ECLI:NL:GHAMS:2024:3241

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/139 12 november 2024 uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 19 december 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/854 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 4 augustus 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak gelegen aan het adres [Straat 1] 1445 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 naar waardepeildatum 1 januari 2014 vastgesteld op € 400.000. 1.2. Het hiertegen gemaakte bezwaar is bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 29 december 2021, ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 19 december 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak tijdig hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een nader stuk ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 september 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De woning betreft een corridorflat met berging en parkeerplaats. De oppervlakte van de woning bedraagt 113 m². 2.2. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 400.000 onder meer een matrix overgelegd. In de matrix zijn onder andere de volgende gegevens opgenomen: (Afbeelding 1) In de matrix heeft de heffingsambtenaar een gemiddelde waarde van het woondeel van de vergelijkingsobjecten per m2 afgeleid van € 3.226.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zijn klacht over de gegevensverstrekking door de heffingsambtenaar in de onderscheiden fases van het geding heeft belanghebbende ter zitting van het Hof ingetrokken.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’): “Wat vindt de rechtbank van deze zaak? 5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 7. Eiser heeft gesteld dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste woonoppervlakten van de vergelijkingsobjecten. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar dit erkend en aanpassingen doorgevoerd. De heffingsambtenaar gaat nu uit van een woonoppervlakte van de [Straat 1] 1419 van 134 m², van de [Straat 2] 104 van 101 m² en van de [Straat 3] 115 van 125 m². Dit leidt tot een m²-prijs van € 3.815,-. 8. Ter zitting heeft eiser zijn beroepsgrond met betrekking tot de hoorzitting en het niet hebben ontvangen van audiobestanden daarvan ingetrokken. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom verder onbesproken. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 9. Eiser stelt zich op het standpunt dat het object [Straat 2] 104 vanwege een behoorlijk verschil in woonoppervlak niet goed vergelijkbaar is en de [Straat 1] 1303 beter vergelijkbaar is met de woning. Ter zitting heeft eiser verder gewezen op het verschil in uitzicht van de [Straat 2] 104 ten opzichte van de woning en de overige vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de woning. Het gaat om appartementen in dezelfde buurt, met een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare uitstraling. Ook de woonoppervlakte van de [Straat 2] 104 (101 m²) acht de rechtbank voldoende vergelijkbaar met dat van de woning (113 m²). Dat het verschil in woonoppervlakte tussen de woning en de [Straat 1] 1303 kleiner is, acht de rechtbank onvoldoende om de [Straat 2] 104 niet bruikbaar te achten. Ook het verschil in uitzicht van de [Straat 2] 104 acht de rechtbank niet zodanig dat het object [Straat 1] 1303 beter vergelijkbaar zou zijn. De voorkeur voor een uitzicht vanaf het [wijk] op de noordkant van [Plaats 1] of [Plaats 2] is immers subjectief. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? 10. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte ligging van de woning gelet op de door het RIVM gemeten geluidskwaliteit. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de ligging van de woning juist als goed is aan te merken en wijst daarbij op het vastgoedrapport van de woning waarin de ligging is beschreven als een ‘toplocatie’, ‘met prachtig uitzicht over [Plaats 1] en de cruiseschepen die hier keren.’ Een potentiële koper zal volgens de heffingsambtenaar geen rekening houden met de geluidsbelasting en dit is dan ook niet waardeverminderend. De rechtbank vindt deze toelichting navolgbaar. De rechtbank overweegt nog dat het standpunt van de heffingsambtenaar wordt geïllustreerd door het verkoopcijfer van het object [Straat 1] 1419, waarvoor ook een slechtere geluidskwaliteit is gemeten. 11. De rechtbank stelt vast dat uit de matrix en de ter zitting doorgevoerde aanpassingen blijkt dat de heffingsambtenaar de woning per vierkante meter (€ 3.173,-) lager heeft gewaardeerd dan de gemiddelde gerealiseerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 3.815,-). Op die manier is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Gelijkheidsbeginsel 12. Eiser heeft verder een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. De objecten [Straat 1] 1447 en 1453 zijn volgens eiser identiek en hebben met € 395.500 een lagere WOZ-waarde. Nu het woonoppervlak van zowel [Straat 1] 1447 als 1453 verschilt van die van de woning, is geen sprake van identieke objecten. De beroepsgrond slaagt daarom naar het oordeel van de rechtbank alleen daarom al niet. Strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel? 13. Eiser voert aan dat geen sprake is van een zorgvuldige voorbereiding van de uitspraak op bezwaar, omdat de heffingsambtenaar geen volledige heroverweging heeft gedaan. De heffingsambtenaar heeft volgens eiser niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de WOZ-waarde van de woning is afgeleid uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten. 14. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop de heffingsambtenaar zijn beslissing heeft gebaseerd. Verder gaat de heffingsambtenaar uitgebreid in op de argumenten van eiser in bezwaar en heeft een hoorzitting plaatsgevonden. In de matrix staat de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel of het motiveringsbeginsel is de rechtbank niet gebleken. Stukken en modelmatige waardebepaling 15. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd in bezwaar de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, zoals de erfpachtcorrecties en grondstaffels. Daarbij kan de heffingsambtenaar niet volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad. Ook zou de heffingsambtenaar volgens eiser een strategische keuze maken welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt. 16. De rechtbank is echter van oordeel dat, wat het toezenden van de gevraagde stukken betreft, geen sprake is van een gebrek. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 blijkt namelijk de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden is om het taxatieverslag toe te sturen, maar dat dit niet geldt voor de overige gegevens die door eiser worden genoemd. 17. De rechtbank verwijst voorts naar de uitspraak van het gerechtshof van 29 juni 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar op onrechtmatige wijze strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten, is niet nader onderbouwd en wordt dan ook door de rechtbank verworpen. Spreidingscoëfficiënten 18. Eiser wijst erop dat in het WOZ-bestand uit 2015 tweederde van de woningverkopen buiten de door de Waarderingskamer toegestane marge (spreiding) valt van min 3 tot plus 4 procent afwijking. De referentieobjecten hebben een afwijkingsratio van bijna alle hoger dan 4%. 19. De rechtbank overweegt dat voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, dat geen voorschrift is waaraan de heffingsambtenaar is gehouden. Dit betoog slaagt niet. Bepaalbaarheid waardevaststelling 20.

25. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Het feit dat de WOZ-waarde in deze zaak is aangevraagd in verband met het aanbod van de gemeente [Z] om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht, maakt dit niet anders. 26. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”

Eerder aangevoerde grieven 5.1. Belanghebbende heeft in het onderhavige hoger beroep een aantal standaard grieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraak van 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen. Oordeel ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.: 1. Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 5.1.2 2. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. 5.6 3. Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde. 5.9 4. Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen. 5.10.3 5. Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen. 5.12 en 5.13 6. De stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 5.14 Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over deze grieven te oordelen. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur/algemene rechtsbeginselen/verdragen 5.2. Het beroep op algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het fair-playbeginsel, het verbod van détournement de pouvoir en/of het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft geen doel. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Belanghebbendes klacht ten aanzien van het gelijkheidsbeginsel (meerderheidsregel) faalt aangezien de door hem daartoe aangedragen gevallen niet identiek of nagenoeg identiek zijn aan de woning (zie overweging 12 van de uitspraak van de rechtbank). Het Hof ziet in al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd evenmin aanleiding voor de conclusie dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met enig geschreven dan wel ongeschreven algemeen rechtsbeginsel dan wel met de bepalingen van de internationale verdragen. WOZ-waarde woning 5.3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 5.3.1. Het Hof stelt daarbij voorop dat: - de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en - het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten; en - doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt. 5.3.2. De heffingsambtenaar heeft aan de in 5.3 vermelde bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van de in 2.2 vermelde matrix. De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten ( [Straat 3] 115, [Straat 1] 1419 en [Straat 2] 104, alle te [Z] ) zijn rond of binnen één jaar na de waardepeildatum verkocht. Wat betreft woningtype, bouwstijl, uitstraling en ligging ( [wijk] , binnen 1.000 m van de woning) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als onderbouwing van de waarde daarvan te dienen. De geringe verschillen in grootte van de woonoppervlakken van de woning en de vergelijkingsobjecten acht het Hof onvoldoende om hier anders over te oordelen. 5.3.3. Belanghebbende heeft in hoger beroep gesteld dat de ligging van het object [Straat 2] 104 vele malen gunstiger is, omdat deze woning niet gelegen is aan een doorgaande weg. De onderhavige woning is gelegen aan een weg met meer verkeersbewegingen. Met hetgeen belanghebbende hier heeft betoogd, is niet aannemelijk dat sprake is van een ligging van de onderhavige woning die met een lagere factor moet worden gewaardeerd.

5.7. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. J-P.R. van den Berg, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.J. Nagel als griffier. De beslissing is op 12 november 2024 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: