ECLI:NL:GHAMS:2024:2302

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/2559 18 juli 2024 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 10 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/202 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 3 juni 2021 op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] 30 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 naar waardepeildatum 1 januari 2014 vastgesteld op € 805.500. 1.2. Het hiertegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 3 december 2021, ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 10 november 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak tijdig hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Met dagtekening 13 september 2023 heeft de heffingsambtenaar een aanvullend stuk ingediend. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2 1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een repeterende tussenwoning met een kelder, garage en een berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 169 m² en de oppervlakte van de kavel is ongeveer 219 m². 2.2. De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg, naast het taxatieverslag en een grondstaffel, een waardematrix (“Overzichten taxatiewaarden”) overgelegd, alsmede foto’s van de woning en de in de waardematrix opgevoerde vergelijkingsobjecten.

3.1. Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. 3.2. In hoger beroep is niet langer in geschil of de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ door in de bezwaarfase op verzoek van belanghebbende niet de berekening van de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten te verstrekken. Belanghebbende heeft immers ter zitting van het Hof berust in de stelling van de heffingsambtenaar dat deze de bewuste stukken wel in de bezwaarfase heeft verstrekt.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’): “(…) 4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 805.500,-. Het taxatierapport bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [A-straat] 20, 36, 16 en 24, allen te [Z] . Deze verkopen liggen allemaal binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn me de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe het volgende. 8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Zoals uit de matrix volgt, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde straat en buurt. Het gaat om drie repeterende tussenwoningen en een repeterende hoekwoning. Alle objecten zijn van hetzelfde bouwjaar. De vergelijkingsobjecten hebben een oppervlakte van respectievelijk 149 m², 142 m², 149 m² en 153 m². [A-straat] 20 en 36 zijn binnen één jaar voor de waardepeildatum verkocht, [A-straat] 16 ongeveer één jaar na de waardepeildatum en [A-straat] 24 om en nabij een jaar voor de waardepeildatum. De rechtbank overweegt dat bij het hanteren van vergelijkingsobjecten niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde van de woning te bepalen en onderbouwen. Gelet op het geheel van omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken voor de waardering van de woning. 9. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 10. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit, onderhoud en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft kwaliteit, onderhoud en ligging van de woning ‘gemiddeld’ gekwalificeerd. Voor zover de kwaliteit, het onderhoud en de ligging van de vergelijkingsobjecten beter of slechter dan ‘gemiddeld’ is gekwalificeerd, heeft de taxateur van de heffingsambtenaar een correctie naar boven of naar beneden toegepast op de gerealiseerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. Op basis van deze gecorrigeerde m²- prijzen is de gemiddelde m2-prijs vastgesteld. De - gecorrigeerd naar een gemiddelde staat van kwaliteit, onderhoud en ligging - getaxeerde m²-prijs van het woningdeel van de woning (€ 3.383,-) is beduidend lager dan de (naar neutraal gecorrigeerde) gemiddelde m²-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 3.953,-). Hierin zit ruim voldoende marge voor mogelijke verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt vast dat eiser slechts in algemene zin heeft gesteld dat geen rekening is gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en dit niet nader gespecificeerd. 11. Eiser voert aan dat de oppervlakte van het woningdeel van zijn woning 151 m² is en niet 169 m². Ook voert eiser aan dat uit de stukken niet blijkt dat het onderhoud van vergelijkingsobject [A-straat] 36 op matig moet worden gewaardeerd. Eiser heeft deze stellingen niet dan wel onvoldoende onderbouwd en daarom kunnen deze beroepsgronden niet slagen. 12. Eiser voert aan dat bij de toepassing van de vergelijkingsmethode geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut. De rechtbank volgt deze stelling niet. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten kleiner zijn, maar de heffingsambtenaar heeft hiermee rekening gehouden door de m²-prijs van de woning lager te waarderen dan de m²-prijs van de vergelijkingspanden. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar met het afnemend grensnut rekening heeft gehouden. 13. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen en dus aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 14. Eiser voert aan dat er geen sprake is van een zorgvuldige voorbereiding van de uitspraak op bezwaar, omdat de heffingsambtenaar geen volledige heroverweging heeft gedaan. Ook is niet volledig weergegeven wat er op de hoorzitting is besproken. 15. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop de heffingsambtenaar zijn beslissing heeft gebaseerd. Verder gaat de heffingsambtenaar uitgebreid in op de argumenten van eiser in bezwaar en heeft er een hoorzitting plaatsgevonden. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar zakelijk weergegeven wat er tijdens de hoorzitting is besproken. In de matrix staat de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning. 16. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, namelijk de waardematrix, grondstaffels, indexaties en erfpachtcorrecties. Volgens de gemachtigde van eiser kan de heffingsambtenaar niet volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’ arrest van de Hoge Raad. Ook heeft de heffingsambtenaar volgens eiser ten onrechte een strategische keuze gemaakt welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt. 17. De rechtbank verwijst de naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 29 juni 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden.

24 november 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met twee procent zou moeten verlagen. 24. Eiser stelt dat de berekende m²-prijs voor het woningdeel in de matrix onjuist is. De kavelwaarde is ongelijk aan de erfpachtcorrectie. Onduidelijk is hoe de vierkante meterprijs van het kaveldeel is bepaald en welke referenties de heffingsambtenaar hiervoor heeft gehanteerd. 25. De rechtbank is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie enkel drukt op de kavelwaarde. De erfpachtcorrectie drukt ook op de opstal, in dit geval op de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente [Z] toe en de opstal aan de eigenaar van die opstal, maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Hieruit volgt dat de kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. Het betoog van eiser slaagt daarom niet. 26. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Het feit dat de WOZ waarde in deze zaak is aangevraagd in verband met het aanbod van de gemeente [Z] om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht, maakt dit niet anders. 27. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5.1. Het Hof verenigt zich met de uitspraak van de rechtbank en maakt de gronden waarop die berust tot de zijne. Al wat belanghebbende in hoger beroep aanvullend heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. Het Hof overweegt voorts nog als volgt. Standaardgrieven 5.2. Voor zover belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven heeft aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel in dezen daarnaar: Oordeel ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.: 1. Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 5.1.2 2. De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend. 5.4.5 3. De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. 5.5.1 e.v. 4. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. 5.6 5. Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde. 5.9 6. Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen. 5.10.3 7. Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen. 5.12 en 5.13 8. De stelling van belanghebbende dat hij op grond van een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 5.14 Oordeel ECLI:NL:GHAMS:2021:473, r.o.: 9 Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld. 5.16 Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over de standaardgrieven te oordelen. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur/ algemene rechtsbeginselen/ verdragen 5.3. Het beroep op algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het fair-playbeginsel, het verbod van détournement de pouvoir en/of het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft geen doel. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof ziet hierin evenmin aanleiding voor de conclusie dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met enig geschreven dan wel ongeschreven algemeen rechtsbeginsel dan wel met de bepalingen van de internationale verdragen. WOZ-waarde van de woning 5.4.1. De door de heffingsambtenaar verstrekte vergelijkingsobjecten zijn wat betreft de oppervlakte, de locatie, het bouwjaar, de ligging, de kwaliteit en de onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen is tevens voldoende rekening gehouden. Deze verschillen, waartoe de afnemende meeropbrengst behoort, komen tot uitdrukking in de lagere prijs per vierkante meter van het woningdeel van de woning. 5.4.2. Belanghebbendes betoog dat het object [A-straat] 24 te [Z] in de vergelijking dient te worden meegenomen faalt. Dit object maakt al deel uit van de matrix van de heffingsambtenaar (zie r.o. 8 van de rechtbankuitspraak). Ook belanghebbendes betoog dat het object [A-straat] 36 te [Z] in bedoelde matrix wat betreft de kwaliteit ten onrechte op ‘matig’ is gewaardeerd, faalt. Op grond van de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s acht het Hof het aannemelijk dat deze kwalificatie juist is; hierbij wijst het Hof op de, op deze foto’s zichtbare, gedateerde badkamer en keuken en op de ouderdoms- c.q. asbestclausule die van toepassing zijn. Voorts volgt uit de stukken, in tegenstelling tot wat belanghebbende stelt, dat dit vergelijkingsobject over een kelder beschikt. De heffingsambtenaar heeft daarvoor de, op zichzelf niet in geschil zijnde, waarde ad € 6.000 opgenomen in de matrix.

5.6. Het hoger beroep is ongegrond en de rechtbankuitspraak moet worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, C.J. Hummel en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 18 juli 2024 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/2559 18 juli 2024 uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 10 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/202 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 3 juni 2021 op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] 30 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 naar waardepeildatum 1 januari 2014 vastgesteld op € 805.500. 1.2. Het hiertegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 3 december 2021, ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 10 november 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak tijdig hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Met dagtekening 13 september 2023 heeft de heffingsambtenaar een aanvullend stuk ingediend. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2 1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een repeterende tussenwoning met een kelder, garage en een berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 169 m² en de oppervlakte van de kavel is ongeveer 219 m². 2.2. De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg, naast het taxatieverslag en een grondstaffel, een waardematrix (“Overzichten taxatiewaarden”) overgelegd, alsmede foto’s van de woning en de in de waardematrix opgevoerde vergelijkingsobjecten.

3.1. Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. 3.2. In hoger beroep is niet langer in geschil of de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ door in de bezwaarfase op verzoek van belanghebbende niet de berekening van de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten te verstrekken. Belanghebbende heeft immers ter zitting van het Hof berust in de stelling van de heffingsambtenaar dat deze de bewuste stukken wel in de bezwaarfase heeft verstrekt.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’): “(…) 4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 805.500,-. Het taxatierapport bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [A-straat] 20, 36, 16 en 24, allen te [Z] . Deze verkopen liggen allemaal binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn me de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe het volgende. 8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Zoals uit de matrix volgt, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde straat en buurt. Het gaat om drie repeterende tussenwoningen en een repeterende hoekwoning. Alle objecten zijn van hetzelfde bouwjaar. De vergelijkingsobjecten hebben een oppervlakte van respectievelijk 149 m², 142 m², 149 m² en 153 m². [A-straat] 20 en 36 zijn binnen één jaar voor de waardepeildatum verkocht, [A-straat] 16 ongeveer één jaar na de waardepeildatum en [A-straat] 24 om en nabij een jaar voor de waardepeildatum. De rechtbank overweegt dat bij het hanteren van vergelijkingsobjecten niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde van de woning te bepalen en onderbouwen. Gelet op het geheel van omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken voor de waardering van de woning. 9. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 10. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit, onderhoud en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft kwaliteit, onderhoud en ligging van de woning ‘gemiddeld’ gekwalificeerd. Voor zover de kwaliteit, het onderhoud en de ligging van de vergelijkingsobjecten beter of slechter dan ‘gemiddeld’ is gekwalificeerd, heeft de taxateur van de heffingsambtenaar een correctie naar boven of naar beneden toegepast op de gerealiseerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. Op basis van deze gecorrigeerde m²- prijzen is de gemiddelde m2-prijs vastgesteld. De - gecorrigeerd naar een gemiddelde staat van kwaliteit, onderhoud en ligging - getaxeerde m²-prijs van het woningdeel van de woning (€ 3.383,-) is beduidend lager dan de (naar neutraal gecorrigeerde) gemiddelde m²-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 3.953,-). Hierin zit ruim voldoende marge voor mogelijke verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt vast dat eiser slechts in algemene zin heeft gesteld dat geen rekening is gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en dit niet nader gespecificeerd. 11. Eiser voert aan dat de oppervlakte van het woningdeel van zijn woning 151 m² is en niet 169 m². Ook voert eiser aan dat uit de stukken niet blijkt dat het onderhoud van vergelijkingsobject [A-straat] 36 op matig moet worden gewaardeerd. Eiser heeft deze stellingen niet dan wel onvoldoende onderbouwd en daarom kunnen deze beroepsgronden niet slagen. 12. Eiser voert aan dat bij de toepassing van de vergelijkingsmethode geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut. De rechtbank volgt deze stelling niet. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten kleiner zijn, maar de heffingsambtenaar heeft hiermee rekening gehouden door de m²-prijs van de woning lager te waarderen dan de m²-prijs van de vergelijkingspanden. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar met het afnemend grensnut rekening heeft gehouden. 13. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen en dus aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 14. Eiser voert aan dat er geen sprake is van een zorgvuldige voorbereiding van de uitspraak op bezwaar, omdat de heffingsambtenaar geen volledige heroverweging heeft gedaan. Ook is niet volledig weergegeven wat er op de hoorzitting is besproken. 15. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop de heffingsambtenaar zijn beslissing heeft gebaseerd. Verder gaat de heffingsambtenaar uitgebreid in op de argumenten van eiser in bezwaar en heeft er een hoorzitting plaatsgevonden. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar zakelijk weergegeven wat er tijdens de hoorzitting is besproken. In de matrix staat de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning. 16. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, namelijk de waardematrix, grondstaffels, indexaties en erfpachtcorrecties. Volgens de gemachtigde van eiser kan de heffingsambtenaar niet volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’ arrest van de Hoge Raad. Ook heeft de heffingsambtenaar volgens eiser ten onrechte een strategische keuze gemaakt welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt. 17. De rechtbank verwijst de naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 29 juni 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden.

24 november 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met twee procent zou moeten verlagen. 24. Eiser stelt dat de berekende m²-prijs voor het woningdeel in de matrix onjuist is. De kavelwaarde is ongelijk aan de erfpachtcorrectie. Onduidelijk is hoe de vierkante meterprijs van het kaveldeel is bepaald en welke referenties de heffingsambtenaar hiervoor heeft gehanteerd. 25. De rechtbank is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie enkel drukt op de kavelwaarde. De erfpachtcorrectie drukt ook op de opstal, in dit geval op de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente [Z] toe en de opstal aan de eigenaar van die opstal, maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Hieruit volgt dat de kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. Het betoog van eiser slaagt daarom niet. 26. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Het feit dat de WOZ waarde in deze zaak is aangevraagd in verband met het aanbod van de gemeente [Z] om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht, maakt dit niet anders. 27. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5.1. Het Hof verenigt zich met de uitspraak van de rechtbank en maakt de gronden waarop die berust tot de zijne. Al wat belanghebbende in hoger beroep aanvullend heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. Het Hof overweegt voorts nog als volgt. Standaardgrieven 5.2. Voor zover belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven heeft aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel in dezen daarnaar: Oordeel ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.: 1. Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 5.1.2 2. De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend. 5.4.5 3. De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. 5.5.1 e.v. 4. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. 5.6 5. Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde. 5.9 6. Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen. 5.10.3 7. Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen. 5.12 en 5.13 8. De stelling van belanghebbende dat hij op grond van een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 5.14 Oordeel ECLI:NL:GHAMS:2021:473, r.o.: 9 Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld. 5.16 Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over de standaardgrieven te oordelen. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur/ algemene rechtsbeginselen/ verdragen 5.3. Het beroep op algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het fair-playbeginsel, het verbod van détournement de pouvoir en/of het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft geen doel. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof ziet hierin evenmin aanleiding voor de conclusie dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met enig geschreven dan wel ongeschreven algemeen rechtsbeginsel dan wel met de bepalingen van de internationale verdragen. WOZ-waarde van de woning 5.4.1. De door de heffingsambtenaar verstrekte vergelijkingsobjecten zijn wat betreft de oppervlakte, de locatie, het bouwjaar, de ligging, de kwaliteit en de onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen is tevens voldoende rekening gehouden. Deze verschillen, waartoe de afnemende meeropbrengst behoort, komen tot uitdrukking in de lagere prijs per vierkante meter van het woningdeel van de woning. 5.4.2. Belanghebbendes betoog dat het object [A-straat] 24 te [Z] in de vergelijking dient te worden meegenomen faalt. Dit object maakt al deel uit van de matrix van de heffingsambtenaar (zie r.o. 8 van de rechtbankuitspraak). Ook belanghebbendes betoog dat het object [A-straat] 36 te [Z] in bedoelde matrix wat betreft de kwaliteit ten onrechte op ‘matig’ is gewaardeerd, faalt. Op grond van de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s acht het Hof het aannemelijk dat deze kwalificatie juist is; hierbij wijst het Hof op de, op deze foto’s zichtbare, gedateerde badkamer en keuken en op de ouderdoms- c.q. asbestclausule die van toepassing zijn. Voorts volgt uit de stukken, in tegenstelling tot wat belanghebbende stelt, dat dit vergelijkingsobject over een kelder beschikt. De heffingsambtenaar heeft daarvoor de, op zichzelf niet in geschil zijnde, waarde ad € 6.000 opgenomen in de matrix.

5.6. Het hoger beroep is ongegrond en de rechtbankuitspraak moet worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, C.J. Hummel en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 18 juli 2024 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: