en sporen vertoont van langdurige lekkage. Daarnaast is er volgens dat rapport op meerdere plekken sprake van lekkage.- Het rapport van Novum Network van 22 september 2020 maakt geen melding van op dat moment actuele lekkages. Uit het rapport volgt wel dat de bouwkundige staat van het pand zodanig is, dat zich gemakkelijk lekkages kunnen voordoen. - Voor het rapport van LM Bedrijven van 11 december 2020 geldt hetzelfde: er zijn vochtplekken zichtbaar in het pand die duiden op lekkages in het verleden en die lekkages laten zich verklaren door de bouwkundige staat van met name de badkamers in het pand. Bovendien blijkt ook uit een rapport van het door [appellanten] ingeschakelde bedrijf Triacon van 24 september 2020 dat sprake is (geweest) van (forse) lekkage. Triacon maakt melding van scheuren in het wandtegelwerk van een badkamer op de tweede verdieping ten gevolge van ’waarschijnlijk werking van de ondergrond’ en van schade aan het tegelwerk van een badkamer door ‘mechanische beschadiging’. Op de eerste verdieping heeft Triacon sporen van waterschade in het plafond van een studio vastgesteld en sporen van ernstige waterschade in het plafond van de hal (onder de opstelplaats van de wasmachine). Delen van de laminaatvloer liggen los - Triacon schrijft niet op welke plek dat is - ‘en tonen sporen van langdurige vochtbelasting’. Ten slotte volgt uit de Whatsappconversaties tussen een medewerker van Meesterwerk en [appellant2] uit februari 2020 dat Meesterwerk klaagt over lekkages. Volgens die medewerker lekken ‘alle douches’. Het hof gaat er op basis van deze rapporten vanuit dat sprake is geweest van lekkages in verschillende delen van het pand. 4.18 [appellanten] hebben op zichzelf gelijk wanneer zij stellen dat het enkele feit dat sprake is van schimmelvorming in het pand nog niet betekent dat er ook sprake is van een gebrek. Uitgangspunt is wel dat een huurder mag verwachten dat de woning bij juist gebruik een gezond binnenklimaat heeft, zonder schimmel. Dat geldt ook voor oude(re) woningen. Maar schimmel is alleen een gebrek wanneer het niet voor rekening van de huurder komt (niet aan de huurder kan worden toegerekend in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW). Het is aan de verhuurder om te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat de schimmelvorming (in overwegende mate) aan de huurder kan worden toegerekend, bijvoorbeeld doordat de huurder niet of onvoldoende ventileert, de woning onvoldoende verwarmt of het ontstaan van te veel vocht in de woning veroorzaakt (bijvoorbeeld door heel veel te douchen, te koken of was op te hangen). In dat verband speelt ook een rol of er bouwkundige oorzaken zijn voor de schimmelvorming. Die komen juist weer voor rekening van de verhuurder. 4.19 Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat de schimmelvorming aan Meesterwerk kan worden toegerekend. (Voor alle duidelijkheid: het gaat dan om de schimmelvorming die is ontstaan nadat de in het opnamerapport vermelde schimmel door Meesterwerk was verwijderd). Het hof neemt bij dit oordeel in aanmerking dat in de hiervoor vermelde rapporten een verband wordt gelegd tussen de schimmelvorming en de bouwkundige situatie van het pand. Voor de lekkages geldt als uitgangspunt dat die niet aan Meesterwerk kunnen worden toegerekend. [appellanten] hebben onvoldoende onderbouwd dat in dit geval op dit uitgangspunt een uitzondering moet worden gemaakt.4.20 De conclusie is dat zowel de schimmelvorming als de lekkages gebreken zijn. Niet alle gebreken leveren een aanspraak op huurprijsvermindering op 4.21 Dat sprake is van gebreken betekent nog niet zonder meer dat [appellanten] ook verplicht waren om deze te verhelpen en evenmin dat Meesterwerk per definitie aanspraak heeft op huurprijsvermindering. Op grond van artikel 7:207 lid 2 BW heeft de huurder geen aanspraak op huurprijsvermindering voor gebreken die hijzelf moet verhelpen (omdat het zogenaamde kleine herstellingen betreft) of voor het ontstaan waarvan hij jegens de verhuurder aansprakelijk is. Volgens [appellanten] doet deze situatie zich ten aanzien van beide gebreken voor. 4.22 Ten aanzien van de schimmelvorming stellen [appellanten] dat de schimmelvorming gemakkelijk te verwijderen is en dat het ook op de weg van [appellant1] lag om de schimmel te verwijderen. Het hof volgt [appellant1] daarin niet voor zover het de schimmelvorming betreft die is ontstaan nadat Meesterwerk c.s. de op de opnamelijst vermelde schimmel verwijderd had. Wanneer de schimmelvorming, zoals hier, structureel is, ligt het niet op de weg van de huurder om (in het kader van artikel 7:217 BW over kleine herstellingen) de schimmel te verwijderen, maar is het in beginsel aan de verhuurder om de oorzaak van de schimmelvorming weg te nemen. Dat is alleen anders indien de huurder voor het ontstaan van de schimmel aansprakelijk is. 4.23 Dat laatste is volgens [appellanten] wel het geval, ook voor wat betreft de lekkage. [appellanten] wijzen erop dat ernstige lekkage is ontstaan in de badkamer aan de achterzijde van de tweede verdieping. Daardoor is waterschade opgetreden in de onderliggende kamer, aan de achterzijde op de eerste verdieping. De lekkage is het gevolg van het feit dat Meesterwerk een door een cliënt aangebrachte beschadiging van de badkamer van de achterkamer op de tweede verdieping niet correct had hersteld, waardoor water naar beneden is gestroomd.

Dat verklaart, naar het hof de stellingen van [appellanten] begrijpt, de schade in juist de achterkamer op de eerste verdieping. Meesterwerk c.s. hebben dit betoog van [appellanten] onvoldoende weersproken. Zij hebben er op gewezen dat uit de hiervoor aangehaalde onderzoeken blijkt dat alle badkamers bouwkundige gebreken vertonen. Maar het enkele feit dat het voeg- en kitwerk van deze badkamer, net als dat van de andere badkamers ook slecht is, verklaart nog niet dat juist in deze badkamer veel ernstiger lekkage (althans lekkage met ernstiger gevolgen) is ontstaan dan in de andere badkamers. De lekkage van deze badkamer, en de gevolgen daarvan - zoals waterschade en schimmel in (het plafond van) de onderliggende achterkamer van de eerste verdieping - rechtvaardigen dan ook geen huurprijsvermindering. 4.24 [appellanten] wijzen er verder op dat ook lekkages zijn ontstaan doordat bij een keuken onder de spoelbak geen sifon meer aanwezig was (er stond een emmer onder de spoelbak) en dat bij een andere keuken de wasbakoverloop niet meer op het sifon was aangesloten, waardoor het water achter de keukenkastjes verdween (het hof begrijpt: het water dat in de wasbakoverloop terechtkwam). Verder heeft in een badkamer de douche dagenlang aangestaan, met overstroming tot gevolg, ‘doordat de bewoner onder de douche is weggehaald door de politie’, aldus [appellanten] Meesterwerk c.s. hebben deze stellingen niet (gemotiveerd) weersproken, zodat het hof daarvan uitgaat. Indien daardoor lekkages en schimmelvorming zijn ontstaan, geven die gebreken geen aanspraak op huurprijsvermindering. Maar dat laat onverlet dat [appellanten] onvoldoende hebben weersproken dat ook lekkages en schimmelvorming zijn ontstaan door de bouwkundige gebreken die blijken uit de hiervoor vermelde rapporten. In dit verband wijst het hof op het hiervoor al aangehaalde Whatsappbericht aan [appellant2] van 10 februari 2020 dat alle douches lekken. 4.25 De conclusie is dat het hof ervan uitgaat dat de lekkages en de schimmelvorming (in de achterkamers van de eerste en tweede verdieping) en een deel van de overige lekkages en schimmelvorming onder de uitzondering van artikel 7:207 lid 2 BW vallen, omdat Meesterwerk daarvoor aansprakelijk is. Deze geven geen recht op huurprijsvermindering. Voor een deel van de lekkages - vanuit of veroorzaakt door de andere badkamers dan die aan de achterzijde van de tweede verdieping - geldt dat [appellanten] daarvoor aansprakelijk zijn. Die gebreken en schimmelvorming geven aan Meesterwerk in beginsel wel aanspraak op huurprijsvermindering. Het beroep van [appellanten] op artikel 10.3 van de algemene voorwaarden gaat niet op 4.26 [appellanten] hebben aangevoerd dat ook als sprake is van gebreken die in beginsel aanspraak geven op huurprijsvermindering Meesterwerk toch geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering omdat artikel 10.3 van de huurvoorwaarden daaraan in de weg staat. 4.27 Het hof zal eerst het beroep van [appellanten] op artikel 10.3 van de algemene voorwaarden bespreken. Indien dat beroep slaagt, kan in het midden blijven of sprake is van gebreken en, zo ja, of en in hoeverre Meesterwerk vanwege die gebreken aanspraak heeft op huurprijsvermindering. Het hof overweegt daarover het volgende. 4.28 Op grond van artikel 7:209 BW kan - ook als sprake is van huur op grond van artikel 7:230a BW - niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van onder meer artikel 7:207 BW, waarin het recht van de huurder op huurprijsvermindering is neergelegd, en artikel 7:208 BW, waarin de verhuurder wordt verplicht tot vergoeding van de door gebreken veroorzaakte schade, voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. Dat is trouwens ook (min of meer) in artikel 10.4 van de algemene voorwaarden bepaald. 4.29 In de procedure bij de kantonrechter hebben Meesterwerk c.s. zich erop beroepen dat sprake is van gebreken die [appellanten] bij het begin van de huurovereenkomst bekend waren, of hadden kunnen zijn. Zij hebben daaraan onder meer de conclusie verbonden dat [appellanten] zich niet met succes op artikel 10.3 kunnen beroepen. Op grond van de devolutieve werking van het appel moet het hof dit betoog van Meesterwerk c.s. bespreken. 4.30 De kantonrechter heeft na in 4.4 van haar vonnis het rapport van Novum Network te hebben besproken op grond van dit rapport onder 4.5 overwogen: ‘Verder zijn (in ieder geval) de betonrot, de scheurvorming en het doorbuigen van metselwerk, gebreken die bij [appellant1] en [appellant2] al vanaf de aanvang van de huurovereenkomst bekend (kunnen) zijn geweest. Ook de andere gebreken zijn van dien aard dat die al langer aanwezig moeten zijn geweest.’Tegen het oordeel van de kantonrechter dat de desbetreffende gebreken al bij de aanvang van de huur bekend waren, hebben [appellanten] aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte niet in aanmerking heeft genomen dat het om een huurovereenkomst op grond van artikel 7:230a BW gaat en dat Meesterwerk heel goed wist wat zij huurde en de staat van het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst uitdrukkelijk heeft geaccepteerd. Deze argumenten zijn - wat er verder ook van zij - niet relevant voor de vraag of [appellanten] bij het begin van de huurovereenkomst bekend waren of konden zijn met gebreken aan het pand. 4.31 In de aangehaalde overwegingen heeft de kantonrechter de gebreken lekkage en schimmelvorming niet genoemd. De door haar wel genoemd gebreken - vooral de scheurvorming - vormen wel de oorzaak van deze gebreken. Omdat [appellanten] er bij het aangaan van de huur al mee bekend waren, behoorden te zijn, dat de door de kantonrechter vermelde bouwkundige gebreken aanwezig waren, behoorden zij ook bekend te zijn met de daaruit volgende lekkage en de schimmelvorming. Daar was trouwens ook al in de vorige huurperiode sprake van geweest. [appellanten] kunnen om die reden geen beroep doen op artikel 10.3 van de algemene voorwaarden. hebben vanaf februari 2020 aanspraak op een huurprijsvermindering van € 1.000,- per maand4.32 De kantonrechter is uitgegaan van een huurprijsvermindering van € 1.500,- per maand. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen moet aan de hand van de specifieke omstandigheden van het geval een inschatting worden gemaakt van de prijsreductie die als evenredig heeft te gelden. Daarbij is de rechterlijke vrijheid groot en gelden niet de gewone regels van stelplicht en bewijslast. Het is evident dat geregelde lekkage en schimmelvorming het huurgenot van een pand dat voor woondoeleinden wordt gebruikt aanzienlijk beperkt. Wat dat betreft is het door de kantonrechter vastgestelde bedrag van € 1.500,- aan huurprijsvermindering op zichzelf redelijk en navolgbaar. Omdat het hof ervan uitgaat dat een substantieel deel van de lekkages en schimmelvorming door de cliënten van Meesterwerk zelf is veroorzaakt of voor rekening van Meesterwerk komt, zal het hof een huurprijsvermindering van € 1.000,- per maand toepassen. 4.33 Zoals hiervoor is overwogen, waren [appellanten] bij het aangaan van de huur al bekend met de oorzaken van de schimmelvorming en de lekkages (voor zover die voor hun rekening komen). Gelet op het bepaalde in artikel 7:207 BW ontstaat het recht op huurprijsvermindering op het moment dat de huurder de verhuurder behoorlijk in kennis heeft gesteld van het gebrek of van de dag waarop het gebrek reeds in voldoende mate bij de verhuurder bekend was om tot herstelwerkzaamheden over te gaan. Op grond van deze bepaling en gelet op het feit dat [appellanten] bekend waren met de oorzaak van de gebreken, gaat het recht op huurprijsvermindering in op het moment dat de gebreken zich manifesteren, dus op het moment dat lekkage en (nieuwe) schimmelvorming ontstaan. Bij aanvang van de huur was al sprake van lekkage en schimmelvorming.

Dat verklaart, naar het hof de stellingen van [appellanten] begrijpt, de schade in juist de achterkamer op de eerste verdieping. Meesterwerk c.s. hebben dit betoog van [appellanten] onvoldoende weersproken. Zij hebben er op gewezen dat uit de hiervoor aangehaalde onderzoeken blijkt dat alle badkamers bouwkundige gebreken vertonen. Maar het enkele feit dat het voeg- en kitwerk van deze badkamer, net als dat van de andere badkamers ook slecht is, verklaart nog niet dat juist in deze badkamer veel ernstiger lekkage (althans lekkage met ernstiger gevolgen) is ontstaan dan in de andere badkamers. De lekkage van deze badkamer, en de gevolgen daarvan - zoals waterschade en schimmel in (het plafond van) de onderliggende achterkamer van de eerste verdieping - rechtvaardigen dan ook geen huurprijsvermindering. 4.24 [appellanten] wijzen er verder op dat ook lekkages zijn ontstaan doordat bij een keuken onder de spoelbak geen sifon meer aanwezig was (er stond een emmer onder de spoelbak) en dat bij een andere keuken de wasbakoverloop niet meer op het sifon was aangesloten, waardoor het water achter de keukenkastjes verdween (het hof begrijpt: het water dat in de wasbakoverloop terechtkwam). Verder heeft in een badkamer de douche dagenlang aangestaan, met overstroming tot gevolg, ‘doordat de bewoner onder de douche is weggehaald door de politie’, aldus [appellanten] Meesterwerk c.s. hebben deze stellingen niet (gemotiveerd) weersproken, zodat het hof daarvan uitgaat. Indien daardoor lekkages en schimmelvorming zijn ontstaan, geven die gebreken geen aanspraak op huurprijsvermindering. Maar dat laat onverlet dat [appellanten] onvoldoende hebben weersproken dat ook lekkages en schimmelvorming zijn ontstaan door de bouwkundige gebreken die blijken uit de hiervoor vermelde rapporten. In dit verband wijst het hof op het hiervoor al aangehaalde Whatsappbericht aan [appellant2] van 10 februari 2020 dat alle douches lekken. 4.25 De conclusie is dat het hof ervan uitgaat dat de lekkages en de schimmelvorming (in de achterkamers van de eerste en tweede verdieping) en een deel van de overige lekkages en schimmelvorming onder de uitzondering van artikel 7:207 lid 2 BW vallen, omdat Meesterwerk daarvoor aansprakelijk is. Deze geven geen recht op huurprijsvermindering. Voor een deel van de lekkages - vanuit of veroorzaakt door de andere badkamers dan die aan de achterzijde van de tweede verdieping - geldt dat [appellanten] daarvoor aansprakelijk zijn. Die gebreken en schimmelvorming geven aan Meesterwerk in beginsel wel aanspraak op huurprijsvermindering. Het beroep van [appellanten] op artikel 10.3 van de algemene voorwaarden gaat niet op 4.26 [appellanten] hebben aangevoerd dat ook als sprake is van gebreken die in beginsel aanspraak geven op huurprijsvermindering Meesterwerk toch geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering omdat artikel 10.3 van de huurvoorwaarden daaraan in de weg staat. 4.27 Het hof zal eerst het beroep van [appellanten] op artikel 10.3 van de algemene voorwaarden bespreken. Indien dat beroep slaagt, kan in het midden blijven of sprake is van gebreken en, zo ja, of en in hoeverre Meesterwerk vanwege die gebreken aanspraak heeft op huurprijsvermindering. Het hof overweegt daarover het volgende. 4.28 Op grond van artikel 7:209 BW kan - ook als sprake is van huur op grond van artikel 7:230a BW - niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van onder meer artikel 7:207 BW, waarin het recht van de huurder op huurprijsvermindering is neergelegd, en artikel 7:208 BW, waarin de verhuurder wordt verplicht tot vergoeding van de door gebreken veroorzaakte schade, voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. Dat is trouwens ook (min of meer) in artikel 10.4 van de algemene voorwaarden bepaald. 4.29 In de procedure bij de kantonrechter hebben Meesterwerk c.s. zich erop beroepen dat sprake is van gebreken die [appellanten] bij het begin van de huurovereenkomst bekend waren, of hadden kunnen zijn. Zij hebben daaraan onder meer de conclusie verbonden dat [appellanten] zich niet met succes op artikel 10.3 kunnen beroepen. Op grond van de devolutieve werking van het appel moet het hof dit betoog van Meesterwerk c.s. bespreken. 4.30 De kantonrechter heeft na in 4.4 van haar vonnis het rapport van Novum Network te hebben besproken op grond van dit rapport onder 4.5 overwogen: ‘Verder zijn (in ieder geval) de betonrot, de scheurvorming en het doorbuigen van metselwerk, gebreken die bij [appellant1] en [appellant2] al vanaf de aanvang van de huurovereenkomst bekend (kunnen) zijn geweest. Ook de andere gebreken zijn van dien aard dat die al langer aanwezig moeten zijn geweest.’Tegen het oordeel van de kantonrechter dat de desbetreffende gebreken al bij de aanvang van de huur bekend waren, hebben [appellanten] aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte niet in aanmerking heeft genomen dat het om een huurovereenkomst op grond van artikel 7:230a BW gaat en dat Meesterwerk heel goed wist wat zij huurde en de staat van het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst uitdrukkelijk heeft geaccepteerd. Deze argumenten zijn - wat er verder ook van zij - niet relevant voor de vraag of [appellanten] bij het begin van de huurovereenkomst bekend waren of konden zijn met gebreken aan het pand. 4.31 In de aangehaalde overwegingen heeft de kantonrechter de gebreken lekkage en schimmelvorming niet genoemd. De door haar wel genoemd gebreken - vooral de scheurvorming - vormen wel de oorzaak van deze gebreken. Omdat [appellanten] er bij het aangaan van de huur al mee bekend waren, behoorden te zijn, dat de door de kantonrechter vermelde bouwkundige gebreken aanwezig waren, behoorden zij ook bekend te zijn met de daaruit volgende lekkage en de schimmelvorming. Daar was trouwens ook al in de vorige huurperiode sprake van geweest. [appellanten] kunnen om die reden geen beroep doen op artikel 10.3 van de algemene voorwaarden. hebben vanaf februari 2020 aanspraak op een huurprijsvermindering van € 1.000,- per maand4.32 De kantonrechter is uitgegaan van een huurprijsvermindering van € 1.500,- per maand. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen moet aan de hand van de specifieke omstandigheden van het geval een inschatting worden gemaakt van de prijsreductie die als evenredig heeft te gelden. Daarbij is de rechterlijke vrijheid groot en gelden niet de gewone regels van stelplicht en bewijslast. Het is evident dat geregelde lekkage en schimmelvorming het huurgenot van een pand dat voor woondoeleinden wordt gebruikt aanzienlijk beperkt. Wat dat betreft is het door de kantonrechter vastgestelde bedrag van € 1.500,- aan huurprijsvermindering op zichzelf redelijk en navolgbaar. Omdat het hof ervan uitgaat dat een substantieel deel van de lekkages en schimmelvorming door de cliënten van Meesterwerk zelf is veroorzaakt of voor rekening van Meesterwerk komt, zal het hof een huurprijsvermindering van € 1.000,- per maand toepassen. 4.33 Zoals hiervoor is overwogen, waren [appellanten] bij het aangaan van de huur al bekend met de oorzaken van de schimmelvorming en de lekkages (voor zover die voor hun rekening komen). Gelet op het bepaalde in artikel 7:207 BW ontstaat het recht op huurprijsvermindering op het moment dat de huurder de verhuurder behoorlijk in kennis heeft gesteld van het gebrek of van de dag waarop het gebrek reeds in voldoende mate bij de verhuurder bekend was om tot herstelwerkzaamheden over te gaan. Op grond van deze bepaling en gelet op het feit dat [appellanten] bekend waren met de oorzaak van de gebreken, gaat het recht op huurprijsvermindering in op het moment dat de gebreken zich manifesteren, dus op het moment dat lekkage en (nieuwe) schimmelvorming ontstaan. Bij aanvang van de huur was al sprake van lekkage en schimmelvorming.

Zoals aangegeven zou Meesterwerk die herstellen en rechtvaardigen die lekkage en schimmelvorming niet tot een aanspraak op huurprijsvermindering. Uit de overgelegde correspondentie volgt dat partijen in oktober en november 2019 contact hadden over lekkage in de achterkamer. Die lekkage en de daar aanwezige schimmelvorming komen, zoals hiervoor is overwogen, voor rekening van Meesterwerk zelf. Andere lekkages worden niet genoemd. Ook schimmelvorming in andere ruimtes komt niet aan de orde, zodat in oktober 2019 nog geen aanspraak op huurprijsvermindering bestaat. Daarna hebben partijen in februari 2020 (in de aangehaalde Whatsappberichten) weer contact over lekkages. Het hof zal de huurprijsvermindering van € 1.000,- daarom laten ingaan per 1 februari 2020. Het hof gaat er, vanwege het verband tussen de lekkages en de schimmelvorming, vanuit dat in februari 2020 ook sprake was van schimmelvorming. Meesterwerk heeft een huurachterstand van € 18.000,- 4.34 Uit het voorgaande volgt dat Meesterwerk over de totale huurperiode 12 x € 6.000,- + 12 x € 5.000,- = € 132.000,- aan huur verschuldigd is. Vaststaat dat Meesterwerk tot juni 2020 de huur heeft betaald. Het betreft een bedrag van € 96.000,-. Rond het kort geding heeft Meesterwerk nog € 18.000,- betaald. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof heeft [geïntimeerde2] naar voren gebracht dat is afgesproken dat met betaling van dit laatste bedrag finale kwijting is overeengekomen. Deze stelling, die overigens door [appellanten] is bestreden, is te laat naar voren gebracht. Het hof zal de stelling om die reden buiten beschouwing laten. Per saldo bedraagt de achterstallige huur € 18.000,-. Meesterwerk c.s. zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de huurachterstand. Omdat sprake is van achterstallige huur vanaf juni 2020 zijn Meesterwerk c.s. ook de contractuele boete van artikel 23.2 van de algemene voorwaarden verschuldigd. [appellanten] hebben het boetebedrag beperkt tot € 4.500,-. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof heeft de advocaat van [appellanten] desgevraagd aangegeven dat gelet op de verschuldigdheid van de boete over de achterstallige huurprijs geen wettelijke (handels)rente verschuldigd is (vgl. artikel 6:96 lid 2 BW). De vordering tot vergoeding van handelsrente is dan ook niet toewijsbaar. De vordering van [appellanten] tot vergoeding van opleveringsschade is niet toewijsbaar 4.35 Volgens [appellanten] hebben zij schade geleden, doordat Meesterwerk het gebouw niet correct heeft opgeleverd. Zij verwijst ter onderbouwing van haar vordering op dit punt naar een rapport van Triacon van 16 november 2020. Het betreft een tweede rapport van Triacon, nadat Triacon in september 2020 een eerste rapport had opgesteld, daarna door Meesterwerk herstelwerkzaamheden waren verricht en Triacon op 2 november 2020 een tweede inspectie had gedaan. In dat tweede rapport heeft Triacon ‘de resterende schade en de herstelwerkzaamheden’ beoordeeld. Triacon concludeert dat niet alle schade is hersteld en raamt de kosten van het nog noodzakelijke herstel op € 45.774,- inclusief btw. [appellanten] vorderen betaling van dit bedrag. 4.36 Deze vordering van [appellanten] is niet toewijsbaar. De reden daarvan is dat vaststaat dat [appellanten] geen herstelwerkzaamheden hebben laten verrichten. Zij hebben dan ook geen kosten gemaakt in verband met verrichte herstelwerkzaamheden. Volgens [appellanten] is dat ook niet nodig, omdat deze schade in die zin abstract kan worden begroot, dat voor schadebegroting voldoende is dat wordt vastgesteld dat sprake is van schade en wat de herstelkosten zijn, ongeacht of die herstelkosten daadwerkelijk worden gemaakt. Het hof volgt [appellanten] daarin niet. In eerdere arresten heeft dit hof overwogen:‘Indien de huurder toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn opleveringsverplichtingen (vanwege het niet nakomen van zijn onderhoudsplicht of vanwege het toebrengen van schade) heeft de verhuurder recht op schadevergoeding. Anders dan gebruikelijk bij zaakschade, wordt deze schade niet abstract, maar concreet begroot. De verhuurder moet daadwerkelijk kosten hebben gemaakt of gaan maken om de opleveringsgebreken te herstellen (vgl. HR 3 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9712).’Deze grondslag van de vordering van [appellanten] is dan ook ondeugdelijk. 4.37 Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof heeft de advocaat van [appellanten] nog aangevoerd dat [appellanten] door de opleveringsgebreken een lagere verkoopprijs voor het pand hebben kunnen realiseren. Hun schade is dan ook gelegen in het verschil tussen die lagere verkoopprijs en de prijs die zij hadden kunnen realiseren indien het pand correct zou zijn opgeleverd. Deze stelling heeft de strekking dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en de vordering van [appellanten] alsnog wordt toegewezen. Het is dan ook een (nieuwe) grief. Grieven dienen in het eerste inhoudelijke processtuk, de memorie van grieven, te worden geformuleerd. [appellanten] hadden de grief ook al in de memorie van grieven kunnen formuleren; de feiten waarop de grief is gebaseerd waren toen al bekend. De grief is dan ook te laat geformuleerd. Meesterwerk c.s. hebben er niet ondubbelzinnig mee ingestemd dat de grief inhoudelijk behandeld wordt. Het hof zal de grief daarom buiten beschouwing laten. Overigens hebben [appellanten] hun stelling ook niet behoorlijk onderbouwd; zij hebben niet gesteld voor welk bedrag zij het pand hebben verkocht, welke rol de staat van het pand bij de onderhandelingen heeft gespeeld en voor welk bedrag zij het pand hadden kunnen verkopen indien de door hen gestelde opleveringsgebreken er niet zouden zijn geweest. De door [appellanten] gevorderde andere boetes zijn niet toewijsbaar 4.38 [appellanten] maken naast de hiervoor besproken boetes aanspraak op € 8.500,- aan contractuele boetes op grond van het boetebeding van artikel 29 van de algemene voorwaarden. Dit beding bepaalt dat de huurder een boete van € 250,- per dag verschuldigd is wanneer hij zich na behoorlijk in gebreke te zijn gesteld niet houdt aan de in de artikel 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften. 4.39 [appellanten] hebben Meesterwerk in de in 3.9 vermelde brief van 2 september 2020 in gebreke gesteld. De ingebrekestelling betrof de overlast door cliënten van Meesterwerk, het gebruik van het pand door cliënten met een te hoge zorgindicatie en de afwezigheid van een begeleider in het pand en het verwijderen van brandblussers en andere voorzieningen met het oog op de brandveiligheid. 4.40 Meesterwerk c.s. heeft, onvoldoende weersproken door [appellanten] , aangevoerd dat er in september 2020 nog één cliënt in het pand woonde. Die cliënt is eind september/begin oktober 2020 vertrokken. [appellanten] , op wie stelplicht en bewijslast rusten, hebben in het licht hiervan onvoldoende aannemelijk gemaakt dat na de ingebrekestelling nog overlast is veroorzaakt door de bewoners van het pand of dat het pand werd bewoond door (te veel) bewoners of door bewoners met een te hoge zorgindicatie. 4.41 [appellanten] hebben ook niet duidelijk gemaakt hoe het verwijt dat zij Meesterwerk maken ten aanzien van de brandblussers en de voorzieningen zich verhoudt tot de bepalingen in de algemene voorwaarden waarnaar artikel 29 van die voorwaarden verwijst, zodat zij niet hebben onderbouwd dat dit verwijt de verschuldigdheid van een boete oplevert. Wat betekent dit voor de vorderingen van partijen in conventie en in reconventie? 4.42 Meesterwerk c.s. zijn € 18.000,- + € 4.500,- = € 22.500,- aan achterstallige huur en boetes verschuldigd. Op dit bedrag komt de door Meesterwerk betaalde borg van € 6.000,- in mindering, zodat € 16.500,- resteert.

Zoals aangegeven zou Meesterwerk die herstellen en rechtvaardigen die lekkage en schimmelvorming niet tot een aanspraak op huurprijsvermindering. Uit de overgelegde correspondentie volgt dat partijen in oktober en november 2019 contact hadden over lekkage in de achterkamer. Die lekkage en de daar aanwezige schimmelvorming komen, zoals hiervoor is overwogen, voor rekening van Meesterwerk zelf. Andere lekkages worden niet genoemd. Ook schimmelvorming in andere ruimtes komt niet aan de orde, zodat in oktober 2019 nog geen aanspraak op huurprijsvermindering bestaat. Daarna hebben partijen in februari 2020 (in de aangehaalde Whatsappberichten) weer contact over lekkages. Het hof zal de huurprijsvermindering van € 1.000,- daarom laten ingaan per 1 februari 2020. Het hof gaat er, vanwege het verband tussen de lekkages en de schimmelvorming, vanuit dat in februari 2020 ook sprake was van schimmelvorming. Meesterwerk heeft een huurachterstand van € 18.000,- 4.34 Uit het voorgaande volgt dat Meesterwerk over de totale huurperiode 12 x € 6.000,- + 12 x € 5.000,- = € 132.000,- aan huur verschuldigd is. Vaststaat dat Meesterwerk tot juni 2020 de huur heeft betaald. Het betreft een bedrag van € 96.000,-. Rond het kort geding heeft Meesterwerk nog € 18.000,- betaald. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof heeft [geïntimeerde2] naar voren gebracht dat is afgesproken dat met betaling van dit laatste bedrag finale kwijting is overeengekomen. Deze stelling, die overigens door [appellanten] is bestreden, is te laat naar voren gebracht. Het hof zal de stelling om die reden buiten beschouwing laten. Per saldo bedraagt de achterstallige huur € 18.000,-. Meesterwerk c.s. zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de huurachterstand. Omdat sprake is van achterstallige huur vanaf juni 2020 zijn Meesterwerk c.s. ook de contractuele boete van artikel 23.2 van de algemene voorwaarden verschuldigd. [appellanten] hebben het boetebedrag beperkt tot € 4.500,-. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof heeft de advocaat van [appellanten] desgevraagd aangegeven dat gelet op de verschuldigdheid van de boete over de achterstallige huurprijs geen wettelijke (handels)rente verschuldigd is (vgl. artikel 6:96 lid 2 BW). De vordering tot vergoeding van handelsrente is dan ook niet toewijsbaar. De vordering van [appellanten] tot vergoeding van opleveringsschade is niet toewijsbaar 4.35 Volgens [appellanten] hebben zij schade geleden, doordat Meesterwerk het gebouw niet correct heeft opgeleverd. Zij verwijst ter onderbouwing van haar vordering op dit punt naar een rapport van Triacon van 16 november 2020. Het betreft een tweede rapport van Triacon, nadat Triacon in september 2020 een eerste rapport had opgesteld, daarna door Meesterwerk herstelwerkzaamheden waren verricht en Triacon op 2 november 2020 een tweede inspectie had gedaan. In dat tweede rapport heeft Triacon ‘de resterende schade en de herstelwerkzaamheden’ beoordeeld. Triacon concludeert dat niet alle schade is hersteld en raamt de kosten van het nog noodzakelijke herstel op € 45.774,- inclusief btw. [appellanten] vorderen betaling van dit bedrag. 4.36 Deze vordering van [appellanten] is niet toewijsbaar. De reden daarvan is dat vaststaat dat [appellanten] geen herstelwerkzaamheden hebben laten verrichten. Zij hebben dan ook geen kosten gemaakt in verband met verrichte herstelwerkzaamheden. Volgens [appellanten] is dat ook niet nodig, omdat deze schade in die zin abstract kan worden begroot, dat voor schadebegroting voldoende is dat wordt vastgesteld dat sprake is van schade en wat de herstelkosten zijn, ongeacht of die herstelkosten daadwerkelijk worden gemaakt. Het hof volgt [appellanten] daarin niet. In eerdere arresten heeft dit hof overwogen:‘Indien de huurder toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn opleveringsverplichtingen (vanwege het niet nakomen van zijn onderhoudsplicht of vanwege het toebrengen van schade) heeft de verhuurder recht op schadevergoeding. Anders dan gebruikelijk bij zaakschade, wordt deze schade niet abstract, maar concreet begroot. De verhuurder moet daadwerkelijk kosten hebben gemaakt of gaan maken om de opleveringsgebreken te herstellen (vgl. HR 3 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9712).’Deze grondslag van de vordering van [appellanten] is dan ook ondeugdelijk. 4.37 Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof heeft de advocaat van [appellanten] nog aangevoerd dat [appellanten] door de opleveringsgebreken een lagere verkoopprijs voor het pand hebben kunnen realiseren. Hun schade is dan ook gelegen in het verschil tussen die lagere verkoopprijs en de prijs die zij hadden kunnen realiseren indien het pand correct zou zijn opgeleverd. Deze stelling heeft de strekking dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en de vordering van [appellanten] alsnog wordt toegewezen. Het is dan ook een (nieuwe) grief. Grieven dienen in het eerste inhoudelijke processtuk, de memorie van grieven, te worden geformuleerd. [appellanten] hadden de grief ook al in de memorie van grieven kunnen formuleren; de feiten waarop de grief is gebaseerd waren toen al bekend. De grief is dan ook te laat geformuleerd. Meesterwerk c.s. hebben er niet ondubbelzinnig mee ingestemd dat de grief inhoudelijk behandeld wordt. Het hof zal de grief daarom buiten beschouwing laten. Overigens hebben [appellanten] hun stelling ook niet behoorlijk onderbouwd; zij hebben niet gesteld voor welk bedrag zij het pand hebben verkocht, welke rol de staat van het pand bij de onderhandelingen heeft gespeeld en voor welk bedrag zij het pand hadden kunnen verkopen indien de door hen gestelde opleveringsgebreken er niet zouden zijn geweest. De door [appellanten] gevorderde andere boetes zijn niet toewijsbaar 4.38 [appellanten] maken naast de hiervoor besproken boetes aanspraak op € 8.500,- aan contractuele boetes op grond van het boetebeding van artikel 29 van de algemene voorwaarden. Dit beding bepaalt dat de huurder een boete van € 250,- per dag verschuldigd is wanneer hij zich na behoorlijk in gebreke te zijn gesteld niet houdt aan de in de artikel 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften. 4.39 [appellanten] hebben Meesterwerk in de in 3.9 vermelde brief van 2 september 2020 in gebreke gesteld. De ingebrekestelling betrof de overlast door cliënten van Meesterwerk, het gebruik van het pand door cliënten met een te hoge zorgindicatie en de afwezigheid van een begeleider in het pand en het verwijderen van brandblussers en andere voorzieningen met het oog op de brandveiligheid. 4.40 Meesterwerk c.s. heeft, onvoldoende weersproken door [appellanten] , aangevoerd dat er in september 2020 nog één cliënt in het pand woonde. Die cliënt is eind september/begin oktober 2020 vertrokken. [appellanten] , op wie stelplicht en bewijslast rusten, hebben in het licht hiervan onvoldoende aannemelijk gemaakt dat na de ingebrekestelling nog overlast is veroorzaakt door de bewoners van het pand of dat het pand werd bewoond door (te veel) bewoners of door bewoners met een te hoge zorgindicatie. 4.41 [appellanten] hebben ook niet duidelijk gemaakt hoe het verwijt dat zij Meesterwerk maken ten aanzien van de brandblussers en de voorzieningen zich verhoudt tot de bepalingen in de algemene voorwaarden waarnaar artikel 29 van die voorwaarden verwijst, zodat zij niet hebben onderbouwd dat dit verwijt de verschuldigdheid van een boete oplevert. Wat betekent dit voor de vorderingen van partijen in conventie en in reconventie? 4.42 Meesterwerk c.s. zijn € 18.000,- + € 4.500,- = € 22.500,- aan achterstallige huur en boetes verschuldigd. Op dit bedrag komt de door Meesterwerk betaalde borg van € 6.000,- in mindering, zodat € 16.500,- resteert.