ECLI:NL:GHAMS:2025:3013

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 25/5 28 oktober 2025 uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, tegen de uitspraak van 27 november 2024 in de zaak met kenmerk HAA 24/203 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 18 februari 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [A] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.042.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2023 aan belanghebbende bekendgemaakt. 1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. De heffingsambtenaar heeft het Hof in zijn verweerschrift toestemming gegeven zonder mondelinge behandeling te beslissen. Het Hof heeft belanghebbende bij bericht van 14 maart 2025 laten weten dat geen zitting zou plaatsvinden, tenzij zij daarom zou verzoeken. Belanghebbende heeft een dergelijk verzoek niet gedaan. Het Hof heeft partijen vervolgens bij bericht van 24 september 2025 meegedeeld dat het onderzoek is gesloten en dat op een termijn van zes weken uitspraak zal worden gedaan.

2.1. Belanghebbende was bij aanvang van het jaar 2023 genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning en is gebouwd in 1930. De oppervlakte van de woning is - inclusief aan- en bijgebouwen - 379 m² en de oppervlakte van het perceel is 2.320 m². 2.2. Voor het verkrijgen van een hypothecaire lening is een taxatierapport opgesteld op 20 december 2021. In dat taxatierapport is de marktwaarde per 16 maart 2021vastgesteld op € 875.000. In hoger beroep heeft belanghebbende het volledige taxatierapport ingebracht. 2.3. Op 1 maart 2022 heeft belanghebbende de woning volledig in eigendom verkregen als gevolg van een notariële akte die uitvoering gaf aan een vonnis tot verdeling van de huwelijksgemeenschap van belanghebbende en haar ex-partner. Daarbij is een waarde van € 850.000 voor de woning in aanmerking genomen. 2.4. Belanghebbende heeft de woning in september 2022 te koop gezet. Op 12 juli 2023 heeft belanghebbende de woning aan een derde verkocht. De koopprijs bedroeg € 1.000.000.

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2023 te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): “7. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde (€ 1.042.000) niet te hoog is vastgesteld ligt bij verweerder. Dit betekent dat verweerder aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de (verkoop)waarde in het economische verkeer. 8. Verweerder heeft ter staving van de door hem verdedigde waarde een matrix bij het verweerschrift overgelegd. Bij de waardebepaling (in de matrix) heeft verweerder rekening gehouden met het eigen verkoopcijfer van de woning (zie 3) en de verkoopprijzen van twee vergelijkingsobjecten, te weten: [b-straat 1] in [B] en [c-straat 1] in [C] . Dit is op zichzelf een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. 9. Hoewel het uitgangspunt dat het eigen verkoopcijfer van een onroerende zaak in beginsel een veel nauwkeurigere indicatie van de marktwaarde vormt dan verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, is de rechtbank van oordeel dat in de onderhavige situatie, waarin voldoende vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn met een transactie rond de waardepeildatum, de transactiedatum van de woning te ver van de waardepeildatum verwijderd is om aan de verkoopopbrengst in juli 2023 enig gewicht toe te kennen voor de waardering van de woning op de waardepeildatum. 10. Met de twee in de matrix opgenomen overgebleven vergelijkingsobjecten heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe dat deze vergelijkingsobjecten kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vormen dan ook een toereikende onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name wat betreft de grootte, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Verweerder maakt dus met de matrix alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 1.042.000 niet te hoog is. 11. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de sterk verouderde badkamer en keuken en de slechte staat van het schilderwerk. De rechtbank acht niet aannemelijk dat sprake is van een waardedrukkend effect dat moet worden toegeschreven aan de onderhoudstoestand van de woning. Eiseres heeft haar stelling dat de woning gedateerd is (een sterk verouderde badkamer en keuken, slechte staat van het schilderwerk), niet met bewijsstukken onderbouwd. Ook blijkt dit niet uit de advertentie waarin de woning te koop werd aangeboden. Met betrekking tot het gestelde lage energielabel (G) heeft verweerder zich op het standpunt kunnen stellen dat het energielabel nog niet wordt gebruikt bij de waardering, nu de registratie hiervan niet volledig en compleet is. 12. Ook het door eiseres (gedeeltelijk) in geding gebrachte taxatierapport van 20 december 2021, waarin is geconcludeerd tot een waarde van de woning van € 875.000, leidt niet tot gegrondverklaring van het beroep. Aan dat rapport kent de rechtbank niet het gewicht toe dat eiseres daar aan geeft, omdat het niet in volle omvang is overgelegd en ook in verband met het feit dat het rapport is uitgebracht ten behoeve van het verkrijgen van een (hypothecaire) financiering van de woning. Het oogmerk hiervan is om de hypotheekverstrekker ook op langere termijn te behoeden voor financiële risico’s. Dit aspect speelt in het waardebegrip van de Wet WOZ geen rol. 13. Eiseres heeft geen verdere redenen genoemd die tot een lagere waarde van de woning moeten leiden. Gelet hierop zijn geen feiten en omstandigheden (gesteld en) aannemelijk gemaakt die een lagere waardering rechtvaardigen. 14. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren. Dit betekent dat eiseres geen gelijk krijgt.”

5.1. Belanghebbende betoogt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en staat een waarde van € 850.000 voor. Zij voert hiertoe het volgende aan: a. uit het door haar (in hoger beroep wel volledig) ingebrachte taxatierapport volgt een waarde per 16 december 2021 van € 875.000 (zie 2.2). Het taxatierapport leidt de waarde van € 875.000 af uit transacties nabij de waardepeildatum van drie vergelijkingsobjecten: [d-straat 1] te [D] , [e-straat 1] te [E] en [f-straat 1] te [F] . b. in scherpe onderhandeling met haar ex-partner is per 1 maart 2022 een prijs van € 850.000 overeengekomen (zie 2.3); c. de woning is per 12 juli 2023 voor € 1.000.000 verkocht. Dit was ruim onder de vraagprijs van € 1.100.000 waarvoor de woning reeds sinds september 2022 te koop gestaan heeft. De koopprijs is pas overeengekomen na lang onderhandelen, en eerst nadat de inboedel daaraan bij wijze van compromis is toegevoegd. Belanghebbende betoogt daarom dat de woning nooit meer waard is geweest dan € 1.000.000 en dat (zo begrijpt het Hof haar) niet aannemelijk is dat de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen indexatie (zie 5.2.1) juist is. d. de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten zijn niet goed bruikbaar. Deze hebben een andere ligging en staat van onderhoud en zijn aanmerkelijk kleiner dan de woning. Ook verkeert de woning in een minder goede staat; de voorzieningen zijn verouderd, er is sprake van achterstallig onderhoud en de woning is slecht geïsoleerd (beschikt over energielabel G). Voorts zorgt de autosnelweg A7, die op ongeveer 150m van de woning is gelegen, voor geluidsoverlast. Daarmee heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden. e. de WOZ-waarde van de woning is in een jaar tijd gestegen is van € 598.000 naar € 1.042.000. 5.2.1. De heffingsambtenaar betoogt dat de WOZ-waarde van de woning van € 1.042.000 niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing daarvan heeft hij in eerste aanleg een matrix ingebracht. In deze matrix wordt de waarde van de woning afgeleid uit het object [b-straat 1] , te [B] en het object [c-straat 1] , te [C] (de referentieobjecten). Daarnaast heeft hij gewezen op de verkoopprijs van de woning zelf (zie 2.4) die ook in de matrix is weergegeven. In de matrix leidt hij de prijs per m2 van de referentieobjecten af uit de daarvoor betaalde koopprijs. Het gemiddelde van deze prijzen per m2 is € 2.130. Ter bepaling van de waarde van de woning heeft hij een prijs per m2 van € 2.135 gehanteerd. De op 12 juli 2023 tot stand gekomen verkoopprijs van de woning zelf heeft de heffingsambtenaar prijs geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarbij heeft hij de door hem gevonden indicatieve trend van de prijsontwikkelingen van woningen in de provincie Noord-Holland gebruikt. Hieruit heeft hij afgeleid dat zich in de periode van 1 januari 2022 (de waardepeildatum) tot 12 juli 2023 (verkoopdatum van de woning) een prijsdaling van 3,9 procent heeft voorgedaan. Dit brengt hem ertoe de verkoopprijs van de woning van € 1.000.000 te indexeren tot de waardepeildatum naar € 1.038.647. 5.2.2. De heffingsambtenaar heeft ook gereageerd op hetgeen belanghebbende heeft ingebracht. Op het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport (zie 5.1.a) gaat hij niet inhoudelijk in. Hij betoogt enkel dat het, gelet op het doel van de taxatie (hypotheekverstrekking), slechts een beperkte waarde toekomt. Ook de waarde die belanghebbende met haar ex-partner is overeengekomen (zie 5.1.b) acht de heffingsambtenaar geen goede maatstaf voor de WOZ-waarde, aangezien dit niet de waarde in het economisch verkeer representeert. Hij betwist dat bij de verkoop van de woning op 12 juli 2023 roerende zaken van enige waarde zijn meeverkocht en wijst daartoe op de leveringsakte waarin het volgende is opgenomen: “Voor eventueel meeverkochte roerende zaken is geen koopprijs overeengekomen.” De heffingsambtenaar weerspreekt niet dat er verschillen bestaan tussen de woning en de referentieobjecten, maar voert ook aan dat er weinig verkopen van vergelijkbare woningen zijn geweest. Dit is ook de reden van de conservatieve waardering in eerdere jaren (€ 598.000 in 2022, zie 5.1.e). De waardering in de eerdere jaren heeft echter voor de onderhavige WOZ-waarde geen betekenis. Op basis van het beschikbare fotomateriaal acht hij de staat van de woning gemiddeld. De door belanghebbende gestelde geluidsoverlast en de slechte isolatie worden door de heffingsambtenaar niet weersproken. Met betrekking tot dat laatste voert hij aan dat oudere woningen in de meeste gevallen minder goed geïsoleerd zijn en dat met dit aspect dus rekening is gehouden, doordat de referentieobjecten beide ook oudere woningen zijn. Het energielabel wordt door de heffingsambtenaar niet gebruikt bij het modelmatig waarderen, vanwege de onvolledige registratie daarvan. 5.3. Het Hof overweegt als volgt. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum niet lager is dan de door hem vastgestelde WOZ-waarde. Daarbij heeft als waarde in het economische verkeer van de woning te gelden de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Het Hof stelt daarbij voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum (en mogelijk op de toestandsdatum) voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt. 5.4. Het Hof acht de heffingsambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het Hof volgt de heffingsambtenaar weliswaar in zijn standpunten dat: - de tussen belanghebbende en haar ex-partner overeengekomen waarde slechts beperkte betekenis toekomt, omdat deze niet een in dit kader relevante waarde in het economisch verkeer representeert (zie 5.3); - aan de WOZ-waarde van de woning voor voorgaande jaren geen zelfstandige betekenis toekomt (zie weer 5.3); - gelet op de tot de gedingstukken behorende foto’s aannemelijk is dat de staat van de woning ‘gemiddeld’ is; - gelet op de in 5.2.2 geciteerde tekst van de leveringsakte, niet aannemelijk is dat de koopprijs van de woning (€ 1.000.000) deels ziet op meegeleverde roerende zaken. Desondanks acht het Hof de door de heffingsambtenaar aangevoerde feiten en omstandigheden, gewogen tegen wat belanghebbende daar tegenin heeft gebracht, onvoldoende om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe als volgt. 5.5. De door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsmethode steunt op twee referentieobjecten, die aanzienlijke verschillen vertonen de woning. Een dergelijke beperkte vergelijking kan voldoende zijn ter onderbouwing van de WOZ-waarde, zeker wanneer meer transacties met beter vergelijkbare objecten ontbreken. Daarbij is wel, nadrukkelijker nog dan bij ruimere beschikbaarheid van bruikbare verkoopgegevens, van belang dat de heffingsambtenaar voldoende rekening houdt met de verschillen tussen de woning en die referentieobjecten en daarbij weergeeft op welke wijze hij dit heeft gedaan. Hierin is hij naar het oordeel van het Hof tekort geschoten. Zo heeft hij niet weersproken dat de woning slecht geïsoleerd is, maar, verwijzend naar algemene ervaringsregels, aangenomen dat de woning hierin niet van de referentieobjecten verschilt. In een geval als dit, waarin hij zelf specifieke objecten heeft geselecteerd en de verschillen daarmee concreet had kunnen onderzoeken, kan de heffingsambtenaar met een dergelijke algemene verwijzing niet volstaan.

5.9. Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond. De WOZ-waarde van de woning dient te worden bepaald op € 1.000.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2023 dient dienovereenkomstig verminderd te worden. 6Kosten Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende in beroep en hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Voor het onderhavige geval gaat het om de reiskosten van belanghebbende in verband met het bijwonen van de zitting bij de rechtbank, vastgesteld op € 30. Ook het voor het beroep (€ 50) en hoger beroep (€ 138) betaalde griffierecht dient aan belanghebbende vergoed te worden.

Het Hof: vernietigt de uitspraak van de rechtbank; verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar; vermindert de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde voor de woning voor het jaar 2023 tot € 1.000.000; vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2023 dienovereenkomstig; veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 30, en draagt de heffingsambtenaar op het voor het beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 188 aan belanghebbende te vergoeden. De uitspraak is gedaan door mrs. JP.R. van den Berg, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 28 oktober 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.