ECLI:NL:GHAMS:2026:1269

ECLI:NL:GHAMS:2026:1269 text/xml public 2026-05-07T11:10:15 2026-05-07 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Amsterdam 2026-04-18 200.353.964/01 Uitspraak Hoger beroep NL Amsterdam Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2026:1269 text/html public 2026-05-07T11:09:29 2026-05-07 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHAMS:2026:1269 Gerechtshof Amsterdam , 18-04-2026 / 200.353.964/01 Voortzetting huurovereenkomst na overlijden. Vordering wordt afgewezen omdat huurder geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd. GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel) zaaknummer : 200.353.964/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 11214402/ CV EXPL 24-8847 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 april 2026 in de zaak van [appellant] , wonend in [plaats] , appellant, advocaat: mr. R.H. Edens te Amsterdam, tegen WONINGSTICHTING ROCHDALE, gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde, advocaat: mr. L.C. Strating te Amsterdam. Partijen worden hierna [appellant] en Rochdale genoemd. 1 De zaak in het kort In deze zaak vordert [appellant] voortzetting van de huurovereenkomst tussen Rochdale en zijn (informele) pleegvader na diens overlijden. Het hof wijst de vordering af omdat [appellant] ook in hoger beroep geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd. 2 Het geding in hoger beroep [appellant] is bij dagvaarding van 10 april 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 14 januari 2025 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en Rochdale als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis). Bij tussenarrest van 20 mei 2025 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, maar deze heeft niet plaatsgevonden. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord, met een productie. Ten slotte is arrest gevraagd. 3. Feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt. Het gaat om de volgende feiten. 3.1. Rochdale is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. 3.2. Rochdale verhuurde een sociale huurwoning met vijf kamers aan [straat] [nummer] te [plaats] (hierna: de woning) aan [naam] , de (informele) pleegvader van [appellant] (hierna: [naam] ). 3.3. [appellant] , geboren in 1979, staat vanaf 19 augustus 2002 ingeschreven op het adres van de woning. 3.4. Op 12 januari 2024 is [naam] op [jarig] leeftijd overleden. 3.5. [appellant] heeft verzocht de huurovereenkomst te mogen voortzetten, maar Rochdale heeft dit verzoek bij brief van 11 juni 2024 afgewezen omdat [appellant] volgens haar niet aan de voorwaarden voldeed. 4 Procedure bij de kantonrechter 4.1. [appellant] heeft gevorderd dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Rochdale en [naam] door hem wordt voortgezet, met veroordeling van Rochdale in de kosten van het geding. 4.2. [appellant] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij in 2002 bij [naam] is gaan wonen. In 2006 overleed de echtgenote van [naam] en sindsdien hebben [appellant] en [naam] tot aan zijn dood in 2024 een duurzaam gemeenschappelijke huishouding met elkaar gevoerd. [appellant] heeft een goede betaalde baan en kan de verplichtingen uit de huurovereenkomst blijven voldoen. 4.3. Rochdale heeft verweer gevoerd en in reconventie ontruiming van de woning gevorderd, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, waaronder de nakosten. 4.4. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering in conventie afgewezen omdat volgens hem de door [appellant] gestelde duurzaam gemeenschappelijke huishouding onvoldoende is komen vast te staan. Verder heeft hij geoordeeld dat niet aannemelijk is dat aan [appellant] een huisvestingsvergunning zal worden verleend omdat het gaat om een vijfkamerwoning van ongeveer 65 m2 die volgens Rochdale moet worden toegewezen aan een gezin met minimaal een kind, terwijl [appellant] een alleenstaande man is. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming in reconventie toegewezen, maar die veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [appellant] is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld, waarbij die in reconventie op nihil zijn gesteld. 5 Vordering in hoger beroep 5.1. [appellant] vordert vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog - uitvoerbaar bij voorraad - toewijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van Rochdale in de kosten van het geding in beide instanties. Subsidiair vordert [appellant] de ontruimingstermijn op twaalf maanden te stellen. 5.2. Rochdale concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties, inclusief nakosten. 6 Beoordeling 6.1. [appellant] komt met een grief op tegen - kort gezegd - het oordeel van de kantonrechter dat de door hem gestelde duurzaam gemeenschappelijke huishouding met zijn pleegvader onvoldoende is komen vast te staan. Rochdale heeft de grief bestreden. Juridisch kader 6.2. Als een huurder van woonruimte komt te overlijden, zet op grond van artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft (de huisgenoot) en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad de huur voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. De huur wordt ook daarna voortgezet als de rechter dit heeft bepaald op een binnen die termijn van zes maanden ingestelde vordering, en in elk geval zolang niet onherroepelijk op die vordering is beslist. 6.3. De rechter wijst op grond van lid 3 van artikel 7:268 BW een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst in ieder geval af als: - de huisgenoot niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet (sub a); - de huisgenoot vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur (sub b); - het woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt (sub c). Geen huisvestingsvergunning (sub c) 6.4. Rochdale heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep onweersproken gesteld dat de woning behoort tot de categorie woonruimte waarvoor op grond van hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 en de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam een huisvestingsvergunning is vereist. [appellant] heeft dus een huisvestingsvergunning nodig om de huurovereenkomst van zijn pleegvader te kunnen voortzetten. Nu [appellant] ook in hoger beroep geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd en [appellant] niet gesteld heeft dat hij die überhaupt heeft aangevraagd, zal zijn vordering op grond van artikel 7:268 lid 3 sub c BW worden afgewezen. De enkele niet onderbouwde stelling van [appellant] dat hij in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning omdat de woning klein is, is onvoldoende om afwijzing op die grond te kunnen voorkomen. 6.5. Het voorgaande betekent dat de vraag of [appellant] een duurzaam gemeenschappelijke huishouding met zijn pleegvader heeft gevoerd in het midden kan blijven. Het hof ziet geen aanleiding om de subsidiair door [appellant] gevorderde verlengde ontruimingstermijn toe te wijzen. Conclusie 6.6. Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Voor de duidelijkheid zal het hof de door de kantonrechter op een maand gestelde ontruimingstermijn laten aanvangen vanaf de betekening van dit arrest. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering, omdat hij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.

ECLI:NL:GHAMS:2026:1269 text/xml public 2026-05-07T11:10:15 2026-05-07 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Amsterdam 2026-04-18 200.353.964/01 Uitspraak Hoger beroep NL Amsterdam Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2026:1269 text/html public 2026-05-07T11:09:29 2026-05-07 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHAMS:2026:1269 Gerechtshof Amsterdam , 18-04-2026 / 200.353.964/01 Voortzetting huurovereenkomst na overlijden. Vordering wordt afgewezen omdat huurder geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd. GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel) zaaknummer : 200.353.964/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 11214402/ CV EXPL 24-8847 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 april 2026 in de zaak van [appellant] , wonend in [plaats] , appellant, advocaat: mr. R.H. Edens te Amsterdam, tegen WONINGSTICHTING ROCHDALE, gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde, advocaat: mr. L.C. Strating te Amsterdam. Partijen worden hierna [appellant] en Rochdale genoemd. 1 De zaak in het kort In deze zaak vordert [appellant] voortzetting van de huurovereenkomst tussen Rochdale en zijn (informele) pleegvader na diens overlijden. Het hof wijst de vordering af omdat [appellant] ook in hoger beroep geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd. 2 Het geding in hoger beroep [appellant] is bij dagvaarding van 10 april 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 14 januari 2025 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en Rochdale als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis). Bij tussenarrest van 20 mei 2025 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, maar deze heeft niet plaatsgevonden. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord, met een productie. Ten slotte is arrest gevraagd. 3. Feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt. Het gaat om de volgende feiten. 3.1. Rochdale is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. 3.2. Rochdale verhuurde een sociale huurwoning met vijf kamers aan [straat] [nummer] te [plaats] (hierna: de woning) aan [naam] , de (informele) pleegvader van [appellant] (hierna: [naam] ). 3.3. [appellant] , geboren in 1979, staat vanaf 19 augustus 2002 ingeschreven op het adres van de woning. 3.4. Op 12 januari 2024 is [naam] op [jarig] leeftijd overleden. 3.5. [appellant] heeft verzocht de huurovereenkomst te mogen voortzetten, maar Rochdale heeft dit verzoek bij brief van 11 juni 2024 afgewezen omdat [appellant] volgens haar niet aan de voorwaarden voldeed. 4 Procedure bij de kantonrechter 4.1. [appellant] heeft gevorderd dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Rochdale en [naam] door hem wordt voortgezet, met veroordeling van Rochdale in de kosten van het geding. 4.2. [appellant] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij in 2002 bij [naam] is gaan wonen. In 2006 overleed de echtgenote van [naam] en sindsdien hebben [appellant] en [naam] tot aan zijn dood in 2024 een duurzaam gemeenschappelijke huishouding met elkaar gevoerd. [appellant] heeft een goede betaalde baan en kan de verplichtingen uit de huurovereenkomst blijven voldoen. 4.3. Rochdale heeft verweer gevoerd en in reconventie ontruiming van de woning gevorderd, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, waaronder de nakosten. 4.4. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering in conventie afgewezen omdat volgens hem de door [appellant] gestelde duurzaam gemeenschappelijke huishouding onvoldoende is komen vast te staan. Verder heeft hij geoordeeld dat niet aannemelijk is dat aan [appellant] een huisvestingsvergunning zal worden verleend omdat het gaat om een vijfkamerwoning van ongeveer 65 m2 die volgens Rochdale moet worden toegewezen aan een gezin met minimaal een kind, terwijl [appellant] een alleenstaande man is. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming in reconventie toegewezen, maar die veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [appellant] is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld, waarbij die in reconventie op nihil zijn gesteld. 5 Vordering in hoger beroep 5.1. [appellant] vordert vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog - uitvoerbaar bij voorraad - toewijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van Rochdale in de kosten van het geding in beide instanties. Subsidiair vordert [appellant] de ontruimingstermijn op twaalf maanden te stellen. 5.2. Rochdale concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties, inclusief nakosten. 6 Beoordeling 6.1. [appellant] komt met een grief op tegen - kort gezegd - het oordeel van de kantonrechter dat de door hem gestelde duurzaam gemeenschappelijke huishouding met zijn pleegvader onvoldoende is komen vast te staan. Rochdale heeft de grief bestreden. Juridisch kader 6.2. Als een huurder van woonruimte komt te overlijden, zet op grond van artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft (de huisgenoot) en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad de huur voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. De huur wordt ook daarna voortgezet als de rechter dit heeft bepaald op een binnen die termijn van zes maanden ingestelde vordering, en in elk geval zolang niet onherroepelijk op die vordering is beslist. 6.3. De rechter wijst op grond van lid 3 van artikel 7:268 BW een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst in ieder geval af als: - de huisgenoot niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet (sub a); - de huisgenoot vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur (sub b); - het woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt (sub c). Geen huisvestingsvergunning (sub c) 6.4. Rochdale heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep onweersproken gesteld dat de woning behoort tot de categorie woonruimte waarvoor op grond van hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 en de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam een huisvestingsvergunning is vereist. [appellant] heeft dus een huisvestingsvergunning nodig om de huurovereenkomst van zijn pleegvader te kunnen voortzetten. Nu [appellant] ook in hoger beroep geen huisvestingsvergunning heeft overgelegd en [appellant] niet gesteld heeft dat hij die überhaupt heeft aangevraagd, zal zijn vordering op grond van artikel 7:268 lid 3 sub c BW worden afgewezen. De enkele niet onderbouwde stelling van [appellant] dat hij in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning omdat de woning klein is, is onvoldoende om afwijzing op die grond te kunnen voorkomen. 6.5. Het voorgaande betekent dat de vraag of [appellant] een duurzaam gemeenschappelijke huishouding met zijn pleegvader heeft gevoerd in het midden kan blijven. Het hof ziet geen aanleiding om de subsidiair door [appellant] gevorderde verlengde ontruimingstermijn toe te wijzen. Conclusie 6.6. Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Voor de duidelijkheid zal het hof de door de kantonrechter op een maand gestelde ontruimingstermijn laten aanvangen vanaf de betekening van dit arrest. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering, omdat hij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.