ECLI:NL:GHAMS:2026:752

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel) zaaknummer : 200.349.871/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10979729 CV EXPL 24-2535 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 maart 2026 in de zaak van WONINGSTICHTING EIGEN HAARD , gevestigd in Amsterdam, appellante, advocaat: mr. H.M. Hielkema te Utrecht, tegen [geïntimeerde] , wonend in [plaats] , geïntimeerde, niet verschenen. Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerde] genoemd. 1 De zaak in het kort In deze zaak heeft de kantonrechter de door verhuurder gevorderde huurachterstand gedeeltelijk afgewezen op grond van het ambtshalve gegeven oordeel dat het in de algemene voorwaarden opgenomen huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is. Het hof acht, anders dan de kantonrechter, het beding op grond waarvan de huurprijs aan de hand van de CPI wordt geïndexeerd, niet oneerlijk. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat het opslagbeding (op grond waarvan de huurprijs jaarlijks bovenop de CPI-indexering met maximaal 5% kan worden verhoogd) oneerlijk is en vernietigd moet worden. Eigen Haard wordt in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de (on)eerlijkheid van een aantal andere huurprijswijzigingsbedingen, die het hof voorshands ook voornemens is te vernietigen. Vooralsnog is slechts toewijsbaar de huurachterstand uitgaand van volgens de CPI-index verhoogde huur. De algemene voorwaarden bevatten tevens een beding op grond waarvan bij niet-nakoming alle gerechtelijke kosten voor rekening van de niet-nakomende partij komen. Dat beding acht het hof voorshands ook oneerlijk. Omdat de Hoge Raad over de gevolgen van de vernietiging van een kostenbeding met betrekking tot de gerechtelijke kosten een prejudiciële vraag heeft gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie, houdt het hof de beslissing over de proceskosten in hoger beroep aan. 2 Het geding in hoger beroep Eigen Haard is bij dagvaarding van 4 mei 2024 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 9 april 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam , onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). Tegen [geïntimeerde] is verstek verleend. Eigen Haard heeft daarna een memorie van grieven, met een productie, ingediend. Ten slotte is arrest gevraagd. 3 Feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geen feiten vastgesteld. Het hof gaat uit van de volgende feiten, die door Eigen Haard zijn gesteld en die niet zijn weersproken. 3.1 [geïntimeerde] huurt sinds 11 januari 2017 van Eigen Haard de woning aan het adres [straat] [nummer] te [plaats] . De netto aanvangshuurprijs was € 950,- per maand. Inclusief servicekosten bedroeg de aanvangshuurprijs € 992,53 per maand. De huur is bij vooruitbetaling verschuldigd. Per datum bestreden vonnis was de netto huurprijs verhoogd naar € 1.103,18, de bruto huurprijs naar € 1.142,81. 3.2 Op de huurovereenkomst zijn de Algemene voorwaarden woonruimte (1 oktober 2008) van Eigen Haard van toepassing. In de huurovereenkomst en in de algemene voorwaarden staan bedingen over een jaarlijkse verhoging van de huurprijs en over de vergoeding van gerechtelijke kosten bij niet-nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. 3.3 Er is een achterstand ontstaan in de huurbetalingen. Eigen Haard heeft [geïntimeerde] op 7 juli 2023 schriftelijk gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening bij betalingsachterstanden. Hij heeft daarop niet afwijzend gereageerd, waarna Eigen Haard hem op 17 augustus 2023 bij de gemeente heeft aangemeld in het kader van vroegsignalering. 4 Procedure bij de kantonrechter 4.1 Eigen Haard heeft bij de kantonrechter gevorderd, samengevat, de huurovereenkomst te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 9.139,- aan huurachterstand tot en met 29 februari 2024, te vermeerderen met wettelijke rente en € 1.142,81 voor iedere volgende maand dat [geïntimeerde] het gehuurde in gebruik houdt, me Op grond van vaste rechtspraak is de rechter in dat geval - ook ambtshalve - verplicht te toetsen of aan de vordering bedingen ten grondslag (kunnen) liggen die oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Als de rechter tot de conclusie komt dat bedingen oneerlijk zijn, moet hij deze op grond van artikel 6 lid 1 van de Richtlijn oneerlijke bedingen in beginsel buiten toepassing laten. Als de rechter nalaat ambtshalve te toetsen, kan de Staat aansprakelijk worden gehouden. Dat vóór 2023 in huurzaken nog geen ambtshalve toetsing plaatsvond, betekent niet dat die toetsing nu niet meer zou kunnen en moeten plaatsvinden. 6.4 Vanaf de invoering van de Richtlijn oneerlijke bedingen had aan de bepalingen daarvan uitvoering moeten worden gegeven. Het is Eigen Haard zelf die daarvoor verantwoordelijk is, ook als in de rechtspraak dergelijke bedingen nog niet zijn getoetst. De huurprijswijzigingsbedingen 6.5 Ook het hof moet dus ambtshalve toetsen of de huurprijswijzigingsbedingen oneerlijk zijn in de zin van artikel 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Deze richtlijn is geïmplementeerd in artikel 6:231 e.v. van het Burgerlijk Wetboek (BW). De prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 29 november 2024 6.6 De Hoge Raad heeft op 29 november 2024 - in reactie op door de kantonrechter Amsterdam in een andere zaak gestelde prejudiciële vragen - een beslissing gegeven over, in de kern, de vraag of een in de geliberaliseerde sector gehanteerd huurprijswijzigingsbeding met een opslag van maximaal 3% naast een op de CPI gebaseerd indexatiebeding oneerlijk is als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen (hierna: de prejudiciële beslissing). De Hoge Raad oordeelde onder meer: dat het indexatiebeding en het opslagbeding apart op oneerlijkheid moeten worden getoetst; dat een opslagbeding als zodanig niet is aan te merken als oneerlijk en een beding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% evenmin, omdat dit percentage in redelijkheid nodig kan zijn om de verhuurder in staat te stellen de doelen van het opslagbeding te bereiken (compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning) terwijl de financiële gevolgen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor de huurder voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft. In individuele gevallen kan dit echter anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de overeenkomst; dat een oneerlijk bevonden opslagbeding, tenzij de huurder zich daartegen verzet, buiten toepassing moet worden gelaten, wat betekent dat een verhoging op basis van het beding noch voor het verleden noch voor de toekomst mogelijk is en dat iedere betaalde huurprijsverhoging onverschuldigd betaald is in de zin van artikel 6:203 BW; dat de rechter aan wie een vordering tot betaling van achterstallige huur voorligt die oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, ambtshalve een aftrek moet toepassen ter hoogte van de op grond van het opslagbeding doorgevoerde huurprijsverhogingen; dat de rechter niet ambtshalve mag overgaan tot verrekening; en dat de rechter bij een vordering tot ontbinding en ontruiming wegens een tekortkoming in de huurbetalingsverplichting van de huurder ambtshalve moet onderzoeken of de tekortkoming in het licht van de omstandigheden van het geval de ontbinding rechtvaardigt op grond van de tenzij-clausule. Juridisch kader oneerlijkheid 6.7 Op grond van artikel 6:233 onder a BW is een beding vernietigbaar wanneer het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de overeenkomst tot stand is gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend (oneerlijk) is voor de wederpartij (de consument). Zoals de Hoge Raad in 3.2.2 en 3.2.3 van de prejudiciële beslissing hee 6.11 Dit brengt met zich dat de CPI-indexeringen die Eigen Haard sinds het begin van de huurovereenkomst heeft doorgevoerd van kracht zijn gebleven en dat de kantonrechter de uit dien hoofde gevorderde bedragen ten onrechte heeft afgewezen. Grieven I, II en III slagen in zoverre. Het hof komt hierna terug op de consequenties die dit heeft. Het opslagbeding is oneerlijk 6.12 De grieven slagen (vooralsnog) niet voor zover zij zijn gericht tegen de afwijzing van de opslagbedragen, omdat minstens één van de door Eigen Haard gehanteerde opslagbedingen wel oneerlijk is. Aan dit oordeel liggen de volgende overwegingen ten grondslag. 6.13 Het opslagbeding in artikel 6.4 van de huurovereenkomst luidt als volgt: Tevens heeft de verhuurder het recht om de te wijzigen huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum, naast de aanpassing overeenkomstig de in 6.2 en 6.3 vermelde indexering, daarboven te verhogen met maximaal 5%. 6.14 Vooropgesteld wordt dat een huurovereenkomst voor woonruimte doorgaans voor langere tijd wordt gesloten en dat deze slechts op beperkte gronden kan worden beëindigd door de verhuurder. Met de Hoge Raad (rov. 3.2.6 prejudiciële beslissing) is het hof van oordeel dat de verhuurder er - gelet op het wettelijk systeem met beperkte opzeggingsgronden - een gerechtvaardigd belang bij heeft om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen en dat de huurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft dat de huurprijs betaalbaar blijft. 6.15 De prejudiciële beslissing gaat over een opslagbeding van maximaal 3%. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat hoewel dit in individuele gevallen op grond van bijkomende omstandigheden anders kan zijn, een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, omdat dit percentage nodig kan zijn om de doelen van het opslagbeding te bereiken. Het hof gaat ervan uit dat deze beslissing niet met zich brengt dat een opslagbeding van maximaal 5% per definitie oneerlijk is. Ook bij een dergelijk beding geldt dat bij de beoordeling steeds, in iedere individuele zaak, alle relevante omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst een rol spelen. Daarbij gaat het onder meer om (i) de transparantie van het beding en het (al dan niet) ontbreken van gronden voor toepassing van de opslag, (ii) de mate waarin het opslagbeding voldoet aan de omschrijvingen in de indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen, (iii) de mate van verstoring van het evenwicht in strijd met de goede trouw, (iv) de aard van de overeenkomst, en (v) overige aspecten. Het opslagbeding is onvoldoende transparant (i) 6.16 Het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) stelt vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen. Niet alleen moet het beding in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, het moet ook de gronden bevatten op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast en deze gronden moeten een geldige reden vormen voor de wijziging van de huurprijs. Het transparantievereiste moet ruim worden opgevat, vanwege de gedachte dat de consument zich in een zwakkere positie bevindt en over minder informatie beschikt dan de handelaar. Het gaat erom dat vóór het sluiten van de overeenkomst de normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende consument in staat wordt gesteld om alle financiële consequenties in te schatten die voor hem uit het beding voortvloeien. 6.17 Verder is van belang dat het HvJEU heeft geoordeeld dat de oneerlijkheid beoordeeld moet worden op basis van de omstandigheden rondom de sluiting van de overeenkomst, maar dat het beding oneerlijk kan zijn als gedurende de uitvoering de mogelijkheid bestaat op een verstoring van het evenwicht, ook al zou deze verstoring zich alleen onder bepaalde omstandigheden kunnen voordoen of zou dat beding in andere omstandigheden zelfs ten goede kunnen komen aan de consument. Relevant is dus of het beding het evenwicht kan verstoren, los van de vraag of en in hoeverre de verhuurder feitelijk uitvoering geeft aan Het beding verstoort het evenwicht in strijd met de goede trouw (iii) 6.24 Om te kunnen bepalen of het opslagbeding oneerlijk geacht moet worden omdat het “in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort” (artikel 3 lid 1 Richtlijn oneerlijke bedingen), moet volgens vaste rechtspraak van het HvJEU met name onderzocht worden of het beding een aantasting inhoudt van de rechtspositie van de consument op basis van nationaalrechtelijke bepalingen. 6.25 Als het opslagbeding geen onderdeel zou uitmaken van de algemene voorwaarden, zou Eigen Haard op grond van de op 11 januari 2017 (de datum waarop partijen de huurovereenkomst hebben gesloten) geldende dwingendrechtelijke regels een huurprijswijziging hebben kunnen proberen te bewerkstelligen. Tot 1 mei 2021 kon de verhuurder de huurder een redelijk aanbod tot wijziging van de huurprijs doen en had de verhuurder een opzeggingsgrond als de huurder dit niet accepteerde (artikel 7:274 lid 1 onder d BW (oud)). Hoewel de huurprijs hiermee kon worden verhoogd, is niet aannemelijk dat de huurprijs langs deze weg in dezelfde mate zou zijn gestegen als met het opslag- en CPI-beding (zie hiervoor onder 6.19). De verhuurder moest immers bij de rechter stellen en bewijzen dat zijn voorstel redelijk was, waarna rechterlijke toetsing plaatsvond. Daarbij werd niet alleen gekeken naar de huurprijs van vergelijkbare woningen, maar ook naar omstandigheden die de huurder persoonlijk betroffen, zoals de betaalbaarheid voor de huurder. Naar het oordeel van het hof is [geïntimeerde] dus door de eenzijdige wijzigingsbevoegdheid van Eigen Haard in een juridisch minder gunstige positie geplaatst, waarmee op zichzelf beschouwd het in artikel 3 lid 1 van de Richtlijn oneerlijke bedingen bedoelde evenwicht aanzienlijk is verstoord. 6.26 De Hoge Raad heeft in de prejudiciële beslissing overwogen dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% niet oneerlijk hoeft te zijn als het gehanteerde percentage in redelijkheid nodig is om de verhuurder in staat te stellen de doelen van het beding te bereiken (compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning) (zie 6.6 hierboven). 6.27 Dat een opslag van 5% bovenop de CPI-indexering nodig is om die doelen te bereiken is door Eigen Haard wel gesteld, maar niet gebleken. Eigen Haard heeft volstaan met de niet-onderbouwde stelling dat zich in het (recente) verleden verschillende onvoorspelbare ontwikkelingen hebben voorgedaan waardoor de lasten van verhuurders met aanmerkelijk meer dan de inflatie stegen (zoals de grote stijging van de bouwprijzen, de financiële gevolgen van de strenge eisen van de overheid ten aanzien van de verduurzaming en gestegen financiële lasten). Deze kale algemene stelling volstaat niet. 6.28 Eigen Haard heeft nog gesteld dat zij in de praktijk behoedzaam en prudent omgaat met het opslagbeding. Dat is echter niet relevant voor de beoordeling van de (on)eerlijkheid van het beding. De rechter moet het beding immers beoordelen uitgaande van het moment waarop de overeenkomst werd gesloten. Zoals hiervoor is overwogen, is niet van belang of en in hoeverre uitvoering aan het beding is gegeven. Tussenconclusie 6.29 Het hof komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat het opslagbeding oneerlijk is: (i) het beding is niet transparant, (ii) het komt voor op de indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen en (iii) het verstoort, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van [geïntimeerde] aanzienlijk. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage bovenop de CPI-indexering blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. De aard van de overeenkomst en overige (door Eigen Haard aangevoerde) aspecten maken dit oordeel niet anders. Het ho [geïntimeerde] zelf heeft niet over het beding onderhandeld. Dat Alert dat destijds namens hem heeft gedaan, blijkt niet uit het beding. Hierin staat immers enkel dat de verhuurder zelf bepaalt dat en hoe de jaarlijkse huurprijsaanpassing plaatsvindt. Bovendien bestaat er voor Eigen Haard geen verplichting om een huurdersvereniging in stand te houden. Dat Eigen Haard jaarlijks met Alert overlegt over de toe te passen huurprijsaanpassing ziet op de vraag hoe in de praktijk uitvoering wordt gegeven aan het beding. Dat is, zoals hiervoor al is overwogen, niet relevant voor de vraag of het beding oneerlijk is. 6.34 Het betoog van Eigen Haard over de [naam 1] kan er dus niet aan afdoen dat het beding oneerlijk is. 6.35 Dat Eigen Haard als woningcorporatie gebonden is aan de ‘huursombenadering’ (artikel 54 Woningwet), zoals zij ook heeft betoogd, kan Eigen Haard evenmin baten. In dat artikel is, kort gezegd, bepaald dat de gemiddelde huurprijs van woningen van een toegelaten instelling op 1 januari van een gegeven jaar (slechts) met een bij ministeriële regeling bepaald percentage mag stijgen ten opzichte van de huurprijs op 1 januari van het jaar ervoor. Het gaat hierbij dus om de gemiddelde huurprijs. Hieruit kan niet worden afgeleid wat het huurverhogingspercentage voor een specifieke woning is of zal zijn, waardoor ook niet duidelijk is in hoeverre de individuele huurder hierdoor wordt beschermd. Bovendien wordt gelet op artikel 54 lid 2 van de Woningwet bij de berekening van de hiervoor bedoelde gemiddelde huurprijs geen rekening gehouden met huurovereenkomsten met een geliberaliseerde huurprijs. Aanvangshuurprijs onder marktniveau 6.36 Eigen Haard heeft gesteld dat het beding niet oneerlijk is, omdat de aanvangshuurprijs destijds ruim (namelijk ongeveer 20%) onder de geldende markthuurwaarde lag. Dat is bij vrijesectorwoningen haar vaste beleid. 6.37 Gesteld noch gebleken is echter dat de aanvangshuurprijs onderwerp van onderhandeling tussen partijen is geweest. Niet valt dus in te zien waarom deze stelling van Eigen Haard tot het oordeel zou moeten leiden dat het beding niet oneerlijk is. Het beding biedt Eigen Haard immers de mogelijkheid om de huur al binnen afzienbare tijd zodanig te verhogen dat de huurprijs boven de markthuurwaarde komt te liggen. Iedere koppeling met de markthuurwaarde ontbreekt. [geïntimeerde] heeft een eenzijdig recht op huurverlaging 6.38 Eigen Haard heeft er verder op gewezen dat [geïntimeerde] op grond van artikel 6.8 van de huurovereenkomst eenzijdig de huurprijs kon doen verlagen, indien en voor zover deze hoger zou zijn dan de markthuurwaarde. Hiermee had hij het in zijn macht ervoor te zorgen dat hij nooit teveel zou betalen, aldus Eigen Haard. 6.39 De artikelen 6.8 en 6.9 van de huurovereenkomst luiden als volgt: Zowel de huurder als de verhuurder is bevoegd om telkens wanneer vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen overeengekomen of de door de kantonrechter vastgestelde aanpassing van de huurprijs aan de markthuurprijs is ingegaan, bij de eerstvolgende huurprijsaanpassingsdatum (1 juli) herziening van de huurprijs voor te stellen door middel van aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkelingen van markthuurprijs (…). Een partij die op grond van 6.8 van dit artikellid de bevoegdheid heeft aanpassing van de huurprijs voor te stellen in verband met de ontwikkelingen in de markt en van deze bevoegdheid gebruik wil maken, stelt de andere partij daarvan schriftelijk in kennis uiterlijk drie maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs moet ingaan. Wanneer beide partijen binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving als bovenbedoeld niet tot overeenstemming zijn gekomen, heeft ieder der partijen het recht om de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van het daaromtrent bepaalde in de wet en de huurovereenkomst. 6.40 Eigen Haard gaat met haar betoog voorbij aan het uitgangspunt dat het op haar weg ligt, als verhuurder, geen oneerlijke huurprijswij Dit leidt echter niet tot een ander oordeel over de oneerlijkheid en betekent evenmin dat vernietiging van het beding of zelfs de ambtshalve toetsing in zijn geheel achterwege moet blijven. Zoals hiervoor ook is overwogen (zie 6.2 tot en met 6.4), is de rechter tot dit laatste nu eenmaal verplicht. Als een beding oneerlijk is bevonden, moet de rechter dit volgens vaste rechtspraak van het HvJEU buiten toepassing laten opdat het geen dwingende gevolgen heeft voor de consument. Het doel van de Richtlijn oneerlijke bedingen is dat gebruikers van algemene voorwaarden daarin geen oneerlijke bedingen opnemen. Naar het oordeel van het HvJEU kan dat doel alleen worden bereikt met deze sanctie, omdat die maakt dat verhuurders worden gestimuleerd dergelijke bedingen niet (langer) te hanteren. Strijd met het (grond)recht op eigendom 6.48 Het buiten toepassing verklaren van het opslagbeding leidt volgens Eigen Haard tot strijd met het grondrecht op een ongestoord genot van het eigendom als bedoeld in artikel 1 Eerste Protocol (EP) bij het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). De Hoge Raad heeft in het verleden weliswaar geoordeeld dat wettelijke huurprijsregulering in Nederland in algemene zin niet in strijd is met artikel 1 EP EVRM, maar heeft zich niet uitgelaten over de situatie dat als gevolg van niet voorziene, gewijzigde regelgeving of rechtspraak een verhuurder zijn (rendements)doelen niet meer kan behalen en zijn belangen daardoor disproportioneel worden geschaad. De volledige vernietiging van de huurprijswijzigingsbedingen zou ertoe leiden dat Eigen Haard in het geheel geen huurverhogingen meer kan toepassen. Daarmee wordt een niet-gerechtvaardigde inbreuk gemaakt op haar eigendomsrecht, aldus Eigen Haard. 6.49 Het hof volgt Eigen Haard hierin niet. Vooropgesteld wordt dat, zoals Eigen Haard zelf ook aangeeft, de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de Nederlandse huurprijsregulering niet in strijd is met artikel 1 EP EVRM. Dat systeem staat huurverhogingen immers toe, ook in de geliberaliseerde sector. De Richtlijn oneerlijke bedingen ziet niet op eigendomsrechten, maar op oneerlijke bedingen in algemene voorwaarden. Deze richtlijn maakt dus geen (directe) inbreuk op het eigendomsrecht van Eigen Haard. Overigens is in dit verband niet artikel 1 EP EVRM van toepassing, maar artikel 17 van het Handvest van de Grondrechten van de Europese Unie (hierna: het Handvest), dat volgens de toelichting bij het Handvest overeenstemt met artikel 1 EP EVRM. Op grond van artikel 51 van het Handvest zijn de bepalingen van het Handvest gericht tot de lidstaten wanneer zij het recht van de Unie ten uitvoer brengen. Aldus dient de nationale rechter bij de toepassing van de Richtlijn oneerlijke bedingen rekening te houden met artikel 17 van het Handvest, evenals met artikel 7 van het Handvest, dat de eerbiediging van de woning waarborgt. Wat betreft het eigendomsrecht wijst het hof er verder op dat deze toepassing van de Richtlijn oneerlijke bedingen het jaarlijks verhogen van de huur niet onmogelijk maakt, indien de bedingen op grond waarvan die huurverhoging plaatsvindt, niet oneerlijk zijn. Dat laatste is wat de rechter moet toetsen en sinds 2023 ook toetst. Als een verhuurder door de vernietiging van een oneerlijk bevonden beding geen huurverhogingen meer kan doorvoeren, is dat niet het gevolg van ‘gewijzigde spelregels tijdens het spel’, zoals Eigen Haard heeft aangevoerd, maar is dat de sanctie die volgt uit de Richtlijn oneerlijke bedingen. 6.50 Als de toepassing van de Richtlijn oneerlijke bedingen al tot een inbreuk op het eigendomsrecht van Eigen Haard zou leiden - wat niet het geval is -, dan is deze inbreuk gerechtvaardigd. De vernietiging van het opslagbeding vindt haar basis in de Richtlijn oneerlijke bedingen. Deze sanctie wordt opgelegd ter bescherming van de consumenthuurder en is in het algemeen belang, omdat deze huurder, als de zwakkere partij in haar relatie met de verhuurder, 6.58 De vierde volzin van artikel 6 lid 2 van de algemene voorwaarden luidt: Daarbij geldt dat de huurprijsverhoging minimaal gelijk is aan de (gemiddelde) huurverhoging voor niet geliberaliseerde zelfstandige woonruimte. 6.59 In de algemene voorwaarden is verder nog het volgende beding opgenomen: Artikel 6 (…) 3. In afwijking van lid 2 kan, eenmaal per periode van telkens vijf jaar na het ingaan van de huurovereenkomst, de huurprijs door verhuurder in overeenstemming gebracht worden met het voor vergelijkbare objecten gangbare prijsniveau. 6.60 Het hof moet ook deze bedingen ambtshalve toetsen, omdat nagegaan moet worden wat de cumulatieve werking is van alle huurprijswijzigingsbedingen in de huurovereenkomst, ongeacht of Eigen Haard daadwerkelijk de volledige nakoming van al die bedingen nastreeft. De bedingen houden bovendien verband met het voorwerp van het geding zoals dat door Eigen Haard is afgebakend (een huurachterstand, waarin huurprijswijzigingen zijn verdisconteerd). In de hiervoor besproken artikelen 6.3 (CPI-indexatiebeding) en 6.4 (opslagbeding) van de huurovereenkomst wordt overigens met zoveel woorden verwezen naar artikel 6.2 van de huurovereenkomst (zie 6.8 en 6.13 hierboven). De bedingen in artikel 6.2 van de huurovereenkomst en in de vierde volzin van artikel 6 lid 2 van de algemene voorwaarden komen naar het oordeel van het hof op hetzelfde neer. 6.61 Eigen Haard heeft zich in haar memorie van grieven alleen uitgelaten over de noodzaak en eerlijkheid van de hiervoor besproken CPI-indexatie- en opslagbedingen (artikelen 6.3 en 6.4 van de huurovereenkomst). Zij heeft echter niet toegelicht dat de huurprijswijzigingsbedingen zoals opgenomen in artikel 6.2 van de huurovereenkomst en artikel 6 leden 2 en 3 van de algemene voorwaarden in redelijkheid nodig waren om haar in staat te stellen de doelen van deze bedingen te bereiken. Evenmin heeft Eigen Haard geconcretiseerd dat de financiële gevolgen van deze huurprijswijzigingsbedingen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor [geïntimeerde] voorzienbaar waren en dat de maximale jaarlijkse huurstijging op grond van deze bedingen binnen aanvaardbare grenzen zou blijven. Een en ander zoals hiervoor besproken. In verband met artikel 6.2 van de huurovereenkomst en de vierde volzin van artikel 6 lid 2 van de algemene voorwaarden rijst in het bijzonder de vraag of het gerechtvaardigd is dat huurverhogingen die gelden voor niet geliberaliseerde woonruimte (en dus voor lagere huren) ook worden toegepast op geliberaliseerde woonruimte (met hogere huren). 6.62 Het cumulatieve effect van de huurprijswijzigingsbedingen in acht nemend, is het hof voorshands van oordeel dat artikelen 6.2 van de huurovereenkomst en 6 leden 2 en 3 van de algemene voorwaarden oneerlijk zijn. Immers, het opslagbeding is al oneerlijk bevonden en genoemde bepalingen bieden Eigen Haard enkel meer mogelijkheden de huurprijs (verder) te verhogen. Het hof is daarom voornemens om ook deze bedingen te vernietigen. Het hof zal Eigen Haard in de gelegenheid stellen zich bij akte alsnog op de hiervoor gespecificeerde wijze uit te laten over de (on)eerlijkheid van deze andere huurprijswijzigingsbedingen en op het voornemen van het hof deze te vernietigen. Het hof zal de zaak hiertoe verwijzen naar de rol van 12 mei 2026. Tussenconclusie 6.63 Het opslagbeding (artikel 6.4 van de huurovereenkomst) is oneerlijk en terecht door de kantonrechter vernietigd op grond van artikel 6:233 onder a BW. 6.64 De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die zijn gebaseerd op dit beding, zijn komen te vervallen. Het hof oordeelt vooralsnog dat Eigen Haard de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van artikel 6.3 van de huurovereenkomst. Over de (on)eerlijkheid van de andere huurprijswijzigingsbedingen zal Eigen Haard zich nog kunnen uitlaten. Het hof verzoekt Eigen Haard zich ook, concreet en gespecificeerd, uit te laten over de gevolgen die een eventuele beoordeling van de be Het proceskostenbeding tast immers de positie aan waarin [geïntimeerde] zonder dat beding zou verkeren, doordat het de begrenzing wegneemt die besloten ligt in de proceskostenveroordeling van artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), terwijl niet gezegd kan worden dat Eigen Haard redelijkerwijs ervan uit kon gaan dat [geïntimeerde] een dergelijk beding zou aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze was onderhandeld. De ambtshalve matigingsbevoegdheid van artikel 242 lid 1 Rv doet hieraan niet af, omdat het in aanmerking nemen daarvan strijdig is met het uitgangspunt dat de nationale rechter zonder meer verplicht is oneerlijke bedingen buiten toepassing te laten en dit beding niet kan herzien en dat het beding bovendien ook effect kan sorteren buiten het kader van een gerechtelijke procedure (rov. 3.1.4 en 3.1.5 van beide voormelde beslissingen van de Hoge Raad). 6.70 Wat het gevolg is van een eventuele vernietiging van het proceskostenbeding, is gelet op de door de Hoge Raad geformuleerde prejudiciële vraag nog niet duidelijk. Het hof zal de beslissing over de proceskosten daarom aanhouden en zal, nadat bij partieel eindarrest zal zijn beslist over de toewijsbare huurachterstand, Eigen Haard in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over het voornemen om het proceskostenbeding te vernietigen en over de gevolgen van die vernietiging, nadat het HvJEU de hiervoor bedoelde prejudiciële vraag heeft beantwoord. De zaak zal daartoe worden verwezen naar een roldatum die is gelegen een jaar na het nog te wijzen partiële eindarrest. Als het antwoord op de prejudiciële vraag later of eerder komt, kan Eigen Haard om uitstel vragen respectievelijk de roldatum vervroegen. De subsidiaire vordering tot wijziging van de huurovereenkomst 6.71 Eigen Haard heeft subsidiair gevorderd de huurovereenkomst te wijzigen op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. Deze vordering is al niet toewijsbaar omdat deze pas bij memorie van grieven is ingesteld en (tot op heden) niet aan [geïntimeerde] is betekend. Op grond van het bepaalde in artikel 130 lid 3 in samenhang met artikel 353 lid 1 Rv had dit wel gemoeten. 6.72 Ook als Eigen Haard deze eiswijziging wel aan [geïntimeerde] zou hebben betekend, is deze niet toewijsbaar. Immers, op grond van vaste rechtspraak van het HvJEU kan geen aanspraak worden gemaakt op een wettelijke bepaling van aanvullend recht die van toepassing zou zijn geweest als een vernietigd beding niet in de overeenkomst stond. Slotsom 6.73 Het hoger beroep heeft in ieder geval gedeeltelijk succes, namelijk wat betreft de geïndexeerde huur. Over de nog niet besproken huurprijswijzigingsbedingen en de hoogte van het in aanvulling op de veroordeling in het bestreden vonnis nog toewijsbare bedrag mag Eigen Haard zich nog bij akte uitlaten. Iedere verdere beslissing, waaronder die over de proceskosten in hoger beroep, wordt aangehouden. 7 Beslissing Het hof: verwijst de zaak naar de rol van 12 mei 2026 voor een akte aan de zijde van Eigen Haard als omschreven onder 6.62 en 6.64 van dit arrest; houdt iedere verdere beslissing aan, waaronder die over de proceskosten in hoger beroep. Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, J.C.W. Rang en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2026. HvJEU 4 juni 2009, zaak C-243/08, ECLI:EU:C:2009:350 ( Pannon ). HvJEU 25 november 2020, zaak C-269/19, ECLI:EU:C:2020:954 ( Banca B ), punt 29. HvJEU 28 juli 2016, zaak C-168/15, ECLI:EU:C:2016:602 ( Tomášová ). HR 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780. Onder meer HvJEU 21 maart 2013, zaak C-92/11, ECLI:EU:C:2013:180 ( RWE Vertrieb ) en HvJEU 26 april 2012, zaak C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242 ( Invitel ). HvJEU 12 januari 2023, ECLI:EU:C:2023:14 (D.V. Advocatenhonorarium) . HvJEU 27 januari 2021, zaken C-229/19 en C-289/19, ECLI:EU:C:2021:68 ( Dexia ), punt 55. C. Leone, ‘It’s the rendement, stupid’, MvV 2025, nr. 2. HvJEU 21 maart 2013, za