ECLI:NL:GHAMS:2025:1308

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.304.415/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8812382 CV EXPL 20-18314 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 mei 2025 in de zaak van STICHTING WAAG SOCIETY, gevestigd te Amsterdam, appellante, advocaat: mr. H.M. Hielkema te Utrecht, tegen RESTAURANT-CAFÉ “IN DE WAAG” B.V., gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde, advocaat: mr. N.M.K. Damen te Amsterdam. Partijen worden hierna de stichting en het café-restaurant genoemd. 1De zaak in het kort Tussen partijen is een onderhuurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte van kracht, waarbij de stichting een gedeelte van het pand dat zij zelf huurt, onderverhuurt aan het café-restaurant. In deze procedure vordert de stichting vaststelling van het tijdstip waarop de onderhuurovereenkomst zal eindigen, omdat zij het onderverhuurde dringend nodig stelt te hebben voor eigen gebruik. Het hof wijst de vordering af. Het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd.

De stichting is bij dagvaarding van 30 september 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 9 juli 2021 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de stichting als eiseres en het café-restaurant als gedaagde (verder: het bestreden vonnis). Bij tussenarrest van 11 januari 2022 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 13 juni 2022 heeft plaatsgevonden. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven van de stichting, met producties; - memorie van antwoord van het café-restaurant, met producties; - akte uitlating producties van de stichting. Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 6 februari 2025 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. De stichting heeft nog producties in het geding gebracht. Na de mondelinge behandeling hebben partijen het hof bericht dat zij geen minnelijke regeling hebben getroffen. Ten slotte is arrest gevraagd. De stichting heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van het café-restaurant in de kosten van beide instanties, inclusief de nakosten. Het café-restaurant heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de stichting in de kosten van het geding in hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De kantonrechter heeft onder 1.1. tot en met 1.7. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. De stichting heeft bij de memorie van grieven onder meer aangevoerd dat de door de kantonrechter vastgestelde feiten gedeeltelijk onjuist en onvolledig zijn en dat de kantonrechter deze onjuist heeft gewaardeerd, zo begrijpt het hof. Het café-restaurant heeft hetgeen de stichting in dit verband heeft aangevoerd gemotiveerd weersproken, met uitzondering van de door de stichting gestelde aanvangsdatum van de huurovereenkomsten. Voor zover het hof daartoe aanleiding ziet, zal het hof met één en ander in de onderstaande feitenweergave rekening houden. Voor het overige geldt dat het aan de rechter is om een selectie te maken van de feiten waarvan de vaststelling geen bijzondere motivering vergt en die dragend zijn voor het oordeel. In hoger beroep is verder niet in geschil dat de feiten door de kantonrechter juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere feiten, komen deze neer op het volgende. 3.1. De stichting is een cultureel maatschappelijke instelling die zich bezighoudt met culturele, sociale en wetenschappelijke ontwikkelingen op het gebied van oude en nieuwe media. 3.2. Sinds 1995 huurt de stichting het monument De Waag (verder: De Waag), gelegen aan de Nieuwmarkt in Amsterdam (hierna: de hoofdhuurovereenkomst). Eigenaar tevens hoofdverhuurder is de gemeente Amsterdam. De stichting gebruikt de bedrijfsruimtes op de bovenverdiepingen ten behoeve van haar activiteiten. De stichting huurt op meerdere locaties in Amsterdam bedrijfsruimtes, onder andere kantoorruimtes. 3.3. Gelijktijdig met het aangaan van de hoofdhuurovereenkomst, heeft de stichting met toestemming van de gemeente de bedrijfsruimte op de begane grond, entresols en kelders bij schriftelijke overeenkomst onderverhuurd aan het café-restaurant (hierna: de onderhuurovereenkomst). Het café-restaurant exploiteert daar sindsdien een horecagelegenheid. 3.4. In 2010 hebben partijen opnieuw een schriftelijke onderhuurovereenkomst gesloten voor de periode 2010-2015. Deze onderhuurovereenkomst geldt thans nog steeds. 3.5. In 2015 hebben de stichting en de gemeente een addendum op de hoofdhuurovereenkomst vastgesteld, waarbij onder meer de hoofdhuurovereenkomst voor vijf jaar werd verlengd tot en met 30 september 2020. Partijen hebben de onderhuurovereenkomst eveneens bij addendum voor deze periode verlengd. 3.6. Bij brief van 30 september 2019, gericht aan het café-restaurant, heeft de stichting de onderhuurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2020. Deze brief houdt verder in, voor zover van belang (waarbij het hof hier en verder voor ‘het Waaggebouw’ steeds: ‘De Waag’ leest en voor ‘Waag Society’ steeds: ‘de stichting’): De invulling van het gebruik van het Waaggebouw wordt in grote lijnen voorgeschreven door de gemeente Amsterdam, zijnde eigenaar en hoofdverhuurder van het Waaggebouw. In de hoofdhuurovereenkomst met de gemeente is bepaald dat het de huurder (Waag Society) is toegestaan om het gehuurde binnen de bestemming gedeeltelijk onder te verhuren aan derden. Zoals in de overwegingen bij de huurovereenkomst is te lezen wil de gemeente dat het gebouw wordt ingezet voor groot stedelijk cultureel aanbod, hetgeen inhoudt dat het Waaggebouw een cultureel maatschappelijke invulling krijgt. Deze wens is nu door de gemeente versterkt. Dit betekent dat Waag Society erop wordt aangesproken dat zij het gehuurde gebruikt conform de bestemming (maatschappelijk-culturele functie) alsmede conform de doelstellingen in de statuten van Waag Society, welke onderdeel zijn van de huurovereenkomst met de gemeente. Deze doelstellingen zijn om onder meer het organiseren van publieke evenementen op het gebied van culturele, sociale en wetenschappelijke ontwikkelingen van de oude en nieuwe media en het beheer van het monument “De Waag” te Amsterdam. Een en ander heeft tot gevolg dat Waag Society het Waaggebouw anders zal gaan gebruiken, waarbij ook het horecagedeelte een andere invulling krijgt. Waag Society zal het horecagedeelte zelf gaan gebruiken om het Waaggebouw de cultureel maatschappelijke functie te geven die gemeente als eigenaar en hoofdhuurder aan het gebouw wil verbinden. Deze opzeggingsgrond laat zich kwalificeren als dringend eigen gebruik wegens een herbestemming c.q. nader ingevulde bestemming van het pand. 3.7. Het café-restaurant heeft niet ingestemd met de beëindiging van de onderhuurovereenkomst. 3.8. Een brief van de gemeente van 23 oktober 2020, gericht aan het café-restaurant, houdt in, voor zover van belang: U geeft aan dat door stichting Waag Society de huur is opgezegd en dat dit zou zijn gebeurd vanuit de wens van de gemeente. Ik kan u zeggen dat dit niet het geval is. De gemeente heeft richting stichting Waag Society niet aangegeven dat zij de begane grond en kelder niet zou mogen verhuren aan een horecabedrijf. De gemeente heeft ook geen ander gebruik van het Waaggebouw afgedwongen of gesuggereerd en is niet voornemens dat te gaan doen. 3.9. De hoofdhuurovereenkomst is thans voor het tijdvak 2020-2025 verlengd tot 1 oktober 2025. 4Eerste aanleg 4.1. Samengevat heeft de stichting in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de onderhuurovereenkomst tussen haar en het café-restaurant zal beëindigen, met nevenvorderingen. Daarnaast heeft de stichting gevorderd dat het café-restaurant wordt veroordeeld tot betaling van de proces- en nakosten. De stichting heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat zij voor de nabije toekomst plannen heeft ontwikkeld waarbij zij de begane grond van De Waag zelf gaat gebruiken om daar een publieks- en presentatieruimte te realiseren. Daarbij is slechts ruimte voor een klein en ondersteunend horecagedeelte, dat ondergebracht zal gaan worden in een nog op te richten stichting. Volgens de stichting heeft zij het onderverhuurde daarom dringend nodig voor eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW). De stichting heeft subsidiair gevorderd dat de huurovereenkomst wordt beëindigd op grond van de redelijke belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW. 4.2. Het café-restaurant heeft in eerste aanleg verweer gevoerd tot strekt tot afwijzing van de vorderingen. 4.3. Samengevat heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de vorderingen van de stichting afgewezen en de stichting veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Volgens de kantonrechter is het beroep van de stichting op de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De kantonrechter heeft daartoe overwogen, voor zover van belang: 9. In deze zaak spelen echter bijzondere omstandigheden. De stichting is geen eigenaar maar (hoofd)huurder van De Waag. Gebleken is dat de initiatiefnemers c.q. oprichters/bestuurders van de stichting en het café-restaurant in de jaren ‘90 gedeeltelijk dezelfde personen zijn, en gedeeltelijk personen die gezamenlijk plannen hebben ontwikkeld en uitgevoerd ten behoeve van zowel de horeca-exploitatie als de maatschappelijk-culturele bestemming ter verbetering van de aantrekkelijkheid van de in die jaren nogal verloederde publieke ruimte rondom De Waag, de Nieuwmarkt en omgeving. (…) De samenwerking tussen partijen bestond er onder meer uit dat het café-restaurant de omzet uit haar bedrijf deels afdroeg aan de stichting (…). De stichting kon die huur met sociaal culturele activiteiten niet zelf betalen.

Dringend eigen gebruik 5.1. Tegen de afwijzing van haar vorderingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de stichting in hoger beroep met haar grieven op. De grieven kunnen gezamenlijk worden besproken. Deze houden in de kern in dat de kantonrechter ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat het beroep van de stichting tot beëindiging van de onderhuurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is wegens de bijzondere omstandigheden van deze zaak. Volgens de stichting doen bijzondere omstandigheden zich niet (meer) voor. Tussen partijen bestaat een gewone huurverhouding in de zin van artikel 7:290 BW. De kantonrechter is volgens de stichting zodoende ten onrechte niet toegekomen aan een inhoudelijke beoordeling van het beroep van de stichting op dringend eigen gebruik. De vordering tot beëindiging had toegewezen moeten worden, aldus de stichting. 5.2. Volgens het café-restaurant falen de grieven. 5.3. Het hof stelt het volgende voorop. Tussen partijen staat niet ter discussie dat het bij de onderhuurovereenkomst gaat om bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en dat de eerste termijn daarvan als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 BW is verstreken. Voor zover in deze zaak van belang, kan de verhuurder in die situatie de huurovereenkomst opzeggen, indien hij het verhuurde dringend nodig heeft om het persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen. De rechter moet de huurovereenkomst beëindigen als aan de voorwaarden voor dit dringend eigen gebruik is voldaan. Als de verhuurder niet erin slaagt aannemelijk te maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet, gelet op de verlenging van de termijn als bedoeld in artikel 7:296 lid 2 BW, vervolgens worden onderzocht of de vordering tot beëindiging voor toewijzing in aanmerking komt op grond van de redelijke belangenafweging. 5.4. De grieven slagen voor zover de stichting daarbij heeft aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat het beroep van de stichting op dringend eigen gebruik naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is in verband met de bijzondere rechtsverhouding tussen partijen. Daartoe is het volgende redengevend. 5.5. Partijen hebben voor het eerst in 1995 een onderhuurovereenkomst gesloten. Vervolgens zijn zij in 2010 opnieuw een schriftelijke onderhuurovereenkomst aangegaan, die na verlenging nog steeds van kracht is. De uitleg van de bepalingen uit deze overeenkomst geschiedt aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf: bij de uitleg komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mogen toekennen en wat zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten. Toepassing van het een en ander voert tot de conclusie dat de stichting terecht heeft aangevoerd dat tussen partijen in 2010 een gewone huurovereenkomst tot stand is gekomen. De huurovereenkomst van 2010 bevat geen bepalingen die wijzen op een vergaande samenwerking tussen partijen. Dergelijke bepalingen stonden wel in de overeenkomst van 1995 (bijvoorbeeld met betrekking tot de door de stichting in het onderverhuurde deel geplaatste Leestafel), maar zijn niet opnieuw opgenomen. Het café-restaurant heeft aangevoerd dat, hoewel volgens haar juist is dat de afspraken over samenwerking uit de meer recente overeenkomsten zijn verdwenen, dit niet betekent dat deze afspraken er niet meer zijn. Het hof gaat aan deze stelling voorbij, omdat het café-restaurant het bestaan van dergelijke afspraken niet nader heeft onderbouwd en de stichting het bestaan daarvan heeft betwist. Ook staat vast dat er sedert lange tijd feitelijk geen samenwerkingen tussen partijen meer hebben plaatsgevonden, al verschillen zij van inzicht over wat daaraan ten grondslag ligt. Als de huurrechtelijke bepalingen al zouden moeten wijken omdat een niet-opzegbare samenwerkingsovereenkomst tussen partijen overheerst, zoals het café-restaurant heeft bepleit, leidt het voorgaande tot de conclusie dat dat betoog niet meer opgaat omdat van effectuering van die samenwerking in ieder geval sedert 2010 geen sprake meer is. Omdat de stichting afdoende heeft aangetoond dat tussen partijen geen bijzondere rechtsverhouding van kracht is maar enkel een huurverhouding, kan zij zich als verhuurder op de wettelijk voorgeschreven opzeggingsgronden beroepen. Dat ook in de overeenkomst van 2010 is bepaald dat het café-restaurant een deel van de omzet aan de stichting afdraagt, zoals ook in de overeenkomst van 1995 was opgenomen en vanaf het begin van de onderhuur het geval is geweest, leidt niet tot een andere conclusie over de aard van de tussen partijen toepasselijke regelgeving. Het is dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat de stichting een beroep op dringend eigen gebruik doet. 5.6. Vervolgens komt het hof toe aan een inhoudelijke beoordeling van het beroep van de stichting op dringend eigen gebruik. Ter onderbouwing daarvan heeft de stichting onder meer het volgende aangevoerd. Wanneer de stichting de begane grond van De Waag zelf gaat gebruiken als publieks- en presentatieruimte voor haar activiteiten, met slechts een klein ondergeschikt horecagedeelte, heeft dat voor haar een groot aantal voordelen. Wanneer de stichting voortaan al haar activiteiten onder kan brengen in haar eigen ruimte en zij daartoe niet meer is aangewezen op het huren van ruimte elders, brengt dit allereerst grote logistieke en financiële voordelen met zich mee. De activiteiten zullen bovendien plaatsvinden in een in Amsterdam zeer bekend iconisch gebouw, hetgeen zal leiden tot een veel grotere zichtbaarheid en bekendheid van de stichting en haar activiteiten onder het grote publiek. Tevens zullen de activiteiten toegankelijker worden voor ouderen en gehandicapten, voor wie de huidige bovenverdiepingen moeilijk bereikbaar zijn. Omdat al deze voordelen elkaar nog zullen versterken, zal de realisatie van haar plannen leiden tot nog meer publiek en nog grotere eigen inkomsten voor de stichting, waardoor haar afhankelijkheid van subsidies nog meer zal afnemen. Voor de plannen bestaat volgens de stichting een groot draagvlak onder haar subsidieverstrekkers en opdrachtgevers. Die zijn allemaal erg positief over haar ideeën en voornemens. De stichting is inmiddels toegelaten tot de culturele basisinfrastructuur en ook voor de komende periode hebben verschillende instanties subsidies verleend. Daarnaast heeft de stichting inkomsten uit opdrachten en goede doelen. De continuïteit van de stichting en haar activiteiten is zodoende voor langere tijd gewaarborgd. Hoewel de stichting bij aanvang van de onderhuurovereenkomst de daaruit voortvloeiende inkomsten nodig had om te kunnen voortbestaan, is dat nu al langere tijd niet meer het geval. Aan de vereisten voor dringend eigen gebruik is met dit alles voldaan, aldus de stichting. 5.7. Het café-restaurant heeft als meest vergaande verweer aangevoerd dat de opzegging door de stichting nietig is, omdat de opzeggingsbrief van september 2019 niet de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik bevat, waar het de stichting, naar het café-restaurant pas later is gebleken, om te doen is. Volgens het café-restaurant heeft zij na ontvangst van de brief de opzegging aldus begrepen dat de stichting een beroep doet op de opzeggingsgrond van artikel 7:296 lid 4 sub d BW, inhoudende dat de stichting een krachtens een geldend bestemmingsplan een op het gehuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Het café-restaurant heeft zich daarom tot de gemeente gewend voor navraag over het feit of die de stichting had aangespoord om de onderhuurovereenkomst in dat kader op te zeggen, hetgeen niet het geval bleek te zijn (feit 3.8.). 5.8. Het verweer dat de opzegging nietig is, wordt verworpen.

Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis; veroordeelt de stichting in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van het café-restaurant vastgesteld op € 4.414,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan; verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, M.E. van Neck en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2025.

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.304.415/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8812382 CV EXPL 20-18314 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 mei 2025 in de zaak van STICHTING WAAG SOCIETY, gevestigd te Amsterdam, appellante, advocaat: mr. H.M. Hielkema te Utrecht, tegen RESTAURANT-CAFÉ “IN DE WAAG” B.V., gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde, advocaat: mr. N.M.K. Damen te Amsterdam. Partijen worden hierna de stichting en het café-restaurant genoemd. 1De zaak in het kort Tussen partijen is een onderhuurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte van kracht, waarbij de stichting een gedeelte van het pand dat zij zelf huurt, onderverhuurt aan het café-restaurant. In deze procedure vordert de stichting vaststelling van het tijdstip waarop de onderhuurovereenkomst zal eindigen, omdat zij het onderverhuurde dringend nodig stelt te hebben voor eigen gebruik. Het hof wijst de vordering af. Het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd.

De stichting is bij dagvaarding van 30 september 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 9 juli 2021 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de stichting als eiseres en het café-restaurant als gedaagde (verder: het bestreden vonnis). Bij tussenarrest van 11 januari 2022 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 13 juni 2022 heeft plaatsgevonden. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven van de stichting, met producties; - memorie van antwoord van het café-restaurant, met producties; - akte uitlating producties van de stichting. Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 6 februari 2025 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. De stichting heeft nog producties in het geding gebracht. Na de mondelinge behandeling hebben partijen het hof bericht dat zij geen minnelijke regeling hebben getroffen. Ten slotte is arrest gevraagd. De stichting heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van het café-restaurant in de kosten van beide instanties, inclusief de nakosten. Het café-restaurant heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de stichting in de kosten van het geding in hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De kantonrechter heeft onder 1.1. tot en met 1.7. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. De stichting heeft bij de memorie van grieven onder meer aangevoerd dat de door de kantonrechter vastgestelde feiten gedeeltelijk onjuist en onvolledig zijn en dat de kantonrechter deze onjuist heeft gewaardeerd, zo begrijpt het hof. Het café-restaurant heeft hetgeen de stichting in dit verband heeft aangevoerd gemotiveerd weersproken, met uitzondering van de door de stichting gestelde aanvangsdatum van de huurovereenkomsten. Voor zover het hof daartoe aanleiding ziet, zal het hof met één en ander in de onderstaande feitenweergave rekening houden. Voor het overige geldt dat het aan de rechter is om een selectie te maken van de feiten waarvan de vaststelling geen bijzondere motivering vergt en die dragend zijn voor het oordeel. In hoger beroep is verder niet in geschil dat de feiten door de kantonrechter juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere feiten, komen deze neer op het volgende. 3.1. De stichting is een cultureel maatschappelijke instelling die zich bezighoudt met culturele, sociale en wetenschappelijke ontwikkelingen op het gebied van oude en nieuwe media. 3.2. Sinds 1995 huurt de stichting het monument De Waag (verder: De Waag), gelegen aan de Nieuwmarkt in Amsterdam (hierna: de hoofdhuurovereenkomst). Eigenaar tevens hoofdverhuurder is de gemeente Amsterdam. De stichting gebruikt de bedrijfsruimtes op de bovenverdiepingen ten behoeve van haar activiteiten. De stichting huurt op meerdere locaties in Amsterdam bedrijfsruimtes, onder andere kantoorruimtes. 3.3. Gelijktijdig met het aangaan van de hoofdhuurovereenkomst, heeft de stichting met toestemming van de gemeente de bedrijfsruimte op de begane grond, entresols en kelders bij schriftelijke overeenkomst onderverhuurd aan het café-restaurant (hierna: de onderhuurovereenkomst). Het café-restaurant exploiteert daar sindsdien een horecagelegenheid. 3.4. In 2010 hebben partijen opnieuw een schriftelijke onderhuurovereenkomst gesloten voor de periode 2010-2015. Deze onderhuurovereenkomst geldt thans nog steeds. 3.5. In 2015 hebben de stichting en de gemeente een addendum op de hoofdhuurovereenkomst vastgesteld, waarbij onder meer de hoofdhuurovereenkomst voor vijf jaar werd verlengd tot en met 30 september 2020. Partijen hebben de onderhuurovereenkomst eveneens bij addendum voor deze periode verlengd. 3.6. Bij brief van 30 september 2019, gericht aan het café-restaurant, heeft de stichting de onderhuurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2020. Deze brief houdt verder in, voor zover van belang (waarbij het hof hier en verder voor ‘het Waaggebouw’ steeds: ‘De Waag’ leest en voor ‘Waag Society’ steeds: ‘de stichting’): De invulling van het gebruik van het Waaggebouw wordt in grote lijnen voorgeschreven door de gemeente Amsterdam, zijnde eigenaar en hoofdverhuurder van het Waaggebouw. In de hoofdhuurovereenkomst met de gemeente is bepaald dat het de huurder (Waag Society) is toegestaan om het gehuurde binnen de bestemming gedeeltelijk onder te verhuren aan derden. Zoals in de overwegingen bij de huurovereenkomst is te lezen wil de gemeente dat het gebouw wordt ingezet voor groot stedelijk cultureel aanbod, hetgeen inhoudt dat het Waaggebouw een cultureel maatschappelijke invulling krijgt. Deze wens is nu door de gemeente versterkt. Dit betekent dat Waag Society erop wordt aangesproken dat zij het gehuurde gebruikt conform de bestemming (maatschappelijk-culturele functie) alsmede conform de doelstellingen in de statuten van Waag Society, welke onderdeel zijn van de huurovereenkomst met de gemeente. Deze doelstellingen zijn om onder meer het organiseren van publieke evenementen op het gebied van culturele, sociale en wetenschappelijke ontwikkelingen van de oude en nieuwe media en het beheer van het monument “De Waag” te Amsterdam. Een en ander heeft tot gevolg dat Waag Society het Waaggebouw anders zal gaan gebruiken, waarbij ook het horecagedeelte een andere invulling krijgt. Waag Society zal het horecagedeelte zelf gaan gebruiken om het Waaggebouw de cultureel maatschappelijke functie te geven die gemeente als eigenaar en hoofdhuurder aan het gebouw wil verbinden. Deze opzeggingsgrond laat zich kwalificeren als dringend eigen gebruik wegens een herbestemming c.q. nader ingevulde bestemming van het pand. 3.7. Het café-restaurant heeft niet ingestemd met de beëindiging van de onderhuurovereenkomst. 3.8. Een brief van de gemeente van 23 oktober 2020, gericht aan het café-restaurant, houdt in, voor zover van belang: U geeft aan dat door stichting Waag Society de huur is opgezegd en dat dit zou zijn gebeurd vanuit de wens van de gemeente. Ik kan u zeggen dat dit niet het geval is. De gemeente heeft richting stichting Waag Society niet aangegeven dat zij de begane grond en kelder niet zou mogen verhuren aan een horecabedrijf. De gemeente heeft ook geen ander gebruik van het Waaggebouw afgedwongen of gesuggereerd en is niet voornemens dat te gaan doen. 3.9. De hoofdhuurovereenkomst is thans voor het tijdvak 2020-2025 verlengd tot 1 oktober 2025. 4Eerste aanleg 4.1. Samengevat heeft de stichting in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de onderhuurovereenkomst tussen haar en het café-restaurant zal beëindigen, met nevenvorderingen. Daarnaast heeft de stichting gevorderd dat het café-restaurant wordt veroordeeld tot betaling van de proces- en nakosten. De stichting heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat zij voor de nabije toekomst plannen heeft ontwikkeld waarbij zij de begane grond van De Waag zelf gaat gebruiken om daar een publieks- en presentatieruimte te realiseren. Daarbij is slechts ruimte voor een klein en ondersteunend horecagedeelte, dat ondergebracht zal gaan worden in een nog op te richten stichting. Volgens de stichting heeft zij het onderverhuurde daarom dringend nodig voor eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW). De stichting heeft subsidiair gevorderd dat de huurovereenkomst wordt beëindigd op grond van de redelijke belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW. 4.2. Het café-restaurant heeft in eerste aanleg verweer gevoerd tot strekt tot afwijzing van de vorderingen. 4.3. Samengevat heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de vorderingen van de stichting afgewezen en de stichting veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Volgens de kantonrechter is het beroep van de stichting op de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De kantonrechter heeft daartoe overwogen, voor zover van belang: 9. In deze zaak spelen echter bijzondere omstandigheden. De stichting is geen eigenaar maar (hoofd)huurder van De Waag. Gebleken is dat de initiatiefnemers c.q. oprichters/bestuurders van de stichting en het café-restaurant in de jaren ‘90 gedeeltelijk dezelfde personen zijn, en gedeeltelijk personen die gezamenlijk plannen hebben ontwikkeld en uitgevoerd ten behoeve van zowel de horeca-exploitatie als de maatschappelijk-culturele bestemming ter verbetering van de aantrekkelijkheid van de in die jaren nogal verloederde publieke ruimte rondom De Waag, de Nieuwmarkt en omgeving. (…) De samenwerking tussen partijen bestond er onder meer uit dat het café-restaurant de omzet uit haar bedrijf deels afdroeg aan de stichting (…). De stichting kon die huur met sociaal culturele activiteiten niet zelf betalen.

Dringend eigen gebruik 5.1. Tegen de afwijzing van haar vorderingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de stichting in hoger beroep met haar grieven op. De grieven kunnen gezamenlijk worden besproken. Deze houden in de kern in dat de kantonrechter ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat het beroep van de stichting tot beëindiging van de onderhuurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is wegens de bijzondere omstandigheden van deze zaak. Volgens de stichting doen bijzondere omstandigheden zich niet (meer) voor. Tussen partijen bestaat een gewone huurverhouding in de zin van artikel 7:290 BW. De kantonrechter is volgens de stichting zodoende ten onrechte niet toegekomen aan een inhoudelijke beoordeling van het beroep van de stichting op dringend eigen gebruik. De vordering tot beëindiging had toegewezen moeten worden, aldus de stichting. 5.2. Volgens het café-restaurant falen de grieven. 5.3. Het hof stelt het volgende voorop. Tussen partijen staat niet ter discussie dat het bij de onderhuurovereenkomst gaat om bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en dat de eerste termijn daarvan als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 BW is verstreken. Voor zover in deze zaak van belang, kan de verhuurder in die situatie de huurovereenkomst opzeggen, indien hij het verhuurde dringend nodig heeft om het persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen. De rechter moet de huurovereenkomst beëindigen als aan de voorwaarden voor dit dringend eigen gebruik is voldaan. Als de verhuurder niet erin slaagt aannemelijk te maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet, gelet op de verlenging van de termijn als bedoeld in artikel 7:296 lid 2 BW, vervolgens worden onderzocht of de vordering tot beëindiging voor toewijzing in aanmerking komt op grond van de redelijke belangenafweging. 5.4. De grieven slagen voor zover de stichting daarbij heeft aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat het beroep van de stichting op dringend eigen gebruik naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is in verband met de bijzondere rechtsverhouding tussen partijen. Daartoe is het volgende redengevend. 5.5. Partijen hebben voor het eerst in 1995 een onderhuurovereenkomst gesloten. Vervolgens zijn zij in 2010 opnieuw een schriftelijke onderhuurovereenkomst aangegaan, die na verlenging nog steeds van kracht is. De uitleg van de bepalingen uit deze overeenkomst geschiedt aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf: bij de uitleg komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mogen toekennen en wat zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten. Toepassing van het een en ander voert tot de conclusie dat de stichting terecht heeft aangevoerd dat tussen partijen in 2010 een gewone huurovereenkomst tot stand is gekomen. De huurovereenkomst van 2010 bevat geen bepalingen die wijzen op een vergaande samenwerking tussen partijen. Dergelijke bepalingen stonden wel in de overeenkomst van 1995 (bijvoorbeeld met betrekking tot de door de stichting in het onderverhuurde deel geplaatste Leestafel), maar zijn niet opnieuw opgenomen. Het café-restaurant heeft aangevoerd dat, hoewel volgens haar juist is dat de afspraken over samenwerking uit de meer recente overeenkomsten zijn verdwenen, dit niet betekent dat deze afspraken er niet meer zijn. Het hof gaat aan deze stelling voorbij, omdat het café-restaurant het bestaan van dergelijke afspraken niet nader heeft onderbouwd en de stichting het bestaan daarvan heeft betwist. Ook staat vast dat er sedert lange tijd feitelijk geen samenwerkingen tussen partijen meer hebben plaatsgevonden, al verschillen zij van inzicht over wat daaraan ten grondslag ligt. Als de huurrechtelijke bepalingen al zouden moeten wijken omdat een niet-opzegbare samenwerkingsovereenkomst tussen partijen overheerst, zoals het café-restaurant heeft bepleit, leidt het voorgaande tot de conclusie dat dat betoog niet meer opgaat omdat van effectuering van die samenwerking in ieder geval sedert 2010 geen sprake meer is. Omdat de stichting afdoende heeft aangetoond dat tussen partijen geen bijzondere rechtsverhouding van kracht is maar enkel een huurverhouding, kan zij zich als verhuurder op de wettelijk voorgeschreven opzeggingsgronden beroepen. Dat ook in de overeenkomst van 2010 is bepaald dat het café-restaurant een deel van de omzet aan de stichting afdraagt, zoals ook in de overeenkomst van 1995 was opgenomen en vanaf het begin van de onderhuur het geval is geweest, leidt niet tot een andere conclusie over de aard van de tussen partijen toepasselijke regelgeving. Het is dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat de stichting een beroep op dringend eigen gebruik doet. 5.6. Vervolgens komt het hof toe aan een inhoudelijke beoordeling van het beroep van de stichting op dringend eigen gebruik. Ter onderbouwing daarvan heeft de stichting onder meer het volgende aangevoerd. Wanneer de stichting de begane grond van De Waag zelf gaat gebruiken als publieks- en presentatieruimte voor haar activiteiten, met slechts een klein ondergeschikt horecagedeelte, heeft dat voor haar een groot aantal voordelen. Wanneer de stichting voortaan al haar activiteiten onder kan brengen in haar eigen ruimte en zij daartoe niet meer is aangewezen op het huren van ruimte elders, brengt dit allereerst grote logistieke en financiële voordelen met zich mee. De activiteiten zullen bovendien plaatsvinden in een in Amsterdam zeer bekend iconisch gebouw, hetgeen zal leiden tot een veel grotere zichtbaarheid en bekendheid van de stichting en haar activiteiten onder het grote publiek. Tevens zullen de activiteiten toegankelijker worden voor ouderen en gehandicapten, voor wie de huidige bovenverdiepingen moeilijk bereikbaar zijn. Omdat al deze voordelen elkaar nog zullen versterken, zal de realisatie van haar plannen leiden tot nog meer publiek en nog grotere eigen inkomsten voor de stichting, waardoor haar afhankelijkheid van subsidies nog meer zal afnemen. Voor de plannen bestaat volgens de stichting een groot draagvlak onder haar subsidieverstrekkers en opdrachtgevers. Die zijn allemaal erg positief over haar ideeën en voornemens. De stichting is inmiddels toegelaten tot de culturele basisinfrastructuur en ook voor de komende periode hebben verschillende instanties subsidies verleend. Daarnaast heeft de stichting inkomsten uit opdrachten en goede doelen. De continuïteit van de stichting en haar activiteiten is zodoende voor langere tijd gewaarborgd. Hoewel de stichting bij aanvang van de onderhuurovereenkomst de daaruit voortvloeiende inkomsten nodig had om te kunnen voortbestaan, is dat nu al langere tijd niet meer het geval. Aan de vereisten voor dringend eigen gebruik is met dit alles voldaan, aldus de stichting. 5.7. Het café-restaurant heeft als meest vergaande verweer aangevoerd dat de opzegging door de stichting nietig is, omdat de opzeggingsbrief van september 2019 niet de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik bevat, waar het de stichting, naar het café-restaurant pas later is gebleken, om te doen is. Volgens het café-restaurant heeft zij na ontvangst van de brief de opzegging aldus begrepen dat de stichting een beroep doet op de opzeggingsgrond van artikel 7:296 lid 4 sub d BW, inhoudende dat de stichting een krachtens een geldend bestemmingsplan een op het gehuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Het café-restaurant heeft zich daarom tot de gemeente gewend voor navraag over het feit of die de stichting had aangespoord om de onderhuurovereenkomst in dat kader op te zeggen, hetgeen niet het geval bleek te zijn (feit 3.8.). 5.8. Het verweer dat de opzegging nietig is, wordt verworpen.

Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis; veroordeelt de stichting in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van het café-restaurant vastgesteld op € 4.414,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan; verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, M.E. van Neck en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2025.

In de opzeggingsbrief staat immers uitdrukkelijk vermeld dat de stichting zich beroept op dringend eigen gebruik teneinde het onderverhuurde zelf meer conform haar doelstellingen te gaan gebruiken, zodat het café-restaurant dat ook zo heeft kunnen begrijpen. Daarbij komt dat het hof niet is gebleken dat het café-restaurant zich niet goed heeft kunnen verweren tegen hetgeen de stichting in het kader van dringend eigen gebruik heeft aangevoerd. 5.9. Het hof is van oordeel dat de stichting geen beroep op dringend eigen gebruik toekomt. Dat de stichting het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, heeft zij onvoldoende aannemelijk gemaakt. De stichting heeft weliswaar aangevoerd dat door haar genoemde instanties, zoals de gemeente en het rijk, erg enthousiast zijn over haar plannen met betrekking tot De Waag, maar er zijn geen aanwijzingen dat deze instanties erop hebben aangedrongen dat de stichting zelf de beschikking krijgt over de begane grond om bijvoorbeeld voor subsidies in aanmerking te komen of als voorwaarde daarbij. Integendeel, het café-restaurant heeft ter zitting in hoger beroep terecht erop gewezen dat uit de door de stichting overgelegde producties blijkt dat het door de instanties juist erg gewaardeerd wordt dat de stichting activiteiten ontplooit in verschillende stadsdelen. Ook heeft de stichting de door haar gestelde voordelen bij haar toekomstplannen onvoldoende concreet gemaakt. Om de door haar gestelde financiële en logistieke voordelen goed te kunnen beoordelen, zijn meer gegevens nodig dan de stichting heeft ingebracht. Zo heeft zij bijvoorbeeld geen gegevens verstrekt waaruit blijkt welk bedrag thans gemoeid is met het organiseren van activiteiten elders, waarbij deze kostenpost bovendien afgezet zou kunnen worden tegen de gemiste onderhuurinkomsten en het deel van de omzet dat zij niet meer zou ontvangen bij het einde van de onderhuur. Doordat gegevens als deze ontbreken kan niet worden vastgesteld dat het realiseren van de plannen een voldoende dringend karakter heeft. Ook weegt in dit kader mee dat de stichting zelf ook huurder is. De duur van de hoofdhuur heeft zij niet in eigen hand en na het vertrek van het café-restaurant ontstaat ook niet de situatie dat de stichting als eigenaar vrij over het gehuurde zal kunnen beschikken. Dat huurovereenkomsten per definitie eindig zijn, zoals de stichting ter onderbouwing van haar vordering heeft aangevoerd, geldt natuurlijk ook voor haarzelf. Tevens is bij de beoordeling van de duurzaamheid van het eigen gebruik van belang dat de stichting grotendeels afhankelijk is van externe bronnen, te weten van subsidies, en dat iedere subsidieronde weer onzekerheid bestaat of die opnieuw zullen worden toegekend. Hoewel de stichting stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat zij voorlopig over afdoende subsidies kan beschikken zodat haar voortbestaan op korte termijn niet op het spel staat, zou dat onder invloed van een ander politiek klimaat of bij het uitbreken van een economische crisis in de nabije toekomst anders kunnen uitpakken. Daarbij komt nog dat, ook als het partijen tot nu toe niet is gelukt om onderling afspraken te maken over het gebruik van de begane grond, geenszins is uitgesloten dat dat in de toekomst alsnog lukt. Al het voorgaande staat in de weg aan de conclusie dat de stichting het onderverhuurde zelf dringend nodig heeft. Belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW 5.10. Tenslotte komt het hof toe aan de belangenafweging. Daarbij neemt het hof al de door de stichting genoemde belangen in aanmerking, zoals de financiële en logistieke voordelen en de grotere bekendheid onder het publiek. Daartegenover staat het belang van het café-restaurant dat zij haar winstgevende exploitatie van het gehuurde op haar huidige locatie kan voortzetten en haar werknemers aan het werk kan houden. Het belang van de stichting bij haar plannen om de begane grond van De Waag alleen zelf te kunnen gebruiken weegt daar naar het oordeel van het hof niet tegen op. Voor de stichting zijn er immers geen beletselen om door te gaan op de door haar ingeslagen weg, waarbij het haar naar eigen zeggen voor de wind gaat, terwijl het voortbestaan van het café-restaurant onzeker is als de onderhuurovereenkomst eindigt. Daarnaast neemt het hof in aanmerking dat er voor het café-restaurant bij de plannen van de stichting geen ruimte op de begane grond overblijft, terwijl daar wel weer horeca gevestigd zal gaan worden, zij het volgens de stichting van ondersteunende aard. 5.11. Aan het voorgaande doet onvoldoende af dat de onderhuurovereenkomst al een langere looptijd heeft en dat het café-restaurant geacht kan worden inmiddels haar investeringen ruimschoots te hebben terugverdiend. 5.12. De conclusie luidt dat het hoger beroep niet leidt tot vernietiging van het bestreden vonnis, omdat de vorderingen van de stichting niet voor toewijzing in aanmerking komen. De grieven hoeven voor het overige geen bespreking en falen in zoverre. Ook dienen bij deze stand van zaken de proceskosten in eerste aanleg voor rekening van de stichting te blijven. 5.13. De stichting heeft geen (voldoende concrete) stellingen betrokken die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Haar bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd. 5.14. De slotsom luidt dat het hoger beroep geen succes heeft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De stichting is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten daarvan. Het hof stelt deze kosten als volgt vast: - griffierecht € 772,00 - salaris advocaat € 3.642,00 (tarief II, 3 punten) Totaal € 4.414,00.

In de opzeggingsbrief staat immers uitdrukkelijk vermeld dat de stichting zich beroept op dringend eigen gebruik teneinde het onderverhuurde zelf meer conform haar doelstellingen te gaan gebruiken, zodat het café-restaurant dat ook zo heeft kunnen begrijpen. Daarbij komt dat het hof niet is gebleken dat het café-restaurant zich niet goed heeft kunnen verweren tegen hetgeen de stichting in het kader van dringend eigen gebruik heeft aangevoerd. 5.9. Het hof is van oordeel dat de stichting geen beroep op dringend eigen gebruik toekomt. Dat de stichting het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, heeft zij onvoldoende aannemelijk gemaakt. De stichting heeft weliswaar aangevoerd dat door haar genoemde instanties, zoals de gemeente en het rijk, erg enthousiast zijn over haar plannen met betrekking tot De Waag, maar er zijn geen aanwijzingen dat deze instanties erop hebben aangedrongen dat de stichting zelf de beschikking krijgt over de begane grond om bijvoorbeeld voor subsidies in aanmerking te komen of als voorwaarde daarbij. Integendeel, het café-restaurant heeft ter zitting in hoger beroep terecht erop gewezen dat uit de door de stichting overgelegde producties blijkt dat het door de instanties juist erg gewaardeerd wordt dat de stichting activiteiten ontplooit in verschillende stadsdelen. Ook heeft de stichting de door haar gestelde voordelen bij haar toekomstplannen onvoldoende concreet gemaakt. Om de door haar gestelde financiële en logistieke voordelen goed te kunnen beoordelen, zijn meer gegevens nodig dan de stichting heeft ingebracht. Zo heeft zij bijvoorbeeld geen gegevens verstrekt waaruit blijkt welk bedrag thans gemoeid is met het organiseren van activiteiten elders, waarbij deze kostenpost bovendien afgezet zou kunnen worden tegen de gemiste onderhuurinkomsten en het deel van de omzet dat zij niet meer zou ontvangen bij het einde van de onderhuur. Doordat gegevens als deze ontbreken kan niet worden vastgesteld dat het realiseren van de plannen een voldoende dringend karakter heeft. Ook weegt in dit kader mee dat de stichting zelf ook huurder is. De duur van de hoofdhuur heeft zij niet in eigen hand en na het vertrek van het café-restaurant ontstaat ook niet de situatie dat de stichting als eigenaar vrij over het gehuurde zal kunnen beschikken. Dat huurovereenkomsten per definitie eindig zijn, zoals de stichting ter onderbouwing van haar vordering heeft aangevoerd, geldt natuurlijk ook voor haarzelf. Tevens is bij de beoordeling van de duurzaamheid van het eigen gebruik van belang dat de stichting grotendeels afhankelijk is van externe bronnen, te weten van subsidies, en dat iedere subsidieronde weer onzekerheid bestaat of die opnieuw zullen worden toegekend. Hoewel de stichting stukken heeft overgelegd waaruit blijkt dat zij voorlopig over afdoende subsidies kan beschikken zodat haar voortbestaan op korte termijn niet op het spel staat, zou dat onder invloed van een ander politiek klimaat of bij het uitbreken van een economische crisis in de nabije toekomst anders kunnen uitpakken. Daarbij komt nog dat, ook als het partijen tot nu toe niet is gelukt om onderling afspraken te maken over het gebruik van de begane grond, geenszins is uitgesloten dat dat in de toekomst alsnog lukt. Al het voorgaande staat in de weg aan de conclusie dat de stichting het onderverhuurde zelf dringend nodig heeft. Belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW 5.10. Tenslotte komt het hof toe aan de belangenafweging. Daarbij neemt het hof al de door de stichting genoemde belangen in aanmerking, zoals de financiële en logistieke voordelen en de grotere bekendheid onder het publiek. Daartegenover staat het belang van het café-restaurant dat zij haar winstgevende exploitatie van het gehuurde op haar huidige locatie kan voortzetten en haar werknemers aan het werk kan houden. Het belang van de stichting bij haar plannen om de begane grond van De Waag alleen zelf te kunnen gebruiken weegt daar naar het oordeel van het hof niet tegen op. Voor de stichting zijn er immers geen beletselen om door te gaan op de door haar ingeslagen weg, waarbij het haar naar eigen zeggen voor de wind gaat, terwijl het voortbestaan van het café-restaurant onzeker is als de onderhuurovereenkomst eindigt. Daarnaast neemt het hof in aanmerking dat er voor het café-restaurant bij de plannen van de stichting geen ruimte op de begane grond overblijft, terwijl daar wel weer horeca gevestigd zal gaan worden, zij het volgens de stichting van ondersteunende aard. 5.11. Aan het voorgaande doet onvoldoende af dat de onderhuurovereenkomst al een langere looptijd heeft en dat het café-restaurant geacht kan worden inmiddels haar investeringen ruimschoots te hebben terugverdiend. 5.12. De conclusie luidt dat het hoger beroep niet leidt tot vernietiging van het bestreden vonnis, omdat de vorderingen van de stichting niet voor toewijzing in aanmerking komen. De grieven hoeven voor het overige geen bespreking en falen in zoverre. Ook dienen bij deze stand van zaken de proceskosten in eerste aanleg voor rekening van de stichting te blijven. 5.13. De stichting heeft geen (voldoende concrete) stellingen betrokken die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Haar bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd. 5.14. De slotsom luidt dat het hoger beroep geen succes heeft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De stichting is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten daarvan. Het hof stelt deze kosten als volgt vast: - griffierecht € 772,00 - salaris advocaat € 3.642,00 (tarief II, 3 punten) Totaal € 4.414,00.