ECLI:NL:GHARL:2020:2332

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.224.664 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/418122 HA ZA 16-467) arrest van 17 maart 2020 in de zaak van [appellant] , wonende te [A] , appellant, in eerste aanleg: eiser, hierna: [de koper] , advocaat: mr. J.B. Maliepaard, tegen: 1 [geïntimeerde1] , wonende te [B] , Verenigde Staten van Amerika, 2. [geïntimeerde2], wonende te [B] , Verenigde Staten van Amerika, geïntimeerden, in eerste aanleg: gedaagden, hierna: [de verkopers] c.s., advocaat: mr. J.M. de Bruin. Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 12 oktober 2016 en 17 mei 2017 die de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, heeft gewezen. 2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: ■ de dagvaarding in hoger beroep d.d. 17 augustus 2017, ■ de memorie van grieven met een productie, ■ de memorie van antwoord met producties, ■ de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities. Hierbij is akte verleend van het briefrapport dat mr. Maliepaard bij bericht van 12 februari 2020 namens [de koper] heeft ingebracht. 2.2 Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald. 3De vaststaande feiten 3.1 Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.11 van het bestreden vonnis van 17 mei 2017. Het hof, recht doende in hoger beroep: verwijst de zaak naar de rol van 14 april 2020 opdat beide partijen zich uitlaten over hetgeen het hof in 4.3 heeft opgemerkt; houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, M. Schoemaker en T.N. Ritzer, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2020. 4.1 In de kern gaat het om het volgende. [de verkopers] c.s. hebben op 23 november 2012 hun woning aan de [a-straat 1] te [A] voor € 1.725.000,00 verkocht aan [de koper] . De woning is op 27 december 2012 geleverd. [de koper] heeft vóór de koop een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren door ingenieursbureau Melssen Bouwadvies B.V. (hierna: Melssen). In het rapport van Melssen wordt onder meer opgemerkt dat de vloer in de zitkamer in het rechter deel van de woning golft, wat mogelijk wordt veroorzaakt door uitzetting van de topvloer. Dit wordt mogelijk veroorzaakt door vocht van onder het huis. In januari 2015 heeft de aannemer van [de koper] tijdens de verbouwing van de woonkamer geconstateerd dat onder meer de onderdorpel (liggende balken) en de onderkanten van de stijlen van de houten draagconstructie, waarin het rechter deel van de woning was opgetrokken, gedeeltelijk door vocht waren aangetast. Op aanraden van zijn architect en zijn constructeur heeft [de koper] de fundering vervangen door een betonnen bak en vervolgens de opbouw opnieuw gerealiseerd. De kosten voor dit herstel begroot [de koper] op € 375.135,33. [de koper] is primair van oordeel dat er sprake is van non-conformiteit en dat [de verkopers] c.s. gehouden zijn de schade van € 375.135,33 te vergoeden. In dat verband stelt hij dat [de verkopers] c.s. op de hoogte waren van het gebrek en ten onrechte daarvan geen mededeling aan hem hebben gedaan. Subsidiair meent [de koper] dat er sprake is van wederzijdse dwaling en vordert hij dat de koopprijs wordt vastgesteld op € 1.349.864,47, te weten het verschil tussen € 1.725.000,00 en € 375.135,33, en restitutie van € 375.135,33. Meer subsidiair vordert hij gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst met betaling van herstelkosten ad € 375.135,33 en uiterst subsidiair vordert hij wijziging van de overeenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 BW met betaling van herstelkosten ad € 375.135,33. De rechtbank heeft bij vonnis van 17 mei 2017 de vorderingen afgewezen. [de koper] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen onder aanvoering van 3 grieven. 4.2 Tijdens pleidooi is aan de orde gekomen dat onderzoek door een deskundige noodzakelijk is om te bepalen of er sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW of van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW, omdat partijen het hierover oneens zijn. Voor de beantwoording van de vraag of de bedoelde houtaantasting in de woning een gebrek is dat [de koper] niet behoefte te verwachten, respectievelijk meebrengt dat er sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken bij [de koper] , dient te worden onderzocht wat de omvang en aard was van de houtaantasting ten tijde van de levering van de woning, in hoeverre de toen aanwezige houtaantasting afwijkt van wat [de koper] mocht verwachten op grond van het rapport van Melssen, wat de meest geëigende manier van herstel was en hoeveel dat herstel zou hebben gekost. Voor het geval de deskundige vaststelt dat er een eenvoudiger manier van herstel was geweest, zal hem ook worden gevraagd aan welke eisen uit het Bouwbesluit 2012 de herstelwerkzaamheden moeten voldoen: die van nieuwbouw, zie art. 1.12, die van het rechtens verkregen niveau, zie bijv. art. 2.12, of die van NEN 8700, zie bijv. art. 2.5, of die van een andere norm. Ook zal aan de deskundige worden gevraagd of hij op grond van het aanwezige materiaal kan beoordelen of de houtaantasting bewust is gemaskeerd en of herstelwerkzaamheden zijn verricht in door vocht aangetaste onderdelen van de woning zonder de houtaantasting op de geëigende manier aan te pakken. Daarmee kan misschien de vraag worden beantwoord of [de verkopers] c.s. al dan niet een mededelingsplicht hebben geschonden zonder dat het nodig is om getuigen te horen. Dit onderzoek zal een bureaustudie worden, omdat de gebreken aan de woning inmiddels zijn hersteld. Het hof is voornemens aan de deskundige de volgende vragen voor te leggen: 1. Wilt u op basis van het voorhanden materiaal een beschrijving geven van de begin 2015 ontdekte houtaantasting in het rechter gedeelte - vanaf de weg gezien - van de woning? Was deze houtaantasting aanwezig op 27 december 2012, de dag van levering van de woning aan [de koper] en zo ja, in welke omvang? 2. In hoeverre wijkt de aldus door u vastgestelde of geschatte omvang van de houtaantasting op 27 december 2012 af van hetgeen [de koper] op grond van het rapport van Melssen van 21 november 2012 mocht verwachten, met name op basis van de opmerking: “De vloer in de zitkamer golft maar langs de gevels is de vloer recht en stabiel. Ons inziens wordt dit veroorzaakt door uitzetting van de topvloer. Dit wordt mogelijk veroorzaakt door vocht van onder het huis. De beide houten vloeren van de vleugels links en rechts liggen boven het water; dit kan aantasting veroorzaken. Constructieve problemen zijn niet geconstateerd”? 3. In hoeverre kunt u de oorzaak van de houtaantasting vaststellen? Is deze veroorzaakt door damptransport vanuit de ondergrond of het water, of door een constructiefout in de houtskeletbouw, zoals een onjuiste aansluiting van de vlonders aan de gevels van de woning of de wijze van plaatsing van de damwand aan de linkerzijde, of door onvoldoende onderhoud van bijvoorbeeld de potdekseldelen of door een andere oorzaak? Als u van mening bent dat de houtaantasting mede is veroorzaakt door onvoldoende onderhoud van de woning, kunt u vaststellen in hoeverre die nalatigheid heeft plaatsgevonden na 27 december 2012 en in hoeverre dat heeft bijgedragen aan de schade, mede in het licht van het advies van Melssen: “Het buitenschilderwerk ziet er redelijk uit, maar begint op diverse plaatsen te barsten en de potdekseldelen zijn deels aangetast door vocht. Het is aan te raden om uiterlijk het voorjaar van 2014 het houtwerk opnieuw te schilderen”? 4. Geeft het voorhanden materiaal u een basis voor de vaststelling dat de houtaantasting door werkzaamheden aan het oog is onttrokken of dat er aannemingswerkzaamheden zijn verricht in aangetaste houtdelen zonder deze onder handen te nemen, terwijl goed vakmanschap had meegebracht de houtaantasting aan te pakken? 5. Wat is volgens u de meest geëigende manier van herstel van de houtaantasting? Wat zijn de kosten van uitvoering van deze herstelwerkzaamheden, gewaardeerd naar het prijspeil 2015, inclusief eventueel herstel van overige delen van het perceel? Wilt u daarbij de eisen uit het Bouwbesluit 2012 voor een herstel als dit betrekken, met name of de verbouwing moet voldoen aan nieuwbouweisen, het rechtens verkregen niveau of een norm als NEN 8700? Moet er volgens u een aftrek nieuw voor oud plaatsvinden en zo ja, hoe omvangrijk is deze? Zou [de koper] tijdens de uitvoering van deze werkzaamheden elders moeten logeren en zijn inboedel moeten opslaan? 6. Geeft het onderzoek overigens nog aanleiding tot het maken van opmerkingen, die in verband met de beslissing van dit geschil van belang zouden kunnen zijn? 4.3 Beide partijen worden in de gelegenheid gesteld om bij gelijktijdig te verzoeken akte zelf vragen te formuleren en om zich uit te laten over de door het hof voorgestelde vragen, over de persoon, hoedanigheid en relevante kwaliteiten van de te benoemen deskundige, zijn bereikbaarheid (adressen, telefoonnummers en e-mailadressen), de marges waarbinnen zijn loon mag of moet liggen (waaronder de maximale hoogte daarvan) en de verdere (algemene) voorwaarden waaronder de opdracht aan de deskundige zou moeten worden verstrekt. Het hof verzoekt aan partijen tijdig met elkaar in overleg te treden over in ieder geval de persoon van de te benoemen deskundige en zo mogelijk gezamenlijk een persoon voor te dragen.