ECLI:NL:GHAMS:2025:126

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.327.545/01 zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/720132 / HA ZA 22-540 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 januari 2025 inzake [appellant] , wonend te [woonplaats] , gemeente [woonplaats] , appellant, advocaat: mr. J.P. Sanchez Montoto te Zaandam, tegen STICHTING YMERE, gevestigd te Amsterdam , geïntimeerde, advocaat: mr. T. Mulder te Almere.

Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd. [appellant] is bij dagvaarding van 25 april 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 1 februari 2023, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en Ymere als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). Bij tussenarrest van 13 juni 2023 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2023. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, tevens houdende akte wijziging van eis, met producties, van [appellant] ; - memorie van antwoord, met producties, van Ymere; - akte, met een productie, van [appellant] ; - antwoordakte van Ymere. Ten slotte is arrest gevraagd. [appellant] heeft na eiswijziging geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis, naar het hof begrijpt: voor zover daarbij zijn vordering is afgewezen, zal vernietigen, en Ymere – uitvoerbaar bij voorraad – zal veroordelen: I tot betaling aan hem van een bedrag aan schadevergoeding van € 46.366,25, althans een zodanig bedrag als het hof juist acht, met rente, II om binnen twee weken na dit arrest, althans binnen een termijn die het hof juist acht, over te gaan tot: i een controle van alle leidingen en afvoeren van het appartement en het (doen) herstellen van de leidingen en afvoeren; ii het (doen) kitten van de doucheput van de badkamer; iii het (doen) herstellen van het kitwerk van de badkamervloer rond de afvoer van de wastafel, en III tot betaling van de kosten van het geding in beide instanties, inclusief nakosten, met rente. Ymere heeft geconcludeerd dat het hof [appellant] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn hoger beroep, althans, zo begrijpt het hof, het bestreden vonnis zal bekrachtigen en het door [appellant] bij zijn eiswijziging gevorderde zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief nakosten, met rente. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De door de rechtbank onder 2.1 tot en met 2.10 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daarom daarvan uitgaan. De feiten komen neer op het volgende. 2.1. [appellant] huurt een bedrijfsruimte aan de [straat] in [plaats] , waar hij een restaurant runt (hierna: het restaurant). Verhuurder van het restaurant is [B.V.] (hierna: verhuurder). 2.2. Ymere is eigenaar van drie direct boven het restaurant gelegen woonappartementen. Deze appartementen heeft Ymere verhuurd aan derden. 2.3. Het restaurant en de appartementen maken onderdeel uit van een gesplitst complex, met een Vereniging van Eigenaars (hierna: de VvE). 2.4. [appellant] heeft in de periode van 9 januari 2018 tot en met 19 juli 2020 zes lekkages (afkomstig vanuit het plafond) gehad in het restaurant. [appellant] heeft hierdoor schade geleden. 2.5. De eerste lekkage was op 9 januari 2018. [appellant] heeft deze lekkage gemeld bij verhuurder, die de kwestie heeft doorverwezen naar de VvE. 2.6. Op 20 maart 2018 ontstond de tweede lekkage. [appellant] heeft deze via verhuurder gemeld bij de beheerder van de VvE, waarna de klacht Ymere de dag erna heeft bereikt. Ymere heeft verhuurder diezelfde dag bericht dat zij naar aanleiding van de klacht een hoofdkraan van één van de appartementen heeft afgesloten en dat zij een leiding zal laten repareren. 2.7. De heer [naam 1] , tussenpersoon van de verzekeraar van de VvE, heeft over deze lekkage op 29 mei 2018 per e-mail aan [appellant] laten weten dat in opdracht van de VvE een schade-expert het restaurant en een deel van de appartementen van Ymere heeft bezocht in april 2018. [naam 1] stelt in zijn e-mail dat de lekkage in maart 2018 is veroorzaakt door een gesprongen leiding bij een stopkraan, omdat een oud-huurder van Ymere de verwarming had uitgeschakeld en er sprake was geweest van lichte vorst. De conclusie van [naam 1] is dat de VvE niet verantwoordelijk is voor dat gebrek. 2.8. Op 9 mei 2018 ontstond de derde lekkage. Ymere heeft hierop het bedrijf S.O.S. Snelservice B.V. (hierna: SOS) ingeschakeld om te zoeken naar de oorzaak van de lekkage. Op 15 mei 2018 heeft SOS gemeld dat de lekkage in het restaurant is veroorzaakt door drie gaten in de luifel van het complex. Ook heeft SOS geconstateerd dat de radiatorkraan in het boven het restaurant gelegen appartement van Ymere lekt. 2.9. Op 12 en 13 december 2018 waren er weer lekkages in het restaurant (de vierde en vijfde lekkage). Deze zijn ontstaan door een gebrekkige doucheput in de badkamer van het bovengelegen appartement van Ymere. Ymere heeft als tijdelijke oplossing een nooddouche in dat appartement geplaatst en daarna de badkamer van het appartement laten renoveren. 2.10. Op 19 juli 2020 was de zesde lekkage. [appellant] was inmiddels verzekerd voor waterschade. De verzekeraar van [appellant] heeft de schade van [appellant] vastgesteld op € 5.950,- exclusief btw en dit bedrag uitgekeerd aan [appellant] . In het expertiserapport van schade-expert EMN van 17 juni 2021 staat vermeld dat na onderzoek is gebleken dat de oorzaak van de lekkage een gescheurde afvoer van het toilet in het appartement boven het restaurant is.

3.1. In de procedure bij de rechtbank heeft [appellant] gevorderd dat Ymere wordt veroordeeld tot betaling aan hem van een schadevergoeding van primair € 59.293,20, subsidiair € 32.650,50, met rente, en de proceskosten. Aan die vordering heeft [appellant] kort gezegd ten grondslag gelegd dat Ymere als bezitter van een gebrekkige opstal en op grond van onrechtmatig handelen aansprakelijk is voor de schade die hij heeft geleden ten gevolge van de zes lekkages in zijn restaurant in de periode van 9 januari 2018 tot en met 19 juli 2020. 3.2. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering van [appellant] toegewezen tot een bedrag van € 4.200,-, met rente, en de proceskosten tussen partijen gecompenseerd. Daartoe heeft de rechtbank onder meer overwogen dat Ymere niet aansprakelijk is voor de lekkages van 9 januari 2018, 20 maart 2018 en 9 mei 2018, maar – op grond van artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek (BW) – wel voor die van 12 en 13 december 2018 en 19 juli 2020. De schade van de lekkages van december 2018 heeft de rechtbank begroot op € 4.200,-. Voor de lekkage van 19 juli 2020 heeft de rechtbank geen schadevergoeding toegewezen. [appellant] komt in hoger beroep met vier grieven op tegen het bestreden vonnis, voor zover daarbij zijn vordering is afgewezen. 3.3. Ymere heeft allereerst een beroep gedaan op de nietigheid van de appeldagvaarding. Zij wijst erop dat daarin als datum van betekening “vijfentwintig tweeduizend drieëntwintig” staat. Nu in die datum de maand ontbreekt, voldoet de dagvaarding volgens Ymere niet aan het voorschrift van artikel 45 lid 3, sub a, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), dat op straffe van nietigheid in acht moet worden genomen. 3.4. Het hof stelt voorop dat in de originele appeldagvaarding die bij het aanbrengen van de zaak door [appellant] aan het hof is overgelegd wel een volledige datum is opgenomen, te weten 25 april 2023. Het hof heeft op basis van die dagvaarding kunnen vaststellen dat het hoger beroep binnen drie maanden na 1 februari 2023 en dus tijdig is ingesteld. Gebleken is echter dat aan Ymere een afschrift van de appeldagvaarding is verstrekt met het door haar gestelde gebrek. Hoewel de appeldagvaarding hiermee lijdt aan een gebrek dat ingevolge het bepaalde in artikel 120 lid 1 Rv in beginsel nietigheid meebrengt, verwerpt het hof het beroep van Ymere daarop. Aangezien Ymere in het geding is verschenen en gesteld noch gebleken is dat het gebrek Ymere onredelijk in haar belangen heeft geschaad, is de nietigheid van de appeldagvaarding ingevolge het bepaalde in artikel 122 lid 1 Rv immers gedekt. 3.5. Met de grieven 1 tot en met 3 betoogt [appellant] dat Ymere op grond van artikel 6:174 BW ook aansprakelijk is voor de schade die het gevolg is van de lekkages van 9 januari 2018, 20 maart 2018 en 9 mei 2018. Voor zover deze grieven zich ook richten tegen overwegingen 4.4, 4.6 en 4.8 van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank samengevat oordeelt dat Ymere niet onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld door adequaat op zijn klachten over deze lekkages te reageren, overweegt het hof dat de grieven op dit punt in het geheel niet zijn toegelicht en om die reden in zoverre falen. De grieven falen voor het overige ook. Dit oordeel berust op het volgende. 3.6. [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat er, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, wel degelijk een oorzaak van de lekkage van 9 januari 2018 kan worden vastgesteld. Volgens [appellant] kan uit het door hem in hoger beroep overgelegde rapport van [naam 2] van 11 december 2023 worden afgeleid dat de oorzaak van die lekkage is gelegen in de gebrekkige badkamer van het bovengelegen appartement van Ymere, met onder meer een gebrekkige doucheput en gebrekkig leidingwerk. Ymere heeft dit gemotiveerd betwist. 3.7. Naar het oordeel van het hof kan op basis van het rapport van [naam 2] niet worden vastgesteld wat de oorzaak van de lekkage op 9 januari 2018 was. Dit rapport is namelijk niet alleen ruim vijf jaar na deze lekkage opgesteld, maar ook nadat de badkamer na de lekkages van december 2018 is gerenoveerd. Bovendien schrijft [naam 2] onder het kopje “Toedracht” zelf: “Omtrent de toedracht van de meerdere lekkage gebeurtenissen verwijzen wij u naar eerder opgestelde verslagen en correspondentie. Wij kunnen over de diverse meldingen en oorzaken en toedracht niet wat verklaren. Wij hebben deze niet kunnen inspecteren. (…)”. Gelet hierop is het onbegrijpelijk dat [naam 2] vervolgens toch diverse uitspraken over de oorzaak van die lekkages doet, met als strekking dat die telkens hun oorsprong hadden in de badkamer van het appartement boven het restaurant. Kennelijk doet [naam 2] deze uitspraken op basis van “ons ter beschikking gestelde documentatie en correspondentie”, zonder te specificeren om welke stukken het precies gaat, en van een inspectie van de gerenoveerde badkamer op 15 november 2023. Hiermee heeft [naam 2] zijn conclusie dat de oorzaak van de lekkages telkens de gebrekkige badkamer is niet (voldoende) gemotiveerd, zodat het hof aan het beroep van [appellant] op het rapport van [naam 2] voorbij gaat. 3.8. Nu [appellant] over de oorzaak van de lekkage van 9 januari 2018 verder niets heeft gesteld en daarover ook uit de stukken niets blijkt, kan niet worden vastgesteld dat Ymere aansprakelijk is voor die lekkage. 3.9. Volgens [appellant] is ook de lekkage van 20 maart 2018 veroorzaakt door de gebrekkige badkamer van het bovengelegen appartement en volgt dat uit de door hem in hoger beroep overgelegde video van die lekkage, waarop aan het plafond van het restaurant pal onder de badkamer aanzienlijke vochtplekken te zien zijn, en uit genoemd rapport van [naam 2] . Ymere heeft hiertegen ingebracht dat de oorzaak van deze lekkage een gesprongen leiding is. Die leiding is volgens Ymere gesprongen door bevriezing, doordat de toenmalige huurder de verwarming in het bovengelegen appartement had uitgedraaid. In dit verband wijst Ymere op de hiervoor onder 2.7 genoemde e-mail van [naam 1] , tussenpersoon van de verzekeraar van de VvE , van 29 mei 2018, waarin hij de echtgenote van [appellant] bericht over deze uit het rapport van de ingeschakelde expert blijkende oorzaak van de lekkage. Voor die oorzaak kan zij niet aansprakelijk worden gehouden, aldus Ymere. 3.10. In het licht van deze gemotiveerde betwisting van Ymere heeft [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende gesteld om tot het oordeel te kunnen komen dat Ymere aansprakelijk is voor de lekkage van 20 maart 2018. Het hof overweegt daartoe als volgt. 3.11. Voor zover [appellant] zijn stelling dat de lekkage van 20 maart 2018 door de gebrekkige badkamer is veroorzaakt baseert op het rapport van [naam 2] , verwijst het hof naar wat het hiervoor onder 3.7 over dat rapport heeft overwogen en in dit verband evenzeer geldt. Aan de door [appellant] overgelegde video kan geen waarde worden gehecht, omdat uit de video niet blijkt op welke datum deze is gemaakt. Net als de rechtbank gaat het hof er dus vanuit dat de lekkage van 20 maart 2018 is veroorzaakt doordat de toenmalige huurder van Ymere de verwarming had uitgedraaid met een door bevriezing gesprongen leiding tot gevolg. Daarmee heeft de lekkage van 20 maart 2018 een oorzaak die geen gebrek is in de zin van artikel 6:174 BW. 3.12. [appellant] heeft aangevoerd dat Ymere toch aansprakelijk is voor de waterschade in zijn restaurant ten gevolge van deze lekkage. Volgens [appellant] kan in de gegeven omstandigheden het handelen van de oud-huurder aan Ymere als eigenaresse van het appartement worden toegerekend; de leiding bevond zich immers in dat appartement. Het hof volgt [appellant] hierin niet.

Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen; veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 2.135,- voor verschotten en € 4.426,- voor salaris en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. Bellaart, F.J. van de Poel en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2025.

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.327.545/01 zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/720132 / HA ZA 22-540 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 januari 2025 inzake [appellant] , wonend te [woonplaats] , gemeente [woonplaats] , appellant, advocaat: mr. J.P. Sanchez Montoto te Zaandam, tegen STICHTING YMERE, gevestigd te Amsterdam , geïntimeerde, advocaat: mr. T. Mulder te Almere.

Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd. [appellant] is bij dagvaarding van 25 april 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 1 februari 2023, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en Ymere als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). Bij tussenarrest van 13 juni 2023 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2023. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, tevens houdende akte wijziging van eis, met producties, van [appellant] ; - memorie van antwoord, met producties, van Ymere; - akte, met een productie, van [appellant] ; - antwoordakte van Ymere. Ten slotte is arrest gevraagd. [appellant] heeft na eiswijziging geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis, naar het hof begrijpt: voor zover daarbij zijn vordering is afgewezen, zal vernietigen, en Ymere – uitvoerbaar bij voorraad – zal veroordelen: I tot betaling aan hem van een bedrag aan schadevergoeding van € 46.366,25, althans een zodanig bedrag als het hof juist acht, met rente, II om binnen twee weken na dit arrest, althans binnen een termijn die het hof juist acht, over te gaan tot: i een controle van alle leidingen en afvoeren van het appartement en het (doen) herstellen van de leidingen en afvoeren; ii het (doen) kitten van de doucheput van de badkamer; iii het (doen) herstellen van het kitwerk van de badkamervloer rond de afvoer van de wastafel, en III tot betaling van de kosten van het geding in beide instanties, inclusief nakosten, met rente. Ymere heeft geconcludeerd dat het hof [appellant] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn hoger beroep, althans, zo begrijpt het hof, het bestreden vonnis zal bekrachtigen en het door [appellant] bij zijn eiswijziging gevorderde zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief nakosten, met rente. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De door de rechtbank onder 2.1 tot en met 2.10 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daarom daarvan uitgaan. De feiten komen neer op het volgende. 2.1. [appellant] huurt een bedrijfsruimte aan de [straat] in [plaats] , waar hij een restaurant runt (hierna: het restaurant). Verhuurder van het restaurant is [B.V.] (hierna: verhuurder). 2.2. Ymere is eigenaar van drie direct boven het restaurant gelegen woonappartementen. Deze appartementen heeft Ymere verhuurd aan derden. 2.3. Het restaurant en de appartementen maken onderdeel uit van een gesplitst complex, met een Vereniging van Eigenaars (hierna: de VvE). 2.4. [appellant] heeft in de periode van 9 januari 2018 tot en met 19 juli 2020 zes lekkages (afkomstig vanuit het plafond) gehad in het restaurant. [appellant] heeft hierdoor schade geleden. 2.5. De eerste lekkage was op 9 januari 2018. [appellant] heeft deze lekkage gemeld bij verhuurder, die de kwestie heeft doorverwezen naar de VvE. 2.6. Op 20 maart 2018 ontstond de tweede lekkage. [appellant] heeft deze via verhuurder gemeld bij de beheerder van de VvE, waarna de klacht Ymere de dag erna heeft bereikt. Ymere heeft verhuurder diezelfde dag bericht dat zij naar aanleiding van de klacht een hoofdkraan van één van de appartementen heeft afgesloten en dat zij een leiding zal laten repareren. 2.7. De heer [naam 1] , tussenpersoon van de verzekeraar van de VvE, heeft over deze lekkage op 29 mei 2018 per e-mail aan [appellant] laten weten dat in opdracht van de VvE een schade-expert het restaurant en een deel van de appartementen van Ymere heeft bezocht in april 2018. [naam 1] stelt in zijn e-mail dat de lekkage in maart 2018 is veroorzaakt door een gesprongen leiding bij een stopkraan, omdat een oud-huurder van Ymere de verwarming had uitgeschakeld en er sprake was geweest van lichte vorst. De conclusie van [naam 1] is dat de VvE niet verantwoordelijk is voor dat gebrek. 2.8. Op 9 mei 2018 ontstond de derde lekkage. Ymere heeft hierop het bedrijf S.O.S. Snelservice B.V. (hierna: SOS) ingeschakeld om te zoeken naar de oorzaak van de lekkage. Op 15 mei 2018 heeft SOS gemeld dat de lekkage in het restaurant is veroorzaakt door drie gaten in de luifel van het complex. Ook heeft SOS geconstateerd dat de radiatorkraan in het boven het restaurant gelegen appartement van Ymere lekt. 2.9. Op 12 en 13 december 2018 waren er weer lekkages in het restaurant (de vierde en vijfde lekkage). Deze zijn ontstaan door een gebrekkige doucheput in de badkamer van het bovengelegen appartement van Ymere. Ymere heeft als tijdelijke oplossing een nooddouche in dat appartement geplaatst en daarna de badkamer van het appartement laten renoveren. 2.10. Op 19 juli 2020 was de zesde lekkage. [appellant] was inmiddels verzekerd voor waterschade. De verzekeraar van [appellant] heeft de schade van [appellant] vastgesteld op € 5.950,- exclusief btw en dit bedrag uitgekeerd aan [appellant] . In het expertiserapport van schade-expert EMN van 17 juni 2021 staat vermeld dat na onderzoek is gebleken dat de oorzaak van de lekkage een gescheurde afvoer van het toilet in het appartement boven het restaurant is.

3.1. In de procedure bij de rechtbank heeft [appellant] gevorderd dat Ymere wordt veroordeeld tot betaling aan hem van een schadevergoeding van primair € 59.293,20, subsidiair € 32.650,50, met rente, en de proceskosten. Aan die vordering heeft [appellant] kort gezegd ten grondslag gelegd dat Ymere als bezitter van een gebrekkige opstal en op grond van onrechtmatig handelen aansprakelijk is voor de schade die hij heeft geleden ten gevolge van de zes lekkages in zijn restaurant in de periode van 9 januari 2018 tot en met 19 juli 2020. 3.2. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering van [appellant] toegewezen tot een bedrag van € 4.200,-, met rente, en de proceskosten tussen partijen gecompenseerd. Daartoe heeft de rechtbank onder meer overwogen dat Ymere niet aansprakelijk is voor de lekkages van 9 januari 2018, 20 maart 2018 en 9 mei 2018, maar – op grond van artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek (BW) – wel voor die van 12 en 13 december 2018 en 19 juli 2020. De schade van de lekkages van december 2018 heeft de rechtbank begroot op € 4.200,-. Voor de lekkage van 19 juli 2020 heeft de rechtbank geen schadevergoeding toegewezen. [appellant] komt in hoger beroep met vier grieven op tegen het bestreden vonnis, voor zover daarbij zijn vordering is afgewezen. 3.3. Ymere heeft allereerst een beroep gedaan op de nietigheid van de appeldagvaarding. Zij wijst erop dat daarin als datum van betekening “vijfentwintig tweeduizend drieëntwintig” staat. Nu in die datum de maand ontbreekt, voldoet de dagvaarding volgens Ymere niet aan het voorschrift van artikel 45 lid 3, sub a, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), dat op straffe van nietigheid in acht moet worden genomen. 3.4. Het hof stelt voorop dat in de originele appeldagvaarding die bij het aanbrengen van de zaak door [appellant] aan het hof is overgelegd wel een volledige datum is opgenomen, te weten 25 april 2023. Het hof heeft op basis van die dagvaarding kunnen vaststellen dat het hoger beroep binnen drie maanden na 1 februari 2023 en dus tijdig is ingesteld. Gebleken is echter dat aan Ymere een afschrift van de appeldagvaarding is verstrekt met het door haar gestelde gebrek. Hoewel de appeldagvaarding hiermee lijdt aan een gebrek dat ingevolge het bepaalde in artikel 120 lid 1 Rv in beginsel nietigheid meebrengt, verwerpt het hof het beroep van Ymere daarop. Aangezien Ymere in het geding is verschenen en gesteld noch gebleken is dat het gebrek Ymere onredelijk in haar belangen heeft geschaad, is de nietigheid van de appeldagvaarding ingevolge het bepaalde in artikel 122 lid 1 Rv immers gedekt. 3.5. Met de grieven 1 tot en met 3 betoogt [appellant] dat Ymere op grond van artikel 6:174 BW ook aansprakelijk is voor de schade die het gevolg is van de lekkages van 9 januari 2018, 20 maart 2018 en 9 mei 2018. Voor zover deze grieven zich ook richten tegen overwegingen 4.4, 4.6 en 4.8 van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank samengevat oordeelt dat Ymere niet onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld door adequaat op zijn klachten over deze lekkages te reageren, overweegt het hof dat de grieven op dit punt in het geheel niet zijn toegelicht en om die reden in zoverre falen. De grieven falen voor het overige ook. Dit oordeel berust op het volgende. 3.6. [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat er, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, wel degelijk een oorzaak van de lekkage van 9 januari 2018 kan worden vastgesteld. Volgens [appellant] kan uit het door hem in hoger beroep overgelegde rapport van [naam 2] van 11 december 2023 worden afgeleid dat de oorzaak van die lekkage is gelegen in de gebrekkige badkamer van het bovengelegen appartement van Ymere, met onder meer een gebrekkige doucheput en gebrekkig leidingwerk. Ymere heeft dit gemotiveerd betwist. 3.7. Naar het oordeel van het hof kan op basis van het rapport van [naam 2] niet worden vastgesteld wat de oorzaak van de lekkage op 9 januari 2018 was. Dit rapport is namelijk niet alleen ruim vijf jaar na deze lekkage opgesteld, maar ook nadat de badkamer na de lekkages van december 2018 is gerenoveerd. Bovendien schrijft [naam 2] onder het kopje “Toedracht” zelf: “Omtrent de toedracht van de meerdere lekkage gebeurtenissen verwijzen wij u naar eerder opgestelde verslagen en correspondentie. Wij kunnen over de diverse meldingen en oorzaken en toedracht niet wat verklaren. Wij hebben deze niet kunnen inspecteren. (…)”. Gelet hierop is het onbegrijpelijk dat [naam 2] vervolgens toch diverse uitspraken over de oorzaak van die lekkages doet, met als strekking dat die telkens hun oorsprong hadden in de badkamer van het appartement boven het restaurant. Kennelijk doet [naam 2] deze uitspraken op basis van “ons ter beschikking gestelde documentatie en correspondentie”, zonder te specificeren om welke stukken het precies gaat, en van een inspectie van de gerenoveerde badkamer op 15 november 2023. Hiermee heeft [naam 2] zijn conclusie dat de oorzaak van de lekkages telkens de gebrekkige badkamer is niet (voldoende) gemotiveerd, zodat het hof aan het beroep van [appellant] op het rapport van [naam 2] voorbij gaat. 3.8. Nu [appellant] over de oorzaak van de lekkage van 9 januari 2018 verder niets heeft gesteld en daarover ook uit de stukken niets blijkt, kan niet worden vastgesteld dat Ymere aansprakelijk is voor die lekkage. 3.9. Volgens [appellant] is ook de lekkage van 20 maart 2018 veroorzaakt door de gebrekkige badkamer van het bovengelegen appartement en volgt dat uit de door hem in hoger beroep overgelegde video van die lekkage, waarop aan het plafond van het restaurant pal onder de badkamer aanzienlijke vochtplekken te zien zijn, en uit genoemd rapport van [naam 2] . Ymere heeft hiertegen ingebracht dat de oorzaak van deze lekkage een gesprongen leiding is. Die leiding is volgens Ymere gesprongen door bevriezing, doordat de toenmalige huurder de verwarming in het bovengelegen appartement had uitgedraaid. In dit verband wijst Ymere op de hiervoor onder 2.7 genoemde e-mail van [naam 1] , tussenpersoon van de verzekeraar van de VvE , van 29 mei 2018, waarin hij de echtgenote van [appellant] bericht over deze uit het rapport van de ingeschakelde expert blijkende oorzaak van de lekkage. Voor die oorzaak kan zij niet aansprakelijk worden gehouden, aldus Ymere. 3.10. In het licht van deze gemotiveerde betwisting van Ymere heeft [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende gesteld om tot het oordeel te kunnen komen dat Ymere aansprakelijk is voor de lekkage van 20 maart 2018. Het hof overweegt daartoe als volgt. 3.11. Voor zover [appellant] zijn stelling dat de lekkage van 20 maart 2018 door de gebrekkige badkamer is veroorzaakt baseert op het rapport van [naam 2] , verwijst het hof naar wat het hiervoor onder 3.7 over dat rapport heeft overwogen en in dit verband evenzeer geldt. Aan de door [appellant] overgelegde video kan geen waarde worden gehecht, omdat uit de video niet blijkt op welke datum deze is gemaakt. Net als de rechtbank gaat het hof er dus vanuit dat de lekkage van 20 maart 2018 is veroorzaakt doordat de toenmalige huurder van Ymere de verwarming had uitgedraaid met een door bevriezing gesprongen leiding tot gevolg. Daarmee heeft de lekkage van 20 maart 2018 een oorzaak die geen gebrek is in de zin van artikel 6:174 BW. 3.12. [appellant] heeft aangevoerd dat Ymere toch aansprakelijk is voor de waterschade in zijn restaurant ten gevolge van deze lekkage. Volgens [appellant] kan in de gegeven omstandigheden het handelen van de oud-huurder aan Ymere als eigenaresse van het appartement worden toegerekend; de leiding bevond zich immers in dat appartement. Het hof volgt [appellant] hierin niet.

Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen; veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 2.135,- voor verschotten en € 4.426,- voor salaris en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. Bellaart, F.J. van de Poel en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2025.

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.327.545/01 zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/720132 / HA ZA 22-540 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 januari 2025 inzake [appellant] , wonend te [woonplaats] , gemeente [woonplaats] , appellant, advocaat: mr. J.P. Sanchez Montoto te Zaandam, tegen STICHTING YMERE, gevestigd te Amsterdam , geïntimeerde, advocaat: mr. T. Mulder te Almere.

Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd. [appellant] is bij dagvaarding van 25 april 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 1 februari 2023, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en Ymere als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). Bij tussenarrest van 13 juni 2023 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2023. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, tevens houdende akte wijziging van eis, met producties, van [appellant] ; - memorie van antwoord, met producties, van Ymere; - akte, met een productie, van [appellant] ; - antwoordakte van Ymere. Ten slotte is arrest gevraagd. [appellant] heeft na eiswijziging geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis, naar het hof begrijpt: voor zover daarbij zijn vordering is afgewezen, zal vernietigen, en Ymere – uitvoerbaar bij voorraad – zal veroordelen: I tot betaling aan hem van een bedrag aan schadevergoeding van € 46.366,25, althans een zodanig bedrag als het hof juist acht, met rente, II om binnen twee weken na dit arrest, althans binnen een termijn die het hof juist acht, over te gaan tot: i een controle van alle leidingen en afvoeren van het appartement en het (doen) herstellen van de leidingen en afvoeren; ii het (doen) kitten van de doucheput van de badkamer; iii het (doen) herstellen van het kitwerk van de badkamervloer rond de afvoer van de wastafel, en III tot betaling van de kosten van het geding in beide instanties, inclusief nakosten, met rente. Ymere heeft geconcludeerd dat het hof [appellant] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn hoger beroep, althans, zo begrijpt het hof, het bestreden vonnis zal bekrachtigen en het door [appellant] bij zijn eiswijziging gevorderde zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief nakosten, met rente. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De door de rechtbank onder 2.1 tot en met 2.10 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daarom daarvan uitgaan. De feiten komen neer op het volgende. 2.1. [appellant] huurt een bedrijfsruimte aan de [straat] in [plaats] , waar hij een restaurant runt (hierna: het restaurant). Verhuurder van het restaurant is [B.V.] (hierna: verhuurder). 2.2. Ymere is eigenaar van drie direct boven het restaurant gelegen woonappartementen. Deze appartementen heeft Ymere verhuurd aan derden. 2.3. Het restaurant en de appartementen maken onderdeel uit van een gesplitst complex, met een Vereniging van Eigenaars (hierna: de VvE). 2.4. [appellant] heeft in de periode van 9 januari 2018 tot en met 19 juli 2020 zes lekkages (afkomstig vanuit het plafond) gehad in het restaurant. [appellant] heeft hierdoor schade geleden. 2.5. De eerste lekkage was op 9 januari 2018. [appellant] heeft deze lekkage gemeld bij verhuurder, die de kwestie heeft doorverwezen naar de VvE. 2.6. Op 20 maart 2018 ontstond de tweede lekkage. [appellant] heeft deze via verhuurder gemeld bij de beheerder van de VvE, waarna de klacht Ymere de dag erna heeft bereikt. Ymere heeft verhuurder diezelfde dag bericht dat zij naar aanleiding van de klacht een hoofdkraan van één van de appartementen heeft afgesloten en dat zij een leiding zal laten repareren. 2.7. De heer [naam 1] , tussenpersoon van de verzekeraar van de VvE, heeft over deze lekkage op 29 mei 2018 per e-mail aan [appellant] laten weten dat in opdracht van de VvE een schade-expert het restaurant en een deel van de appartementen van Ymere heeft bezocht in april 2018. [naam 1] stelt in zijn e-mail dat de lekkage in maart 2018 is veroorzaakt door een gesprongen leiding bij een stopkraan, omdat een oud-huurder van Ymere de verwarming had uitgeschakeld en er sprake was geweest van lichte vorst. De conclusie van [naam 1] is dat de VvE niet verantwoordelijk is voor dat gebrek. 2.8. Op 9 mei 2018 ontstond de derde lekkage. Ymere heeft hierop het bedrijf S.O.S. Snelservice B.V. (hierna: SOS) ingeschakeld om te zoeken naar de oorzaak van de lekkage. Op 15 mei 2018 heeft SOS gemeld dat de lekkage in het restaurant is veroorzaakt door drie gaten in de luifel van het complex. Ook heeft SOS geconstateerd dat de radiatorkraan in het boven het restaurant gelegen appartement van Ymere lekt. 2.9. Op 12 en 13 december 2018 waren er weer lekkages in het restaurant (de vierde en vijfde lekkage). Deze zijn ontstaan door een gebrekkige doucheput in de badkamer van het bovengelegen appartement van Ymere. Ymere heeft als tijdelijke oplossing een nooddouche in dat appartement geplaatst en daarna de badkamer van het appartement laten renoveren. 2.10. Op 19 juli 2020 was de zesde lekkage. [appellant] was inmiddels verzekerd voor waterschade. De verzekeraar van [appellant] heeft de schade van [appellant] vastgesteld op € 5.950,- exclusief btw en dit bedrag uitgekeerd aan [appellant] . In het expertiserapport van schade-expert EMN van 17 juni 2021 staat vermeld dat na onderzoek is gebleken dat de oorzaak van de lekkage een gescheurde afvoer van het toilet in het appartement boven het restaurant is.

3.1. In de procedure bij de rechtbank heeft [appellant] gevorderd dat Ymere wordt veroordeeld tot betaling aan hem van een schadevergoeding van primair € 59.293,20, subsidiair € 32.650,50, met rente, en de proceskosten. Aan die vordering heeft [appellant] kort gezegd ten grondslag gelegd dat Ymere als bezitter van een gebrekkige opstal en op grond van onrechtmatig handelen aansprakelijk is voor de schade die hij heeft geleden ten gevolge van de zes lekkages in zijn restaurant in de periode van 9 januari 2018 tot en met 19 juli 2020. 3.2. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering van [appellant] toegewezen tot een bedrag van € 4.200,-, met rente, en de proceskosten tussen partijen gecompenseerd. Daartoe heeft de rechtbank onder meer overwogen dat Ymere niet aansprakelijk is voor de lekkages van 9 januari 2018, 20 maart 2018 en 9 mei 2018, maar – op grond van artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek (BW) – wel voor die van 12 en 13 december 2018 en 19 juli 2020. De schade van de lekkages van december 2018 heeft de rechtbank begroot op € 4.200,-. Voor de lekkage van 19 juli 2020 heeft de rechtbank geen schadevergoeding toegewezen. [appellant] komt in hoger beroep met vier grieven op tegen het bestreden vonnis, voor zover daarbij zijn vordering is afgewezen. 3.3. Ymere heeft allereerst een beroep gedaan op de nietigheid van de appeldagvaarding. Zij wijst erop dat daarin als datum van betekening “vijfentwintig tweeduizend drieëntwintig” staat. Nu in die datum de maand ontbreekt, voldoet de dagvaarding volgens Ymere niet aan het voorschrift van artikel 45 lid 3, sub a, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), dat op straffe van nietigheid in acht moet worden genomen. 3.4. Het hof stelt voorop dat in de originele appeldagvaarding die bij het aanbrengen van de zaak door [appellant] aan het hof is overgelegd wel een volledige datum is opgenomen, te weten 25 april 2023. Het hof heeft op basis van die dagvaarding kunnen vaststellen dat het hoger beroep binnen drie maanden na 1 februari 2023 en dus tijdig is ingesteld. Gebleken is echter dat aan Ymere een afschrift van de appeldagvaarding is verstrekt met het door haar gestelde gebrek. Hoewel de appeldagvaarding hiermee lijdt aan een gebrek dat ingevolge het bepaalde in artikel 120 lid 1 Rv in beginsel nietigheid meebrengt, verwerpt het hof het beroep van Ymere daarop. Aangezien Ymere in het geding is verschenen en gesteld noch gebleken is dat het gebrek Ymere onredelijk in haar belangen heeft geschaad, is de nietigheid van de appeldagvaarding ingevolge het bepaalde in artikel 122 lid 1 Rv immers gedekt. 3.5. Met de grieven 1 tot en met 3 betoogt [appellant] dat Ymere op grond van artikel 6:174 BW ook aansprakelijk is voor de schade die het gevolg is van de lekkages van 9 januari 2018, 20 maart 2018 en 9 mei 2018. Voor zover deze grieven zich ook richten tegen overwegingen 4.4, 4.6 en 4.8 van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank samengevat oordeelt dat Ymere niet onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld door adequaat op zijn klachten over deze lekkages te reageren, overweegt het hof dat de grieven op dit punt in het geheel niet zijn toegelicht en om die reden in zoverre falen. De grieven falen voor het overige ook. Dit oordeel berust op het volgende. 3.6. [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat er, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, wel degelijk een oorzaak van de lekkage van 9 januari 2018 kan worden vastgesteld. Volgens [appellant] kan uit het door hem in hoger beroep overgelegde rapport van [naam 2] van 11 december 2023 worden afgeleid dat de oorzaak van die lekkage is gelegen in de gebrekkige badkamer van het bovengelegen appartement van Ymere, met onder meer een gebrekkige doucheput en gebrekkig leidingwerk. Ymere heeft dit gemotiveerd betwist. 3.7. Naar het oordeel van het hof kan op basis van het rapport van [naam 2] niet worden vastgesteld wat de oorzaak van de lekkage op 9 januari 2018 was. Dit rapport is namelijk niet alleen ruim vijf jaar na deze lekkage opgesteld, maar ook nadat de badkamer na de lekkages van december 2018 is gerenoveerd. Bovendien schrijft [naam 2] onder het kopje “Toedracht” zelf: “Omtrent de toedracht van de meerdere lekkage gebeurtenissen verwijzen wij u naar eerder opgestelde verslagen en correspondentie. Wij kunnen over de diverse meldingen en oorzaken en toedracht niet wat verklaren. Wij hebben deze niet kunnen inspecteren. (…)”. Gelet hierop is het onbegrijpelijk dat [naam 2] vervolgens toch diverse uitspraken over de oorzaak van die lekkages doet, met als strekking dat die telkens hun oorsprong hadden in de badkamer van het appartement boven het restaurant. Kennelijk doet [naam 2] deze uitspraken op basis van “ons ter beschikking gestelde documentatie en correspondentie”, zonder te specificeren om welke stukken het precies gaat, en van een inspectie van de gerenoveerde badkamer op 15 november 2023. Hiermee heeft [naam 2] zijn conclusie dat de oorzaak van de lekkages telkens de gebrekkige badkamer is niet (voldoende) gemotiveerd, zodat het hof aan het beroep van [appellant] op het rapport van [naam 2] voorbij gaat. 3.8. Nu [appellant] over de oorzaak van de lekkage van 9 januari 2018 verder niets heeft gesteld en daarover ook uit de stukken niets blijkt, kan niet worden vastgesteld dat Ymere aansprakelijk is voor die lekkage. 3.9. Volgens [appellant] is ook de lekkage van 20 maart 2018 veroorzaakt door de gebrekkige badkamer van het bovengelegen appartement en volgt dat uit de door hem in hoger beroep overgelegde video van die lekkage, waarop aan het plafond van het restaurant pal onder de badkamer aanzienlijke vochtplekken te zien zijn, en uit genoemd rapport van [naam 2] . Ymere heeft hiertegen ingebracht dat de oorzaak van deze lekkage een gesprongen leiding is. Die leiding is volgens Ymere gesprongen door bevriezing, doordat de toenmalige huurder de verwarming in het bovengelegen appartement had uitgedraaid. In dit verband wijst Ymere op de hiervoor onder 2.7 genoemde e-mail van [naam 1] , tussenpersoon van de verzekeraar van de VvE , van 29 mei 2018, waarin hij de echtgenote van [appellant] bericht over deze uit het rapport van de ingeschakelde expert blijkende oorzaak van de lekkage. Voor die oorzaak kan zij niet aansprakelijk worden gehouden, aldus Ymere. 3.10. In het licht van deze gemotiveerde betwisting van Ymere heeft [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende gesteld om tot het oordeel te kunnen komen dat Ymere aansprakelijk is voor de lekkage van 20 maart 2018. Het hof overweegt daartoe als volgt. 3.11. Voor zover [appellant] zijn stelling dat de lekkage van 20 maart 2018 door de gebrekkige badkamer is veroorzaakt baseert op het rapport van [naam 2] , verwijst het hof naar wat het hiervoor onder 3.7 over dat rapport heeft overwogen en in dit verband evenzeer geldt. Aan de door [appellant] overgelegde video kan geen waarde worden gehecht, omdat uit de video niet blijkt op welke datum deze is gemaakt. Net als de rechtbank gaat het hof er dus vanuit dat de lekkage van 20 maart 2018 is veroorzaakt doordat de toenmalige huurder van Ymere de verwarming had uitgedraaid met een door bevriezing gesprongen leiding tot gevolg. Daarmee heeft de lekkage van 20 maart 2018 een oorzaak die geen gebrek is in de zin van artikel 6:174 BW. 3.12. [appellant] heeft aangevoerd dat Ymere toch aansprakelijk is voor de waterschade in zijn restaurant ten gevolge van deze lekkage. Volgens [appellant] kan in de gegeven omstandigheden het handelen van de oud-huurder aan Ymere als eigenaresse van het appartement worden toegerekend; de leiding bevond zich immers in dat appartement. Het hof volgt [appellant] hierin niet.

Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen; veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 2.135,- voor verschotten en € 4.426,- voor salaris en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. Bellaart, F.J. van de Poel en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2025.

De enkele omstandigheid dat de door bevriezing gesprongen leiding zich in het appartement van Ymere bevond, is onvoldoende om het handelen van de oud-huurder (uitdraaien van de verwarming) aan Ymere toe te rekenen. Andere omstandigheden die tot toerekening zouden kunnen leiden heeft [appellant] niet gesteld. 3.13. Voor de oorzaak van de lekkage van 9 mei 2018 wijst [appellant] weer naar het rapport van [naam 2] , waaruit volgens hem blijkt dat ook deze lekkage door de gebrekkige badkamer is veroorzaakt. Onder verwijzing naar het hiervoor onder 2.8 genoemde bericht van SOS van 15 mei 2018, heeft Ymere hiertegen ingebracht dat de oorzaak van deze lekkage is gelegen in drie gaten in de dakbedekking van de tot de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE behorende luifel van het complex. Het hof gaat met de rechtbank ervan uit dat dit inderdaad de oorzaak van de lekkage van 9 mei 2018 is. Dat er een andere oorzaak zou zijn, kan om de hiervoor onder 3.7 genoemde redenen niet op basis van het rapport van [naam 2] worden vastgesteld. 3.14. [appellant] heeft nog aangevoerd dat SOS ook heeft geconstateerd dat de radiatorkraan in het appartement van Ymere lekte. Die kraan bevindt zich boven het restaurant en bij een lek vindt het water zijn weg via de constructieve vloer naar het restaurant. Een lekkende radiatorkraan is volgens [appellant] dan ook veel aannemelijker als oorzaak van de lekkage dan drie exterieure gaten in de luifel. Dit betoog gaat naar het oordeel van het hof niet op. SOS schrijft in haar bericht weliswaar dat zij ook heeft geconstateerd dat een radiatorkraan in het appartement lekt, maar zij noemt dit niet als oorzaak van de lekkage. Het wordt enkel genoemd als punt van aandacht om door te geven aan de cv-installateur. Dat de gaten in de dakbedekking van de luifel aan de buitenzijde van het complex op 9 mei 2018 wel degelijk tot lekkage in het restaurant hebben geleid, blijkt, zoals Ymere heeft aangevoerd, eveneens uit de door haar overgelegde e-mail van 29 november 2019 van de verhuurder aan de schade-expert van de verzekeraar van Ymere, waarin de verhuurder dit expliciet erkent. [appellant] heeft zijn twijfels op dit punt overigens niet nader onderbouwd. 3.15. [appellant] heeft niet betwist dat Ymere niet verantwoordelijk is voor de gebrekkige luifel, omdat zij niet de bezitter van die luifel is. De conclusie moet dan ook zijn dat Ymere evenmin aansprakelijk is voor de lekkage van 9 mei 2018. 3.16. Grief 4 richt zich tegen de hoogte van de schadevergoeding die de rechtbank ter zake van de lekkages van 12 en 13 december 2018 heeft toegewezen (€ 4.200,-) en de afwijzing van een vergoeding voor de lekkage van 19 juli 2020. De rechtbank heeft voor het begroten van de schade van de lekkages van december 2018, veroorzaakt door een defect doucheputje in de badkamer van het appartement van Ymere, aangesloten bij de schadebegroting die is opgenomen in het aanbod tot betaling van een vergoeding van € 4.200,-, exclusief btw, dat de verzekeraar van Ymere op 19 september 2019 ter zake van deze lekkages aan [appellant] heeft gedaan. In deze begroting zijn de kosten voor herstel van schilderwerk en het isoleren van vochtplekken (plafond/alkoven) en de restwaarde van beschadigde airco units en audio speakers opgenomen. De rechtbank heeft voor de lekkage van 19 juli 2020, veroorzaakt door een gescheurde afvoer van het toilet in het appartement van Ymere, geen schadevergoeding toegewezen, omdat [appellant] voor die lekkage al een schadebedrag vergoed heeft gekregen van zijn verzekeraar. Na eiswijziging vordert [appellant] nu een schadevergoeding van € 46.366,25 ter zake van zes, althans drie lekkages. 3.17. [appellant] heeft onder verwijzing naar het door hem in hoger beroep overgelegde rapport van zijn verzekeraar van 28 april 2023 betoogd dat het in de gegeven omstandigheden redelijker is om voor de vaststelling van de schade aan te knopen bij het daarin ter zake van een nieuwe lekkage in januari 2023 vastgestelde schadebedrag van € 27.615,-, exclusief btw. Bij die vaststelling is ook rekening gehouden met € 7.712,- aan huurdersbelang en € 17.603,- aan bedrijfsschade. De rechtbank heeft dat volgens [appellant] ten onrechte niet gedaan, want alle lekkages hebben geleid tot een (tijdelijke) sluiting van zijn restaurant, waardoor hij onder meer omzetverlies en winstderving heeft geleden. De duur van de sluiting van zijn restaurant was bij alle lekkages hetzelfde, zodat ook hier € 7.712,- aan huurdersbelang en € 17.603,- aan bedrijfsschade, tezamen € 25.315,-, in aanmerking moet worden genomen. Nu het in totaal om zes lekkages (met dezelfde oorzaak) gaat, althans drie die aan Ymere kunnen worden toegerekend, vindt [appellant] dat een factor 2 kan worden toegepast. Daarmee komt hij op een schadebedrag van € 50.630,- waarvan, na aftrek van het door Ymere al (op basis van het bestreden vonnis) betaalde bedrag van circa € 4.263,75, het gevorderde bedrag van € 46.366,25 overblijft. Ymere heeft dit een en ander gemotiveerd betwist. 3.18. Het hof is van oordeel dat voor de begroting van de schade ten gevolge van de lekkages van 12 en 13 december 2018 en 19 juli 2020 niet bij het rapport van de verzekeraar van [appellant] van 28 april 2023 kan worden aangesloten. Dit rapport ziet immers op een andere, recentere, lekkage, met een – zo blijkt uit het rapport – andere oorzaak dan het geval was bij de aan de orde zijnde lekkages, te weten een defect aan een warmwaterleiding in het appartement van Ymere. Het staat dus niet zonder meer vast dat [appellant] zijn restaurant na de lekkages van 12 en 13 december 2018 en 19 juli 2020 ook (telkens even lang als na de lekkage waarop het rapport ziet) heeft moeten sluiten. Een nadere toelichting op dit punt ontbreekt echter. De in hoger beroep door [appellant] overgelegde (ongedateerde) video’s van (kennelijk) de lekkages van december 2018 zijn daartoe onvoldoende. Ook cijfers waaruit kan worden afgeleid dat en hoeveel omzetverlies en winstderving [appellant] zou hebben geleden ontbreken. Voor zover [appellant] in dit verband verwijst naar het bij akte door hem overgelegde rapport van NH Consultancy van 14 juni 2024, overweegt het hof dat dit hem niet kan baten. Daarin wordt voor de berekening van zijn omzetverlies volstaan met: “268.846 – 220.684= 48.162 EUR”. Waarop deze getallen zijn gebaseerd en op welke sluiting(en) door lekkage(s) die betrekking hebben blijft onduidelijk. Eveneens is onduidelijk waarom een factor 2 zou moeten worden toegepast; dat de lekkages allemaal dezelfde oorzaak zouden hebben, kan, gezien wat hiervoor over die oorzaken is overwogen, daarvoor in ieder geval geen reden zijn. Niet gebleken is dat [appellant] , zoals hij nog heeft aangevoerd, meer schade had dan hij van zijn verzekeraar voor de lekkage van 19 juli 2020 vergoed heeft gekregen. Hetgeen [appellant] heeft aangevoerd leidt dan ook niet tot een hogere schadevergoeding dan het door de rechtbank toegewezen bedrag. Grief 4 faalt dus ook. 3.19. Voor de rest van de vorderingen die [appellant] bij zijn eiswijziging heeft ingesteld en waartegen Ymere verweer heeft gevoerd, geldt het volgende. Zijn vordering om Ymere te veroordelen om over te gaan tot controle van alle leidingen en afvoeren van het appartement en die te (doen) herstellen is te onbepaald en kan om die reden al niet worden toegewezen. De vorderingen van [appellant] om Ymere te veroordelen om over te gaan tot het (doen) kitten van de doucheput van de badkamer – rond de put is nu gevoegd – en het (doen) herstellen van het kitwerk in de badkamer rond de afvoer van de wastafel kunnen niet worden toegewezen, omdat een grondslag daarvoor ontbreekt. Deze vorderingen tot aanpassing/herstel zien namelijk niet op gebreken waarvan is vastgesteld dat die (na renovatie van de badkamer) een lekkage bij hem hebben veroorzaakt.

De enkele omstandigheid dat de door bevriezing gesprongen leiding zich in het appartement van Ymere bevond, is onvoldoende om het handelen van de oud-huurder (uitdraaien van de verwarming) aan Ymere toe te rekenen. Andere omstandigheden die tot toerekening zouden kunnen leiden heeft [appellant] niet gesteld. 3.13. Voor de oorzaak van de lekkage van 9 mei 2018 wijst [appellant] weer naar het rapport van [naam 2] , waaruit volgens hem blijkt dat ook deze lekkage door de gebrekkige badkamer is veroorzaakt. Onder verwijzing naar het hiervoor onder 2.8 genoemde bericht van SOS van 15 mei 2018, heeft Ymere hiertegen ingebracht dat de oorzaak van deze lekkage is gelegen in drie gaten in de dakbedekking van de tot de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE behorende luifel van het complex. Het hof gaat met de rechtbank ervan uit dat dit inderdaad de oorzaak van de lekkage van 9 mei 2018 is. Dat er een andere oorzaak zou zijn, kan om de hiervoor onder 3.7 genoemde redenen niet op basis van het rapport van [naam 2] worden vastgesteld. 3.14. [appellant] heeft nog aangevoerd dat SOS ook heeft geconstateerd dat de radiatorkraan in het appartement van Ymere lekte. Die kraan bevindt zich boven het restaurant en bij een lek vindt het water zijn weg via de constructieve vloer naar het restaurant. Een lekkende radiatorkraan is volgens [appellant] dan ook veel aannemelijker als oorzaak van de lekkage dan drie exterieure gaten in de luifel. Dit betoog gaat naar het oordeel van het hof niet op. SOS schrijft in haar bericht weliswaar dat zij ook heeft geconstateerd dat een radiatorkraan in het appartement lekt, maar zij noemt dit niet als oorzaak van de lekkage. Het wordt enkel genoemd als punt van aandacht om door te geven aan de cv-installateur. Dat de gaten in de dakbedekking van de luifel aan de buitenzijde van het complex op 9 mei 2018 wel degelijk tot lekkage in het restaurant hebben geleid, blijkt, zoals Ymere heeft aangevoerd, eveneens uit de door haar overgelegde e-mail van 29 november 2019 van de verhuurder aan de schade-expert van de verzekeraar van Ymere, waarin de verhuurder dit expliciet erkent. [appellant] heeft zijn twijfels op dit punt overigens niet nader onderbouwd. 3.15. [appellant] heeft niet betwist dat Ymere niet verantwoordelijk is voor de gebrekkige luifel, omdat zij niet de bezitter van die luifel is. De conclusie moet dan ook zijn dat Ymere evenmin aansprakelijk is voor de lekkage van 9 mei 2018. 3.16. Grief 4 richt zich tegen de hoogte van de schadevergoeding die de rechtbank ter zake van de lekkages van 12 en 13 december 2018 heeft toegewezen (€ 4.200,-) en de afwijzing van een vergoeding voor de lekkage van 19 juli 2020. De rechtbank heeft voor het begroten van de schade van de lekkages van december 2018, veroorzaakt door een defect doucheputje in de badkamer van het appartement van Ymere, aangesloten bij de schadebegroting die is opgenomen in het aanbod tot betaling van een vergoeding van € 4.200,-, exclusief btw, dat de verzekeraar van Ymere op 19 september 2019 ter zake van deze lekkages aan [appellant] heeft gedaan. In deze begroting zijn de kosten voor herstel van schilderwerk en het isoleren van vochtplekken (plafond/alkoven) en de restwaarde van beschadigde airco units en audio speakers opgenomen. De rechtbank heeft voor de lekkage van 19 juli 2020, veroorzaakt door een gescheurde afvoer van het toilet in het appartement van Ymere, geen schadevergoeding toegewezen, omdat [appellant] voor die lekkage al een schadebedrag vergoed heeft gekregen van zijn verzekeraar. Na eiswijziging vordert [appellant] nu een schadevergoeding van € 46.366,25 ter zake van zes, althans drie lekkages. 3.17. [appellant] heeft onder verwijzing naar het door hem in hoger beroep overgelegde rapport van zijn verzekeraar van 28 april 2023 betoogd dat het in de gegeven omstandigheden redelijker is om voor de vaststelling van de schade aan te knopen bij het daarin ter zake van een nieuwe lekkage in januari 2023 vastgestelde schadebedrag van € 27.615,-, exclusief btw. Bij die vaststelling is ook rekening gehouden met € 7.712,- aan huurdersbelang en € 17.603,- aan bedrijfsschade. De rechtbank heeft dat volgens [appellant] ten onrechte niet gedaan, want alle lekkages hebben geleid tot een (tijdelijke) sluiting van zijn restaurant, waardoor hij onder meer omzetverlies en winstderving heeft geleden. De duur van de sluiting van zijn restaurant was bij alle lekkages hetzelfde, zodat ook hier € 7.712,- aan huurdersbelang en € 17.603,- aan bedrijfsschade, tezamen € 25.315,-, in aanmerking moet worden genomen. Nu het in totaal om zes lekkages (met dezelfde oorzaak) gaat, althans drie die aan Ymere kunnen worden toegerekend, vindt [appellant] dat een factor 2 kan worden toegepast. Daarmee komt hij op een schadebedrag van € 50.630,- waarvan, na aftrek van het door Ymere al (op basis van het bestreden vonnis) betaalde bedrag van circa € 4.263,75, het gevorderde bedrag van € 46.366,25 overblijft. Ymere heeft dit een en ander gemotiveerd betwist. 3.18. Het hof is van oordeel dat voor de begroting van de schade ten gevolge van de lekkages van 12 en 13 december 2018 en 19 juli 2020 niet bij het rapport van de verzekeraar van [appellant] van 28 april 2023 kan worden aangesloten. Dit rapport ziet immers op een andere, recentere, lekkage, met een – zo blijkt uit het rapport – andere oorzaak dan het geval was bij de aan de orde zijnde lekkages, te weten een defect aan een warmwaterleiding in het appartement van Ymere. Het staat dus niet zonder meer vast dat [appellant] zijn restaurant na de lekkages van 12 en 13 december 2018 en 19 juli 2020 ook (telkens even lang als na de lekkage waarop het rapport ziet) heeft moeten sluiten. Een nadere toelichting op dit punt ontbreekt echter. De in hoger beroep door [appellant] overgelegde (ongedateerde) video’s van (kennelijk) de lekkages van december 2018 zijn daartoe onvoldoende. Ook cijfers waaruit kan worden afgeleid dat en hoeveel omzetverlies en winstderving [appellant] zou hebben geleden ontbreken. Voor zover [appellant] in dit verband verwijst naar het bij akte door hem overgelegde rapport van NH Consultancy van 14 juni 2024, overweegt het hof dat dit hem niet kan baten. Daarin wordt voor de berekening van zijn omzetverlies volstaan met: “268.846 – 220.684= 48.162 EUR”. Waarop deze getallen zijn gebaseerd en op welke sluiting(en) door lekkage(s) die betrekking hebben blijft onduidelijk. Eveneens is onduidelijk waarom een factor 2 zou moeten worden toegepast; dat de lekkages allemaal dezelfde oorzaak zouden hebben, kan, gezien wat hiervoor over die oorzaken is overwogen, daarvoor in ieder geval geen reden zijn. Niet gebleken is dat [appellant] , zoals hij nog heeft aangevoerd, meer schade had dan hij van zijn verzekeraar voor de lekkage van 19 juli 2020 vergoed heeft gekregen. Hetgeen [appellant] heeft aangevoerd leidt dan ook niet tot een hogere schadevergoeding dan het door de rechtbank toegewezen bedrag. Grief 4 faalt dus ook. 3.19. Voor de rest van de vorderingen die [appellant] bij zijn eiswijziging heeft ingesteld en waartegen Ymere verweer heeft gevoerd, geldt het volgende. Zijn vordering om Ymere te veroordelen om over te gaan tot controle van alle leidingen en afvoeren van het appartement en die te (doen) herstellen is te onbepaald en kan om die reden al niet worden toegewezen. De vorderingen van [appellant] om Ymere te veroordelen om over te gaan tot het (doen) kitten van de doucheput van de badkamer – rond de put is nu gevoegd – en het (doen) herstellen van het kitwerk in de badkamer rond de afvoer van de wastafel kunnen niet worden toegewezen, omdat een grondslag daarvoor ontbreekt. Deze vorderingen tot aanpassing/herstel zien namelijk niet op gebreken waarvan is vastgesteld dat die (na renovatie van de badkamer) een lekkage bij hem hebben veroorzaakt.

De enkele omstandigheid dat de door bevriezing gesprongen leiding zich in het appartement van Ymere bevond, is onvoldoende om het handelen van de oud-huurder (uitdraaien van de verwarming) aan Ymere toe te rekenen. Andere omstandigheden die tot toerekening zouden kunnen leiden heeft [appellant] niet gesteld. 3.13. Voor de oorzaak van de lekkage van 9 mei 2018 wijst [appellant] weer naar het rapport van [naam 2] , waaruit volgens hem blijkt dat ook deze lekkage door de gebrekkige badkamer is veroorzaakt. Onder verwijzing naar het hiervoor onder 2.8 genoemde bericht van SOS van 15 mei 2018, heeft Ymere hiertegen ingebracht dat de oorzaak van deze lekkage is gelegen in drie gaten in de dakbedekking van de tot de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE behorende luifel van het complex. Het hof gaat met de rechtbank ervan uit dat dit inderdaad de oorzaak van de lekkage van 9 mei 2018 is. Dat er een andere oorzaak zou zijn, kan om de hiervoor onder 3.7 genoemde redenen niet op basis van het rapport van [naam 2] worden vastgesteld. 3.14. [appellant] heeft nog aangevoerd dat SOS ook heeft geconstateerd dat de radiatorkraan in het appartement van Ymere lekte. Die kraan bevindt zich boven het restaurant en bij een lek vindt het water zijn weg via de constructieve vloer naar het restaurant. Een lekkende radiatorkraan is volgens [appellant] dan ook veel aannemelijker als oorzaak van de lekkage dan drie exterieure gaten in de luifel. Dit betoog gaat naar het oordeel van het hof niet op. SOS schrijft in haar bericht weliswaar dat zij ook heeft geconstateerd dat een radiatorkraan in het appartement lekt, maar zij noemt dit niet als oorzaak van de lekkage. Het wordt enkel genoemd als punt van aandacht om door te geven aan de cv-installateur. Dat de gaten in de dakbedekking van de luifel aan de buitenzijde van het complex op 9 mei 2018 wel degelijk tot lekkage in het restaurant hebben geleid, blijkt, zoals Ymere heeft aangevoerd, eveneens uit de door haar overgelegde e-mail van 29 november 2019 van de verhuurder aan de schade-expert van de verzekeraar van Ymere, waarin de verhuurder dit expliciet erkent. [appellant] heeft zijn twijfels op dit punt overigens niet nader onderbouwd. 3.15. [appellant] heeft niet betwist dat Ymere niet verantwoordelijk is voor de gebrekkige luifel, omdat zij niet de bezitter van die luifel is. De conclusie moet dan ook zijn dat Ymere evenmin aansprakelijk is voor de lekkage van 9 mei 2018. 3.16. Grief 4 richt zich tegen de hoogte van de schadevergoeding die de rechtbank ter zake van de lekkages van 12 en 13 december 2018 heeft toegewezen (€ 4.200,-) en de afwijzing van een vergoeding voor de lekkage van 19 juli 2020. De rechtbank heeft voor het begroten van de schade van de lekkages van december 2018, veroorzaakt door een defect doucheputje in de badkamer van het appartement van Ymere, aangesloten bij de schadebegroting die is opgenomen in het aanbod tot betaling van een vergoeding van € 4.200,-, exclusief btw, dat de verzekeraar van Ymere op 19 september 2019 ter zake van deze lekkages aan [appellant] heeft gedaan. In deze begroting zijn de kosten voor herstel van schilderwerk en het isoleren van vochtplekken (plafond/alkoven) en de restwaarde van beschadigde airco units en audio speakers opgenomen. De rechtbank heeft voor de lekkage van 19 juli 2020, veroorzaakt door een gescheurde afvoer van het toilet in het appartement van Ymere, geen schadevergoeding toegewezen, omdat [appellant] voor die lekkage al een schadebedrag vergoed heeft gekregen van zijn verzekeraar. Na eiswijziging vordert [appellant] nu een schadevergoeding van € 46.366,25 ter zake van zes, althans drie lekkages. 3.17. [appellant] heeft onder verwijzing naar het door hem in hoger beroep overgelegde rapport van zijn verzekeraar van 28 april 2023 betoogd dat het in de gegeven omstandigheden redelijker is om voor de vaststelling van de schade aan te knopen bij het daarin ter zake van een nieuwe lekkage in januari 2023 vastgestelde schadebedrag van € 27.615,-, exclusief btw. Bij die vaststelling is ook rekening gehouden met € 7.712,- aan huurdersbelang en € 17.603,- aan bedrijfsschade. De rechtbank heeft dat volgens [appellant] ten onrechte niet gedaan, want alle lekkages hebben geleid tot een (tijdelijke) sluiting van zijn restaurant, waardoor hij onder meer omzetverlies en winstderving heeft geleden. De duur van de sluiting van zijn restaurant was bij alle lekkages hetzelfde, zodat ook hier € 7.712,- aan huurdersbelang en € 17.603,- aan bedrijfsschade, tezamen € 25.315,-, in aanmerking moet worden genomen. Nu het in totaal om zes lekkages (met dezelfde oorzaak) gaat, althans drie die aan Ymere kunnen worden toegerekend, vindt [appellant] dat een factor 2 kan worden toegepast. Daarmee komt hij op een schadebedrag van € 50.630,- waarvan, na aftrek van het door Ymere al (op basis van het bestreden vonnis) betaalde bedrag van circa € 4.263,75, het gevorderde bedrag van € 46.366,25 overblijft. Ymere heeft dit een en ander gemotiveerd betwist. 3.18. Het hof is van oordeel dat voor de begroting van de schade ten gevolge van de lekkages van 12 en 13 december 2018 en 19 juli 2020 niet bij het rapport van de verzekeraar van [appellant] van 28 april 2023 kan worden aangesloten. Dit rapport ziet immers op een andere, recentere, lekkage, met een – zo blijkt uit het rapport – andere oorzaak dan het geval was bij de aan de orde zijnde lekkages, te weten een defect aan een warmwaterleiding in het appartement van Ymere. Het staat dus niet zonder meer vast dat [appellant] zijn restaurant na de lekkages van 12 en 13 december 2018 en 19 juli 2020 ook (telkens even lang als na de lekkage waarop het rapport ziet) heeft moeten sluiten. Een nadere toelichting op dit punt ontbreekt echter. De in hoger beroep door [appellant] overgelegde (ongedateerde) video’s van (kennelijk) de lekkages van december 2018 zijn daartoe onvoldoende. Ook cijfers waaruit kan worden afgeleid dat en hoeveel omzetverlies en winstderving [appellant] zou hebben geleden ontbreken. Voor zover [appellant] in dit verband verwijst naar het bij akte door hem overgelegde rapport van NH Consultancy van 14 juni 2024, overweegt het hof dat dit hem niet kan baten. Daarin wordt voor de berekening van zijn omzetverlies volstaan met: “268.846 – 220.684= 48.162 EUR”. Waarop deze getallen zijn gebaseerd en op welke sluiting(en) door lekkage(s) die betrekking hebben blijft onduidelijk. Eveneens is onduidelijk waarom een factor 2 zou moeten worden toegepast; dat de lekkages allemaal dezelfde oorzaak zouden hebben, kan, gezien wat hiervoor over die oorzaken is overwogen, daarvoor in ieder geval geen reden zijn. Niet gebleken is dat [appellant] , zoals hij nog heeft aangevoerd, meer schade had dan hij van zijn verzekeraar voor de lekkage van 19 juli 2020 vergoed heeft gekregen. Hetgeen [appellant] heeft aangevoerd leidt dan ook niet tot een hogere schadevergoeding dan het door de rechtbank toegewezen bedrag. Grief 4 faalt dus ook. 3.19. Voor de rest van de vorderingen die [appellant] bij zijn eiswijziging heeft ingesteld en waartegen Ymere verweer heeft gevoerd, geldt het volgende. Zijn vordering om Ymere te veroordelen om over te gaan tot controle van alle leidingen en afvoeren van het appartement en die te (doen) herstellen is te onbepaald en kan om die reden al niet worden toegewezen. De vorderingen van [appellant] om Ymere te veroordelen om over te gaan tot het (doen) kitten van de doucheput van de badkamer – rond de put is nu gevoegd – en het (doen) herstellen van het kitwerk in de badkamer rond de afvoer van de wastafel kunnen niet worden toegewezen, omdat een grondslag daarvoor ontbreekt. Deze vorderingen tot aanpassing/herstel zien namelijk niet op gebreken waarvan is vastgesteld dat die (na renovatie van de badkamer) een lekkage bij hem hebben veroorzaakt.