ECLI:NL:GHAMS:2024:2626

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/234 5 september 2024 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, gemachtigde: mr. A. Bakker tegen de uitspraak van 1 februari 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/1857 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2019 voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.409.000. 1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 1 februari 2023 het volgende beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): “Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 545, uit te betalen aan eiser; - veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 455, uit te betalen aan eiser; - veroordeelt verweerder en de Minister van Justitie en Veiligheid in de proceskosten van eiser, ieder tot een bedrag van € 418,50, en - draagt verweerder en de Minister van Justitie en Veiligheid op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 24,50.” 1.4. Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 14 maart 2023 en aangevuld bij brief van 18 april 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het Hof heeft op 5 juli 2024 (23.13 uur) een nader stuk van belanghebbende ontvangen. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld: “2. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning met twee dakkapellen. De woning heeft een aangebouwde garage (15 m²) en een aangebouwde berging/schuur (17 m²). De inhoud van de woning is 675 m³ en de oppervlakte van het perceel is 680 m².” 2.2. Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep aan de orde, als volgt overwogen en beslist: “Beoordeling van het geschil 6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 7. Verweerder heeft in de matrix drie vergelijkingsobjecten opgenomen, te weten: [b-straat 1] , [c-straat 1] en [d-straat 1] , alle te [Z] . 8. Deze drie vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type (twee-onder-een-kapwoningen), ligging (in dezelfde buurt) en omvang (ongeveer een gelijk aantal m³) betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat de kavel [d-straat 1] met 250 m² behoorlijk kleiner is en de woonruimte van [c-straat 1] een bovengemiddelde onderhoudstoestand en voorzieningen kent, maakt niet dat ze onvergelijkbaar zijn met de woning. De genoemde verschillen zijn daarvoor in beginsel onvoldoende, mede gezien de overeenkomsten tussen de woning en die objecten. Omdat de vergelijkingsobjecten verschillen vertonen met de woning, is het aan verweerder om aan de hand van de matrix aannemelijk te maken dat met alle verschillen, met name de ligging, de grootte en de waardekenmerken, voldoende rekening is gehouden. 9. Eiser heeft gesteld dat hij meer informatie wil over de in de matrix gehanteerde indexcijfers. In de beroepsfase geldt naar het oordeel van de rechtbank een actieve informatieverschaffing en moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken overleggen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de matrix in beroep het vereiste inzicht gegeven. Er is wat betreft het indexcijfers geen sprake van een “black box”-achtige situatie waarbij sprake is van een besluit dat het resultaat is van een geautomatiseerd proces dat gebaseerd is op ondoorzichtige gegevens, aannames en keuzes die ter controle van de gegevens, aannames en keuzes aan de eiser verstrekt moeten worden (Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het gaat immers om een door een taxateur opgestelde matrix waarin de gehanteerde index zichtbaar is en dus ook gecontroleerd kan worden. 10. De rechtbank overweegt in dit verband voorts dat in de door verweerder overgelegde matrix alle van belang zijnde objectkenmerken van deze vergelijkingsobjecten zijn benoemd: bouwjaar, type woning, waardekenmerken, inhouds- en oppervlaktematen en de prijs per m³. Ook is in de matrix (zoals hiervoor al is overwogen) te zien met welk prijsindexbedrag de op een bepaalde datum overeengekomen verkoopprijs gecorrigeerd is naar de waardepeildatum. Voorts heeft verweerder de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde grondstaffel overgelegd. 11. Eiser stelt voorts dat verweerder verplicht is om naast de matrix nog de bouwtekeningen en de volledige iWOZ-kaarten in het geding te brengen, omdat eiser de juistheid van de in de matrix opgenomen gegevens wil kunnen controleren. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (Gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Datzelfde geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor het overleggen van bouwtekeningen. Dat is slechts anders indien verweerder in het kader van de onderhavige procedure deze informatie heeft ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Daarnaast geldt dat, als eiser van mening is dat de door verweerder in de matrix genoemde kenmerken onjuist zijn en hij deze stelling aannemelijk maakt, het in reactie daarop op de weg kan liggen van verweerder om deze gegevens alsnog te controleren en (als gevolg daarvan) in te brengen. Eiser heeft door het achterwege laten van het geven van een reactie op het verweerschrift deze mogelijkheid aan zich voorbij laten gaan. 12. Uit het vorenstaande leidt de rechtbank af dat in de matrix van verweerder voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, met name waar het gaat om de ligging en de waardekenmerken (zogenoemde KOUDV-factoren). Dat de woning een mindere isolatie heeft en daarmee in onvoldoende mate rekening is gehouden, heeft verweerder voldoende weersproken. De vergelijkingsobjecten zijn alle woningen van een vergelijkbare leeftijd zodat er – zonder nader bewijs – van wordt uitgegaan dat zij een vergelijkbare mate van isolatie kennen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met dit alles aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en is hij daarmee tevens in de op hem rustende bewijslast geslaagd. 13. Hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De rechtbank overweegt daartoe het volgende. 14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser de door hem bepleite waarden niet aannemelijk gemaakt. Eiser komt tot de waarde van € 1.277.000 op basis van de kubieke meterprijzen van de vergelijkingsobjecten [b-straat 1] en [d-straat 1] , maar niet aan de hand van de gecorrigeerde transactieprijs per m³ (stap 3 in de schematische weergave waardeopbouw) maar aan de hand van de transactieprijs per m³ (stap 2 in de schematische weergave waardeopbouw). Volgens eiser lijkt verweerder zich op het standpunt te stellen dat er in de huidige overspannen huizenmarkt geen redenen zijn voor het verdisconteren van de onderlinge verschillen van – kort gezegd – KOUDV-factoren. Verweerders taxateur heeft dit standpunt ter zitting gemotiveerd weersproken door erop te wijzen dat uit de onderhavige matrix ook blijkt dat voor een woning bij slecht onderhoud de verkoopprijs lager is dan bij een woning waarbij het onderhoud beter is. Voorts blijkt ook uit de twee door verweerder overgelegde Permanente Marktanalyse Formulieren dat na aankoop de kopers nog forse bedragen hebben geïnvesteerd ter verbetering van het onderhoud en de kwaliteit van de woningen. Aan het vorenstaande doet niet af dat het bij de uitspraak op bezwaar gevoegde taxatieadvies staat vermeld dat het enkel ontbreken van een goede isolatie vaker voorkomt bij dit soort woningen en dat dit in de huidige overspannen woningmarkt geen beletsel is voor potentiële kopers. Dat wil niet zeggen dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de mindere isolatie van de woning, want dit geldt in gelijke mate voor de vergelijkingsobjecten. Deze woningen zijn immers alle in de jaren dertig van de vorige eeuw gebouwd, een tijd waarin isolatie minder belangrijk was dan heden ten dagen het geval is met de hogere energieprijzen. De subsidiair gestelde waarde van € 1.389.000 heeft eiser gebaseerd op alleen de in de matrix opgenomen informatie over [b-straat 1] . Zoals hiervoor overwogen mag verweerder echter ook rekening houden met de andere twee vergelijkingscijfers. Door het zich enkel baseren op de [b-straat 1] is de subsidiair door eiser gestelde waarde minder realistisch.”

Verzoek geheimhouding 5.1. In de procedure bij de rechtbank heeft de heffingsambtenaar een op de zaak betrekking hebbende stuk overgelegd (‘Inlichtingenformulier verkoopgegevens woning’). De heffingsambtenaar heeft daarbij met een beroep op geheimhouding als bedoeld in artikel 8:29 van de Awb enkele passages van dit stuk onleesbaar gemaakt (geanonimiseerd). De geheimhoudingskamer van de rechtbank heeft op 2 december 2022 uitspraak gedaan en beslist dat de door de heffingsambtenaar gevraagde beperking van de kennisneming gerechtvaardigd is. Belanghebbende heeft ermee ingestemd dat de rechtbank uitspraak doet op grond van de ongeschoonde versies van de stukken. Bij het Hof hebben partijen aangegeven zich te kunnen vinden in de beslissing van de geheimhoudingskamer van de rechtbank en dat het verzoek van de heffingsambtenaar niet meer in geschil is tussen partijen. Onderbouwing keuze vergelijkingsobjecten 5.2. Belanghebbende voert met een beroep op het arrest van 3 maart 2023 (ECLI:NL:HR:2023:332) aan dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobjecten dient te gebruiken in zijn waardebepaling. Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar niet gehouden is om zijn keuze voor bepaalde vergelijkingsobjecten te onderbouwen; hij hoeft zich niet te verantwoorden voor de door hem gekozen bewijsmiddelen. Voorts acht het Hof de door belanghebbende aangedragen drie alternatieve objecten ook niet beter geschikt als zijnde vergelijkingsmateriaal dan de door de heffingsambtenaar gekozen objecten. In dat kader overweegt het Hof dat [c-straat 2] in tegenstelling tot de objecten van de heffingsambtenaar een ander woningtype betreft (namelijk een vrijstaande villa) en dat [e-straat 1] en Johan [f-straat 1] in tegenstelling tot de objecten van de heffingsambtenaar zijn gelegen in andere delen van [Z] , dicht tegen de gemeentegrens van [A] aan. De objecten van de heffingsambtenaar zijn derhalve alle drie beter geschikt als vergelijkingsmateriaal. WOZ-waarde 5.3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof stelt voorts bij zijn beoordeling voorop dat (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden slechts een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken, en (ii) bij de vaststelling van de waarde gaat het – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere objecten). Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De heffingsambtenaar heeft aan deze bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van een matrix. De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten ( [b-straat 1] , [c-straat 1] en [d-straat 1] , alle drie gelegen te [Z] ) zijn kort voor of na de waardepeildatum verkocht. 5.4. Het Hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden tot de juiste beslissing aangaande de waarde is gekomen (rechtsoverwegingen 7 tot en met 14) en neemt de overwegingen van de rechtbank over. Ter aanvulling overweegt het Hof nog het volgende. 5.5. Belanghebbende betwist in hoger beroep niet langer de geschiktheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten, maar voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden de juiste secundaire objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten, in het bijzonder de kwalificaties voor onderhoud en voorzieningen van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft onderhoud en voorzieningen bij [b-straat 1] gekwalificeerd als ‘2’. Belanghebbende voert aan dat onderhoud en voorzieningen gekwalificeerd moeten worden als ‘3’. De heffingsambtenaar heeft zich voor de kwalificatie ‘2’ onder meer gebaseerd op het inlichtingenformulier van de koper van dit vergelijkingsobject. Uit het formulier en informatie afkomstig van de koper blijkt dat alle leidingen en verwarmingsinstallatie na de aankoop zijn vervangen. De kosten van de renovatie werden geschat op € 80.000. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de kopers hebben verklaard dat de badkamer, keuken en alle plafonds vervangen zijn, net zoals een aantal deuren en kozijnen. De heffingsambtenaar is van mening dat de gehanteerde aftrek van € 88.939 voor onderhoud en voorzieningen niet te hoog is. 5.6. Met betrekking tot [c-straat 1] heeft de heffingsambtenaar onderhoud en voorzieningen gekwalificeerd als een ‘4’. Belanghebbende voert aan dat voor die kenmerken een ‘5’ moet worden toegekend, omdat het vergelijkingsobject zeer luxe is gerenoveerd. Belanghebbende verwijst naar de iWOZ-gegevens en foto’s die hij heeft overgelegd om aan te tonen dat sprake is van een uitzonderlijk luxe woning. Voorts heeft belanghebbende in zijn matrix een correctie voor de kwalificatie ‘5’ doorgevoerd van 144%. De heffingsambtenaar betwist niet dat dit vergelijkingsobject een woning in een bovengemiddelde staat betreft, maar is van mening dat een ‘4’ voor onderhoud en voorzieningen volstaat. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met een correctie van € 104.313 en die correctie is volgens hem gerechtvaardigd. De gecorrigeerde prijs per m3 van dit vergelijkingsobject is € 959,20, wat dicht ligt bij de gemiddelde prijs per m3 is € 939,07. De heffingsambtenaar merkt op dat het van belang is wat een potentiële koper bereid is te betalen voor een woning in een bovengemiddelde staat van onderhoud. 5.7. Met betrekking tot [d-straat 1] heeft de heffingsambtenaar onderhoud en voorzieningen gekwalificeerd als een ‘2’ respectievelijk een ‘1’. Belanghebbende voert aan dat voor die kenmerken een ‘3’ moet worden toegekend. De heffingsambtenaar verwijst naar het inlichtingenformulier dat de kopers hebben verstrekt. De kopers hebben aangegeven dat de woning gerenoveerd is voor een bedrag van € 150.000, waarbij onder meer het elektra, de badkamer, wc’s en plafonds zijn vervangen. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met een correctie van € 159.025. 5.8. Het Hof acht (met de rechtbank) de gebruikte vergelijkingsobjecten bruikbaar en volgt de toelichting van de heffingsambtenaar over de secundaire objectkenmerken. De stelling van belanghebbende dat de vergelijkingsobjecten [b-straat 1] en [d-straat 1] een gemiddelde staat van onderhoud en voorzieningen hebben, kan het Hof niet volgen gelet op de (kosten van de) renovaties en verklaringen van de kopers. Het Hof wijst het betoog van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de kosten van de renovaties slechts voor 60% mag meetellen (de ‘60%-regel’), af. Veel van de gemaakte kosten zien namelijk op noodzakelijke, niet-cosmetische verbeteringen van de vergelijkingsobjecten [b-straat 1] en [d-straat 1] .

5.11. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, C.J. Hummel en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/234 5 september 2024 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, gemachtigde: mr. A. Bakker tegen de uitspraak van 1 februari 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/1857 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2019 voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.409.000. 1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 1 februari 2023 het volgende beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): “Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 545, uit te betalen aan eiser; - veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 455, uit te betalen aan eiser; - veroordeelt verweerder en de Minister van Justitie en Veiligheid in de proceskosten van eiser, ieder tot een bedrag van € 418,50, en - draagt verweerder en de Minister van Justitie en Veiligheid op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 24,50.” 1.4. Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 14 maart 2023 en aangevuld bij brief van 18 april 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het Hof heeft op 5 juli 2024 (23.13 uur) een nader stuk van belanghebbende ontvangen. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld: “2. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning met twee dakkapellen. De woning heeft een aangebouwde garage (15 m²) en een aangebouwde berging/schuur (17 m²). De inhoud van de woning is 675 m³ en de oppervlakte van het perceel is 680 m².” 2.2. Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep aan de orde, als volgt overwogen en beslist: “Beoordeling van het geschil 6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 7. Verweerder heeft in de matrix drie vergelijkingsobjecten opgenomen, te weten: [b-straat 1] , [c-straat 1] en [d-straat 1] , alle te [Z] . 8. Deze drie vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type (twee-onder-een-kapwoningen), ligging (in dezelfde buurt) en omvang (ongeveer een gelijk aantal m³) betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat de kavel [d-straat 1] met 250 m² behoorlijk kleiner is en de woonruimte van [c-straat 1] een bovengemiddelde onderhoudstoestand en voorzieningen kent, maakt niet dat ze onvergelijkbaar zijn met de woning. De genoemde verschillen zijn daarvoor in beginsel onvoldoende, mede gezien de overeenkomsten tussen de woning en die objecten. Omdat de vergelijkingsobjecten verschillen vertonen met de woning, is het aan verweerder om aan de hand van de matrix aannemelijk te maken dat met alle verschillen, met name de ligging, de grootte en de waardekenmerken, voldoende rekening is gehouden. 9. Eiser heeft gesteld dat hij meer informatie wil over de in de matrix gehanteerde indexcijfers. In de beroepsfase geldt naar het oordeel van de rechtbank een actieve informatieverschaffing en moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken overleggen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de matrix in beroep het vereiste inzicht gegeven. Er is wat betreft het indexcijfers geen sprake van een “black box”-achtige situatie waarbij sprake is van een besluit dat het resultaat is van een geautomatiseerd proces dat gebaseerd is op ondoorzichtige gegevens, aannames en keuzes die ter controle van de gegevens, aannames en keuzes aan de eiser verstrekt moeten worden (Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het gaat immers om een door een taxateur opgestelde matrix waarin de gehanteerde index zichtbaar is en dus ook gecontroleerd kan worden. 10. De rechtbank overweegt in dit verband voorts dat in de door verweerder overgelegde matrix alle van belang zijnde objectkenmerken van deze vergelijkingsobjecten zijn benoemd: bouwjaar, type woning, waardekenmerken, inhouds- en oppervlaktematen en de prijs per m³. Ook is in de matrix (zoals hiervoor al is overwogen) te zien met welk prijsindexbedrag de op een bepaalde datum overeengekomen verkoopprijs gecorrigeerd is naar de waardepeildatum. Voorts heeft verweerder de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde grondstaffel overgelegd. 11. Eiser stelt voorts dat verweerder verplicht is om naast de matrix nog de bouwtekeningen en de volledige iWOZ-kaarten in het geding te brengen, omdat eiser de juistheid van de in de matrix opgenomen gegevens wil kunnen controleren. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (Gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Datzelfde geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor het overleggen van bouwtekeningen. Dat is slechts anders indien verweerder in het kader van de onderhavige procedure deze informatie heeft ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Daarnaast geldt dat, als eiser van mening is dat de door verweerder in de matrix genoemde kenmerken onjuist zijn en hij deze stelling aannemelijk maakt, het in reactie daarop op de weg kan liggen van verweerder om deze gegevens alsnog te controleren en (als gevolg daarvan) in te brengen. Eiser heeft door het achterwege laten van het geven van een reactie op het verweerschrift deze mogelijkheid aan zich voorbij laten gaan. 12. Uit het vorenstaande leidt de rechtbank af dat in de matrix van verweerder voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, met name waar het gaat om de ligging en de waardekenmerken (zogenoemde KOUDV-factoren). Dat de woning een mindere isolatie heeft en daarmee in onvoldoende mate rekening is gehouden, heeft verweerder voldoende weersproken. De vergelijkingsobjecten zijn alle woningen van een vergelijkbare leeftijd zodat er – zonder nader bewijs – van wordt uitgegaan dat zij een vergelijkbare mate van isolatie kennen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met dit alles aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en is hij daarmee tevens in de op hem rustende bewijslast geslaagd. 13. Hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De rechtbank overweegt daartoe het volgende. 14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser de door hem bepleite waarden niet aannemelijk gemaakt. Eiser komt tot de waarde van € 1.277.000 op basis van de kubieke meterprijzen van de vergelijkingsobjecten [b-straat 1] en [d-straat 1] , maar niet aan de hand van de gecorrigeerde transactieprijs per m³ (stap 3 in de schematische weergave waardeopbouw) maar aan de hand van de transactieprijs per m³ (stap 2 in de schematische weergave waardeopbouw). Volgens eiser lijkt verweerder zich op het standpunt te stellen dat er in de huidige overspannen huizenmarkt geen redenen zijn voor het verdisconteren van de onderlinge verschillen van – kort gezegd – KOUDV-factoren. Verweerders taxateur heeft dit standpunt ter zitting gemotiveerd weersproken door erop te wijzen dat uit de onderhavige matrix ook blijkt dat voor een woning bij slecht onderhoud de verkoopprijs lager is dan bij een woning waarbij het onderhoud beter is. Voorts blijkt ook uit de twee door verweerder overgelegde Permanente Marktanalyse Formulieren dat na aankoop de kopers nog forse bedragen hebben geïnvesteerd ter verbetering van het onderhoud en de kwaliteit van de woningen. Aan het vorenstaande doet niet af dat het bij de uitspraak op bezwaar gevoegde taxatieadvies staat vermeld dat het enkel ontbreken van een goede isolatie vaker voorkomt bij dit soort woningen en dat dit in de huidige overspannen woningmarkt geen beletsel is voor potentiële kopers. Dat wil niet zeggen dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de mindere isolatie van de woning, want dit geldt in gelijke mate voor de vergelijkingsobjecten. Deze woningen zijn immers alle in de jaren dertig van de vorige eeuw gebouwd, een tijd waarin isolatie minder belangrijk was dan heden ten dagen het geval is met de hogere energieprijzen. De subsidiair gestelde waarde van € 1.389.000 heeft eiser gebaseerd op alleen de in de matrix opgenomen informatie over [b-straat 1] . Zoals hiervoor overwogen mag verweerder echter ook rekening houden met de andere twee vergelijkingscijfers. Door het zich enkel baseren op de [b-straat 1] is de subsidiair door eiser gestelde waarde minder realistisch.”

Verzoek geheimhouding 5.1. In de procedure bij de rechtbank heeft de heffingsambtenaar een op de zaak betrekking hebbende stuk overgelegd (‘Inlichtingenformulier verkoopgegevens woning’). De heffingsambtenaar heeft daarbij met een beroep op geheimhouding als bedoeld in artikel 8:29 van de Awb enkele passages van dit stuk onleesbaar gemaakt (geanonimiseerd). De geheimhoudingskamer van de rechtbank heeft op 2 december 2022 uitspraak gedaan en beslist dat de door de heffingsambtenaar gevraagde beperking van de kennisneming gerechtvaardigd is. Belanghebbende heeft ermee ingestemd dat de rechtbank uitspraak doet op grond van de ongeschoonde versies van de stukken. Bij het Hof hebben partijen aangegeven zich te kunnen vinden in de beslissing van de geheimhoudingskamer van de rechtbank en dat het verzoek van de heffingsambtenaar niet meer in geschil is tussen partijen. Onderbouwing keuze vergelijkingsobjecten 5.2. Belanghebbende voert met een beroep op het arrest van 3 maart 2023 (ECLI:NL:HR:2023:332) aan dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobjecten dient te gebruiken in zijn waardebepaling. Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar niet gehouden is om zijn keuze voor bepaalde vergelijkingsobjecten te onderbouwen; hij hoeft zich niet te verantwoorden voor de door hem gekozen bewijsmiddelen. Voorts acht het Hof de door belanghebbende aangedragen drie alternatieve objecten ook niet beter geschikt als zijnde vergelijkingsmateriaal dan de door de heffingsambtenaar gekozen objecten. In dat kader overweegt het Hof dat [c-straat 2] in tegenstelling tot de objecten van de heffingsambtenaar een ander woningtype betreft (namelijk een vrijstaande villa) en dat [e-straat 1] en Johan [f-straat 1] in tegenstelling tot de objecten van de heffingsambtenaar zijn gelegen in andere delen van [Z] , dicht tegen de gemeentegrens van [A] aan. De objecten van de heffingsambtenaar zijn derhalve alle drie beter geschikt als vergelijkingsmateriaal. WOZ-waarde 5.3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof stelt voorts bij zijn beoordeling voorop dat (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden slechts een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken, en (ii) bij de vaststelling van de waarde gaat het – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere objecten). Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De heffingsambtenaar heeft aan deze bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van een matrix. De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten ( [b-straat 1] , [c-straat 1] en [d-straat 1] , alle drie gelegen te [Z] ) zijn kort voor of na de waardepeildatum verkocht. 5.4. Het Hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden tot de juiste beslissing aangaande de waarde is gekomen (rechtsoverwegingen 7 tot en met 14) en neemt de overwegingen van de rechtbank over. Ter aanvulling overweegt het Hof nog het volgende. 5.5. Belanghebbende betwist in hoger beroep niet langer de geschiktheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten, maar voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden de juiste secundaire objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten, in het bijzonder de kwalificaties voor onderhoud en voorzieningen van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft onderhoud en voorzieningen bij [b-straat 1] gekwalificeerd als ‘2’. Belanghebbende voert aan dat onderhoud en voorzieningen gekwalificeerd moeten worden als ‘3’. De heffingsambtenaar heeft zich voor de kwalificatie ‘2’ onder meer gebaseerd op het inlichtingenformulier van de koper van dit vergelijkingsobject. Uit het formulier en informatie afkomstig van de koper blijkt dat alle leidingen en verwarmingsinstallatie na de aankoop zijn vervangen. De kosten van de renovatie werden geschat op € 80.000. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de kopers hebben verklaard dat de badkamer, keuken en alle plafonds vervangen zijn, net zoals een aantal deuren en kozijnen. De heffingsambtenaar is van mening dat de gehanteerde aftrek van € 88.939 voor onderhoud en voorzieningen niet te hoog is. 5.6. Met betrekking tot [c-straat 1] heeft de heffingsambtenaar onderhoud en voorzieningen gekwalificeerd als een ‘4’. Belanghebbende voert aan dat voor die kenmerken een ‘5’ moet worden toegekend, omdat het vergelijkingsobject zeer luxe is gerenoveerd. Belanghebbende verwijst naar de iWOZ-gegevens en foto’s die hij heeft overgelegd om aan te tonen dat sprake is van een uitzonderlijk luxe woning. Voorts heeft belanghebbende in zijn matrix een correctie voor de kwalificatie ‘5’ doorgevoerd van 144%. De heffingsambtenaar betwist niet dat dit vergelijkingsobject een woning in een bovengemiddelde staat betreft, maar is van mening dat een ‘4’ voor onderhoud en voorzieningen volstaat. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met een correctie van € 104.313 en die correctie is volgens hem gerechtvaardigd. De gecorrigeerde prijs per m3 van dit vergelijkingsobject is € 959,20, wat dicht ligt bij de gemiddelde prijs per m3 is € 939,07. De heffingsambtenaar merkt op dat het van belang is wat een potentiële koper bereid is te betalen voor een woning in een bovengemiddelde staat van onderhoud. 5.7. Met betrekking tot [d-straat 1] heeft de heffingsambtenaar onderhoud en voorzieningen gekwalificeerd als een ‘2’ respectievelijk een ‘1’. Belanghebbende voert aan dat voor die kenmerken een ‘3’ moet worden toegekend. De heffingsambtenaar verwijst naar het inlichtingenformulier dat de kopers hebben verstrekt. De kopers hebben aangegeven dat de woning gerenoveerd is voor een bedrag van € 150.000, waarbij onder meer het elektra, de badkamer, wc’s en plafonds zijn vervangen. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met een correctie van € 159.025. 5.8. Het Hof acht (met de rechtbank) de gebruikte vergelijkingsobjecten bruikbaar en volgt de toelichting van de heffingsambtenaar over de secundaire objectkenmerken. De stelling van belanghebbende dat de vergelijkingsobjecten [b-straat 1] en [d-straat 1] een gemiddelde staat van onderhoud en voorzieningen hebben, kan het Hof niet volgen gelet op de (kosten van de) renovaties en verklaringen van de kopers. Het Hof wijst het betoog van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de kosten van de renovaties slechts voor 60% mag meetellen (de ‘60%-regel’), af. Veel van de gemaakte kosten zien namelijk op noodzakelijke, niet-cosmetische verbeteringen van de vergelijkingsobjecten [b-straat 1] en [d-straat 1] .

5.11. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, C.J. Hummel en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/234 5 september 2024 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, gemachtigde: mr. A. Bakker tegen de uitspraak van 1 februari 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/1857 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2019 voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.409.000. 1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 1 februari 2023 het volgende beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): “Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 545, uit te betalen aan eiser; - veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 455, uit te betalen aan eiser; - veroordeelt verweerder en de Minister van Justitie en Veiligheid in de proceskosten van eiser, ieder tot een bedrag van € 418,50, en - draagt verweerder en de Minister van Justitie en Veiligheid op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 24,50.” 1.4. Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 14 maart 2023 en aangevuld bij brief van 18 april 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het Hof heeft op 5 juli 2024 (23.13 uur) een nader stuk van belanghebbende ontvangen. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld: “2. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning met twee dakkapellen. De woning heeft een aangebouwde garage (15 m²) en een aangebouwde berging/schuur (17 m²). De inhoud van de woning is 675 m³ en de oppervlakte van het perceel is 680 m².” 2.2. Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep aan de orde, als volgt overwogen en beslist: “Beoordeling van het geschil 6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 7. Verweerder heeft in de matrix drie vergelijkingsobjecten opgenomen, te weten: [b-straat 1] , [c-straat 1] en [d-straat 1] , alle te [Z] . 8. Deze drie vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type (twee-onder-een-kapwoningen), ligging (in dezelfde buurt) en omvang (ongeveer een gelijk aantal m³) betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat de kavel [d-straat 1] met 250 m² behoorlijk kleiner is en de woonruimte van [c-straat 1] een bovengemiddelde onderhoudstoestand en voorzieningen kent, maakt niet dat ze onvergelijkbaar zijn met de woning. De genoemde verschillen zijn daarvoor in beginsel onvoldoende, mede gezien de overeenkomsten tussen de woning en die objecten. Omdat de vergelijkingsobjecten verschillen vertonen met de woning, is het aan verweerder om aan de hand van de matrix aannemelijk te maken dat met alle verschillen, met name de ligging, de grootte en de waardekenmerken, voldoende rekening is gehouden. 9. Eiser heeft gesteld dat hij meer informatie wil over de in de matrix gehanteerde indexcijfers. In de beroepsfase geldt naar het oordeel van de rechtbank een actieve informatieverschaffing en moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken overleggen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de matrix in beroep het vereiste inzicht gegeven. Er is wat betreft het indexcijfers geen sprake van een “black box”-achtige situatie waarbij sprake is van een besluit dat het resultaat is van een geautomatiseerd proces dat gebaseerd is op ondoorzichtige gegevens, aannames en keuzes die ter controle van de gegevens, aannames en keuzes aan de eiser verstrekt moeten worden (Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het gaat immers om een door een taxateur opgestelde matrix waarin de gehanteerde index zichtbaar is en dus ook gecontroleerd kan worden. 10. De rechtbank overweegt in dit verband voorts dat in de door verweerder overgelegde matrix alle van belang zijnde objectkenmerken van deze vergelijkingsobjecten zijn benoemd: bouwjaar, type woning, waardekenmerken, inhouds- en oppervlaktematen en de prijs per m³. Ook is in de matrix (zoals hiervoor al is overwogen) te zien met welk prijsindexbedrag de op een bepaalde datum overeengekomen verkoopprijs gecorrigeerd is naar de waardepeildatum. Voorts heeft verweerder de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde grondstaffel overgelegd. 11. Eiser stelt voorts dat verweerder verplicht is om naast de matrix nog de bouwtekeningen en de volledige iWOZ-kaarten in het geding te brengen, omdat eiser de juistheid van de in de matrix opgenomen gegevens wil kunnen controleren. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (Gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Datzelfde geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor het overleggen van bouwtekeningen. Dat is slechts anders indien verweerder in het kader van de onderhavige procedure deze informatie heeft ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Daarnaast geldt dat, als eiser van mening is dat de door verweerder in de matrix genoemde kenmerken onjuist zijn en hij deze stelling aannemelijk maakt, het in reactie daarop op de weg kan liggen van verweerder om deze gegevens alsnog te controleren en (als gevolg daarvan) in te brengen. Eiser heeft door het achterwege laten van het geven van een reactie op het verweerschrift deze mogelijkheid aan zich voorbij laten gaan. 12. Uit het vorenstaande leidt de rechtbank af dat in de matrix van verweerder voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, met name waar het gaat om de ligging en de waardekenmerken (zogenoemde KOUDV-factoren). Dat de woning een mindere isolatie heeft en daarmee in onvoldoende mate rekening is gehouden, heeft verweerder voldoende weersproken. De vergelijkingsobjecten zijn alle woningen van een vergelijkbare leeftijd zodat er – zonder nader bewijs – van wordt uitgegaan dat zij een vergelijkbare mate van isolatie kennen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met dit alles aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en is hij daarmee tevens in de op hem rustende bewijslast geslaagd. 13. Hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De rechtbank overweegt daartoe het volgende. 14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser de door hem bepleite waarden niet aannemelijk gemaakt. Eiser komt tot de waarde van € 1.277.000 op basis van de kubieke meterprijzen van de vergelijkingsobjecten [b-straat 1] en [d-straat 1] , maar niet aan de hand van de gecorrigeerde transactieprijs per m³ (stap 3 in de schematische weergave waardeopbouw) maar aan de hand van de transactieprijs per m³ (stap 2 in de schematische weergave waardeopbouw). Volgens eiser lijkt verweerder zich op het standpunt te stellen dat er in de huidige overspannen huizenmarkt geen redenen zijn voor het verdisconteren van de onderlinge verschillen van – kort gezegd – KOUDV-factoren. Verweerders taxateur heeft dit standpunt ter zitting gemotiveerd weersproken door erop te wijzen dat uit de onderhavige matrix ook blijkt dat voor een woning bij slecht onderhoud de verkoopprijs lager is dan bij een woning waarbij het onderhoud beter is. Voorts blijkt ook uit de twee door verweerder overgelegde Permanente Marktanalyse Formulieren dat na aankoop de kopers nog forse bedragen hebben geïnvesteerd ter verbetering van het onderhoud en de kwaliteit van de woningen. Aan het vorenstaande doet niet af dat het bij de uitspraak op bezwaar gevoegde taxatieadvies staat vermeld dat het enkel ontbreken van een goede isolatie vaker voorkomt bij dit soort woningen en dat dit in de huidige overspannen woningmarkt geen beletsel is voor potentiële kopers. Dat wil niet zeggen dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de mindere isolatie van de woning, want dit geldt in gelijke mate voor de vergelijkingsobjecten. Deze woningen zijn immers alle in de jaren dertig van de vorige eeuw gebouwd, een tijd waarin isolatie minder belangrijk was dan heden ten dagen het geval is met de hogere energieprijzen. De subsidiair gestelde waarde van € 1.389.000 heeft eiser gebaseerd op alleen de in de matrix opgenomen informatie over [b-straat 1] . Zoals hiervoor overwogen mag verweerder echter ook rekening houden met de andere twee vergelijkingscijfers. Door het zich enkel baseren op de [b-straat 1] is de subsidiair door eiser gestelde waarde minder realistisch.”

Verzoek geheimhouding 5.1. In de procedure bij de rechtbank heeft de heffingsambtenaar een op de zaak betrekking hebbende stuk overgelegd (‘Inlichtingenformulier verkoopgegevens woning’). De heffingsambtenaar heeft daarbij met een beroep op geheimhouding als bedoeld in artikel 8:29 van de Awb enkele passages van dit stuk onleesbaar gemaakt (geanonimiseerd). De geheimhoudingskamer van de rechtbank heeft op 2 december 2022 uitspraak gedaan en beslist dat de door de heffingsambtenaar gevraagde beperking van de kennisneming gerechtvaardigd is. Belanghebbende heeft ermee ingestemd dat de rechtbank uitspraak doet op grond van de ongeschoonde versies van de stukken. Bij het Hof hebben partijen aangegeven zich te kunnen vinden in de beslissing van de geheimhoudingskamer van de rechtbank en dat het verzoek van de heffingsambtenaar niet meer in geschil is tussen partijen. Onderbouwing keuze vergelijkingsobjecten 5.2. Belanghebbende voert met een beroep op het arrest van 3 maart 2023 (ECLI:NL:HR:2023:332) aan dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobjecten dient te gebruiken in zijn waardebepaling. Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar niet gehouden is om zijn keuze voor bepaalde vergelijkingsobjecten te onderbouwen; hij hoeft zich niet te verantwoorden voor de door hem gekozen bewijsmiddelen. Voorts acht het Hof de door belanghebbende aangedragen drie alternatieve objecten ook niet beter geschikt als zijnde vergelijkingsmateriaal dan de door de heffingsambtenaar gekozen objecten. In dat kader overweegt het Hof dat [c-straat 2] in tegenstelling tot de objecten van de heffingsambtenaar een ander woningtype betreft (namelijk een vrijstaande villa) en dat [e-straat 1] en Johan [f-straat 1] in tegenstelling tot de objecten van de heffingsambtenaar zijn gelegen in andere delen van [Z] , dicht tegen de gemeentegrens van [A] aan. De objecten van de heffingsambtenaar zijn derhalve alle drie beter geschikt als vergelijkingsmateriaal. WOZ-waarde 5.3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof stelt voorts bij zijn beoordeling voorop dat (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden slechts een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken, en (ii) bij de vaststelling van de waarde gaat het – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere objecten). Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De heffingsambtenaar heeft aan deze bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van een matrix. De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten ( [b-straat 1] , [c-straat 1] en [d-straat 1] , alle drie gelegen te [Z] ) zijn kort voor of na de waardepeildatum verkocht. 5.4. Het Hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden tot de juiste beslissing aangaande de waarde is gekomen (rechtsoverwegingen 7 tot en met 14) en neemt de overwegingen van de rechtbank over. Ter aanvulling overweegt het Hof nog het volgende. 5.5. Belanghebbende betwist in hoger beroep niet langer de geschiktheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten, maar voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden de juiste secundaire objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten, in het bijzonder de kwalificaties voor onderhoud en voorzieningen van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft onderhoud en voorzieningen bij [b-straat 1] gekwalificeerd als ‘2’. Belanghebbende voert aan dat onderhoud en voorzieningen gekwalificeerd moeten worden als ‘3’. De heffingsambtenaar heeft zich voor de kwalificatie ‘2’ onder meer gebaseerd op het inlichtingenformulier van de koper van dit vergelijkingsobject. Uit het formulier en informatie afkomstig van de koper blijkt dat alle leidingen en verwarmingsinstallatie na de aankoop zijn vervangen. De kosten van de renovatie werden geschat op € 80.000. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de kopers hebben verklaard dat de badkamer, keuken en alle plafonds vervangen zijn, net zoals een aantal deuren en kozijnen. De heffingsambtenaar is van mening dat de gehanteerde aftrek van € 88.939 voor onderhoud en voorzieningen niet te hoog is. 5.6. Met betrekking tot [c-straat 1] heeft de heffingsambtenaar onderhoud en voorzieningen gekwalificeerd als een ‘4’. Belanghebbende voert aan dat voor die kenmerken een ‘5’ moet worden toegekend, omdat het vergelijkingsobject zeer luxe is gerenoveerd. Belanghebbende verwijst naar de iWOZ-gegevens en foto’s die hij heeft overgelegd om aan te tonen dat sprake is van een uitzonderlijk luxe woning. Voorts heeft belanghebbende in zijn matrix een correctie voor de kwalificatie ‘5’ doorgevoerd van 144%. De heffingsambtenaar betwist niet dat dit vergelijkingsobject een woning in een bovengemiddelde staat betreft, maar is van mening dat een ‘4’ voor onderhoud en voorzieningen volstaat. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met een correctie van € 104.313 en die correctie is volgens hem gerechtvaardigd. De gecorrigeerde prijs per m3 van dit vergelijkingsobject is € 959,20, wat dicht ligt bij de gemiddelde prijs per m3 is € 939,07. De heffingsambtenaar merkt op dat het van belang is wat een potentiële koper bereid is te betalen voor een woning in een bovengemiddelde staat van onderhoud. 5.7. Met betrekking tot [d-straat 1] heeft de heffingsambtenaar onderhoud en voorzieningen gekwalificeerd als een ‘2’ respectievelijk een ‘1’. Belanghebbende voert aan dat voor die kenmerken een ‘3’ moet worden toegekend. De heffingsambtenaar verwijst naar het inlichtingenformulier dat de kopers hebben verstrekt. De kopers hebben aangegeven dat de woning gerenoveerd is voor een bedrag van € 150.000, waarbij onder meer het elektra, de badkamer, wc’s en plafonds zijn vervangen. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met een correctie van € 159.025. 5.8. Het Hof acht (met de rechtbank) de gebruikte vergelijkingsobjecten bruikbaar en volgt de toelichting van de heffingsambtenaar over de secundaire objectkenmerken. De stelling van belanghebbende dat de vergelijkingsobjecten [b-straat 1] en [d-straat 1] een gemiddelde staat van onderhoud en voorzieningen hebben, kan het Hof niet volgen gelet op de (kosten van de) renovaties en verklaringen van de kopers. Het Hof wijst het betoog van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de kosten van de renovaties slechts voor 60% mag meetellen (de ‘60%-regel’), af. Veel van de gemaakte kosten zien namelijk op noodzakelijke, niet-cosmetische verbeteringen van de vergelijkingsobjecten [b-straat 1] en [d-straat 1] .

5.11. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, C.J. Hummel en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: