ECLI:NL:GHAMS:2024:2409

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.316.771/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam: C/13/709352 / HA ZA 21-965 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 augustus 2024 inzake [appellant] tevens handelend onder de naam [BV ], wonende te [plaats ] , appellant in principaal hoger beroep,geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,bij de rechtbank: gedaagde, advocaat: mr. D.J.A. van den Berg te Amsterdam, tegen 1 [geïmiteerde 1] , 2. [geïmiteerde 2] , beiden wonende te [plaats ] , geïntimeerden in principaal hoger beroep,appellanten in incidenteel hoger beroep,bij de rechtbank: eisers, advocaat: mr. F.A.J.H. de Lugt te Amsterdam.

1.1. Partijen worden hierna [appellant] en [geïmiteerde 1] c.s. en afzonderlijk [geïmiteerde 1] en [geïmiteerde 2] genoemd. 1.2. [appellant] heeft met de dagvaarding van 26 september 2022 hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Amsterdam op 6 juli 2022 onder bovenvermeld zaaknummer tussen [geïmiteerde 1] c.s. als eisers en [appellant] als gedaagde heeft uitgesproken. 1.3. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - de memorie van grieven, met producties;- de memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel;- de memorie van antwoord in het incidenteel appel, met producties. 1.4. Op 29 mei 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Mr. Van den Berg en mr. De Lugt hebben tijdens de mondelinge behandeling spreekaantekeningen overgelegd. De spreekaantekeningen maken deel uit van het procesdossier. Partijen hebben na de mondelinge behandeling geprobeerd een regeling te treffen. Dat is niet gelukt, waarna arrest is gevraagd.

2.1. Tussen partijen is een overeenkomst tot stand gekomen over de renovatie van het appartement van [geïmiteerde 1] c.s. aan de [A-straat] in [plaats ] . 2.2. Op 5 juni 2020 heeft [appellant] samen met [geïmiteerde 1] c.s. het appartement bezichtigd. Op 12 juni 2020 heeft tussen partijen in ontwerpstudio [BV 1] in [plaats ] , in het bijzijn van [A] (eigenaar van [BV 1] ), een gesprek plaats gevonden. 2.3. Naar aanleiding van dat gesprek heeft [appellant] op 16 juni 2020 aan [geïmiteerde 1] c.s. een e-mail, met twee bijlagen, gestuurd waar het volgende in staat:‘Hierbij mijn voorstel, gebaseerd op onze gesprekken bij [BV 1] en via de telefoon. Toegevoegd aan de excel-sheet zijn de verwachte verhoudingen arbeid/materiaal conform jouw verzoek (kolom F). (…) Graag hoor ik of ik het op deze manier correct heb samengevat en of er eventuele aanpassingen dan wel aanvullingen gewenst zijn. Mocht het de lading al voldoende dekken dan ontvang ik graag jullie akkoord als antwoord (…).’ 2.4. De ene bijlage (guesstimate [A-straat] , first version) bevat een overzicht van de arbeids- en materiaalkosten van de renovatie (hierna: de guesstimate). De guesstimate kwam uit op een subtotaal van € 77.300,- excl. btw. Dat bedrag is vermeerderd met 10% in verband met onvoorziene kosten en vervolgens met 10% voor de bouwbegeleiding van de renovatie, verminderd met de helft van de door [appellant] behaalde kortingen op bouwmaterialen. Het totaalbedrag in de guesstimate kwam uit op € 91.569,- excl. btw. De andere bijlage (Proposal for upcoming renovation job) bevat een voorstel, gedateerd 16 juni 2020, ten aanzien van onder meer de te verrichten werkzaamheden en de te hanteren werkwijze (hierna: de proposal). 2.5. Bij e-mail van 16 juni 2020 heeft [geïmiteerde 1] c.s. als volgt op deze e-mail met bijlagen gereageerd: ‘(…) Bijgevoegd je voorstel met wat minimale aanpassingen. Hierbij hebben wij de betalingstermijnen zoals besproken bij [BV 1] nog voor de duidelijkheid toegevoegd. Ik ga er van uit dat dit dan ook zo voor jou akkoord is, waarvan dan graag de bevestiging. (…)’ 2.6. [geïmiteerde 1] c.s. heeft in de proposal de periode van ‘aiming to get the job done within a three-month period’ aangepast naar ‘aiming to get the job done within a 10 to 12 week period’ en voegt aan de proposal onder het kopje ‘Considering furthermore’ onder meer de volgende tekst toe:‘• [BV ] has the appropriate licences and insurance.• Payment of 4 instalments: upon start of the project (€ 25k), and after invoices for work done up to Sept 1st, Oct 1st and after completion.’ 2.7. Bij e-mail van 17 juni 2020 heeft [appellant] c.s. op de e-mail van [geïmiteerde 1] c.s. en de meegestuurde proposal geantwoord:‘Dank voor je mail en de aanpassingen, we zijn er nu inderdaad echt bijna.. In principe is het voor mij zo ok, behalve dat ik zelf geen erkend installateur o.i.d. ben (…). Verder hadden we het over een aanbetaling van een derde deel van de raming. 25k kan natuurlijk ook, maar dan hang ik waarschijnlijk weer wat eerder aan de bel voor een tweede voorschot. Dat gezegd hebbende, laat ik dat verder aan jou om het al dan niet aan te passen in de tekst. Wat ik nog niet had vermeld, maar dus bij deze, is dat ik samen met de latere installaties (voorzien van tussentijdse financiële overzichten) mijn eigen facturen voor de fee tot dan toe koppel. Bij aanvang van het project breng ik, los van het bouwbudget een eigen voorschot in rekening bij wijze van retainer, om de eerste periode te overbruggen. Dit voorschot wordt dan in de eindfactuur gesaldeerd. In jullie geval lijkt een bedrag van € 2500,- ex. hiervoor redelijk.’ 2.8. Daarop heeft [geïmiteerde 1] c.s. in zijn e-mail van 17 juni 2020 als volgt gereageerd:‘(…) Eerste betaling a 77/3 is 25.7k (heb m afgerond). Jouw fee gekoppeld aan de andere facturen lijkt mij prima.(…)’ 2.9. In de e-mail van 18 juni 2020 heeft [appellant] de volgende reactie geschreven:‘Akkoord met je berekening over de eerste betaling en bij deze, met vertrouwen in een prettige samenwerking waar ik me zeer op verheug, ook met de vorm hiervoor zoals uiteengezet in onze gesprekken en vastgelegd in de mailwisseling van de afgelopen dagen.(…)’ 2.10. Op 1 juli 2020 heeft [geïmiteerde 1] c.s. een betaling van € 31.097,- incl. btw en een aanvullend voorschot voor de begeleiding van de renovatie van € 3.025,- incl. btw aan [appellant] verricht. 2.11. In de eerste week van augustus 2020 zijn de renovatiewerkzaamheden in het appartement gestart. Op 28 augustus 2020 vond er tussen [appellant] en [geïmiteerde 1] c.s. een bespreking plaats, waarin [appellant] aan [geïmiteerde 1] c.s. heeft meegedeeld dat de arbeids- en materiaalkosten naar zijn inschatting niet € 77.300,- excl. btw, maar € 89.851,- excl. btw, zouden gaan bedragen. 2.12. Op 31 augustus 2020 heeft [appellant] aan [geïmiteerde 1] c.s. via WhatsApp meegedeeld dat er nog € 63.800,- excl. btw aan kosten resteerde. [appellant] heeft [geïmiteerde 1] c.s. gevraagd of het akkoord was om een derde daarvan, namelijk € 21.266,- excl. btw, gefactureerd te krijgen of dat [geïmiteerde 1] c.s. voorkeur gaf aan een afgerond bedrag van € 21.000,- excl. btw. [geïmiteerde 1] c.s. antwoordde daarop dat dat niet de afspraak was. 2.13. [appellant] en [geïmiteerde 1] c.s. hebben vervolgens per e-mail, telefoon en in gesprekken met elkaar over het in rekening te brengen bedrag overlegd. Dit heeft niet tot een nieuwe betaling door [geïmiteerde 1] c.s. geleid. 2.14. Per 4 september 2020 heeft [appellant] de werkzaamheden in het appartement opgeschort. 2.15. In de e-mail van 7 september 2020 heeft [appellant] een overzicht (excelbestand) aan [geïmiteerde 1] c.s. toegezonden met de mededeling dat hij daarin onder meer de aanvullende informatie heeft opgenomen over bijgestelde ramingen voor de oorspronkelijke scope en voor de zaken die gaandeweg bijbesteld zijn. 2.16. Op 9 september 2020 heeft [geïmiteerde 1] c.s. [appellant] per e-mail bericht dat hij de overeenkomst met [appellant] ontbindt en terugbetaling vordert van € 2.303,88 aan voorschot voor de begeleiding van de renovatie. Dit bedrag heeft [appellant] terugbetaald. 2.17. [geïmiteerde 1] c.s. heeft derde partijen, waaronder [BV 2] , ingeschakeld om de renovatie van het appartement te voltooien. 2.18. Bij brief van 18 december 2020 heeft [geïmiteerde 1] c.s. [appellant] aansprakelijk gesteld voor de geleden schade. 2.19. Op 15 juli 2021, aangepast op 6 september 2021, heeft [BV 4] (hierna: Janze) op verzoek van [geïmiteerde 1] c.s. een rapport opgesteld met daarin een beschrijving van de feitelijke toestand van het appartement ten tijde van de ontbinding van overeenkomst. 3

3.1. [geïmiteerde 1] c.s. heeft in de procedure bij de rechtbank na vermindering van eis een verklaring voor recht gevorderd dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en dat de aanneemovereenkomst tussen partijen reeds (gedeeltelijk) buitengerechtelijk is ontbonden, althans dat de overeenkomst in deze procedure (gedeeltelijk) wordt ontbonden. [geïmiteerde 1] c.s. heeft gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van primair € 26.603,59, dan wel subsidiair € 14.206,69 en/of € 12.396,90 aan schadevergoeding, althans een in goede justitie te bepalen bedrag. Daarnaast heeft [geïmiteerde 1] c.s. van [appellant] gevorderd € 2.420,09 voor ten onrechte betaalde managementvergoeding, € 10.299,94 aan dubbele woonlasten, € 397,25 aan niet betaalde korting voor tegels, € 68,07 aan verkeerde datakabels, € 2.817,45 aan kosten voor een deskundige en € 1.171,36 aan buitengerechtelijke kosten, een en ander te vermeerderen met wettelijke rente en proceskosten. 3.2. In het vonnis van 6 juli 2022 heeft de rechtbank voor recht verklaard dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst met [geïmiteerde 1] c.s. en dat de overeenkomst buitengerechtelijk tussen partijen is ontbonden. Verder is [appellant] veroordeeld tot betaling van € 12.030,89 aan schadevergoeding en € 2.817,45 aan kosten deskundige en € 923,48 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met wettelijke rente over de periode sinds 2 januari 2021 en de proceskosten.

4.1. Tegen het vonnis van de rechtbank is [appellant] onder aanvoering van vijf grieven in hoger beroep gekomen. [appellant] heeft aangevoerd dat de overeenkomst geen overeenkomst van aanneming van werk betreft (grief I). Daarnaast heeft [appellant] betoogd dat hij met [geïmiteerde 1] c.s. voorschotbetalingen overeen is gekomen en bevoegd was zijn prestatie op te schorten (grief II) en dat de overeenkomst ten onrechte door [geïmiteerde 1] c.s. is ontbonden (grief III). Verder is [appellant] opgekomen tegen de hoogte van de toegewezen schade (grief IV) en de kosten van de deskundige, buitengerechtelijke kosten en proceskosten (grief V). [appellant] heeft terugbetaling van € 19.893,16, vermeerderd met wettelijke rente, gevorderd welk bedrag hij naar aanleiding van het vonnis aan [geïmiteerde 1] c.s. heeft voldaan. 4.2. [geïmiteerde 1] c.s. heeft verweer gevoerd en heeft ook zelf onder aanvoering van vier grieven (incidenteel) hoger beroep ingesteld. De grieven (1 t/m 3) betreffen de hoogte van de toegewezen schadevergoeding en de afwijzing van de door hem gevorderde dubbele woonlasten (grief 4). [geïmiteerde 1] c.s. heeft gevorderd in het principaal hoger beroep het vonnis te bekrachtigen en in incidenteel hoger beroep gevorderd € 26.671,38 aan kosten vanwege het inschakelen van derden en € 10.299,94 aan dubbele woonlasten, althans een door het gerechtshof in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 januari 2021. [geïmiteerde 1] c.s. heeft geen grieven gericht tegen de afwijzing van zijn vorderingen van € 12.396,90 voor niet uitgevoerde werkzaamheden, € 2.420,29 vanwege ten onrechte in rekening gebrachte managementvergoeding, € 68,07 voor verkeerd aangeschafte datakabels en € 397,26 aan verkregen korting op bestelde tegels, zodat die vorderingen in hoger beroep niet meer aan de orde zijn. Partijbedoeling, vervolgens kwalificatie – overeenkomst van aanneming van werk 4.3. Uit de hiervoor onder 2.1 – 2.10 vastgestelde feiten blijkt dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen die zag op de renovatie door [appellant] van het appartement van [geïmiteerde 1] c.s. aan de [A-straat] in [plaats ] , op basis van de door [appellant] opgestelde ‘guesstimate’ en de ‘Proposal for upcoming renovation job’ van [appellant] , zoals deze bij mail van 16 juni 2020 (rechtsoverweging 2.6) door [geïmiteerde 1] c.s. is aangepast. Ter zitting van het hof is vast komen te staan dat [appellant] niet eigenhandig het renovatiewerk zou gaan uitvoeren, maar zich richtte op bouwmanagement/begeleiding en dat hij voor de feitelijke uitvoering van de werkzaamheden in eigen naam en voor eigen rekening derden inschakelde, waaronder [BV 3] voor schilderwerk, stucen en timmerwerk (conclusie van antwoord producties 4 en 6). Partijen beoogden met hun overeenkomst dus de renovatie van het appartement van [geïmiteerde 1] c.s. aan de [A-straat] in [plaats ] en dat is ook wat de redelijke verwachting van beide partijen is geweest. 4.4. De vraag is vervolgens of deze overeenkomst is aan te merken als een overeenkomst van aanneming van werk als bedoeld in art. 7:750 BW. Aanneming van werk is de overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld (artikel 7:750 lid 1 BW). Als de prijs bij het sluiten van de overeenkomst niet is bepaald of als slechts een richtprijs is bepaald, is de opdrachtgever een redelijke prijs verschuldigd (artikel 7:752 lid 1 BW). Het onderscheidend criterium tussen de overeenkomst van aanneming van werk en de overeenkomst van opdracht is het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard. 4.5. [appellant] heeft betoogd dat hij de verbouwing enkel zou begeleiden en de arbeid en materialen zou aanschaffen. Op basis van een volmacht zou hij namens [geïmiteerde 1] c.s. betalingen aan derden verrichten. Voor die begeleiding betaalde [geïmiteerde 1] c.s. aan [appellant] 10% van de kosten van arbeid en materialen en ook 50% van de kortingen die [appellant] bij groothandels op bouwmaterialen kon bedingen. Dat volgt volgens [appellant] ook uit de proposal waarin onder meer staat: ‘My company, [BV ] , would act as your intermediary and on-site building manager’ en ‘Buying of goods and services on your behalf’. Daarom is sprake van een overeenkomst van opdracht en niet een overeenkomst van aanneming van werk, aldus [appellant] . Het hof volgt [appellant] hier niet in. Ook al zag een deel van de afspraken op het begeleiden van de werkzaamheden, in essentie zag de overeenkomst op het verbouwen (‘renovatie’) van het appartement. Dat is het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard. Dat blijkt ook uit de guesstimate waarin de werkzaamheden staan opgesomd: ‘demolition, building, plumbing, flooring (…)’. [appellant] heeft in eigen naam en voor eigen rekening met derden, onderaannemers (zoals [BV 3] ) gecontracteerd, die de werkzaamheden feitelijk zouden uitvoeren. Daarmee handelde [appellant] als hoofdaannemer en werkte hij met onderaannemers die de renovatiewerkzaamheden feitelijk uitvoerden. Het hof kwalificeert de overeenkomst als een overeenkomst van aanneming van werk als bedoeld in artikel 7:750 lid 1 BW. Grief I faalt in zoverre. Uitleg van de overeenkomst over betalingsafspraken 4.6. Partijen twisten over de vraag wat precies de betalingsafspraken tussen hen zijn geweest. Dat is een kwestie van uitleg. Bij de uitleg van de inhoud van een overeenkomst komt het volgens vaste rechtspraak aan op hetgeen partijen daaromtrent jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. Geen opschortingsbevoegdheid [appellant] 4.7. De vraag welke betalingsafspraken partijen hebben gemaakt, is relevant voor de vraag of [appellant] zijn werkzaamheden op 4 september 2020 had mogen opschorten. Volgens [appellant] was de afspraak dat [geïmiteerde 1] c.s. voorschotbetalingen aan hem zou verrichten, zodat hij voldoende middelen had om de materialen en de arbeid te betalen. Daarom heeft hij eind augustus [geïmiteerde 1] c.s. gewezen op een aanstaande betaling per 1 september 2020 van € 21.000,- (excl. btw). [geïmiteerde 1] c.s. heeft dit bedrag niet aan hem voldaan. Door het niet betalen van dit voorschot is [geïmiteerde 1] c.s. de gemaakte afspraak niet nagekomen en heeft [appellant] zijn werkzaamheden terecht opgeschort, aldus [appellant] . [geïmiteerde 1] c.s. heeft dit weersproken en heeft aangevoerd dat hij met [appellant] is overeengekomen dat hij een aanbetaling voor de werkzaamheden zou doen en dat vervolgens op de eerste van de maand september en de maand oktober de kosten zouden worden betaald voor het werk dat tot dan toe gedaan was. Na het voltooien van de werkzaamheden zou een laatste betaling volgen, aldus [geïmiteerde 1] c.s. 4.8. Het hof overweegt als volgt. Tussen partijen zijn gesprekken gevoerd, die hebben geresulteerd in de door [appellant] opgestelde proposal met daarin een weergave van de gemaakte afspraken. De proposal heeft [appellant] aan [geïmiteerde 1] c.s. toegestuurd met de vraag of er aanvullingen gewenst waren. Zoals uit de geciteerde e-mailcorrespondentie van 16 juni 2020 in rechtsoverweging 2.5 blijkt, heeft [geïmiteerde 1] c.s. op deze e-mail geantwoord dat hij minimale aanpassingen heeft en hij de betalingstermijnen zoals besproken bij [BV 1] voor de duidelijkheid heeft toegevoegd aan de proposal. De aanvulling van [geïmiteerde 1] c.s.

4.31. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat zowel het principaal hoger beroep van [appellant] als het incidenteel hoger beroep van [geïmiteerde 1] c.s. grotendeels falen. Het hof zal het vonnis grotendeels bekrachtigen en zal het vonnis op het punt van de toegewezen schadevergoeding vernietigen. 4.32. Het hof zal [appellant] als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in principaal hoger beroep in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen. [geïmiteerde 1] c.s. wordt als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in incidenteel hoger beroep in de kosten veroordeeld. Onder de proceskosten kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening (vlg. Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853). 4.33. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 5De uitspraak Het hof, recht doende in hoger beroep: 5.1. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 6 juli 2022 behoudens voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling van € 12.030,89 (incl. btw) vermeerderd met wettelijke rente met ingang van 2 januari 2021, vernietigt dit vonnis in zoverre en doet opnieuw recht; 5.2. veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïmiteerde 1] c.s. € 13.101,63 (incl. btw), te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 2 januari 2021 tot aan de dag van volledige betaling; 5.3. veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïmiteerde 1] c.s. begroot op € 783,- aan griffierecht en € 3.142,- voor salaris advocaat (2 punten x appeltarief III), 5.4. veroordeelt [geïmiteerde 1] c.s. in de kosten van de procedure in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 785,50 voor salaris advocaat (1/2 x 1 punt x appeltarief III), 5.5. bepaalt dat de proceskosten zowel in principaal als in incidenteel hoger beroep moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag en bepaalt dat als niet op tijd wordt betaald, die kosten dan worden verhoogd met de wettelijke rente; 5.6. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 5.7. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, H.K.N. Vos en J.G.A. Struycken en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 augustus 2024.

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.316.771/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam: C/13/709352 / HA ZA 21-965 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 augustus 2024 inzake [appellant] tevens handelend onder de naam [BV ], wonende te [plaats ] , appellant in principaal hoger beroep,geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,bij de rechtbank: gedaagde, advocaat: mr. D.J.A. van den Berg te Amsterdam, tegen 1 [geïmiteerde 1] , 2. [geïmiteerde 2] , beiden wonende te [plaats ] , geïntimeerden in principaal hoger beroep,appellanten in incidenteel hoger beroep,bij de rechtbank: eisers, advocaat: mr. F.A.J.H. de Lugt te Amsterdam.

1.1. Partijen worden hierna [appellant] en [geïmiteerde 1] c.s. en afzonderlijk [geïmiteerde 1] en [geïmiteerde 2] genoemd. 1.2. [appellant] heeft met de dagvaarding van 26 september 2022 hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Amsterdam op 6 juli 2022 onder bovenvermeld zaaknummer tussen [geïmiteerde 1] c.s. als eisers en [appellant] als gedaagde heeft uitgesproken. 1.3. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - de memorie van grieven, met producties;- de memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel;- de memorie van antwoord in het incidenteel appel, met producties. 1.4. Op 29 mei 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Mr. Van den Berg en mr. De Lugt hebben tijdens de mondelinge behandeling spreekaantekeningen overgelegd. De spreekaantekeningen maken deel uit van het procesdossier. Partijen hebben na de mondelinge behandeling geprobeerd een regeling te treffen. Dat is niet gelukt, waarna arrest is gevraagd.

2.1. Tussen partijen is een overeenkomst tot stand gekomen over de renovatie van het appartement van [geïmiteerde 1] c.s. aan de [A-straat] in [plaats ] . 2.2. Op 5 juni 2020 heeft [appellant] samen met [geïmiteerde 1] c.s. het appartement bezichtigd. Op 12 juni 2020 heeft tussen partijen in ontwerpstudio [BV 1] in [plaats ] , in het bijzijn van [A] (eigenaar van [BV 1] ), een gesprek plaats gevonden. 2.3. Naar aanleiding van dat gesprek heeft [appellant] op 16 juni 2020 aan [geïmiteerde 1] c.s. een e-mail, met twee bijlagen, gestuurd waar het volgende in staat:‘Hierbij mijn voorstel, gebaseerd op onze gesprekken bij [BV 1] en via de telefoon. Toegevoegd aan de excel-sheet zijn de verwachte verhoudingen arbeid/materiaal conform jouw verzoek (kolom F). (…) Graag hoor ik of ik het op deze manier correct heb samengevat en of er eventuele aanpassingen dan wel aanvullingen gewenst zijn. Mocht het de lading al voldoende dekken dan ontvang ik graag jullie akkoord als antwoord (…).’ 2.4. De ene bijlage (guesstimate [A-straat] , first version) bevat een overzicht van de arbeids- en materiaalkosten van de renovatie (hierna: de guesstimate). De guesstimate kwam uit op een subtotaal van € 77.300,- excl. btw. Dat bedrag is vermeerderd met 10% in verband met onvoorziene kosten en vervolgens met 10% voor de bouwbegeleiding van de renovatie, verminderd met de helft van de door [appellant] behaalde kortingen op bouwmaterialen. Het totaalbedrag in de guesstimate kwam uit op € 91.569,- excl. btw. De andere bijlage (Proposal for upcoming renovation job) bevat een voorstel, gedateerd 16 juni 2020, ten aanzien van onder meer de te verrichten werkzaamheden en de te hanteren werkwijze (hierna: de proposal). 2.5. Bij e-mail van 16 juni 2020 heeft [geïmiteerde 1] c.s. als volgt op deze e-mail met bijlagen gereageerd: ‘(…) Bijgevoegd je voorstel met wat minimale aanpassingen. Hierbij hebben wij de betalingstermijnen zoals besproken bij [BV 1] nog voor de duidelijkheid toegevoegd. Ik ga er van uit dat dit dan ook zo voor jou akkoord is, waarvan dan graag de bevestiging. (…)’ 2.6. [geïmiteerde 1] c.s. heeft in de proposal de periode van ‘aiming to get the job done within a three-month period’ aangepast naar ‘aiming to get the job done within a 10 to 12 week period’ en voegt aan de proposal onder het kopje ‘Considering furthermore’ onder meer de volgende tekst toe:‘• [BV ] has the appropriate licences and insurance.• Payment of 4 instalments: upon start of the project (€ 25k), and after invoices for work done up to Sept 1st, Oct 1st and after completion.’ 2.7. Bij e-mail van 17 juni 2020 heeft [appellant] c.s. op de e-mail van [geïmiteerde 1] c.s. en de meegestuurde proposal geantwoord:‘Dank voor je mail en de aanpassingen, we zijn er nu inderdaad echt bijna.. In principe is het voor mij zo ok, behalve dat ik zelf geen erkend installateur o.i.d. ben (…). Verder hadden we het over een aanbetaling van een derde deel van de raming. 25k kan natuurlijk ook, maar dan hang ik waarschijnlijk weer wat eerder aan de bel voor een tweede voorschot. Dat gezegd hebbende, laat ik dat verder aan jou om het al dan niet aan te passen in de tekst. Wat ik nog niet had vermeld, maar dus bij deze, is dat ik samen met de latere installaties (voorzien van tussentijdse financiële overzichten) mijn eigen facturen voor de fee tot dan toe koppel. Bij aanvang van het project breng ik, los van het bouwbudget een eigen voorschot in rekening bij wijze van retainer, om de eerste periode te overbruggen. Dit voorschot wordt dan in de eindfactuur gesaldeerd. In jullie geval lijkt een bedrag van € 2500,- ex. hiervoor redelijk.’ 2.8. Daarop heeft [geïmiteerde 1] c.s. in zijn e-mail van 17 juni 2020 als volgt gereageerd:‘(…) Eerste betaling a 77/3 is 25.7k (heb m afgerond). Jouw fee gekoppeld aan de andere facturen lijkt mij prima.(…)’ 2.9. In de e-mail van 18 juni 2020 heeft [appellant] de volgende reactie geschreven:‘Akkoord met je berekening over de eerste betaling en bij deze, met vertrouwen in een prettige samenwerking waar ik me zeer op verheug, ook met de vorm hiervoor zoals uiteengezet in onze gesprekken en vastgelegd in de mailwisseling van de afgelopen dagen.(…)’ 2.10. Op 1 juli 2020 heeft [geïmiteerde 1] c.s. een betaling van € 31.097,- incl. btw en een aanvullend voorschot voor de begeleiding van de renovatie van € 3.025,- incl. btw aan [appellant] verricht. 2.11. In de eerste week van augustus 2020 zijn de renovatiewerkzaamheden in het appartement gestart. Op 28 augustus 2020 vond er tussen [appellant] en [geïmiteerde 1] c.s. een bespreking plaats, waarin [appellant] aan [geïmiteerde 1] c.s. heeft meegedeeld dat de arbeids- en materiaalkosten naar zijn inschatting niet € 77.300,- excl. btw, maar € 89.851,- excl. btw, zouden gaan bedragen. 2.12. Op 31 augustus 2020 heeft [appellant] aan [geïmiteerde 1] c.s. via WhatsApp meegedeeld dat er nog € 63.800,- excl. btw aan kosten resteerde. [appellant] heeft [geïmiteerde 1] c.s. gevraagd of het akkoord was om een derde daarvan, namelijk € 21.266,- excl. btw, gefactureerd te krijgen of dat [geïmiteerde 1] c.s. voorkeur gaf aan een afgerond bedrag van € 21.000,- excl. btw. [geïmiteerde 1] c.s. antwoordde daarop dat dat niet de afspraak was. 2.13. [appellant] en [geïmiteerde 1] c.s. hebben vervolgens per e-mail, telefoon en in gesprekken met elkaar over het in rekening te brengen bedrag overlegd. Dit heeft niet tot een nieuwe betaling door [geïmiteerde 1] c.s. geleid. 2.14. Per 4 september 2020 heeft [appellant] de werkzaamheden in het appartement opgeschort. 2.15. In de e-mail van 7 september 2020 heeft [appellant] een overzicht (excelbestand) aan [geïmiteerde 1] c.s. toegezonden met de mededeling dat hij daarin onder meer de aanvullende informatie heeft opgenomen over bijgestelde ramingen voor de oorspronkelijke scope en voor de zaken die gaandeweg bijbesteld zijn. 2.16. Op 9 september 2020 heeft [geïmiteerde 1] c.s. [appellant] per e-mail bericht dat hij de overeenkomst met [appellant] ontbindt en terugbetaling vordert van € 2.303,88 aan voorschot voor de begeleiding van de renovatie. Dit bedrag heeft [appellant] terugbetaald. 2.17. [geïmiteerde 1] c.s. heeft derde partijen, waaronder [BV 2] , ingeschakeld om de renovatie van het appartement te voltooien. 2.18. Bij brief van 18 december 2020 heeft [geïmiteerde 1] c.s. [appellant] aansprakelijk gesteld voor de geleden schade. 2.19. Op 15 juli 2021, aangepast op 6 september 2021, heeft [BV 4] (hierna: Janze) op verzoek van [geïmiteerde 1] c.s. een rapport opgesteld met daarin een beschrijving van de feitelijke toestand van het appartement ten tijde van de ontbinding van overeenkomst. 3

3.1. [geïmiteerde 1] c.s. heeft in de procedure bij de rechtbank na vermindering van eis een verklaring voor recht gevorderd dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en dat de aanneemovereenkomst tussen partijen reeds (gedeeltelijk) buitengerechtelijk is ontbonden, althans dat de overeenkomst in deze procedure (gedeeltelijk) wordt ontbonden. [geïmiteerde 1] c.s. heeft gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van primair € 26.603,59, dan wel subsidiair € 14.206,69 en/of € 12.396,90 aan schadevergoeding, althans een in goede justitie te bepalen bedrag. Daarnaast heeft [geïmiteerde 1] c.s. van [appellant] gevorderd € 2.420,09 voor ten onrechte betaalde managementvergoeding, € 10.299,94 aan dubbele woonlasten, € 397,25 aan niet betaalde korting voor tegels, € 68,07 aan verkeerde datakabels, € 2.817,45 aan kosten voor een deskundige en € 1.171,36 aan buitengerechtelijke kosten, een en ander te vermeerderen met wettelijke rente en proceskosten. 3.2. In het vonnis van 6 juli 2022 heeft de rechtbank voor recht verklaard dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst met [geïmiteerde 1] c.s. en dat de overeenkomst buitengerechtelijk tussen partijen is ontbonden. Verder is [appellant] veroordeeld tot betaling van € 12.030,89 aan schadevergoeding en € 2.817,45 aan kosten deskundige en € 923,48 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met wettelijke rente over de periode sinds 2 januari 2021 en de proceskosten.

4.1. Tegen het vonnis van de rechtbank is [appellant] onder aanvoering van vijf grieven in hoger beroep gekomen. [appellant] heeft aangevoerd dat de overeenkomst geen overeenkomst van aanneming van werk betreft (grief I). Daarnaast heeft [appellant] betoogd dat hij met [geïmiteerde 1] c.s. voorschotbetalingen overeen is gekomen en bevoegd was zijn prestatie op te schorten (grief II) en dat de overeenkomst ten onrechte door [geïmiteerde 1] c.s. is ontbonden (grief III). Verder is [appellant] opgekomen tegen de hoogte van de toegewezen schade (grief IV) en de kosten van de deskundige, buitengerechtelijke kosten en proceskosten (grief V). [appellant] heeft terugbetaling van € 19.893,16, vermeerderd met wettelijke rente, gevorderd welk bedrag hij naar aanleiding van het vonnis aan [geïmiteerde 1] c.s. heeft voldaan. 4.2. [geïmiteerde 1] c.s. heeft verweer gevoerd en heeft ook zelf onder aanvoering van vier grieven (incidenteel) hoger beroep ingesteld. De grieven (1 t/m 3) betreffen de hoogte van de toegewezen schadevergoeding en de afwijzing van de door hem gevorderde dubbele woonlasten (grief 4). [geïmiteerde 1] c.s. heeft gevorderd in het principaal hoger beroep het vonnis te bekrachtigen en in incidenteel hoger beroep gevorderd € 26.671,38 aan kosten vanwege het inschakelen van derden en € 10.299,94 aan dubbele woonlasten, althans een door het gerechtshof in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 januari 2021. [geïmiteerde 1] c.s. heeft geen grieven gericht tegen de afwijzing van zijn vorderingen van € 12.396,90 voor niet uitgevoerde werkzaamheden, € 2.420,29 vanwege ten onrechte in rekening gebrachte managementvergoeding, € 68,07 voor verkeerd aangeschafte datakabels en € 397,26 aan verkregen korting op bestelde tegels, zodat die vorderingen in hoger beroep niet meer aan de orde zijn. Partijbedoeling, vervolgens kwalificatie – overeenkomst van aanneming van werk 4.3. Uit de hiervoor onder 2.1 – 2.10 vastgestelde feiten blijkt dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen die zag op de renovatie door [appellant] van het appartement van [geïmiteerde 1] c.s. aan de [A-straat] in [plaats ] , op basis van de door [appellant] opgestelde ‘guesstimate’ en de ‘Proposal for upcoming renovation job’ van [appellant] , zoals deze bij mail van 16 juni 2020 (rechtsoverweging 2.6) door [geïmiteerde 1] c.s. is aangepast. Ter zitting van het hof is vast komen te staan dat [appellant] niet eigenhandig het renovatiewerk zou gaan uitvoeren, maar zich richtte op bouwmanagement/begeleiding en dat hij voor de feitelijke uitvoering van de werkzaamheden in eigen naam en voor eigen rekening derden inschakelde, waaronder [BV 3] voor schilderwerk, stucen en timmerwerk (conclusie van antwoord producties 4 en 6). Partijen beoogden met hun overeenkomst dus de renovatie van het appartement van [geïmiteerde 1] c.s. aan de [A-straat] in [plaats ] en dat is ook wat de redelijke verwachting van beide partijen is geweest. 4.4. De vraag is vervolgens of deze overeenkomst is aan te merken als een overeenkomst van aanneming van werk als bedoeld in art. 7:750 BW. Aanneming van werk is de overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld (artikel 7:750 lid 1 BW). Als de prijs bij het sluiten van de overeenkomst niet is bepaald of als slechts een richtprijs is bepaald, is de opdrachtgever een redelijke prijs verschuldigd (artikel 7:752 lid 1 BW). Het onderscheidend criterium tussen de overeenkomst van aanneming van werk en de overeenkomst van opdracht is het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard. 4.5. [appellant] heeft betoogd dat hij de verbouwing enkel zou begeleiden en de arbeid en materialen zou aanschaffen. Op basis van een volmacht zou hij namens [geïmiteerde 1] c.s. betalingen aan derden verrichten. Voor die begeleiding betaalde [geïmiteerde 1] c.s. aan [appellant] 10% van de kosten van arbeid en materialen en ook 50% van de kortingen die [appellant] bij groothandels op bouwmaterialen kon bedingen. Dat volgt volgens [appellant] ook uit de proposal waarin onder meer staat: ‘My company, [BV ] , would act as your intermediary and on-site building manager’ en ‘Buying of goods and services on your behalf’. Daarom is sprake van een overeenkomst van opdracht en niet een overeenkomst van aanneming van werk, aldus [appellant] . Het hof volgt [appellant] hier niet in. Ook al zag een deel van de afspraken op het begeleiden van de werkzaamheden, in essentie zag de overeenkomst op het verbouwen (‘renovatie’) van het appartement. Dat is het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard. Dat blijkt ook uit de guesstimate waarin de werkzaamheden staan opgesomd: ‘demolition, building, plumbing, flooring (…)’. [appellant] heeft in eigen naam en voor eigen rekening met derden, onderaannemers (zoals [BV 3] ) gecontracteerd, die de werkzaamheden feitelijk zouden uitvoeren. Daarmee handelde [appellant] als hoofdaannemer en werkte hij met onderaannemers die de renovatiewerkzaamheden feitelijk uitvoerden. Het hof kwalificeert de overeenkomst als een overeenkomst van aanneming van werk als bedoeld in artikel 7:750 lid 1 BW. Grief I faalt in zoverre. Uitleg van de overeenkomst over betalingsafspraken 4.6. Partijen twisten over de vraag wat precies de betalingsafspraken tussen hen zijn geweest. Dat is een kwestie van uitleg. Bij de uitleg van de inhoud van een overeenkomst komt het volgens vaste rechtspraak aan op hetgeen partijen daaromtrent jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. Geen opschortingsbevoegdheid [appellant] 4.7. De vraag welke betalingsafspraken partijen hebben gemaakt, is relevant voor de vraag of [appellant] zijn werkzaamheden op 4 september 2020 had mogen opschorten. Volgens [appellant] was de afspraak dat [geïmiteerde 1] c.s. voorschotbetalingen aan hem zou verrichten, zodat hij voldoende middelen had om de materialen en de arbeid te betalen. Daarom heeft hij eind augustus [geïmiteerde 1] c.s. gewezen op een aanstaande betaling per 1 september 2020 van € 21.000,- (excl. btw). [geïmiteerde 1] c.s. heeft dit bedrag niet aan hem voldaan. Door het niet betalen van dit voorschot is [geïmiteerde 1] c.s. de gemaakte afspraak niet nagekomen en heeft [appellant] zijn werkzaamheden terecht opgeschort, aldus [appellant] . [geïmiteerde 1] c.s. heeft dit weersproken en heeft aangevoerd dat hij met [appellant] is overeengekomen dat hij een aanbetaling voor de werkzaamheden zou doen en dat vervolgens op de eerste van de maand september en de maand oktober de kosten zouden worden betaald voor het werk dat tot dan toe gedaan was. Na het voltooien van de werkzaamheden zou een laatste betaling volgen, aldus [geïmiteerde 1] c.s. 4.8. Het hof overweegt als volgt. Tussen partijen zijn gesprekken gevoerd, die hebben geresulteerd in de door [appellant] opgestelde proposal met daarin een weergave van de gemaakte afspraken. De proposal heeft [appellant] aan [geïmiteerde 1] c.s. toegestuurd met de vraag of er aanvullingen gewenst waren. Zoals uit de geciteerde e-mailcorrespondentie van 16 juni 2020 in rechtsoverweging 2.5 blijkt, heeft [geïmiteerde 1] c.s. op deze e-mail geantwoord dat hij minimale aanpassingen heeft en hij de betalingstermijnen zoals besproken bij [BV 1] voor de duidelijkheid heeft toegevoegd aan de proposal. De aanvulling van [geïmiteerde 1] c.s.

4.31. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat zowel het principaal hoger beroep van [appellant] als het incidenteel hoger beroep van [geïmiteerde 1] c.s. grotendeels falen. Het hof zal het vonnis grotendeels bekrachtigen en zal het vonnis op het punt van de toegewezen schadevergoeding vernietigen. 4.32. Het hof zal [appellant] als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in principaal hoger beroep in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen. [geïmiteerde 1] c.s. wordt als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in incidenteel hoger beroep in de kosten veroordeeld. Onder de proceskosten kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening (vlg. Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853). 4.33. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 5De uitspraak Het hof, recht doende in hoger beroep: 5.1. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 6 juli 2022 behoudens voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling van € 12.030,89 (incl. btw) vermeerderd met wettelijke rente met ingang van 2 januari 2021, vernietigt dit vonnis in zoverre en doet opnieuw recht; 5.2. veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïmiteerde 1] c.s. € 13.101,63 (incl. btw), te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 2 januari 2021 tot aan de dag van volledige betaling; 5.3. veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïmiteerde 1] c.s. begroot op € 783,- aan griffierecht en € 3.142,- voor salaris advocaat (2 punten x appeltarief III), 5.4. veroordeelt [geïmiteerde 1] c.s. in de kosten van de procedure in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 785,50 voor salaris advocaat (1/2 x 1 punt x appeltarief III), 5.5. bepaalt dat de proceskosten zowel in principaal als in incidenteel hoger beroep moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag en bepaalt dat als niet op tijd wordt betaald, die kosten dan worden verhoogd met de wettelijke rente; 5.6. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 5.7. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, H.K.N. Vos en J.G.A. Struycken en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 augustus 2024.

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.316.771/01 zaaknummer rechtbank Amsterdam: C/13/709352 / HA ZA 21-965 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 augustus 2024 inzake [appellant] tevens handelend onder de naam [BV ], wonende te [plaats ] , appellant in principaal hoger beroep,geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,bij de rechtbank: gedaagde, advocaat: mr. D.J.A. van den Berg te Amsterdam, tegen 1 [geïmiteerde 1] , 2. [geïmiteerde 2] , beiden wonende te [plaats ] , geïntimeerden in principaal hoger beroep,appellanten in incidenteel hoger beroep,bij de rechtbank: eisers, advocaat: mr. F.A.J.H. de Lugt te Amsterdam.

1.1. Partijen worden hierna [appellant] en [geïmiteerde 1] c.s. en afzonderlijk [geïmiteerde 1] en [geïmiteerde 2] genoemd. 1.2. [appellant] heeft met de dagvaarding van 26 september 2022 hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Amsterdam op 6 juli 2022 onder bovenvermeld zaaknummer tussen [geïmiteerde 1] c.s. als eisers en [appellant] als gedaagde heeft uitgesproken. 1.3. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - de memorie van grieven, met producties;- de memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel;- de memorie van antwoord in het incidenteel appel, met producties. 1.4. Op 29 mei 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Mr. Van den Berg en mr. De Lugt hebben tijdens de mondelinge behandeling spreekaantekeningen overgelegd. De spreekaantekeningen maken deel uit van het procesdossier. Partijen hebben na de mondelinge behandeling geprobeerd een regeling te treffen. Dat is niet gelukt, waarna arrest is gevraagd.

2.1. Tussen partijen is een overeenkomst tot stand gekomen over de renovatie van het appartement van [geïmiteerde 1] c.s. aan de [A-straat] in [plaats ] . 2.2. Op 5 juni 2020 heeft [appellant] samen met [geïmiteerde 1] c.s. het appartement bezichtigd. Op 12 juni 2020 heeft tussen partijen in ontwerpstudio [BV 1] in [plaats ] , in het bijzijn van [A] (eigenaar van [BV 1] ), een gesprek plaats gevonden. 2.3. Naar aanleiding van dat gesprek heeft [appellant] op 16 juni 2020 aan [geïmiteerde 1] c.s. een e-mail, met twee bijlagen, gestuurd waar het volgende in staat:‘Hierbij mijn voorstel, gebaseerd op onze gesprekken bij [BV 1] en via de telefoon. Toegevoegd aan de excel-sheet zijn de verwachte verhoudingen arbeid/materiaal conform jouw verzoek (kolom F). (…) Graag hoor ik of ik het op deze manier correct heb samengevat en of er eventuele aanpassingen dan wel aanvullingen gewenst zijn. Mocht het de lading al voldoende dekken dan ontvang ik graag jullie akkoord als antwoord (…).’ 2.4. De ene bijlage (guesstimate [A-straat] , first version) bevat een overzicht van de arbeids- en materiaalkosten van de renovatie (hierna: de guesstimate). De guesstimate kwam uit op een subtotaal van € 77.300,- excl. btw. Dat bedrag is vermeerderd met 10% in verband met onvoorziene kosten en vervolgens met 10% voor de bouwbegeleiding van de renovatie, verminderd met de helft van de door [appellant] behaalde kortingen op bouwmaterialen. Het totaalbedrag in de guesstimate kwam uit op € 91.569,- excl. btw. De andere bijlage (Proposal for upcoming renovation job) bevat een voorstel, gedateerd 16 juni 2020, ten aanzien van onder meer de te verrichten werkzaamheden en de te hanteren werkwijze (hierna: de proposal). 2.5. Bij e-mail van 16 juni 2020 heeft [geïmiteerde 1] c.s. als volgt op deze e-mail met bijlagen gereageerd: ‘(…) Bijgevoegd je voorstel met wat minimale aanpassingen. Hierbij hebben wij de betalingstermijnen zoals besproken bij [BV 1] nog voor de duidelijkheid toegevoegd. Ik ga er van uit dat dit dan ook zo voor jou akkoord is, waarvan dan graag de bevestiging. (…)’ 2.6. [geïmiteerde 1] c.s. heeft in de proposal de periode van ‘aiming to get the job done within a three-month period’ aangepast naar ‘aiming to get the job done within a 10 to 12 week period’ en voegt aan de proposal onder het kopje ‘Considering furthermore’ onder meer de volgende tekst toe:‘• [BV ] has the appropriate licences and insurance.• Payment of 4 instalments: upon start of the project (€ 25k), and after invoices for work done up to Sept 1st, Oct 1st and after completion.’ 2.7. Bij e-mail van 17 juni 2020 heeft [appellant] c.s. op de e-mail van [geïmiteerde 1] c.s. en de meegestuurde proposal geantwoord:‘Dank voor je mail en de aanpassingen, we zijn er nu inderdaad echt bijna.. In principe is het voor mij zo ok, behalve dat ik zelf geen erkend installateur o.i.d. ben (…). Verder hadden we het over een aanbetaling van een derde deel van de raming. 25k kan natuurlijk ook, maar dan hang ik waarschijnlijk weer wat eerder aan de bel voor een tweede voorschot. Dat gezegd hebbende, laat ik dat verder aan jou om het al dan niet aan te passen in de tekst. Wat ik nog niet had vermeld, maar dus bij deze, is dat ik samen met de latere installaties (voorzien van tussentijdse financiële overzichten) mijn eigen facturen voor de fee tot dan toe koppel. Bij aanvang van het project breng ik, los van het bouwbudget een eigen voorschot in rekening bij wijze van retainer, om de eerste periode te overbruggen. Dit voorschot wordt dan in de eindfactuur gesaldeerd. In jullie geval lijkt een bedrag van € 2500,- ex. hiervoor redelijk.’ 2.8. Daarop heeft [geïmiteerde 1] c.s. in zijn e-mail van 17 juni 2020 als volgt gereageerd:‘(…) Eerste betaling a 77/3 is 25.7k (heb m afgerond). Jouw fee gekoppeld aan de andere facturen lijkt mij prima.(…)’ 2.9. In de e-mail van 18 juni 2020 heeft [appellant] de volgende reactie geschreven:‘Akkoord met je berekening over de eerste betaling en bij deze, met vertrouwen in een prettige samenwerking waar ik me zeer op verheug, ook met de vorm hiervoor zoals uiteengezet in onze gesprekken en vastgelegd in de mailwisseling van de afgelopen dagen.(…)’ 2.10. Op 1 juli 2020 heeft [geïmiteerde 1] c.s. een betaling van € 31.097,- incl. btw en een aanvullend voorschot voor de begeleiding van de renovatie van € 3.025,- incl. btw aan [appellant] verricht. 2.11. In de eerste week van augustus 2020 zijn de renovatiewerkzaamheden in het appartement gestart. Op 28 augustus 2020 vond er tussen [appellant] en [geïmiteerde 1] c.s. een bespreking plaats, waarin [appellant] aan [geïmiteerde 1] c.s. heeft meegedeeld dat de arbeids- en materiaalkosten naar zijn inschatting niet € 77.300,- excl. btw, maar € 89.851,- excl. btw, zouden gaan bedragen. 2.12. Op 31 augustus 2020 heeft [appellant] aan [geïmiteerde 1] c.s. via WhatsApp meegedeeld dat er nog € 63.800,- excl. btw aan kosten resteerde. [appellant] heeft [geïmiteerde 1] c.s. gevraagd of het akkoord was om een derde daarvan, namelijk € 21.266,- excl. btw, gefactureerd te krijgen of dat [geïmiteerde 1] c.s. voorkeur gaf aan een afgerond bedrag van € 21.000,- excl. btw. [geïmiteerde 1] c.s. antwoordde daarop dat dat niet de afspraak was. 2.13. [appellant] en [geïmiteerde 1] c.s. hebben vervolgens per e-mail, telefoon en in gesprekken met elkaar over het in rekening te brengen bedrag overlegd. Dit heeft niet tot een nieuwe betaling door [geïmiteerde 1] c.s. geleid. 2.14. Per 4 september 2020 heeft [appellant] de werkzaamheden in het appartement opgeschort. 2.15. In de e-mail van 7 september 2020 heeft [appellant] een overzicht (excelbestand) aan [geïmiteerde 1] c.s. toegezonden met de mededeling dat hij daarin onder meer de aanvullende informatie heeft opgenomen over bijgestelde ramingen voor de oorspronkelijke scope en voor de zaken die gaandeweg bijbesteld zijn. 2.16. Op 9 september 2020 heeft [geïmiteerde 1] c.s. [appellant] per e-mail bericht dat hij de overeenkomst met [appellant] ontbindt en terugbetaling vordert van € 2.303,88 aan voorschot voor de begeleiding van de renovatie. Dit bedrag heeft [appellant] terugbetaald. 2.17. [geïmiteerde 1] c.s. heeft derde partijen, waaronder [BV 2] , ingeschakeld om de renovatie van het appartement te voltooien. 2.18. Bij brief van 18 december 2020 heeft [geïmiteerde 1] c.s. [appellant] aansprakelijk gesteld voor de geleden schade. 2.19. Op 15 juli 2021, aangepast op 6 september 2021, heeft [BV 4] (hierna: Janze) op verzoek van [geïmiteerde 1] c.s. een rapport opgesteld met daarin een beschrijving van de feitelijke toestand van het appartement ten tijde van de ontbinding van overeenkomst. 3

3.1. [geïmiteerde 1] c.s. heeft in de procedure bij de rechtbank na vermindering van eis een verklaring voor recht gevorderd dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en dat de aanneemovereenkomst tussen partijen reeds (gedeeltelijk) buitengerechtelijk is ontbonden, althans dat de overeenkomst in deze procedure (gedeeltelijk) wordt ontbonden. [geïmiteerde 1] c.s. heeft gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van primair € 26.603,59, dan wel subsidiair € 14.206,69 en/of € 12.396,90 aan schadevergoeding, althans een in goede justitie te bepalen bedrag. Daarnaast heeft [geïmiteerde 1] c.s. van [appellant] gevorderd € 2.420,09 voor ten onrechte betaalde managementvergoeding, € 10.299,94 aan dubbele woonlasten, € 397,25 aan niet betaalde korting voor tegels, € 68,07 aan verkeerde datakabels, € 2.817,45 aan kosten voor een deskundige en € 1.171,36 aan buitengerechtelijke kosten, een en ander te vermeerderen met wettelijke rente en proceskosten. 3.2. In het vonnis van 6 juli 2022 heeft de rechtbank voor recht verklaard dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst met [geïmiteerde 1] c.s. en dat de overeenkomst buitengerechtelijk tussen partijen is ontbonden. Verder is [appellant] veroordeeld tot betaling van € 12.030,89 aan schadevergoeding en € 2.817,45 aan kosten deskundige en € 923,48 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met wettelijke rente over de periode sinds 2 januari 2021 en de proceskosten.

4.1. Tegen het vonnis van de rechtbank is [appellant] onder aanvoering van vijf grieven in hoger beroep gekomen. [appellant] heeft aangevoerd dat de overeenkomst geen overeenkomst van aanneming van werk betreft (grief I). Daarnaast heeft [appellant] betoogd dat hij met [geïmiteerde 1] c.s. voorschotbetalingen overeen is gekomen en bevoegd was zijn prestatie op te schorten (grief II) en dat de overeenkomst ten onrechte door [geïmiteerde 1] c.s. is ontbonden (grief III). Verder is [appellant] opgekomen tegen de hoogte van de toegewezen schade (grief IV) en de kosten van de deskundige, buitengerechtelijke kosten en proceskosten (grief V). [appellant] heeft terugbetaling van € 19.893,16, vermeerderd met wettelijke rente, gevorderd welk bedrag hij naar aanleiding van het vonnis aan [geïmiteerde 1] c.s. heeft voldaan. 4.2. [geïmiteerde 1] c.s. heeft verweer gevoerd en heeft ook zelf onder aanvoering van vier grieven (incidenteel) hoger beroep ingesteld. De grieven (1 t/m 3) betreffen de hoogte van de toegewezen schadevergoeding en de afwijzing van de door hem gevorderde dubbele woonlasten (grief 4). [geïmiteerde 1] c.s. heeft gevorderd in het principaal hoger beroep het vonnis te bekrachtigen en in incidenteel hoger beroep gevorderd € 26.671,38 aan kosten vanwege het inschakelen van derden en € 10.299,94 aan dubbele woonlasten, althans een door het gerechtshof in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 januari 2021. [geïmiteerde 1] c.s. heeft geen grieven gericht tegen de afwijzing van zijn vorderingen van € 12.396,90 voor niet uitgevoerde werkzaamheden, € 2.420,29 vanwege ten onrechte in rekening gebrachte managementvergoeding, € 68,07 voor verkeerd aangeschafte datakabels en € 397,26 aan verkregen korting op bestelde tegels, zodat die vorderingen in hoger beroep niet meer aan de orde zijn. Partijbedoeling, vervolgens kwalificatie – overeenkomst van aanneming van werk 4.3. Uit de hiervoor onder 2.1 – 2.10 vastgestelde feiten blijkt dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen die zag op de renovatie door [appellant] van het appartement van [geïmiteerde 1] c.s. aan de [A-straat] in [plaats ] , op basis van de door [appellant] opgestelde ‘guesstimate’ en de ‘Proposal for upcoming renovation job’ van [appellant] , zoals deze bij mail van 16 juni 2020 (rechtsoverweging 2.6) door [geïmiteerde 1] c.s. is aangepast. Ter zitting van het hof is vast komen te staan dat [appellant] niet eigenhandig het renovatiewerk zou gaan uitvoeren, maar zich richtte op bouwmanagement/begeleiding en dat hij voor de feitelijke uitvoering van de werkzaamheden in eigen naam en voor eigen rekening derden inschakelde, waaronder [BV 3] voor schilderwerk, stucen en timmerwerk (conclusie van antwoord producties 4 en 6). Partijen beoogden met hun overeenkomst dus de renovatie van het appartement van [geïmiteerde 1] c.s. aan de [A-straat] in [plaats ] en dat is ook wat de redelijke verwachting van beide partijen is geweest. 4.4. De vraag is vervolgens of deze overeenkomst is aan te merken als een overeenkomst van aanneming van werk als bedoeld in art. 7:750 BW. Aanneming van werk is de overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld (artikel 7:750 lid 1 BW). Als de prijs bij het sluiten van de overeenkomst niet is bepaald of als slechts een richtprijs is bepaald, is de opdrachtgever een redelijke prijs verschuldigd (artikel 7:752 lid 1 BW). Het onderscheidend criterium tussen de overeenkomst van aanneming van werk en de overeenkomst van opdracht is het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard. 4.5. [appellant] heeft betoogd dat hij de verbouwing enkel zou begeleiden en de arbeid en materialen zou aanschaffen. Op basis van een volmacht zou hij namens [geïmiteerde 1] c.s. betalingen aan derden verrichten. Voor die begeleiding betaalde [geïmiteerde 1] c.s. aan [appellant] 10% van de kosten van arbeid en materialen en ook 50% van de kortingen die [appellant] bij groothandels op bouwmaterialen kon bedingen. Dat volgt volgens [appellant] ook uit de proposal waarin onder meer staat: ‘My company, [BV ] , would act as your intermediary and on-site building manager’ en ‘Buying of goods and services on your behalf’. Daarom is sprake van een overeenkomst van opdracht en niet een overeenkomst van aanneming van werk, aldus [appellant] . Het hof volgt [appellant] hier niet in. Ook al zag een deel van de afspraken op het begeleiden van de werkzaamheden, in essentie zag de overeenkomst op het verbouwen (‘renovatie’) van het appartement. Dat is het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard. Dat blijkt ook uit de guesstimate waarin de werkzaamheden staan opgesomd: ‘demolition, building, plumbing, flooring (…)’. [appellant] heeft in eigen naam en voor eigen rekening met derden, onderaannemers (zoals [BV 3] ) gecontracteerd, die de werkzaamheden feitelijk zouden uitvoeren. Daarmee handelde [appellant] als hoofdaannemer en werkte hij met onderaannemers die de renovatiewerkzaamheden feitelijk uitvoerden. Het hof kwalificeert de overeenkomst als een overeenkomst van aanneming van werk als bedoeld in artikel 7:750 lid 1 BW. Grief I faalt in zoverre. Uitleg van de overeenkomst over betalingsafspraken 4.6. Partijen twisten over de vraag wat precies de betalingsafspraken tussen hen zijn geweest. Dat is een kwestie van uitleg. Bij de uitleg van de inhoud van een overeenkomst komt het volgens vaste rechtspraak aan op hetgeen partijen daaromtrent jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. Geen opschortingsbevoegdheid [appellant] 4.7. De vraag welke betalingsafspraken partijen hebben gemaakt, is relevant voor de vraag of [appellant] zijn werkzaamheden op 4 september 2020 had mogen opschorten. Volgens [appellant] was de afspraak dat [geïmiteerde 1] c.s. voorschotbetalingen aan hem zou verrichten, zodat hij voldoende middelen had om de materialen en de arbeid te betalen. Daarom heeft hij eind augustus [geïmiteerde 1] c.s. gewezen op een aanstaande betaling per 1 september 2020 van € 21.000,- (excl. btw). [geïmiteerde 1] c.s. heeft dit bedrag niet aan hem voldaan. Door het niet betalen van dit voorschot is [geïmiteerde 1] c.s. de gemaakte afspraak niet nagekomen en heeft [appellant] zijn werkzaamheden terecht opgeschort, aldus [appellant] . [geïmiteerde 1] c.s. heeft dit weersproken en heeft aangevoerd dat hij met [appellant] is overeengekomen dat hij een aanbetaling voor de werkzaamheden zou doen en dat vervolgens op de eerste van de maand september en de maand oktober de kosten zouden worden betaald voor het werk dat tot dan toe gedaan was. Na het voltooien van de werkzaamheden zou een laatste betaling volgen, aldus [geïmiteerde 1] c.s. 4.8. Het hof overweegt als volgt. Tussen partijen zijn gesprekken gevoerd, die hebben geresulteerd in de door [appellant] opgestelde proposal met daarin een weergave van de gemaakte afspraken. De proposal heeft [appellant] aan [geïmiteerde 1] c.s. toegestuurd met de vraag of er aanvullingen gewenst waren. Zoals uit de geciteerde e-mailcorrespondentie van 16 juni 2020 in rechtsoverweging 2.5 blijkt, heeft [geïmiteerde 1] c.s. op deze e-mail geantwoord dat hij minimale aanpassingen heeft en hij de betalingstermijnen zoals besproken bij [BV 1] voor de duidelijkheid heeft toegevoegd aan de proposal. De aanvulling van [geïmiteerde 1] c.s.

4.31. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat zowel het principaal hoger beroep van [appellant] als het incidenteel hoger beroep van [geïmiteerde 1] c.s. grotendeels falen. Het hof zal het vonnis grotendeels bekrachtigen en zal het vonnis op het punt van de toegewezen schadevergoeding vernietigen. 4.32. Het hof zal [appellant] als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in principaal hoger beroep in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen. [geïmiteerde 1] c.s. wordt als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in incidenteel hoger beroep in de kosten veroordeeld. Onder de proceskosten kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening (vlg. Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853). 4.33. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 5De uitspraak Het hof, recht doende in hoger beroep: 5.1. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 6 juli 2022 behoudens voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling van € 12.030,89 (incl. btw) vermeerderd met wettelijke rente met ingang van 2 januari 2021, vernietigt dit vonnis in zoverre en doet opnieuw recht; 5.2. veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïmiteerde 1] c.s. € 13.101,63 (incl. btw), te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 2 januari 2021 tot aan de dag van volledige betaling; 5.3. veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïmiteerde 1] c.s. begroot op € 783,- aan griffierecht en € 3.142,- voor salaris advocaat (2 punten x appeltarief III), 5.4. veroordeelt [geïmiteerde 1] c.s. in de kosten van de procedure in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 785,50 voor salaris advocaat (1/2 x 1 punt x appeltarief III), 5.5. bepaalt dat de proceskosten zowel in principaal als in incidenteel hoger beroep moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag en bepaalt dat als niet op tijd wordt betaald, die kosten dan worden verhoogd met de wettelijke rente; 5.6. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 5.7. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, H.K.N. Vos en J.G.A. Struycken en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 augustus 2024.

luidde: ‘Payment of 4 instalments: upon start of the project (€ 25k), and after invoices for work done up to Sept 1st, Oct 1st and after completion.’ [appellant] heeft als reactie hierop aangegeven, dat het voor hem ‘in principe zo ok is’ en partijen het eerder hadden gehad over een aanbetaling van een derde deel van de guesstimate, maar dat € 25.000,- ook kan. Wel geeft hij aan dat hij dan ‘waarschijnlijk weer wat eerder aan de bel voor een tweede voorschot’ hangt. [appellant] heeft met deze reactie de aanvulling van [geïmiteerde 1] c.s. in de proposal aanvaard, althans [geïmiteerde 1] c.s. mocht er redelijkerwijs van uit gaan dat dit voor [appellant] akkoord was. [appellant] heeft nog aangevoerd dat hij projecten nooit voorfinanciert en altijd op basis van een voorschot werkt en dat hij dit zo ook met [geïmiteerde 1] c.s. bij [BV 1] heeft besproken. [geïmiteerde 1] c.s. heeft dit weersproken. [geïmiteerde 1] c.s. heeft in de mail van 16 juni 2020 aangegeven dat hij de betalingsafspraak, zoals besproken bij [BV 1] (en dus door hem zo begrepen), voor de duidelijkheid aan de proposal heeft toegevoegd. Indien [appellant] vond dat de betalingsafspraak door [geïmiteerde 1] c.s. niet juist was weergegeven, dan had het op zijn weg gelegen, als professionele partij, om dit in zijn e-mail van 17 juni 2020 aan [geïmiteerde 1] c.s. duidelijk kenbaar te maken. Nu [appellant] dat heeft nagelaten, heeft [geïmiteerde 1] c.s. er redelijkerwijs op mogen vertrouwen dat hij met [appellant] is overeengekomen dat hij een aanbetaling zou doen voor aanvang van het werk, dat daarna twee termijnbetalingen volgden op 1 september en 1 oktober voor het werk dat tot dan toe zou zijn verricht (work done up) en dat na het opleveren van het werk een laatste betaling zou volgen. [appellant] spreekt in zijn e-mail van 17 juni 2020 wel over een tweede voorschot, maar [geïmiteerde 1] c.s. heeft deze opmerking zo mogen begrijpen dat deze opmerking zag op het voldoen van een tweede voorschot als aanvulling van de aanbetaling. [appellant] refereert in die e-mail namelijk aan die aanbetaling. [geïmiteerde 1] c.s. had hieruit niet hoeven te begrijpen dat de drie volgende betalingen op voorschotbasis zouden moeten worden verricht. Indien al vast zou komen te staan dat bij [BV 1] de door [appellant] gestelde werkwijze zou zijn besproken, wat door [geïmiteerde 1] c.s. is betwist, kan de door [geïmiteerde 1] c.s. weergegeven afspraak in de e-mail van 16 juni 2020 worden gezien als een nader tussen partijen gemaakte afspraak. Op die afspraak heeft [geïmiteerde 1] c.s. het redelijk vertrouwen mogen baseren dat [appellant] deze afspraak met zijn mail van 17 juni 2020 heeft aanvaard. 4.9. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat partijen zijn overeengekomen dat [geïmiteerde 1] c.s. aan [appellant] een aanbetaling zou doen en dat de drie volgende betalingen zouden worden gekoppeld aan het werk dat op de afgesproken data al was verricht. [geïmiteerde 1] c.s. was dus niet gehouden een voorschot aan [appellant] te voldoen, maar was enkel gehouden tot betaling van het werk dat tot 1 september 2020 was gedaan. Daartoe was [geïmiteerde 1] c.s. ook bereid. Daarnaast heeft [geïmiteerde 1] c.s. ook aangeboden om een aanvullende betaling van € 13.000,- à € 14.000,- aan [appellant] te voldoen. Deze omstandigheden leiden tot de conclusie dat [appellant] ten onrechte zijn werkzaamheden op 4 september 2020 heeft opgeschort. Grief II faalt dan ook. Tekortkoming en ontbinding overeenkomst 4.10. [geïmiteerde 1] c.s. heeft uit de verklaringen van [appellant] mogen afleiden dat [appellant] zijn werkzaamheden niet zou hervatten, behalve wanneer [geïmiteerde 1] c.s. € 21.000,- excl. btw aan hem zou betalen. Nu vast is komen te staan dat [appellant] de werkzaamheden ten onrechte heeft opgeschort, is [appellant] tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. [geïmiteerde 1] c.s. heeft de overeenkomst [appellant] terecht buitengerechtelijk ontbonden. Feiten en omstandigheden die erop zouden kunnen duiden dat de tekortkoming van [appellant] , gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, zijn gesteld noch gebleken. Het voorgaande heeft tot gevolg dat ook grief III niet wordt gevolgd.Schade4.11. Nu de overeenkomst is ontbonden, is [appellant] verplicht tot vergoeding van de schade die [geïmiteerde 1] c.s. lijdt doordat geen wederzijdse nakoming, maar ontbinding heeft plaatsgevonden (artikel 6:277 BW). Op [geïmiteerde 1] c.s. rusten de stelplicht en bewijslast van zijn stelling dat hij schade heeft geleden door de tekortkoming van [appellant] . Zowel [appellant] (grief IV) als [geïmiteerde 1] c.s. (grieven 1 t/m 3) hebben grieven gericht tegen de schade zoals deze door de rechtbank is vastgesteld. [appellant] heeft betoogd dat bij een juiste vergelijking van de daadwerkelijk gemaakte kosten en de hypothetische situatie blijkt [geïmiteerde 1] c.s. in zijn geheel geen schade heeft geleden. [geïmiteerde 1] c.s. is het op zijn beurt niet eens met de hoogte van de toegewezen schade. Het hof zal hierna ingaan op de vraag of [geïmiteerde 1] c.s. door de tekortkoming van [appellant] schade heeft geleden en zo ja wat de hoogte van die schade is. Het hof zal de grieven van [appellant] en [geïmiteerde 1] c.s. gezamenlijk behandelen. Totale verbouwingskosten [geïmiteerde 1] c.s.: € 123.615,21 incl. btw 4.12. [appellant] c.s. heeft aangevoerd dat de totale door [geïmiteerde 1] c.s. gemaakte kosten van de verbouwing op € 113.225,21 (incl. btw) en niet op € 123.615,21 (incl. btw) bepaald moeten worden. Volgens [appellant] heeft [geïmiteerde 1] c.s. niet € 55.765,- aan [BV 2] voldaan voor de renovatiewerkzaamheden in het appartement, van welk bedrag de rechtbank is uitgegaan, maar is door [geïmiteerde 1] c.s. slechts € 45.375,- aan [BV 2] betaald. Dit is een verschil van € 10.390,-. Dat verschil moet worden meegenomen in de schadeberekening, aldus [appellant] . 4.13. Dit betoog van [appellant] gaat niet op. Om vast te stellen of [geïmiteerde 1] c.s. door de tekortkoming van [appellant] schade heeft leden, moet vast komen te staan enerzijds welke kosten [geïmiteerde 1] c.s. in werkelijkheid voor de verbouwing heeft gemaakt en anderzijds welk bedrag [geïmiteerde 1] c.s. aan [appellant] had moeten betalen als [appellant] de werkzaamheden had uitgevoerd conform de tussen partijen gemaakte afspraken. Vaststaat dat [geïmiteerde 1] c.s. in totaal € 55.765,- voor de renovatiewerkzaamheden door [BV 2] verschuldigd was op grond van de overeenkomst tussen [geïmiteerde 1] c.s. en [BV 2] . Onvoldoende is door [appellant] weersproken dat [BV 2] deze werkzaamheden heeft verricht. Uit de overgelegde bankrekeningafschriften volgt dat [geïmiteerde 1] c.s. een bedrag € 45.375,- aan [BV 2] voor de renovatiewerkzaamheden heeft overgemaakt. De omstandigheid dat [geïmiteerde 1] c.s. met [BV 2] kennelijk is overeengekomen om € 10.390,- te verrekenen, heeft geen invloed op de berekening van de schade die is veroorzaakt door [appellant] . Het gaat om de kosten die [BV 2] bij [geïmiteerde 1] c.s. in rekening heeft gebracht en die [geïmiteerde 1] c.s. verschuldigd was voor de renovatiewerkzaamheden. [appellant] heeft een e-mailbericht aan [BV 2] en een akkoord daarop van de heer [B] (hierna: [B] ) overgelegd, maar deze e-mail ondersteunt [appellant] niet in zijn stelling dat [geïmiteerde 1] c.s. die kosten niet heeft mogen verrekenen. Bij de schadeberekening dient daarom te worden uitgegaan van € 55.765,- voor de door [BV 2] verrichte renovatiewerkzaamheden. De totale door [geïmiteerde 1] c.s. gemaakte verbouwingskosten worden daarom vastgesteld op € 123.615,21. Hypothetische verbouwingskosten uitvoering door [appellant] : € 110.513,58 incl. btw 4.14. Vervolgens komt het hof toe aan de vraag welk bedrag [appellant] en [geïmiteerde 1] c.s. zijn overeengekomen waartegen [appellant] de werkzaamheden voor [geïmiteerde 1] c.s. zou verrichten.

luidde: ‘Payment of 4 instalments: upon start of the project (€ 25k), and after invoices for work done up to Sept 1st, Oct 1st and after completion.’ [appellant] heeft als reactie hierop aangegeven, dat het voor hem ‘in principe zo ok is’ en partijen het eerder hadden gehad over een aanbetaling van een derde deel van de guesstimate, maar dat € 25.000,- ook kan. Wel geeft hij aan dat hij dan ‘waarschijnlijk weer wat eerder aan de bel voor een tweede voorschot’ hangt. [appellant] heeft met deze reactie de aanvulling van [geïmiteerde 1] c.s. in de proposal aanvaard, althans [geïmiteerde 1] c.s. mocht er redelijkerwijs van uit gaan dat dit voor [appellant] akkoord was. [appellant] heeft nog aangevoerd dat hij projecten nooit voorfinanciert en altijd op basis van een voorschot werkt en dat hij dit zo ook met [geïmiteerde 1] c.s. bij [BV 1] heeft besproken. [geïmiteerde 1] c.s. heeft dit weersproken. [geïmiteerde 1] c.s. heeft in de mail van 16 juni 2020 aangegeven dat hij de betalingsafspraak, zoals besproken bij [BV 1] (en dus door hem zo begrepen), voor de duidelijkheid aan de proposal heeft toegevoegd. Indien [appellant] vond dat de betalingsafspraak door [geïmiteerde 1] c.s. niet juist was weergegeven, dan had het op zijn weg gelegen, als professionele partij, om dit in zijn e-mail van 17 juni 2020 aan [geïmiteerde 1] c.s. duidelijk kenbaar te maken. Nu [appellant] dat heeft nagelaten, heeft [geïmiteerde 1] c.s. er redelijkerwijs op mogen vertrouwen dat hij met [appellant] is overeengekomen dat hij een aanbetaling zou doen voor aanvang van het werk, dat daarna twee termijnbetalingen volgden op 1 september en 1 oktober voor het werk dat tot dan toe zou zijn verricht (work done up) en dat na het opleveren van het werk een laatste betaling zou volgen. [appellant] spreekt in zijn e-mail van 17 juni 2020 wel over een tweede voorschot, maar [geïmiteerde 1] c.s. heeft deze opmerking zo mogen begrijpen dat deze opmerking zag op het voldoen van een tweede voorschot als aanvulling van de aanbetaling. [appellant] refereert in die e-mail namelijk aan die aanbetaling. [geïmiteerde 1] c.s. had hieruit niet hoeven te begrijpen dat de drie volgende betalingen op voorschotbasis zouden moeten worden verricht. Indien al vast zou komen te staan dat bij [BV 1] de door [appellant] gestelde werkwijze zou zijn besproken, wat door [geïmiteerde 1] c.s. is betwist, kan de door [geïmiteerde 1] c.s. weergegeven afspraak in de e-mail van 16 juni 2020 worden gezien als een nader tussen partijen gemaakte afspraak. Op die afspraak heeft [geïmiteerde 1] c.s. het redelijk vertrouwen mogen baseren dat [appellant] deze afspraak met zijn mail van 17 juni 2020 heeft aanvaard. 4.9. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat partijen zijn overeengekomen dat [geïmiteerde 1] c.s. aan [appellant] een aanbetaling zou doen en dat de drie volgende betalingen zouden worden gekoppeld aan het werk dat op de afgesproken data al was verricht. [geïmiteerde 1] c.s. was dus niet gehouden een voorschot aan [appellant] te voldoen, maar was enkel gehouden tot betaling van het werk dat tot 1 september 2020 was gedaan. Daartoe was [geïmiteerde 1] c.s. ook bereid. Daarnaast heeft [geïmiteerde 1] c.s. ook aangeboden om een aanvullende betaling van € 13.000,- à € 14.000,- aan [appellant] te voldoen. Deze omstandigheden leiden tot de conclusie dat [appellant] ten onrechte zijn werkzaamheden op 4 september 2020 heeft opgeschort. Grief II faalt dan ook. Tekortkoming en ontbinding overeenkomst 4.10. [geïmiteerde 1] c.s. heeft uit de verklaringen van [appellant] mogen afleiden dat [appellant] zijn werkzaamheden niet zou hervatten, behalve wanneer [geïmiteerde 1] c.s. € 21.000,- excl. btw aan hem zou betalen. Nu vast is komen te staan dat [appellant] de werkzaamheden ten onrechte heeft opgeschort, is [appellant] tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. [geïmiteerde 1] c.s. heeft de overeenkomst [appellant] terecht buitengerechtelijk ontbonden. Feiten en omstandigheden die erop zouden kunnen duiden dat de tekortkoming van [appellant] , gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, zijn gesteld noch gebleken. Het voorgaande heeft tot gevolg dat ook grief III niet wordt gevolgd.Schade4.11. Nu de overeenkomst is ontbonden, is [appellant] verplicht tot vergoeding van de schade die [geïmiteerde 1] c.s. lijdt doordat geen wederzijdse nakoming, maar ontbinding heeft plaatsgevonden (artikel 6:277 BW). Op [geïmiteerde 1] c.s. rusten de stelplicht en bewijslast van zijn stelling dat hij schade heeft geleden door de tekortkoming van [appellant] . Zowel [appellant] (grief IV) als [geïmiteerde 1] c.s. (grieven 1 t/m 3) hebben grieven gericht tegen de schade zoals deze door de rechtbank is vastgesteld. [appellant] heeft betoogd dat bij een juiste vergelijking van de daadwerkelijk gemaakte kosten en de hypothetische situatie blijkt [geïmiteerde 1] c.s. in zijn geheel geen schade heeft geleden. [geïmiteerde 1] c.s. is het op zijn beurt niet eens met de hoogte van de toegewezen schade. Het hof zal hierna ingaan op de vraag of [geïmiteerde 1] c.s. door de tekortkoming van [appellant] schade heeft geleden en zo ja wat de hoogte van die schade is. Het hof zal de grieven van [appellant] en [geïmiteerde 1] c.s. gezamenlijk behandelen. Totale verbouwingskosten [geïmiteerde 1] c.s.: € 123.615,21 incl. btw 4.12. [appellant] c.s. heeft aangevoerd dat de totale door [geïmiteerde 1] c.s. gemaakte kosten van de verbouwing op € 113.225,21 (incl. btw) en niet op € 123.615,21 (incl. btw) bepaald moeten worden. Volgens [appellant] heeft [geïmiteerde 1] c.s. niet € 55.765,- aan [BV 2] voldaan voor de renovatiewerkzaamheden in het appartement, van welk bedrag de rechtbank is uitgegaan, maar is door [geïmiteerde 1] c.s. slechts € 45.375,- aan [BV 2] betaald. Dit is een verschil van € 10.390,-. Dat verschil moet worden meegenomen in de schadeberekening, aldus [appellant] . 4.13. Dit betoog van [appellant] gaat niet op. Om vast te stellen of [geïmiteerde 1] c.s. door de tekortkoming van [appellant] schade heeft leden, moet vast komen te staan enerzijds welke kosten [geïmiteerde 1] c.s. in werkelijkheid voor de verbouwing heeft gemaakt en anderzijds welk bedrag [geïmiteerde 1] c.s. aan [appellant] had moeten betalen als [appellant] de werkzaamheden had uitgevoerd conform de tussen partijen gemaakte afspraken. Vaststaat dat [geïmiteerde 1] c.s. in totaal € 55.765,- voor de renovatiewerkzaamheden door [BV 2] verschuldigd was op grond van de overeenkomst tussen [geïmiteerde 1] c.s. en [BV 2] . Onvoldoende is door [appellant] weersproken dat [BV 2] deze werkzaamheden heeft verricht. Uit de overgelegde bankrekeningafschriften volgt dat [geïmiteerde 1] c.s. een bedrag € 45.375,- aan [BV 2] voor de renovatiewerkzaamheden heeft overgemaakt. De omstandigheid dat [geïmiteerde 1] c.s. met [BV 2] kennelijk is overeengekomen om € 10.390,- te verrekenen, heeft geen invloed op de berekening van de schade die is veroorzaakt door [appellant] . Het gaat om de kosten die [BV 2] bij [geïmiteerde 1] c.s. in rekening heeft gebracht en die [geïmiteerde 1] c.s. verschuldigd was voor de renovatiewerkzaamheden. [appellant] heeft een e-mailbericht aan [BV 2] en een akkoord daarop van de heer [B] (hierna: [B] ) overgelegd, maar deze e-mail ondersteunt [appellant] niet in zijn stelling dat [geïmiteerde 1] c.s. die kosten niet heeft mogen verrekenen. Bij de schadeberekening dient daarom te worden uitgegaan van € 55.765,- voor de door [BV 2] verrichte renovatiewerkzaamheden. De totale door [geïmiteerde 1] c.s. gemaakte verbouwingskosten worden daarom vastgesteld op € 123.615,21. Hypothetische verbouwingskosten uitvoering door [appellant] : € 110.513,58 incl. btw 4.14. Vervolgens komt het hof toe aan de vraag welk bedrag [appellant] en [geïmiteerde 1] c.s. zijn overeengekomen waartegen [appellant] de werkzaamheden voor [geïmiteerde 1] c.s. zou verrichten.

luidde: ‘Payment of 4 instalments: upon start of the project (€ 25k), and after invoices for work done up to Sept 1st, Oct 1st and after completion.’ [appellant] heeft als reactie hierop aangegeven, dat het voor hem ‘in principe zo ok is’ en partijen het eerder hadden gehad over een aanbetaling van een derde deel van de guesstimate, maar dat € 25.000,- ook kan. Wel geeft hij aan dat hij dan ‘waarschijnlijk weer wat eerder aan de bel voor een tweede voorschot’ hangt. [appellant] heeft met deze reactie de aanvulling van [geïmiteerde 1] c.s. in de proposal aanvaard, althans [geïmiteerde 1] c.s. mocht er redelijkerwijs van uit gaan dat dit voor [appellant] akkoord was. [appellant] heeft nog aangevoerd dat hij projecten nooit voorfinanciert en altijd op basis van een voorschot werkt en dat hij dit zo ook met [geïmiteerde 1] c.s. bij [BV 1] heeft besproken. [geïmiteerde 1] c.s. heeft dit weersproken. [geïmiteerde 1] c.s. heeft in de mail van 16 juni 2020 aangegeven dat hij de betalingsafspraak, zoals besproken bij [BV 1] (en dus door hem zo begrepen), voor de duidelijkheid aan de proposal heeft toegevoegd. Indien [appellant] vond dat de betalingsafspraak door [geïmiteerde 1] c.s. niet juist was weergegeven, dan had het op zijn weg gelegen, als professionele partij, om dit in zijn e-mail van 17 juni 2020 aan [geïmiteerde 1] c.s. duidelijk kenbaar te maken. Nu [appellant] dat heeft nagelaten, heeft [geïmiteerde 1] c.s. er redelijkerwijs op mogen vertrouwen dat hij met [appellant] is overeengekomen dat hij een aanbetaling zou doen voor aanvang van het werk, dat daarna twee termijnbetalingen volgden op 1 september en 1 oktober voor het werk dat tot dan toe zou zijn verricht (work done up) en dat na het opleveren van het werk een laatste betaling zou volgen. [appellant] spreekt in zijn e-mail van 17 juni 2020 wel over een tweede voorschot, maar [geïmiteerde 1] c.s. heeft deze opmerking zo mogen begrijpen dat deze opmerking zag op het voldoen van een tweede voorschot als aanvulling van de aanbetaling. [appellant] refereert in die e-mail namelijk aan die aanbetaling. [geïmiteerde 1] c.s. had hieruit niet hoeven te begrijpen dat de drie volgende betalingen op voorschotbasis zouden moeten worden verricht. Indien al vast zou komen te staan dat bij [BV 1] de door [appellant] gestelde werkwijze zou zijn besproken, wat door [geïmiteerde 1] c.s. is betwist, kan de door [geïmiteerde 1] c.s. weergegeven afspraak in de e-mail van 16 juni 2020 worden gezien als een nader tussen partijen gemaakte afspraak. Op die afspraak heeft [geïmiteerde 1] c.s. het redelijk vertrouwen mogen baseren dat [appellant] deze afspraak met zijn mail van 17 juni 2020 heeft aanvaard. 4.9. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat partijen zijn overeengekomen dat [geïmiteerde 1] c.s. aan [appellant] een aanbetaling zou doen en dat de drie volgende betalingen zouden worden gekoppeld aan het werk dat op de afgesproken data al was verricht. [geïmiteerde 1] c.s. was dus niet gehouden een voorschot aan [appellant] te voldoen, maar was enkel gehouden tot betaling van het werk dat tot 1 september 2020 was gedaan. Daartoe was [geïmiteerde 1] c.s. ook bereid. Daarnaast heeft [geïmiteerde 1] c.s. ook aangeboden om een aanvullende betaling van € 13.000,- à € 14.000,- aan [appellant] te voldoen. Deze omstandigheden leiden tot de conclusie dat [appellant] ten onrechte zijn werkzaamheden op 4 september 2020 heeft opgeschort. Grief II faalt dan ook. Tekortkoming en ontbinding overeenkomst 4.10. [geïmiteerde 1] c.s. heeft uit de verklaringen van [appellant] mogen afleiden dat [appellant] zijn werkzaamheden niet zou hervatten, behalve wanneer [geïmiteerde 1] c.s. € 21.000,- excl. btw aan hem zou betalen. Nu vast is komen te staan dat [appellant] de werkzaamheden ten onrechte heeft opgeschort, is [appellant] tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. [geïmiteerde 1] c.s. heeft de overeenkomst [appellant] terecht buitengerechtelijk ontbonden. Feiten en omstandigheden die erop zouden kunnen duiden dat de tekortkoming van [appellant] , gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, zijn gesteld noch gebleken. Het voorgaande heeft tot gevolg dat ook grief III niet wordt gevolgd.Schade4.11. Nu de overeenkomst is ontbonden, is [appellant] verplicht tot vergoeding van de schade die [geïmiteerde 1] c.s. lijdt doordat geen wederzijdse nakoming, maar ontbinding heeft plaatsgevonden (artikel 6:277 BW). Op [geïmiteerde 1] c.s. rusten de stelplicht en bewijslast van zijn stelling dat hij schade heeft geleden door de tekortkoming van [appellant] . Zowel [appellant] (grief IV) als [geïmiteerde 1] c.s. (grieven 1 t/m 3) hebben grieven gericht tegen de schade zoals deze door de rechtbank is vastgesteld. [appellant] heeft betoogd dat bij een juiste vergelijking van de daadwerkelijk gemaakte kosten en de hypothetische situatie blijkt [geïmiteerde 1] c.s. in zijn geheel geen schade heeft geleden. [geïmiteerde 1] c.s. is het op zijn beurt niet eens met de hoogte van de toegewezen schade. Het hof zal hierna ingaan op de vraag of [geïmiteerde 1] c.s. door de tekortkoming van [appellant] schade heeft geleden en zo ja wat de hoogte van die schade is. Het hof zal de grieven van [appellant] en [geïmiteerde 1] c.s. gezamenlijk behandelen. Totale verbouwingskosten [geïmiteerde 1] c.s.: € 123.615,21 incl. btw 4.12. [appellant] c.s. heeft aangevoerd dat de totale door [geïmiteerde 1] c.s. gemaakte kosten van de verbouwing op € 113.225,21 (incl. btw) en niet op € 123.615,21 (incl. btw) bepaald moeten worden. Volgens [appellant] heeft [geïmiteerde 1] c.s. niet € 55.765,- aan [BV 2] voldaan voor de renovatiewerkzaamheden in het appartement, van welk bedrag de rechtbank is uitgegaan, maar is door [geïmiteerde 1] c.s. slechts € 45.375,- aan [BV 2] betaald. Dit is een verschil van € 10.390,-. Dat verschil moet worden meegenomen in de schadeberekening, aldus [appellant] . 4.13. Dit betoog van [appellant] gaat niet op. Om vast te stellen of [geïmiteerde 1] c.s. door de tekortkoming van [appellant] schade heeft leden, moet vast komen te staan enerzijds welke kosten [geïmiteerde 1] c.s. in werkelijkheid voor de verbouwing heeft gemaakt en anderzijds welk bedrag [geïmiteerde 1] c.s. aan [appellant] had moeten betalen als [appellant] de werkzaamheden had uitgevoerd conform de tussen partijen gemaakte afspraken. Vaststaat dat [geïmiteerde 1] c.s. in totaal € 55.765,- voor de renovatiewerkzaamheden door [BV 2] verschuldigd was op grond van de overeenkomst tussen [geïmiteerde 1] c.s. en [BV 2] . Onvoldoende is door [appellant] weersproken dat [BV 2] deze werkzaamheden heeft verricht. Uit de overgelegde bankrekeningafschriften volgt dat [geïmiteerde 1] c.s. een bedrag € 45.375,- aan [BV 2] voor de renovatiewerkzaamheden heeft overgemaakt. De omstandigheid dat [geïmiteerde 1] c.s. met [BV 2] kennelijk is overeengekomen om € 10.390,- te verrekenen, heeft geen invloed op de berekening van de schade die is veroorzaakt door [appellant] . Het gaat om de kosten die [BV 2] bij [geïmiteerde 1] c.s. in rekening heeft gebracht en die [geïmiteerde 1] c.s. verschuldigd was voor de renovatiewerkzaamheden. [appellant] heeft een e-mailbericht aan [BV 2] en een akkoord daarop van de heer [B] (hierna: [B] ) overgelegd, maar deze e-mail ondersteunt [appellant] niet in zijn stelling dat [geïmiteerde 1] c.s. die kosten niet heeft mogen verrekenen. Bij de schadeberekening dient daarom te worden uitgegaan van € 55.765,- voor de door [BV 2] verrichte renovatiewerkzaamheden. De totale door [geïmiteerde 1] c.s. gemaakte verbouwingskosten worden daarom vastgesteld op € 123.615,21. Hypothetische verbouwingskosten uitvoering door [appellant] : € 110.513,58 incl. btw 4.14. Vervolgens komt het hof toe aan de vraag welk bedrag [appellant] en [geïmiteerde 1] c.s. zijn overeengekomen waartegen [appellant] de werkzaamheden voor [geïmiteerde 1] c.s. zou verrichten.

Dit is wederom een kwestie van uitleg van de overeenkomst.4.15. [geïmiteerde 1] c.s. heeft aangevoerd dat bij die berekening uit moet worden gegaan van het bedrag van € 77.330,- (excl. btw) zoals staat vermeld in de guesstimate van 16 juni 2020. [geïmiteerde 1] c.s. heeft betoogd dat dit een overeengekomen richtprijs is, die op grond van artikel 7:752 lid 2 BW niet met meer dan 10% mag worden overschreden. [appellant] heeft daarentegen aangevoerd dat als vertrekpunt het bedrag van € 89.851,- (excl. btw) dient te gelden, namelijk de door hem gemaakte aangepaste inschatting van de renovatiewerkzaamheden op 7 september 2020. De verhoging van de kosten is immers grotendeels veroorzaakt door aanvullende wensen van [geïmiteerde 1] c.s., aldus [appellant] . 4.16. Het hof overweegt als volgt. De guesstimate gaat uit van een bedrag van € 77.330,- (excl. btw). In de e-mail van 7 september 2020 heeft [appellant] aan [geïmiteerde 1] c.s. een overzicht verstrekt, waar hij € 14.700,- (incl. btw) aan extra’s ten opzichte van de guesstimate heeft weergegeven. Anders dan [geïmiteerde 1] c.s. heeft betoogd, is het bedrag dat is genoemd in de guesstimate geen overeengekomen richtprijs. [appellant] heeft aangevoerd dat de guesstimate slechts een ruwe schatting is van de voorgenomen verbouwing. Bij het opstellen van de guesstimate had [appellant] het appartement immers nog maar één keer van binnen gezien gedurende een uur in aanwezigheid van de verkopers, die er toen nog woonden. [appellant] heeft na toezending van de guesstimate in de mail van 23 juni 2020 aan [geïmiteerde 1] c.s. het volgende geschreven: ‘On short notices, what i’d like is to have a good inspection of the premises in more detail than during our initial visit. This will give us a useful insight in what it’s going to take to get everything nice and level, the condition of those sagging ceilings, how much demolition material to expect, the state of the electrics among other things and will save considerable time as opposed to waiting with this until august.’ Verder staat in de proposal ‘managing your renovation budget according to the structure of the rough estimate [onderstreping hof]’. Gelet op deze omstandigheden heeft [geïmiteerde 1] c.s. de guesstimate niet zo mogen begrijpen dat sprake was van een richtprijs. Het betrof een overeenkomst van aanneming van werk op basis van regie met een open prijs, die als vertrekpunt gold bij het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden. De guesstimate geeft weliswaar een opsomming van werkzaamheden, maar deze werkzaamheden moesten nog nader ingevuld worden aan de hand van de wensen van [geïmiteerde 1] c.s. Dit heeft [geïmiteerde 1] c.s. onvoldoende gemotiveerd weersproken. 4.17. Het voorgaande brengt mee dat bij de berekening van de schade in beginsel moet worden gekeken naar de door [appellant] c.s. aangegeven inschatting van € 89.851,- (excl. btw). [appellant] stelt dat daar nog opgedragen meerwerk bij moet worden opgeteld, maar licht dit verder niet (onderbouwd) toe zodat het hof daaraan voorbijgaat. [appellant] heeft aangevoerd dat het verschil van € 12.521,- excl. btw (€ 14.700,- incl. 17,4 % btw) is gelegen in extra wensen van [geïmiteerde 1] c.s. In het overzicht dat [appellant] op 7 september 2020 aan [geïmiteerde 1] c.s. heeft verzonden staat onder meer ‘schatting voor gaandeweg bijgekomen extra’s t.o.v. guesstimate’ gevolgd door de volgende 13 posten: - speciaal hout voor maatwerk € 1.000,-- stuclijsten op alle plafonds € 1.200,-- wanden behangen in plaats van schilderen € 500,-- fermacell vloeren op de verdieping € 2.000,-- aanpassen deurposten op de verdieping € 1.200,-- leidingen/bekabeling voor alarm € 240,-- leidingen/bekabeling voor data 6A € 1.460,-- aparte behandeling traptreden € 600,-- verhogen plafond badkamer € 2.000,-- extra glaspanelen in hal en badkamer € 2.000,-- intercom ex montage TU1200048x990 € 1.500,-- extra parkeerkorsten hiermee gemoeid € 500,-- eventueel aanpassen kleur vlakke radiatoren. € 500,- 4.18. [appellant] heeft betoogd dat deze werkzaamheden, in aanvulling op de reeds overeengekomen werkzaamheden, op verzoek van [geïmiteerde 1] c.s. uitgevoerd moesten worden en heeft een indicatie van de kosten gegeven die daarmee gemoeid zijn. [appellant] heeft in dat kader ook verwezen naar een e-mail van 31 juli 2020 van een medewerker van [BV 1] waarin een hele opsomming wordt gegeven van wensen van [geïmiteerde 1] c.s. [geïmiteerde 1] c.s. heeft de posten van de fermacellplaten en de aanleg van de data- en alarmbekabeling gemotiveerd weersproken. De overige posten heeft [geïmiteerde 1] c.s. niet gemotiveerd weersproken. [geïmiteerde 1] c.s. heeft weliswaar verwezen naar het rapport van [BV 4] , maar een toelichting op dit rapport in de processtukken ontbreekt. Het geven van een toelichting had wel op [geïmiteerde 1] c.s. zijn weg gelegen, temeer nu [BV 4] , in reactie op de conclusie van antwoord van [appellant] , zijn bevindingen in het rapport heeft bijgesteld. Het is dan vervolgens aan [geïmiteerde 1] c.s. om onderbouwd toe te lichten waarom volgens hem die overige 11 posten onder het bereik van de guesstimate zouden vallen. Dit is niet gebeurd. Omdat dat niet is gebeurd kan door het hof niet worden vastgesteld dat die posten onder de guesstimate vielen, zodat deze posten bij de berekening van de schade worden meegenomen. Ten aanzien van de fermacellplaten en de kosten voor de databekabeling overweegt het hof het volgende. 4.19. [geïmiteerde 1] c.s. heeft betoogd dat het leveren en installeren van de fermacellplaten niet wezenlijk anders is dan het plaatsten van vilt of schuimondervloeren, zoals voor € 1.000,- (excl. btw) opgenomen in de guesstimate. Uit de door [appellant] overgelegde bonnen blijkt volgens [geïmiteerde 1] c.s. dat de kostprijs van de fermacellplaten € 961,23 bedroeg, welk bedrag minder is dan de € 1.000,- excl. btw zoals in de guesstimate opgenomen. [geïmiteerde 1] c.s. gaat er echter aan voorbij dat [appellant] in de e-mail van 19 augustus 2020 de optie van de fermacellplaten aan hem heeft voorgelegd. In die e-mail schrijft [appellant] : ‘Final okay on proposed use of isolated fermacell sub flooring on first floor, cost come to about € 45,- ex per square meter (about 50) including materials and labor.’ Tijdens de zitting bij de rechtbank heeft [geïmiteerde 1] c.s. erkend dat hij akkoord heeft gegeven op de fermacellplaten. Het hof zal daarom uitgaan van het bedrag van € 2.000,- zoals in de e-mail van [appellant] staat weergegeven. Omdat uit de guesstimate blijkt dat een bedrag van € 1.000,- al reeds was opgenomen voor de ondervloer voor 100m2 in het appartement, zal het hof bij de berekening wel € 500,- (excl. btw) van de guesstimate afhalen. Voor een helft van het appartement (50m2) wordt immers uitgegaan van de fermacellplaten zoals reeds opgenomen in het overzicht van 7 september 2020. 4.20. [geïmiteerde 1] c.s. heeft daarnaast aangevoerd dat de kosten van de databekabeling niet juist zijn. [appellant] heeft betoogd dat de kosten voor de aanleg van databekabeling ten behoeve van dataverkeer en een alarmsysteem van € 1.700,- niet in de guesstimate stonden, omdat [geïmiteerde 1] c.s. deze werkzaamheden pas later heeft aangegeven. Dat heeft [geïmiteerde 1] c.s. niet weersproken. [geïmiteerde 1] c.s. heeft ook niet weersproken dat op zijn verzoek deze werkzaamheden uitgevoerd zouden worden. Daarom zal het hof ook deze kosten meenemen bij het berekenen van de schade. [geïmiteerde 1] c.s. heeft wel de hoogte van het bedrag voor de bekabeling aan de orde gesteld en heeft aangevoerd dat datakabels slechts € 93,- (excl. btw) kosten, zodat de overige kosten van € 1.607,- (incl. btw) 55 manuren zouden betreffen, hetgeen hem te hoog voorkomt, omdat het appartement al helemaal openlag. [appellant] heeft op deze stelling niet voldoende gereageerd.

Dit is wederom een kwestie van uitleg van de overeenkomst.4.15. [geïmiteerde 1] c.s. heeft aangevoerd dat bij die berekening uit moet worden gegaan van het bedrag van € 77.330,- (excl. btw) zoals staat vermeld in de guesstimate van 16 juni 2020. [geïmiteerde 1] c.s. heeft betoogd dat dit een overeengekomen richtprijs is, die op grond van artikel 7:752 lid 2 BW niet met meer dan 10% mag worden overschreden. [appellant] heeft daarentegen aangevoerd dat als vertrekpunt het bedrag van € 89.851,- (excl. btw) dient te gelden, namelijk de door hem gemaakte aangepaste inschatting van de renovatiewerkzaamheden op 7 september 2020. De verhoging van de kosten is immers grotendeels veroorzaakt door aanvullende wensen van [geïmiteerde 1] c.s., aldus [appellant] . 4.16. Het hof overweegt als volgt. De guesstimate gaat uit van een bedrag van € 77.330,- (excl. btw). In de e-mail van 7 september 2020 heeft [appellant] aan [geïmiteerde 1] c.s. een overzicht verstrekt, waar hij € 14.700,- (incl. btw) aan extra’s ten opzichte van de guesstimate heeft weergegeven. Anders dan [geïmiteerde 1] c.s. heeft betoogd, is het bedrag dat is genoemd in de guesstimate geen overeengekomen richtprijs. [appellant] heeft aangevoerd dat de guesstimate slechts een ruwe schatting is van de voorgenomen verbouwing. Bij het opstellen van de guesstimate had [appellant] het appartement immers nog maar één keer van binnen gezien gedurende een uur in aanwezigheid van de verkopers, die er toen nog woonden. [appellant] heeft na toezending van de guesstimate in de mail van 23 juni 2020 aan [geïmiteerde 1] c.s. het volgende geschreven: ‘On short notices, what i’d like is to have a good inspection of the premises in more detail than during our initial visit. This will give us a useful insight in what it’s going to take to get everything nice and level, the condition of those sagging ceilings, how much demolition material to expect, the state of the electrics among other things and will save considerable time as opposed to waiting with this until august.’ Verder staat in de proposal ‘managing your renovation budget according to the structure of the rough estimate [onderstreping hof]’. Gelet op deze omstandigheden heeft [geïmiteerde 1] c.s. de guesstimate niet zo mogen begrijpen dat sprake was van een richtprijs. Het betrof een overeenkomst van aanneming van werk op basis van regie met een open prijs, die als vertrekpunt gold bij het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden. De guesstimate geeft weliswaar een opsomming van werkzaamheden, maar deze werkzaamheden moesten nog nader ingevuld worden aan de hand van de wensen van [geïmiteerde 1] c.s. Dit heeft [geïmiteerde 1] c.s. onvoldoende gemotiveerd weersproken. 4.17. Het voorgaande brengt mee dat bij de berekening van de schade in beginsel moet worden gekeken naar de door [appellant] c.s. aangegeven inschatting van € 89.851,- (excl. btw). [appellant] stelt dat daar nog opgedragen meerwerk bij moet worden opgeteld, maar licht dit verder niet (onderbouwd) toe zodat het hof daaraan voorbijgaat. [appellant] heeft aangevoerd dat het verschil van € 12.521,- excl. btw (€ 14.700,- incl. 17,4 % btw) is gelegen in extra wensen van [geïmiteerde 1] c.s. In het overzicht dat [appellant] op 7 september 2020 aan [geïmiteerde 1] c.s. heeft verzonden staat onder meer ‘schatting voor gaandeweg bijgekomen extra’s t.o.v. guesstimate’ gevolgd door de volgende 13 posten: - speciaal hout voor maatwerk € 1.000,-- stuclijsten op alle plafonds € 1.200,-- wanden behangen in plaats van schilderen € 500,-- fermacell vloeren op de verdieping € 2.000,-- aanpassen deurposten op de verdieping € 1.200,-- leidingen/bekabeling voor alarm € 240,-- leidingen/bekabeling voor data 6A € 1.460,-- aparte behandeling traptreden € 600,-- verhogen plafond badkamer € 2.000,-- extra glaspanelen in hal en badkamer € 2.000,-- intercom ex montage TU1200048x990 € 1.500,-- extra parkeerkorsten hiermee gemoeid € 500,-- eventueel aanpassen kleur vlakke radiatoren. € 500,- 4.18. [appellant] heeft betoogd dat deze werkzaamheden, in aanvulling op de reeds overeengekomen werkzaamheden, op verzoek van [geïmiteerde 1] c.s. uitgevoerd moesten worden en heeft een indicatie van de kosten gegeven die daarmee gemoeid zijn. [appellant] heeft in dat kader ook verwezen naar een e-mail van 31 juli 2020 van een medewerker van [BV 1] waarin een hele opsomming wordt gegeven van wensen van [geïmiteerde 1] c.s. [geïmiteerde 1] c.s. heeft de posten van de fermacellplaten en de aanleg van de data- en alarmbekabeling gemotiveerd weersproken. De overige posten heeft [geïmiteerde 1] c.s. niet gemotiveerd weersproken. [geïmiteerde 1] c.s. heeft weliswaar verwezen naar het rapport van [BV 4] , maar een toelichting op dit rapport in de processtukken ontbreekt. Het geven van een toelichting had wel op [geïmiteerde 1] c.s. zijn weg gelegen, temeer nu [BV 4] , in reactie op de conclusie van antwoord van [appellant] , zijn bevindingen in het rapport heeft bijgesteld. Het is dan vervolgens aan [geïmiteerde 1] c.s. om onderbouwd toe te lichten waarom volgens hem die overige 11 posten onder het bereik van de guesstimate zouden vallen. Dit is niet gebeurd. Omdat dat niet is gebeurd kan door het hof niet worden vastgesteld dat die posten onder de guesstimate vielen, zodat deze posten bij de berekening van de schade worden meegenomen. Ten aanzien van de fermacellplaten en de kosten voor de databekabeling overweegt het hof het volgende. 4.19. [geïmiteerde 1] c.s. heeft betoogd dat het leveren en installeren van de fermacellplaten niet wezenlijk anders is dan het plaatsten van vilt of schuimondervloeren, zoals voor € 1.000,- (excl. btw) opgenomen in de guesstimate. Uit de door [appellant] overgelegde bonnen blijkt volgens [geïmiteerde 1] c.s. dat de kostprijs van de fermacellplaten € 961,23 bedroeg, welk bedrag minder is dan de € 1.000,- excl. btw zoals in de guesstimate opgenomen. [geïmiteerde 1] c.s. gaat er echter aan voorbij dat [appellant] in de e-mail van 19 augustus 2020 de optie van de fermacellplaten aan hem heeft voorgelegd. In die e-mail schrijft [appellant] : ‘Final okay on proposed use of isolated fermacell sub flooring on first floor, cost come to about € 45,- ex per square meter (about 50) including materials and labor.’ Tijdens de zitting bij de rechtbank heeft [geïmiteerde 1] c.s. erkend dat hij akkoord heeft gegeven op de fermacellplaten. Het hof zal daarom uitgaan van het bedrag van € 2.000,- zoals in de e-mail van [appellant] staat weergegeven. Omdat uit de guesstimate blijkt dat een bedrag van € 1.000,- al reeds was opgenomen voor de ondervloer voor 100m2 in het appartement, zal het hof bij de berekening wel € 500,- (excl. btw) van de guesstimate afhalen. Voor een helft van het appartement (50m2) wordt immers uitgegaan van de fermacellplaten zoals reeds opgenomen in het overzicht van 7 september 2020. 4.20. [geïmiteerde 1] c.s. heeft daarnaast aangevoerd dat de kosten van de databekabeling niet juist zijn. [appellant] heeft betoogd dat de kosten voor de aanleg van databekabeling ten behoeve van dataverkeer en een alarmsysteem van € 1.700,- niet in de guesstimate stonden, omdat [geïmiteerde 1] c.s. deze werkzaamheden pas later heeft aangegeven. Dat heeft [geïmiteerde 1] c.s. niet weersproken. [geïmiteerde 1] c.s. heeft ook niet weersproken dat op zijn verzoek deze werkzaamheden uitgevoerd zouden worden. Daarom zal het hof ook deze kosten meenemen bij het berekenen van de schade. [geïmiteerde 1] c.s. heeft wel de hoogte van het bedrag voor de bekabeling aan de orde gesteld en heeft aangevoerd dat datakabels slechts € 93,- (excl. btw) kosten, zodat de overige kosten van € 1.607,- (incl. btw) 55 manuren zouden betreffen, hetgeen hem te hoog voorkomt, omdat het appartement al helemaal openlag. [appellant] heeft op deze stelling niet voldoende gereageerd.

Dit is wederom een kwestie van uitleg van de overeenkomst.4.15. [geïmiteerde 1] c.s. heeft aangevoerd dat bij die berekening uit moet worden gegaan van het bedrag van € 77.330,- (excl. btw) zoals staat vermeld in de guesstimate van 16 juni 2020. [geïmiteerde 1] c.s. heeft betoogd dat dit een overeengekomen richtprijs is, die op grond van artikel 7:752 lid 2 BW niet met meer dan 10% mag worden overschreden. [appellant] heeft daarentegen aangevoerd dat als vertrekpunt het bedrag van € 89.851,- (excl. btw) dient te gelden, namelijk de door hem gemaakte aangepaste inschatting van de renovatiewerkzaamheden op 7 september 2020. De verhoging van de kosten is immers grotendeels veroorzaakt door aanvullende wensen van [geïmiteerde 1] c.s., aldus [appellant] . 4.16. Het hof overweegt als volgt. De guesstimate gaat uit van een bedrag van € 77.330,- (excl. btw). In de e-mail van 7 september 2020 heeft [appellant] aan [geïmiteerde 1] c.s. een overzicht verstrekt, waar hij € 14.700,- (incl. btw) aan extra’s ten opzichte van de guesstimate heeft weergegeven. Anders dan [geïmiteerde 1] c.s. heeft betoogd, is het bedrag dat is genoemd in de guesstimate geen overeengekomen richtprijs. [appellant] heeft aangevoerd dat de guesstimate slechts een ruwe schatting is van de voorgenomen verbouwing. Bij het opstellen van de guesstimate had [appellant] het appartement immers nog maar één keer van binnen gezien gedurende een uur in aanwezigheid van de verkopers, die er toen nog woonden. [appellant] heeft na toezending van de guesstimate in de mail van 23 juni 2020 aan [geïmiteerde 1] c.s. het volgende geschreven: ‘On short notices, what i’d like is to have a good inspection of the premises in more detail than during our initial visit. This will give us a useful insight in what it’s going to take to get everything nice and level, the condition of those sagging ceilings, how much demolition material to expect, the state of the electrics among other things and will save considerable time as opposed to waiting with this until august.’ Verder staat in de proposal ‘managing your renovation budget according to the structure of the rough estimate [onderstreping hof]’. Gelet op deze omstandigheden heeft [geïmiteerde 1] c.s. de guesstimate niet zo mogen begrijpen dat sprake was van een richtprijs. Het betrof een overeenkomst van aanneming van werk op basis van regie met een open prijs, die als vertrekpunt gold bij het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden. De guesstimate geeft weliswaar een opsomming van werkzaamheden, maar deze werkzaamheden moesten nog nader ingevuld worden aan de hand van de wensen van [geïmiteerde 1] c.s. Dit heeft [geïmiteerde 1] c.s. onvoldoende gemotiveerd weersproken. 4.17. Het voorgaande brengt mee dat bij de berekening van de schade in beginsel moet worden gekeken naar de door [appellant] c.s. aangegeven inschatting van € 89.851,- (excl. btw). [appellant] stelt dat daar nog opgedragen meerwerk bij moet worden opgeteld, maar licht dit verder niet (onderbouwd) toe zodat het hof daaraan voorbijgaat. [appellant] heeft aangevoerd dat het verschil van € 12.521,- excl. btw (€ 14.700,- incl. 17,4 % btw) is gelegen in extra wensen van [geïmiteerde 1] c.s. In het overzicht dat [appellant] op 7 september 2020 aan [geïmiteerde 1] c.s. heeft verzonden staat onder meer ‘schatting voor gaandeweg bijgekomen extra’s t.o.v. guesstimate’ gevolgd door de volgende 13 posten: - speciaal hout voor maatwerk € 1.000,-- stuclijsten op alle plafonds € 1.200,-- wanden behangen in plaats van schilderen € 500,-- fermacell vloeren op de verdieping € 2.000,-- aanpassen deurposten op de verdieping € 1.200,-- leidingen/bekabeling voor alarm € 240,-- leidingen/bekabeling voor data 6A € 1.460,-- aparte behandeling traptreden € 600,-- verhogen plafond badkamer € 2.000,-- extra glaspanelen in hal en badkamer € 2.000,-- intercom ex montage TU1200048x990 € 1.500,-- extra parkeerkorsten hiermee gemoeid € 500,-- eventueel aanpassen kleur vlakke radiatoren. € 500,- 4.18. [appellant] heeft betoogd dat deze werkzaamheden, in aanvulling op de reeds overeengekomen werkzaamheden, op verzoek van [geïmiteerde 1] c.s. uitgevoerd moesten worden en heeft een indicatie van de kosten gegeven die daarmee gemoeid zijn. [appellant] heeft in dat kader ook verwezen naar een e-mail van 31 juli 2020 van een medewerker van [BV 1] waarin een hele opsomming wordt gegeven van wensen van [geïmiteerde 1] c.s. [geïmiteerde 1] c.s. heeft de posten van de fermacellplaten en de aanleg van de data- en alarmbekabeling gemotiveerd weersproken. De overige posten heeft [geïmiteerde 1] c.s. niet gemotiveerd weersproken. [geïmiteerde 1] c.s. heeft weliswaar verwezen naar het rapport van [BV 4] , maar een toelichting op dit rapport in de processtukken ontbreekt. Het geven van een toelichting had wel op [geïmiteerde 1] c.s. zijn weg gelegen, temeer nu [BV 4] , in reactie op de conclusie van antwoord van [appellant] , zijn bevindingen in het rapport heeft bijgesteld. Het is dan vervolgens aan [geïmiteerde 1] c.s. om onderbouwd toe te lichten waarom volgens hem die overige 11 posten onder het bereik van de guesstimate zouden vallen. Dit is niet gebeurd. Omdat dat niet is gebeurd kan door het hof niet worden vastgesteld dat die posten onder de guesstimate vielen, zodat deze posten bij de berekening van de schade worden meegenomen. Ten aanzien van de fermacellplaten en de kosten voor de databekabeling overweegt het hof het volgende. 4.19. [geïmiteerde 1] c.s. heeft betoogd dat het leveren en installeren van de fermacellplaten niet wezenlijk anders is dan het plaatsten van vilt of schuimondervloeren, zoals voor € 1.000,- (excl. btw) opgenomen in de guesstimate. Uit de door [appellant] overgelegde bonnen blijkt volgens [geïmiteerde 1] c.s. dat de kostprijs van de fermacellplaten € 961,23 bedroeg, welk bedrag minder is dan de € 1.000,- excl. btw zoals in de guesstimate opgenomen. [geïmiteerde 1] c.s. gaat er echter aan voorbij dat [appellant] in de e-mail van 19 augustus 2020 de optie van de fermacellplaten aan hem heeft voorgelegd. In die e-mail schrijft [appellant] : ‘Final okay on proposed use of isolated fermacell sub flooring on first floor, cost come to about € 45,- ex per square meter (about 50) including materials and labor.’ Tijdens de zitting bij de rechtbank heeft [geïmiteerde 1] c.s. erkend dat hij akkoord heeft gegeven op de fermacellplaten. Het hof zal daarom uitgaan van het bedrag van € 2.000,- zoals in de e-mail van [appellant] staat weergegeven. Omdat uit de guesstimate blijkt dat een bedrag van € 1.000,- al reeds was opgenomen voor de ondervloer voor 100m2 in het appartement, zal het hof bij de berekening wel € 500,- (excl. btw) van de guesstimate afhalen. Voor een helft van het appartement (50m2) wordt immers uitgegaan van de fermacellplaten zoals reeds opgenomen in het overzicht van 7 september 2020. 4.20. [geïmiteerde 1] c.s. heeft daarnaast aangevoerd dat de kosten van de databekabeling niet juist zijn. [appellant] heeft betoogd dat de kosten voor de aanleg van databekabeling ten behoeve van dataverkeer en een alarmsysteem van € 1.700,- niet in de guesstimate stonden, omdat [geïmiteerde 1] c.s. deze werkzaamheden pas later heeft aangegeven. Dat heeft [geïmiteerde 1] c.s. niet weersproken. [geïmiteerde 1] c.s. heeft ook niet weersproken dat op zijn verzoek deze werkzaamheden uitgevoerd zouden worden. Daarom zal het hof ook deze kosten meenemen bij het berekenen van de schade. [geïmiteerde 1] c.s. heeft wel de hoogte van het bedrag voor de bekabeling aan de orde gesteld en heeft aangevoerd dat datakabels slechts € 93,- (excl. btw) kosten, zodat de overige kosten van € 1.607,- (incl. btw) 55 manuren zouden betreffen, hetgeen hem te hoog voorkomt, omdat het appartement al helemaal openlag. [appellant] heeft op deze stelling niet voldoende gereageerd.

Nu vaststaat dat de werkzaamheden wel plaats zouden vinden en met die werkzaamheden in de guesstimate geen rekening is gehouden, zal het hof, gelet op het betoog van [geïmiteerde 1] c.s., een deel van die kosten meenemen in de schadeberekening. [geïmiteerde 1] c.s. had immers aanvullende kosten dienen te verwachten. Het hof stelt de kosten voor de aanleg van de databekabeling vast op € 724,02 excl. btw (zijnde € 850,- incl. 17,4 % btw). 4.21. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hof uit zal gaan van een bedrag van € 89.127,27 excl. btw voor de door [appellant] hypothetisch te hanteren redelijke prijs voor de renovatiewerkzaamheden. Dit bedrag bestaat voor € 76.830,- (€ 77.330,- minus € 500,-) uit de werkzaamheden zoals genoemd in de guesstimate en voor € 11.797,27 voor de werkzaamheden zoals genoemd in de e-mail van 7 september 2020. 4.22. Partijen zijn verder overeengekomen dat [appellant] 50% verkrijgt van de door hem bij leveranciers bedongen korting op bouwmaterialen. Nu [appellant] uitgaat van een hoger hypothetisch bedrag aan verbouwingskosten, is hij ook uitgegaan van een hoger bedrag als kortingsafdracht te weten een bedrag van € 2.952,-. [geïmiteerde 1] c.s. heeft terecht betoogd dat bij de berekening in dat geval van een hoger genoten korting aan de kant van [geïmiteerde 1] c.s. moet worden uitgegaan. Het hof zal de kortingsafdracht vaststellen op een bedrag van € 2.897,-. De totale korting waar rekening mee gehouden dient te worden is dan € 5.794,- (€ 4.000 + € 1.794,-). [appellant] heeft bij zijn berekening ten onrechte geen rekening gehouden met deze korting. Het gemengde btw-percentage van 17,4% en de management opslag van 10% staan tussen partijen vast zodat het hof ook daarvan uit zal gaan bij de berekening van de schade. 4.23. Het bedrag dat [geïmiteerde 1] c.s. aan [appellant] had moeten betalen in de hypothetische situatie dat [appellant] de werkzaamheden voor [geïmiteerde 1] c.s. zou hebben afgerond, wordt door het hof als volgt vastgesteld: Materiaal- en arbeidskosten € 89.127,27Korting € 5.794,00 -/-Subtotaal € 83.333,27BTW (gemengd percentage van 17,4%) € 14.499,99Subtotaal € 97.833,26Management opslag 10% € 9.783,32Subtotaal € 107.616,58Afdracht korting € 2.897,00Totaal € 110.513,58 (incl. btw) 4.24. De door [geïmiteerde 1] c.s. geleden schade is gelijk aan het daadwerkelijk bestede bedrag van € 123.615,21 minus het voornoemde hypothetische bedrag van € 110.513,58. De schade is dus gelijk aan een bedrag van € 13.101,63 (incl. btw), vermeerderd met wettelijke rente vanaf 2 januari 2021. Het hof wijst dit bedrag toe. De vordering tot terugbetaling van het bedrag dat [appellant] aan [geïmiteerde 1] c.s. uit hoofde van het vonnis heeft voldaan, wordt gelet op het voorgaande afgewezen.Dubbele woonlasten4.25. Daarnaast heeft [geïmiteerde 1] c.s. schadevergoeding gevorderd, bestaande uit dubbele woonlasten van € 10.299,94, die hij heeft gemaakt als gevolg van de extra bouwtijd. [geïmiteerde 1] c.s. heeft gesteld dat een fatale termijn is overeengekomen. Omdat die termijn door [appellant] niet is gehaald, meent [geïmiteerde 1] c.s. dat [appellant] schadeplichtig is jegens hem. 4.26. Het hof overweegt als volgt. Voor toewijzing van de vordering van [geïmiteerde 1] c.s. moet vast komen te staan dat er een fatale termijn (als bedoeld in artikel 6:83 aanhef en onder a BW) is overeengekomen, die [appellant] niet heeft gehaald, waardoor [appellant] op dat punt jegens [geïmiteerde 1] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten. Of zo een termijn tussen partijen is overeengekomen, is eveneens een kwestie van uitleg van de gemaakte afspraken. Uit de proposal van 16 juni 2020 blijkt dat wordt gestreefd om de werkzaamheden binnen 10 tot 12 weken af te ronden: ‘aiming to get the job done within a three-mond period’. Later is die tekst door [geïmiteerde 1] c.s. gewijzigd in ‘aiming to get the job done within a 10 to 12 week period’. Hieruit volgt niet dat partijen een concrete deadline zijn overeengekomen, maar slechts een streeftijd (aiming) van 10 weken en geen fatale termijn van 12 weken. [geïmiteerde 1] c.s. heeft althans redelijkerwijs niet mogen aannemen dat sprake was van een fatale termijn als hiervoor bedoeld. De omstandigheid dat de keuken op 19 oktober 2020 geplaatst zou worden en dat de werkzaamheden volgens [geïmiteerde 1] c.s. voor die tijd klaar zouden zijn, is in het licht van het voorgaande onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. In de proposal staat duidelijk dat wordt getracht de werkzaamheden in een periode van 10 tot 12 weken te voltooien. Dit is geen overeengekomen fatale termijn, maar een streeftijd. Deze grief 4 van [geïmiteerde 1] c.s. gaat dan ook niet op. Kosten deskundige [BV 4] buitengerechtelijke kosten en proceskosten 4.27. Op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW kunnen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid gevorderd worden. Deze kosten dienen in redelijkheid te zijn gemaakt en naar hun omvang redelijk te zijn. In grief V heeft [appellant] aangevoerd dat de kosten die [geïmiteerde 1] c.s. heeft gemaakt door [BV 4] in te schakelen niet voor vergoeding in aanmerking komen. [BV 4] is gevraagd een vergelijking te maken tussen de situatie toen [appellant] zijn werkzaamheden neerlegde en de situatie nadat [BV 2] de werkzaamheden in het appartement had afgerond. [geïmiteerde 1] c.s. heeft deze kosten in redelijkheid gemaakt om inzicht te verkrijgen in de staat van het door [appellant] verrichte werk. Dat [appellant] commentaar heeft op het rapport betekent niet dat de kosten niet in redelijkheid door [geïmiteerde 1] c.s. zijn gemaakt. [geïmiteerde 1] c.s. heeft het rapport ten grondslag gelegd aan zijn vordering. De omstandigheid dat het rapport van Janze Expertise niet bij de begroting van de schade is gebruikt, maakt het oordeel niet anders. Het hof acht de kosten bovendien redelijk in omvang. Grief V van [appellant] faalt in zoverre. 4.28. Ook richt [appellant] zich tegen de toewijzing van de buitengerechtelijke kosten, omdat hij niets aan [geïmiteerde 1] c.s. verschuldigd is. Uit dit arrest blijkt dat [geïmiteerde 1] c.s. een vordering tot schadevergoeding op [appellant] heeft, zodat grief V van [appellant] ook op dit punt niet opgaat. 4.29. Wat betreft de proceskosten van de veroordeling van de rechtbank heeft [appellant] aangevoerd dat hij ten onrechte als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij is aangemerkt en in de proceskosten is veroordeeld. [geïmiteerde 1] c.s. heeft immers maar 35% van de door hem gevorderde schade gekregen. Daarom moet volgens [appellant] [geïmiteerde 1] c.s. als grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van beide instanties te worden veroordeeld. Ook dit betoog gaat niet op. Het meest verstrekkende verweer van [appellant] was dat hij niets aan [geïmiteerde 1] c.s. verschuldigd was, omdat hij niet (toerekenbaar) was tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Zowel in de procedure bij de rechtbank als in dit hoger beroep is vast komen te staan dat [appellant] ex artikel 6:277 BW aansprakelijk is voor de schade als gevolg van de ontbinding van de overeenkomst wegens de niet-nakoming van de overeenkomst van aanneming van werk. [appellant] is gehouden de schade die [geïmiteerde 1] c.s. ten gevolge hiervan heeft geleden te vergoeden. [appellant] is om die reden aan te merken als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij en dient de proceskosten wat betreft de procedure bij de rechtbank en in het principaal hoger beroep aan [geïmiteerde 1] c.s. te voldoen. Ook grief V faalt. Bewijs 4.30. Partijen hebben bewijs aangeboden van hun stellingen. Hun bewijsaanbod wordt verworpen omdat er geen – niet vaststaande – stellingen van [appellant] of [geïmiteerde 1] c.s.

Nu vaststaat dat de werkzaamheden wel plaats zouden vinden en met die werkzaamheden in de guesstimate geen rekening is gehouden, zal het hof, gelet op het betoog van [geïmiteerde 1] c.s., een deel van die kosten meenemen in de schadeberekening. [geïmiteerde 1] c.s. had immers aanvullende kosten dienen te verwachten. Het hof stelt de kosten voor de aanleg van de databekabeling vast op € 724,02 excl. btw (zijnde € 850,- incl. 17,4 % btw). 4.21. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hof uit zal gaan van een bedrag van € 89.127,27 excl. btw voor de door [appellant] hypothetisch te hanteren redelijke prijs voor de renovatiewerkzaamheden. Dit bedrag bestaat voor € 76.830,- (€ 77.330,- minus € 500,-) uit de werkzaamheden zoals genoemd in de guesstimate en voor € 11.797,27 voor de werkzaamheden zoals genoemd in de e-mail van 7 september 2020. 4.22. Partijen zijn verder overeengekomen dat [appellant] 50% verkrijgt van de door hem bij leveranciers bedongen korting op bouwmaterialen. Nu [appellant] uitgaat van een hoger hypothetisch bedrag aan verbouwingskosten, is hij ook uitgegaan van een hoger bedrag als kortingsafdracht te weten een bedrag van € 2.952,-. [geïmiteerde 1] c.s. heeft terecht betoogd dat bij de berekening in dat geval van een hoger genoten korting aan de kant van [geïmiteerde 1] c.s. moet worden uitgegaan. Het hof zal de kortingsafdracht vaststellen op een bedrag van € 2.897,-. De totale korting waar rekening mee gehouden dient te worden is dan € 5.794,- (€ 4.000 + € 1.794,-). [appellant] heeft bij zijn berekening ten onrechte geen rekening gehouden met deze korting. Het gemengde btw-percentage van 17,4% en de management opslag van 10% staan tussen partijen vast zodat het hof ook daarvan uit zal gaan bij de berekening van de schade. 4.23. Het bedrag dat [geïmiteerde 1] c.s. aan [appellant] had moeten betalen in de hypothetische situatie dat [appellant] de werkzaamheden voor [geïmiteerde 1] c.s. zou hebben afgerond, wordt door het hof als volgt vastgesteld: Materiaal- en arbeidskosten € 89.127,27Korting € 5.794,00 -/-Subtotaal € 83.333,27BTW (gemengd percentage van 17,4%) € 14.499,99Subtotaal € 97.833,26Management opslag 10% € 9.783,32Subtotaal € 107.616,58Afdracht korting € 2.897,00Totaal € 110.513,58 (incl. btw) 4.24. De door [geïmiteerde 1] c.s. geleden schade is gelijk aan het daadwerkelijk bestede bedrag van € 123.615,21 minus het voornoemde hypothetische bedrag van € 110.513,58. De schade is dus gelijk aan een bedrag van € 13.101,63 (incl. btw), vermeerderd met wettelijke rente vanaf 2 januari 2021. Het hof wijst dit bedrag toe. De vordering tot terugbetaling van het bedrag dat [appellant] aan [geïmiteerde 1] c.s. uit hoofde van het vonnis heeft voldaan, wordt gelet op het voorgaande afgewezen.Dubbele woonlasten4.25. Daarnaast heeft [geïmiteerde 1] c.s. schadevergoeding gevorderd, bestaande uit dubbele woonlasten van € 10.299,94, die hij heeft gemaakt als gevolg van de extra bouwtijd. [geïmiteerde 1] c.s. heeft gesteld dat een fatale termijn is overeengekomen. Omdat die termijn door [appellant] niet is gehaald, meent [geïmiteerde 1] c.s. dat [appellant] schadeplichtig is jegens hem. 4.26. Het hof overweegt als volgt. Voor toewijzing van de vordering van [geïmiteerde 1] c.s. moet vast komen te staan dat er een fatale termijn (als bedoeld in artikel 6:83 aanhef en onder a BW) is overeengekomen, die [appellant] niet heeft gehaald, waardoor [appellant] op dat punt jegens [geïmiteerde 1] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten. Of zo een termijn tussen partijen is overeengekomen, is eveneens een kwestie van uitleg van de gemaakte afspraken. Uit de proposal van 16 juni 2020 blijkt dat wordt gestreefd om de werkzaamheden binnen 10 tot 12 weken af te ronden: ‘aiming to get the job done within a three-mond period’. Later is die tekst door [geïmiteerde 1] c.s. gewijzigd in ‘aiming to get the job done within a 10 to 12 week period’. Hieruit volgt niet dat partijen een concrete deadline zijn overeengekomen, maar slechts een streeftijd (aiming) van 10 weken en geen fatale termijn van 12 weken. [geïmiteerde 1] c.s. heeft althans redelijkerwijs niet mogen aannemen dat sprake was van een fatale termijn als hiervoor bedoeld. De omstandigheid dat de keuken op 19 oktober 2020 geplaatst zou worden en dat de werkzaamheden volgens [geïmiteerde 1] c.s. voor die tijd klaar zouden zijn, is in het licht van het voorgaande onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. In de proposal staat duidelijk dat wordt getracht de werkzaamheden in een periode van 10 tot 12 weken te voltooien. Dit is geen overeengekomen fatale termijn, maar een streeftijd. Deze grief 4 van [geïmiteerde 1] c.s. gaat dan ook niet op. Kosten deskundige [BV 4] buitengerechtelijke kosten en proceskosten 4.27. Op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW kunnen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid gevorderd worden. Deze kosten dienen in redelijkheid te zijn gemaakt en naar hun omvang redelijk te zijn. In grief V heeft [appellant] aangevoerd dat de kosten die [geïmiteerde 1] c.s. heeft gemaakt door [BV 4] in te schakelen niet voor vergoeding in aanmerking komen. [BV 4] is gevraagd een vergelijking te maken tussen de situatie toen [appellant] zijn werkzaamheden neerlegde en de situatie nadat [BV 2] de werkzaamheden in het appartement had afgerond. [geïmiteerde 1] c.s. heeft deze kosten in redelijkheid gemaakt om inzicht te verkrijgen in de staat van het door [appellant] verrichte werk. Dat [appellant] commentaar heeft op het rapport betekent niet dat de kosten niet in redelijkheid door [geïmiteerde 1] c.s. zijn gemaakt. [geïmiteerde 1] c.s. heeft het rapport ten grondslag gelegd aan zijn vordering. De omstandigheid dat het rapport van Janze Expertise niet bij de begroting van de schade is gebruikt, maakt het oordeel niet anders. Het hof acht de kosten bovendien redelijk in omvang. Grief V van [appellant] faalt in zoverre. 4.28. Ook richt [appellant] zich tegen de toewijzing van de buitengerechtelijke kosten, omdat hij niets aan [geïmiteerde 1] c.s. verschuldigd is. Uit dit arrest blijkt dat [geïmiteerde 1] c.s. een vordering tot schadevergoeding op [appellant] heeft, zodat grief V van [appellant] ook op dit punt niet opgaat. 4.29. Wat betreft de proceskosten van de veroordeling van de rechtbank heeft [appellant] aangevoerd dat hij ten onrechte als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij is aangemerkt en in de proceskosten is veroordeeld. [geïmiteerde 1] c.s. heeft immers maar 35% van de door hem gevorderde schade gekregen. Daarom moet volgens [appellant] [geïmiteerde 1] c.s. als grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van beide instanties te worden veroordeeld. Ook dit betoog gaat niet op. Het meest verstrekkende verweer van [appellant] was dat hij niets aan [geïmiteerde 1] c.s. verschuldigd was, omdat hij niet (toerekenbaar) was tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Zowel in de procedure bij de rechtbank als in dit hoger beroep is vast komen te staan dat [appellant] ex artikel 6:277 BW aansprakelijk is voor de schade als gevolg van de ontbinding van de overeenkomst wegens de niet-nakoming van de overeenkomst van aanneming van werk. [appellant] is gehouden de schade die [geïmiteerde 1] c.s. ten gevolge hiervan heeft geleden te vergoeden. [appellant] is om die reden aan te merken als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij en dient de proceskosten wat betreft de procedure bij de rechtbank en in het principaal hoger beroep aan [geïmiteerde 1] c.s. te voldoen. Ook grief V faalt. Bewijs 4.30. Partijen hebben bewijs aangeboden van hun stellingen. Hun bewijsaanbod wordt verworpen omdat er geen – niet vaststaande – stellingen van [appellant] of [geïmiteerde 1] c.s.

Nu vaststaat dat de werkzaamheden wel plaats zouden vinden en met die werkzaamheden in de guesstimate geen rekening is gehouden, zal het hof, gelet op het betoog van [geïmiteerde 1] c.s., een deel van die kosten meenemen in de schadeberekening. [geïmiteerde 1] c.s. had immers aanvullende kosten dienen te verwachten. Het hof stelt de kosten voor de aanleg van de databekabeling vast op € 724,02 excl. btw (zijnde € 850,- incl. 17,4 % btw). 4.21. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hof uit zal gaan van een bedrag van € 89.127,27 excl. btw voor de door [appellant] hypothetisch te hanteren redelijke prijs voor de renovatiewerkzaamheden. Dit bedrag bestaat voor € 76.830,- (€ 77.330,- minus € 500,-) uit de werkzaamheden zoals genoemd in de guesstimate en voor € 11.797,27 voor de werkzaamheden zoals genoemd in de e-mail van 7 september 2020. 4.22. Partijen zijn verder overeengekomen dat [appellant] 50% verkrijgt van de door hem bij leveranciers bedongen korting op bouwmaterialen. Nu [appellant] uitgaat van een hoger hypothetisch bedrag aan verbouwingskosten, is hij ook uitgegaan van een hoger bedrag als kortingsafdracht te weten een bedrag van € 2.952,-. [geïmiteerde 1] c.s. heeft terecht betoogd dat bij de berekening in dat geval van een hoger genoten korting aan de kant van [geïmiteerde 1] c.s. moet worden uitgegaan. Het hof zal de kortingsafdracht vaststellen op een bedrag van € 2.897,-. De totale korting waar rekening mee gehouden dient te worden is dan € 5.794,- (€ 4.000 + € 1.794,-). [appellant] heeft bij zijn berekening ten onrechte geen rekening gehouden met deze korting. Het gemengde btw-percentage van 17,4% en de management opslag van 10% staan tussen partijen vast zodat het hof ook daarvan uit zal gaan bij de berekening van de schade. 4.23. Het bedrag dat [geïmiteerde 1] c.s. aan [appellant] had moeten betalen in de hypothetische situatie dat [appellant] de werkzaamheden voor [geïmiteerde 1] c.s. zou hebben afgerond, wordt door het hof als volgt vastgesteld: Materiaal- en arbeidskosten € 89.127,27Korting € 5.794,00 -/-Subtotaal € 83.333,27BTW (gemengd percentage van 17,4%) € 14.499,99Subtotaal € 97.833,26Management opslag 10% € 9.783,32Subtotaal € 107.616,58Afdracht korting € 2.897,00Totaal € 110.513,58 (incl. btw) 4.24. De door [geïmiteerde 1] c.s. geleden schade is gelijk aan het daadwerkelijk bestede bedrag van € 123.615,21 minus het voornoemde hypothetische bedrag van € 110.513,58. De schade is dus gelijk aan een bedrag van € 13.101,63 (incl. btw), vermeerderd met wettelijke rente vanaf 2 januari 2021. Het hof wijst dit bedrag toe. De vordering tot terugbetaling van het bedrag dat [appellant] aan [geïmiteerde 1] c.s. uit hoofde van het vonnis heeft voldaan, wordt gelet op het voorgaande afgewezen.Dubbele woonlasten4.25. Daarnaast heeft [geïmiteerde 1] c.s. schadevergoeding gevorderd, bestaande uit dubbele woonlasten van € 10.299,94, die hij heeft gemaakt als gevolg van de extra bouwtijd. [geïmiteerde 1] c.s. heeft gesteld dat een fatale termijn is overeengekomen. Omdat die termijn door [appellant] niet is gehaald, meent [geïmiteerde 1] c.s. dat [appellant] schadeplichtig is jegens hem. 4.26. Het hof overweegt als volgt. Voor toewijzing van de vordering van [geïmiteerde 1] c.s. moet vast komen te staan dat er een fatale termijn (als bedoeld in artikel 6:83 aanhef en onder a BW) is overeengekomen, die [appellant] niet heeft gehaald, waardoor [appellant] op dat punt jegens [geïmiteerde 1] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten. Of zo een termijn tussen partijen is overeengekomen, is eveneens een kwestie van uitleg van de gemaakte afspraken. Uit de proposal van 16 juni 2020 blijkt dat wordt gestreefd om de werkzaamheden binnen 10 tot 12 weken af te ronden: ‘aiming to get the job done within a three-mond period’. Later is die tekst door [geïmiteerde 1] c.s. gewijzigd in ‘aiming to get the job done within a 10 to 12 week period’. Hieruit volgt niet dat partijen een concrete deadline zijn overeengekomen, maar slechts een streeftijd (aiming) van 10 weken en geen fatale termijn van 12 weken. [geïmiteerde 1] c.s. heeft althans redelijkerwijs niet mogen aannemen dat sprake was van een fatale termijn als hiervoor bedoeld. De omstandigheid dat de keuken op 19 oktober 2020 geplaatst zou worden en dat de werkzaamheden volgens [geïmiteerde 1] c.s. voor die tijd klaar zouden zijn, is in het licht van het voorgaande onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. In de proposal staat duidelijk dat wordt getracht de werkzaamheden in een periode van 10 tot 12 weken te voltooien. Dit is geen overeengekomen fatale termijn, maar een streeftijd. Deze grief 4 van [geïmiteerde 1] c.s. gaat dan ook niet op. Kosten deskundige [BV 4] buitengerechtelijke kosten en proceskosten 4.27. Op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW kunnen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid gevorderd worden. Deze kosten dienen in redelijkheid te zijn gemaakt en naar hun omvang redelijk te zijn. In grief V heeft [appellant] aangevoerd dat de kosten die [geïmiteerde 1] c.s. heeft gemaakt door [BV 4] in te schakelen niet voor vergoeding in aanmerking komen. [BV 4] is gevraagd een vergelijking te maken tussen de situatie toen [appellant] zijn werkzaamheden neerlegde en de situatie nadat [BV 2] de werkzaamheden in het appartement had afgerond. [geïmiteerde 1] c.s. heeft deze kosten in redelijkheid gemaakt om inzicht te verkrijgen in de staat van het door [appellant] verrichte werk. Dat [appellant] commentaar heeft op het rapport betekent niet dat de kosten niet in redelijkheid door [geïmiteerde 1] c.s. zijn gemaakt. [geïmiteerde 1] c.s. heeft het rapport ten grondslag gelegd aan zijn vordering. De omstandigheid dat het rapport van Janze Expertise niet bij de begroting van de schade is gebruikt, maakt het oordeel niet anders. Het hof acht de kosten bovendien redelijk in omvang. Grief V van [appellant] faalt in zoverre. 4.28. Ook richt [appellant] zich tegen de toewijzing van de buitengerechtelijke kosten, omdat hij niets aan [geïmiteerde 1] c.s. verschuldigd is. Uit dit arrest blijkt dat [geïmiteerde 1] c.s. een vordering tot schadevergoeding op [appellant] heeft, zodat grief V van [appellant] ook op dit punt niet opgaat. 4.29. Wat betreft de proceskosten van de veroordeling van de rechtbank heeft [appellant] aangevoerd dat hij ten onrechte als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij is aangemerkt en in de proceskosten is veroordeeld. [geïmiteerde 1] c.s. heeft immers maar 35% van de door hem gevorderde schade gekregen. Daarom moet volgens [appellant] [geïmiteerde 1] c.s. als grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van beide instanties te worden veroordeeld. Ook dit betoog gaat niet op. Het meest verstrekkende verweer van [appellant] was dat hij niets aan [geïmiteerde 1] c.s. verschuldigd was, omdat hij niet (toerekenbaar) was tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Zowel in de procedure bij de rechtbank als in dit hoger beroep is vast komen te staan dat [appellant] ex artikel 6:277 BW aansprakelijk is voor de schade als gevolg van de ontbinding van de overeenkomst wegens de niet-nakoming van de overeenkomst van aanneming van werk. [appellant] is gehouden de schade die [geïmiteerde 1] c.s. ten gevolge hiervan heeft geleden te vergoeden. [appellant] is om die reden aan te merken als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij en dient de proceskosten wat betreft de procedure bij de rechtbank en in het principaal hoger beroep aan [geïmiteerde 1] c.s. te voldoen. Ook grief V faalt. Bewijs 4.30. Partijen hebben bewijs aangeboden van hun stellingen. Hun bewijsaanbod wordt verworpen omdat er geen – niet vaststaande – stellingen van [appellant] of [geïmiteerde 1] c.s.