ECLI:NL:GHAMS:2025:478

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/131 23 januari 2025 uitspraak van de veertiende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 19 december 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/846 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 oktober 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak gelegen aan het adres [Straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 naar waardepeildatum 1 januari 2014 vastgesteld op € 582.000. 1.2. Het hiertegen gemaakte bezwaar is bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 29 december 2021, gegrond verklaard en de waarde van de woning is verlaagd naar € 539.500. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 19 december 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak tijdig hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een nader stuk ingediend. Belanghebbende heeft eveneens een nader stuk overgelegd. 1.5. Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 september 2024. Het onderzoek ter zitting is geschorst om de heffingsambtenaar de gelegenheid te geven stukken aan het Hof over te leggen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is toegezonden. 1.6. Op 18 september 2024 heeft het Hof van de heffingsambtenaar stukken ontvangen. Een afschrift daarvan is aan belanghebbende gezonden. Belanghebbende heeft om een nadere zitting verzocht. Op 1 november en 5 december 2024 heeft belanghebbende nadere stukken aan het Hof gezonden. 1.7. Op 17 december 2024 heeft een nader onderzoek ter zitting plaatsgevonden. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De woning betreft een bovenwoning. 2.2. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 539.500 onder meer een matrix overgelegd. In de matrix zijn onder andere de volgende gegevens opgenomen: [VOLGT MATRIX]

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’): “Beoordeling door de rechtbank 7. De rechtbank beoordeelt het beroep aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 8. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 10. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 461.000,-. 11. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 12. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Omvang geding 13. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting aangegeven dat hij de audiobestanden van de hoorzittingen wel van de heffingsambtenaar heeft ontvangen en dat de beroepsgrond ter zake niet in de uitspraak hoeft te worden besproken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom onbesproken laten. Oppervlakte woning 14. Eiser voert aan dat de oppervlakte van de woning moet worden vastgesteld op 121 m² conform de meetinstructie uit 2013. Eerder is deze oppervlakte, na correspondentie met taxateur [Persoon 2] , voor de WOZ-jaren 2017 tot en met 2021 vastgesteld op 124 m² in plaats van 144 m². De door eiser berekende oppervlakte is bevestigd door de door hem ingeschakelde deskundige [Persoon 1] . Hij heeft tevens bevestigd dat de oppervlakte van de woning volgens de meetinstructie 2013 121 m² bedroeg. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de oppervlakte van de woning de dag voor de zitting vanaf de bouwtekening nog is nagemeten en conform de NEN-norm is vastgesteld op 141 m². Een meetinstructie uit 2013 is de heffingsambtenaar niet bekend. Er is altijd op dezelfde wijze gemeten, aldus de heffingsambtenaar. 15. De rechtbank is van oordeel dat voldoende aannemelijk is gemaakt dat consequent op de juiste wijze is gemeten conform de NEN-norm vanaf de bouwtekening. Onvoldoende aannemelijk is geworden dat de woning een kleinere oppervlakte heeft dan de heffingsambtenaar zeer recent nog heeft vastgesteld. Dat voor de WOZ-waarden van 2017 tot en met 2021 een afwijkende oppervlakte van de woning is vastgesteld, maakt niet dat de oppervlakte voor dit WOZ-jaar niet juist is vastgesteld. De rechtbank ziet gelet hierop geen reden om het onderzoek te heropenen nu de oppervlakte van de woning naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk is gemaakt. 16. Eiser heeft nog heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte bouwtekeningen van [bedrijf 2] heeft gebruikt voor het inmeten van de oppervlakte van de woning. Deze tekeningen zijn volgens eiser niet door eiser zelf aan de heffingsambtenaar toegezonden. De rechtbank overweegt dat nu noch de rechtbank, noch de heffingsambtenaar met deze stukken bekend zijn, deze stelling verder onbesproken zal blijven. Bouwkundige staat van de woning 17. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de bouwkundige staat van de balkons en de voorgevel van de woning zodanig waren dat dit van invloed moet zijn op de waardevaststelling, is de rechtbank van oordeel dat er een zodanig groot verschil zit tussen de vierkante-meterprijs van de vergelijkingsobjecten en de woning dat dit daarvoor voldoende is. Volgens eiser zijn de kosten € 54.000,-. Onweersproken is dat deze kosten volgens de heffingsambtenaar van toepassing zijn op een verbouwing voor de gehele VvE en dat de kosten voor de woning van eiser € 18.000,- bedragen. Dit past binnen de aanwezige investeringsruimte van € 95.000,-, rekening houdend met de 60%-regel. Dat de marge onvoldoende zou zijn, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Dat sprake zou zijn van zodanig noodzakelijke (herstel)werkzaamheden dat de 60% regel niet van toepassing zou zijn, is evenmin aannemelijk geworden. Dit betoog van eiser slaagt dan ook niet. Afnemende meerwaarde 18. Eiser voert aan dat bij de toepassing van de vergelijkingsmethode geen rekening is gehouden met de afnemende meerwaarde. De rechtbank volgt deze stelling niet. Als op dit punt al sprake van verschillen zou zijn, is hiermee voldoende rekening gehouden door middel van het toepassen van een lagere vierkante-meterprijs voor de woning dan uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten als gemiddelde kan worden afgeleid. Stukken en modelmatige waardebepaling 19. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd in bezwaar de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, zoals de erfpachtcorrecties. Daarbij kan de heffingsambtenaar niet volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad. Ook zou de heffingsambtenaar volgens eiser een strategische keuze maken welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt. 20. De rechtbank is echter van oordeel dat, wat het toezenden van de gevraagde stukken betreft, geen sprake is van een gebrek. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 blijkt namelijk de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden is om het taxatieverslag toe te sturen, maar dat dit niet geldt voor de overige gegevens die door eiser worden genoemd. 21. De rechtbank verwijst voorts naar de uitspraak van het gerechtshof van 29 juni 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar op onrechtmatige wijze strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten, is door hem niet nader onderbouwd en wordt dan ook door de rechtbank verworpen. Spreidingscoëfficiënten 22. Eiser wijst erop dat in het WOZ-bestand uit 2015 tweederde van de woningverkopen buiten de door de Waarderingskamer toegestane marge (spreiding) valt van min 3 tot plus 4 procent afwijking. De referentieobjecten hebben een afwijkingsratio van bijna alle hoger dan 4%. 23. De rechtbank overweegt dat voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, dat geen voorschrift is waaraan de heffingsambtenaar is gehouden. Dit betoog slaagt niet. Actuele grondwaarde 24. Eiser stelt dat de berekende vierkante meterprijs voor het woningdeel in de matrix onjuist is. De kavelwaarde is ongelijk aan de erfpachtcorrectie.

31. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Het feit dat de WOZ-waarde in deze zaak is aangevraagd in verband met het aanbod van de gemeente [Z] om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht, maakt dit niet anders. 32. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning terecht heeft vastgesteld op € 539.500,-. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.”

5.1. Belanghebbende heeft in hoger beroep vooral de gronden van het beroep herhaald. Het Hof komt op basis daarvan niet tot een ander oordeel over de waarde van de woning dan de rechtbank, namelijk dat die niet te hoog is vastgesteld, en onderschrijft ook de overwegingen van de rechtbank over die waarde. De diverse standaardgrieven van (de gemachtigde van) belanghebbende falen om de redenen die reeds zijn vermeld in de uitspraak van het Hof van 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594. 5.2. Belanghebbende betoogt ook in hoger beroep dat de oppervlakte van de woning 121 m2 bedraagt en niet 142 m2. Hij verwijst ter onderbouwing naar het meetrapport van ir. [Persoon 1] van [bedrijf 1] c.v. van 6 juli 2022, dat reeds in de rechtbankfase is overgelegd. In dit rapport zijn twee berekeningen gemaakt van de oppervlakte: een berekening volgens “meetinstructie 2013”, die uitkomt op 121 m2, en een berekening volgens “meetinstructie 2019”, die uitkomt op 144 m2. Ter zitting in hoger beroep is duidelijk geworden dat met “meetinstructie 2013” wordt bedoeld de “Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen” met versiedatum januari 2013 en dat met “meetinstructie 2019” wordt bedoeld de “Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen” met versiedatum juli 2019. 5.3. Uit voornoemd meetrapport blijkt dat [Persoon 1] in zijn berekening van de gebruiksoppervlakte op basis van meetinstructie 2013 de oppervlakte die wordt ingenomen door de binnenmuren buiten beschouwing heeft gelaten. Zulks ten onrechte, aangezien in de 2013-versie van de meetinstructie, voor zover hier van belang, is vermeld (onderstreping Hof): “Principe: Meet een ruimte(n) altijd binnen de buitenste/scheidende wanden (muren) inclusief dragende en niet dragende binnenwanden (-muren). Met buitenste/scheidende wanden (muren) wordt bedoeld de wanden (muren) die de ene woning van de andere woning (of van buiten) scheiden.” In de 2019-versie van de meetinstructie staat, in iets andere bewoordingen, hetzelfde: “Meet voor het bepalen van de gebruiksoppervlakte altijd binnen de buitenste of woningscheidende wanden (muren), inclusief dragende en niet-dragende binnenwanden. Met buitenste/scheidende wanden (muren) worden bedoeld de wanden/muren die de ene woning van de andere woning scheiden en de muren die de woning van de buitenwereld scheiden.” Van een wijziging van de meetinstructie betreffende het al dan niet meerekenen van de binnenwanden is dus geen sprake: welke versie ook als uitgangspunt wordt genomen, de binnenwanden dienen altijd te worden meegeteld. En dan bedraagt de oppervlakte 144 m2, zo blijkt uit het door belanghebbende ingebrachte meetrapport. 5.4. Belanghebbende heeft gelet op het vorenoverwogene met het door hem overgelegde meetrapport niet aannemelijk gemaakt dat de oppervlakte van de woning slechts 121 m2 bedraagt. 5.5. Het Hof is van oordeel dat noch de gedingstukken, noch hetgeen belanghebbende dienaangaande ter zitting heeft gesteld, blijk geeft van een schending van de door hem genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur, algemene rechtsbeginselen of (een protocol bij) het EVRM. Meer in het bijzonder brengt de omstandigheid dat de heffingsambtenaar voor de jaren 2017 tot en met 2020 is uitgegaan van een oppervlakte van 124 m2 niet met zich dat hij gehouden is om ook voor eerdere en latere jaren van die onjuiste oppervlakte uit te gaan. 5.6. In navolging van de rechtbank verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de “afnemende meerwaarde”. De wet van de afnemende meeropbrengst is geen natuurwet, maar een economische hypothese gebaseerd op ervaringen met bijvoorbeeld consumptie- en bulkgoederen. Onder omstandigheden kan er aanleiding zijn om bij waarderingen van opstallen met een afnemende meerwaarde rekening te houden (vgl. de uitspraak van 23 december 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:4279, rechtsoverweging 5.3). Dergelijke omstandigheden zijn in dit geschil echter gesteld noch gebleken. 5.7. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

5.8. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. B.A. van Brummelen, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 23 januari 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: